Po dlhej dobe sa opäť kupujú byty vo veľkom. Na zvýšený záujem reagujú aj developeri.

[TA3, 21:30; Analýzy a trendy; 08/10/2015;  Marek Mašura; Zaradenie: z domova]

Marek Mašura, moderátor: “Vítam vás pri relácii Analýzy a trendy. Dnes sa budeme rozprávať o cenách nehnuteľností. Trh s realitami na Slovensku ožíva, vďaka lacným hypotékam sa Slováci dostanú k bývaniu ľahšie ako kedysi. Po dlhej dobe tak opäť kupujú byty vo veľkom. Na zvýšený záujem reagujú aj developeri. Záujemcovia sú po rokoch dokonca ochotní kupovať nehnuteľnosť ešte pred začiatkom výstavby, alebo počas nej.”

Marek Mašura, redaktor: “Tisíc dvestodvadsaťjeden eur – tak toľko dnes stojí meter štvorcový nehnuteľností na Slovensku. Hovoríme však o priemernej cene. Veľa totiž závisí od toho, či kupujeme byt, alebo rodinný dom. Meter štvorcový bytu je v priemere drahší ako meter štvorcový domu.”

Marek Mašura: “Svoju úlohu zohráva aj región, v ktorom nehnuteľnosť kupujeme. Napríklad v bohatšej Bratislave sú ceny výrazne vyššie. Aj tu je však bývanie dostupnejšie ako pred rokmi vďaka tomu, že úroky na hypotékach sú blízko rekordných miním. Najlacnejšie v histórii boli začiatkom leta, vtedy ste v priemere dostali úver s úrokom dve celé štyridsaťdva stotín percenta. Opäť hovoríme o priemere. Požičať ste si mohli po splnení určitých podmienok aj s jedenapolpercentným úrokom. Odvtedy sadzby už mierne vzrástli. Zdá sa, že nateraz posledným termínom pre získanie lacného úveru bude koniec jesene, vtedy budú vrcholiť hypotekárne akcie našich bánk.”

Marek Mašura: “O cenách nehnuteľností sa budem dnes rozprávať s Dominikou Ondrovou, analytičkou Poštovej banky. Pani Ondrová, prajem príjemný dobrý večer.”

Dominika Ondrová, analytička Poštovej banky (hosť v štúdiu): “Dobrý večer aj vám.”

Marek Mašura: “A pozvanie do štúdia prijal aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Pán Palenčár, prajem príjemný dobrý večer aj vám.”

Ján Palenčár, Národná asociácia realitných kancelárií SR (hosť v štúdiu): “Dobrý večer.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, prvá otázka je pre vás. Na začiatok jedno číslo – tisíc dvestodvadsaťjeden eur – toľko stál meter štvorcový v priemere na Slovensku v druhom kvartáli tohto roka. Mňa však zaujíma, aký je trend. Je to viac alebo menej ako vlani?”

Dominika Ondrová: “Je to viac ako vlani, ale ak by sme sa na to pozreli z nejakého historického hľadiska napríklad aj do období pred krízou, tak tie ceny od roku 2005 do roku 2008 rástli podstatne výraznejšie. Aktuálne za ostatné tri kvartály rástli o pár desatín percenta, do toho roku 2008 vzrástli až na nejakú úroveň tisíc päťsto eur za meter štvorcový. Aktuálne sú teda o zhruba nejakých tristo eur nižšie.”

Marek Mašura: “Môžem to aj interpretovať tak, že vlastne ceny nehnuteľností v tom aktuálnom období skôr stagnujú?”

Dominika Ondrová: “Áno. Ako hovorím, tie ceny rástli iba o nejakých pár eur, čiže dá sa hovoriť o stagnácii.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, ako vy vnímate ten vývoj cien, o ktorom sme tu teraz hovorili? Čo sú také hlavné hybné sily, ktoré vplývajú na ceny nehnuteľností?”

Ján Palenčár /NARKS: “V prvom rade by som sa vrátil k tej priemernej cene nehnuteľností. Táto priemerná cena nehnuteľností sa týka celého Slovenska. Takže pokiaľ by sme mali, chceli korektne hovoriť o vývoji cien nehnuteľností, tak by sme si mali oddeliť tie časti Slovenska, kde je veľmi silný dopyt po kúpe nehnuteľností a ceny výraznejšie stúpajú, a naopak tie časti Slovenska, kde ceny stagnujú, alebo naopak ešte sa znižujú. Takže súčasná situácia je na Slovensku taká, že vo veľkých mestách, predovšetkým v Bratislave a ostatných krajských mestách, je veľmi výrazný dopyt po rezidenčných nehnuteľnostiach, ktorý je spôsobený na jednej strane aj historicky najnižšími úrokovými sadzbami pri hypotekárnych úveroch, na druhej strane je spôsobený absenciou rezidenčného trhu v pokrízových rokoch, to znamená od roku 2009 do roku 2011. To bolo obdobie, kedy klienti odkladali rozhodnutie kúpiť nehnuteľnosť. Na druhej strane, tá potreba bývania, tá tu stále bola. Takže v posledných dvoch rokoch, najvýraznejšie to je práve v roku 2015, tohto roku, prichádzajú tieto dopyty na trh a na toto reagujú samozrejme aj developeri a prinášajú na trh veľké množstvo nových projektov.”

Marek Mašura: “Ďakujem, pán Palenčár. Pani Ondrová, opäť máte slovo vy. Ako som spomínal, to číslo tých tisíc dvestodvadsaťjeden eur, to je iba priemerný údaj. Je zrejme rozdiel, či kupujeme nehnuteľnosť v Bratislave alebo v Košiciach tak, ako hovoril aj pán Palenčár. Tak poďme si možno povedať viac o tých rozdieloch, koľko stojí nehnuteľnosť v Bratislave, v Košiciach a v iných okresoch.”

Dominika Ondrová: “Samozrejme, regionálne rozdiely nás stretajú vo všetkých aspektoch, nielen čo sa týka cien nehnuteľností. V Bratislavskom kraji sú najvyššie platy, ale aj tie ceny nehnuteľností sú najvyššie, čo asi nikoho neprekvapí. Paradoxom môže byť, že druhé najvyššie ceny nehnuteľností priemerné sú v košickom regióne, napriek tomu, že ten východ je považovaný za lacnejší, aj mzdy sú tam nižšie. V podstate priemerne zarábajúci obyvateľ týchto dvoch krajov si môže dovoliť podstatne menej nehnuteľností ako napríklad obyvateľ nitrianskeho regiónu, tam je tá dostupnosť bývania v pomere k priemernej mzde najvyššia.”

Marek Mašura: “Viete byť aj trošku konkrétnejšia a povedať nám viac o tých číslach, koľko stojí meter štvorcový v priemere v Bratislave a v Košiciach?”

Dominika Ondrová: “V Bratislavskom kraji sa cena nehnuteľností priemerná pohybuje na úrovni takmer tisíc sedemsto eur za meter štvorcový. Ale tie Košice sú podstatne lacnejšie, napriek tomu, že sú druhé najdrahšie, tam je tá cena v priemere okolo deväťstopäťdesiat za meter štvorcový. Ak by sme sa bavili o tej najlacnejšej oblasti, teda Nitrianskom kraji, tak tam je tá priemerná cena na úrovni zhruba päťstošesťdesiat eur za meter štvorcový, čiže v porovnaní s Bratislavou je to zhruba trikrát menej.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, teraz máte priestor na reakciu vy. Hovorili sme tu o tom, že ten trh s nehnuteľnosťami ožíva, že Slováci už začínajú vo veľkom pokukávať po rôznych nehnuteľnostiach. Tak povedzme si teraz viac o tom dopyte. O aké nehnuteľnosti je najväčší záujem a v ktorých lokalitách?”

Ján Palenčár /NARKS: “Predovšetkým v lokalitách, kde je veľmi nízka nezamestnanosť, kde sú silní zamestnávatelia, takže samozrejme tradične vedie Bratislava, ale doťahujú sa aj ostatné krajské mestá, či už sú to Košice, Žilina, Trenčín a podobne, čiže aj v týchto mestách ožíva rezidenčný development. Pokiaľ by sme hovorili o cenách a o dopyte v Bratislave, priemerná cena nového bytu v Bratislave sa hýbe na úrovni dvetisíc dvesto eur za meter štvorcový. Tento silný dopyt, ktorý je v Bratislave, má samozrejme vplyv aj na sekundárny trh, to znamená na vývoj cien starších bytov, ktoré sa medziročne zdvihli viac, alebo to zvýšenie je väčšie ako pri novostavbách. To znamená, pokiaľ pri novostavbách v Bratislave hovoríme o medziročnom navýšení cien dve a pol percenta, tak pri starších bytoch až päť percent.”

