Archív kategorií: Media monitoring

REALITNÁ KANCELÁRIA ROKA 2019

Už po niekoľko rokov organizuje Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) súťaž, v ktorej oceňuje realitné kancelárie s kvalitným servisom a  poskytovanými službami. Kancelárie, ktoré sa v minulosti zúčastnili a zvíťazili v prieskume Mystery shopping alebo svojimi výnimočnými službami významne prispievajú k rozvoju realitného trhu vo svojom regióne Slovenska.

V roku 2019 udelil NARKS tieto ocenenia 6. decembra na najväčšej odbornej 6. Realitnej konferencii NARKS & TREND na slávnostnom Galavečeri.  Ocenenia získali realitné kancelárie v jednotlivých kategóriách so zohľadnením regionálneho princípu a Realitná osobnosť roka 2019.  Radosť z ocenenia si zaslúžili tie, ktoré na základe posúdenia a hlasovania odbornou komisiou patria v danom roku medzi najlepšie.

Ocenenie realitná kancelária roka 2019 za región Bratislava získala nadnárodná spoločnosť CBRE. Cenu si prevzal jej generálny riaditeľ Tomáš Hegedűš

Ocenenie realitná kancelária roka 2019 za región Západné Slovensko získala realitná kancelária CASMAR REALITY, s.r.o. z Trnavy. Z pódia si cenu odniesol konateľ Peter Markovič

Ocenenie realitná kancelária roka 2019 za región Stredné Slovensko získala Realitná spoločnosť REALITY MARKET, s.r.o. z Banskej Bystrice. Ocenenie za rodinnú spoločnosť prevzala Michaela Kratochvílová a Viktor Berlecký

Ocenenie realitná kancelária roka 2019 za región Východné Slovensko získala kancelária TOBI Real Košice s.r.o. Ocenenie si vyzdvihla konateľka Róberta Mecková

Ocenenie realitná osobnosť roka 2019 získala za svoj dlhoročný prínos a reprezentáciu záujmov realitných kancelárií Ing. ADRIENA LITOMERICKÁ

Srdečne gratulujeme.

Ako efektívne predávať nehnuteľnosti. Makléri vedia, že dôležité sú emócie

Zvýšiť predaj nehnuteľností realitným maklérom pomôže vizualizácia priestorov, správny náborový mix a moderné technológie. Emócie však vždy rozhodnú.

Slovenský trh s realitami sa stretáva so silnou konkurenciou. A to aj vo vlastných radoch. Ak realitní makléri nenaskočia na nové trendy, čoskoro ich práve konkurencia preskočí. Ako im v tom pomáhajú digitálne technológie?

Moderným spôsobom inzerujú, prezentujú ponuku nehnuteľností klientom, uzatvárajú obchody. Jednoducho, všetko okolo nich, aj ich práca, sa digitalizuje. Tieto i ďalšie témy odzneli na 6. realitnej konferencii NARKS & TREND 2019.

Tí makléri, ktorí chcú dnes predať, kúpiť či prenajať nehnuteľnosť, by sa mali zamyslieť nad tým, čo robiť, aby boli efektívni. Vizualizácia je zatiaľ stále relatívne málo často používaným nástrojom pre online marketing na realitnom trhu, no je to aktuálny trend. Podľa Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií, umenie predávať je rovnako dôležité, ako umenie prezentovať nehnuteľnosť tak, aby kupujúci reagoval pozitívne.

Vizualizácia uľahčuje rozhodovanie

Zákazníci sa vo všeobecnosti pri nákupoch zvyčajne riadia všetkými zmyslami. Presne tak je to aj s kúpou nehnuteľnosti. Čím je lákavejšia, tým viac dokáže zaujať na prvý pohľad.

“Vizualizáciou podporujeme v klientoch emócie. Hovorí sa, lepšie raz vidieť ako stokrát počuť, a to platí aj v tomto prípade,” spresnil na konferencii M. Lazík. Emócie v tomto prípade zohrávajú rozhodujúcu úlohu a až následne dokážu záujemcovia o nehnuteľnosť spracovávať aj racionálne informácie, podporené textom či hovoreným slovom.

“Každá ponúkaná nehnuteľnosť, či už na prenájom, predaj či kúpu, sa dá nafotiť kvalitne. Realitní makléri by však nemali byť len dokumentaristami. Musia sa naučiť pracovať s emóciami svojich klientov a vedieť, čo u nich daná fotografia nehnuteľnosti vyvoláva,” objasnil analytik NARKS.

Martin Lazík, analytik NARKS Zdroj – Emil Vaško

Všetky inzeráty zverejnené na realitných portáloch majú niečo spoločné – sú dehumanizované, teda bez portrétov ľudí. V tom je rozdiel oproti vizualizovaným developerským projektom, kde sa spravidla objavuje šťastná budúca rodina či spokojný majiteľ budúcej nehnuteľnosti.

Napriek tomu sa v podstate ku všetkým inzerátom podľa M. Lazíka dá pripraviť kvalitné a zaujímavé video, ktoré dokáže zaujať tú správnu cieľovú skupinu, a to bez ohľadu na to, či ide o luxusné, väčšie alebo menšie nehnuteľnosti.

Google vie viac, ako si myslíte

Revolúciu do realitnej praxe priniesli aj big data. Na trhu je množstvo verejne dostupných informácií, vrátane rôznych databáz, napríklad cenové mapy či mapy kvality života, s ktorými sa dá dobre pracovať pri ponuke nehnuteľností. Vhodnou pomôckou je i softvérový nástroj Google analytics, ktorý slúži na sledovanie a poskytovanie podrobných údajov o návštevnosti konkrétneho webu.

Ako na konferencii podotkol kreatívec a stratég Daniel Pisoň zo spoločnosti Marmot & Crow, tento nástroj dokáže pre marketingové účely dobre analyzovať cieľovú skupinu pre daný typ nehnuteľnosti, veľa napovie o jej zvyklostiach a správaní sa.

“Výrazne sa za posledných päť rokov stúpli nároky klientov na kvalitné realitné služby. Emócie u nich prirodzene stále rozhodujú o nákupnom správaní. Prvotný klik je ten, čo predáva,” uviedol D. Pisoň na konferencii. Dôležité pre maklérov je správne na základe analyzovaných dát pochopiť, čo záujemcov o nehnuteľnosti zaujíma, aké majú požiadavky a ako im správne nastaviť realitnú ponuku na mieru.

Second či novostavba? Klient rozhodne

Ako majú v dnešnej dobe makléri naberať do realitnej ponuky staršie, takzvané secondhandové byty či novostavby? Budúcnosť vidí Mário Glos, konateľ realitnej skupiny MGM, vo väčšej spolupráci s developermi.

“V žilinskom regióne, kde pôsobíme, chýba stredná trieda záujemcov. Teda najmä tí, ktorí vnímajú pridanú hodnotu služieb realitných kancelárií. Majú pocit, že všetko si dokážu vybaviť sami,” podotkol na margo zvyklostí klientov.

Mário Glos MGM Group Zdroj – Emil Vaško

Za úspech M. Glos považuje, že sa im podarilo alternovať predaj novostavieb. “Budúcnosť získavania nových ponúk je v náborovom mixe. Teda v súhrne činností, ktoré nás k tomu privedú,” načrtol. Jednou z vhodných ciest pre maklérov môže byť napríklad sledovanie aktivít konkurencie, nábor klientov z obhliadok, networking či snaha o vybudovanie vlastnej značky.

“Na trh novostavieb sa musíme pozerať inou optikou ako doteraz. Výhodou realitných kancelárií pre devoloperov je, že majú lokálne vedomosti. Dokážu presne pomenovať a odhaliť disproporcie trhu i správanie sa klientov,” dodal konateľ MGM.

