Pri kúpe nehnuteľnosti sa určite netreba unáhliť, odporúča analytik.

Trh hypotekárnych úverov začal v poslednom období stagnovať. Môže z toho vyťažiť klient? Budú banky poskytovať zaujímavejšie akcie? Aké fixácie sú dnes najvýhodnejšie? – rozhovor s analytikom portálu Finančná hitparáda Pavlom Škriniarom.

[parlamentnelisty.sk; 06/07/2017; Ľudovít Kusal ; Zaradenie: Aréna]

Za rok pribudlo približne desaťtisíc nových zmlúv na bývanie. Kým na konci mája 2016 ich podľa NBS bolo 196-tisíc, na konci piateho mesiaca tohto roka ich bolo už vyše 206-tisíc. Čakali ste takýto nárast?

Neočakával som takýto vývoj už aj vzhľadom na vývoj objemu hypoték koncom minulého a na začiatku tohto roka. Vtedy záujemcovia chceli využiť poslednú možnosť načerpať úver pri pôvodných neobmedzujúcich podmienkach. Záujem však pretrváva aj naďalej, čo znamená, že nové podmienky neboli až také prísne, ako si niektorí mysleli.

Keď porovnáte tento trend hypoúverov so súčasným trhom v zahraničí, ako z toho vychádzame?

Náš trh je poznačený viacerými “skokmi”, ktoré boli vyvolané neprirodzene. Najprv sa legislatívne uvoľnili podmienky refinancovania hypoték a potom prišli obmedzenia podmienok poskytovania hypoték. Porovnávať vývoj na Slovensku so zahraničím, kde je navyše trh s úvermi na bývanie zabehnutý podstatne dlhšie ako u nás, by preto nebolo správne.

V poslednom období sa však rast hypotekárnych úverov spomalil. Na konci mája 2017 je počet zmlúv približne rovnaký ako tri mesiace predtým. Pritom jar je z pohľadu hypoték silným obdobím. Prečo tá stagnácia?

Tohtoročný máj je v porovnaní s minuloročným májom v počte i objeme hypoték silnejší. To, že niektorý predošlý mesiac mali klienti zvýšený záujem o hypotéky, môže súvisieť aj s medializáciou obmedzenia prístupu.

Zvýšený záujem o hypotéky môže súvisieť aj so zmenami v potrebách konkrétnych klientov. Napríklad tí, ktorí si v minulosti kupovali takzvané štartovacie byty, teda jedno- až dvojizbové byty, majú dnes potrebu vymeniť ich za väčšie a túto výmenu potrebujú aj prefinancovať. Za pár rokov splácania im dlh veľmi neklesol a ceny nehnuteľností sa navyše zvýšili. Nové úvery tak musia byť objemnejšie, čo im zároveň umožňujú aj zvýšené príjmy.

Môže to priniesť nejaké výhody? Napríklad dlhšie fixácie či nižšie zábezpeky?

Výhody spojené s kúpou hypotéky môže záujemca pocítiť vtedy, ak ide cez sprostredkovateľa. On vie vyjednať výhodnejšie ponuky. Druhou možnosťou je mať nadštandardný príjem alebo výšku hypotéky. K bežnému klientovi sa banky správajú “bežne”.

Čo je dnes pri hypotékach najdôležitejšie z pohľadu žiadateľa?

Dôležitosť sa nemení. Vždy je to správne nastavenie úveru podľa možností a schopností dlžníka. To znamená nejsť so splátkou na hranu rozpočtu, mať vytvorenú finančnú rezervu a nešpekulovať o vývoji úrokovej sadzby. O tomto v podstate hovoria aj nové pravidlá pre hypotéky.

Ako dnes rozmýšľajú banky? Kto je pre ne najlepším klientom?

Najlepším klientom je stále ten, ktorý načas spláca úver. V tomto sa nič nemení a nezmení.

Je možné ešte dnes dostať stopercentnú hypotéku? Za akých podmienok?

Áno, je to možné. Tak ako v minulosti ani teraz ju neposkytnú každému. Zväčša ide o nadštandardného klienta, čo sa týka príjmu a lokality nehnuteľnosti – ide o zaujímavejšie lokality v rámci veľkých miest. Teda takúto hypotéku získajú tí klienti, ktorí sú pre banky najmenej rizikoví – nie je problém predať zábezpeku za rozumnú cenu a bonita dlžníka je viac než dostačujúca.

Aký je trh spotrebných úverov, ktoré musia kryť rozdiel medzi výškou úveru a cenou nehnuteľnosti?

