Archív kategorií: Media monitoring

Ceny nehnuteľností rekordne rastú

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ceny bývania podľa Národnej banky Slovenska stále rýchlo rastú. Za prvé tri mesiace tohto roka narástli medziročne o viac ako dvadsaťtri percent. Cena bytov aj domov za jeden štvorcový meter vystúpila na dvetisíc päťstodesať eur. Silný rast cien poháňali najmä ľudia, ktorí si chceli rýchlo vybaviť nový úver za stále relatívne nízke úroky na hypotékach. Viac si o téme povieme s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň prajem.“

Lenka Buchláková: „Jeden z dôvodov som povedala, ale napriek tomu dvadsaťtripercentný medziročný rast je naozaj veľa. Aké sú ďalšie dôvody vysokého rastu cien nehnuteľností na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ako bolo spomenuté, ten prvý základný faktor je naozaj nízke úrokové sadzby, ale dlhodobo hovoríme na realitnom trhu o nedostatku ponúk. Ponuky nám chýbajú, či už vo veľkých mestách typu Bratislava, Košice, Prešov, Žilina, čiže vo všetkých krajských mestách vidíme naozaj prudký nedostatok ponuky. Na druhej strane dopyt a túžba ľudí nakupovať alebo vôľa ľudí nakupovať je stále vysoká. A práve tento základný rozdiel medzi dopytom a ponukou, čiže tá základná ekonomická poučka stále platí, je tak vysoký, že výsledkom je takýto rýchly rast cien nehnuteľností. Samozrejme, k tomu sa pridávajú ďalšie faktory, o ktorých sa hovorí v ekonomike ako takej. Počuli sme aj v príspevkoch pred touto reláciou, že máme teda infláciu, zvyšovanie energií, zvyšovanie vstupov povedzme do stavebníctva. Čiže to sú všetko faktory, na základe ktorých ľudia, keď počujú, tak zvažujú naozaj, že predpokladať budúci pokles cien nehnuteľností a čakať na nejaké lepšie príležitosti sa možnože už ani nevyplatí.“

Lenka Buchláková: „Ako som teda spomínala, v podstate tie úrokové sadzby, ktoré sa očakávajú, že môžu byť vyššie, tak to ľudí vystrašilo, a preto začínajú vlastne uvažovať o tom bývaní skoršie, teda aby si to takýmto spôsobom neodkladali. Podobnú situáciu ľudia zažili v Českej republike, kde už je tá úroková sadzba nad piatimi percentami, a dokonca sa očakáva, že do konca roka to môže vystúpiť na sedem percent. Asi sa to neočakáva na Slovensku, že to bude až tak markantné, a zároveň ale tiež to mali tak, že v úvode roka bol veľký záujem, ten objem hypoték veľmi narástol, ale teraz po niekoľkých mesiacoch to kleslo. Môže to byť aj na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ja predpokladám, že aj počet hypoték a objem hypoték momentálne bude klesať, pretože naozaj pri prvom ohlásení budúcich nárastov úrokových sadzieb slovenských bánk a možno aj tých prvých zmienok z Európskej centrálnej banky, keď na začiatku roka alebo koncom roka hovorili, že budeme uvažovať o zvýšení základných úrokových sadzieb, a aj teraz sa to znova opakuje ako protiinflačné opatrenie, tak ten impulz bol taký, že teda aha, už to naozaj asi končí, a prvé banky, ktoré na Slovensku začali zdvíhať úrokové sadzby, boli ten dôkaz, že teda už sa to deje a poďme teda rýchlo vybaviť hypotekárny úver za tie podmienky, ktoré sú dnes na trhu, ktoré sú naozaj jedinečné. Boli jedinečné v rámci celej Európy. A videli sme povedzme takú situáciu v bankách, že nestíhali spracovávať úvery. To sme tu roky nemali. A to boli jednak noví klienti, čiže nové hypotekárne úvery, ale aj refinancovanie, to znamená tí, ktorí čakali, že ešte pôjde pod nula celá päť alebo neviem kam by mali klesnúť úrokové sadzby, tak si to nechali na poslednú chvíľu, a keď videli, že už asi nie je na čo čakať, tak ten prvý kvartál bol nielen nákup, ale aj obrovské množstvo refinancu. Čiže nám veľa klientov, by som povedal, spravilo to dobré rozhodnutie, že utiekli do lacnejších hypoték pri svojich starých hypotékach a znížili si povedzme splátky.“