Zaujímavé rozdiely vidieť napríklad aj na realitnom trhu v Bratislave i v Košiciach. Kým pri bratislavských nehnuteľnostiach klienti preferujú štandardný byt so základným vybavením, pri košických uprednostňujú holobyty. Developeri vždy musia prispôsobiť produkt finálnemu klientovi a realitné kancelárie môžu vyťažiť zo svojich lokálnych vzťahov a kontaktov.

Realitný trh sa zásadne mení

Zmeny na realitnom trhu určite ovplyvnia aj realitných maklérov. Z pohľadu Jána Pálenčára, prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, tento rok prepisoval rekordy.

“Máme najvyššie ceny nehnuteľností na trhu od roku 1989. Na druhej strane máme historicky najnižšie úrokové sadzby pri hypotékach, už sa blížia skoro k pol percentu,” spresnil J. Pálenčár.

Ján Palenčár, prezident NARKS Zdroj – Emil Vaško

V priebehu posledných mesiacov priemerne rástli ceny na celom Slovensku približne o tri až päť percent. Medzi skokanov v rámci rýchlosti ich vzostupu patrí Banská Bystrica či Prešov, výrazne rástli ceny aj v Bratislave i v Košiciach. Na Slovensku v súčasnosti chýba zhruba 300 až 350 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov, poznamenal.

Zmeny sa dotknú aj maklérov

Z pohľadu Rastislava Chovanca, štátneho tajomníka rezortu hospodárstva, realitnú činnosť maklérov môžu ovplyvniť najmä dve väčšie zmeny. “Pre malé firmy môže byť zaujímavé zníženie sadzby dane z príjmov z 21 percent na 15 percent od roku 2020. Zmena sa týka právnických osôb s obratom do 100-tisíc eur a takisto živnostníkov pri rovnakom obratovom limite,” objasnil na konferencii.

Rastislav Chovanec, štátny tajomník Ministerstva hospodárstva SR Zdroj – Emil Vaško

Podľa neho sa zlepšuje aj elektronizácia služieb štátu, čím sa postupne odbúrava zbytočná administratíva. “Zákon proti byrokracii zrušil povinnosť predkladať verejným úradom papierové výpisy z listu vlastníctva, z obchodného registra, zo živnostenského registra a výpisy z registra trestov. Všetky tieto údaje si môžu zamestnanci verejnej správy získavať sami a v reálnom čase,” uviedol R. Chovanec.

Najväčšou chybou podľa neho je, že doteraz nebol prijatý stavebný zákon, ktorý mal zjednodušiť proces prípravy výstavby. Už v októbri ho pritom prerokovala a odobrila Hospodárska a sociálna rada SR.

[etrend.sk; 10/12/2019; Zuzana Kullová ; Zaradenie: Podnikanie]

Bývanie za viac než 3-tisíc eur za meter štvorcový. Ceny bytov “z druhej ruky” atakujú rekordy

Napriek rekordným úrovniam, ceny v realitnom sektore aj naďalej prudko zdražujú.

Ešte nikdy neboli nehnuteľnosti v Bratislave tak drahé ako dnes. Ani v časoch bubliny, ktorá predchádzali kríze v roku 2008. Rekordne nízke úroky na hypotékach a nezamestnanosť pod piatimi percentami lákajú obyvateľov hlavného mesta, aby kupovali byty.

V kombinácii s nedostatočnou ponukou a rastúcimi nákladmi developerov vzniká situácia, kedy za jeden štvorcový meter vlastného bývania častokrát treba zaplatiť niekoľko tisíciek.

Drahý secondhand

Priemerne stál jeden štvorcový meter v bratislavskom kraji v treťom štvrťroku 2 148 eur, ukazujú štatistiky Národnej banky. Výrazne viac však museli záujemcovia zaplatiť, ak sa obzerali po byte “z druhej ruky”, vyplýva z údajov spoločnosti Bencont, ktorá sa zaoberá správou nehnuteľností či poradenstvom pre developerov.

V takom prípade sa suma za jeden štvorcový meter šplhala až k úrovni 2800 eur. Len za rok tak zdraželi secondhand byty o 15 percent. Priemerné tempo zdražovania nehnuteľností v bratislavskom regióne bolo 10 percent.

Zdražovanie nehnuteľností dosahuje dvojciferné hodnoty, ukázali dáta, ktoré zverejnil Štatistický úrad v piatok. Ceny nehnuteľností narástli o 11,5 percenta v treťom štvrťroku v medziročnom porovnaní. To je druhé najvyššie pokrízové tempo zdražovania. Dynamickejší vývoj zaznamenali štatistici len v úvode minulého roka. Ceny existujúcich bytov pritom zdražovali rekordným 12,3-percentným tempom. Novostavby zaostávali iba mierne, keď zdraželi o 10,3 percenta, čo je tiež druhé najvyššie tempo od roku 2011.

Nadpriemerne vysoký rast spôsobilo, že na sekundárnom trhu sa začína objavovať čoraz viac novostavieb, vyplýva z analýzy vzorky tisícky bytov. Zatiaľ čo v rokoch 2015 až 2017 tvorili novostavby zhruba 25 až 30 percent ponuky bytov na sekundárnom trhu, posledný štvrťrok toto číslo stúplo takmer až na 40 percent. “Okrem toho za rastom stojí najmä nedostatočná ponuka bytov, čo v Bratislave predstavuje dlhodobý problém,” upresnil Rudolf Bruchánik analytik spoločnosti Bencont.

Trend novostavieb na sekundárnom trhu je najviditeľnejší v Starom meste. To sa čím ďalej tým viac vymyká aj v rámci kraja. To spôsobuje, že kým v ostatných bratislavských okresoch sa ceny stále pohybujú pod 3 000 eurami, štvorcový meter v centre hlavného mesta stojí 3 644 eur. Zdražovanie čiastočne spôsobila rastúca ponuka luxusnejších, veľkometrážnych bytov.

Luxus v centre

Na porovnanie v čase bubliny prekonala priemerná cena v bratislavskom kraji hranicu 2 000 eur len jedenkrát, a to v druhom štvrťroku 2008. V tom roku bola priemerná bratislavská mzda podľa Štatistického úradu 1046 eur. Obyvateľ hlavného mesta tak musel pracovať takmer dva mesiace, aby si mohol kúpiť jeden meter štvorcový.

Dnes sa podľa portálu platy.sk dosahuje priemerná mzda bratislavskom kraji 1 566 eur. Na meter štvorcový tak treba pracovať 1,3 mesiaca. “Od samotnej krízy ubehlo desať rokov, za ktorých sa zvýšili nie len ceny bytov, ale aj mzdy obyvateľstva a celková cenová úroveň,” poznamenal Bruchánik. Ak by si však chcel priemerný zamestnanec dopriať bývanie v Starom meste, na jeden “štvorec” by pracoval 2,3 mesiaca.

Odborníci predpokladajú, že v najbližšom období budú reality na sekundárnom trhu zdražovať ďalej. Pozitívne správy však majú pre nájomníkov. Ceny nájomného bývania rastú pomalšie ako reality. Od roku 2015 sa v priemere nájom zvýšil o 15 až 20 percent, zatiaľ čo reality sú až o 45 percent drahšie. Aj tu však platí, že záujemca má na výber z širokej ponuky cenových kategórií. Najexkluzívnejšie a najdrahšie byty sú štyri a viacizbové, so štedrou rozlohou a cena v takýchto prípadoch prekračuje bežne sumu 3-tisíc eur mesačne.

“Najvyššia suma v súčasnej inzercii je na úrovni 4 500 mesačne,” hovorí Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. “Aj keď väčšinu kupujúcich kvôli vysokej cene tieto nehnuteľnosti neoslovia, stále sa na trhu nachádza a bude nachádzať vzorka kupujúcich, ktorí vyhľadávajú práve takýto typ bytu,” dodal Bruchánik. Najdrahšie nájomné byty v Bratislave nájdete v lokalite Slavín či Koliba.

