Problémy s apartmánmi

Katrin Lengyelová, moderátorka: “Napriek tomu, že ceny nehnuteľností stúpajú, najmä v krajských mestách stále rastie dopyt, v Bratislave je aktuálne voľných takmer 5-tisíc bytov v novostavbách. Developeri okrem klasických bytových priestorov ponúkajú aj takzvané apartmánové byty. Ak má ale klient záujem o takúto nehnuteľnosť na dlhodobé bývanie, mal by spozornieť, stavebný či katastrálny zákon totiž tento pojem vôbec nepoznajú.”

[TA3, Žurnál; 16/03/2017;  Michaela Lovásová]

Michaela Lovásová, reportérka TA 3: “Pre klientov môžu byť apartmánové byty zaujímavé, pretože ich cena je zvyčajne nižšia ako pri byte a to až o tri až osem percent. No i keď označenie apartmány vyvoláva dojem luxusu, klient musí byť pripravený na nižšiu kvalitu. Podľa zákona ide totiž o nebytový priestor určený primárne na kancelárske či obchodné účely.”

Ján Palenčár, Národná asociácia realitných kancelárií: “Pokiaľ by som hovoril o kvalite priestoru alebo života, tak určite je lepšie na tom byt. Apartmán nemusí spĺňať tak prísne technické a hygienické normy, napríklad si zoberme priame presvetlenie bytu slnečným svitom.”

Michaela Lovásová: “Apartmány sa väčšinou nachádzajú na spodných poschodiach v zatienenej časti objektu. Ku každej bytovej jednotke musia byť zároveň pridelené parkovacie miesta, pri apartmánoch developeri takúto povinnosť nemajú. Ďalšou nevýhodou môže byť aj výška dane z nehnuteľnosti, ktorá je pri nebytových priestoroch vyššia. V Bratislave je až dvojnásobná.”

Zuzana Onufer, hovorkyňa bratislavského magistrátu, (telefonát): “V najbližšej dobe zmeny nechystáme.”

Michaela Lovásová: “Klient môže mať problém aj pri vybavovaní hypotéky, i keď banky zatiaľ zakročili a skrátili maximálnu dobu úveru len pri apartmánoch pre rekreačné účely, už teraz sa diskutuje o ďalších zmenách.”

Maroš Ovčarik, finančný analytik, (telefonát): “V niektorých prípadoch a v niektorých bankách môže dôjsť k tomu, že aj keď budú apartmány určené na celoročné bývanie, tak banky pristúpia k tomu, že prefinancujú len 70, prípadne 80 percent z ceny.”

Michaela Lovásová: “Vyššia daň či náročnejšie získanie hypotéky môže niektorých záujemcov odradiť, spomínaná nižšia kvalita bývania ale nemusí byť vždy pravidlom. V niektorých prípadoch totiž developeri apartmány takto klasifikovali iba z dôvodu územného plánu, ten väčšinou vyžaduje, aby boli v budove aj nebytové priestory.”

Ján Palenčár: “Pokiaľ je to kvôli územnému plánu, tam nie je toľko rizík, prípadne tá kvalita bývania nie je znížená.”

Michaela Lovásová: “Klient by sa mal preto vždy v prípade záujmu o kúpu informovať, prečo sa daný priestor označuje práve ako apartmán.”

NARKS podporil: Rodičia detí s rakovinou zohnali pol milióna na dennú kliniku

S nápadom na dennú kliniku prišla prednostka bratislavskej detskej onkológie pred rokom. V apríli sa má začať používať.

[Denník N; 51/2017; 14/03/2017; VERONIKA FOLENTOVÁ]

Tmavé chodby a na stenách klasické nemocničné kachličky. Detská fakultná nemocnica na bratislavských Kramároch nevyzerá inak, ako iné veľké nemocnice na Slovensku. Vyzerá zle. Keď však výťah pristane na mínus druhom poschodí, ste na oddelení, ktoré vyzerá dobre. Na oddelení, ktoré vzniklo zo súkromných peňazí a vďaka obrovskému nasadeniu rodičov, ktorých deti majú, alebo mali rakovinu. Denná klinika je súčasťou Kliniky detskej hematológie a onkológie a doteraz v detskej fakultnej nemocnici chýbala. Za sklenenými dverami kliniky sú farebné steny s chobotnicami či rybičkami. Deťom by sa tu mohlo páčiť. Na veľkej pohovke v čakárni sú vankúše a na nich macko s boľačkou – znak neziskovky Deťom s rakovinou. Ide o rodičovskú organizáciu, ktorá stojí za projektom a výstavbou novej dennej kliniky. Fungovať má od apríla, inštitúcie ešte schvaľujú, či je všetko v poriadku. Ešte pred rokom tam bol sklad, klinika je aj v administratívnej časti budovy. “Vyhovuje nám to, je tu menej ľudí a nemocničných nákaz,” hovorí členka správnej rady Beata Obradovičová. Všade sú príjemné farby, hračky a farebné stoličky či obliečky na periny. Priestory kompletne zrekonštruovali, nové sú elektroinštalácie, vzduchotechnika, zdravotnícka technika, priečky, podlahy, okná, dvere. Architekti Roman Halmi a Martina Müllerová komunikovali pri príprave s viedenskou nemocnicou.

 

MENEJ DETÍ NA ODDELENÍ

S nápadom detskej kliniky prišla prednostka Kliniky detskej hematológie a onkológie Alexandra Kolenová, ktorá je aj predsedníčkou správnej rady Deťom s rakovinou. Už dlho chcela mať takúto dennú kliniku. Je to štandard, zistila, keď pôsobila v zahraničí. “Keď sme to počuli, hneď sme sa toho chytili,” hovorí riaditeľka organizácie Katarína Kopper. Ako funguje denná klinika? Je pre deti, ktoré majú rakovinu, ktoré sú špecifické aj tým, že sa liečia dlho. Pri nádore trvá intenzívna fáza liečby zhruba pol roka, pri leukémii aj dva roky. Počas tohto obdobia sa deti liečia striedavo doma alebo v nemocnici. Niekedy sa, žiaľ, musia na liečbu vrátiť. Tráviť čas na nemocničnom oddelení nie je pre deti jednoduché. Ak ich stav nie je taký vážny, že musia byť na izbe sólo, tak sú tam s ďalšími dvomi deťmi. Keď sa k tomu prirátajú rodičia – je to už šesť ľudí na jednej izbe. Sociálne zariadenia majú deti na izbe, rodičia majú jedno spoločné na chodbe. Deti liečbu zvládajú rôzne často ťažko: niekto plače, niekedy pri liečbe vracajú, majú hnačky. “Je to katastrofa, nemáte tam žiadne súkromie,” hovorí Kopper. Liečba samotná je však podľa rodičov, ktorí touto skúsenosťou prešli, na špičkovej úrovni. Problémom sú podmienky slovenskej nemocnice. V nemocnici dnes prespávajú v takýchto improvizovaných podmienkach aj deti, ktorých stav by dovoľoval, aby boli doma a chodili do nemocnice len na vyšetrenia, kontroly či podanie liečby. Doteraz však neexistoval priestor, kde to urobiť. Od apríla deti, ktorým to stav dovolí, môžu byť doma s rodinou a dochádzať na liečbu na dennú kliniku. “Naším cieľom je uľahčiť im liečbu a denná klinika nám umožňuje deti liečiť viac v domácom prostredí,” vysvetľuje nemocnica. Vznik dennej kliniky súvisí podľa nemocnice s celkovou zmenou filozofie liečby detí s rakovinou, pri ktorej sa inšpirovali v zahraničí. “Vytvorenie dennej kliniky nám umožní viac detí liečiť ambulantne a v domácom prostredí, ktoré je pre deti menej stresujúce. Uvoľnené kapacity nám zároveň umožnia po rekonštrukcii vytvoriť pre deti také podmienky, aby na jednej izbe bolo len jedno dieťa s rodičom,” tvrdí Detská fakultná nemocnica. Celkovo by tu mohlo byť denne desať až 20 detí, odhaduje Obradovičová. Koľko ich bude, sa ukáže v prvých mesiacoch fungovania. Nemocnica by chcela na dennej klinike robiť až polovicu z dnešných výkonov. Malo by ísť napríklad o lumbálne punkcie, podávanie transfúzií, kontroly, podávanie chemoterapie. Celkovo je každý rok na Slovensku 150 nových prípadov detí, ktoré majú rakovinu. “Ročne sa na našom pracovisku lieči 80 až 90 novodiagnostikovaných pacientov, urobí sa takmer 1400 hospitalizácií,” počíta hovorkyňa Detskej fakultnej nemocnice Dana Kamenická. Najčastejšie sa u detí vyskytujú nádory na mozgu a leukémia.

