Päť dôvodov, prečo využiť služby profesionálnej realitnej kancelárie

Chcete predať alebo kúpiť svoju nehnuteľnosť?

Nehnuteľnosť je životná investícia

Píše Ján Palenčár, autor je realitný profesionál a developer, od roku 2013 prezident NARKS

Keď hovoríme o predaji a kúpe bytu či domu, otvorene si treba povedať, že tu nejde o nový televízor, topánky či bicykel. Hodnota nehnuteľností je v živote človeka najvyšším aktívom, nad cenou akéhokoľvek iného tovaru, ktorý si chcete kúpiť alebo predať. Pri kúpe a predaji preto musíte byť zodpovedný, náležite ostražitý a opatrný. Zľahčovanie predaja nehnuteľnosti je nebezpečné, ide o celoživotné úspory. A to je fakt.

Ako profesionál viem, že spokojnosť klienta je veľmi citlivá vec. Ciele predávajúceho sú najmä:

• predať, čo najlepšie, čo najrýchlejšie a čo najbezpečnejšie
• bez zbytočného zdržania a zbytočných právnych prieťahov, nebodaj súdov
• bez obáv, stresu a negatívnych zážitkov

Viete, že zmenu bývania a sťahovanie zaraďujú odborníci medzi najstresujúcejšie udalosti v živote človeka?

Verte, že maklérstvo nie je bezproblémová práca, občas treba byť aj tvrdý obchodník, občas psychológ a najmä poradca klienta.

Za mňa je tu hneď päť dôvodov, prečo Vám realitná kancelária pomôže vyvarovať sa chybám a rizikám a pomôže dosiahnuť vaše ciele:

1. Poznáme trh a správanie klientov. Stopercentne

Dennodenne makléri pracujú s ponukami, s novými informáciami z trhu a dokážu ich vyhodnocovať na základe skúseností. Ak to nezvládnete, pri realitnom obchode sa stačí pomýliť len raz…

Keď dostaneme nehnuteľnosť do ponuky, urobíme si analýzu trhu, zhodnotíme silné a slabé stránky ponuky, konkurenciu, určíme si cieľové skupiny a prispôsobíme tomu marketingovú komunikáciu. Toto všetko súvisí s efektívnym nastavením ponuky, ako aj cenotvorbou. Spoliehať sa len na informáciu, že sused predal rovnaký byt za XY eur, tak aj ja svoj byt chcem predať za toľko, ideálne ešte o 10 tisíc drahšie, je netaktické a môže sa to vypomstiť a odzrkadliť na dĺžke predaja ako aj na finálnej predajnej cene. Ak cenu nastavím dobre, viem ju odkomunikovať a zdôvodniť.

Správne úvodné nastavenie je kľúčové pre celý predaj. Je to ako s prvým dojmom – vytvoríte ho len prvýkrát.

2. Právny servis. A všetko čo s tým súvisí

Dnes je celý trh posunutý už o krok ďalej. Drvivú väčšinu kúpnych zmlúv v realitkách pripravujú právnici alebo advokáti. Profesionálna realitná kancelária dbá nato, aby boli zmluvy vyvážené a neznevýhodňovali niektorú zo zmluvných strán.

Pozor na mylnú predstavu! Príprava zmlúv nespočíva len v technickom spísaní textu právnikom, ale tiež v procese dohadovania zmluvných podmienok medzi zmluvnými stranami, spoluvlastníkmi alebo rodinnými príslušníkmi. To je úloha makléra – sprostredkovateľa.

Odpoveď na otázku prečo Vám dá maklér podpísať zmluvu o sprostredkovaní s uvedeným práv a povinností je v skutočnosti taká, že si to vyžadujú spotrebiteľské zákony a vyžaduje to aj Slovenská obchodná inšpekcia od realitky, napríklad pri nábore nehnuteľnosti. Možná je aj ústna dohoda v realitnej kancelárii.

Prečo rezervačnú? Aby sme chránili predávajúceho. Ak sa nehnuteľnosť predáva a je viacero záujemcov a jeden sa rozhodne ku kúpe, ostatní musia byť odmietnutí. Zvýhodnený záujemca by mal chápať, že jeho vyjadrením sa odmietli ostatné ponuky. A túto vážnosť svojho rozhodnutia prejavuje podpisom rezervačnej zmluvy.

Kto nepozná realitný obchod, nevie aké zbytočné komplikácie a časové prieťahy môže spôsobiť absencia rezervačnej zmluvy.

Dôležité je dohodnúť si už zásadné podmienky predaja v tejto zmluve, z ktorej vychádza aj kúpna zmluva. Vytesní sa tým priestor na možné špekulácie o tom, kto komu čo sľúbil.

Právne profesie majú inú dôležitú úlohu. A to vyhotoviť zmluvu alebo zápisnicu, autorizovať ju alebo overiť. Ja spolupracujem s viacerými, takže odbornosť týchto úkonov je zaručená.

Navyše sledujem splnenie zmluvných podmienok, zabezpečím konanie na katastri. Keď sa blížime s klientmi do finále a obe strany sa už tešia, pripravím protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti, spíšeme energie a zabezpečíme aj ich prepis. Makléri dotiahnu obvykle ďalšie potrebné veci na správe bytov.

