Archívy kategórie: Media monitoring

Nájomné bývanie v Nemecku – nedostatok bytov

V Nemecku chýba milión bytov, nájomné výrazne rastie
V Nemecku chýba asi milión bytov, odhaduje Nemecký zväz nájomníkov (DMB). Bez toho, aby sa zvýšilo súčasné tempo výstavby zo zhruba 275-tisíc na 400-tisíc bytov ročne, nebude podľa zväzu možné účinne bojovať proti výraznému rastu nájomného v posledných rokoch.

[etrend.sk; 07/06/2017; Zaradenie: REALITY/Bývanie; Nájomné bývanie]
Zdroj – Alper Cugun

Nedostatok nájomných bytov spôsobuje rast cien nájomného

Nájomné rastie v celom Nemecku, obzvlášť dramaticky vo veľkých mestách ako Berlín, Mníchov, Hamburg, Kolín nad Rýnom, Frankfurt nad Mohanom alebo Stuttgart, kde za posledných desať rokov stúpli aj o desiatky percent. V niektorých štvrtiach Berlína, ktorý sa ročne rozrastá o 60-tisíc obyvateľov, sa priemerná cena nového nájmu za toto obdobie dokonca zdvojnásobila.

Tzv. cenová brzda

Koaličná vláda konzervatívnej únie (CDU/CSU) a sociálnej demokracie (SPD) sa síce pokúsila prudko rastúce nájmy spomaliť prijatím takzvanej brzdy cien nájmov, zatiaľ však príliš úspešná nebola.

V roku 2015 prijatá brzda umožňuje jednotlivým spolkovým krajinám obmedziť ceny nových nájmov v oblastiach, kde je napätá situácia na bytovom trhu. Zákon okrem iného stanoví, že keď majiteľ byt prenajme novému nájomníkovi, môže mu účtovať maximálne o desať percent vyšší nájom, než je v lokalite obvyklé.

Nariadenie však počíta s niekoľkými výnimkami. Cenové brzda neplatí pre novostavby alebo byty, ktoré prešli rozsiahlou rekonštrukciou. Navyše, majitelia nehnuteľností, ktorí predtým, než brzda vstúpila do platnosti, prenajímali byty o viac než desať percent drahšie, než bol bežný nájom v oblasti, môžu prenajímať za túto cenu aj naďalej.

Napriek tomu, že brzdu cien nájmov zaviedli mnohé spolkové krajiny a v nich asi 330 miest, na spomalení rastu nájomného sa neprejavila. Dokonca podľa kritikov prispela k ich ešte vyššiemu rastu. Mnohí majitelia nehnuteľností totiž výrazne zvýšili nájomné tesne predtým, než cenová brzda vstúpila do platnosti. Ďalší na ňu zase nepozerajú a počítajú s tým, že je veľmi ťažké presadiť ju v praxi.

Združenie nájomníkov preto chce, aby sa zákon o cenovej brzde nájmov výrazne zmenil, aby ho bolo možné výrazne jednoduchšie presadiť. Každý nový nájomník by podľa DMB mal mať možno ľahko zistiť, koľko za byt zaplatil jeho predchodca.

Popri zmene zákona predstavil zväz nájomníkov v Berlíne aj niekoľko ďalších požiadaviek, ktoré by podľa neho viedli k pomalšiemu rastu nájomného. “Ročne je potrebných okolo štyristotisíc nových bytov,” je presvedčený šéf DMB Franz-Georg Rips. Požaduje tiež navýšenie počtu nových sociálnych bytov na 80-tisíc ročne zo súčasných zhruba 25-tisíc, alebo zdvojnásobenie investícií do sociálneho bývania na tri miliardy eur ročne.

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska

Potrebu úpravy zákonov, ktoré majú priamy dopad na nájomné bývanie na Slovensku a jeho možný rozvoj presadzuje aj NARKS. V roku 2017 pokračovala NARKS v rokovaniach a pracovných stretnutiach s príslušnou sekciou Ministerstva dopravy a výstavby Slovenskej republiky za účelom presadzovania legislatívnych zmien.

Čítajte viac k téme na stránke tu.

Rozhovor k téme Sekcia bytovej politiky a NARKS nájdete tu.

Po vlaňajšom poklese stavbári očakávajú rast

Lepšie vyhliadky naznačuje aj vzostup hodnoty zákaziek na stavebné práce z roku 2016

[Trend; 20/2017; 18/05/2017; Katarína Šebejová ; Zaradenie: TREND TOP v stavebníctve a realitách]

Stavebná produkcia v uplynulom roku opäť zoštíhlela. Pokles výkonov sa odrazil aj v pridanej hodnote podľa národohospodárskej metodiky.

Kým HDP v ekonomike stúpol o 3,3 percenta, v stavebníctve zaznamenal nepatrné zníženie. A rozdielne dynamiky zapríčinili, že podiel stavebníctva na HDP klesol pod hranicu siedmich percent. Ocitol sa tak na úrovni roka 2006, ale tých 6,8 percenta bolo ešte o čosi menej než pred desiatimi rokmi.

Pozitívnym signálom, a to najmä do budúcnosti, je vlaňajší rast zamestnanosti o 3,3 percenta, dokonca dynamickejší v porovnaní s celým hospodárstvom, v ktorom stúpla len o 2,4 percenta. Zvýšenie zamestnanosti v stavebníctve, ktoré je v rozhodujúcej miere nadviazané na domáci dopyt a ten uspokojujú spravidla lokálne firmy, sa dostavilo po šiestich rokoch nepretržitého prepadu. S ročným oneskorením oproti očakávaniam. Znamenalo síce pokles produktivity práce, ale pri horšej dostupnosti pracovnej sily, ktorú stavbári signalizujú už od minulého roka, sú spoľahliví zamestnanci konkurenčnou výhodou.

Práce zrealizované stavebnými firmami doma i v zahraničí prekročili vlani 4,87 miliardy eur. Štatistický úrad SR vyhodnotil medziročný pokles v stálych cenách na 10,7 percenta. Vyvolal ho prepad novej výstavby v tuzemsku, pritlmený len ľahkým rastom výkonov v opravách a údržbe a v zahraničí. Nižšia produkcia sa odzrkadlila v menších tržbách stavebných podnikov. Zošuchli sa na 7,7 miliardy eur a výpadok 1,1 miliardy v bežných cenách je až dvojnásobne vyšší v porovnaní so stavebnou výrobou.

Byty namiesto infraštruktúry

Nadpriemerné čerpanie fondov EÚ v roku 2015 zrýchlilo rast investícií, spotreby a čiastočne aj zamestnanosti. Aj HDP stúpol rezkejšie oproti očakávaniam, hovorí Inštitút finančnej politiky. Tieto financie zvýšili i ostatné kapitálové výdavky ako vyvolané investície. Prepad investičnej aktivity vlani súvisel s pomalým čerpaním eurofondov z nového programového obdobia a výkyvy pocítili aj stavbári.

Ročná stavebná produkcia sa v roku 2015 vytiahla na 5,4 miliardy eur po 900-miliónovom masívnom náraste. Vlani sa, naopak, vyše pol miliardy eur vytratilo. Inžinierskym stavbám chýbala štvrtina z predvlaňajších temer dvoch miliárd a nedosiahli ani 1,5 miliardy eur. Deficit v segmente nebytových budov presiahol 180 miliónov eur, ale produkcia ešte vyšla nad dve miliardy.

Desaťpercentný nárast v bytovej výstavbe na rast celkovej produkcie v stavebníctve nestačil, ale tlmil prepad oboch kľúčových segmentov. Stavebné práce na bytoch po prvý raz od roku 2011 prekonali 1,1 miliardy eur. Počet skolaudovaných bytov pritom vzrástol iba o dvesto a stavbári dokončili 15 672 bytov. Z nich 15 336 pre súkromný sektor, čo je druhý najvyšší počet za ostatných dvadsať rokov, ale len 336 pre verejný sektor, čo je, naopak, dvadsaťročné minimum. Byty sa zaslúžili aj o to, že živnostníci a najmenší zamestnávatelia, ktorí evidujú menej než dvadsať pracovníkov, v roku 2016 výkony v bežných cenách zvýšili. Po zohľadnení cenových zmien mali pokles, ale menej ako percento a štatistické údaje dokazujú, že sa postarali až o polovicu minuloročnej stavebnej výroby.

