Staňte sa členom narks

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska

Trh zamrzol, byty začali výrazne zlacňovať. Predávajúci uviazli v minulosti

Kancelárie hovoria o zreálňovaní situácie na trhu.

Ako stanoviť hodnotu vášho staršieho bytu? Na Slovensku sa roky uplatňuje pomerne jednoduchá zásada. Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje jej majiteľ podľa toho, za akú cenu predal podobné bývanie jeho sused. Posledné roky pritom platilo, že sa predávajúci snažil predať „výhodnejšie“ ako sused. A obvykle sa mu to aj darilo.

Takejto cenotvorbe je nateraz koniec. Realitný trh prežíva v posledných mesiacoch obrat, keď sa do výhodnejšej pozície dostávajú kupujúci. Vyhliadky na ďalšie mesiace ich pozíciu budú ešte viac utvrdzovať. Podľa realitných maklérov totiž dochádza k zreálneniu cien nehnuteľností.

Výrazné ochladenie

Že na realitnom trhu dochádza k výraznému ochladeniu informoval INDEX ešte v lete minulého roka. Pod zmenu nálad na trhu sa podpísali nielen vyššie úroky na hypotékach, ale aj rast inflácie či obavy z vývoja ekonomickej situácie.

Aj realitní makléri poukazujú na to, že v ďalších mesiacoch sa ochladenie z leta len potvrdzovalo. Mário Glos, viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM, poukazuje na to, že situácia na trhu je vyčkávacia a plná nereálnych očakávaní a spomienkového optimizmu.

„Kupujúci očakávajú výrazné znižovanie cien a predávajúci skúšajú ceny ešte ponechať neznížené,“ hovorí Glos. Výsledkom týchto nálad je nárast ponuky a zlepšenie manévrovacej pozície kupujúcich. Kým doteraz ťahali za kratší koniec, situácia sa teraz otočila.

„Kupujúci majú možnosť vyberať si z podstatne väčšej ponuky. Stále to uvádzam na konkrétnom príklade, kedy v januári 2022 bolo na predaj 14 trojizbových bytov na sídlisku Nad jazerom, dnes je ich 90 na rovnakom sídlisku. Čo je niekoľko násobný nárast. Zväčšila sa ponuka všetkých druhov nehnuteľností,“ opisuje konkrétny príklad z praxe riaditeľ realitnej kancelárie Diamond Reality v Košiciach Lukáš Sopko.

Makléri pritom hovoria o tom, že sa trh stabilizuje a končí sa obdobie bláznivého rastu.

„Nejde o žiadny ‘realitný armagedon’, ale o zákonitý pokles po prudkom raste. Banky navyše nezdvihli úrokové sadzby o likvidačné percentá, takže pri reálne nastavenej cene môže byť výška splátky dokonca nižšia ako v druhom kvartáli minulého roka,“ naznačuje Peter Vozár z trnavskej realitnej kancelárie Re/Max Developer.

Predávajúci žijú v minulosti

Najväčšie zmeny sa týkajú kupujúcich. Čas, kedy mohli svoju nehnuteľnosť predať veľmi výhodne, sú nateraz minulosťou. „V aktuálnej situácii sa drvivá väčšina predávajúcich musí rozlúčiť s tým, že predá nehnuteľnosť v cene spred 10 mesiacov. Je to nereálne. Každý záujemca po obhliadke žiada korekciu ceny,“ hovorí Sopko.

Aj keď čas predávajúcich tento fakt akceptuje, neplatí to o všetkých. „Predávajúci tak trochu ešte žijú v minulosti, ešte počúvam argumenty typu – sused to predal drahšie a podobne. Veľmi ťažko je ich presvedčiť, že musia trochu zreálniť svoje cenové očakávania,“ vysvetľuje Igor Kliman, realitný maklér z nitrianskej kancelárie Re/Max Family .

Ešte pred rokom na trhu platilo, že kto chce kupovať, musí sa rýchlo rozhodovať. Už je to však neaktuálne. Kupujúcich je totiž výrazne menej. „Predávajúci sa dostávajú pod tlak, ktorý na nich vyvíja takmer neexistujúci dopyt. Časť z nich si to uvedomuje a snaží sa zracionalizovať svoje predstavy, najmä čo sa výšky predajnej ceny týka,“ konštatuje Katarína Melník, obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti Lexxus.

Podľa jej slov dnes nepraje obdobie tým, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť predať v krátkom časovom horizonte, prípadne majú nastavené cenové úrovne na doterajších hladinách.