[finweb.hnonline.sk; 30/11/2019; Kristína Luptáková ; Zaradenie: Domáca ekonomika]

Česi sa pripravujú na malú revolúciu v realitách

Z českého trhu majú vyhnať “garážových” maklérov. Zruší sa realitné sprostredkovanie ako voľná živnosť a zmení sa na viazanú. Sprostredkovateľské zmluvy budú po novom už len v písomnej forme a financie klientov musia realitné kancelárie uchovávať na špeciálnom bankovom účte. Ako to bude fungovať v praxi?

Zákon o realitnom sprostredkovaní schválila Poslanecká snemovňa Parlamentu ČR pred dvoma týždňami, zákon ešte musí prejsť senátom a podpísať ho musí prezident. Teraz už je však isté, že po 18 rokoch voľného trhu s nehnuteľnosťami budú realitní makléri od budúceho roka podliehať po zásahu štátu legislatívnej regulácii.

V Česku môže v tejto oblasti v súčasnosti podnikať prakticky ktokoľvek, kto spĺňa podmienky živnostenského zákona, a to bez akejkoľvek odbornej spôsobilosti. S prevodmi nehnuteľností tak často narábajú ľudia bez potrebného vzdelania či skúseností, čo spôsobovalo na realitnom trhu nemalé problémy.

Trh potrebuje prečistiť, pretože na ňom funguje stále veľké množstvo maklérov, ktorí nemajú potrebné schopnosti a chýba im profesionálny prístup ku klientom. Analýza českého ministerstva pre miestny rozvoj ukázala, že z hľadiska regulácie sú realitné služby na úrovni Rumunska či Španielska. Tomu má byť po novom koniec.

Zmeny s viacerými otáznikmi

Od realitného zákona si česká odborná i laická verejnosť sľubuje malú revolúciu s tým, že by malo dôjsť ku skvalitneniu služieb maklérov a získať by na tom mali nielen tí poctiví, ale i kupujúci, predávajúci či prenajímatelia. Zrejme najväčším problémom je, že tam fungujú realitní makléri na takzvanú neviazanú živnosť.

Zmeny u našich susedov pozitívne vníma Richard Churý, riaditeľ realitnej kancelárie Re/max, nakoľko mnohé tamojšie praktiky mohli ohrozovať záujem klientov. “To, či sa novelou vyriešia problémy realitného trhu, ukáže až prax. Podmienky viazanej živnosti boli aj u nás v minulosti stanovené tak, že sa pomerne jednoducho obchádzali,” komentuje.

Po novom budú musieť českí realitní makléri spĺňať potrebnú kvalifikáciu, napríklad preukázať vysokoškolské vzdelanie v odboroch ekonómia, právo či stavebníctvo alebo mať stredoškolské vzdelanie s maturitou alebo vyššie odborné vzdelanie pri troch rokoch praxe.

Podľa Kataríny Melník, obchodnej riaditeľky z realitnej spoločnosti LEXXUS, otvorenou otázkou zostáva, kto bude zastrešovať odborné skúšky spôsobilosti, ak žiadateľ nebude mať dostatočnú prax či vzdelanie na založenie viazanej živnosti. “Legislatívna zmena v Česku nerieši nutné zvyšovanie kvalifikácie, napríklad pri zmenách zákonov alebo pri komplikovaných obchodných prípadoch,” podotýka.

Viazaná živnosť sa u nás osvedčila

Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), podotýka, že slovenská legislatíva je v tomto prípade popredu vo viacerých smeroch. “Od roku 2001 patrí realitná činnosť medzi viazané živnosti. Mal by ju vykonávať ten, kto má na to odborné predpoklady,” spresňuje. Ide o podmienky ako dosiahnuté vysokoškolské vzdelanie, či už ekonomického, právnického, stavebného alebo architektonického smeru, alebo minimálne päťročná prax v tejto oblasti.

To, čo sa prijalo aktuálne v Česku, bolo výzvou aj pre slovenský trh. Potrebná prax sa kontroluje napríklad podľa odvodov zamestnancov do Sociálnej poisťovne. “Záujemcom o toto podnikanie dnes nestačia potvrdenia o päťročnej praxi bez preukázateľného zamestnaneckého pomeru,” dodáva Z. Jakabíková.

NARKS sa v roku 2001 zasadila o reguláciu a v súčasnosti navrhuje opätovne upraviť spôsob získavania oprávnenia na výkon realitnej činnosti na základe praxe. Poukazuje na to, že päťročná prax by sa mala nahradiť osvedčením o úspešnom absolvovaní akreditovaného vzdelávacieho programu podľa zákona o celoživotnom vzdelávaní.

“Takáto úprava by zodpovedala novým trendom v získavaní potrebných profesijných kvalifikácií a zaručovala by kvalitnú odbornú prípravu budúcich maklérov,” podotýka generálna sekretárka. Jednou z podmienok by zostalo úplné stredoškolské vzdelanie s maturitou, ktoré by bolo nevyhnutné pre účasť na vzdelávacom programe. Zlepšiť by to mohla čiastková novela živnostenského zákona, o ktorej sa dlhší čas diskutuje, ale ešte neprešla potrebným schvaľovacím procesom.

Sprostredkovateľská zmluva len písomná

Od budúceho roka budú musieť českí realitní makléri uzatvárať sprostredkovateľské zmluvy už len písomne, nie ústne alebo cez telefón. Mali by byť bezúhonní a kvalifikovaní, pričom si voči klientom budú musieť splniť viacero povinností. Napríklad im oznámiť výšku svojej provízie za sprostredkovanie predaja či prenájmu nehnuteľnosti a exkluzívnu zmluvu budú môcť dohodnúť maximálne na šesť mesiacov, pričom následne by sa mohla opakovane predĺžiť.

Sprostredkovateľské zmluvy na Slovensku sú podľa Z. Jakabíkovej vyžadované z pohľadu spotrebiteľských zákonov vždy písomne, ak sa uzatvárajú mimo prevádzkových priestorov kancelárie. Realitné služby upravuje prevzatá európska norma, ktorá bola zavedená do našej legislatívy v roku 2010 a má len odporúčací charakter.

Pri sprostredkovaní nehnuteľnosti pre fyzické osoby sa zmluva riadi Občianskym zákonníkom. Ak hľadá vhodné priestory firma, zmluva sa uzatvára podľa Obchodného zákonníka. Preverujú to aj kontrolóri zo Slovenskej obchodnej inšpekcie. Vytipujú si napríklad nehnuteľnosti na realitných portáloch či na webe realitnej kancelárie a podrobne skontrolujú všetky písomné zmluvy.

Exkluzivita za nových podmienok

Istým špecifikom sú exkluzívne zmluvy. Nimi sa klient zaväzuje predávať, kúpiť, alebo prenajať nehnuteľnosť výlučne cez konkrétnu realitnú kanceláriu.

Nie každý sa však chce k nim zaviazať. “Z pohľadu ponuky nehnuteľnosti je lepšia exkluzivita. Pri nej je totiž jednoznačne určená zodpovedná realitná kancelária a nedochádza k rôznym cenovým verziám pri ponuke,” poznamenáva generálna sekretárka NARKS. Predaj je transparentnejší a podmienky predaja stanovené.

Na vyspelých realitných trhoch sa pracuje najmä formou exkluzívneho zastúpenia. Pokiaľ by aj našla iná realitná kancelária záujemcu o nehnuteľnosť, obaja makléri majú možnosť spolupracovať. Slovenská legislatíva však neurčuje konkrétnu lehotu exkluzivity, štandardná na trhu je dvojmesačná s možnosťou opätovného predĺženia.

Ak klient nechce uzavrieť sprostredkovateľskú zmluvu, zväčša poskytne maklérovi aspoň písomný súhlas so zaradením jeho nehnuteľnosti do ponuky realitky. Ten však vždy nemusí stačiť.

Financie len na špeciálnom účte

Český návrh zákona má zabrániť nepoctivým podnikateľom dostať sa k peniazom ich klientov, takže zavádza povinnosť uschovať ich na špeciálnom účte realitnej kancelárie. Úschovu bude možné zabezpečiť len bankou, notárom alebo advokátom.