Ukončené verejné obstarávania naznačovali pribrzdenie vo verejnom sektore. Zadané práce stúpli ešte v roku 2013, pri nadlimitných zákazkách dokonca dvojnásobne, skoro na dve miliardy eur, a podnietili prudký predvlaňajší rast v stavebníctve. Ďalšie roky poznačil pokles, až vlaňajšok veští zmenu. Zadané práce stúpli, nadlimitné viac než o polovicu, na vyše 1,3 miliardy eur. Postarala sa o to zákazka Železníc SR na modernizáciu časti trate z Púchova do Žiliny. Združenie Nimnica vedené Doprastavom ju urobí za 365 miliónov eur. Pomôžu TSS Grade a pražské Subterra i Elektrizace železnic. Bez nej by bol rast miernejší, tvrdí najnovšia kvartálna analýza spoločnosti CEEC Research.

Zrušené súťaže chýbali

Z výpadku produkcie za 530 miliónov eur až tretinu pocítili najväčšie podniky zamestnávajúce viac ako 500 ľudí. Štvrtina ide na vrub stredných podnikov, ktoré majú od 50 do 250 zamestnancov. Zvyšok sa dotýka takmer rovnakým dielom malých firiem registrujúcich od 20 do 50 osôb a väčších zamestnávajúcich od 250 do 500 ľudí. Nižšie výkony sa odzrkadlili v menších tržbách, ktoré Štatistický úrad SR vyčerpávajúco zisťuje práve vo väčších podnikoch s vyše dvadsiatkou zamestnancov.

Minuloročné tržby za vlastné výkony a tovar spočítali štatistici v takýchto stavebných podnikoch na štyri a pol miliardy eur pri poklese o 11,5 percenta. Hrubý zisk spadol o pätinu na štvrť miliardy eur a pridaná hodnota len s trojpercentným poklesom zišla pod miliardu. Úvery ku koncu roka stúpli na pol miliardy eur. Priemer počtu zamestnancov sa vyšplhal takmer na 35-tisíc a mzdový na 1 070 eur. Najhlbší prepad tržieb mali firmy orientované podľa štatistickej klasifikácie NACE na výstavbu ciest a diaľnic, ktoré vykázali aj hrubú stratu, tak ako podniky zamerané na železničné stavby.

V rebríčku TRENDU podľa lanských tržieb sú straty ojedinelé. Ale zníženiu tržieb čelili mnohí, aj líder Strabag Pozemné a inžinierske staviteľstvo. Dcéra veľkého rakúskeho koncernu stavia v Bratislave logistické centrum pre Volkswagen i Národný futbalový štadión. Vlani jej chýbali aj zrušené zákazky na dodávku a úpravu vody. Novú získala na jeseň, za takmer 40 miliónov eur pre Regionálnu vodárenskú spoločnosť z Nemšovej s nitrianskym Inpekom. Pracujú spolu aj na dodávke inžinierskych sietí v nitrianskom strategickom parku pre automobilku Jaguar Land Rover ( JLR). A tam má jednotka na slovenskom stavebnom trhu od štátnej MH Invest aj ďalšiu skoro stomiliónovú zákazku.

Na druhej priečke má Strabag dcéru na cestné stavby a stavebné materiály. Stavia zložité cesty. Diaľnicu D1 medzi Hričovským Podhradím a Lietavskou Lúčkou, ktorej chýba privádzač, a úsek D3 zo Svrčinovca po Skalité, drahší, s dlhším termínom dokončenia do jesene 2017. Robí v združeniach, a tak získala vlani aj obchvat Čadce od Národnej diaľničnej spoločnosti (NDS) na diaľnici D3 či práce pre MH Invest. Organizačné zložky zahraničných firiem v združeniach pribúdajú, ale v rebríčku nie, lebo nemajú verejne dostupné tržby.

Takmer stomiliónový úbytok tržieb utrpeli aj košické Inžinierske stavby z francúzskej skupiny Colas. Ukončili práce na dostavbe Jadrovej elektrárne v Mochovciach i rýchlostnú cestu R2 medzi obcami Ruskovce a Pravotice v polovičnom profile. Tá sa predražila a zavinila vlani triapolmiliónovú stratu. Menej robili pre samosprávy na východe Slovenska, ale výhodu majú vo vlastnej výrobe betónových prvkov. Vlani z nich postavili skelet haly pre nové košické Autocentrum spoločnosti Auto Gabriel. Pre poľského developera Floriánska Royal robia skelet a hrubú stavbu obytného domu Floriánska. Je v ňom 70 bytov, ktoré chceli aj dokončiť. Kapacity hrubej stavebnej výroby sú napäté, preto majú Inžinierske stavby perspektívu a výpadok líniových stavieb za stovky miliónov eur môžu zmierniť.

Menšie objemy prác im na západe Slovenska vychytá sesterská spoločnosť Cesty Nitra, ktorá mala vlani len v Bratislave zákazky za štyri milióny eur. Pre skupinu Penta robila vegetačnú strechu budovy Rosum a dopravné riešenia v okolí, pre Corwin zasa spevnené plochy obytného súboru Blumental. V oblasti petržalských Slnečníc developera Cresco stavia primárnu infraštruktúru okolo bytových domov pre nitriansky Dynamik i michalovský Chemkostav, ďalší potenciál nesú športoviská i obchody. Nové zákazky za takmer 10 miliónov eur má menšia z dcér Colasu od NDS na opravy rýchlostných ciest.

Kanalizáciu a čistiareň odpadových vôd dodá popradský Arprog pre obec Branč a Combin z Banskej Štiavnice nielen pre Čierny Balog, ale aj pre obec Bojná s bratislavským Doprastavom. Ten v združení ČOV Sever pokračuje v prácach pre Severoslovenskú vodárenskú spoločnosť. Pomáha mu Váhostav-SK zo Žiliny, Inpek z Nitry a nováčik v tohtoročnom rebríčku TRENDU Ovida z Bratislavy. Viaceré súťaže však vlani zrušili pre malý počet ponúk alebo ak nezískali finančnú podporu z eurofondov.

Štvrtá automobilka ťahá

Francúzska priemyselná skupina Bouygues podnikajúca v telekomunikáciách, preprave či energetike, ktorá má v stavebnej divízii aj Colas, sa vracia na Slovensko po jedenástich rokoch od dokončenia trnavskej automobilky PSA Slovakia. Cez spoločnosť VCES, ktorá tu založila organizačnú zložku, postaví za 62 miliónov eur lakovňu pre automobilku JLR v Nitre a zabezpečí aj dokumentáciu budovy.

Stavba Jaguar Land Rover sa nezaobíde bez slovenských subdodávateľov. Medzi nimi je dodávateľ oceľového skeletu budúcej lakovne, bratislavský Insteel, ktorý bude realizovať aj oceľové konštrukcie pre nemecký Duur, dodávateľa lakovacej linky. Tržby Ingsteelu za vlaňajší rok atakujú 80 miliónov eur, takže sa drží v prvej desiatke slovenských stavebných podnikov. Takmer polovicu dosiahol za výrobnú halu pre automobily Porsche v bratislavskom Volkswagene. Staval však aj ďalšie výrobné haly: pre INA zo skupiny Schaeffler v Kysuckom Novom Meste, pre Continental Matador Rubber a tiež pre Bonfiglioli Slovakia na Považí a pre producenta káblov Prysmian Group v priemyselnom parku Prešov – Záborské.

Nahor stúpal aj Goldbeck, ktorý tržbami pokoril hranicu sto miliónov eur. Uspel na stavbách logistických a výrobných hál v Lozorne i v Senci s podlahami od firmy Proreco pre skupinu Prologis. Potenciál na rast tohtoročných tržieb má ako generálny dodávateľ zvyšných dvoch objektov nitrianskej automobilky, lisovne a zvarovne. JLR má na Slovensku investovať celkovo 1,4 miliardy eur. Z toho miliardu do závodu, ktorý má vyrobiť prvé automobily o rok. Na začiatku vytvorí 2 800 priamych pracovných miest, ktoré majú vyvolané investície znásobiť osemkrát na 22,5 tisíca.

