Zákon o bytoch – Domová schôdza sa už zvoláva ľahšie

ZÁKON O BYTOCH

Zrušenie čakacej hodinky na domových schôdzach, ale aj nové povinnosti správcov a spoločenstiev vlastníkov bytov. Zmeny zavedené novelou zákona o bytoch platné od novembra už mnohé situácie v praxi zjednodušili. Ich plusy a mínusy vysvetľuje Marek Perdík, predseda Združenia pre lepšiu správu bytových domov.

Zuzana Dzvoníková a Táňa Rundesová

1. DEFINOVALI SA NOVÉ POJMY

Nové pojmy sa zaviedli v súvislosti s developerskou výstavbou, ide o pojmy garážové stojisko a skladové priestory. Garážové stojisko je po novom plošne vymedzená časť garáže v dome určená na parkovanie. Nejde o samostatný nebytový priestor, ale o priestor, s ktorým je spojené výhradne užívacie právo. Spoluvlastník domovej garáže má právo užívať ho výhradne pre svoje potreby. Spravidla ide o “hromadné garáže” so stojiskami vyznačenými vodorovným značením. Do katastra nehnuteľností sa garážové stojisko značí len poznámkou. Skladový priestor je zasa časť nebytového priestoru v dome a je určený na skladovanie. Zároveň je fyzicky oddelený od ostatných častí tohto priestoru.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

V praxi sa tu rieši najmä otázka novostavieb, v ktorých sú “hromadné garáže” v spodnej časti domu. Garážové stojisko spoluvlastnia všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Pozor, nemôže byť predmetom nájmu a nie je možné ho samostatne previesť bez súčasného prevodu bytu.

2. PLATÍ SCHÔDZA AJ ZHROMAŽDENIE

Rozhodnutia vlastníkov bytov sa po novom prijímajú buď na schôdzi vlastníkov, alebo aj písomným hlasovaním. Na to, aby vlastníci urobili určité rozhodnutie, už nie je nevyhnutné zvolať výhradne schôdzu, ale za rovnocenné sa považuje aj zhromaždenie.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Hlasovania na schôdzi a na zhromaždení sa zrovnoprávnili. Na jednu úroveň sa taktiež dostalo priame hlasovanie (pri osobnej účasti) a písomné hlasovanie. Vítame aj to, že do ucelenej podoby a na jedno miesto v zákone sa zhrnul systém hlasovania vlastníkov. Kým po starom, teda pred novembrom 2018, boli konkrétne kvóra hlasujúcich – potrebné na to, aby sa dosiahlo rozhodnutie – roztrúsené v jednotlivých ustanoveniach po celom bytovom zákone, od novembra 2018 sa kvóra zjednotili do prehľadnej ucelenej úpravy.

3. ODSTRÁNIL SA INŠTITÚT UZNÁŠANIASCHOPNOSTI

Po starom zákon určoval, že schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov. Prijímať akékoľvek tozhodnutia tak bolo možné len pod podmienkou dosiahnutia uznášaniaschopnosti schôdze, čo si vyžadovalo automatickú účasť aspoň dvoch tretín všetkých vlastníkov. Po novom sa podmienka uznášaniaschopnosti odstránila – ak sú na programe schôdze otázky, na ktoré treba dosiahnuť rozličné kvóra, je možné o konkrétnej otázke rozhodovať hneď po otvorení schôdze, ak je nevyhnutné kvórum vlastníkov prítomné na schôdzi.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Predstava o dosiahnutí dvojtretinovej účasti bola v minulosti skôr utópiou. Je škoda, že sa vlastníci o dianie v dome nezaujímajú a o svojom majetku nechávajú rozhodovať iných.

4. ZMIZLA TAKZVANÁ ČAKACIA HODINKA

Odstránenie “čakacej hodinky” priamo nadväzuje na zrušenie uznášaniaschopnosti. Po starom platilo, že na prijatie rozhodnutia na schôdzi bol potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Ak však schôdza nebola ani hodinu po začatí schôdze uznášaniaschopná, stačila na prijatie rozhodnutia už len nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Novelou sa inštitút “čakacej hodinky” vypustil a o bežných otázkach, pri ktorých sa nevyžaduje dosahovanie špeciálneho kvóra, je možné rozhodovať hneď.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zavedením “čakacej hodinky” sa v minulosti sledovalo len reálne uplynutie jednej hodiny od otvorenia schôdze, aby sa mohlo rozhodovať o tom-ktorom bode. V skutočnosti sa však stávalo, že po hodine bol na schôdzi taký stav, že prišli možno traja vlastníci, no odišli deviati. Novela to však vyriešila.