Marek Mašura: “A akú priemernú sumu sú Slováci ochotní za nový byt dať? Alebo za starý.”

Ján Palenčár /NARKS: “Zasa by sme museli povedať po regiónoch. Takže zoberme si ako príklad Bratislavu. V Bratislave je cena stoštyridsaťtisíc eur ako taká tá hraničná cena, akú sú ochotní klienti dať najčastejšie za kúpu nového bytu.”

Marek Mašura: “A to je potom aká metráž?”

Ján Palenčár /NARKS: “Pri tejto cene hovoríme o metráži zhruba tých sedemdesiat metrov štvorcových.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, pán Palenčár, poďme sa posunúť teraz ďalej. Hovorili sme tu aj o tom, o tej dostupnosti bývania, ktorá sa postupne zlepšuje. Povedzme si však na konkrétnejšom príklade, koľko musí priemerný Slovák pracovať na jednoizbový byt, aby sme si to tak lepšie predstavili.”

Dominika Ondrová: “Ak by sme si teda vzali do úvahy nejakú modelovú situáciu, v rámci ktorej by ten jednoizbový byt mal zhruba tridsaťpäť metrov štvorcových a každý jeden mesiac by mal dvadsať pracovných dní, tak Slovák by musel v priemere pri teda priemernom plate pracovať zhruba päť rokov.”

Marek Mašura: “Ja sa v tejto súvislosti často stretávam s názorom aj odborníkov, či ceny nehnuteľností nie sú príliš vysoké vzhľadom na reálnu kúpyschopnosť obyvateľstva. Čo si o tom myslíte?”

Dominika Ondrová: “Áno, treba povedať, že vlastne napriek tomu, že situácia napríklad na trhu práce sa zlepšuje, aj našej ekonomike sa darí, mzdy rastú, nielen tie nominálne, ale aj reálne, keďže ceny nám stagnujú alebo mierne klesajú, tak tá kúpyschopnosť je stále nižšia. Aj keby sme sa pozreli na tú dostupnosť bývania, je síce vyššia ako po tom predkrízovom roku, teda v roku 2008, kedy tie ceny vrcholili, tak ten rozdiel je, že aktuálne si pri priemernom plate môžeme dovoliť zhruba nula celá sedem metra štvorcového, čo je ozaj málo, ale stále je to o dve desatiny viac ako tomu bolo v roku 2008.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, opäť otázka pre vás. Kto vás určuje dnes podmienky na trhu s realitami – kupujúci alebo predávajúci? Je to teda skôr trh predávajúcich alebo kupujúcich?”

Ján Palenčár /NARKS: “Ja by som to asi takto nerozdeľoval. Myslím si, že tá dnešná situácia je win-win, ako sa hovorí, to znamená, je vhodná aj pre kupujúceho, aj pre predávajúceho. Na jednej strane naozaj vnímame veľmi silný dopyt. Je to niečo spoločné, čo bolo pred krízou, to znamená, aj tá doba bola tiež veľmi, charakteristická veľmi silným dopytom. Na druhej strane, napriek tomuto silnému dopytu sa klienti správajú veľmi sofistikovane, to znamená, pri rozhodovaní sa o kúpe nehnuteľnosti veľmi pragmaticky zvažujú ponuku a už sa nenechajú dotlačiť do rozhodnutia, ktoré by urobili neuvážene. Tak, ako to bolo pred krízou, kedy platilo – keď nekúpiš dnes, zajtra kúpiš drahšie, to znamená, tie rozhodnutia kupujúcich boli veľmi rýchle, nepremyslené. Tak naopak dnes si klienti vyberajú, a teda našťastie majú aj z čoho si vyberať, kvalitný dobrý produkt.”

Marek Mašura: “Ale zaujímavosťou je aj to, že sa opäť vracia ten nákup takpovediac z papiera, čiže ešte pred dokončením výstavby, čo bol veľký trend pred krízou. Tak ako vnímate tento trend?”

Ján Palenčár /NARKS: “Ja ho vnímam pozitívne, pretože naznačuje dôveru, ktorú klienti opäť získali k trhu s nehnuteľnosťami, k rezidenčnému trhu. Je to fenomén, ktorý funguje aj v zahraničí. Pokiaľ sa na trh dostáva produkt, to znamená projekt rezidenčný, ktorý je zaujímavý, či už je to architektúrou, lokalitou, dispozičným riešením, tak klienti reagujú už v čase, keď je ešte na papieri. Pokiaľ za takýmto projektom stojí silný developer, prípadne spojený s bankou, tak nemajú problém sa viazať zmluvne aj k projektu, ktorý ešte nestojí.”

Marek Mašura: “Ja by som sa chcel ešte spýtať na ten dopyt verzus ponuka. Vy ste hovorili, že teda ten dopyt po nových nehnuteľnostiach je v súčasnej dobe veľký. Je však ponuka taká, že vykrýva tento dopyt, alebo ešte nie je dostatočne veľa bytov, ktoré by mohli pokryť tie potreby a očakávania kupujúcich?”

Ján Palenčár /NARKS: “Tá ponuka je dostatočná nových bytov. Samozrejme, tie byty prichádzajú, tie nové produkty postupne na trh. To znamená, pokiaľ klient má potrebu dnes bývať a nie je ešte ten byt, o ktorý by mal záujem, hotový, tak sa obráti na sekundárny trh a hľadá to svoje práve medzi staršími bytmi. Napriek tomu developeri rozmrazujú staré projekty, celé ich prekresľujú, prerábajú podľa potrieb súčasného klienta, a nie podľa toho, čo bolo pred krízou, to znamená, byty sa zefektívňujú, zlepšujú sa dispozície, zlepšuje sa architektúra, technické vybavenie, materiály a tak ďalej, a tieto projekty sa dostávajú na trh.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, opäť máte priestor na reakciu vy. Poďme sa posunúť ďalej, poďme sa trošku konkrétnejšie pozrieť na ceny bytov a domov, poďme si to porovnať. Tak ako sa teda vyvíjajú?”

Dominika Ondrová: “Ceny bytov a domov sa hýbu rôzne, alebo teda je tam opačný vývoj. Ceny bytov sú aktuálne, alebo teda meter štvorcový bytu je aktuálne zhruba štvrtinu drahší ako štvorec domu. Tam aj z historického hľadiska je vidno nejaké rozdiely. Kým aj pred krízou síce rástli aj ceny bytov, aj ceny domov, ale tie domy rástli oveľa pomalšie, alebo teda miernejšie. Takisto po kríze klesli aj ceny bytov, aj ceny domov, ale pri domoch to bol oveľa miernejší prepad.”

Marek Mašura: “Čiže ten rast cien bytov môžeme dať do súvislosti s tým, čo hovoril pán Palenčár, teda s tým vyšším dopytom po bytoch?”

Dominika Ondrová: “Áno. Dopyt po bytoch je väčší, hlavne asi po tých dvojizbových a trojizbových. Pri cenách domov, tam predpokladáme, že napríklad najmä v okolí Bratislavy sú ceny domov tlačené nadol aj tým, že v prihraničných oblastiach existujú domy, ktoré Slováci vyhľadávajú najmä kvôli nižším cenám.”

Marek Mašura: “K tomu môžeme dodať aj to, že keď teda v priemere je Slovák ochotný v Bratislave kúpiť byt za stoštyridsaťtisíc eur, tak toľko môže dať aj na malý domček.”

Dominika Ondrová: “Áno. Len zase je potom individuálnou otázkou, že či preferuje ten vidiek, alebo nejaké dochádzanie do toho väčšieho mesta, alebo teda radšej býva potom v tom centre, alebo v nejakej dostupnej vzdialenosti.”

Marek Mašura: “K tomu sa dostaneme o chvíľu. Chcem sa ešte spýtať, pán Palenčár, na ten dopyt po dvojizbových a trojizbových bytoch. Prečo práve zo všetkých predaných bytov tvorí polovica dvojizbové byty a štvrtina trojizbové? Prečo práve tieto typy bytov idú tak na odbyt?”

