Dôvodom je inflácia a menová politika centrálnej banky.

Česi po rokoch lacných hypoték narazili na novú realitu. Vysoká inflácia donútila centrálnu banku pristúpiť k zvyšovaniu základnej úrokovej sadzby, ktorá sa už premieta do výraznejšieho zdražovania hypoték.

V kombinácií s rastom cien nehnuteľností a všeobecným zdražovaním materiálov i služieb, je to nepríjemná správa.

Hypotéky zdražujú najrýchlejším tempom od konca roka 2018. V septembri ich priemerná úroková sadzba stúpla z 2,32 na 2,43 percenta, čo vyplýva z údajov Fincentrum Hypoindex.

Ide len o štatistický údaj, ale reálne sadzby, ktoré aktuálne české banky ponúkajú na nové hypotéky, už prekročili tri percentá. V porovnaní so sadzbami pod jedným percentom, ktoré ponúkajú banky na Slovensku, ide o pomerne vysoký úrok.

O niekoľko mesiacov sa môže situácia ešte výraznejšie zhoršiť. „Hypotéky budú ešte rýchlejšie zdražovať v najbližších mesiacoch,“ upozorňuje ekonóm Trinity Bank Lukáš Kovanda. Do konca roka by sa mohli priblížiť k štyrom percentám.

Banky už pristúpili k zdražovaniu

Takmer všetky banky na českom trhu už k úprave sadzieb pristúpili. Od pondelka 25. októbra skupina ČSOB, do ktorej patrí aj Hypoteční banka, zvýši úrok o pol percentuálneho bodu.

Hypotéku na 80 percent z hodnoty nehnuteľnosti s päť ročnou fixáciou klient dostane po novom s úrokom 3,59 percenta. Pritom ČSOB zvyšovala sadzby už začiatkom mesiaca.

O pol percentuálneho bodu na 3,49 percenta zvyšuje sadzbu aj Raiffeisenbank. Česká sporiteľňa zvýšila sadzby v priemere o 0,4 percentuálneho bodu, čím sa hypotéka s viazanosťou na päť rokov dostala na 3,14 percenta.

Ondřej Šuchman, ktorý je manažérom pre hypotéky v Komerční banke, pre české HN priznal, že vzhľadom k rastúcim cenám zdrojov na medzibankovom trhu a ďalšiemu možnému zvýšeniu základných úrokových sadzieb zo strany Českej národnej banky očakáva v nasledujúcich týždňoch ďalší nárast úrokových sadzieb, a to vo všetkých bankách.

Hlavný analytik Broker Consulting Martin Novák je konkrétnejší a tvrdí, že úrokové sadzby pôjdu v priemere nahor o 0,4 až 0,7 percentuálneho bodu. Sadzby pri hypotékach s päťročnou fixáciou by sa tak mohli do konca roka dostať až k štyrom percentám.

V takom prípade možno očakávať zbrzdenie hypotekárneho trhu. K nemu už mierne došlo v septembri, keď si ľudia nabrali úvery na bývanie len za 30,5 miliardy korún (1,2 miliardy eur), čo znamená najslabší mesiac od februára. Tento objem bol o desať percent nižší než v auguste.

Hypotéky Čechom výrazne zdražujú v čase, kedy čelia, podobne ako zvyšok Európy, vysokej inflácií, ktorá je vyvolaná zdražovaním pohonných hmôt, materiálov či energií.

Je nutné podotknúť, že české banky nikdy neponúkali také nízke sadzby ako banky na Slovensku. Sadzby mali u našich susedov na dne v decembri 2016, kedy sa hypotéky ponúkali s úrokom 1,77 percenta, čo bolo porovnateľné so Slovenskom. Odvtedy sa nožnice medzi sadzbami bánk na Slovensku a v Česku otvárali.

Ak si pred piatimi rokmi zobral český klient hypotéku s viazanosťou na päť rokov pri sadzbe 1,77 percenta a v týchto týždňoch sa ju bude snažiť refinancovať pri nových podmienkach s úrokom 3,49 percenta, na novej splátke preplatí pri 3,5 miliónovej hypotéke 3160 korún, čo je približne 123 eur.

Len pre porovnanie na Slovensku sa priemerná sadzba pri hypotéke pohybuje podľa augustových dát Národnej banky Slovenska na úrovni 0,9 percenta. Priemer v eurozóne je na úrovni 1,32 percenta. Nad hranicou troch percent boli úroky na Slovensku naposledy koncom roka 2014.