Lenka Buchláková: „Poďme sa pozrieť na tie aktuálne dáta z Národnej banky Slovenska, aby sme si ich rozmenili na drobné, ktoré kraje, okresy, regióny teda stúpali najviac. Zaujímavosťou je napríklad Prešovský alebo Košický kraj.“

Martin Lazík: „Áno, vyšli v tomto prípade Košický a Prešovský kraj ako najrýchlejšie rastúce. Na mape vidíme samozrejme najdrahšiu Bratislavu, ktorá má cenovku cez tritisíc eur. Veľmi, veľmi ďaleko je potom Košický kraj, kde sú samozrejme lídrom Košice ako mesto a najviac ovplyvňujú cenovku pre celý Košický kraj. Samozrejme máme tam obce, Rožňava a tak ďalej, kde samozrejme neplatia takéto cenovky, ale je to práve vplyv takýchto veľkých krajských miest. Aj v Prešove, čiže Prešov, prešovský kraj povedzme je iný aj v tom, že je tam veľký vplyv aj Popradu a Tatier ako takých, kde sú povedzme cenovky rodinných domov alebo bytov ako apartmánov predsa len niekde inde ako vo zvyšku Prešovského kraja. Takže tam naozaj môžeme predpokladať, že Košický kraj ťahajú Košice ako také, ako mesto, Prešov môže to byť samotný Prešov, ale aj Poprad a ostatné regióny. Nie sú tam žiadne impulzy, ktoré sú veľmi regionálneho charakteru, že by tam prišla nová fabrika alebo nový zamestnávateľ. Je to skôr o tom, že proporčne nám tie kraje z jedného kvartálu do druhého rastú. Raz je to Banská Bystrica, potom Nitra a tak ďalej. Videli sme na tom obrázku, na tej mapke, že veľmi lacná oproti tým ostatným krajom je práve Nitra, a je predpoklad možnože ten ďalší kvartál alebo o dva kvartály práve vyskočí Nitra, pretože bude dobiehať ten zvyšok Slovenska, aby tam neboli veľké rozdiely.“

Lenka Buchláková: „Dá sa povedať, že aj tie Košice, ako ste spomínali Košický, Prešovský kraj, že aj tam sa už dostupnosť toho bývania zhoršuje rovnako ako napríklad v hlavnom meste?“

Martin Lazík: „Ja si myslím, že áno. Pokiaľ hovoríme o tých hlavných veľkých mestách krajských, ako sú Košice, Prešov, povedzme Poprad a tak ďalej, naozaj tie cenovky rastú. Je otázne, aká je tam priemerná mzda a ako je reálna, ako je vykazovaná Štatistickým úradom a aká je reálna priemerná mzda toho obyvateľstva. Pretože či sme sa bavili o Banskej Bystrici alebo o Poprade, dopyt aj po novostavbách je veľmi vysoký a ľudia sú schopní kupovať nehnuteľnosti, ktoré nie sú samozrejme cenovo ešte také, ako v Bratislave, ale sú povedzme na úrovni Bratislavy spred dvoch – troch rokov, čo bolo pred pár rokmi nemysliteľné, aby povedzme Košice, Prešov, Žilina a tak ďalej mali takéto vysoké na metre štvorcové, na novostavbách atakovať cenovku tritisíc eur na meter štvorcový bolo nemysliteľné. Dnes je to niečo, čo ten trh už v podstate aj akceptuje, a vidíme to na dopyte. To znamená, že my keď sme analyzovali rôzne regióny a sme to riešili z pohľadu realitných kancelárií, tak sme sa pýtali, ak by prišiel development, ako by sa predal z papiera? To znamená, že ten hlad po nákupe, a to je práve to, čo aj zvyšuje tú cenu, pretože nám neprichádzajú také množstvá novostavieb, ktoré by dokázali spraviť dostatočnú konkurenciu na trhu, aby bol priestor povedzme na optimalizáciu alebo zníženie cien alebo tlak povedzme na staršie nehnuteľnosti, aby boli lacnejšie. Lebo dnes vidíme, že aj staršie nehnuteľnosti nám rastú rovnakým tempom alebo veľmi rýchlo. A je to práve kvôli tomu, že tých ponúk je tak málo a novostavby, ak sú, tak sú aj tak ešte stále veľmi vysoko cenovo. A tie ako nožnice medzi starými a novými bytmi sa neroztvárajú tak prudko práve kvôli nedostatku ponúk.“