Rovnako to funguje na Slovensku už viac rokov. Za vhodnú formu pre takéto účely považuje Z. Jakabíková notársku úschovu. Ďalšou formou je zriadenie vinkulácie na bežnom účte v banke, prípadne zmluvná úschova u advokáta.

“Kúpnu cenu by klient nikdy nemal platiť realitnému sprostredkovateľovi. Ten obvykle požaduje len rezervačnú zálohu, pri preberaní hotovosti ho legislatíva od roku 2013 obmedzuje sumou do päťtisíc eur,” podotýka generálna sekretárka. Zálohy vo vyššej sume by mali byť realizované bankovým prevodom.

Zmeny vo výplate provízií

Nové pravidlá v Česku sa majú vzťahovať aj na výplatu provízií za sprostredkovanie. Pokiaľ sa zmluvné strany nedohodnú inak, bude provízia splatná najskôr dňom uzavretia realitnej zmluvy. Je to podobné ako na Slovensku, teda provízia je splatná najskôr po podpise kúpnej zmluvy a zavkladovaní na kataster, dopĺňa R. Churý.

“Zákon obmedzí výšku zálohy na províziu a to do 2/3 výšky, čo chápeme ako nástroj na limitovanie podvodných operácií zo strany realitných kancelárií,” podotýka K. Melník. Legislatíva tiež definuje možnú výšku zálohy a prípady, keď na ňu nemá sprostredkovateľ nárok.

Poistenie bude povinné

Novinky v českej legislatíve prinášajú aj povinné poistenie realitných sprostredkovateľov. Poistenie zodpovednosti sa má vzťahovať na škody súvisiace s limitom poistného plnenia minimálne 1 750 000 českých korún na jednu poistnú udalosť a 3 500 000 českých korún pri súbehu viacerých udalostí v jednom roku. Takúto povinnosť za škodu realitnej kancelárie voči klientovi by bolo vhodné podľa K. Melník zapracovať aj do našej legislatívy.

“Pre mnohé malé kancelárie, takzvané “jednoosobové”, môže byť výška ujmy spôsobená procesnými chybami pri uzatváraní obchodu likvidačná. Klient, ako najdôležitejší subjekt v realitnom obchode, tak nebude dostatočne odškodnený,” uzatvára K. Melník.

Samotná zmena neprinesie zázračné očistenie

Aký bude mať český realitný zákon dopad na náš trh? Spýtali sme sa na to Jána Palenčára, prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Od roku 2020 by mal platiť v Česku nový realitný zákon, ktorý by mal z trhu vytlačiť tzv. garážových maklérov. Boli by potrebné nejaké zmeny aj u nás?

S kolegami z Čiech sme na túto tému veľakrát diskutovali. Sledujeme dlhoročný boj na presadenie realitného zákona. Takého, ktorý by trhu a všetkým jeho účastníkom pomohol a priniesol potrebné jednotné pravidlá. V tomto procese sme boli častokrát aj u nás na Slovensku, tiež sme mali v rukách “veľký” realitný zákon. Dnes je zrejmé, že schodnejšou reguláciou je menšia a čiastočná úprava živnostenského zákona.

Prax mnohých realitných maklérov si z minulosti ťahala zlú povesť. Je to už prekonaný problém?

Vzhľadom na početnosť obchodov a veľkosť súčasného realitného trhu som presvedčený, že počet problémov, ktoré na trhu vzniká je oveľa nižší ako na začiatku. Realitné kancelárie poskytujú kvalitnejšie a komplexnejšie služby ako v minulosti, na trhu je vyššia konkurencia. Ich dobré meno budujeme v asociácii dlhé roky, pričom toto úsilie podkopávajú zlyhania jednotlivcov.

Veľkou témou je kvalifikácia realitných maklérov. Prečistí to podľa vás trh?

Samotná zmena neprinesie zázračné očistenie. Pripraví len základný rámec na začatie dlhodobého procesu. My sa spolu so Slovenským živnostenským zväzom zameriavame na jednoduchú zmenu živnostenského zákona. Tá by ale priniesla ďalší posun ku kvalite a regulácii realitných kancelárií.

Zaujímavosťou je tzv. informačná povinnosť maklérov. Tí budú musieť predkladať záujemcom o kúpu nehnuteľnosti list vlastníctva. Ide však o informácie, ktoré sú verejné prístupné. Je to podobné aj na Slovensku?

V našich podmienkach sme sa skôr zameriavali na informačnú povinnosť maklérov podľa európskej normy, na ktorej sme sa podieľali. Nám ako profesionálom sa môže zdať, že niektoré informácie sú verejné alebo ľahko dohľadateľné, to však nemusí byť rovnako ľahké a jednoduché pre klienta alebo laika. Zároveň je dôležité niektoré informácie vedieť správne čítať a interpretovať.

  1. realitná konferencia NARKS & TREND 2019 Realitný trh v pohybe – kam nás až zavedie jeho dynamika? Ako vymedziť realitný biznis v ekonomike? Viac informácií o TREND konferencii v DoubleTree by Hilton 6. decembra 2019 si prečítajte tu.

[etrend.sk; 30/11/2019; Zuzana Kullová ; Zaradenie: Ekonomika]

SÚŤAŽ: REALITNÁ KANCELÁRIA ROKA 2019

Už po niekoľko rokov organizuje Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) súťaž, v ktorej oceňuje realitné kancelárie s kvalitným servisom a  poskytovanými službami. Kancelárie, ktoré sa v minulosti zúčastnili a zvíťazili v prieskume Mystery shopping alebo svojimi výnimočnými službami významne prispievajú k rozvoju realitného trhu vo svojom regióne Slovenska.

V roku 2019 udelí NARKS tieto ocenenia 6. decembra na najväčšej odbornej 6. Realitnej konferencii NARKS & TREND na slávnostnom Galavečeri.  Ocenenia získajú realitné kancelárie v jednotlivých kategóriách so zohľadnením regionálneho princípu a Realitná osobnosť roka.  Radosť z ocenenia si zaslúžia tie, ktoré na základe posúdenia a hlasovania odbornou komisiou patria v danom roku medzi najlepšie.

Súťažné kategórie

Realitná kancelária roka 2019 – región Bratislava

Realitná kancelária roka 2019 –  región Západné Slovensko

Realitná kancelária roka 2019 –  región Stredné Slovensko

Realitná kancelária roka 2019 –  región Východné Slovensko 

Realitná osobnosť roka 2019 – Slovensko

Viac informácií nájdete na: www.realitnakonferencia.sk

Oplatí sa mi teraz kúpiť byt?

Také drahé ešte neboli: Ceny nehnuteľností na Slovensku prekonali historické rekordy a budú ďalej rásť:

Nehnuteľnosti za posledné mesiace zdraželi na nové maximum. Národná banka Slovenska informuje, že ceny bytov a domov v medziročnom porovnaní rástli najrýchlejšie od poslednej krízy. Nejde však o žiadnu realitnú bublinu, ako to bolo v roku 2008. Odborníci očakávajú, že ceny budú aj naďalej stúpať. Pre koho sa kúpa vlastného bývania stane nedostupná a čo robiť, ak vlastníte nehnuteľnosť na predaj?

Priemerná cena bývania sa aktuálne pohybuje na úrovni 1 603 eur za štvorcový meter. V porovnaní s rovnakým obdobím vlani ceny poskočili o 9,7 percenta, čo je najrýchlejšie za posledných 11 rokov. Podľa štatistík portálu Nehnuteľnosti. sk sa rast cien bytov udržal aj v treťom štvrťroku.

“Medziročné porovnanie prinieslo z celoslovenského pohľadu krajských miest až dvojciferný nárast pri najsledovanejších bytoch, 2-izbové o 9,38 % a 3-izbové o 11,96 %. Príčiny rastu cien nehnuteľností ostávajú nezmenené. Nízka ponuka starších lacných bytov, vysoký podiel novostavieb, lacné peniaze v bankách,” hovorí PR manažér realitného portálu Peter Porubský. Ľudia najčastejšie vyhľadávajú na kúpu byty a tie aj najviac zdraželi.