Slovenskí dlžníci si na nízke sadzby zvykli a na splátkach výrazne šetria. Pri úvere 130-tisíc eur pri sadzbe 0,9 percenta je splátka 30-ročného úveru 412 eur, ale pri českej sadzbe 3,49 percenta by to bolo v prepočte až 583 eur. Ročne tak Slovák na rovnakej hypotéke ušetrí vyše dvetisíc eur.

Prečo hypotéky zdražujú?

Ukazovateľom budúceho vývoja hypotekárnych sadzieb je okrem iných faktorov základná úroková sadzba Českej národnej banky (ČNB). Tú na konci septembra prudko zvýšila o 0,75 percentuálneho bodu na 1,5 percenta. Išlo o najvýraznejšie zvýšenie od roku 1997.

Dôvodom sú najmä silnejšie inflačné tlaky, než centrálna banka vo svojich prognózach predpovedala. Vyššou sadzbou sa ju pokúša schladiť. Už v novembri sa očakáva, že základná sadzba centrálnej banky by sa mohla upraviť až na dve percentá, čo sa prejaví aj pri hypotekárnych sadzbách.

Od základnej úrokovej sadzby centrálnej banky sa odvíja to, za aký úrok si dokáže banka na finančnom trhu cez emitované kryté dlhopisy požičať peniaze od investorov, ktoré potom požičiava vo forme hypoték bežným ľuďom.

Zjednodušene povedané, čím je základná úroková sadzba vyššia, tým je financovanie drahšie a hypotéky drahšie. Samozrejme vplyv na to majú aj ďalšie faktory: riziko krajiny, konkurencia medzi bankami na trhu a samozrejme samotná bonita klienta.

Ako je na tom Slovensko?

Na Slovensku je situácia výrazne jednoduchšia. Európska centrálna banka (ECB) nad rastom základnej sadzby neuvažuje. Sadzby už niekoľko rokov ponecháva na nule. Financovanie krytými dlhopismi je tak aj naďalej extrémne lacné.

Prima banka sa pred mesiacom pochválila, že dokázala emitovať kryté dlhopisy v objeme pol miliardy eur so splatnosťou šesť rokov dokonca so záporným výnosom -0,100 percent ročne (mimochodom to sa jej podarilo aj v roku 2019).

Tento stav pomáha dravým bankám presadiť sa na silne konkurenčnom trhu. Podliezaním úrokového dna sa snažia získať väčší podiel trhového koláča.

Lacné hypotéky tak nie sú len pričinením politiky centrálnej banky. Nemalú zásluhu na tom má aj ostrý konkurenčný boj medzi bankami.

Pred niekoľkými dňami 365.bank prišla so sadzbou, ktorá bola inšpirovaná jej samotným názvom a platí pri viazanosti na jeden až tri roky. Prima banka po skončení akcie opäť zaviedla hypotéky s trojročnou viazanosťou s úrokom 0,4 percenta.

Jedinou bankou, ktorá hýbala so sadzbami smerom nahor bola UniCredit Bank. Pred niekoľkými dňami pri kratších viazanostiach zvýšila sadzby o 0,1 percentného bodu a pri dlhších o 0,2 percentného bodu. Pri trojročnom fixe sa tak dostala na 0,59 percenta a v prípade, ak klient nebude platiť poistenie schopnosti splácať úver, vyskočí až na 0,89 percenta. Ide ale o ojedinelý prípad a nič dramatické sa v prípade úrokov nezmení ani v ďalších mesiacoch.

Šéfka ECB Christine Lagardeová sa vyjadrila, že nad rastom úrokových sadzieb neuvažuje, pretože považuje súčasnú infláciu, ktorá v septembri dosiahla v eurozóne 3,4 percenta a prekonala 13-ročné maximom (na Slovensku bola 4,6 percent, pozn. red.), za dočasnú a vyvolanú otvorením ekonomík po pandémii.

„Súčasný rýchlejší rast cien znamená, že dobiehame pomalšiu infláciu z minulosti v eurozóne aj na Slovensku,“ vysvetľuje v blogu hlavný ekonóm NBS Michal Horváth.

V Česku a Maďarsku je situácia iná, pretože tieto krajiny mali vyššiu infláciu ako na Slovensku a v eurozóne už pred krízou i počas nej.

Hypotéky dražejú aj v Poľsku a Maďarsku

Po vzore Českej národnej banky kľúčovú základnú úrokovú sadzbu začiatkom mesiaca upravila aj poľská centrálna banka.

Sadzbu zvýšila z 0,1 na 0,5 percenta a išlo o jej prvú úpravu od roku 2012. Poliaci ňou chcú skrotiť infláciu, ktorá dosiahla v septembri 5,9 percenta. Ide o rast cien, ktorý sa neopakoval v Poľsku dve desaťročia.