Lenka Buchláková: „Hovoríte o starých, nových bytoch. Čo rozmerovo? O čo je najväčší záujem? Sú to dvoj – alebo trojizbové byty?“

Martin Lazík: „Najčastejšia aj najväčšia ponuka na portáloch, to je dvoj – a trojizbový byt. Je to aj kvôli tomu, že teda je cenovo dostupný a už je to určitá kvalita bývania. To znamená, že nie je to povedzme úplne tá garsónka, ktorá je naozaj na prespatie, ale už to je kvalita bývania, že dvoj – trojizbové byty je to, čo ľudia najčastejšie hľadajú. Videli sme tam cenovku na meter štvorcový, ale možno aby diváci lepšie pochopili, že kde sme momentálne na úrovni, tak aj v Bratislave sú veľké rozdiely. Ako sme videli na Slovensku, tak aj v Bratislave sú veľké rozdiely. A povedzme dvojizbový byt v Bratislave v Starom Meste atakuje cenovku povedzme tristotisíc eur za byt, kdežto povedzme v sídliskových bytoch sa bavíme niekde na úrovni stosedemdesiat – stoosemdesiattisíc eur, v tých okrajových častiach potom samozrejme to postupne klesá. Čiže aj v Bratislave sú veľké rozdiely a tá cenovka je naozaj vysoká, pokiaľ niekto chce platiť povedzme za dobrú adresu v centre mesta.“

Lenka Buchláková: „Nepochybujem, že neprejde deň, že by sa vás nikto neopýtal, či kupovať byt teraz, alebo dom, alebo teda nejakú nehnuteľnosť, alebo s tým vyčkať. Predpokladám, že tieto otázky dostávate denne. Ako sa teda zariadiť v súčasnej situácii?“

Martin Lazík: „A ja na to už dvadsať rokov odpovedám, že je to naozaj individuálna rada, lebo nedá sa povedať takto celému Slovensku, že a teraz nakupujte, alebo teraz predávajte, alebo teraz niečo robte. Je to naozaj individuálne. Ale keďže som tak dlho analytikom a dvadsať rokov počúvam to, ako sú ceny predražené, v bubline a tak ďalej, tak si pomáham aj takým citátom, že áno, nehnuteľnosti sa kupujú vždy najlepšie tak päť rokov dozadu, a to platí stále. To znamená, tí, ktorí budú čakať a prešľapovať na mieste a nespravia to rozhodnutie, ktoré je dnes povedzme ťažké, lebo naozaj ceny sú vysoké, ale mám povedzme dobrú hypotéku, a keď to rozhodnutie spravím dnes, tak predpokladám, že po piatich – desiatich rokoch, keď sa obzrú dozadu, povedia, že ešte dobre, že som nakúpil. Ale naozaj by sa ľudia mali zariadiť podľa tej individuálnej potreby. Čiže potrebujem meniť bývanie? Chcem ísť do väčšieho, do menšieho? Chcem ísť za prácou alebo niečo podobné? Lebo naozaj, ešte sme o tom nehovorili, ale veľkú časť nákupov na trhu tvoria potom tie investičné nákupy. Čiže máme povedzme polovicu, v Bratislave možno polovicu alebo šesťdesiat percent trhu tých, ktorí reálne potrebujú niečo riešiť s bývaním, a zvyšok nám tvoria individuálni investori, ktorí nakupujú, pretože nevedia, čo so svojimi peniazmi, kam ich investovať, kam ich uložiť, kde ich zhodnotiť a podobne. Preto práve v takýchto trhoch, ako sú veľké krajské mestá, je zvýšená konkurencia a zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach, lebo tam ľudia aj ukladajú svoje peniažky.“