5. SCHÔDZA SA MUSÍ KONAŤ DO 15 DNÍ

Ak správca alebo rada spoločenstva dostane od jednej štvrtiny vlastníkov žiadosť o zvolanie schôdze či vyhlásenie hlasovania, musia vlastníkom vyhovieť do 15 dní. Ak tak neurobia, vlastníci môžu zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie sami. Toto však v minulosti nebolo možné. Bežne sa opakovali situácie, že zo strany správcu alebo rady vznikali prieťahy, najmä pre ich nedostatočnú ochotu naplniť vôľu vlastníkov.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

V praxi sa stávalo, že termín schôdze určil správca alebo rada spoločenstva aj o šesť mesiacov. Tieto prieťahy často viedli k predlžovaniu či odsúvaniu naplnenia vôle vlastníkov, ktorí sa domáhali práva rozhodovať o svojom majetku. Dnes platí, že schôdza sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov alebo od predsedu spoločenstva.

6. ZVOLAŤ HLASOVANIE MÔŽU AJ VLASTNÍCI

Zvolávať schôdzu vlastníkov či vyhlasovať písomné hlasovanie môže buď správca, alebo rada spoločenstva. Obyčajne je to podľa toho, či sú schôdza alebo hlasovenie potrebné. Najmenej sa vyhlasujú raz za rok alebo keď o ne požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne predseda. Už jedna štvrtina vlastníkov tak môže určiť predmet hlasovania. Najskôr však oň musia požiadať buď správcu, alebo radu spoločenstva – ak to tie neurobia do 15 dní od doručenia žiadosti, štvrtina vlastníkov môže zvolať schôdzu či vyhlásiť písomné hlasovanie sama.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Pred touto zmenou museli vlastníci so schôdzou či s hlasovaním čakať na podnet od správcu alebo rady spoločenstva. Teraz nemusia – na vyhlásenie písomného hlasovania či zvolanie schôdze stačí štvrtina vlastníkov.

7. NEDOPLATKY VYSTRIEDALI POTVRDENIA

Po starom existovalo vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov o tom, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na službách spojených s užívaním bytu. Vyhlásenie o nedoplatkoch nahradilo potvrdenie súvisiace s bytom. Zmena je v tom, že obsah potvrdenia sa zmenil na pozitívne konštatovanie: úrad už neakceptuje fakt, že vlastník nemá nedoplatky, ale po novom akceptuje to, že vlastník má potvrdenie o tom, že na byt sa neviažu nedoplatky. Inštitút potvrdenia má za úlohu chrániť “slabšiu” stranu zmluvného vzťahu pri prevode bytu, teda najčastejšie osobu, ktorá byt získa a nemusí si byť vedomá, ako užíval byt jeho predošlý vlastník.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Je správne, ak správca vydá potvrdenie na byt, nie na aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti. Problémom však môže byť, že okresný úrad, kde sa potvrdenie predkladá, neskúma legitímnosť správcu alebo predsedu spoločenstva. Neurčuje sa ani, z akého dátumu má byť potvrdenie. Nepochopiteľné je aj to, že má byť povinnou prílohou zmluvy o prevode a netýka sa prechodu vlastníckeho práva, napríklad pri prechode na dobrovoľnej dražbe.

8. ZAVIEDLO SA ČASOVÉ KRITÉRIUM

Od novembra 2018 platí, že ak sú v dome vchody rozdelené medzi viacerých správcov, takáto správa nie je možná, pretože jeden bytový dom ako celok môže mať len jedného správcu – zaviedlo sa kritérium, že platí tá zmluva, ktorá sa uzatvorila skôr. Existuje však aj hybridná forma správy na základe mandátnej zmluvy. Uzatvára sa tak, že sa mandátnou zmluvou mandatár (správca bytového domu) zaväzuje, že pre mandanta (spoločenstvo vlastníkov) na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť, pričom mandant sa zaväzuje mu za to zaplatiť.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Hoci medzi mandantom (spoločenstvom vlastníkov) a mandatárom (správcom) ide o obchodný vzťah, problémom je chýbajúca regulácia vzťahu pri výkone správy bytových domov. Ak sa totiž mandátnou zmluvou prenesie väčšia časť správy na mandatára, ide v právnom zmysle o “skrytú” zmluvu o výkone správy, ktorá je neplatná. Potvrdil to aj rozsudok vynesený v takomto prípade Krajským súdom v Nitre v júni 2014.