“Zatiaľ čo ceny domov sú nižšie oproti predkrízovým úrovniam o -3,5 %, tak byty už svoje cenové maximum prekročili, a to v priemere o viac ako 17 %,” hovorí analytička Poštovej banky Lucia Dovalová. Náskok zaznamenali najmä veľkometrážne byty. 5- a viacizbové byty zdraželi o viac ako 500 eur za štvorcový meter, čo predstavuje nárast o tretinu. O viac ako pätinu drahšie ako rekordné ceny spred 11 rokov sú aj 3- a 4-izbové byty. Tam si za štvorcový meter priplácame zhruba o 310 eur viac.

Jednoizbové presahujú svoje maximálne hodnoty z roku 2008 najmenej o 13 %, respektíve o 249 eur za štvorcový meter. Pri dvojizbových si priplácame o niečo viac, a to 287 eur, teda 17 %.

Priemerná cena bývania je najdrahšia v Bratislavskom kraji, ktorá je v niektorých častiach viac ako dvojnásobná v porovnaní s ostatnými slovenskými krajmi. Nad úroveň 1 000 eur za štvorcový meter však ceny poskočili už aj v Trnavskom, Žilinskom, Prešovskom a v Košickom kraji. Ceny bytov najvýraznejšie rástli v Prešovskom kraji, a to hlavne pre okresy v tatranskom regióne.

Priemerná cena domov zas najviac stúpla v Žilinskom kraji, konkrétne najmä v Martinskom a Ružomberskom okrese. Podľa analytikov by dopyt po bývaní mal pretrvávať aj v nasledujúcich štvrťrokoch. “Už však očakávame, že dôjde k zmierňovaniu dynamiky rastu cien nehnuteľností. Nízke sadzby však budú aj naďalej lákať ku kúpe vlastného bývania či k investícii do nehnuteľností, čiže dopyt bude, no budú ho ‚zosekávať’ prísnejšie podmienky úverovania” odhaduje Dovalová.

To, či si ľudia budú môcť dovoliť nové bývanie, bude do značnej miery závisieť od dostupnosti hypoték. Pre nadmerné zadlžovanie Slovákov totiž Národná banka Slovenska v posledných rokoch prijala viaceré opatrenia. Ľudia musia mať pri kúpe nehnuteľností časť vlastných úspor a taktiež obmedzila strop hypotéky príjmom jednotlivca či domácnosti. Problém teda budú mať najmä Slováci s nižšími zárobkami. mz, FOTO: Matej Jankovič, Július Dubravay, tasr

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár: Starý predajte a kúpte nový

Dalo sa očakávať, že ceny nehnuteľností sa vrátia na maximá spred krízy v roku 2008?

– Pokiaľ sa pozrieme na vývoj realitných trhov v krajinách západnej Európy, všetky prepady cien spôsobené prasknutím realitných bublín boli nasledované stabilizáciou trhu spojenou s postupným zvyšovaním cien. Z tohto dôvodu sa dalo v čase prasknutia realitnej bubliny na Slovensku (jeseň 2008) a pádu cien nehnuteľností predpokladať, že sa v nasledovných rokoch ceny opäť priblížia k predkrízovým úrovniam. Táto situácia nastala v priebehu 10 rokov.

Je tempo rastu cien nafúknuté alebo, naopak, spôsobené trhom?

– Tempo rastu cien je prirodzené vzhľadom na silný a neutíchajúci dopyt.

Aké sú hlavné príčiny, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor?

– Zásadný dôvod rastu cien je silnejší dopyt po kúpe nehnuteľností, ako je ponuka. Základnými faktormi, ktoré ovplyvňujú dopyt, sú: pozitívna spotrebiteľská nálada, ekonomická situácia obyvateľstva a výhodné podmienky pri hypotekárnych úveroch.

Ktoré nehnuteľnosti budú ešte rásť – staršie byty, domy, novostavby?

– Rast cien bude pokračovať predovšetkým pri bytoch, o ktoré je dlhodobo najväčší záujem.

Národná banka v komentároch analytikov tvrdí, že ceny ešte porastú, no nie už takým rýchlym tempom. Aký je váš názor?

– Keďže registrujeme silný dopyt po kúpe nehnuteľností (predovšetkým bytov) a zároveň sme vo viacerých regiónoch Slovenska zaznamenali pokles množstva voľných bytov (predovšetkým v Bratislave), predpokladáme, že ceny naďalej porastú.

Oplatí sa pri súčasných cenách kupovať byty?

– Ceny nehnuteľností ďalej porastú a zároveň máme na Slovensku veľmi výhodné podmienky na hypotekárne úvery, čo je vhodná situácia na kúpu bytu.

V ktorých regiónoch (mestách) sú ceny najvyššie?

– Dlhodobo vedie Bratislava nasledovaná Košicami a ďalšími krajskými mestami. Ceny nehnuteľností najrýchlejšie rastú v Žilinskom kraji, kde medziročne stúpli až o 20 %.

Oplatí sa momentálne predaj nehnuteľnosti, ak ju vlastník nepotrebuje, alebo by mal ešte počkať?

– Vlastníkom starších nehnuteľností radíme tieto predať a kúpiť nový byt, čo je z dlhodobého hľadiska lepšia investícia – nižšia energetická náročnosť, nové prísnejšie technické normy, menšia potreba opráv a pod.

Ceny síce dosiahli rekord, no budú ďalej rásť. Oplatí sa aj kúpa nového aj predaj starého.

[Plus jeden deň; 260/2019; 08/11/2019; s.: 2,3; mz ; Zaradenie: AKTUÁLNE]

Prečo rastie v Žilinskom kraji rapídne cena bývania? Sú za tým aj nórski študenti

V medziročnom porovnaní stúpli ceny bytov a domov najrýchlejšie za posledné tri roky.

Ceny bytov a domov na Slovensku neprestávajú lámať nové rekordy. Realitný trh pritom dokázal tempo rastu cien ešte viac vybičovať, keď priemerná cena bývania vzrástla v treťom štvrťroku 2019 medzikvartálne najrýchlejšie za posledné tri roky. Aj to sú zistenia analýzy Národnej banky Slovenska, ktorá pravidelne mapuje ceny nehnuteľností.

Priemerná cena bývania za štvorcový meter sa pohybuje na úrovni 1 603 eur. V predchádzajúcom kvartáli dosahovala 1 556 eur. Cena za štvorcový meter sa teda zvýšila o 47 eur, čo znamená nárast oproti predchádzajúcemu štvrťroku o tri percentá. Oproti letným mesiacom minulého roka cena vzrástla o 9,7 percenta.

“Rast cien nehnuteľností súvisí s vysokým dopytom po bývaní, je dôsledkom rastu príjmov obyvateľstva, ako aj stále dobrou dostupnosťou úverov,” hovorí Katarína Muchová, analytička Slovenskej sporiteľne. Dodala, že na zrýchlenie cien má vplyv aj menšia ponuka voľných bytov či minuloročná nižšia báza. Aj napriek tomu, že sa hovorí o postupnom ochladzovaní ekonomiky, situácia na slovenskom realitnom trhu zostáva stále priaznivá a rekordne nízka miera nezamestnanosti prispieva k zvyšovaniu príjmov domácností.

Ekonómovia sa zhodujú v tom, že v západnej časti krajiny je ekonomická situácia z hľadiska nezamestnanosti o čosi priaznivejšia. “Žilinský kraj možno trošku zaostával a teraz dobieha zvyšok, ale ide aj o nedostatočnú ponuku pri relatívne malom výseku trhu,” myslí si Marek Gábriš, ekonóm ČSOB. Najmenej cena medziročne vzrástla v Trnavskom kraji, o 4,6 percenta. V Košickom kraji pretrváva naďalej trend medziročného poklesu priemernej ceny bývania, ktorý predstavuje –3,5 percenta.