Makléri pritom upozorňujú aj na fenomén vzniku nedôveryhodných predávajúcich.

„Zo skúseností viem, že nie je nič horšie ako predávať nadhodnotený dom. Keď je cena príliš vysoko nad trhovou hodnotou, zbytočne leží na realitnom trhu a skôr či neskôr ju treba znížiť. Takže okrem výraznej zľavy majiteľ riskuje aj status ‘nedôveryhodná ponuka’, ktorú nehnuteľnosť dostane, keď je príliš dlho na trhu,“ hovorí Peter Janči z realitnej kancelárie Kancelária Re/Max Regallia.

Ceny dole

Platí však, že predaje sa výrazne zastavili a priemerná doba predaja sa výrazne predĺžila. „Momentálne je situácia taká, že investori vyčkávajú na vystresované predaje, kupujúci reagujú skôr na výhodné alebo unikátne ponuky. Doba predaja sa predĺžila z 30 na 60 dní,“ konštatuje Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Dôležitú úlohu v predĺžení predaja nehrá len širšia ponuka, ale aj zmena štruktúry kupujúcich. „Dnes nakupujú len klienti, ktorí mali kúpu naplánovanú dlhodobo. Nejde o unáhlené rozhodovanie za účelom ‘akciových cien’. Klienti vo všeobecnosti vnímajú neistotu a tým pádom sa dostávajú do módu očakávaní,“ vysvetľuje Melník.

Celkom logicky tak ceny starších bytov začínajú klesať. „Ceny už padli o desať percent (v niektorých prípadoch aj viac) a úprimne si myslím, že k jemnej korekcii ešte dôjde,“ myslí si Sopko. Niektorí makléri pritom súčasnú situáciu prirovnávajú k realitnej kríze spred 13 rokov.

„Situácia za posledné mesiace mi vo veľkej miere pripomína obdobie rokov 2009 – 2014, kedy sa tesne pred prechodom na euro a následne po prijatí eura v roku 2009 realitný trh výrazne spomalil,“ porovnáva Peter Gánovský, majiteľ realitnej kancelárie Re/Max Grand v Poprade.

Podľa jeho slov sa vtedy začalo obdobie šiestich až siedmych rokov, ktoré bolo príznačné klesajúcimi cenami, vysokým počtom ponúkaných nehnuteľností a kupujúcimi, ktorých bolo na počet ponúkaných nehnuteľností pomerne málo.

„Ceny sa v Poprade oproti roku 2021 prepadli zhruba o 10 až 15 percent, vyhliadkovo očakávam v roku 2023 prepad o ďalšie výrazné percentá, predpokladám prepad na úrovni 15 percent,“ naznačuje Gánovský.

Projekty radšej zastavia

Zlacňovanie sa dotýka a bude dotýkať starších bytov. Pri nich môže dôjsť k zmene výslednej ceny zo dňa na deň, keďže ju určuje neraz súkromník a jeho potreba predať čo najskôr. Makléri si však nemyslia, že sa výrazné cenové korekcie dotknú aj novostavieb.

„Pokiaľ napríklad developeri pri novostavbách nedosiahnu svoju minimálnu maržu, projekty pozastavia. Nebudú ich stavať so stratou. Tým pádom opäť klesne už aj tak veľmi malá ponuka. Opäť začne výrazne prevládať dopyt a ceny opäť stúpnu. Sú to jednoduché ekonomické zákony,“ naznačuje Glos.

Predpovedá, že môže dôjsť aj k odkladu mnohých projektov. „Je možné, že viaceré projekty sa odložia do ‘šuflíka’ ako to bolo v roku 2008 a developeri budú čakať na vývoj situácie, čo opäť spôsobí obmedzenejšiu ponuku a rast dopytu,“ myslí si Glos.

Situáciu môže v nasledujúcich mesiacoch ovplyvňovať politika zvyšovanie cien úrokových sadzieb, vysoká inflácia, ale aj obavy z ďalšieho vývoja.

„Kupujúcim vlievam nádej, že rok 2023, bude podľa môjho názoru jedným z ďalších dvoch až troch rokov, kedy budú predajné ceny klesať, na druhej strane, bude oveľa ťažšie sa dostať k bankovému financovaniu, kvôli nevýhodným úrokovým sadzbám,“ uzatvára Gánovský.

Zdroj:  index.sme.sk

Autor: Tomáš Vašuta