9. ZJEDNOTENIE LEHOTY NA SEDEM DNÍ

Zákon presne definoval, koľko dní pred termínom bolo treba oznámiť zvolanie schôdze alebo písomného hlasovania a koľko dní po termíne sa musela zverejniť zápisnica zo schôdze či z písomného hlasovania. Tieto lehoty však boli vo všetkých prípadoch odlišné. Po novom sa všetky zjednotili na sedem dní.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zmena spočívajúca v zjednotení lehoty oznámiť konanie schôdze alebo termín písomného hlasovania na sedem dní vopred spolu s lehotou na zverejnenie zápisnice na sedem dní od konania zjednodušila a sprehľadnila celú záležitosť okolo termínov.

10. VLASTNÝ SPÔSOB DORUČOVANIA

Oznámenie o schôdzi alebo písomnom hlasovaní by malo byť každému vlastníkovi doručené v listinnej podobe. Toto však nie je možné zrealizovať bez súčinnosti s adresátom, preto sa určil spôsob doručenia. Bytový zákon umožňuje vlastníkom zvoliť si v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve aj iný spôsob doručovania než formou listu. Napríklad prostredníctvom e-mailových správ, SMS alebo vyvesením na domovej nástenke. Je však nutné, aby elektronické doručenie smerovalo na adresu oznámenú a potvrdenú vlastníkom. To, že elektronická adresa patrí naozaj dotknutému vlastníkovi, musí byť preukázateľné.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Dôvodová správa k novele bytového zákona uvádza, že vlastníci by si mali v zmluve dohodnúť taký spôsob doručovania oznámení, aby ich dostal každý z nich.

11. POVERENÁ OSOBA

Od novembra 2018 podpisuje zmluvu o výkone správy, zmluvu o spoločentve, ako aj ďalšie zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi, osoba, ktorú tým poveria samotní vlastníci. Ide o nový inštitút a rozhoduje o ňom nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Ide o výrazné zjednodušenie praxe, pretože všetky zmluvy, o ktorých vlastníci rozhodli, bude za nich podpisovať vždy len jedna poverená osoba. Nie je nutný podpis všetkých vlastníkov.

12. ZNENIE ZMLUVY O SPOLOČENSTVE

Po novom musí predseda spoločenstva vlastníkov bytov a správca bytového domu doručiť celé znenie zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Je nutné, aby mal platné znenie zmluvy k dispozícii každý vlastník. Len tak totiž môžu všetci poznať jej obsah a prípadné zmeny.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Touto novelou sa bral ohľad najmä na tých, ktorí sa z nejakého dôvodu nemohli zúčastniť na hlasovaní. Doručovať aktuálnu zmluvu v dome, ktorý má viac ako 100 bytov, každému vlastníkovi nie je jednoduché. Zmluva môže mať niekedy aj vyše 20 strán. Preto odporúčame zvoliť si v zmluve o spoločenstve a v zmluve o výkone správy doručovanie iným spôsobom než v listinnej podobe, napríklad e-mailom.

13. LISTINA O VÝKONE SPRÁVY

Povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve a výkone správy nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa v praxi realizovala formou vyhlásenia. Nadobúdateľ urobil toto vyhlásenie v zmluve o prevode vlastníctva. Nerobil ho však voči ostatným vlastníkom v dome, ale výlučne voči osobe, od ktorej nehnuteľnosť získal. Novou úpravou pristupuje nový majiteľ k zmluve už nadobudnutím vlastníckeho práva. To platí aj v prípade nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Úprava zákona jednoznačne oslobodila nových majiteľov od akéhokoľvek ďalšieho právneho úkonu voči správcovi alebo voči ostatným vlastníkom.