Žilina hrá prím

Ceny bytov a domov stúpli medziročne vo všetkých krajoch okrem Košického. Medziročne však cena za bývanie najviac vzrástla v Žilinskom kraji. Kým štvorcový meter v treťom kvartáli 2018 stál 954 eur, v tomto roku sa suma vyšplhala na 1 150 eur, čo je nárast o viac ako pätinu. “Túto situáciu spôsobil najmä fakt, že v rámci Žiliny prišli do ponuky drahšie byty, kde sa cena pohybuje na úrovni 2 000 eur za štvorcový meter,” hovorí Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Byty takejto kategórie sú v danom meste novinkou a nasledujú tak trend, ktorý je už dlhodobo v Bratislave alebo Košiciach. “Tým, že prišli tieto byty na trh a reálne je o ne záujem, nastala situácia, že priemerné ceny bytov v tomto kraji medziročne vzrástli,” dodal Pálenčár.

Kraj má však aj svoje špecifikum. Na Jesseniovej lekárskej fakulte v Martine študujú stovky nórskych študentov, preto stúpa dopyt po nájomných bytoch, a tým rastú aj ceny bytov a domov. “Nájomné za dvojizbový byt je približne 600 eur a byty sa tak radšej kupujú ako investícia a dofinancujú spotrebným úverom alebo založením nehnuteľnosti rodičov,” uviedla Zuzana Štifilová, realitná maklérka z Recom Reality. Trojizbové byty v Martine sa predávali pred pár rokmi za niečo vyše 60-tisíc. Dnes je to zhruba 90-tisíc eur.

Nedostatok nehnuteľností

Aj keď sa môže zdať, že nehnuteľností sa stavia dostatok, opak je pravdou. Na nárast cien vplýva hlavne neutíchajúci dopyt zo strany kupujúcich. “Ten sa do značnej miery dá pripísať veľmi citeľnému nedostatku nehnuteľností na predaj, a tým ochote klientov zaplatiť viac po dlhodobom hľadaní a nájdení vhodnej nehnuteľnosti,” uviedla Katarína Kostková, produktová riaditeľka a odborníčka na reality v spoločnosti FinGO. sk.

Zvyšujúci sa dopyt po nehnuteľnostiach spôsobuje aj to, že zažívame historicky najnižšie úrokové sadzby. A záujem o vlastné bývanie je aj napriek tomu, že Národná banka Slovenska “stopla” stopercentné financovanie hypoték. “Oproti ostatným západoeurópskym krajinám máme celoplošne nedostatok bytových jednotiek,” hovorí Pálenčár a dodáva, že aj to je jeden z faktorov, ktorý ženie ceny nahor.

[finweb.hnonline.sk; 05/11/2019; Kristína Luptáková ; Zaradenie: Domáca ekonomika]

Agrárnu pôdu si už môže kúpiť každý

Ak chceme získať pôdu, musíme vedieť, že nie všetko sa dá kúpiť alebo predať rovnako. Treba v prvom rade rozlišovať, o aký druh pôdy ide. A tomu podriadiť aj celý proces.

Odpovedá Ján Marônek, advokát

  1. Výrazné obmedzenia

Ako sa predávala pôda v minulosti? Boli nejaké obmedzenia?

Pri predaji bežnej pôdy, ako sú napríklad zastavané plochy a nádvoria alebo takzvané ostatné plochy, neboli v minulosti výrazné obmedzenia. Pri poľnohospodárskej pôde áno. Pod poľnohospodárskou pôdou sa rozumie orná pôda, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. V roku 2014 začal platiť zákon o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku. Ten práva vlastníkov výrazne obmedzil. Ak chcel vlastník predať svoj pozemok konkrétnej osobe, musel absolvovať poriadnu byrokraciu. Počas nej mu hrozilo riziko, že pozemok nemusel reálne predať osobe, ktorej ho mienil predať na začiatku. Dôležité bolo, či na daný prípad bolo možné aplikovať výnimku, alebo nie.

  1. Rozhodujúce kritériá

Ak nebolo možné aplikovať výnimku, ako sa postupovalo?

Ak nebolo možné aplikovať výnimku, muselo sa postupovať podľa zákonom stanoveného ponukového postupu. Spočíval v tom, že záujemca o predaj pôdy musel svoju ponuku zverejniť v osobitnom registri na webe ministerstva pôdohospodárstva. Na ponuku sa mohli prihlasovať záujemcovia podľa jednotlivých kritérií. Prevažne sa určovali podľa toho, či kupujúci bol podnikateľ v poľnohospodárstve, alebo robil inú činnosť v agrosektore. Dôležité bolo aj to, ako dlho ju robil. Rozhodoval teda počet rokov a tiež to, ako dlho mal na Slovensku trvalý pobyt. Ak sa na zverejnenú ponuku neozval žiaden takýto záujemca, až potom mohol vlastník predať nehnuteľnosť akejkoľvek osobe, ktorá o pozemok prejavila záujem. Aj mimo ponukového postupu.

  1. Výhľad do budúcnosti

Čím predovšetkým sa dnes riadi predaj poľnohospodárskej pôdy?

V súčasnosti sa prevod vlastníckeho práva k poľnohospodárskej, ale aj k inej pôde riadi primárne katastrálnym zákonom. Súčasný zjednodušený režim dlho trvať nebude. Veľmi pozitívne prostredie na prevod poľnohospodárskych nehnuteľností nemusí byť večné. Zákonodarca má totiž možnosť modifikovať súčasnú právnu úpravu tak, že opätovne obmedzí prevoditeľnosť poľnohospodárskej pôdy, avšak už v súlade s Ústavou. Potvrdzuje to odôvodnenie nálezu Ústavného súdu, podľa ktorého obmedzenie prevoditeľnosti poľnohospodárskej pôdy s cieľom ochrany pred jej degradáciou nie je samo osebe v rozpore s Ústavou a musí byť proporcionálne k sledovanému cieľu. Inak vyjadrené: obmedzenie možnosti prevodu poľnohospodárskej pôdy musí byť v rovnovážnom pomere s cieľom, ktorý obmedzenie sleduje, a to ochranou poľnohospodárskej pôdy.

  1. Zákaz delenia

Kedy sa zmenili podmienky predaja poľnohospodárskej pôdy?

Vo februári tohto roku Ústavný súd rozhodol, že dovtedajší ponukový postup bol protiústavný. Práve týmto nálezom sa zaviedla prax, že sa poľnohospodárske pozemky predávajú rovnako ako ktorékoľvek iné pozemky či stavby – okrem výnimiek určených osobitnými predpismi. Takouto výnimkou je napríklad zákaz delenia pôdy. Pozemok menší než dvetisíc štvorcových metrov nesmie vzniknúť. Rovnako nie je možné predať ani časť pozemku, ak by malo dôjsť k deleniu pôdy. Dokonca ani notár nesmie pri dedičstve rozdeliť poľnohospodársky pozemok medzi jednotlivých dedičov. Pri predaji pôdy netreba zabúdať ani na prípady, keď je pôda v nájme.

  1. Intravilán kontra extravilán

Čo dnes rozhoduje o cene pozemku? Na čo sa prihliada?

Pri kúpe a predaji pozemku sa prihliada na to, či ide o:

– záhradu,
– intravilán,
– extravilán

  1. Pozemok v extraviláne

Máme kus pozemku v chránenej krajinnej oblasti. Aj na to sa prihliada pri kúpe?

Áno. Ak je pozemok v extraviláne, kam patrí aj chránená krajinná oblasť, je v osobitnom zaradení.