3. Obhliadky nehnuteľnosti

Prečo to vie urobiť maklér lepšie? Pre profesionálneho makléra je to rutina a nemá voči nehnuteľnosti emočné väzby. Jeho úlohou je vytvoriť podmienky na efektnú a príjemnú obhliadku bez rušivých momentov.  Okamžite vie rozoznať, čo kupujúcich zaujalo, čo sa im najviac páči a napr. na základe týchto vedomostí sa zamerať na detaily nehnuteľnosti. Pri zjednávaní ceny vie viesť licitáciu o cene a vyjednať čo najlepšie podmienky pre predávajúceho. Čo je ale najdôležitejšie, pozná aj kupujúceho a jeho predstavy, ktoré si zistil ešte pred obhliadkou alebo počas nej.

4. Profesionálny marketing. Je „must“

Profesionálna realitná kancelária sa už dnes díva na ponuku cez cieľové skupiny a vypracováva stratégiu predaja. Okrem bežných nástrojov ako je inzercia na  realitných portáloch, propaguje nehnuteľnosť aj na sociálnych sieťach a cez video obhliadky. Ja využívam ďalších profesionálov pri 3D obhliadkach alebo záberoch s dronom. Korona ma v tom chtiac-nechtiac posunula. Pripravím výber komunít, nastavím reklamu sám alebo v spolupráci so špecialistom, stanovím kľúčové slová pre Google a pod. V kancelárii využívame topovanie a prémiové umiestnenie. Toto je opäť vec, ktorú človek samopredajca nedokáže spraviť sám (Ok, pokiaľ sa nejedná o marketingového profíka).  Realitné kancelárie majú vlastné databázy záujemcov a vedia ich osloviť aj priamo. Toto sú všetko skryté znalosti a hodiny času, ktoré klient nevidí.

5. Exkluzivita ako najefektívnejší spôsob predaja

Exkluzivita je dnes najefektívnejší spôsob predaja a je celosvetovým štandardom v realitách. Tento trend rastie aj na Slovensku, čo demonštruje zvyšujúcu sa vyspelosť trhu a zvýšenie „realitnej gramotnosti“. Predávajúci v princípe podľa svojho zadania získava buď rýchlejší predaj alebo predaj za vyššiu cenu.  Ako je to možné? Realitná kancelária v prípade exkluzivity má podstatne väčší rozpočet na marketing, využíva naplno synergiu z dopytovej databázy kedy z exkluzívnej ponuky vytvorí preferovanú referenčnú ponuku.

Exkluzivita zabezpečuje konzistentné informácie o ponuke.

Exkluzivita prináša so sebou aj jedno riziko, a tým je výber tej správnej realitnej kancelárie a realitného makléra. K tomuto by predávajúci mal pristupovať zodpovedne, pozrieť si ich prácu, prezentáciu ponuky, referencie a v neposlednom rade by si mal s realiťákom sadnúť aj ľudsky.

Dnešná situácia na realitnom trhu je špecifická. Ovplyvňuje ju korona, dostupnosť úverov, veľký dopyt a malá ponuka.  To spôsobuje tlak najmä na kupujúcich. Prosím, pristupujme aj tak k sebe slušne a bez vyvolávania konfliktov. Jednajme s nadhľadom.

Realitnú činnosť som začal robiť v roku 1996. Postupne som získal skúsenosti ako realitný maklér, team leader, konateľ realitnej kancelárie a developer. Za uvedenými dôvodmi, prečo sa nepustiť do „rizikového podniku“ vlastného predaja, ale spolupracovať s realitnou kanceláriou si stojím.

3 najčastejšie chyby predávajúcich

• Zlé úvodné nastavenie ponuky – nízka alebo vysoká cena, horšia prezentácia, menej kvalitné fotky, chýbajúce video, zlé cielenie
• Čím viac realitiek, tým lepšie – nie je správna cesta. Klienti sa mylne domnievajú, že keď bude ich ponuka „visieť“ vo všetkých realitkách, že sa rýchlejšie predá. Efekt je častokrát presne opačný. Najlepším riešením je exkluzivita.
• Nie každý má rovnaký vkus – to čo sa niekomu páči, pre iného môže byť nevzhľadné. Preto prítomnosť na obhliadke nemusí byť pre predávajúceho vždy príjemný zážitok. Predávajúci často nevie byť objektívny, čím môže odradiť kupujúceho. Maklér sa vie odosobniť.

3 najčastejšie chyby kupujúcich

• Pri výbere nehnuteľnosti nemajú vopred dostatočne overené svoje finančné možnosti vo vzťahu k cene nehnuteľnosti
• V prípade, že podmienkou kúpy je predaj vlastnej nehnuteľnosti musia rátať s urýchleným predajom, inak môžu spôsobiť významné zdržanie predaja predávajúcemu
• Svoje rozhodnutie zaviazať sa rezerváciou niekedy urobia bez dôkladného zváženia kúpy a oboznámenia sa s nehnuteľnosťou

Najobľúbenejšie mýty

1. Domnienka, že maklér chráni iba predávajúceho – Maklér zastupuje toho, kto ho sprostredkovaním poveril, ale sleduje bezpečnosť obchodu pre obe strany.
2. Presvedčenie kupujúceho, že on platí maklérovi províziu nie je pravdivé.
   – Províziu platí maklérovi ten klient, ktorý s ním uzavrel dohodu o sprostredkovaní a dojednal realitné služby a výšku odmeny.