Ján Palenčár /NARKS: “Je to práve to, že klienti sa snažia správať efektívne, to znamená, že pre mladú rodinu bezdetnú, prípadne s malým dieťaťom je použiteľný aj dvojizbový byt. V prípade troj a štvorčlennej rodiny, čo je najčastejšie, je trojizbový byt plne postačujúci. Tu je ešte treba povedať, že klienti sa orientujú na malometrážne, ale dobre dispozične riešené byty, to znamená, v prípade dvojizbových bytov hovoríme o výmere zhruba päťdesiat metrov štvorcových, v prípade trojizbových bytov okolo tých sedemdesiat metrov štvorcových, čo je opäť veľká zmena oproti predkrízovému stavu, keď bol záujem o veľkometrážne byty.”

Marek Mašura: “A kupujú Slováci tie byty skôr na to, aby v nich bývali, alebo ide tu o investičné účely, napríklad s cieľom prenajímať alebo ich neskôr predať tak, ako to bolo pred krízou?”

Ján Palenčár /NARKS: “Keď sa vrátime teda na predkrízové obdobie, tak zhruba tá štatistika hovorila, že šesťdesiatpäť až sedemdesiat percent nákupov bytov boli za účelom vlastného bývania, a zvyšných tridsať až tridsaťpäť percent boli investičné nákupy. Z týchto investičných nákupov sa rozdeľovali na dve skupiny. Jedna skupina boli naši domáci investori, fyzické osoby, ktoré si kúpili práve byt za účelom prenájmu, a druhá veľmi silná skupina boli zahraniční investori. My sme zaznamenali enormný záujem klientov z Írska, z Anglicka, z Talianska kupovať práve rezidenčné nehnuteľnosti na Slovensku s čistou špekuláciou ich medziročného vzostupu cien. Dnes po roku 2009, keď investičné nákupy absolútne opadli, dnes sa opätovne dostávajú na trh, to znamená, predovšetkým slovenskí investori majú záujem za účelom prenájmu si kúpiť menší byt, prenajať ho a týmto spôsobom si vlastne investovať vlastné prostriedky. Je to spôsobené na jednej strane nízkymi hypotekárnymi úvermi, na druhej strane nízkymi úrokmi, ktoré klient získa za svoje uložené prostriedky, takže je to jedna z alternatív investovania vlastných prostriedkov, a opätovne nám to poukazuje na to, že klienti dôverujú realitnému trhu na Slovensku.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, keď už pán Palenčár spomenul tie nízke úrokové sadzby, alebo tie lacné hypotéky, tak zostaňme pri tejto téme, keďže stretol som sa aj s takým názorom, či tu nie je riziko, že tieto nízke sadzby budú nafukovať akúsi cenovú bublinu u nás, teda že ľudia budú viac nakupovať byty za účelom špekulácie, respektíve očakávania rastúcej ceny, aby to potom mohli predať. Tak čo si teda myslíte?”

Dominika Ondrová: “Tieto obavy vznikajú u určitých skupín, ale zase treba povedať, že ak sa opäť pozrieme na ten ostatný vývoj tých priemerných cien za uplynulé kvartály, kedy už vlastne tie úrokové sadzby boli nízke, boli na rekordných minimách, tak tie ceny rástli ozaj iba o pár desatín percenta. Čiže podľa mňa nejaké nafukovanie ďalších realitných bublín, to je predčasné o tomto špekulovať.”

Marek Mašura: “Ja sa ešte teraz spýtam na vývoj v budúcnosti. V tomto roku boli úrokové sadzby na hypotékach na rekordných minimách, teraz opäť trochu vzrástli. Myslíte si, že môžu ešte v tomto roku klesnúť, keďže dá sa očakávať, že banky na jeseň vyrukujú s akciami?”

Dominika Ondrová: “Aj keď sú mierne vyššie tieto úrokové sadzby, stále, povedzme si, že sú stále na ozaj rekordných minimách, čiže podľa mňa ten priestor, ak je, tak je veľmi, veľmi malý.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, aký je váš názor?”

Ján Palenčár /NARKS: “Súhlasím, že ten priestor banky aj v prípade, že budú robiť nejaké akcie špeciálne, nebude veľký, čiže vo finále pre toho klienta to nebude nejaká zásadná zmena. Skôr by sme sa mali zamerať na správanie Európskej centrálnej banky, ktorá má priamo vplyv aj na naše bankové domy. A podľa tohto si môžeme predpokladať určitý pohyb úrokových sadzieb.”

Marek Mašura: “Čiže keď brať hypotéku, tak teraz?”

Ján Palenčár /NARKS: “Určite áno.”

Marek Mašura: “Poďme sa opäť posunúť ďalej. Vráťme sa k tým cenám domov a bytov. Keďže najčastejšie otázky, ktoré dostávame, je, či predávať alebo kupovať, tak poďme sa aj tejto téme teraz venovať. Ako sme povedali, ceny malých bytov rastú. Ak takúto nehnuteľnosť vlastním, teda jednoizbový, dvojizbový alebo trojizbový byt a chcem ju predať, mal by som tak urobiť teraz, alebo ešte počkať. Čo si myslíte, pani Ondrová?”

Dominika Ondrová: “Samozrejme, že to, ako sa to teraz vyvíja, tak podnecuje tých potenciálnych predávajúcich k tomu, aby vyčkávali, pretože dúfajú, že zarobia viacej. Ja by som ale dodala, že ak ozaj dôjde k realizácii všetkých projektov, ktoré sú aktuálne už na papieri, prípadne sa plánujú, tak ten trh sa môže v blízkej dobe presýtiť, čo zase znamená, že teda tá ponuka bude vyššia ako je dopyt, a tým pádom tu máme ceny, alebo na vývoj cien opačný efekt.”

Marek Mašura: “Spýtam sa zase z opačného konca. Ceny domov klesajú, to sme si tiež povedali. Má teda zmysel kupovať domy v súčasnosti?”

Dominika Ondrová: “Tak tie domy sú aktuálne lacnejšie ako tomu bolo po minulé roky, takže z tohto pohľadu áno. Ako som už spomínala, je tam potom tá otázka, že čo vlastne preferujeme, či bývať bližšie k centru, alebo sme ochotní dochádzať.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, tak aký je váš názor? Čo sa oplatí predávať, čo sa oplatí kupovať?”

Ján Palenčár /NARKS: “Myslím si, že súčasný trh je vhodný aj pre predaj, aj pre kúpu nehnuteľnosti…”

Marek Mašura: “To ste spomínali na začiatku.”

Ján Palenčár /NARKS: “Áno. Čiže toto chcem zopakovať. Nemyslím si, že je vhodné špekulovať s navyšovaním cien. Naopak, myslím si, že pri starších, pri sekundárnom trhu príde k postupnému znižovaniu cien. Je to úplne logické práve z dôvodu umiestňovania veľkého množstva nových projektov na trhu. Čo sa týka novostavieb, tam dôvod na znižovanie ceny nie je. Dnes poznáme ten vývoj cien, poznáme dnes ceny stavebných prác, takže tam nejaký veľký priestor nie je. Naopak, je práve priestor, aby sa otvorili tie cenové nožnice medzi cenou nového bytu a starého. Dnes ten rozdiel ceny jednotkovej za meter štvorcový je len niekde na úrovni nejakých pätnásť-sedemnásť percent, čo je veľmi nízko. Takže toto budeme očakávať tým, že tie staršie byty poklesnú postupne nižšie. Pokiaľ hovoríme o raste cien, ktoré sme zaznamenali pri novostavbách, dva a pol percenta, toto vnímame pozitívne, toto nie je nijaké zásadné zvyšovanie cien, toto je zdravé zvyšovanie cien pri novostavbách. Nepredikuje to žiadne premrštenie ceny, žiadne realitné bubliny tak, ako bolo v roku 2006-2007, keď medziročné vzrasty cien boli niekde na úrovni pätnásť-dvadsať percent, takže toto vnímame ako štandardne udržateľný rozvoj.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, pán Palenčár, ešte na záver jedna otázka, jedna téma. Kedysi, ako sme už aj spomínali, bol na Slovensku trend, že mnohí ľudia z Bratislavy, ale aj z Košíc sa radšej presťahovali do okolitých dediniek, kde je to lacnejšie, alebo dokonca do Maďarska. Je tento trend ešte aktuálny, pani Ondrová?”