Patria sem pozemky:
– menšie ako 2 000 m2
– ktoré sú na území ochrany prírody a krajiny
– pásmo ochrany vodného zdroja alebo liečivého či minerálneho prameňa
– cez parcelu vedú inžinierske siete,
– parcela je v banskom revíri a z tohto dôvodu je na nej obmedzené poľnohospodárske využitie,
– územnoplánovacou dokumentáciou určenou na iné než poľnohospodárske využitie
– tvorí s priľahlou stavbou funkčný celok tak, že jedna bez druhej by nemohli plniť svoju funkciu.

  1. Pôda po rodičoch

Chceme predať pôdu po starých rodičoch, ale nevieme, či je v tomto prípade všetko vysporiadané. Ako máme postupovať?

Ak chcete predávať pôdu, ktorá je po niekom z rodiny alebo vám ju darovali, prípadne ste ju zdedili, v oboch prípadoch je potrebné zistiť, či na nehnuteľnosť nie je zriadené predkupné právo. Ak je na pozemok zriadené predkupné právo, pri predaji ho treba najskôr ponúknuť osobe, ktorej toto právo patrí, a až keď si ho neuplatní, požiadať ju aj o písomné potvrdenie. Je to garancia, že si predkupné právo neuplatňuje. Tiež je dôležité zistiť, či pozemok nie je v nájme. Ak by išlo o poľnohospodársku pôdu, ktorá by bola v nájme, je postup ukončenia zmluvy alebo predaja pozemku o niečo komplikovanejší.

  1. Dedičia a súhlas

Aký je postup, ak starí rodičia ešte žijú? Predaj musíme, samozrejme, konzultovať s mojimi rodičmi, pretože starí rodičia nám pozemok chcú dať darovacou zmluvou.

V prípade, ak by sa mala nehnuteľnosť predávať alebo darovať napríklad počas života starých rodičov, pričom nehnuteľnosť by nadobudol jeden z dedičov či osoby jemu blízke, treba predaj prekonzultovať s ostatnými dedičmi. Ide o to spýtať sa ich, či s takým postupom súhlasia, prípadne si od nich treba vyžiadať aj písomné potvrdenie, že s ním súhlasia. Ak by starý rodič ešte za života previedol nehnuteľnosti iba na jedného dediča, mohli by sa cítiť ukrátení a toto rozhodnutie napadnúť na súde.

  1. Predkupné právo

Čo znamená, ak je s pozemkom spojené predkupné právo?

Znamená to, že podielový spoluvlastník je povinný prednostne ponúknuť svoj podiel na odpredaj ostatným spoluvlastníkom za tých istých podmienok, za akých by chcel odpredať podiel tretej osobe. V praxi realitná kancelária vypracuje adekvátnu cenovú ponuku, ako aj ponuku na využitie predkupného práva. Ponuka sa rozošle ostatným podielovým spoluvlastníkom.

  1. Povinné údaje

Čo musí obsahovať ponuka podielovým spoluvlastníkom?

Ponuka musí obsahovať povinné náležitosti:

– meno, priezvisko, adresa a osobné údaje vlastníka, ktorý ponúka spoluvlastnícky podiel,
– meno, priezvisko, adresa a osobné údaje vlastníka, ktorí si môže uplatniť predkupné právo,
– označenie pozemku a ponúkaného podielu v zmysle údajov z listu vlastníctva – označenie, výmera, druh pozemku, číslo na liste vlastníctva – spoluvlastnícky podiel,
– údaje o cene za predávaný podiel, podmienky splatnosti ceny,
– termín, do ktorého sa spoluvlastník musí vyjadriť,
– dátum a podpis vlastníka.

  1. Veľkosť podielov

Aký je ďalší postup? Musíme ponuku poslať všetkým spoluvlastníkom?

Predkupné právo je potrebné zaslať všetkým spoluvlastníkom, keďže všetci majú rovnaké právo na odkúpenie. V stanovenom limite sa jednotliví vlastníci vyjadria k ponuke jej akceptovaním alebo vyjadrením, že sa vzdávajú predkupného práva. Ak akceptujú ponuku viacerí spoluvlastníci, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti svojich podielov. Ak sa k predkupnému právu nevyjadria v stanovenom limite alebo sa vyjadria, že si nebudú uplatňovať predkupné právo, predávajúci spoluvlastník má právo na predaj tretej osobe. Pri uplatnení predkupného práva je potrebné, aby dohoda mala písomnú podobu zmluvy v predpísanej forme a musí obsahovať povinné náležitosti. Predkupné právo sa nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností podľa Občianskeho zákonníka, ktorého prílohou je aj zmluva v písomnej forme.

  1. Dohoda o kúpe

Podľa čoho máme spísať kúpnu zmluvu na pôdu?

Kúpna zmluva, ktorou sa prevádza pôda, musí spĺňať nielen základné podmienky, napríklad dohodu o cene v súlade so zákonom či zmluvné strany, ale musíte pri nej dodržať aj požiadavky katastrálneho zákona.

  1. Označenie na zmluve

Čo musí obsahovať zmluva podľa katastrálneho zákona?

  1. Označenie účastníkov práv k nehnuteľnostiam
  2. Označenie právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu
  3. Označenie nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia
  4. Okrem toho podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený.
  5. Vklad do katastra

Ak idem zmluvu pripraviť na vklad do katastra, čo musím priložiť?

Ak máte spísanú zmluvu a overené podpisy, môžete podať návrh na vklad do katastra so všetkými potrebnými prílohami. Patria sem zmluva, doklad o podaní zamýšľaného návrhu na vklad, potvrdenie o zaplatení správneho poplatku. Návrh na vklad vlastníckeho práva sa podáva na miestne príslušný okresný úrad, katastrálny odbor.

Odpovedá Helena Vasiľová, advokátska kancelária GHS Legal

  1. Vlastnícke právo

Pri prevode vlastníckeho práva k pozemku treba v dokumente o kúpe uviesť všetky údaje, ktoré presne identifikujú konkrétny zapísaný pozemok, a to podľa listu vlastníctva. Ako sa zaznačí v zmluve, keď predávajúci nie je vlastníkom celého pozemku?

Ak predávajúci vlastní len časť predávaného pozemku, teda je majiteľom len spoluvlastníckeho podielu, môže predať a previesť vlastnícke práva len k tej časti pozemku, ktorá mu patrí. Predávajúci teda uvedie konkrétnu veľkosť podielu, ktorý predáva.

  1. Obídení spoluvlastníci

Tri roky spolu s našimi susedmi vlastníme za našimi záhradami role po našich predkoch. Prednedávnom sme sa však dozvedeli, že jeden spoluvlastník predal svoj podiel bez nášho vedomia niekomu úplne cudziemu. Ako si môžeme nárokovať to, čo nám zo zákona patrí?

Ak predávajúci neponúkne ostatným spoluvlastníkom na odkúpenie svoj podiel, ale rovno ho predá tretej osobe, obídení spoluvlastníci sa môžu domáhať svojich nárokov, ktoré im zo zákonného predkupného práva plynú voči predávajúcemu a kupujúcemu ako novému vlastníkovi nehnuteľnosti. Musia to však urobiť do troch rokov od uzatvorenia kúpnej zmluvy. Tieto nároky spočívajú najmä v dovolaní sa neplatnosti kúpnej zmluvy.

  1. Poľnohospodárska pôda

Za našou obcou predáva sused poľnohospodársky pozemok. Ten nie je súčasťou extravilánu obce, a preto je aj jeho cena nižšia, než je cena stavebných pozemkov v okolí. Keďže mám záujem o kúpu pozemku, ktorý chcem využívať len na pestovanie poľnohospodárskych plodín, rád by som si kúpil práve túto pôdu. Sú kúpa či predaj takéhoto pozemku zo zákona nejako obmedzené?

V súčasnosti sa nevyžadujú špecifické podmienky na prevod vlastníckeho práva k pozemku podľa jeho druhu.