Automobilka v Nitre podporí aj dopyt po bývaní a občianskej vybavenosti. Tak to bolo v Trnavskom či Žilinskom kraji, ktoré spolu s Trenčianskym krajom viedli vlani v dynamike počtu dokončených bytov. Ten stúpal ešte aj v Prešovskom kraji. O rozmachu bytovej výstavby svedčí rekordný počet rozostavaných bytov, ktorý na konci vlaňajška prekročil 71,5 tisíca i nárast vydaných stavebných povolení takmer na 21,5 tisíca. Nájomných bytov sa stavia minimum, hoci obce majú dotácie z rezortu dopravy a od ŠFRB výhodné úvery. Podporu štartovacích bytov pre mladých štát ešte nerozbehol. Rezort financií však chystá daňový bonus pri hypotekárnych úveroch namiesto priamej bonifikácie úrokovej sadzby.

Dopyt v pozemných stavbách podržia bratislavské kancelárske projekty finančných skupín Penta či J&T i developera HB Reavis vrátane autobusovej stanice, ktorej výstavba sa začne v druhej polovici tohto roka. Nové zákazky z eurofondov, a to aj v zdravotníctve, sa pridajú pozvoľna. NBS, ktorá teraz po rok 2019 prognózuje oživenie čerpania EÚ fondov, očakáva, že investori zapoja aj vlastné zdroje. Investície do výrobných či logistických kapacít v priemysle sa nebývalým tempom rozbehli už vlani.

Podľa analýzy spoločnosti Crif – Slovak Credit Bureau musia priemyselné firmy investovať do dlhodobého majetku, ak chcú uspieť vo výzve Priemysel 4.0, a ich aktuálne technologické vybavenie je staré. Aj tu je priestor na zdroje z fondov EÚ, ale na ekologické projekty pre košický Kosit a U.S. Steel bolo vlani málo ponúk.

PPP obchvat Bratislavy nezaberá

Priemerný rast stavebníctva môže mať štvorpercentnú dynamiku, ktorá sa o rok zmierni na 2,3 percenta, tvrdí CEEC Research. Nadpriemerné očakávania majú realizátori pozemných stavieb a pomalší, 3,7-percentný predpokladajú v inžinierskom staviteľstve. A naopak, v roku 2018 rast okolo 2,8 percenta čaká inžinierske staviteľstvo a pod priemerom na úrovni 2,1 percenta je pozemné. Podľa TRENDU budú ťahúňom odvetvia v tomto roku a bez rozbehu PPP ešte aj o rok skôr pozemné, a nie inžinierske stavby. Prihovára sa k tomu objem zadaných stavebných prác v prvom kvartáli 2017, najnižší za ostatné štyri roky, i dvojmesačný pokles tohtoročnej stavebnej produkcie najmä v dôsledku slabších inžinierskych stavieb. Výsledky mohla ovplyvniť silná zima. Aprílový konjunkturálny prieskum ŠÚ SR hovorí, že indikátor trendu stavebnej aktivity za posledné tri mesiace sa oproti marcu zlepšil najmä vplyvom podnikov zameraných na inžinierske stavby a dôvera v stavebníctve stúpla.

Nové zákazky od NDS či Slovenskej správy ciest (SSC) získali vlani asi všetky väčšie firmy. K úspešným patrila dcéra švédskeho koncernu Skanska SK. Stavia diaľnicu D1 medzi obcami Budimír a Bidovce za takmer za 200 miliónov eur. Eurovia SK z francúzskej skupiny Vinci opraví električkovú trať pre domáce Košice aj lesné cesty pre Lesy SR z eurofondov. Bratislavský obchvat, kľúčový pre vodičov, ale i pre rast výkonov a tržieb v stavebníctve, sa zatiaľ rozbehol iba oficiálne. Popri ťažkostiach s pozemkami môže mať dodávateľ projektových i stavebných prác zhruba za miliardu eur, španielska spoločnosť Ferrovial Agroman a rakúsky Porr Bau problém s kapacitami, ktoré na realizáciu hľadá. Stavbári tvrdia, že niektoré profesie chýbajú, a priznávajú, že si ľudí navzájom lákajú na vyššiu mzdu. Nedostatok pracovníkov tak môže predĺžiť termíny realizácie viacerých stavieb. Hrozba insolventnosti nevymizla, hoci sa situácia zlepšila a ceny odrážajú reálne náklady. Platobnú neschopnosť Dúhy, pôvodne z Prešova, ktorá mesiac čelila vyhláseniu konkurzu, však súd opäť nepotvrdil a návrh zamietol.

Ukončenie diaľnice D1

Hlavnou prioritou dopravnej infraštruktúry je ukončenie diaľnice D1, tvrdí Národný program reforiem SR. Celkové kapitálové výdavky na výstavbu diaľnic a rýchlostných ciest však vlani klesli na 711 miliónov eur. Najvyššie boli predvlani, keď takmer 850 miliónov eur nadopovalo stavebnú produkciu. Do roku 2019 je na výstavbu nových úsekov pre NDS alokovaných 1,7 miliardy eur, najmä z Operačného programu Integrovaná infraštruktúra. Bežné výdavky SSC na údržbu a opravy ciest I. triedy nie sú dostatočné, ročné optimum by malo dosiahnuť 64 miliónov eur, skutočný priemer je 45-tisíc a plán do roku 2019 počíta s rastom na 49-tisíc eur. Rezort dopravy chce zlepšiť plánovanie a prípravu investičných projektov, kým rezort financií urobí ekonomické zhodnotenie investícií v dopravnom sektore s odhadovanými nákladmi 7,5 miliardy eur.

 

 

V rebríčku TRENDU sú straty ojedinelé. Ale zníženiu tržieb čelili mnohí, aj líder Strabag Pozemné a inžinierske staviteľstvo

 

Podľa TRENDU budú ťahúňom odvetvia v tomto roku a bez rozbehu PPP ešte aj o rok skôr pozemné, a nie inžinierske stavby

 

 

4,87 mld. eur prekročili vlani práce zrealizované stavebnými firmami doma i v zahraničí, čo znamenalo medziročný pokles v stálych cenách o 10,7 %

Prísnejšie pravidlá záujemcov o hypotéky neodradili

Všetci sme čakali, čo sa bude diať po tom, ako začal 1. marca 2017 platiť nový zákon o úveroch na bývanie. Médiá varovali pred zhoršenou dostupnosťou a zdražovaním hypoték. Aký reálny dopad mal zákon na trh s nehnuteľnosťami?

[GoodWill; 02/2017; 12/05/2017; s.: 14; Vladimír Mandzák ; Zaradenie: Financie]

Bonita klienta a výška úveru

Zmeny v zákone sa týkali najmä bonity klienta a výšky poskytnutého úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti. Čo sa týka bonity klienta, resp. preukázania schopnosti splácať úver, zmeny sa týkajú troch oblastí. Jednou z nich je posudzovanie príjmu klienta, ktorý žiada o úver, či už nový, alebo slúžiaci na refinancovanie starších úverov. Ďalšia zmena súvisí s pridaním tzv. stres testu, a to aj v prípade existujúcich splátok úveru na bývanie. Stres test spočíva v skúmaní, či klient dokáže splácať úver aj v prípade zvýšenia úrokovej sadzby o 2 % oproti tej súčasnej.

Tzv. finančný vankúš

Trojicu zmien uzatvára tzv. finančný vankúš, čo znamená, že po zaplatení splátky musí klientovi zostať povinná rezerva vo výške životného minima na každého člena rodiny + 5 % zo zvyšnej sumy príjmu. Toto percento sa má časom zvýšiť až na 20 %.

Pri fyzických osobách sa budú po novom posudzovať aj výdavky, či už ide o vyživované osoby, alebo limity na kreditných kartách. V prípade podnikateľov je nutné predkladať aj priebežné finančné výkazy, výpisy z účtu, faktúry, čo sa doteraz predkladalo len za posledné ukončené ročné obdobie.

Ako sa stanoví hodnota

Ohľadom maximálnej výšky úveru je pre banku dôležitý okrem bonity klienta aj parameter LTV (Loan to Value), čo znamená pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Hodnota, ktorú nehnuteľnosť má, sa posudzuje zo znaleckého posudku alebo z jej kúpnej ceny, podľa toho, ktorá hodnota je nižšia. Takže ak znalec stanoví hodnotu nehnuteľnosti napr. na 100 000 eur a kúpna cena je 90 000 eur, banka vychádza z hodnoty nehnuteľnosti 90 000 eur. A z tejto hodnoty môže dostať len každý štvrtý klient viac ako 80 % a len každý desiaty klient viac ako 90 %, pričom si každá banka týchto klientov vyberá podľa vlastných kritérií – týkajú sa hlavne ich bonity.