Dominika Ondrová: “Predpokladám, že stále bude existovať skupina ľudí, ktorá uprednostní ten vidiek. Nemusí to byť kvôli tej nízkej cene tých domov, teda že sú lacnejšie v podstate, alebo teda priemerná cena jedného metra štvorcového je nižšia ako pri bytoch, ale môže to byť aj kvôli tomu, tej samotnej prírode alebo iným aspektom, ktoré sú s tým spojené, avšak mám za to, že v súčasnosti prevláda trend, že hlavne mladí ľudia preferujú návrat do toho mesta, alebo teda zotrvanie v tom centre mesta, alebo teda v blízkej dostupnosti.”

Marek Mašura: “A viete aj povedať, prečo?”

Dominika Ondrová: “Pretože to asi aj šetrí čas, je to menej zložité na dopravu, takisto je tam viacej možno nejakých kultúrnych príležitostí, alebo využitie voľného času. Takže hlavne z týchto dôvodov.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, tak môžete teraz povedať aj nejaké príklady z praxe, ako to teda naozaj je s tým sťahovaním sa naspäť z dediniek do miest.”

Ján Palenčár /NARKS: “Áno. Historicky v deväťdesiatych rokoch bol veľký záujem ľudí bývajúcich v meste sťahovať sa do satelitov, a to nielen s tým, že za cenu bytu si kúpim rodinný dom, čo je dnes moderné, ale naopak, aj výrazne drahšie nehnuteľnosti si stavať v okolí Bratislavy. Po roku 2000 sa tento trend otočil, to znamená, opätovne sa ľudia vracali vo veľkom do mesta a odchádzali zo satelitu. Súčasná situácia je optimálna, to znamená, ľudia veľmi pragmaticky hodnotia to, čo už bolo povedané, to znamená na jednej strane mám výhodu vlastného rodinného domu, vlastného pozemku v blízkosti prírody, mám nevýhodu avšak v nedostatočnej infraštruktúre, zlej dopravnej dostupnosti, s problematickou logistikou. Takže klient, je to naozaj na klientovom osobnom rozhodnutí a osobnej preferencii, o čo má záujem.”

Marek Mašura: “Ale aj vy ste zaregistrovali, že to ide skôr týmto smerom, že naspäť zo satelitov do väčších miest?”

Ján Palenčár /NARKS: “Tá situácia sa už zastabilizovala. To znamená, tí klienti, ktorí sa chceli vrátiť, sa už vrátili, a dnes sa naozaj ľudia, alebo noví klienti rozhodujú na základe týchto vlastných referencií.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, na záver ešte otázka pre vás. Pán Palenčár tu hovoril o rôznych výhľadoch do budúcnosti, ako budú vyzerať ceny, či už starých bytov alebo nových bytov. Tak aj vás sa teraz spýtam – ako podľa vás sa budú vyvíjať ceny, či už domov alebo bytov, v nasledujúcich kvartáloch? Čo vieme povedať do budúcnosti?”

Dominika Ondrová: “Takže ak by sme sa na to pozreli z hľadiska celého roku, tak priemerné ceny podľa nás mierne vzrastú, avšak nebude tento nárast podľa nášho názoru nejaký výrazný alebo rapídny.”

Marek Mašura: “Pani Ondrová, pán Palenčár, to bola moja posledná otázka. Ďakujem vám za konštruktívne a zaujímavé príspevky do diskusie. Prajem vám ešte obidvom príjemný dobrý večer. Prajem vám príjemný dobrý večer, pani Ondrová.”

Dominika Ondrová: “Ďakujem za pozvanie.”

Marek Mašura: “A takisto aj vám pán Palenčár.”

Ján Palenčár /NARKS: “Pekný večer.”

Marek Mašura: “Analýzy a trendy sa už v tejto chvíli končia. Teším sa na vás opäť o týždeň. Dovtedy dovidenia.”

Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. To, čo zohráva obrovskú úlohu pri cenotvorbe domov, je lokalita (samozrejme aj to, čo sú kupujúci ochotní, alebo si môžu dovoliť zaplatiť).

[Banskobystrické ECHO; 32/2015; 15/10/2015; s.: 4; HALKA TYTYKALOVÁ ; Zaradenie: Bývanie]

V prípade hlavného mesta, veľkou mierou rozhoduje na jednej strane dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a v prípade druhom katastrofálne zápchy. Tie v niektorých časoch a smeroch prakticky znemožňujú plynulý presun do zamestnania a škôl inde ako v dedine, z ktorej satelitné mestečko vyrástlo.

Mikrotrh a kupujúci v ňom

Jedným z ďalších faktorov je podľa Martina Čapa z Národnej asociácie realitných kancelárií záujem o dané mikrotrhy, kde cenu definuje lokálny dopyt a ponuka. Zatiaľ čo o jednu lokalitu je väčší záujem a ponuka napríklad rodinných domov je v nej limitovaná, v satelite s problematickou dopravou môže byť ponúk pomerne veľa a stále pribúdajú, zatiaľ čo dopyt je obmedzený na kupujúcich, ktorí nie sú viazaní na každodenné dochádzanie v kritických hodinách. Jediné, čím môže ponuka v takomto prípade zaujať, je cena. Rozdielny bude aj kupujúci. Ten, koho zaujme nehnuteľnosť v satelite, chce s najväčšou pravdepodobnosťou bývať okamžite a jeho rozpočet je obmedzený, odhadujú analytici JLL. Záujemca, ktorý kúpi dom, hoci na okraji mesta, ale stále ešte v dosahu občianskej vybavenosti a MHD, bude mať rozpočet výrazne vyšší a starý dom buď zbúra a postaví na pozemku nový, alebo bude mať v zálohe ďalšie peniaze na zásadnú rekonštrukciu.

Objektívne i subjektívne

Zavážia aj faktory, ako sú orientácia na svetové strany, technický stav a vybavenie, prípadné možné či hroziace ťarchy a chyby nehnuteľností. Podľa Jána Palenčára z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska napríklad orientácia na svetové strany je faktorom, ktorú kupujúci často podceňujú a pritom vo veľkej miere ovplyvňuje kvalitu bývania. Existujú však aj ďalšie, subjektívne faktory cenotvorby. Medzi nimi nereálne očakávania či taktika ponúknuť za viac, aby bolo z čoho znižovať. “Správne určená cena je najdôležitejšou skutočnosťou, ktorá vplýva na predajnosť nehnuteľnosti. Ceny požadované v inzerátoch nehnuteľností často nekorešpondujú s reálnou trhovou cenou, skôr naopak,” hovorí Mojmír Plavec z Realitnej únie SR. Vysoká cena v praxi spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. “Určenie adekvátnej ceny je však veľmi náročný proces, pretože trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení,” vysvetľuje.

Tento rok je v rezidenčných realitách rekordný vo viacerých ohľadoch. Rozumnému vývoju v ďalšom roku prispeje, ak si kupujúci zachovajú chladné hlavy, hovoria analytici.

[SME; 218/2015; 22/09/2015; Halka Tytykalová]

Trh s bývaním zrejme čaká príjemná jeseň. Aspoň tak to vidia realitní odborníci. Najmä vtedy, ak banky budú naďalej lákať ľudí na nízke úroky a oni si ich budú môcť dovoliť. Rekordné čísla predajov, návrat k predajom z papiera a projekty, ktoré ponúkajú kvalitnejšie urbanistické riešenia či viac verejného priestoru. To všetko zatiaľ priniesol rok 2015 do rezidenčného developmentu.