Lenka Buchláková: „Spomenuli ste realitnú bublinu. Najprv si vysvetlime, čo to vlastne znamená a či nám to na Slovensku opäť hrozí.“

Martin Lazík: „Tak realitná bublina, keď sa vrátime do roku 2008 – 2009, spľasla v USA a je definovaná, aspoň z mojej strany, definovaná takým spôsobom, že nakupujú nehnuteľnosti ľudia, ktorí na ne nemajú financie a ktorí si na to, aby si kúpili danú nehnuteľnosť, požičiavajú také obrovské a za takých podmienok, ktoré následne potom nedokážu plniť. Pretože to spustilo vlastne v USA túto hypotekárnu krízu, že obrovské množstvá ľudí nedokázali splácať svoje hypotéky. Tie hypotéky samozrejme im boli zobraté, alebo tie nehnuteľnosti boli zobraté od týchto ľudí a hodili sa na trh a ten trh nemal o ne záujem, pretože boli v takom množstve a podobne. Čiže ak by sme mali hovoriť dnes o bubline na Slovensku, tak by musela nastať situácia taká, že ľudia by neboli schopní splácať svoje nehnuteľnosti, banky by si ich zobrali do svojho portfólia a následne by ich povedzme predávali, čo myslím si, že zatiaľ banky ani jedna na Slovensku nesignalizuje. A vzhľadom na to, že ľudia kupujú povedzme v tejto bubline alebo v týchto vysokých cenách nehnuteľnosti, kupujú byty, ale kupujú ich za veľmi dobrých úrokových sadzieb, čiže im sa pravdepodobne nestane to, ak si ich zafixovali aspoň na päť rokov, tak sa im nestane to, že o rok im banka zaťuká, že dobre, už to nie je nula celá päť, ale je to štyri celá sedem alebo päť percent, a vtedy by mohol nastať problém. Ak kúpili síce drahú nehnuteľnosť, ale zafixovali si dobrú úrokovú sadzbu na dlhšie obdobie, tak sú v podstate v nejakej istote. Samozrejme, vždy môže to byť toto celé sprevádzané aj nejakou ekonomickou krízou. Ak nastane veľká nezamestnanosť, strata práce a tak ďalej, zasa vo veľkom meradle, že kritické množstvo klientov bánk a realitných kancelárií stratí prácu, a to sú práve tí bonitní klienti, a neboli by schopní splácať, tak samozrejme bola by potom na trhu tá situácia, že aha, ja musím predať svoju nehnuteľnosť, lebo som kúpil povedzme príliš drahý dom a už ho nemôžem splácať, musím sa vrátiť do panelákového bytu, idem ho predávať a musím sa zbaviť hypotéky. A teraz dám aj pod cenu? A to je to, čo sa nám práve nedeje, že ľudia, ktorí prichádzajú na trh, tak povedia ja chcem predať, ale nie za každú cenu. Čiže ak si stanovil cenu, ktorá je možno dnes aj nad trh, že dal ešte plus päť percent nad tú priemernú cenu, tak povedali, že ale veď to nepredáte, nebudete mať dopyt, nevadí, však ja si počkám, alebo prinajhoršom to prenajmem.“

Lenka Buchláková: „Vytiahnime teraz krištáľovú guľu, a to je ďalšia z otázok, ktoré určite dostávate, či budeme mať opäť dvojciferný rast cien, respektíve ako to očakávate v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch?“