Banky a makléri hľadajú pre klienta riešenie

Situácia však pre klienta nie je až taká zlá, ako to na prvý pohľad vyzerá. Banky sa snažia opatrenia NBS kompenzovať rôznymi výhodami pre klientov. Prvou je, samozrejme, ešte stále znižovanie úrokových sadzieb, pričom sme už zaznamenali pokles úrokovej sadzby pod 1 %. Ostatné výhody spočívajú v odpúšťaní poplatkov za poskytnutie úveru, preplácaní nákladov za vyhotovenie znaleckého posudku, za vklad záložného práva, ale už aj nákladov za predčasné splatenie úveru v inej banke.

V prípade, ak klient potrebuje riešiť celé financovanie cez úver a banka mu môže podľa nových parametrov poskytnúť len 80 %, vieme nájsť riešenie napr. v dofinancovaní úveru prostredníctvom stavebnej sporiteľne (dokonca niektoré banky už priamo spolupracujú so stavebnou sporiteľňou). Napriek tomu, že aj banky ponúkajú možnosť dofinancovania hypotéky spotrebným úverom a aj s výhodným úrokom, výhodnejšia pre klienta väčšinou zostáva stavebná sporiteľňa, vzhľadom na možnosť poskytnúť takýto úver až na 30 rokov. Banky môžu poskytnúť spotrebný úver na dofinancovanie maximálne na 8 rokov, čím sa klient môže dostať na veľmi vysokú mesačnú splátku.

Silný dopyt potrvá

Napriek opatreniam NBS je vzhľadom na výhodné úrokové sadzby a nachádzanie ideálnych riešení na financovanie nehnuteľností chuť po ich kúpe na Slovensku stále vysoká. V Bratislave sa za prvý kvartál tohto roka predalo najviac novostavieb od hospodárskej krízy v roku 2008. Čo sa týka cien nehnuteľností na Slovensku, predpokladáme v tomto roku stále mierny nárast, ale nižší ako v minulom roku.

Tak isto sú aj v bankách zaznamenané nárasty v poskytnutých hypotekárnych úveroch a očakávame ich aj v nasledujúcich mesiacoch tohto roka. Úrokové sadzby sa v tomto roku už pravdepodobne stabilizujú na aktuálnej úrovni, pričom s ich miernym nárastom počítame od roku 2018.

Byty sú opäť drahšie

“Byty na Slovensku sú stále drahšie. Výška ich cien dosiahla niekoľkoročné maximum. Meter štvorcový stojí v priemere 1 332 eur. Cena bývania bude v najbližšom období podľa odborníkov aj naďalej rásť. Podporí ju najmä vysoký záujem a stabilný výhľad slovenskej ekonomiky.” – Igor Haraj, moderátor TA3.

[TA3, 18:30; Hlavné správy; 14/05/2017;  Michaela Lovásová]

Michaela Lovásová, redaktorka: “Byty a rodinné domy sú momentálne najdrahšie za posledných osem rokov. Analytici upozorňujú, že ceny sa dostali do rizikového pásma. Vypočítala to Národná banka. Ceny sa tu nachádzali naposledy v roku 2007, tesne predtým, ako vznikla realitná bublina bublina.”

Boris Fojtík, analytik Tatra banky: “Súčasný vývoj cien nehnuteľností nahráva vzniku realitnej bubliny, no v súčasnosti si nemyslíme, že se už v takomto stave. Opatrenia Národnej banky Slovenska by do budúcnosti mali zamedziť vzniku realitnej bubliny.”

Michaela Lovásová: “Ide o obmedzenia pri 100-percentných hypotékach, ktoré centrálna banka iniciovala. Za súčasnú situáciu na realitnom trhu môže podľa odborníkov aj vzrastajúci dopyt po bytoch. A to na súkromné aj investičné účely.”

Ján Palenčár, Národná asociácia realitných kancelárii: “Na počet obyvateľov máme najmenej alebo jeden z najmenej bytov v Európskej únii. Zároveň máme historicky najnižšie úrokové sadzby na hypotekárne úvery. Čiže je dnes naozaj najlacnejšie a najatraktívnejšie si zobrať hypotéku na kúpu bytu.”

Ľuboslav Kačalka, finančný analytik Hospodárskych novín: “Hovorili ľuďom, vezmite si tú hypotéku teraz, teraz je to ešte možné za relatívne lepších podmienok, v budúcnosti to bude ťažšie. A samozrejme, keď ľudia vidia možnosť zobrať hypotéku, tak logicky trošku uponáhľajú nákup nehnuteľnosti.”

Michaela Lovásová: “Odborníci predpokladajú, že ceny starých bytov sa v blízkej budúcnosti stabilizujú. Naopak ceny bytov v novostavbách by mali rásť aj naďalej. Najdynamickejší nárast máme už ale údajne za sebou.”

Boris Fojtík: “Preto je úvaha nad predajom nehnuteľností relatívne rozumná. Na druhej strane pre väčšinu konzervatívnych investorov by investovanie do nehnuteľnosti malo naďalej prinášať pomerne zaujímavý výnos.”

Michaela Lovásová: “Z dlhodobého hľadiska by situáciu mohol zmierniť aj fakt, že vo väčšine regiónov cena bytov nerastie rovnakým tempom ako priemerná mzda domácností. Cenové tlaky by tak mali poľaviť.”

Rekordne drahé bývanie

Viktor Vincze, moderátor: “Také drahé bývanie ešte nebolo. Pred rekordne rýchlym rastom cien nehnuteľností varujú už aj analytici centrálnej banky.”
Mária Chreneková Pietrová, moderátorka: “Byty a domy kupujú Slováci za ceny, ktoré by pred pár rokmi za ne nikto nedal.”
Andrea Mačošková, redaktorka: “Začiatkom roka prekonali ceny nehnuteľností historický rekord spred krízy a rastú aj naďalej.”

[Markíza, 19:00; Televízne noviny; 14/05/2017;  Andrea Mačošková; Zaradenie: z domova]

Martina Solčányiová, hovorkyňa Národnej banky Slovenska: “Ceny bytov sú na spodnej hranici rizikového pásma, pričom terajší vývoj naznačuje, že v najbližších štvrťrokoch sa realitnej bubliny obávať nemusíme.”

Andrea Mačošková: “Aj preto, že situácia je dnes iná ako v roku 2008. Ekonomika šliape na plyn, mzdy rastú a úrokové sadzby dosahujú dno, čo nám zlacňuje samotnú kúpu nehnuteľností.”

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: “Tie nehnuteľnosti sa v súčasnosti kupujú predovšetkým pre vlastné bývanie, čo je takisto iné, ako bolo práve v tom roku 2008, kedy investícia a špekulatívne nákupy prevyšovali reálny dopyt po vlastnom bývaní.”

Andrea Mačošková: “Ceny bytov a domov rástli na Slovensku prudko najmä posledné 3 roky. Dnes zaplatíme za meter štvorcový nehnuteľnosti v priemere aj viac ako 1300 eur. Ceny sa v regiónoch líšia, no za bývanie s dnes priplácajú kupujúci nielen v Bratislave, ale už takmer vo všetkých krajských mestách, pričom ceny starších bytov rastú dokonca rýchlejšie ako novostavby.”

Ján Pálenčár: “Bratislavský Ružinov, 2-izbový byt typický, tehlová stavba, kým v roku 2015 cena takéhoto bytu bola 95 tisíc eur, v súčasnosti cena takéhoto bytu atakuje hranicu 120 tisíc eur.”

Andrea Mačošková: “Vývoj cien nehnuteľností môže teraz ovplyvniť aj sprísňovanie podmienok od Národnej banky Slovenska, no a ak sa k hypotéke dostane menej ľudí, automaticky sa zníži dopyt po bývaní a práve to môže zatlačiť ceny nehnuteľností nadol.”

Ján Pálenčár: “Napriek tomu, že ceny v poslednej dobe prudko stúpajú, v súčasnosti je pripravených množstvo nových projektov, ktoré prídu na trh a práve toto vyvolá situáciu, že ten rast cien sa bude spomaľovať.”