Renesancia, no s výhradami

Viacerí sa zhodujú na tom, že dopyt po nehnuteľnostiach sa bude v najbližších mesiacoch zvyšovať. Okrem bánk to podporí aj snaha kupujúcich investovať do nehnuteľnosti pred koncom roka. Opäť sa hovorí o tom, že ceny starých bytov narazili na svoj strop – donedávna totiž mierne rástli, čo spôsobil dočasný nedostatok hotových bytov v novostavbách spôsobený výpadkom najmä v rokoch 2009 a 2010. A opäť sa hovorí aj o tom, že súčasný trh je trhom predávajúcich. Jeho ďalší vývoj teda bude ovplyvnený tým, ako rozumne sa budú predávajúci správať, aby sa vyvarovali situácie spred rokov.
“Trh do určitej miery prežíva renesanciu,” pripúšťa Ján Bošácky, analytik JLL. Dôkazom je podľa neho množstvo transakcií, ktoré sa uzatvárajú. Otázkou je, či je aktuálny dopyt udržateľný z dlhodobého hľadiska. Respektíve či bude naň ponuka odpovedať správnym spôsobom. “To znamená, či na trh bude dodaný taký počet bytov a v takom zložení, že ho bude trh schopný absorbovať,” vraví analytik. Pokiaľ bude ponuka príliš veľká a dopyt poklesne, z renesancie sa tak môže stať recesia.

“Súhlasím s tým, že trh s nehnuteľnosťami ožil, ale zároveň by som súčasnú situáciu neporovnával s iným obdobím,” mieni šéf Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. “Situácia na trhu pred krízou bola charakteristická razantným zvyšovaním cien, medziročne 12 až 18 percent, bezhlavým nakupovaním všetkých typov nehnuteľností a spotrebiteľským šialenstvom, keď platilo: čokoľvek dnes kúpim bude zajtra drahšie,” dodáva. “Dnes na strane kupujúcich naopak vidno skôr premyslené spotrebiteľské správanie, keď si ľudia pragmaticky vyberajú vhodnú nehnuteľnosť.”

Kupuje sa hlavne pre seba

Prognózy teda hovoria viac v prospech zdravého rozumu. V ďalšom roku sa má dopyt utlmovať a ceny nehnuteľností na bývanie majú skôr stagnovať ako významne rásť, čo sa často spája s limitmi bánk pri ponuke hypoték. No aj s tým, že kupujúci hľadajú nehnuteľnosti najmä na vlastné bývanie a chýbajú zahraniční špekulatívni investori v takom rozsahu, ako to bolo v minulosti.

ANKETA

1. Je niečím zaujímavý alebo prekvapujúci tohtoročný trh s bývaním?

     Matúš Jančura, Bencont Invetsments:

• Dnešná situácia je ako vystrihnutá z učebníc ekonómie. No pre nezainteresovaných sú veľkým prekvapením trhu vysoké ceny starých bytov. Má to však svoje dôvody. Počas krízových rokoch 2009 – 2012 sa nahromadili kupujúci, ktorí odkladali svoj nákup na neskôr. V poslednom roku a pol trh nových bytov dostupných na okamžité nasťahovanie takmer prestal, dopyt začal svoju potrebu riešiť na trhu starých bytov.

     Andrej Churý, RE/MAX Elite:

•  Zaujímavé alebo prekvapujúce by som na trhu nič nehľadal. Dnešný trh je v podstate zrkadlom potrieb dnešného dopytu a hlavne dostupnejších – lacnejších možností získania financií na trhu.

     Filip Žoldák, Herrys:

•  Opätovne získaná dôvera v spojení s historicky najlepšími podmienkami na čerpanie úverov na bývanie znamenali tento rok nárast dopytu na úroveň rokov 2006/2007. Developeri pochopili, že najväčšia skupina klientov hľadá cenovo dostupne bývanie, ale aj projekty, ktoré sú oproti priemeru drahšie a ponúkajú vyššiu kvalitu.

    Ján Palenčár, NARKS

•  Je výnimočný vo viacerých bodoch, a to predovšetkým najväčším objemom predaja nových bytov od vypuknutia krízy v roku 2008, zároveň opätovným naštartovaním predajov z papiera a začatím najväčšieho počtu nových projektov.

    Peter Ondrovič, Lexxus

•  Prvýkrát v pokrízovom období roku počet predaných bytov v bratislavských projektoch presiahol tisícku. Táto skutočnosť je výsledkom pozitívneho trendu, ktorý je možné na trhu badať už dlhšie obdobie. Za ďalšiu zaujímavosť možno považovať príchod projektov s vyššou pridanou hodnotou.

Index realitného zdravia má na september pozitívne očakávania

Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku sa v auguste vyvíjal porovnateľne s júlom a blízko k očakávaniam realitných odborníkov. Index realitného zdravia (IRZ), ktorý zostavuje Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), dosiahol v tradične slabšom letnom období hodnotu 2,63 oproti predpovedaným 2,60.

[24hod.sk; 18/09/2015; Teraz.sk, spravodajský portál tlačovej agentúry TASR ]

“Index realitného zdravia za uplynulý mesiac august bol takmer rovnaký ako za júl a ich hodnoty odrážali horúce, suché a utlmujúce počasie,” zhodnotil prezident NARKS Ján Palenčár. Ako upozornil, trendová čiara indexu za uplynulých 27 meraní je kontinuálne vzostupná a rozdiel medzi začiatkom v roku 2013 a dneškom je na úrovni 0,1 bodu smerom k zlepšeniu.

“Povzbudzujúci fakt, ktorý preukazuje stabilitu trhu nehnuteľností a jeho mierny rast. Túto skutočnosť potvrdzuje aj mierny, ale zreteľný rast cien nehnuteľností za toto obdobie prakticky vo všetkých regiónoch. A taktiež viditeľné oživenie množstva developérskych projektov, hlavne vo väčších mestách,” uviedol Palenčár.

Augustový Index realitného zdravia vyhodnotili realitné kancelárie známkou 2,63. Ide o hodnotu prakticky zhodnú s júlovou (2,61) a len o 0,03 bodu horšiu, ako bol predpoklad (2,60). Práve 2,60 je podľa prezidenta NARKS v tomto roku priemerná hodnota IRZ a v porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka je zreteľne vyššia.

Prognóza indexu na september je 2,38, čo asociácia považuje za príliš optimistické očakávanie. “Každoročne sa totiž v segmente vkladá do spásonosného septembra viac nádejí, ako sa potvrdí v realite. Je však zrejmé, že realitný trh sa preberá k aktivite po uhorkovej sezóne a indikácia respondentov smerom k zlepšeniu trhu je opodstatnená,” konštatoval Palenčár.

Index realitného zdravia zostavuje NARKS na základe odpovedí realitných kancelárií z celého Slovenska. Môže nadobudnúť hodnotu od 1 do 5, pričom najnižšia úroveň predstavuje najlepšie fungujúci a prosperujúci trh. Má slúžiť na orientáciu pri rozhodovaní tak pre realitných profesionálov, ako aj pre verejnosť so záujmom o reality.

Zdroj – Teraz. sk, spravodajský portál tlačovej agentúry TASR

Keď na stavbu vyjdú žeriavy, ide do tuhého a na bratislavskom trhu plnom projektov sa čoskoro začne vojna, hovorí Martin Čapo, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR a majiteľ realitnej kancelárie Riešime bývanie.

MARTINA JURINOVÁ
[Forbes; 09/2015; 03/09/2015; s.: 46,47,48,49; MARTINA JURINOVÁ ; Zaradenie: REALITY MARTIN ČAPO]

Ako je na tom realitný trh v Bratislave?

Nedávno som videl nejakú štatistiku o tom, že v meste sa pripravuje 157 projektov. To je obrovské číslo…

Dokáže trh takú ponuku absorbovať?

Určité veci viete predpovedať zo štatistiky. Demografia určuje, koľko ľudí príde na trh a môže mať záujem o kúpu. Ak sa nemení zamestnanosť, príjmy, dostupnosť úverov, to číslo je viac-menej dané a definitívne. Potom je tu sentiment, ktorý dokáže posunúť nejakých ľudí v rozhodnutiach kupovať byty, ale nevie zo 16-ročných spraviť 20-ročných. Objem dopytu je vopred daný na základe demografie.

A objem ponuky?

Ten je daný sentimentom developerov a samozrejme ochotou bánk dať im peniaze. A banky sú ochotné, keď vidia, že majú splatené predošlé projektové financovanie, naštartované hypotekárne úvery. Momentálne vládne na trhu optimizmus, úroky sú nízke, nevideli by sme všade po Bratislave toľko bilbordov, keby to tak nebolo. Aj dnes ešte veľa ľudí kupuje byty z papiera, tak ako to bolo v roku 2007.

Dokáže také množstvo projektov skutočne svoje byty predať?