 

MAJÚ SA KDE HRAŤ

Vráťme sa na dennú kliniku. Je tu čakáreň, miestnosť, kde môže byť deťom podávaná liečba, ošetrovňa, miestnosť pre lekárov a sestry, kuchynka a je tu aj jedna izolačka. Z chodby sa dostávame do najväčšej časti – čakárne. Tu je veľká pohovka, kútik s hračkami, kde sa deti zahrajú. Čakáreň susedí s menšou miestnosťou pre lekárov a sestry aj s kuchynkou, kde budú môcť rodičia deťom pripraviť jedlo, alebo sa tam väčšie deti môžu učiť. V čakárni malí pacienti strávia veľa času, čakajú tu na výsledky z vyšetrenia, na podanie liečby, môžu sa hrať, kým im bude stekať infúzia. V čakárni s nimi bude vychovávateľka a psychológ. Na dennej klinike je aj špeciálna miestnosť, kde sestra pripraví lieky okrem tých na chemoterapiu, na to je nemocničná lekáreň. Prechádzame do izby so štyrmi lôžkami – tu sa budú robiť vyšetrenia alebo podajú liečbu deťom, ktoré musia ležať. K posteliam pribudnú ešte dve kreslá, celkovo by v miestnosti mohlo byť až šesť pacientov. Klinika má aj tzv. izolačku, ktorá je pre pacienta s infekciou alebo naopak s nulovou imunitou, ktorého ostatní ohrozujú. Izolačka má samostatný vchod aj sociálne zariadenie. Na klinike sú aj dve vyšetrovacie miestnosti, jedna bude na špecializované zákroky.

 

DOSTANÚ KOMFORT A SÚKROMIE

“Čo deti získajú? Hlavný je komfort, nemusia ich prijať na lôžkovej časti. Prídu, odídu, sú doma s rodinou. Psychika je dôležitou súčasťou liečby, preto je dobre, ak je dieťa pozitívne naladené,” hovorí Obradovičová. Aj keď deti liečba vyčerpáva, lekár podľa nej vie odhadnúť, kedy ich môže pustiť domov, aby dochádzali na vyšetrenia či procedúry na dennú kliniku. Podľa Kopperovej je celosvetový štandard, že sa liečba presúva z lôžok do ambulancií, lebo deti tak lepšie reagujú na liečbu, a tak sa zvyšujú ich šance na vyliečenie. “Dúfame, že odľahčíme lôžkovú časť. Deti, ktoré tam nemusia byť, budú na dennej klinike a pôjdu večer domov a tie, čo to potrebujú, budú mať na lôžku viac súkromia.” Denná klinika je pilotný projekt organizácie Deťom s rakovinou. Založili a vedú ju rodičia detí, ktoré si liečbou prešli či prechádzajú. Klinika stála pol milióna eur. Peniaze nedal štát ani nemocnica, vyzbierali sa nadácie, organizácie či firmy. Niektoré firmy ponúkli stavebné práce, za ktoré nechceli zaplatiť.

 

NIEKTORÍ ODMIETNU, ŽE VŠETKO IDE LEN NA DETSKÚ ONKOLÓGIU

Je ťažké zohnať peniaze a sponzorov na dennú kliniku detskej onkológie? “Je to téma, ktorá stále ľudí dojíma a zaujíma, takže sa tešíme podpore,” hovorí Kopper. Stretli sa však aj s odmietavými rekciami, vraj všetky peniaze idú len na detskú onkológiu. Podporila ich napríklad Liga proti rakovine. Deťom s rakovinou je mladá organizácia, pôsobí len rok, Kopper si však myslí, že tým, že ide o rodičovskú organizáciu, pôsobia ako partner dôveryhodne. “Sme rodičia, sme tí, ktorí reálne vedia, čo deti a rodiny potrebujú. Tým, že sme si prešli tým istým, vzbudzujeme pocit dôvery,” pridáva sa Obradovičová. Prečo sa nepripojilo aj ministerstvo zdravotníctva alebo nemocnica? Obradovičová hovorí, že zatiaľ ministerstvo priamo neoslovili, komunikovala s nimi nemocnica. Keď už bol projekt rozbehnutý, tak sa aj chceli pripojiť. To by však celý proces mohlo spomaliť. Pre predstavu: kliniku začali stavať v septembri, od apríla už má plne fungovať. Ministerstvo hovorí, že denná klinika nebola v prioritách, ktoré nemocnica predložila. Tento rok by však od štátu mala nemocnica dostať 16 miliónov eur. Celkovo ministerstvo na tento rok vyčlenilo 70 miliónov na rekonštrukciu nemocníc, nákup technológií a obnovu a modernizáciu prístrojov a zariadení. Je to posun, vlani išlo z rozpočtu len 18 miliónov eur. Nemocnice tak mohli napríklad rekonštruovať strechy, výťahy, modernizovať okná, opraviť podlahy či interiér, nakúpiť techniku či rekonštruovať JIS. A nie je hanba, ak sa musia sponzori poskladať na oddelenie, ktoré je v zahraničných nemocniciach štandardom? “Ministerstvo zdravotníctva vníma pozitívne, že nemocnice aj vďaka sponzorským darom dokážu modernizovať a zveľaďovať svoje priestory, a tým poskytovať vyšší komfort aj kvalitu pre pacientov. Ministerstvo v žiadnom prípade nevníma sponzorské dary ako niečo, čo by malo nahrádzať investície zo strany zriaďovateľa, sponzorské dary poskytujú darcovia dobrovoľne a zaslúžia si za to rešpekt a vďaku.” Nemocnica zas prisľúbila pomoc v iných projektoch. “Cítime podporu nemocnice, aj keď to na peniazoch nevidieť, ale verím, že v budúcnosti to tak bude, riaditeľ to aj verejne prisľúbil,” hovorí Kopper. Hovorkyňa nemocnice dodáva, že poskytli na dennú kliniku priestory. “Peniaze boli zabezpečené sponzorsky a Detská fakultná nemocnica v Bratislave si nesmierne váži všetku prácu a úsilie neziskovej organizácie Deťom s rakovinou.”

 

ĎALŠIE PROJEKTY

Pokračovať chcú na lôžkovej časti pre malé deti. Tam chýba napríklad klimatizácia. “Je to nevyhnutnosť pre deti, ktoré majú imunitu na nule,” vysvetľuje Obradovičová. Sú v kritickom stave a často neodchádzajú pre samotnú diagnózu, ale následkom infekcie, ktorú popri liečbe aj v nemocnici, dostanú. “Máme cieľ, aby každé dieťa malo so svojou rodinou samostatnú izbu, to je najbezpečnejšie,” hovorí Kopper. Taký je aj plán nemocnice. Po plánovanej rekonštrukcii bude mať každé dieťa svoju izbu s príslušenstvom a chcú dobudovať intenzívnu jednotku, aby deti intenzívnu zdravotnú starostlivosť dostali priamo na Klinike detskej hematológie a onkológie. A prečo si nemocnice nevedia takto zohnať peniaze samy? Kopper hovorí, že aj prednostka kliniky ich oslovila s tým, že ona chce liečiť. To je jej hlavná náplň práce a na zháňanie peňazí potrebuje ich pomoc. “V nemocniciach sú lekári, nie manažéri. Potrebujú pomoc ľudí, ktorí to vedia dotiahnuť, nemajú na to čas ani kapacity.

Kto podporil dennú kliniku

  • Liga proti rakovine
  • Združenie na pomoc detskej onkológii v Bratislave
  • Nadácia Markíza
  • Skanska
  • Nadácia VÚB
  • Nadácia SPPO
  • Nadácia TA3
  • Nadácia Eset
  • NARKS
  • Hagard Hal
  • Rainside
  • Laufen
  • Forbes
  • Prysmian
  • Ledpol
  • Legrand
  • Philips
  • Schneider

Štát na investíciu za pol milióna neprispel.

 

Od apríla pribudnú na katastri ďalšie elektronické služby

Pre širokú verejnosť aj pre odborníkov budú v apríli spustené dve elektronické služby – výpis z informačného systému katastra vo forme listu vlastníctva a výpis z katastrálnej mapy na právne účely s možnosťou platiť kartou a mobilná aplikácia. Aplikácia umožní na základe aktuálnej polohy mobilného zariadenia rýchlu a jednoduchú identifikáciu príslušnej nehnuteľnosti a informáciu o nej.

[TASR, 08/03/2017; zive.sk]

K dispozícii bude aj mobilná aplikácia.

Elektronické služby katastra nehnuteľností (ESKN) majú za úlohu zabezpečiť podávanie návrhov, námietok a žiadostí, informovanie o stave dokumentu a procesu, ako aj poskytovať podklady pre komunikáciu s občanmi a ďalšími úradmi. Súčasťou projektu je dodávka systémového a aplikačného softvéru, prevádzka a podpora softvéru a hardvéru.