Autor: Andrea Mačošková

 

Ceny nehnuteľností v 1.štvrťroku na Slovensku – NBS

Na začiatku roka 2017 sa k rastúcim cenám bytov pridali aj domy
Aktivity na slovenskom trhu s bývaním boli aj na začiatku roka 2017 podnecované využívaním výhodných úverových podmienok pri obstarávaní nehnuteľností, čo sa prejavilo na zvýšenom dopyte po bývaní a na ďalšom zdynamizovaní rastu priemernej ceny bývania (o 1,7 percentuálneho bodu na 7,6 %).

Úroveň priemernej ceny bývania sa bude pravdepodobne aj naďalej mierne zvyšovať. Dokončovanie developerských projektov, zohľadňovanie komplexnejších kritérií pri poskytovaní úverov a čiastočne aj vplyv bázického efektu by sa však mohli premietnuť do zmiernenia medziročného rastu priemernej ceny bývania v nasledujúcich štvrťrokoch. Aktuálna agregovaná priemerná cena bývania je v súčasnosti ešte 14 % pod jej historickým maximom.

[stavebne-forum.sk; 10/05/2017; Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (NBS) ]

Pretrvávajúci dopyt po bývaní podporoval aktivity na slovenskom trhu s bývaním aj v prvých mesiacoch tohto roka, čo prispelo k dynamickému rastu priemernej ceny bývania. V 1. štvrťroku 2017 vzrástla v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom o 28 EUR/m2 na hodnotu 1332 EUR/m2 čo znamená medzištvrťročný rast o 2,1 % a medziročný rast o 7,6 %. Pretrvávajúci dynamický medziročný rast priemernej ceny bytov na začiatku roka 2017 (oproti predchádzajúcemu štvrťroku zrýchlenie o 0,6 percentuálneho bodu na 11,2 %) sprevádzal aj zrýchlený medziročný rast priemernej ceny domov (o 1,7 percentuálneho bodu na 3,4 %).

Agregovaná priemerná cena bývania je v súčasnosti ešte 14 % pod jej historickým maximom. K dosiahnutiu historického vrcholu z polovice roku 2008 chýbajú aktuálnej priemernej cene bytov ešte takmer 3 percentá a priemernej cene domov zhruba 15 percent. Priemerné ceny väčších (štvorizbových a päťizbových) bytov sú už v súčasnosti vyššie ako bolo ich historické maximum.

 Vývoj cien v 1. štvrťroku 2017

V 1. štvrťroku 2017 rástli priemerné ceny všetkých typov nehnuteľností na bývanie. V rámci bytov najvýraznejšie medziročne vzrástla priemerná cena jednoizbových bytov (o 16,1 %) a najmenej vzrástla priemerná cena štvorizbových bytov (o 4,8 %). Ceny rodinných domov sa zvýšili medziročne v priemere o vyše 3 % a ceny rodinných víl o vyše 7 %.

Medziročne opäť najvýraznejšie vzrástla priemerná cena bývania v Nitrianskom kraji (o 16,9 %) a najmenej v Košickom kraji (o 2,7 %). Priemerná cena bývania vo východoslovenských regiónoch a v Žilinskom kraji na začiatku roka 2017 medzištvrťročne stagnovala alebo sa mierne znížila. V Banskobystrickom kraji dokonca poklesla medzištvrťročne o 0,5 % a medziročne o 2 %.

Rast priemernej ceny bývania nebol v 1. štvrťroku 2017 vo väčšine regiónov dostatočne kompenzovaný rastom príjmov domácností, čo sa prejavilo na stagnácii až zhoršovaní celkovej dostupnosti bývania z dlhodobého hľadiska. Aktuálne došlo vo väčšine slovenských krajov hlavne k zhoršeniu dostupnosti bývania v bytoch.

Zaostávanie rastu príjmov za rastom cien bývania sa prakticky prejavuje v zmenšení obytnej plochy, ktorú si možno za získaný príjem obstarať, resp. v predĺžení času potrebného na splatenie obstaranej nehnuteľnosti. V súčasnosti je možné z hrubého príjmu “si zaobstarať” v priemere od 0,7 m2 obytnej plochy v Bratislavskom kraji až po zhruba 1,4 m2 obytnej plochy v Nitrianskom kraji. Aktuálne sa môže splatiť priemerné bývanie o rozlohe 60 m2 z priemerného hrubého mesačného príjmu v Nitrianskom kraji orientačne zhruba za 3,6 roka, kým v Bratislavskom kraji za viac ako 6,8 roka. Dynamický rastúca priemerná cena bývania a hlavne priemerná cena bytov vyvoláva aj otázky, nakoľko je ich aktuálny vývoj v súlade s vývojom predovšetkým ekonomickej výkonnosti a príjmovej situácie domácností. Po zohľadnení aj ďalších súvzťažných ukazovateľov je možné pomocou kompozitného indexu na hodnotenie vývoja ceny bývania získať orientačnú informáciu o miere rizika spojenej s aktuálnym vývojom cien nehnuteľností na bývanie.

Kompozitný index

Hodnoty kompozitného indexu pre priemernú cenu bývania sa na začiatku roka 2017 posunuli v pásme vzostupu viac do jeho hornej časti a hodnota kompozitného indexu pre priemernú cenu bytov dokonca aktuálne mierne prekročila začiatok rizikového pásma. Za inak nezmenených podmienok by aktuálne hodnota kompozitného indexu pre priemernú cenu bývania prekročila hranicu rizikového pásma pri jej náraste o ďalších zhruba 25 EUR/m2.

Pretrvávajúci neuspokojený dopyt po bývaní a stabilný výhľad ekonomiky podporia developerské aktivity na trhu s bývaním aj v priebehu roka 2017. Postupné dokončovanie rozpracovaných projektov a zohľadňované komplexnejšie kritériá pri získavaní úverových prostriedkov na riešenie potreby bývania sa môžu prejaviť v postupnom zmierňovaní dynamík cien nehnuteľností. K zmierneniu medziročného rastu priemernej ceny bývania by mal prispieť aj bázický efekt výraznejšieho zvýšenia priemernej ceny bývania v druhom štvrťroku 2016.

Autori: Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (NBS)

Základné štandardy práce pre realitné kancelárie

ZÁKLADNÉ ŠTANDARDY PRÁCE
PRE REALITNÉ KANCELÁRIE

prijaté Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska

Bratislava  – Práca realitného makléra, to je veľmi úzky kontakt so zákazníkom a vyžaduje si neustále zlepšovanie sa. Práve preto sa Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), ktorá v tomto roku oslavuje 25. výročie, rozhodla prispieť k ďalšej profesionalizácií tohto povolania a pripravila minimálne, resp. základné štandardy práce pre realitné kancelárie. Po zavedení Licencií pre realitné kancelárie a maklérov a Garančného fondu NARKS je tento dokument ďalším krokom k zvyšovaniu kvality práce realitných maklérov.

Štandardy boli predložené a diskutované na nedávnej XXIV. realitnej konferencii NARKS, konajúcej sa 7. apríla na Sliači na Strednom Slovensku. Ide o osem bodov, ktoré musia pri svojej práci realitné kancelárie dodržiavať, aby si zachovali štandard poskytovaných realitných služieb. Ich klientom tak poslúžia ako návod, aby vedeli, čo majú od realitných kancelárií požadovať. „Snažíme sa, aby práca realitných maklérov bola odvádzaná tak, ako je v Európe štandardom. Je dôležité aby verejnosť vedela, aký minimálny rozsah služieb má očakávať od realitnej kancelárie za vynaložené prostriedky na sprostredkovateľskú províziu,“ uviedol Ján Palenčár, prezident NARKS.

Po fyzickej obhliadke nehnuteľnosti tak má podľa nových štandardov nasledovať aj analýza a popis stavu nehnuteľnosti či vyhotovenie fotografií na inzertné účely; NARKS rovnako tak odporúča vykonať záznam o obhliadke. Nutnou je aj kontrola vlastníckych vzťahov, preverenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti či overenie pravosti údajov. Ďalej štandardy stanovujú, čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva, čo všetko prináša rezervačná dohoda, ako má byť zabezpečená kúpna zmluva či iné dôležité pravidlá.