Maďari sa kvôli zdražovaniu uchýlili k rovnakému kroku. Kľúčovú sadzbu tento týždeň centrálna banka upravila z 1,65 na 1,80 percenta. V tomto roku ide už o piate zvýšenie sadzieb. S uťahovaním menovej politiky začala centrálna banka pri júnovom zasadnutí, kedy sadzba začínala na úrovni 0,60 percenta.

Mnohí ľudia prežívajú neistotu vo finančnej oblasti. Rozumné sporenie ich môže zbaviť pocitu nestability a zabezpečiť im svetlejšiu budúcnosť

Súčasná epidemiologická situácia nám ukázala, aké dôležité je mať vlastný domov. „Všetci totiž trávime vo svojich príbytkoch oveľa viac času ako kedysi,“ pripomínajú nám odborníci na financovanie bývania. Aj preto je teda vlastná strecha nad hlavou jedna z najpodstatnejších vecí, ktoré človek potrebuje k spokojnému životu. Treba však dodať, že aj najdrahších! Získanie vlastnej strechy nad hlavou si vyžaduje dostatok finančných prostriedkov. A tie nám rozhodne len tak nespadnú z neba. „Ak si teda chcete zabezpečiť domov pre seba aj svoju rodinu, je dôležité sa na tento krok dostatočne včas pripraviť a rátať s tým, že prostriedkom k vlastnému bývaniu sú vopred nasporené financie,“ upozorňujú špecialisti, ktorí sa problému financovania bývania venujú dlhé roky.

PRE DETI AJ RODIČOV

Na šetrenie a financovanie budúceho bývania je ideálnou voľbou stavebné sporenie. Rodičia pri ňom najčastejšie odkladajú svojim potomkom peniaze na obdobie, keď sa rozhodnú osamostatniť. „Takto nasporené prostriedky môžu potom ich deti využiť na financovanie alebo dofinancovanie svojho budúceho bývania, modernizáciu toho súčasného či na ich prvú finančnú rezervu do budúcnosti,“ vymenúva Martin Fuzák, produktový manažér Prvej stavebnej sporiteľne. A keďže Prvá stavebná sporiteľňa ponúka klientom po splnení podmienok stavebné úvery s garantovanou úrokovou sadzbou počas celého obdobia ich splatnosti, tak nasporené prostriedky sa môžu stavebným úverom „zdvojnásobiť“.

Čo však v prípade, ak rodičia zmenia plány na financovanie bývania pre deti a našetrené prostriedky budú potrebovať využiť oni? „Do dosiahnutia plnoletosti svojich detí majú možnosť si zmluvu o stavebnom sporení bezplatne previesť na seba a nasporené prostriedky využiť na financovanie svojho bývania,“ vysvetľuje produktový manažér PSS.

RADŠEJ ŠANOVAŤ, AKO BANOVAŤ

Sporenie v PSS má aj ďalšiu veľkú výhodu. „Klient sa pri uzatvorení zmluvy o stavebnom sporení nezaväzuje, že musí pravidelne odvádzať nejakú určenú sumu počas dopredu stanoveného obdobia. Môže sporiť tak dlho a takú výšku, ako mu dovoľujú jeho finančné možnosti. Treba si však uvedomiť, že ak šetríte sebe alebo svojmu dieťaťu na budúce bývanie, mala by tomu zodpovedať aj výška vkladov na sporenie,“ upozorňuje Martin Fuzák. Ak to bude napríklad len dvadsať eur mesačne, našetrená suma po šiestich, desiatich alebo osemnástich rokoch sporenia nebude dostatočná na financovanie bývania.

Čo však v prípade, ak človek chce vlastné bývanie, ale nemá na to odložené financie? „V prvom rade odporúčam vyhnúť sa takejto situácii a začať šetriť čo najskôr. Banky dnes pri poskytovaní úverov na bývanie musia od klientov vyžadovať, aby mali nasporených aspoň 20 percent z kúpnej ceny nehnuteľnosti. A do budúcnosti je zrejmé, že výška tohto percenta sa môže zvyšovať. Dnešné ceny nehnuteľností už prekonali historické maximá a na takúto nákladnú a strategickú životnú investíciu sa treba dostatočne vopred a riadne pripraviť,“ pripomína produktový manažér Prvej stavebnej sporiteľne. „Jedno riešenie však pre tento prípad existuje. Napríklad kúpna cena bytu je 80-tisíc eur. Platí pravidlo, že banky poskytujú úvery maximálne do výšky 80 percent kúpnej ceny nehnuteľnosti. Banka na byt s takouto hodnotou poskytne úver maximálne vo výške 64-tisíc eur. Vyriešiť to môžete tak, že úver na kúpu tohto bytu zabezpečíte inou nehnuteľnosťou s vyššou hodnotou. V tomto prípade ju banka musí ohodnotiť minimálne na stotisíc eur,“ dodáva Martin Fuzák.