V októbri 2015 bolo sprístupnených 15 elektronických služieb projektu Elektronické služby katastra nehnuteľností. Služby dajú informácie z katastra nehnuteľností o vlastníkoch, nehnuteľnostiach, o právach k nim, vrátane poskytnutia číselníkov, súpisov nehnuteľností a účastníkov právnych vzťahov, ako aj zobrazenie pozemkov. V priebehu roka 2018 k nim pribudne ďalších 30 elektronických služieb, čím sa stanú ESKN plne funkčnými.

Takmer tretina projektov Operačného programu Informatizácia spoločnosti (OPIS) je v súčasnosti závislá od ESKN, pričom elektronické služby Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR budú integrované do celkovej architektúry eGovernmentu. Vypublikované služby systému už využívajú vyššie územné celky, datacentrum miest a obcí, ministerstvá, podriadené organizácie, prakticky celá štátna správa.

Plne funkčný kataster znamená spustenie všetkých podsystémov ESKN ako Centrálneho systému katastra nehnuteľností, Centrálneho elektronického registratúrneho strediska a Rezortnej elektronickej podateľne.

Ako TASR informoval ÚGKK SR, podľa Dodatku č. 9 k Zmluve o nenávratnom finančnom príspevku zo dňa 27. 2. 2017 bude realizácia aktivít projektu Elektronické služby katastra nehnuteľností ukončená k 31. 12. 2018. Zmluva bola na základe zákona zverejnená v centrálnom registri zmlúv 3. 3. 2017. Uvedeným dodatkom sa posunulo spustenie Elektronických služieb katastra nehnuteľností a tým pádom aj financovanie, čiže žiadne ďalšie náklady nevznikajú.

Dôvodom posunu je potreba aktualizovať pôvodné zadanie. Na posune dodávok sa podieľali aj doplnenia a zmeny na základe požiadaviek používateľa a legislatívnych zmien. K posunu prispela aj rôznorodosť kvality existujúcich údajov, ktoré sa evidujú v katastri nehnuteľností desaťročia. Súčasne sa preukázala nutnosť implementácie väčšieho rozsahu nástrojov, ktoré zabezpečujú prácu s vstupnými údajmi a ich rôznych kombinácií. Posunom termínu nie je ohrozené čerpanie eurofondov, ani tým nevznikajú sankcie pre Slovensko. Projekt je v súčasnosti pod kontrolou Úradu podpredsedu vlády pre investície a informatizáciu SR, ktorému ÚGKK SR pravidelne reportuje stav projektu odpočtom akčného plánu každý mesiac.

V marci 2015 prevzala zodpovednosť za celú implementáciu spoločnosť DWC Slovakia. Na projekte pracuje vyše 40 odborníkov – analytikov, programátorov, softvérových architektov a technických konzultantov. Testujú ho zamestnanci ÚGKK SR, aj zamestnanci katastrálnych odborov okresných úradov.

Do 2012 bolo vyčerpaných 27 miliónov eur s DPH (viac ako polovica bola suma za infraštruktúru) a po dodaní 15 služieb v decembri 2015 uhradil ÚGKK SR 500.000 eur s DPH.

ÚGKK SR na základe zmluvy o dielo uplatnil voči zhotoviteľom sankciu v roku 2016, ktorá sa týkala neplnenia zmluvných termínov z predchádzajúceho obdobia vo výške 260.000 eur. Zostávajúca suma na projekt je 4,4 milióna eur, fakturovateľná po dodaní a funkčnosti ESKN.

Hit sú štartovacie a manažérske byty

Rekordne nízke úroky na hypotékach a vysoká zamestnanosť sa podpisujú pod vysoký záujem o všetky typy bytov. “Nastalo obdobie, keď už nekupujú byty iba tí, ktorí potrebujú bývať, ale aj tí, ktorí ich kupujú ako investíciu s tým, že ich budú prenajímať,” vraví Rastislav Štalmach, majiteľ siete realitných kancelárií Archeus. Ďalším dôvodom sú podľa neho aj nízke úrokové sadzby na termínovaných vkladoch.

[hnonline.sk; 01/03/2017; Helena Kokolová ]

Predajom nahrávajú odložené rozhodnutia mladých ľudí, populačná explózia, ale aj lacné peniaze.

Silná generácia

Štartovacie a tiež dvojizbové manažérske byty, o tie je v žilinskom regióne najväčšia zhánka. O štartovacie byty má záujem silná generácia 80. a 90. rokov, ktorá sa osamostatňuje a vyberá si svoje prvé bývanie.

Záujem o ne je aj na východe, napríklad v Michalovciach, kde chcú byty s malými výmerami a rozumnými dispozíciami. “Registrujeme aj trend sťahovania sa dôchodcov z väčších priestorov do menších,” hovorí realitný maklér Mário Glos, šéf realitnej skupiny MGM. Manažérske dvojizbové byty sa zase dajú ľahšie prenajímať, keďže je po nich dopyt zo strany nájomcov – zahraničných manažérov pôsobiacich v automotive či pri výstavbe diaľnice a tunelov. V Bratislave sa zháňa aj rodinné bývanie v štvorizbových bytoch. V žilinskom regióne sa až okolo 85 percent nehnuteľností nakupuje z hypotekárnych úverov, väčšinou ide o ľudí okolo 35 rokov.

Sprísnené pravidlá

Národná banka Slovenska od marca sprísňuje kritériá schopnosti splácať hypotekárny úver.

Dôvodom podľa Glosa môže byť fakt, aby sa udržali “zdravé hypotéky” a predišlo sa prehrievaniu trhu. “Zabrániť sa má predlženiu. Dopyt po realitách výrazne prevyšuje ponuku. Súčasný realitný trh nevykazuje žiadnu sezónnosť,” tvrdí. Kým v minulosti boli mesiace január a február mŕtve, dnes nie. “Trh je rovnako dynamický ako počas hlavnej sezóny.”

Štalmach očakáva, že sa trh s bytmi bude trochu stabilizovať. “Predpokladáme podstatne menší nárast cien oproti minulému roku. Aj vzhľadom na to, že menej potenciálnych kupujúcich splní podmienky bánk na získanie hypotéky, čo by malo zredukovať počet záujemcov o kúpu. Zároveň aj znížiť dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach.”

Hypotéky atakujúce 1,4-percentné ročné úročenie sú najlacnejšie v histórii. Dostupnosť bývania podľa expertov zrejme nikdy nebola lepšia. “Podmienky na získanie úveru sú stále priaznivé a hoci už 100-percentné financovanie z ceny nehnuteľností dnes oficiálne nie je možné, bankové domy ponúkajú rôzne finančné produkty, ktoré klientom tých 100 percent na nákup požičajú,” vraví Glos. Vo všeobecnosti sa očakáva ďalší pokles úrokovej sadzby – podľa Glosa zhruba na úroveň percenta. Na druhej strane však príde sprísnenie podmienok získania úveru, upozorňuje.

 Odložené rozhodnutia

Trhu s nehnuteľnosťami nahrávajú odložené rozhodnutia, populačná explózia a dostupné peniaze. A k tomu ešte dobrá nálada.

“Tí, ktorí chceli kupovať počas krízy, sa zľakli. Teraz je situácia uvoľnená. Realizujú svoje odložené nákupné rozhodnutia,” konštatuje Glos. Trhu praje aj populačná krivka. “Osemdesiate roky boli silné. Títo ľudia sa teraz rozhliadajú po štartovacích bytoch.” Čo je však zaujímavé, slabne trend satelitov a opäť sa preferuje bývanie v meste, dodáva expert.

Chcete úver? Ako na to

PRVÉ KROKY

Formality spojené s vybavením úveru by mal zabezpečovať finančný sprostredkovateľ. Ten by mal zhodnotiť aj finančnú situáciu svojho klienta, ale zabezpečiť aj zavkladovanie záložných zmlúv na katastri. “V každom prípade, my tento servis, ako aj know-how poskytujeme našim klientom v cene našej provízie, a tým ich kompletne odbremeňujeme. Ak má klient svojho finančného sprostredkovateľa, poskytujeme mu plnú súčinnosť a zabezpečujeme mu všetky podklady týkajúce sa nehnuteľnosti,” vraví realitný maklér Mário Glos.

POTREBNÉ DOKLADY

Realitný maklér každú nehnuteľnosť, ktorú predáva, musí spoznať, aby vedel, čo ponúka. Potrebuje napríklad aj zálohový predpis na energie a služby, pri pozemkoch napríklad geometrický plán alebo stanovisko obce. Iné podklady ako list vlastníctva, snímku z katastrálnej mapy, fotodokumentáciu nehnuteľnosti si zabezpečí sám. “Od kupujúceho vyžadujeme čo najpresnejší opis jeho požiadaviek na nehnuteľnosť. V akej lokalite má byť, potrebujeme poznať aj jej orientáciu podľa svetových strán, nielen cenu. Čím lepšie poznáme klientove požiadavky a predstavy, tým rýchlejšie a efektívnejšie mu dokážeme nájsť vhodnú nehnuteľnosť,” podčiarkuje Glos. Od začiatku musí byť jasný aj spôsob financovania. “V prípade hypotekárneho financovania preverujeme jeho reálnu dostupnosť – to, či klient môže získať úver na základe údajov, ktoré nám poskytne,” vraví Glos.