Spotrebné úvery prejdú podobnou úpravou podmienok, ako prešli hypotéky. Presné znenie ešte nie je známe, no určite pôjde o obmedzenie prístupu k nim. Zatiaľ sa nimi dá dofinancovať chýbajúca časť ceny nehnuteľnosti, už však treba spĺňať podmienky finančnej rezervy vo výške desať percent. Okrem spotrebných úverov sú tu ale ešte medziúvery stavebných sporiteľní, ktoré majú rovnaký účel. Obozretnosť pri pôžičkách je vždy rovnaká bez ohľadu na ich typ či účel – treba správne nastavenie, mať priestor v rodinnom rozpočte a do dlhu vstupovať s úsporami.

Banky museli tento rok zmeniť pohľad na štruktúru výdavkov, respektíve reálneho príjmu klientov. Čo to znamená pre klienta?

Znamená to toľko, že pri nezmenenom príjme mu bude poskytnutý nižší úver. Toto obmedzenie vnímajú určité skupiny klientov s nevôľou, no z dlhodobého pohľadu je to dobrý krok nielen pre nich, ale aj pre banky. Pôžička nie je riešením nedostatku peňazí na bežné výdaje. Ak na bežné výdaje nestačí rodinný rozpočet, problém je v štruktúre výdavkov alebo výške príjmu. Pôžička toto nevyrieši. Na istý čas tento problém síce odsunie na neskôr, no zároveň ho zväčší.

Ak má klient do 35 rokov, môže získať hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých, ktorá mu zníži úrok o 3 percentá. Dve percentá zaplatí štát a zvyšné percento dofinancuje banka. Okrem veku však musí splniť aj ďalšiu podmienku – jeho priemerný mesačný príjem za minulý rok nesmie aktuálne presahovať 1 155,70 eura. Aký podiel tvoria zo všetkých hypotéky pre mladých?

Toto je otázka na banky. Odhadujem, že to bude 5 až 10 percent z objemu hypoték.

Aké fixácie sú dnes z pohľadu aktuálnej, možno aj akciovej jarnej ponuky najvýhodnejšie?

Otázka je, čo je to “najvýhodnejšie”. Lacné veci totiž môžu vyjsť poriadne draho. To znamená, že úroková sadzba je síce najdôležitejším parametrom, ale nie je to všetko. Dôležité sú aj ďalšie výdavky spojené so získaním nízkej sadzby. Taktiež je dôležité, ako dlho sa takouto sadzbou bude hypotéka úročiť. Dlžník by sa teda mal zaujímať aj o podmienky a dĺžku fixácie. Fixovať na dlhé obdobie sa oplatí vtedy, ak sa očakáva rast sadzieb. Či sadzby naozaj porastú alebo nie, uvidíme v najbližších rokoch. Donedávna dlžníci uprednostňovali skôr kratšie fixácie, a to predovšetkým preto, lebo boli lacnejšie. Teraz sú sadzby dlhších fixácií nižšie ako pri ročných fixáciách a vidíme nárast záujmu o dlhšie fixácie. Desaťročné fixácie však ešte stále nie sú pre nich zaujímavé.

Je pre mladú dvojicu výhodnejšie žiadať o úver oddelene pred svadbou alebo individuálne s ručiteľom?

Úver a založenie nehnuteľnosti je zárodok veľkého sváru pri rozchode páru. Je množstvo prípadov, keď jeden z dvojice prestal splácať svoju časť dlhu a ťarchu splácania nechal na pleciach druhého. Nejde o neriešiteľnú situáciu, no ak sa do riešenia zapojí znenie zákonov, víťazom nebude ani jeden z dvojice. Z pohľadu banky je to viac-menej jedno, ona sa v prvom rade zaujíma o príjem, z ktorého sa bude úver splácať.

Pred pol rokom ste našich čitateľov nabádali k pokojnému riešeniu, nemali pristupovať ku kúpe, ak sa to dalo odložiť. Čo by ste im odporučili dnes?

Pri kúpe nehnuteľnosti sa určite netreba unáhliť. Stále mám názor, že kto potrebuje riešiť otázku bývania, má ju riešiť v danom momente a nevymýšľať v štýle “keby bolo keby”. Po vojne je každý generál a spätný pohľad určite ukáže výhodnosť každého rozhodnutia. No zamýšľať sa nad tým, že sa niečo malo spraviť inak, alebo sa ubezpečovať o správnosti rozhodnutia je iba strata času. Iná vec je kúpa nehnuteľnosti ako investícia. Vtedy sa zohľadňujú úplne iné faktory ako pri kúpe “domova”.

autor: Ľudovít Kusal
odpovedal: Pavol Škriniar, analytik z portálu Finančná Hitparáda