V istom momente prejdeme z fázy ,,papierovej” k reálnej výstavbe. Na pozemky vyjdú žeriavy. To je moment, keď už do projektov ide reálne veľa peňazí, keď developeri načerpajú z bánk prvé peniaze. Splnili istý objem predpredaja, marketing, vizualizácie, a už prichádza čas, keď každý mesiac musia splácať reálne peniaze bankám. Pri takom počte projektov, nech ich je reálne hoci aj len 70, sú všetci developeri v rovnakom čase na trhu, musia reálne predávať a začať splácať. Vedia, koľko peňazí musia dostať domov. Vtedy sa začína skutočný boj. Ukáže sa, či bol projekt dobre nastavený, či boli zmysluplné ceny, či má požadované kvality a dôjde aj na to, či má developer dobrých predajcov. Všetko to príde dohromady a začne sa vojna.

Čo ak zistia, že predaj sa neodvíja podľa plánov?

Prvá reakcia, ktorá sa zväčša udeje, je masívnejšia marketingová kampaň, druhý krok dodatočné benefity a tretí cenové zľavy. To si developeri nechávajú ako posledné, lebo načierajú do zisku. Len čo však prvý developer povie, ideme s akciovou zľavou 10-15 percent, spustí sa lavína. Tu sa úspešnosť predaja delí na tých, ktorí napríklad začali skôr, mali dobre pripravené projekty, a do tejto hry nebudú musieť ísť, a tých, ktorí budú musieť.

Môže sa zopakovať situácia spred krízy, výraznejšia cenová korekcia?

V roku 2008 bol na trhu optimizmus, mali sme vysoký rast HDP, platy reálne rástli, všetko bolo úplne úžasné a tak sa naštartoval aj development. Keď prišla správa o finančnej kríze, pocítili sme výrazný externý impulz, ktorý to celé zrútil. Myslím si, že za normálnych okolností by bol nastal mierny pokles a všetko by išlo ďalej. A myslím si, že práve to nás čaká aj teraz – zrejme nastane mierny pokles cien a pôjdeme ďalej. Niektoré segmenty bytov sa môžu pohnúť o 10-15 percent nadol, ale celkovo výkyvy nebudú výrazné. Ak, samozrejme, opäť nepríde externý impulz zvonku, čo udrie na sentiment a reakcie na strane dopytu sa stanú extrémnejšie.

Ktorí developeri či projekty majú v takejto situácii výhodu?

Treba povedať, že dobrá lokalita vždy vyhráva. Musím však poznamenať, že čo sa týka lokalít, na bratislavskom trhu je už všetko rozdelené medzi hlavných hráčov. Takže, ak sa nebavíme o zahusťovacej výstavbe medzi panelákmi, všetky pozemky už majú kľúčoví hráči rozdelené, kúpené, predpripravené. Z pohľadu lokality sú už karty rozdané.

A čo v regiónoch?

Toto platí hlavne pre Bratislavu, kde sa samozrejme deje najviac realitných projektov. Sčasti to však platí aj pre Žilinu či Košice, ide hlavne o väčšie sídla.

Dokážete predpovedať, ktoré sú sľubné lokality, napríklad v rámci Bratislavy, v strednodobom horizonte?

Myslím si, že niet takého človeka, ktorý to dokáže. Ak taký niekto je, musí to byť niekto, kto má pomerne veľkú kontrolu nad daným územím. Musí vedieť povedať, v akom čase a aká výstavba sa tam bude realizovať a akým smerom sa to celé bude uberať.

Takže ako definovať, čo je sľubná lokalita?

Dovolím si tvrdiť, že väčšinou je to všetko viac-menej pocitová vec. Napríklad si myslím, že pred nejakými 10 rokmi by si nikto netrúfal povedať, že Koliba sa zmení tak výrazne, ako sa zmenila. Ani o Petržalke by to tiež možno nikto nepredpokladal. Táto lokalita bola veľmi dlho zaznávanou oblasťou a nebol na to dôvod, pretože Petržalka má veľa čo ponúknuť. Len, bohužiaľ, si so sebou nesie negatívne stigma. To isté dnes napríklad platí o Podunajských Biskupiciach. Majú zlú povesť – pre Pentagon (obytný dom, kde žije veľa problémových obyvateľov, pozn. red.) a pritom je to celé úplne inak. Kvalita života je tam dosť vysoká, je tam kvalitná infraštruktúra, bývanie tam dokážete kupovať za dobré ceny a podľa mňa je tam dobrá perspektíva rastu. No a potom máte lokality, ktoré sú stabilne dobré a žiadané, napríklad Ružinov. To je najmä vďaka tomu, že je tam obmedzená výstavba.

Ako je to s centrom mesta? Je kúpa bytu v tejto lokalite stále dobrou investíciou?

Širšie centrum mesta sa tak dynamicky mení, že je veľmi ťažké odhadnúť, čo sa tu udeje s cenami – hovoríme o lokalitách vrátane Starého Mesta, Nového Mesta, oblasti okolo Eurovey. Tam sa aktuálne sústreďuje veľký počet bytov, ktoré sa budú stavať, pričom všetky z nich sú projekty meniace charakter lokality – napríklad výškové veže Panorama City, bývanie Pri Mýte, Zuckermandel a tak ďalej. Dnes odhadnúť, ako táto lokalita bude vyzerať cenovo, je veľmi ťažké. Môj názor je taký že predať 700 bytov v jednom projekte je už z pohľadu investičného čistá samovražda, pretože vždy v daný okamih budete mať na trhu na predaj i na prenájom aspoň piatich konkurentov. To sa už vlastne stalo i v minulosti – pozrite sa napríklad na Tri veže či Koloseo.

Takže developeri sa z chýb z minulosti nijako nepoučili?

Pochopiteľne, záujmy developera a súkromného investora, ktorý byt kupuje, sú rozdielne. Záujmom developera je, aby mal čo najväčší výnos. Ak postavíte 40 poschodí na zastavaných 500 štvorcových metroch, je jasné, že vaša výnosovosť bude vyššia. Zatiaľ čo individuálny investor by chcel mať byt ideálne v trojpodlažnom komornom projekte s množstvom zelene, kopcom za domom, komunitným priestorom a tak ďalej. Vtedy to preňho má aj veľký investičný význam. Tieto dva záujmy stoja proti sebe. Ako pri všetkom, aj tu platí, že to prvé, čo si človek pozrie, je cena.

Stavajú sa dnes kvalitnejšie realitné projekty ako bol štandard pred príchodom krízy?

Developeri sa v kríze našťastie naučili, že jednoducho nemôžu stavať nezmyselné projekty. A predtým sa naozaj stavalo čokoľvek. Hlavne nech to má štvorcové metre! Byty mali nemožné dispozície, nemožné rozlohy, ceny… všetko tam bolo zlé. Poučenie z toho bolo, že treba mať rozumný projekt, a to sa vo veľkej miere vďakabohu udialo. Ale developeri sa, bohužiaľ ešte stále nenaučili, že by mali stavať projekty, ktoré ponúkajú ľuďom bývanie s úžitkovou hodnotou, s istou kvalitou života. Preto si niektorí developeri môžu dovoliť postaviť 30-poschodové projekty s niekoľkými stovkami bytov. Silní hráči také niečo možno uhrajú, ale tí ostatní, menší hráči, ktorí používajú rovnaký model, budú mať problémy.

V istom období veľa ľudí z Bratislavy odchádzalo a sťahovali sa do domov v satelitoch. Niektorí svoje rozhodnutia neskôr oľutovali, iní si pochvaľujú. Majú v tom už dnes ľudia jasnejšie?

Vo všeobecnosti musím povedať, že ľudia nevedia, čo chcú. Často môžu spraviť omyl. V našej realitnej agentúre s nimi práve preto pred kúpou nehnuteľnosti robíme doslova až psychoanalýzu. Nie je to o tom, koľko štvorcových metrov chcú, aký pozemok. My chceme zistiť, čo ich motivuje – či chcú, aby mali priestor, kde sa môže stretávať rodina, aký majú životný štýl… to definuje, či máte ísť mimo mesta, alebo bývať v meste. Čudovali by ste sa, koľko ľudí to nemá ujasnené.

Ako vy vnímate satelitné lokality? Napríklad smer Dunajská Lužná. Aký je jej potenciál?