POPLATKY A PROVÍZIE

Výška provízií je rôzna v závislosti od kvality poskytovanej služby a erudovanosti sprostredkovateľa. Plusom je, ak realitná kancelária pôsobí na realitnom trhu viac rokov, poskytuje komplexný servis, garantuje stopercentné povolenie vkladu do katastra, je poistená, je členom Národnej asociácie realitných kancelárií a je tak viazaná dodržiavať etický kódex, rezervačné zálohy má kryté garančným fondom a poskytuje kompletné služby od realitnej advokácie až po katastrálny servis a daňové poradenstvo. Plusom tiež je, ak makléri majú realitnú licenciu a zúčastňujú sa na pravidelnom vzdelávaní. “Pri štandardnom sprostredkovaní sa provízie u nás pohybujú okolo štyroch percent do sumy 250-tisíc eur, minimálne však 2-tisíc eur, a 3 percentá zo sumy presahujúcej 250-tisíc eur,” uzatvára Glos.

Čo radí realitný maklér pred kúpou alebo predajom bytu zaťaženého hypotékou

1. Chcete kúpiť byt na hypotéku

Budete potrebovať potvrdenie od zamestnávateľa o výške príjmu, výplatné pásky za tri až šesť mesiacov. Banku zaujímajú aj výdavky vstupujúce do hodnotenia – teda iné vaše úvery, kreditné karty alebo lízingy. Predkladáte znalecký posudok na nehnuteľnosť alebo sama interne posúdi hodnotu nehnuteľnosti. Zaujíma ju aj titul nadobudnutia nehnuteľnosti, ktorú idete kupovať – teda akou formou súčasný vlastník nadobudol vlastníctvo, či kúpou, darovaním, dedením, dražbou. Vyžaduje občianske preukazy predávajúcich. Banka hodnotí bonitu nehnuteľnosti, do akej výšky dokáže zabezpečiť splácanie úveru a tiež bonitu vás ako žiadateľa o úver. Po schválení úveru vás banka vyzve na podpis úverových zmlúv a vlastníka nehnuteľnosti na podpis záložnej zmluvy. Následne sa záložné, ako aj kúpne zmluvy zavkladujú na príslušnom katastrálnom odbore príslušného okresného úradu. Po splnení podmienok čerpania banka uvoľní financie vo výške schváleného úveru.

 RADA MAKLÉRA:

Podmienky čerpania úveru sú v jednotlivých bankách rôzne. Pripravte sa, že budú vyžadovať zápis plomby záložného práva, teda na kataster podané záložné zmluvy, vinkuláciu poistenia v prospech hypotekárnej banky, preukázanie úhrady zvyšku kúpnej ceny, na ktorú hypotéka už nepostačovala.

2. Chcete predať byt zaťažený hypotékou

Banka zisťuje zostatok úveru – v akej je výške a či náhodou nie je vyšší ako predajná cena nehnuteľnosti. V prípade, že predajná cena je nižšia ako zostatok hypotéky, aj toto je riešiteľné – v takomto prípade je možné preniesť ťarchu na inú nehnuteľnosť, ktorá spĺňa podmienky, alebo rozdiel vyplatiť. Ak je zostatok nižší ako predajná cena, môžete ťarchu vyplácať z predaja zaťaženej nehnuteľnosti, a to aj v prípade, že kupujúci nehnuteľnosť taktiež financuje prostredníctvom hypotéky. Následne budete musieť požiadať banku, v ktorej prospech je nehnuteľnosť založená, o súhlas s predajom a so zápisom hypotekárnej banky kupujúceho do prvého poradia (taktiež ako v prvom prípade, môžete ťarchu preložiť na inú nehnuteľnosť) – v praxi je to čoraz bežnejšie. Túto skutočnosť je nutné zahrnúť do kúpnej zmluvy a zadefinovať spôsob financovania a rozpis kúpnej ceny v súlade s podmienkami oboch bánk. Následne odporúčam novému vlastníkovi, v prípade, že nevyužil služby realitnej kancelárie, odsledovať si aj výmaz pôvodnej ťarchy pôvodného vlastníka.

 RADA MAKLÉRA:

Veľmi často sa stretávame s tým, že nový vlastník príde na to, že má na liste vlastníctva dve ťarchy – svoju a navyše pôvodného vlastníka, a to aj niekoľko mesiacov, prípadne rokov po tom, ako nehnuteľnosť kúpil. Je to chyba, ktorú si v prípade, že takáto situácia nastane, pohadzujú medzi sebou ako horúci zemiak kataster, banka, prípadne finančný sprostredkovateľ. Problém je v tom, že ak príde k vyplateniu pôvodnej hypotéky, banka je povinná bezodkladne vyhotoviť kvitanciu – žiadosť na výmaz záložného práva a doručiť ju na príslušný katastrálny odbor, a pokiaľ to neustriehnete, banka to väčšinou neurobí, respektíve nepošle (keďže kvitanciu vydáva centrála, nie pobočka), alebo to kataster niekde “zapotroší”.

Plnú výšku úveru už dostane len obmedzený počet klientov

Sprísnené kritériá NBS majú obmedziť rizikové hypotéky, ktoré plne pokrývajú cenu kupovanej nehnuteľnosti, upozorňuje Ján Palenčár.

[HN; 42/2017; 01/03/2017; Zaradenie: ZMENY V HYPOTÉKACH]

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

Dá sa percentuálne zhodnotiť, koľko bytov predávajú realitky na hypotéku, prípadne v kombinácii so spotrebným úverom?

Z našich štatistík vyplýva, že až sedemdesiat percent kupujúcich pri nákupoch rezidenčných nehnuteľností spolufinancuje nákup pomocou úverových zdrojov, teda hypotéky, spotrebných úverov, zo stavebného sporenia a podobne. Najväčšie percento z tejto skupiny tvoria kupujúci medzi 25 a 40 rokmi.

Národná banka sprísňuje kritériá schopnosti splácať hypotéku. Čo za novým opatrením vidíte?

Prichádza po novele zákona o spotrebiteľských úveroch, ktorá predpisuje bankám prísnejšie posudzovať platobnú schopnosť klienta a tieto podmienky už platia pri úveroch na bývanie. Národná banka Slovenska postupne obmedzuje poskytovanie stopercentných hypoték. V praxi to znamená, že komerčné banky budú môcť poskytnúť hypotéku v plnej výške ceny nehnuteľnosti iba obmedzenému počtu klientov.

Je to podľa vás dobrý krok?

Obe opatrenia majú za cieľ obmedziť prístup k úveru tým žiadateľom, ktorí nedisponujú dostatočnou finančnou rezervou a pri výpadku príjmu alebo pri vzniku turbulencií na realitnom trhu sú najrizikovejšou skupinou, čo sa týka schopnosti splácať úver. Ak je takýchto klientov veľké množstvo, môže to mať veľmi negatívne dosahy na celý bankový sektor. Z toho dôvodu predpokladám, že toto opatrenie je prevenciou pred vznikom takýchto negatívnych situácií.

Zaznamenávate teraz zvýšený záujem o kúpu bytov či domov?

Zvyšujúci sa dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností kontinuálne zaznamenávame od roku 2013. Najväčší záujem je o byty a už tradične v krajských mestách. Predovšetkým v Bratislave, Košiciach a ďalej v Trnave, Žiline, ale aj v Nitre, a to predovšetkým v súvislosti s príchodom zahraničného investora.

O aké byty na hypotekárnom trhu je najväčší záujem?

Najmä o dvoj- a trojizbové byty, ktoré pri novostavbách v rámci Slovenska tvoria 55 až 60 percent všetkých nákupov. V poslednom čase rastie záujem o štvorizbové byty.

Za aké ceny sa byty predávajú a čo môže konečnú cenu zvýšiť?

V súčasnosti sú ceny na najvyššej úrovni od roku 2008, dokonca v niektorých lokalitách prekonali aj dané obdobie. Špecifikom trhu v Bratislave je, že ceny starých bytov sa priblížili k cenám novostavieb, čo považujeme za krátkodobý negatívny jav vyvolaný veľkým dopytom. Priemerná cena bytu je v Bratislave je okolo 2 300 eur za štvorcový meter.

Kto zabezpečuje formality pri kúpe či predaji bytu na hypotéku? Aká je tam provízia?

Kúpa, respektíve predaj nehnuteľnosti cez hypotekárny úver je v praxi bežnou situáciou. Každá seriózna realitná kancelária klienta informuje o celom procese a zároveň ho týmto procesom prevedie. Výška provízie za sprostredkovanie predaja vrátane sprievodných činností sa štandardne pohybuje v rozmedzí od troch do piatich percent z predajnej ceny nehnuteľnosti.