14. ZÁSTUPCOM VLASTNÍKOV MÔŽE BYŤ LEN VLASTNÍK

Zástupcom vlastníkov môže byť len niekto z vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome. Ak vlastníkom nie je, musia ho vlastníci vymeniť do konca júna 2019. Zástupca informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach, ktoré sa týkajú správy domu. Môže ísť o poruchy spoločných zariadení, ktoré obmedzujú prevádzku domu, ako je porucha výťahu, dodávka médií alebo ich nedostatočná funkčnosť. Ďalej môže ísť o poškodenie spoločných častí alebo spoločných zariadení domu.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zástupca vlastníkov musí správcovi tlmočiť ich požiadavky v súlade so zmluvou o výkone správy. Všetky úkony, ktoré má zástupca vlastníkov robiť pri komunikácii so správcom, by mali vlastníci schváliť a spísať v zmluve. Tá slúži ako podklad aj na kontrolu, či to zástupca vlastníkov robí.

15. ODSTRÁNENIE PORÚCH

Ak sa pri kontrole technického zariadenia zistí, že jeho stav bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok, správca alebo predseda spoločenstva musia aj bez súhlasu vlastníkov zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy. Týka sa to všetkých vyhradených technických zariadení, ktoré sú spoločnými zariadeniami domu. Ide najmä o výťahy, bleskozvody, elektroinštalácie, plynové rozvody, kotolne, tlakové nádoby a komíny. Tieto zariadenia spadajú do kategórie s povinnou revíziou stavu bezpečnosti v lehotách, ktoré určuje špeciálny predpis.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Ak revízia preukáže poruchy, ktoré ohrozujú život, zdravie či majetok, správca alebo predseda musia zabezpečiť ich bezodkladné odstránenie aj bez schválenie vlastníkov. Musia to však urobiť aj vtedy, ak by sa vážne nedostatky zistili pri obhliadke technického stavu domu, napríklad po extrémnom prejave počasia. Práve to totiž môže spôsobiť škody. O odstránení havárie a jeho finančnom zabezpečení nemôžu rozhodnúť vlastníci – pre časovú núdzu.

16. POVINNÁ AGENDA

Správca i spoločenstvo musia uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a z výsledkov písomných hlasovaní. Zároveň musia viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú domu. Je nutné, aby tiež priebežne aktualizovali evidenciu rozhodnutí vlastníkov. Predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie a musí vlastníkovi na požiadanie umožniť nahliadnutie do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci majú právo robiť si z týchto dokumentov výpisy, odpisy a kópie a môžu si uplatňovať svoje práva vyplývajúce zo zodpovednosti za poruchy v dome.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Dokumentácia bytového domu sa týka nielen toho, ako je dom postavený, ale aj ako “funguje”, pričom patrí vlastníkom, nie správcovi alebo predsedovi spoločenstva. Najmä preto sa zaviedla povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov a priebežne ich aktualizovať. Sekundárnym dôvodom je chýbajúca dokumentácia pri zmene formy správy bytového domu, napríklad zo spoločenstva na správcu alebo zo správcu na iného správcu. Riešením by mohlo byť digitálne uloženie kompletnej dokumentácie prístupnej každému vlastníkovi.

17. ZABEZPEČENIE VŠETKÝCH POHĽADÁVOK VLASTNÍKOV

Na zdôvodnenie prednostného postavenia vlastníkov pri výkone záložného práva už nebude potrebné komplikovane právnicky argumentovať. Po novom sa zabezpečujú všetky pohľadávky vlastníka bez ohľadu na dátum ich vzniku. Katastrálny odbor okresného úradu sa pri výkone akéhokoľvek záložného práva nemôže pýtať na dátum, kedy nedoplatok vlastníka vznikol.

POZOR! Zástupca vlastníkov nemôže sám rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci.

DO KONCA JÚNA SA MUSIA VEDENIA SPOLOČENSTIEV VLASTNÍKOV ZLADIŤ S NOVÝM ZÁKONOM

Ak je zástupcom vlastníkov bytov v dome osoba, ktorá v ňom nevlastní žiadny byt ani nebytový priestor, musia ju vlastníci do konca júna 2019 nahradiť osobou, ktorá takýto bytový priestor vlastní.

 [HN; 115/2019; 17/06/2019; s.: 15,16; Zuzana Dzvoníková a Táňa Rundesová ; Zaradenie: SERVIS]