To je lokalita, ktorá je pre veľa ľudí synonymom bývania mimo mesta. Každý vám však povie, že problémom je dochádzanie. Poznám veľa ľudí, ktorí tam žijú, a žijú šťastne. Ja sám bývam tri roky mimo Bratislavy a som spokojný.

Kde žijete?

V Pezinku. Áno, zažil som už aj dvojhodinové zápchy, ale štandardne mi dochádzanie trvá asi 40 minút. No neprekáža mi to. Pretože, viete čo? Moje dochádzanie je v poriadku, a dokonca si dovolím tvrdiť, že nie som z tohto pohľadu na tom o nič horšie ako človek, ktorý žije na okraji Rače. Ja sa totiž do zápchy dostanem väčšinou až keď som v Bratislave. Takže to, že bývam v Pezinku, nie je problém. Problém je to, že musím ísť z Rače do centra. A to isté platí aj pre ľudí z južného smeru na Dunajskú Lužnú… Účetnictví Buď budete bývať na okraji Bratislavy v Podunajských Biskupiciach, alebo napríklad v rodinnom dome v Hamuliakove, pri hrádzi a s prírodou na dosah. No všetko do veľkej miery závisí od toho, aké životné preferencie ľudia majú.

Aj dnes ešte stále veľa ľudí kupuje byty z papiera, tak ako to bolo v roku 2007.

Mnohí ich nemajú radi a mnohí sa im smejú. No odvetvia, ktoré hipsteri rozvíjajú, a spôsob, akým žijú, mení celé mestá a aj naše ekonomiky

[etrend.sk; 02/09/2015; extrakt z textu, Peter Brejčák ; Zaradenie: eTREND]

Pražská kaviareň Café V lese sa nachádza v širšom centre mesta a od lesa má naozaj ďaleko. Keď pred piatimi rokmi podnik vznikal, okolie bolo populárne najmä medzi partičkami dealerov a zlodejov. Povesť ulice Krymská a najbližších ulíc tak zrazila ceny bytov či nájmov naozaj nízko.

Prelom spôsobil až vznik café V lese a ďalšej neďalekej kaviarne Café Sladkovský. Nasledujúce roky dokázali prelomiť nadvládu herní a záložní a do ulíc pritiahnuť úplne inú klientelu. Krymská teraz žije vlastným životom od rána do večera – okrem kaviarní a galérií v okolí vzniklo aj centrum jogy, vegánska reštaurácia či nová reklamná agentúra. Priamo na ulici sa často organizujú akcie, od pesničkových kabaretov cez festivaly jedla po cyklistické preteky hore strmým kopcom po nerovných mačacích hlavách.

Hipsteri, či už majitelia, alebo návštevníci spomínaných podnikov, dokázali zmeniť celú štvrť na nepoznanie. To sa síce nepáči niektorým domácim obyvateľom, ale je neodškriepiteľné, že ľudia, prevažne mladších ročníkov, ktorí sa zaoberajú svetom okolo seba a väčšinou sa živia nejakým spôsobom kreatívnou prácou, menia mestá, v ktorých žijeme.
Relatívne pokojné ulice, cez ktoré prejde doslova zopár áut za hodinu, sa za posledné roky zmenili na miesta pulzujúce životom s rôznymi akciami a stovkami až tisíckami denných návštevníkov. To sa nepáči všetkým. Majitelia bytov a dlhoroční nájomníci si nevedia zvyknúť na ruch.

Pozitívne dopady by však mali prevážiť tie negatívne. Príchod hipsterov do štvrte vôbec nie je zlá vec, ukazuje týždenník The Economist. Spomína príklad newyorského Brooklynu, ktorý sa podobne ako východný Londýn stal v New Yorku štvrťou hipsterov. Ešte relatívne nedávno mal Brooklyn vysokú mieru kriminality, oproti ostatným mestským častiam aj horšie školy a občiansku vybavenosť. Do štvrte sa ale začali sťahovať ľudia z ostatných mestských častí – kvôli lacnému nájmu a nízkym cenám nehnuteľností.

S ich príchodom začali vznikať nové služby, reštaurácie, obchody, čo pomohlo prilákať ďalších a ďalších ľudí. Svojím záujmom a tlakom na samosprávu sa celá štvrť začala zlepšovať, vďaka čomu začali rásť ceny nehnuteľností – z čoho zas ťažia pôvodní obyvatelia, pretože zarobia viac predajom bytu alebo jeho poskytnutím do prenájmu. Vyššie ceny zároveň znamenajú vyššie daňové príjmy, ktoré môžu byť investované ďalej do zlepšenia verejných priestorov.

Tento proces, nazývaný gentrifikácia, samozrejme nesúvisí len s hipstermi. V posledných rokoch sa ale zdá, že za väčšinou podobných prípadov stoja práve oni. Keď teda uvidíte, ako sa k vám do bytovky sťahujú hipsteri a o ulicu vedľa zakladajú ďalšiu kaviareň, nebojte sa. Vďaka rozvoju ich obľúbených pracovných činností sa už za desať rokov môžu stať hlavnou hybnou silou celých ekonomík.

Príbeh pražskej Krymskej je len malý odvar toho, čo sa deje napríklad v Londýne, ktorý by sa dal spolu s Berlínom nazvať ako jedno z hlavných miest hipsterov. Táto generácia žije úplne iným životom a vyznáva rozdielne hodnoty ako napríklad ich rodičia.

“O aktuálnych trendoch na trhu s domami či bytmi nám prišiel teraz porozprávať Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam u nás v štúdiu. Prajem príjemný dobrý deň.”  Marek Mašura, moderátor

[TA3, Ekonomika; 27/08/2015]

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu): “Dobrý deň.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, zachytil som v týchto dňoch zaujímavú správu, že o nové byty je veľký záujem. Väčší ako vlani. Tak povedzte nám na začiatok, ako je to napríklad vo veľkých mestách.”

Ján Palenčár: “Pokiaľ hovoríme o zvýšenom záujme, o zvýšenom dopyte po kúpe bytov, tento je spôsobený veľký výpadkom novej výstavby v rokoch 2009, 2010.”

Marek Mašura: “Po kríze.”

Ján Palenčár: “Toto pozastavenie developmentu bolo spôsobené práve krízou, kedy nebol záujem o kúpu nových bytov, to bolo spôsobené určitou spotrebiteľskou zlou náladou, a na to reagovali developeri tým, že pozastavili výstavbu. Dnes ten dopyt sa nahusťuje práve kvôli tomuto výpadku, a do veľkej miery je podporený aj veľmi výhodnými úvermi. Čo sa týka hypotekárnych úverov, dnes tu máme historicky najnižšie úrokové sadzby a najvýhodnejšie podmienky v histórii, a na toto ľudia reagujú. Takže toto je práve otázka toho silného dopytu, prečo o tu dnes máme.”

Marek Mašura: “Viete byť aj trochu konkrétnejší, ako je to vo veľkých mestách, ako je to prípadne v Bratislave, alebo v Košiciach s novými bytmi?”

Ján Palenčár: “V prípade Bratislavy môžme hovoriť, že medziročne ten záujem stúpol o 30 až 40 percent, čo je veľmi vysoké číslo, a predpokladáme, že tento záujem bude ešte stupňujúci. K tomu silnému dopytu môžme ešte povedať toľko, že veľký vplyv má na to aj záujem o investičné nákupy. To znamená, že veľa našich klientov má záujem si kúpiť nehnuteľnosť za účelom jej ďalšieho prenájmu. To znamená, zoberie si hypotéku s nízkou úrokovou sadzbou, kúpi si nehnuteľnosť a tú umiestni na trh s nájmami. Takže práve od roku 2009 do roku 2012, 13 bol veľký výpadok investičných nákupov, a reálne sa realizovali len nákupy pre vlastnú potrebu. Dnes ten trend sa mení, sa vracajú investičné nákupy.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, vy ste pred chvíľou hovorili, alebo spomínali ako jeden z dôvodov, prečo je ten záujemo tie nové byty taký veľký, relatívne dobré podmienky pri hypotékach. Vieme, že ich sadzby sú na rekordnom minime, ale tento trend zrejme nebude trvať dlho, niekedy sa musí zmeniť, a tie sadzby budú opäť rásť.”