Autor: Helena Kokolová

Virtuálna realita mení realitný biznis

Podľa viceprezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska M. Čapa má záujemca možnosť prezrieť si ponuky ponúk v krátkom čase a priestorová predstava, ktorú získa mu pomôže rozhodnúť sa.

[dobrenoviny.sk; 28/02/2017; TASR ]

Bratislava 28. februára (TASR) – Realitné kancelárie ponúkajú záujemcom prehliadky bytov pomocou 3D zobrazenia a virtuálnej reality. Nové technológie prinášajú zmenu spôsobu predaja nehnuteľností. Na tlačovej konferencii v Bratislave to povedal viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Martin Čapo.

“Dopyt bude rásť a viac ľudí bude nakupovať nehnuteľnosti. Práve väčší počet záujemcov znamená potrebu zvýšenia efektivity predaja zo strany realitných kancelárií. Virtuálna realita je cestou, ktorá umožňuje klientom aj kanceláriám šetriť čas,” zdôraznil Čapo, ktorý dodal, že pri predaji je dôležitá dostupnosť nehnuteľností a všetkých informácií, ktoré klasické inzeráty neponúkajú.

Podľa Čapa záujemca má možnosť prezrieť si niekoľko ponúk v krátkom čase a priestorová predstava, ktorú získa mu pomôže rozhodnúť sa, či v nákupe pokračovať. Jej cieľom nie je nahradiť osobné prehliadky, ale obmedziť počet tých zbytočných. Inovácia nenahradí úlohu realitného makléra, ten sa aj naďalej bude starať o administratívu a transakcie.

 

 

Čo nás čaká tento rok?

Kým v koncoročnom čísle sme sumarizovali uplynulý rok v stavebníctve, začiatok roka je ideálny priestor pre prognózy, čo možno očakávať od toho nastupujúceho. Ako dopadne realitný boom, ako sa podarí naplniť plány s rozbehnutými projektmi, aké vyhliadky čakajú rezort stavebníctva v tomto roku? Pohne sa konečne niekam prijatie (40 rokov starého) stavebného zákona? Na odpovede na tieto otázky si počkáme celý rok…

[Eurostav; 01/2017,02/2017; 21/02/2017; Denisa Slančová ]

Pre stavebníctvo sú vyhliadky priaznivé

Minulý rok boli napriek optimistickým prognózam čísla v slovenskom stavebníctve ako na hojdačke. V sumáre napokon za prvých desať mesiacov zaznamenali oproti predchádzajúcemu roku takmer desaťpercentný pokles. Najviac si pohoršili inžinierske stavby (-26,2 %), a to najmä z dôvodu dočerpávania eurofondov. Zdá sa však, že vďaka reálnemu začatiu niekoľkých diaľničných stavieb a obchvatu Bratislavy, boomu v rezidenčnom bývaní a rozmachu nebytových priestorov, by mal byť tento rok pre stavebníctvo jeden z tých lepších. Prognózy z posledného kvartálu roka predpovedajú v porovnaní s minulým rokom nárast stavebnej výroby o 10 %. Podľa analýz CEEC Research sa predpokladá aj zdvihnutie tržieb v stavebníctve o 5,2 %. Aktuálne majú stavebné firmy zazmluvnenú prácu v priemere na 8,6 mesiaca dopredu. Tretina firiem plánuje tento rok zvýšiť počet vlastných zamestnancov.

Porastú ešte výrazne ceny bytov?

Pri novostavbách sa to nepredpokladá. Podľa analytikov by tomu mala zabrániť najmä regula NBS. Rekordne lacné peniaze od polovice minulého roka rozhýbala aj tých váhavejších, aby si zaobstarali pri nízkych úrokových sadzbách vlastné bývanie. Enormný rozmach rezidenčnej výstavby a nadpriemerný dopyt zdvíhal ceny novopostavených bratislavských bytov najmä v druhej polovici roka hore, no aj tak nedosiahol top z predkrízových rokov. Tretí štvrťrok vzrástli medziročne ceny nehnuteľností o 9 % (v druhom štvrťroku to bolo 8,2 %). Priemerná cena voľných bytov sa podľa NARKS pohybovala na konci roka na úrovni 2 500 eur za meter štvorcový. Dopyt by však mohlo v tomto roku pribrzdiť nielen spomínané sprísnenie požiadaviek na poskytovanie hypoték, ale aj nárast ponuky dokončených bytov na trhu – oproti minulému roku sa predpokladá 8,7 % vzrast. Tieto fakty by mali podľa analytikov prispieť k zdravému, a nie prehnane šponovanému medziročnému rastu cien.

Iná situácia je však pri starších bytoch, kde v treťom kvartáli rástli medziročne ceny za meter rýchlejším tempom ako pri novostavbách – zdvihli sa o 10,2 %. Priemerná cena za meter štvorcový (2 131 eur) stále nedosahuje priemer ceny v novostavbách, čo môže byť v tomto roku pre mnohých kúpychtivých spolu s možnosťou okamžitého nasťahovania sa veľkým lákadlom…

Ktoré nové projekty sa rozbehnú?

Začiatok výstavby v tomto roku avizovalo niekoľko veľkých projektov. Nechajme sa prekvapiť, ktoré sa aj reálne rozbehnú. Už koncom roka dala Penta echo o začiatku realizačných prác na projekte Čulenova (po novom Sky Park). Súčasťou prvej etapy budú tri rezidenčné veže so 700 bytmi. Cresco Group pripravuje v tomto roku dokončenie ďalšej etapy Slnečníc, počet bytov však zatiaľ investor nezverejnil. Po úspešnej realizácii Panorama City je pri chuti aj J & T Real Estate – v decembri minulého roka predstavil svoje zámery s komplexom Klingerka pri bratislavskom prístave. Projekt so 400 novými bytmi a takmer 10 000 m2 kancelárskych plôch v štandarde BREEAM Excellent by mal odštartovať v tomto roku a dokončený by mal byť v roku 2019.

Expandujú nákupné centrá

Tento rok pribudnú mimo Bratislavy dva nové obchodné komplexy – Eperia v Prešove a terminal v Banskej Bystrici. Koncom novembra HB Reavis oznámil, že získal územné rozhodnutie na výstavbu Stanice Nivy. Nový projekt má zámer spojiť autobusovú stanicu s obchodnými priestormi na ploche takmer 70 000 m2. Necelý týždeň na to vytiahla kartu aj Eurovea, ktorá chce ešte v tomto roku rozšíriť nákupnú plochu o ďalších 25 000 m2. Následne na to rozširovanie priestorov avizoval aj petržalský Aupark, ktorý momentálne čaká na územné rozhodnutie.

Zelená aj pre biznis

Posledné tri roky sa v tomto segmente toho až tak veľa nestavalo, neobsadenosť kancelárskych priestorov k septembru 2016 klesla pod 7 %, čo je najmenej od roku 2007. Minulý rok sa dokončili dva bloky Twin City, Rosum a Uniq Staromestská offices (spolu 73 000 m2). Ak sa však začne s výstavbou všetkých avizovaných projektov, do dvoch rokov by sa mala v Bratislave plocha kancelárskych priestorov v najvyššom štandarde rozšíriť o 1,1 milióna m2. Mnohé projekty sa už realizujú – Panorama Business, Zuckermandel, Einsteinova BC, Stein, Blumental. Výstavba je na spadnutie v Sky Parku, Eurovea 2 a v Stanici Nivy. Zbúranie a výstavbu nového Apollo Busines Centra 1 avizoval v polovici minulého roka aj HB Reavis.

Logistika stále v rozvoji

Momentálne je rozostavaných 207 000 m2 priemyselných hál, pričom v treťom štvrťroku sa začalo s výstavbou 6 nových projektov s rozlohou 90 000 m2. Najaktívnejšia je developerská spoločnosť P3, ktorá začala stavať nové projekty v Lozorne (17 000 m2) a v Žiline (18 000 m2). Rozlohou najväčší realizuje Prologis (22 000 m2) pri Nitre. Tri nové projekty vznikajú v Senci – výrobnú halu (18 000 m2) stavia Goodman a Karimpol rozširuje kapacity o 12 000 m2.

Infraštruktúra v miernom útlme

Oproti predchádzajúcim rokom sa infraštrukturálna výstavba síce utlmila, no určite celkom nezaspala. Aktuálne sa pracuje na 8 úsekoch diaľnic a rýchlostných ciest v celkovej dĺžke 88 km. Národná diaľničná spoločnosť (NDS) predpokladá ich postupné dokončenie v rokoch 2017 – 2020. Ešte koncom roka sa začali prípravné práce na úseku D3 Čadca, Bukov – Svrčinovec v dĺžke 5,7 km. Konzorcium Strabag, Hochtief a Porr sa zaviazalo postaviť diaľnicu za 239 mil. eur bez DPH do konca roka 2020. NDS-ka vlani uzavrela aj zmluvu na 14,4 km úsek D1 Budimír – Bidovce pri Košiciach. Tender vyhrala Skanska SK, ktorá sa ho zaviazala postaviť do konca roka 2019 za 197,5 mil. eur bez dane. Pre nový environmentálny posudok stavby momentálne ,,stojí” juhozápadný obchvat Prešova (7,9 km). Malo by ho postaviť združenie spoločností Eurovia SK, Eurovia CS, Doprastav, Metrostav, Metrostav Slovakia za 356 mil. eur bez dane.