Asociácia vychádzala pri formulácii štandardov zo základných požiadaviek slovenskej verzie prevzatej európskej normy EN 15733:2009 Služby realitných maklérov. Požiadavky na poskytovanie služieb realitných maklérov.   

 

Štandardy práce pre realitné kancelárie:  

1. Fyzická obhliadka nehnuteľnosti maklérom
  • osobná obhliadka nehnuteľnosti maklérom pred sprostredkovaní predaja, kúpy, prenájmu a pod.
  • analýza a popis stavu nehnuteľnosti
  • vyhotovenie fotografií na inzertné účely
  • odporúčame vykonať záznam o obhliadke (v prípade spolupráce s inou realitnou kanceláriou, ak bol vyhotovený predtým, nie je nutné opätovné vyhotovenie)

 

2. Kontrola vlastníckych vzťahov
  • kontrola uvádzaného so skutočným právnym stavom nehnuteľnosti
  • preverenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti, tiarch a iné dôležité informácie k nehnuteľnosti
  • overenie pravosti, správnosti a aktuálnosti údajov

 

3. Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy, buď:
  • Exkluzívnej
  • Neexkluzívnej

     Zmluva musí obsahovať: 

  • presné vymedzenie nehnuteľnosti, vlastníckych práv
  • vybavenie / zariadenie nehnuteľnosti
  • cieľ sprostredkovania (predaj, kúpa, prenájom a pod.)
  • stanovenie ceny nehnuteľnosti
  • výšku provízie za poskytované služby a ich špecifikáciu
  • všetky obchodné podmienky vrátane platobných podmienok
  • určenie postupu, akým sa bude služba realizovať (pri predaji reklama, obhliadky)
  • doba trvania sprostredkovania, resp. exkluzivity pri exkluzívnej  zmluve

 

4. Obhliadky nehnuteľnosti so záujemcami
  • profesionálna prezentácia nehnuteľnosti záujemcom
  • vyhotovenie záznamu o vykonaní obhliadky

 

5. Podpis rezervačnej dohody
  • dohoda je trojstranná (kupujúci, predávajúci, sprostredkovateľ)
  • dojednanie podstatných podmienok napr. kúpnej zmluvy
  • zúčastnené strany vyjadrujú záväzok alebo prísľub, že sa predaj – kúpa uskutoční

 

6. Zabezpečenie kúpnej zmluvy
  • musí byť vyhotovená právnikom prípadne notárom
  • kontrola všetkých dokumentov a overenie pravosti
  • podpis zmluvy na notárskom úrade
  • pri kúpe zaťaženej nehnuteľnosti komunikácia so zmluvnými stranami súvisiaca s výmazom/zriadením záložného práva
  • realitný maklér aktívne koordinuje procesy a komunikuje so zmluvnými stranami
  • maklér bezodkladne podá návrh na vklad na zmenu vlastníckych práv po splnení podmienok kúpnej zmluvy

 

7. Prevod finančných prostriedkov
  • využitie bezpečného prevodu cez notársku úschovu alebo vinkulovaný účet v banke

 

8. Protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti
  • odpis stavov meračov tepla, elektriny, plynomerov, vodomerov
  • záznam o počte odovzdaných kľúčov
  • asistencia realitného makléra

 

Ďalšie požiadavky  súvisiace s činnosťou realitnej kancelárie:

Reklamačný poriadok

  • vypracovaný štandardný postup spracovania sťažností a reklamácií

Poistenie realitnej činnosti

Dokument Základné štandardy práce pre realitné kancelárie bol vypracovaný Národnou asociáciou realitných kancelárii Slovenska (NARKS), realitnými kanceláriami a overený renomovanými právnickými kanceláriami s dlhoročnou praxou v realitnom práve za účelom poskytnutia pracovného rámca pre realitné kancelárie a ich klientov na Slovensku.

Celá verzia dokumentu na stiahnutie:

Zakladne_standardy_A4
http://www.narks.sk/wp-content/uploads/2017/05/Zakladne_STANDARDY_prace_RK_-NARKS.pdf

Kontakt

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska
Galvaniho 17/C, 821 04 Bratislava 2

banner Standardy_614x229

Ako kúpiť byt ČO NAJVÝHODNEJŠIE

Lacné hypotéky spôsobili priam nákupný ošiaľ. Čo všetko by ste pred kúpou bytu mali vedieť a na čo si dávať pozor?

[Nový Čas Bývanie; 05/2017; 18/04/2017; Jana Vrbová ; Zaradenie: praktické tipy]

Kúpa bytu je životná investícia, ktorá so sebou prináša aj riziká. Nekupujte preto mačku vo vreci a pred rozhodnutím o nákupe sa o vašej potenciálnej nehnuteľnosti snažte zistiť čo najviac.

1. OVERTE SI LIST VLASTNÍCTVA

Predtým, než vôbec začnete uvažovať o kúpe vybranej nehnuteľnosti, presvedčte sa, či je predávajúci jej výhradným vlastníkom, a teda má oprávnenie na predaj. Takisto si skontrolujte jeho totožnosť predložením dokladov. Z originálu listu vlastníctva zistíte, či je na nehnuteľnosť uvalené záložné právo, vecné bremeno, prípadne exekúcia.

2. RODINNÝ STAV PREDÁVAJÚCEHO

Zistite si, či predávajúci, ktorý je podľa listu vlastníctva výlučným vlastníkom, nežije v manželstve. V tom prípade musí predložiť potvrdenie, že nehnuteľnosť nie je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

3. POTRDENIE O ÚHRADE ZÁVÄZKOV

Prv než podpíšete zmluvu, informujte sa u správcu, či sa k bytu nevzťahujú podlžnosti na nájomnom. Toto potvrdenie je povinnou súčasťou pri podávaní návrhu na zmenu vlastníka v katastri nehnuteľností.

4. SPOLUPRACUJTE S MAKLÉROM

Častejšie sa stretávajte s realitným maklérom, ak idete nehnuteľnosť predať. Ak ju však kupujete, tiež môžete mať svojho agenta, pretože maklér bude zastávať hlavne práva predávajúceho, ktorého zastupuje, keďže on mu platí províziu, a môže sa vás snažiť ovplyvniť, aby ste sa rýchlo rozhodli.

5. TECHNICKÝ STAV BYTU

Často sa stáva, že po nasťahovaní do bytu začnú vychádzať na povrch rôzne drobné chyby a nedostatky. Ak sa tomu chcete vyhnúť, zavolajte na obhliadku odborníka, ktorý vám vypracuje súdnoznalecký posudok. Ten stojí od 130 eur na byt, a 400 eur na dom. Závisí od rozlohy.

6. PÝTAJTE SA SUSEDOV

Nebojte sa navštíviť susedov a domových dôverníkov. Preverte si, či majú problémy so zatekaním, plesňami, prípadne inými hlučnými susedmi. Ďalšie informácie získate aj od správcu, ktorý má prehľad o hlásených nedostatkoch. Pri kupovaní domu na vidieku sa poobzerajte, či susedia nechovajú domáce zvieratá, ktorých zápach by vám mohol prekážať.

7. VÝŠKA MESAČNÝCH NÁKLADOV

Spýtajte sa, koľko vlastník bytu platil za energie. Mali by ste mať jasnú predstavu, koľko vás mesačne vyjde voda, plyn a elektrina. Ak je to možné, je dobré, ak vám vlastník ukáže vyúčtovanie.

8. PLÁNOVANÉ INVESTÍCIE

Je dobré vedieť, či budete musieť v budúcnosti rátať s ďalšími investíciami. Informujte sa u správcu, či sa pripravujú väčšie opravy, rekonštrukcia strechy, zateplenie. Taktiež si môžete zistiť plánovanú výstavbu v okolí, ktorá vám na dlhší čas môže znepríjemňovať život.

9. ZMLUVA O BUDÚCEJ ZMLUVE

Ak ste sa rozhodli pre kúpu, je dobré si vašu voľbu poistiť zmluvou o budúcej zmluve. Bez nej sa vám môže stať, že za predávajúcim príde niekto, kto ponúkne viac peňazí a vy stratíte vaše vysnívané bývanie.

10. PORAĎTE SA S PRÁVNIKOM

Ak nekupujete byt cez realitnú kanceláriu, nechajte si zmluvu pred podpisom skontrolovať skúseným právnikom.