Ján Palenčár: “Samozrejme, treba sa pozrieť na to vlastne, čo je zdravé pre ekonomiku, či je zdravé, to, že sú takto nízke úrokové sadzby, a kde je možné, že ten vývoj bude pokračovať. Tak ako v rámci Národnej asociácie realitných kancelárií sme v dennodennom kontakte s Národnou bankou, aj s ďalšími bankovými domami na Slovensku, tak naozaj je predpoklad, že tieto úrokové sadzby v strednodobom hľadisku budú stúpať. Takže naozaj sa nedá už dnes očakávať, že ešte klesnú úrokové sadzby. Naopak, treba rátať so zvyšovaním úrokových sadzieb.”

Marek Mašura: “A ovplyvní to podľa vás ten záujem o nové byty?”

Ján Palenčár: “Ja si myslím, že pokiaľ to navyšovanie úrokovej sadzby bude postupné a mierne, tak nepocítime nejaký zásadný odliv záujmu, zníženie dopytu. Pokiaľ by prišlo k nejakému razantnému zvýšeniu úrokových sadzieb, tam to môže trh pocítiť.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, vráťme sa opäť teda k tej našej hlavnej téme. Spomínali sme tu to, že o nové byty je veľký záujem. Väčší ako vlani. Nakupujú ľudia už hotové byty, alebo také, ktoré sú ešte pred výstavbou?”

Ján Palenčár: “Je to tiež veľké špecifikum súčasného trhu, že opäť prichádza k predaju novostavieb už z papiera. To znamená, taká tá zvláštnosť toho predkrízového stavu, keď sa predalo všetko ešte pred tým, než sa vôbec začalo stavať, sa nám vracia, a to práve tým, že máme veľmi silný dopyt po kúpe nových bytov, na ktoré reagujú developeri len spomalene, to znamená, vy pokiaľ sa rozhodnete ako developer, že idete do novej výstavby, je veľmi veľký časový rozdiel medzi rozhodnutím a získaním potrebných povolení, práve preto, že ten dopyt je ešte stále silnejší ako to, čo sa na trh dostáva, tak sa kvalitné byty predávajú už z papiera.”

Marek Mašura: “Ale pri nákupe z papiera treba spomenúť aj to riziko, že máme tu zopár developerských projektov na Slovensku, ktoré ostali nedokončené, a ľudia tam majú, ľudovo povedané, utopené peniaze.”

Ján Palenčár: “Áno, je niekoľko projektov, ktoré môžme nazvať neúspešnými, alebo potom niekoľko projektov takých, ktoré sa na trh dostávali s inou myšlienkou ako sú dnes. To znamená, že v zlých lokalitách sa pripravovali projekty, ktoré sa pripravovali ako veľmi luxusné, niektorí klienti v úvode na to reagovali, kupovali to za vysoké nákupné ceny, dnes reálne ceny týchto nehnuteľností sú rádove o desiatky percent nižšie, ako to títo klienti kúpili. Áno, toto sme v praxi zažili, ale práve to boli tie krízové, alebo predkrízové projekty. Dnes naozaj je tu veľká zmena v tom, že developmentu sa naozaj venujú firmy, pre ktoré to je predovšetkým core business, a tak, ako to bolo pred krízou, kedy developerstvo robili všetci, kto mal nejaké voľné finančné zdroje, táto situácia sa zmenila, na toto veľmi reagujú aj klienti, keď si preverujú úspešnosť developerskej spoločnosti, keď zisťujú nejaké recenzie o developerskej spoločnosti, a dnes môžem povedať, že 99 percent firiem, ktoré sa pohybujú v developingu, sú profesné firmy.”

Marek Mašura: “Ešte nám ostal čas na poslednú otázku. Poprosím vás o krátku reakciu. Hovorili sme tu o tom väčšom záujme o nové byty. Tak poďme si povedať, keď hovoríme o rozlohe, je záujem skôr o malé, alebo väčšie byty, a prečo?”

Ján Palenčár: “V súčasnosti je záujem, nazvem to, o optimálne výmery bytov, predovšetkým hovoríme o dvoj- a trojizbových bytoch s výmerami, pri dvojizbových do 55 metrov štvorcových, pri trojizbových do 80 metrov štvorcových. Je to opäť veľká zmena toho, čo sme boli zvyknutí pred krízou, kedy sa predávali predovšetkým veľkometrážne byty, pri dvojizbových sme sa bavili o 90 metroch, pri trojizbových až 120, 130 metroch štvorcových. Práve kvalitnou dispozíciou my vieme tomu klientovi ponúknuť aj pri menšej metráži rovnakú kvalitu bývania. A práve o toto klientom dnes ide, že tá nákupná hodnota voči tej úžitkovej hodnote je vyrovnaná.”

Marek Mašura: “Pán Palenčár, tak to už bola moja posledná otázka, keďže čas na náš rozhovor vypršal. Ďakujem vám veľmi pekne, že ste si našli čas pre našich divákov.”

 Ján Palenčár: “Dovidenia.”

Analytici hovoria, že sa to má zmeniť a ľudia opäť začnú nakupovať nehnuteľnosti nielen na bývanie, no aj na relaxáciu.

[sme.sk; 31/08/2015; tasr ; Zaradenie: Bývanie]

BRATISLAVA. Slováci len zriedkavo vlastnia viac ako jednu nehnuteľnosť a užívanie viacerých domov a bytov je doménou pár najzámožnejších. Zhodujú sa na tom realitní odborníci. Zatiaľ čo po kríze v roku 2009 klesol dopyt po nehnuteľnostiach na investíciu či rekreačné účely, dnes vďaka pozitívnemu vývoju na hypotekárnom trhu tento trend začína opäť ožívať.

Podľa údajov z roku 2011 pripadalo podľa hlavného analytika spoločnosti Bencont Investments Matúša Jančuru na 1,6 milióna obývaných bytov na Slovensku 1,86 milióna domácností. Znamenalo by to, že viacero domácností býva v jednom dome alebo byte. Upozornil však, že veľká časť populácie sa sťahuje za prácou do väčších miest, kde majú vlastný byt alebo žijú v prenájme. Tento počet odhadol na 300 000 až 400 000 ľudí.

Na jednej strane sa podľa štatistík viacero domácností tlačí v jednom byte a na druhej vieme o situácii, že dochádza k neregistrovanému pobytu v krajských mestách s trvalým pobytom v mieste rodiska, uviedol Jančura.

Martin Čapo, viceprezident NARKS (realitná kancelária Riešime bývanie) považuje vlastníctvo viac ako jednej nehnuteľnosti za výnimočné a pripisuje ho najmä dvom skupinám ľudí. Prvou sú tí s vyššími príjmami, ktorí majú ďalšiu nehnuteľnosť ako investíciu. Druhou skupinou sú migranti za prácou, ktorí dočasne môžu vlastniť nehnuteľnosť v mieste pôvodu. Tej sa však podľa neho väčšinou pokúsia rýchlo zbaviť, keď sa udomácnia na novom mieste.

Vlastníctvo aj užívanie viacerých nehnuteľností je vyslovene doménou tých zopár najzámožnejších. Slovensko jednoducho nie je takou bohatou krajinou a aj v jej najbohatšom meste predstavujú výdavky za bývanie v jednej nehnuteľnosti zvyčajne strop finančných možností, domnieva sa Čapo.

Analytik spoločnosti Lexxus Peter Ondrovič poukázal na to, že dnes je situácia iná ako v období pred krízou. Pred rokom 2009 ľudia riešili popri svojom bývaní aj zhodnocovanie voľných alebo požičaných finančných prostriedkov v nehnuteľnostiach. Mnohokrát tak vlastnili viac než jednu nehnuteľnosť na rezidenčné bývanie alebo rekreačné účely. Využívali ich na zabezpečenie bývania pre deti popri štúdiu, na sezónne bývanie alebo prenajímanie.

Kríza v roku 2009 však podľa Ondroviča tento trend utlmila a trh sa prečistil. Viedla k silnému poklesu nákupov nehnuteľností na investičné účely. Záujem o kúpu nehnuteľností určených na rekreačné účely klesol na minimum, respektíve úplne vymizol. Mnohí ľudia boli donútení predávať nadbytočné nehnuteľnosti z dôvodu, že neboli schopní splácať úvery, opísal. Ako dodal, pozitívna nálada na trhu v poslednom období a lacné peniaze hypotekárnych bánk však vedú k opätovným investičným nákupom nehnuteľností.