Pre dlhoočakávaný obchvat Bratislavy je kľúčový termín marec – vtedy by sa podľa vyhlásení ministra Érseka mali v plnom prúde rozbehnúť stavebné práce, a všetky úseky D4 a R7 by mali byť hotové do konca októbra 2020. Stále však nie sú majetkovo-právne vysporiadané a odkúpené všetky pozemky v okolí Šamorína.

Prijme sa tento rok konečne nový stavebný zákon?

Prijatie nového stavebného zákona deklarovala vláda ešte v marci vo svojom Programovom vyhlásení. V polovici decembra sa minister dopravy a výstavby SR Arpád Érsek nechal počuť, že by do konca roka 2017 chcel mať na stole návrh nového stavebného zákona. Podľa ministra sa zákon pripravuje krok za krokom: ,,Chceme ho pripraviť poriadne,” vyhlásil minister Érsék. Tak si počkáme…

Slovenská achylovka – verejné obstarávania

Pre nepružnosť a nízku transparentnosť dlhodobo kritizovanej sfére verejných obstarávaní veľmi pomohol vo vylepšení skóre prvý kvartál minulého roka. Podľa spoločnosti CEEC Research dosiahol v predvolebnom období počet vyhlásených verejných súťaží na Slovensku (2 535) najvyššie čísla za posledné 4 roky. Celkovo sa počet výberových konaní medziročne zdvihol o 3,3 %, objem ukončených zákaziek však klesol o 14 %. Hodnota ukončených zákaziek si medziročne polepšila o 12, 1 %, a to najmä vďaka významnej zákazke zadávateľa ŽSR – Modernizácii trate Púchov – Žilina (365 mil. eur). Z prieskumu CEEC Research vyplýva, že podľa predstaviteľov stavebných firiem sú stále hlavnými limitujúcimi faktormi vo verejných obstarávaniach byrokracia, nekvalitná legislatíva a najmä to, že verejní investori stále uprednostňujú pri výbere víťaza najnižšiu cenu realizovaných zákaziek. V porovnaní s inými členskými štátmi EÚ máme v tejto oblasti ešte čo zlepšovať…

Začne sa konečne riešiť parkovacia politika v mestách?

Byty utešene pribúdajú, ľudia sa presídľujú do väčších miest, no problémy s parkovaním zatiaľ nikoho príliš netrápia. A to sa netýka len hlavného mesta, ale aj ostatných väčších slovenských miest, kde takisto začína byť situácia neúnosná. Mestá zatiaľ nanajvýš spoplatnili parkovanie v centrách, chýba však ucelené, možno aj zákonom definované koncepčné riešenie. Ako prvá avizovala platby v celom meste Bratislava, (od 20 – 500 eur ročne na auto), no tento návrh v konečnom dôsledku nemusí vôbec nič vyriešiť. Odborníci vidia jedno z možných východísk v osvedčenom a fungujúcom vzore z iných európskych miest – v budovaní veľkých záchytných parkovísk v okrajových štvrtiach a v nových alternatívach mestskej dopravy. No v mestských kasách na tieto riešenia žiaľ (zatiaľ) peniaze chýbajú…

Štát chce motivovať investorov k stavbe bytov

Bratislava 24. februára (TASR) – Sériou opatrení chce štát motivovať súkromných investorov, aby stavali nájomné byty. Ministerstvo dopravy a výstavby (MDV) SR dalo do medzirezortného pripomienkovania návrhy noviel zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania (ŠFRB) a zákona o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Zmeny by mali platiť od budúceho roka.

[24hod.sk; 24/02/2017; Teraz.sk, TASR ; Zaradenie: Ekonomika]

 

V návrhu o ŠFRB ministerstvo pripomína, že štát prostredníctvom neho dlhodobo podporuje financovanie priorít bytovej politiky pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu. V súčasnosti jeho podpora smeruje predovšetkým do obstarávania nájomných bytov a obnovy bytových budov.

“Vzhľadom na to, že podiel nájomných bytov na Slovensku je nízky, navrhuje sa zaviesť nové opatrenia, ktoré budú motivovať žiadateľov k obstarávaniu tohto typu bývania. Navrhuje sa preto doplniť do zákona nové účely,” uvádza rezort výstavby.

Jedným z nich je obstaranie technickej vybavenosti podmieňujúcej výstavbu a užívanie nájomných bytov, na obstaranie ktorých bola poskytnutá podpora z prostriedkov ŠFRB alebo ministerstva. Druhým je kúpa pozemku podmieňujúceho výstavbu a užívanie nájomných bytov, na obstaranie ktorých bola poskytnutá podpora zo zdrojov ŠFRB.

Technickou vybavenosťou pritom môže byť verejný vodovod, verejná kanalizácia vrátane čistiarne odpadových vôd, miestna komunikácia, odstavné plochy alebo garážové státia budované v rámci bytového či polyfunkčného domu.

Na rozvoj sociálneho nájomného bývania štát prideľuje obciam, mestám a vyšším územným celkom aj dotácie. Novelou zákona o dotáciách na rozvoj bývania chce MDV zefektívniť podporu nájomného bývania. Navrhuje preto doplniť podmienku, ktorá bude limitovať počet podporených nájomných bytov.

“Niektoré samosprávy sú aktívnejšie v obstarávaní nájomných bytov a výraznejšie sa snažia zvýšiť podiel bytov podporených z verejných zdrojov. Neregulovanie tohto procesu môže viesť k problémom pri prenajímaní obstaraných bytov a udržateľnosti tohto modelu rozvoja nájomného bývania,” upozorňuje ministerstvo.

Ďalším opatrením je podpora obstarávania štartovacích bytov, ktorými sú nájomné byty s podlahovou plochou do 50 m2. Majú byť prenajímané najviac na šesť rokov a mali by podporiť mobilitu pracovnej sily.

Oba návrhy zákonov obsahujú viacero úprav a doplnení, ktorých potreba vyplynula z praxe.

Po zmene podmienok podpory obstarávania nájomných bytov volá Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), Slovenský živnostenský zväz (SŽZ) aj Zväz stavebných podnikateľov Slovenska (ZSPS). MDV navrhuje, aby právne normy nadobudli účinnosť 1. januára 2018.

Na realitnom trhu sa nafukuje bublina. Čo by jej prasknutie znamenalo pre Slovákov?

 

S cenami realít sa čoraz častejšie začína skloňovať slovné spojenie “realitná bublina.” Aký je jeho význam? Čo môže znamenať jej “prasknutie”?

[finweb.hnonline.sk; 24/02/2017; Richard Duchaj ]

Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú, obzvlášť v Bratislave. Ceny novostavieb prekonali v hlavnom meste ku koncu minulého roka hranicu 2500 eur/m2 s DPH, čo predstavuje viac ako 20-percentný rast ceny za posledné dva roky.

Viacerí experti začali spomínať slovné spojenie “realitná bublina.” Čo tento pojem vlastne znamená? Čo môže znamenať jej prasknutie? Kedy, ak vôbec sa dá očakávať?
Prečítajte si odpovede oslovených odborníkov.

Matúš Pošvanc, riaditeľ Nadácie F. A. Hayeka: ” Za realitnú bublinu sa dá považovať neprirodzený stav dopytu po nehnuteľnostiach, ktorý vyplýva z prílišného optimizmu spotrebiteľov o ich finančnej budúcnosti, resp. budúcnosti ekonomiky. Väčšinou je spôsobená príliš uvoľnenou monetárnou politikou – centrálna banka sa snaží umelo znižovať úroky. Spotrebitelia vtedy dopytujú viac nehnuteľností, vzhľadom na “lacné” úverovanie, ako by bolo za situácie bez stimulov.

Tým ceny nehnuteľnosti neprirodzene rastú a zároveň sa budujú i nehnuteľnosti (lebo je po nich dopyt), ktoré by inak na trhu nemali existovať.

Prasknutie bubliny by mohlo spôsobovať problémy bankovému sektoru, ktorý kúpu a realizáciu týchto projektov financuje (vytvára voči týmto projektov nové peniaze). V prípade nejakej krízovej udalosti by mali spotrebitelia problém s ich splácaním. Rovnako by to negatívne dopadlo na stavebný sektor. Jednoducho nová vlna krízy. Či sme v stave v ako sme boli pred rokom 2007 neviem presne povedať.