  1. Neochotný majiteľ

Pred časom sme s manželom kúpili pozemok v neďalekej dedine. Všetko najprv vyzeralo v poriadku, no napokon pre údajné nedostatky v návrhu na vklad kataster zmenu majiteľa neurobil a návrh na vklad nám vrátil. Pôvodný majiteľ pozemku je v celej záležitosti neochotný a s odstránením chýb v návrhu na vklad otáľa. Pritom peniaze od nás už dávno dostal. Kto je teda majiteľom pozemku?

Vlastnícke práva k pozemku nadobúda kupujúci až na základe rozhodnutia príslušného okresného úradu, katastrálneho odboru, ktorý povolí vklad vlastníckeho práva k pozemku do katastra. Ak takéto rozhodnutie okresný úrad, katastrálny odbor, nevydá, vlastníkom pozemku je stále predávajúci.

  1. Aktuálne ceny

Mám záujem o susedov pozemok. Cena sa mi však zdá prehnaná, až sa mi to zdá nelegálne. Limituje ceny pozemkov zákon?

Kúpna cena za pozemok by sa mala stanoviť primerane vzhľadom na aktuálne ceny pozemkov v danej lokalite. Konečné určenie ceny je však vždy na predávajúcom. 20. Spôsob úhrady

Mám potenciálneho kupca na záhradu, ktorú sa už nejaký čas snažím predať. Záujemca mi však tvrdí, že nevie, ako rýchlo sa mu podarí vyriešiť si úver. Je nutné uviesť do kúpnej zmluvy termín, kedy mi za záhradu zaplatí?

Pri úhrade treba dbať na to, aby nenastala situácia, keď sa vlastnícke práva kupujúceho zapíšu na list vlastníctva, avšak predávajúcemu sa neuhradí cena. To sa môže stať napríklad vtedy, ak v zmluve nie je stanovená lehota na zaplatenie. Komplikácie sa môžu vyskytnúť aj pri dohodnutí spôsobu úhrady pri podpise zmluvy, keď predávajúci kupujúcemu nevystaví alebo neodovzdá potvrdenie o zaplatení.

[HN; 213/2019; 05/11/2019; s.: 16; Jana Véghová ; Zaradenie: 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ]

Jana Véghová

Realitný maklér a vzdelanie

Realitná Akadémia NARKS poskytuje širokú ponuku kurzov ako úspešne začať v realitách. Špecializované kurzy od odborníkov z praxe.

Najvyššie vzdelanie, ktoré môžu realitní makléri dosiahnuť na Slovensku je akademické univerzitné vzdelanie. Po jeho dosiahnutí môžu získať absolventi uznávané akademické tituly. Akreditované kurzy vychádzajúce napríklad zo zákona o celoživotnom vzdelávaní sa nespájajú s udeľovaním titulu, ale dokladajú sa vydaním osvedčenia o úspešnom absolvovaní kurzu. Tak to vyžadujú pravidlá akreditácie Ministerstva školstva, vedy, výskumu a športu SR. Viac na Akademia.narks.sk

Univerzity s realitným zameraním

Spolupráca stavovskej organizácie s kvalitnými školami má veľký prínos pre budúcnosť. Realitní profesionáli z NARKS prednášajú na stredných a vysokých školách, ako je Paneurópska vysoká škola (PEVŠ) a jej fakulta práva a tiež na dvoch univerzitách, ktoré sú dôležité pre slovenské hospodárstvo, a to Ekonomickej univerzite a Slovenskej technickej univerzite v Bratislave.

Vďaka dlhoročnej spolupráci NARKS s Ekonomickou univerzitou si môže viac ako 100 študentom ročne vypočuť prednášky v rámci predmetu Realitné maklérstvo. Je to najdlhšie trvajúca akademická spolupráca v oblasti realitného vzdelávania na Slovensku.

V roku 2016 NARKS podpísala memorandum o spolupráci s Paneurópskou vysokou školou (PEVŠ) / Fakulta práva. Absolvent špecializovaného štúdia počas akademického roka absolvuje stáž priamo v realitnej kancelárii. Študent pomáha pri riešení konkrétnych prípadov v praxi, ktoré majú rozvinúť jeho obchodné a podnikateľské myslenie a získa reálny pohľad na praktickú aplikáciu práva na realitnom trhu.

So Slovenskou technickou univerzitou nadviazala spoluprácu s Ústavom súdneho znalectva a pokračuje sa ďalšou spoluprácou so Stavebnou fakultou. Jedná sa o realitný inžiniering a manažment. Je to ďalší úspešný a jedinečný krok k získaniu najvyššieho možného vzdelania v oblasti realít a realitného podnikania v Slovenskej republike.

(Zdroj: NARKS)

Ako sa stať realitným maklérom

Akadémia NARKS pripravila okrem toho tiež vlastný akreditovaný kurz REALITNÝ MAKLÉR, registrovaný na Ministerstve školstva, vedy, výskumu a športu Slovenskej republiky pod číslom akreditácie 3538/2017/56/1. Tento vzdelávací program tu dlhodobo chýbal. Je určený všetkým záujemcom o túto profesiu. Môžu ho absolvovať všetci záujemci s minimálnym stredoškolským vzdelaním s maturitou.

Realitná akadémia NARKS

NARKS organizuje ucelený systém realitného vzdelávania a poskytuje praktické kurzy pre realitných maklérov už viac ako 25 rokov na trhu. Unikátnosťou vzdelávania NARKS je to, že jej školitelia a lektori sú profesionáli priamo z praxe s cennými dlhoročnými skúsenosťami v realitnom svete (realitní makléri, geodeti, pra­covníci katastra, realitní právnici, bankoví a hypotékarni špecialisti a pod.). V súčasnosti poskytuje tiež odbornú prípravu pre profesiu realitného makléra – v rámci celoživotného vzdelávania (mimoškolsky), licenčné testy NARKS a e-learning.

Viac informácií o aktuálnych školeniach a kurzoch pre realitných maklérov a manažérov realitných kancelárií nájdete na akademia.narks.sk

Je dôležité stavať v Bratislave byty finančne dostupné aj pre širšie masy

Je dôležité, aby sa v Bratislave stavali byty finančne dostupné aj pre širšie masy obyvateľstva. V súčasnosti najviac bytov v tejto kategórii poskytujú mestské časti viac vzdialené od centra hlavného mesta, najmä Petržalka, Dúbravka, Devínska Nová Ves alebo Ružinov. Uviedla Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Situáciu s výstavbou môže podľa NARKS zjednodušiť návrh zmien v stavebnom zákone. “Ide o urýchlenie povoľovacie procesu výstavby, skrátenie lehoty potrebnej od prípravy staviteľského zámeru po jeho realizáciu,” priblížila asociácia s tým, že treba súbežne riešiť aj dopravu, aby sa v hlavnom meste s pribúdajúcimi bytmi podľa možnosti nekomplikovala.

“V súvislosti s pripravovanou výstavbou nájomných bytov zo strany magistrátu asociácia uviedla, že by malo ísť o náhradné nájomné byty, nájomné a sociálne nájomné byty.” Tie by svojim určením teda mali pokrývať časť potrieb bývania u rôznych segmentov obyvateľstva. Do náhradných nájomných bytov by sa mali sťahovať obyvatelia, ktorí bývajú v zreštituovaných bytoch.

“Ich súčasné byty sa uvoľnia pôvodným majiteľom, reštituentom. Takže môže tu vzniknúť priestor na predaj týchto pôvodných bytov alebo ich využitie na komerčný prenájom,” konštatuje NARKS s tým, že by sa tak o niečo by zvýšila kapacita nájomného bývania v hlavnom meste, záleží to však pravdepodobne od reakcie reštituentov.

Stavebné povolenia v Bratislave majú aj projekty s nadštandardnými bytmi s cenou, ktorá prekračuje 3500 eur za meter štvorcový (m2). V top lokalitách aktuálne stúpla na 5000 až 7000 eur/m2 pri tých najluxusnejších projektoch, uzatvára NARKS.

[hlavne.sk; 02/11/2019; Kristína Filová ; Zaradenie: hlavne.sk]