Garancia úrokovej sadzby po celú dobu splácania

Šialenstvo lacných úverov na bývanie pokračuje. Našli sme tri banky, ktoré vám ponúkajú hypotéku s úrokom nižším ako pol percenta. Má to však háčik.

Šialenstvo lacných úverov na bývanie pokračuje. Našli sme tri banky, ktoré vám ponúkajú hypotéku s úrokom nižším ako pol percenta. Má to však háčik.

Zatiaľ čo hypotéky sa už predávajú ze menej ako pol percentný úrok, ceny nehnuteľností raketovo rastú. Podľa údajov Národnej banky Slovenska sa v druhom štvrťroku 2021 predával jeden meter štvorcový v priemere za 2052 eur, čo je medziročný nárast o takmer 19 percent. To je naozaj závratné zdražovanie, ale na druhej strane ležia historicky lacné hypotéky. Ako si vybrať?

Super lacné hypotéky

Vystihnúť správny čas na kúpu nehnuteľnosti je vždy skôr vecou náhody ako premysleného ťahu. Nikto nevie s istotou predpovedať, ako sa budú ďalej vyvíjať ceny bytov a domov. Žiadny zásadný pokles sa však v tejto chvíli neočakáva a tak odkladanie kúpy vlastného bývania nemá veľký zmysel.

Ak si potrebujete vziať hypotéku, momentálne je na to ideálny čas. Banky totiž podliezajú rekordné hranice, za ktoré si Slováci môžu výhodne požičať na kúpu vlastného bývania. Podľa nášho prieskumu sú momentálne na trhu tri banky, ktoré poskytujú hypotéky za menej ako pol percenta. Situácia sa však môže každým dňom zmeniť.

Najlacnejšia je momentálne 365.banka, ktorá od 1. októbra ponúka hypotéky s úrokom 0,365 percenta a fixáciou na jeden až tri roky.

Má to však háčik. Takúto super výhodnú hypotéku môžete získať len na nehnuteľnosť s energetickým certifikátom triedy A. „Klienti s energeticky úsporným bývaním získajú u nás zníženú sadzbu a to už od úrovne 0,365 percenta ročne, ak potrebujú financovať bývanie maximálne do hodnoty 70 percent z ceny nehnuteľnosti,“ povedala pre finsider.sk Nikola Kovaničová z 365.banky.

Len nedávno pritom mala takmer rovnakú úrokovú sadzbu aj Prima banka vo výške 0,4 percenta. Od októbra túto hranicu mierne zdvihla na 0,5 percenta, čo je tiež stále jedna z najvýhodnejších ponúk na trhu.

Čítajte podmienky

Druhú najnižšiu hypotekárnu sadzbu momentálne poskytuje Fio banka a to vo výške 0,38 percenta. Ponuka však platí len pri zohľadnení všetkých možných zliav, ktoré banka poskytuje. Fio banka dokonca ponúka za určitých okolností až nulový úrok.

Ak majú klienti voľné peniaze minimálne vo výške minimálne dvetisíc eur, môžu si ich uložiť na Hyposporiace konto a Fio banka im nebude úročiť istinu hypotéky v zodpovedajúcej výške. Výhodou je, že sú to úspory, ktoré človek môže kedykoľvek vybrať, ale ak ich nepotrebuje, znižujú mu splátku úveru.

Treticu najlacnejších hypoték uzatvára UniCredit Banka, kde aktuálne môžete získať úver na bývanie za 0,49 percenta ročne. Banke nemusíte dokladovať svoj príjem, ale podmienkou je poistenie schopnosti splácať úver. Podľa modelového príkladu vám toto poistenie môže zvýšiť mesačnú splátku o takmer desať eur.

Vo všetkých prípadoch platí, že klient si musí veľmi dobre prečítať všetky podmienky získania výhodnej sadzby. Banky totiž tie najvýhodnejšie ponuky takmer vždy viažu na rôzne ďalšie podmienky, ktoré nemusíte splniť. Rovnako platí, že väčšina bánk poskytuje hypotéky len na 80 percent hodnoty nehnuteľnosti.

Článok vznikol v spolupráci s mobilným operátorom 4ka

Zdroj:  dnes24.sk; redakcia

Zdroj:  finweb.hnonline.sk

Autor: Veronika Hubinská

Zdroj:  Eurotelevízia; EXTRA

Autor: Karol Varga