11. POZOR PRI PREVODE

Prechod vlastníckeho práva závisí od rozhodnutia správy katastra o povolení vkladu a nie od zaplatenia kúpnej ceny. Preto nikdy nevyplácajte peniaze terajšiemu majiteľovi hneď pri podpise zmluvy, ale využite notársku úschovu alebo bankový akreditív. Vaše peniaze tam budú odložené pre majiteľa až do momentu, keď správa katastra povolí vklad.

 

Plusy a mínusy

STARŠIA STAVBA VERZUS NOVOSTAVBA

Staršie byty mávajú výhodnejšiu cenu, avšak treba pri nich rátať s rekonštrukciou, ktorá môže rozpočet značne navýšiť. Pri novostavbe môžete v začiatkoch zasiahnuť do architektonického riešenia a meniť rozloženie izieb. Mínusom je nielen vyššia cena, ale aj pár rokov čakania na dobudovanie chodníkov a úpravu okolia.

ODBORNÍK RADÍ

Nebojte sa makléra

Dobrý maklér sa vám postará o papierovačky a hladký, právne čistý priebeh kúpy. Taktiež vám poskytne v momente rozhodnutia odborný posudok nehnuteľnosti, zhodnotí technický stav, ako aj konkurencieschopnosť ponuky a jej potenciál pre následný predaj. Dobrá kúpa zahŕňa posúdenie výhod nehnuteľnosti a triezve zhodnotenie predajnej ceny.

Martin Čapo, viceprezident NARKSRealitná kancelária RIEŠIME BÝVANIE

Aké doklady potrebujete?

  • * Aktuálny list vlastníctva
  • * Nadobúdaciu zmluvu, ktorou predávajúci nehnuteľnosť získal
  • * Potvrdenie správcu o úhrade záväzkov, či byt nemá nedoplatky
  • * Kolaudačné rozhodnutie (pri domoch)

DOBRÁ RADA

  • Na začiatku si prejdite ponuky tých najväčších realitných webov. Pomôže vám to zorientovať sa na trhu a spraviť si prehľad o cenách.
  • Pred kúpou zvážte všetky informácie o nehnuteľnosti.
  • Pri obhliadke bytu dajte pozor na skryté chyby.

Ceny bytov sú na vrchole

Staršie byty môžu po troch rokoch rýchleho zdražovania onedlho začať lacnieť

[Pravda; 94/2017; 24/04/2017; Zdenka Kollárová ]

Kto chce predať byt, má na to teraz možno najlepší čas. Naopak, s kúpou sa už netreba natoľko ponáhľať. Ceny niektorých najmä starších bytov a domov už totiž postupne siahajú na svoje maximum. Rástli v posledných troch rokoch z dôvodu mimoriadne lacných a dostupných hypoték. Veľký záujem kupujúcich hnal ceny rýchlo hore. Aby situácia neprerástla až do realitnej bubliny, ako to bolo v roku 2008, Národná banka Slovenska od januára obmedzila stopercentné hypotéky a od apríla musia banky nechať ľuďom po odrátaní splátky úverov ďalšiu rezervu. Regulácia hypoték spolu s pribúdajúcimi projektmi nových bytov spôsobili, že ceny starších bytov už prestávajú rásť. Napríklad v bratislavskej Petržalke stál dvojizbový byt s rozlohou 50 m2 na začiatku vlaňajška ešte 98-tisíc eur a na konci roka už zaň pýtali 107-tisíc eur. Po obmedzení hypoték sa rast cien spomalil a aktuálne je cena 111-tisíc eur a rásť už výraznejšie nemusí. Húfny záujem o hypotéky je totiž preč a nebyť jarných akcií bánk, záujem o hypotéku na starší byt v horšej lokalite mohol klesnúť.

“Február už naznačil mierne spomalenie rastu pri novočerpaných úveroch,” hovorí výkonný riaditeľ spoločnosti Finančný Kompas Maroš Ovčarik. Rýchle spomalenie hypotekárneho trhu však nepredpokladá, regulačné opatrenia majú totiž postupný nábeh. Prísnejšie pravidlá zaviedli takzvanú povinnú rezervu. Po odrátaní splátky a mesačného životného minima 198,09 eura musí záujemcovi o hypotéku zostať od apríla ešte 5-percentná rezerva z príjmu. A to na každého člena domácnosti. Od júla to však bude už 10 percent, a od januára budúceho roka 20 percent.

“Opatrenia NBS obmedzia hypotéky hlavne pre niektoré hraničné skupiny klientov,” hovorí Ovčarik. Ide podľa neho o nízkopríjmové, preúverované skupiny klientov alebo mladých, ktorí nemajú nasporené žiadne vlastné prostriedky. Na realitnom trhu sa regulácia podľa neho prejaví najprv na menších a starších bytoch, prípadne domoch. Po novom hypotéku v plnej výške dostane len minimum tých najsolventnejších klientov. Pomalší rast cien sa tak dá očakávať aj pri nových nehnuteľnostiach. “Rast cien nehnuteľností by sa v tomto roku mohol spomaliť k trom percentám,” predpokladá analytik UniCredit Bank Ľubomír Koršňák. Mierne spomalenie očakáva v druhej polovici roka. Vlani zdraželi reality medziročne o vyše štyri percentá. Rok predtým to bolo len o necelé percento. Išlo vtedy o prvé zdražovanie od krízy.

 

Obdobie rastu cien je v záverečnej fáze

Ceny nehnuteľností bude podľa Koršňáka stále tlačiť nahor rastúca ekonomika a silný trh práce, podporený v tomto roku už aj rastúcou infláciou. “Prísnejšia regulácia podmienok poskytovania hypotekárnych úverov by mohla mierne znížiť ich dostupnosť pre rizikovejších klientov,” hovorí. Práve to by mohlo mierne spomaliť rast dopytu po nových nehnuteľnostiach a zatlačiť aj na ceny nehnuteľností, dodáva. “Vlna nárastu cien nehnuteľností je vo svojej záverečnej fáze,” hovorí analytik portálu Nehnutelnosti. sk Martin Lazík. Za rastom cien v minulom roku vidí aj oznámenie termínov na sprísnenie pravidiel poskytovania hypoték. To zvýšilo záujem o reality a následne zatlačilo aj na ceny nehnuteľností.

V segmente starších trojizbových bytov prišlo k spomaleniu až zastaveniu rastu cien, ukázalo porovnanie cien portálu Nehnutelnosti. sk. Priemerné ceny trojizbových bytov v Bratislave rástli v roku 2016 medziročne o vyše osem percent, v tomto roku bol však medžiročný rast pod úrovňou päť percent. No medzikvartálny rast bol podľa portálu len 0,31 percenta. Podobná je situácia aj so staršími dvojizbovými bytmi. Tón pre vývoj cien bytov udáva na Slovensku do istej miery práve Bratislava, kde je dostatok práce, za ktorou prichádzajú ľudia z celého Slovenska.

 

Regulácia vyvolala u niektorých ľudí paniku

Ceny ťahali hore hlavne lacné úvery bánk. A tiež ohlasované sprísnenie pravidiel pre hypotéky. “Na trhu bolo cítiť paniku minimálne medzi tými, ktorí hypotéku aktuálne zvažujú,” hovorí Maroš Ovčarik. Keď sa začalo vážne hovoriť o regulácii a sprísňovaní podmienok poskytovania hypoték, malo to akceleračný účinok, dodáva, záujem o hypotéky stúpol. Ukázalo sa to podľa neho v medziročnom náraste novočerpaných úverov predovšetkým v novembri, decembri aj januári. Na mierny útlm v úvode tohto roka reagovali banky znížením úrokových sadzieb pod jedno percento, dodáva Ovčarik. S kúpou sa ponáhľali hlavne tí, čo potrebovali 100-percentné financovanie z banky. Po novom je totiž so získaním hypotéky v takejto výške značný problém.