Európsky bankový sektor (nie slovenský) však nie je v najlepšej kondícií a riziko opätovnej krízy existuje. Nevidím však do budúcnosti; napr. zlato ako indikátor stresu na finančných trhoch nie je dnes v nejakom výraznom stresovom stave. Aj keď faktom je, že od začiatku roka sa o určitej nervozite na tomto trhu hovoriť dá.”

Matej Krajčovič, analytik spoločnosti Capital Markets: “Realitná bublina, je v jednoduchosti označenie situácie, kedy ceny, v našom prípade nehnuteľností, plynule rastú bez výraznejších poklesov, pričom v istom bode tejto “bubliny” ceny nehnuteľností prudko klesne, tzv. “bublina praskla”. Za nárastom ceny nárast dopytu po nehnuteľnostiach.

Na Slovensku určite nie sme v bode, kedy by sme boli v ohrození nadmernej ponuky. Stále máme nabehnuté ako ekonomika na dobrý rast a potenciál v zvyšovaní zamestnanosti, čo v najbližších rokoch bude viesť k rastúcemu dopytu po bývaní a nehnuteľnostiach.

Najviac, kde sa rastúce ceny prejavia, a kde sa prejavujú je a bude Bratislava, keďže len v tomto jednom okrese býva približne desatina obyvateľstva, ktorá, keď sa pozrieme na priemerný plat zamestnancov, alebo zárobky podnikateľov je na tom najlepšie.

Na tomto a mnohých iných ukazovateľoch môžeme vidieť, že Bratislavský kraj je veľmi ekonomicky aktívny a preto aj zmeny a nárasty aktív ako sú nehnuteľnosti je badať pri expanzií najviac. Ak by sme mohli očakávať prepad cien a prasknutie tejto tzv. “bubliny” bolo by to najskôr od roku 2019/2020 v závislosti na globálnej klíme a príchode kontrakcie svetového hospodárstva.

Ronald Ižip, hlavný analytik TRIM Broker: “Dôvod vzniku bublín je jednoduchý – viac peňazí v obehu. V roku 2015 sme boli prví, ktorí varovali pred vznikom bubliny na slovenskom trhu nehnuteľností. Dôvodom bolo oznámenie ECB o zavedení záporných depozitných sadzieb. V každej krajine, kde úrokové sadzby dlhodobo znížia pod nulu či k nule, zvýši sa dopyt po hypotekárnych úveroch s následkom hypotekárnej bubliny.

A táto bublina rastie, pokým budú prúdiť do ekonomiky nové peniaze. A to môže trvať až do konca tohto roka. No rok nasledujúci môžeme vidieť zásadnú zmenu spolu sprísnením podmienok hypoték a hlavne konzervatívnejšej politiky ECB.”

Kamil Boros, analytik X-Trade Brokers “Zatiaľ to na Slovensku na bublinu nevyzerá, pretože v rokoch 2009-2015 rástli v priemere mzdy rýchlejšie ako ceny nehnuteľností, čiže aktuálne rast cien nehnuteľností dobieha rast miezd. Trend, ktorý nastal v posledných kvartáloch je však veľmi znepokojivý a pokiaľ bude pokračovať, tak sa ceny nehnuteľností onedlho dostanú do nebezpečného teritória.

Z toho dôvodu jednoznačne vnímam snahu NBS ochladiť trh s bývaním ako pozitívnu. Pokiaľ sa jej to nepodarí, tak budú potrebné ďalšie opatrenia, pretože sa ukazuje, že aktuálna úroková politika ECB je pre Slovensko príliš uvoľnená. A ECB zvyšovať úročenie tak skoro nehodlá.”

Richard Koza, investičný poradca: “Zníženie cien nehnuteľností sa dá očakávať len v prípade, že dôjde k významnejšiemu rastu úrokových sadzieb. Otázka však je, kedy k tomu dôjde. Zatiaľ centrálne banky o významných rastoch úrokov neuvažujú a politická reprezentácia ich v tom len podporuje.”

Peter Bukov, hlavný analytik TopForex: “Ceny bytov v BA rastú hlavne z dvoch dôvodov: Prvým sú najlacnejšie hypotéky v histórii s rekordne nízkymi sadzbami, ktoré sú určované sadzbami ECB (resp. dlhopisovým trhom). Tieto prirodzene lákajú ľudí, aby si zobrali hypotéku a kúpili nový byt.

Druhým dôvodom je geografická a ekonomická významnosť Bratislavy ako hlavného mesta. Môžeme povedať, že stále sem prichádza množstvo ľudí z celého Slovenska, ktorí tu študujú a následne chcú zostať a pracovať. Títo ľudia tu musia niekde bývať, a tak sú nútení kúpiť si byt.

Osobne si nemyslím, že reality v Bratislave sú vo veľkom kupované veľkými investormi na špekulácie. Nevidím tu tzv. hot Money hľadajúce rýchly výnos, ktoré najviac urýchľujú tvorbu realitných bublín a po rýchlom stiahnutí sa z trhu spôsobujú veľké prepady v cenách.

Osobne očakávam, že hypotekárne sadzby už našli svoje dno. Ekonomická situácia v eurozóne je v posledných mesiacoch pozitívna a zlepšuje sa, inflácia prudko rastie a výnosy na dlhopisoch začali rýchlejšie stúpať. To je kombinácia faktorov, ktorá by mohla už čoskoro primäť ECB k zvýšeniu sadzieb a utesneniu monetárnej politiky napríklad znížením kvantitatívneho uvoľňovania.

Logickým následkom by bol rast hypotekárnych sadzieb. Druhý faktor by však mal zostať nemenný. Preto, ak aj stúpnu ceny hypoték, očakávam skôr zastavenie rastu cien nehnuteľnosti a ich pomalý pokles minimálne o 10 percent.

Faktom je, že ceny nehnuteľností v Bratislave sú dnes na nereálnych úrovniach, ale ich prudký prepad nečakám, keďže je po realitách reálny dopyt a nie dopyt špekulačných peňazí.”

Jakub Rosa, analytik Across Private Investments: Aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností na Slovensku v posledných rokoch vzrástli o niekoľko desiatok percent, aktuálna priemerná cena bytov je zhruba o 5 % nižšia v porovnaní s jej historickým maximom z polovice roku 2008. Cenový vývoj nehnuteľností je však nezdravý. Odzrkadľuje vyššie príjmy obyvateľstva v dôsledku rastu zamestnanosti a miezd, ako aj vyššiu dostupnosť úverov vďaka nízkym úrokovým sadzbám na trhu.

Ceny nehnuteľností rastú ruka v ruke so zadlžením domácností. Podľa údajov NBS stúpol v závere vlaňajška celkový objem úverov na bývanie na takmer 22 miliárd eur, čo predstavuje viac ako 2,5 násobok oproti rovnakému obdobiu v roku 2008, kedy ceny bytov dosahovali maximá. Realitný trh navyše v dôsledku rastúcich cien nehnuteľností láka čím ďalej tým viac špekulatívneho kapitálu.

Uvedené skutočnosti neunikli pozornosti NBS a komerčných bánk, ktoré začali potichu sprísňovať úverové podmienky, čo v dlhodobom horizonte môže oslabiť dopyt po nehnuteľnostiach a znižovanie ich cien. Realitná bublina sa pomaly nafukuje, avšak jej prasknutie v najbližšom období pravdepodobne nehrozí.

Slovensko dlhodobo trpí nedostatkom nájomných bytov

“Slovensko už dlhodobo trpí nedostatkom nájomných bytov. Ľudia s nižším príjmom sú tak nútení kupovať nehnuteľnosti a brať na seba hypotéky na desiatky rokov. Súkromný sektor sa totiž do tohto druhu biznisu nehrnie a štátne dotácie nevyužívajú všetky obce. Ako funguje financovanie výstavby takýchto bytov zo strany štátu a ako chce vláda motivovať podnikateľov investovať do nájomného bývania? Sme sa pýtali generálnej riaditeľky sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja na ministerstve dopravy, Eleny Szolgayovej.” hovorí Jana Maťková, moderátorka.

[Rádio Slovensko, K veci; 24/01/2017;  Jana Maťková]

Elena Szolgayová, generálna riaditeľka sekcie bytovej politiky a mestského rozvoja na ministerstve dopravy: “Od roku 2000 existuje systém financovania obecných nájomných bytov, ktorý pozostáva z dvoch finančných zložiek. Jedna je dotácia, ktorú poskytuje ministerstvo dopravy, a zvyšok je výhodný dlhodobý úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania, kde je fixovaná úroková miera na štyridsať rokov na jedno percento.”

Jana Maťková: “Ako je to v prípade súkromného sektoru, ak teda podnikateľ, firma chce postaviť nájomné byty?”

Elena Szolgayová: “Toto je úplná novinka, ktorá vlastne beží tretí rok, že tá úverová zložka zo Štátneho fondu rozvoja bývania je dostupná aj podnikateľskému sektoru. Čiže môžu právnické osoby žiadať až osemdesiat percent obstarávacích nákladov za rovnakých podmienok ako obce. Treba povedať, že zatiaľ záujem podnikateľskej sféry o túto možnosť je pomerne limitovaný.”

Jana Maťková: “Prečo si myslíte, že súkromný sektor nemá o takúto výstavbu až taký záujem?”

Elena Szolgayová: “Treba si uvedomiť, že toto je segment podnikania, ktorý na Slovensku nemá žiadnu tradíciu. My sme z rôznych dôvodov naozaj národ vlastníkov. U nás privatizácia existujúceho obecného bytového fondu a družstevného fondu spôsobila, že nám zostalo menej ako tri percentá bytov v nájomnom sektore. To v porovnaní s Európou je absolútne nedostačujúce číslo. Ale to aj znamená, že vlastne tradícia nájomného bývania na Slovensku vlastne neexistuje.”

Jana Maťková: “Viete to dokladovať aj nejakými číslami napríklad za minulý rok?”

Elena Szolgayová: “Tých projektov, ktoré boli podporené úverom zo Štátneho fondu za uplynulé tri roky, tie sa dajú spočítať na prstoch dvoch rúk. Tam boli podporené tri – štyri projekty ročne. To sú naozaj lastovičky, ktoré ešte nerobia jar. Ale reálne, čo je naozaj významný segment, to je to podporené verejné nájomné bývanie. Tam sú žiadateľmi obce, mestá a tam sme vlani podporili tisíc tristopäťdesiat bytov, predvlani tisíc deväťsto a dva roky dozadu dokonca vyše dvetisíc bytov.”

Jana Maťková: “Aký finančný objem to predstavuje?”

Elena Szolgayová: “Vlani sme na tú dotačnú zložku dali dvadsaťštyri a pol milióna a rádovo šesťdesiat miliónov vyšlo na úvery zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Predtým to bolo vyše tridsať miliónov.”

Jana Maťková: “Má ministerstvo k dispozícii akúsi mapu nájomného bývania, kde to nájomné bývanie najviac chýba?”

Elena Szolgayová: “Najintenzívnejšie využitie týchto možností je skôr v obciach, nie v mestách, čo nás veľmi mrzí, že dlhodobo povedzme krajské mestá, kde objektívne záujem o cenovo dostupné nájomné bývanie by bol najvyšší, že tam reálne zo strany miest ten záujem je najmenší. Povedzme Bratislava využila túto možnosť v porovnaní s Novým Mestom nad Váhom iba v jednej desatine. Nové Mesto podporilo vyše osemnásť bytov na tisíc obyvateľov, Bratislava jedna celá sedem.”

Jana Maťková: “Keďže ste hovorili o tom nízkom záujme podnikateľov, ako by ich štát mohol pritiahnuť aj k takejto forme biznisu?”

Elena Szolgayová: “Je to otázka strednodobých, dlhodobých zámerov a znamená to pomerne zásadný vstup povedzme do daňového systému alebo nejakých modelov zvýhodňovania tohto zatiaľ nie veľmi atraktívneho a nie veľmi tradičného segmentu podnikania na Slovensku.”

Jana Maťková: “Ministerstvo dopravy už komunikovalo s ministerstvom financií? Rozprávalo sa aj o takejto možnosti?”

Elena Szolgayová: “My sme robili analytickú štúdiu, ktorá ukázala, že tie oblasti, ktoré sa bežne v Európe na stimuláciu v daňovom systéme používajú, z hľadiska tvorby rozpočtu asi nebudú u nás krátkodobo použiteľné. Čiže tie diskusie prebiehajú na odbornej úrovni, ale zatiaľ nejaké zásadné riešenia žiaľbohu na stole nemáme.”

Jana Maťková: “Za zmenu legislatívy, ktorá by zatraktívnila výstavbu nájomných bytov pre súkromný sektor, bojuje aj živnostenský zväz a zástupcovia realitných kancelárií. Ministerstvu dopravy predložili konkrétne zmeny a riešenia. O tom, ako by mali vyzerať, sa porozprávame s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska a zároveň prvým viceprezidentom Slovenského živnostenského zväzu, Jánom Pálenčárom. Dobrý deň.”

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: “Dobrý deň.”

Jana Maťková: “Pán Pálenčár, povedzme si na začiatok, prečo firmy nechcú robiť aj takýto druh biznisu, ako je stavba nájomných bytov? Prečo je pre nich výhodnejšie byty postaviť a rozpredať?”

Ján Pálenčár: “Súčasná legislatíva a súčasný realitný trh nie je dostatočne atraktívny pre segment výstavby nájomných bytov. V priemere môžeme povedať, že v prípade, ak sa investor respektíve developer rozhodne ísť do tohto segmentu a stavia nájomné byty, ktoré následne prenajíma, tak návratnosť takejto investície odhadujeme niekde na úroveň dvadsať rokov, čo je veľmi, veľmi dlhá návratnosť.”

Jana Maťková: “Je to v podstate taký rizikový biznis dá sa povedať?

Ján Pálenčár: “Je to rizikový biznis. Na druhej strane tie legislatívne podmienky, ktoré sú na Slovensku, sú málo motivačné.”

Jana Maťková: “Ak by teda štát nastavil lepšie podmienky, podnikatelia by mali o výstavbu nájomných bytov záujem?”

Ján Pálenčár: “Určite áno. Z pohľadu investovania v stavebníctve je rezidenčný segment stabilným segmentom. To znamená naozaj obyvateľstvo potrebuje bývať. A pokiaľ nadstavíme spolu s legislatívcami podmienky nielen na jednej strane investorov, ale aj povedzme tým, že sa bude vo veľkej miere stavať a bude veľký počet nájomných bytov umiestnených na trh, znamená, že súčasné vysoké nájomné pôjde nižšie. To znamená bude prístupnejšie oveľa väčšej mase obyvateľstva. Tým pádom bude veľký záujem o nájomné bývanie a budú tým pádom spokojní aj investori respektíve developeri, ktorí do takéhoto segmentu pôjdu.”

Jana Maťková: “Nedávno ste sa zúčastnili na rokovaniach so zástupcami ministerstva dopravy. Predkladali ste im návrhy, ktoré by mohli firmám zatraktívniť pohľad na tento druh bývania. Čo by sa teda podľa vás malo zmeniť?”

Ján Pálenčár: “Súčasná legislatíva pozná jediný nástroj na podporu výstavby nájomného bývania. A to je úver na obdobie tridsať rokov za jedno percento ročnú úrokovú sadzbu, čo je veľmi atraktívne na jednej strane. Na druhej strane podmienky sú veľmi obmedzujúce. Tieto podmienky sa týkajú napríklad regulatórnej výšky nájomného respektíve príjmu toho budúceho nájomcu. To znamená je potrebné v prvom rade urobiť novelu zákona o Štátnom fonde rozvoja bývania. To je náš prvý podnet. Ďalším podnetom bolo, aby štát respektíve samosprávy pristúpili k takzvaným PPP projektom. To znamená dali k dispozícii pozemky, ktoré sú vhodné na bytovú výstavbu, a spolu s právnickými osobami, s investormi realizovali výstavbu nájomných bytov.”

Jana Maťková: “A ako na tieto návrhy reagovalo ministerstvo? Povedzme si napríklad pri tom návrhu o PPP projektoch.”

Ján Pálenčár: “V podstate sme sa zhodli na tom, že takáto spolupráca bežne v zahraničí funguje a bola by prospešná aj pre slovenskú ekonomiku a pre slovenské podmienky.”

Jana Maťková: “Čo sa podľa vás môže stať, ak štát nepristúpi k zmenám, ktoré majú podnikateľov prilákať na výstavbu nájomných bytov?”

Ján Pálenčár: “Máme len veľmi malé percento nájomných bytov oproti celkovému bytovému fondu. Toto má negatívny vplyv predovšetkým na pracovnú mobilitu. To znamená obyvatelia, ktorí vlastnia nehnuteľnosť, málo sú flexibilní za prácou cestovať ďalej. Druhý moment je to, že na Slovensku sa zadlžuje veľké množstvo obyvateľstva a často aj skupina obyvateľstva, ktoré nemajú dostatočnú finančnú rezervu, si berú tieto hypotekárne úvery. Táto časť obyvateľstva sa môže dostať do problému so splácaním. Práve tejto skupine obyvateľstva by sme pomohli tým, že prinesieme na trh nové množstvo nájomných bytov a táto časť obyvateľstva nebude sa viazať len k splácaniu hypotekárneho úveru.”

Jana Maťková: “O zatraktívnení výstavby nájomných bytov pre súkromný sektor sme sa rozprávali s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), Jánom Pálenčárom. Ďakujem veľmi pekne za rozhovor.”

Ján Pálenčár: “Dovidenia.”