 

Zamietnutých hypoték pribúda

“V priebehu polroka by sa mala situácia stabilizovať a pravdepodobne sa zreálnia ceny starých nehnuteľností,” hovorí riaditeľka BOND Reality Daniela Danihel Rážová. Pri novostavbách sa pokles neočakáva. Realitný trh totiž už podľa nej pocítil dosah regulácie. Hoci predávajúci ešte vždy ženu ceny čo najvyššie, vysvetľuje, kupujúci už váhajú. A aj keď sa nakoniec rozhodnú, problémom je podľa nej nedostatočná výška schválených financií od banky práve pre sprísnenie podmienok. “Je stále väčší počet klientov, ktorí majú problém získať hypotekárny úver, či už s ohľadom na svoju bonitu, alebo ochotu bánk akceptovať predajné ceny nehnuteľností,” hovorí. Banky už totiž nie sú podľa nej veľmi ochotné akceptovať predraženú starú nehnuteľnosť ako záruku. Rádovo o týždne sa natiahla aj dĺžka schvaľovania úverov, dodáva. To, čo spraví regulácia 100-percentných hypoték s realitným trhom, sa podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára ukáže až v nasledujúcich 3 až 6 mesiacoch. Neráta však s výraznými zmenami v cenách rezidenčných nehnuteľností. Predpokladá skôr ďalšie zvyšovanie cien. Aj keď môže byť pomalšie, na ceny – hlavne starších bytov — totiž zatlačí dostavba veľkých rezidenčných projektov v tomto a nasledujúcom roku. Ponuka sa tak totiž začne vyvažovať s dopytom. “Rast cien starých bytov sa spomalí z dôvodu príchodu nových projektov na trh,” hovorí.

 

Najlacnejšie sú byty v Nitrianskom kraji

To, že ceny na trhu sa hýbu nielen hore, ale už aj dole, ukazuje aj štatistika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Napríklad v Prešove o niečo vyše 15 percent, v Trenčíne takmer o desatinu. O necelých deväť percent zlacneli byty aj v bratislavských mestských častiach Staré Mesto a Rača. Naopak, drahšie sa medziročne predáva v Banskej Bystrici, a to až o štvrtinu, v Žiline takmer o desatinu. V marci sa priemerná cena trojizbového bytu doťahovala podľa asociácie v Bratislavskom kraji na 135-tisíc eur. Dvojizbové byty sa tu priemerne predávali za necelých 112-tisíc eur. Priemerné ceny trojizbových bytov v Žilinskom a Košickom kraji sa v marci pohybovali okolo 65-tisíc eur, dvojizbové išli po necelých 60-tisíc eur. V Banskobystrickom a Trnavskom sa trojizbové byty predávajú priemerne za 70-tisíc eur. Najlacnejšie sú trojizbové byty v Nitrianskom kraji, kde vyjdú priemerne na necelých 55-tisíc. Nasleduje Prešovský kraj s niečo vyše 56-tisíc eurami a Trenčiansky s necelými 59-tisíc eurami. Výrazne vyskočili v marci priemerné ceny predaných dvojizbových bytov v Prešovskom kraji. Predávali sa totiž priemerne za vyše 108-tisíc eur. Hore ich potiahli ceny novostavieb v Poprade.

graf

Prehľad poplatkov pri kúpe nehnuteľnosti cez hypotéku

Hypotéky majú historicky najnižšie sadzby. Je ešte vôbec možné niekde ušetriť? Ak si porovnávate úrokové sadzby a mesačné splátky úverov, nezabudnite si k výdavkom započítať aj náklady, ktoré sú s hypotékou spojené. Napríklad aj poplatok za bežný účet.

[banky.sk; 30/03/2017; Tatra banka, Foto: redakcia ]

Jednorazové poplatky

  • Poplatok za úver
    Ak nemajú banky akciu, pohybuje sa okolo 0,8 – 1 % z výšky úveru.
  • Poplatok na katastri
    Štandardne sa platí 66 € za návrh na vklad záložného práva a ďalších 66 € za návrh na vklad kúpnej zmluvy. V prípade, že podáte oznámenie o zamýšľanom vklade návrhu cez internet, zaplatíte len 51 €. V zmysle kúpnej zmluvy však často uhradí druhých 66 € realitná kancelária, ako službu v rámci svojej provízie.
  • Ohodnotenie nehnuteľnosti
    Cena za znalecký posudok sa pohybuje zvyčajne od 100 do 350 €, pričom závisí od typu nehnuteľnosti, ktorú si dáte ohodnotiť. Najlacnejšie sú byty alebo pozemky, naopak rozostavaný rodinný dom sa môže predražiť.
  • Záloha za nehnuteľnosť
    Ešte pred čerpaním úveru zvyčajne musíte zaplatiť rezervačný poplatok. Ten síce bude odpočítaný z kúpnej ceny nehnuteľnosti, na ktorej ste sa dohodli, ale na jeho úhradu budete potrebovať peniaze vopred. Zvyčajne sa platí 2%-3% z kúpnej ceny, obvykle 2 000 €.

 

Pravidelné mesačné výdavky

  • Mesačná splátka úveru
    Jej výšku si viete nastaviť podľa toho, akú splatnosť úveru si zvolíte.
  • Poplatok za bežný účet
    V niektorých bankách je podmienkou pre získanie zvýhodnenej hypotéky vedenie bežného účtu alebo jeho aktívne využívanie. Iné banky vám účet k hypotéke ponúknu zdarma. Poplatok za účet pritom môže vaše celkové preplatenie predražiť aj o niekoľko tisíc eur.
  • Poistenie nehnuteľnosti
    Poistenie nehnuteľnosti je jednou z podmienok čerpania hypotekárnych úverov. Ročne Vás môže stáť niekoľko desiatok eur, v závislosti od hodnoty nehnuteľnosti. Pri nehnuteľnosti v hodnote 100 000 € môže stáť približne 80 € až 100 € ročne.
  • Poistenie úveru
    Ak sa plánujete zabezpečiť poistením úveru, tiež sa Vaše mesačné náklady zvýšia. Oproti klasickej životnej poistke je mesačné poistné u tohto poistenia zvyčajne lacnejšie, keďže poistná suma, na ktorú ste krytý, sa každou splátkou znižuje a vždy pokrýva presne aktuálny zostatok úveru.

 

Ako to vyzerá v praxi


Ponúkame vám tiež praktický príklad, ako jednotlivé poplatky ovplyvnia RPMN a celkovú čiastku, ktorú za úver zaplatíte.

Pri hypotéke vo výške 50 000 €, s úrokovou sadzbou 1,45 % ročne, so splatnosťou 30 rokov je mesačná splátka úveru 171,36 €. Ďalšie náklady predpokladajme: poplatok za kataster 66 €, mesačné poistné za poistenie nehnuteľnosti vo výške 3,33 €, poplatok za úver vo výške 0 €, poplatok za ohodnotenie nehnuteľnosti vo výške 0 €.

Pokiaľ by ste nemuseli platiť kolky na katastri, poplatok za úver ani za ohodnotenie a tiež by ste nemali náklady spojené s bežným účtom ani poistením nehnuteľnosti, pri vyššie uvedenom príklade by RPMN vychádzala 1,46 % ročne a celková čiastka, ktorú za 30 rokov zaplatíte, by bola 61 689,60 E.

V prípade, že sa týmto poplatkom nevyhnete, bude to vyzerať nasledovne:

Bežný účet

Ak pripočítate poplatok za bežný účet napríklad vo výške 6 €, za 30 rokov zaň zaplatíte spolu 2 160 € a celkové čiastka sa zvýši na sumu 65 114,40 €. RPMN sa zvýši na 1,86 % ročne.

Znalecký posudok

Ak potrebujete k hypotéke nový znalecký posudok, napríklad za 150 €, celkové preplatenie za 30 rokov je 63 104,40 €. RPMN stúpne na 1,63 % ročne.

Poplatok za úver

Pokiaľ banky aktuálne neposkytujú zľavu z poplatku za úver, zaplatíte pri čerpaní zvyčajne sumu od 0,8 % do 1 % z výšky úveru. Takže vaše celkové preplatenie sa zvýši pri hypotéke v hodnote 50 000 E o 400 E (0,8 % z 50 000 E). RPMN bude 1,67 % ročne.

Ako vidno z nášho príkladu, pravidelné mesačné výdavky spojené s úverom sú v konečnom dôsledku drahšie, ako jednorazové poplatky, ktoré na začiatku platíte.

Ak teda zvažujete hypotéku alebo jej refinancovanie, nezabudnite si vždy preveriť nielen úrokovú sadzbu či poplatok za úver, ale aj ostatné podmienky, ktoré sa s ňou spájajú.