Martin Lazík: „Asi tie dozvuky nákupu ešte z jari ešte budú. To znamená to, čo sme sa bavili o tom, že veľa ľudí si zobralo hypotéky, snažil sa chytiť posledné dobré úrokové sadzby, takže to ešte budú dozvuky povedzme máj, možno ešte do leta. Uvidíme potom na jeseň. Ja som spomínal, že znova sa pokúsim znova mýliť, lebo dva roky hovorím o tom, že už začnú ceny stagnovať, aby som trh trošku ukľudnil možno, že snáď to nebude rásť tak rýchlo, ale ja sa obávam, že sa znova budem mýliť, aj keď nechcem hovoriť o tom, že by to malo byť opäť aj o rok o dvadsať percent viacej, to zase dúfam že už nenastane. Ale to spomaľovania tempa rastu možno už teraz, čo sme videli v správe NBS, to prvé naznačenie, že medziročný nárast za prvý kvartál 22 už bol mierne menší ako v predošlom kvartáli, že naozaj to je prvý taký náznak spomaľovania tempa rastu.“

Lenka Buchláková: „Mierne pozitívni sme prvýkrát asi v Ekonomike po niekoľkých týždňoch. Otázka, ktorú nám kladú diváci v súvislosti s realitným trhom, je, že realitné kancelárie ponúkajú ľuďom, ktorí hľadajú nehnuteľnosť, takzvaného agenta kupujúceho. Otázky, ako mi to pomôže a ako táto služba funguje.“

Martin Lazík: „Agent kupujúci je naozaj služba realitných kancelárií, ktorá nie je nejako extra veľkou novinkou, ale práve doba, ktorú teraz žijeme, to priniesla ako veľkú pomoc. Aj nám sa to stáva ako v rámci realitnej kancelárie, že miesto toho, aby za mesiac prišlo desať ľudí, ktorí chcú predať dvojizbový, trojizbový byt, tak príde do kancelárie desať ľudí, ktorí chcú kúpiť dvojizbový, trojizbový byt. Čiže my naozaj nemáme ponuku, ale máme len dopyt a skladujeme by som povedal kontakty na kupujúcich, že teda ja mám záujem kúpiť dvoj – trojizbový byt, povedzme dajú si nejaké parametre, a my potom hľadáme, spolupracujeme s realitnými kanceláriami, navzájom makléri si volajú, máš v ponuke, budeš mať v ponuke a tak ďalej, a naozaj sa stáva to, že keď prichádza novinka, tak primárne sa to dáva týmto ľuďom v tejto databáze, že toto príde a možno sa to na trh ani nedostane, lebo z tej databázy sa niekto uspokojí a povie, že áno, ja ho beriem, a medzi sebou realitné kancelárie komunikujú, že prichádza povedzme takáto novinka na trh, a dajú si navzájom vedieť. A potom to znie tak zvláštne, že tie byty sú niekedy na trhu dva – tri dni, keď sú naozaj dobré, alebo sa na trh ani nedostanú, a to možnože aj diváci už majú takú skúsenosť, že niekedy keď nereagujú naozaj veľmi, veľmi rýchlo, čo je zasa také trošku mínus voči tomu, že aby neboli zbrklí, aby urobili správne rozhodnutie, preto ten agent kupujúcemu pomôže zhodnotiť tú ponuku, že táto je fakt dobrá a neboj sa reagovať za hodinu že beriem, lebo budeš zase čakať pol roka na to, aby sa niečo podobného objavilo.“

Lenka Buchláková: „A to sa rozprávame o krajských mestách, alebo tento problém je už aj v menších mestách na Slovensku?“

Martin Lazík: „Myslím, že to je naozaj skôr o krajských mestách, tam, kde je dopyt veľmi vysoký, je veľmi vysoký dopyt aj týchto investičných nákupov. To sú ľudia, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, následne ju chcú prenajať, čiže tým zase pomáhajú tomu nájomnému sektoru. Nakupujú a prenajmú. A vzhľadom na to, že je to ľahšie prenajímať v mestách, ako sú krajské, lebo tam je vysoký dopyt a dobrá pracovná príležitosť, tak naozaj sa to týka všetkých krajských miest a v niektorých prípadoch aj menších okresných miest, keď sú povedzme také dobre situované alebo majú dobré ekonomické zázemie a je to zaujímavé. Spomínal som ten Poprad, môžeme spomínať nejaké iné ďalšie okresné mestá, kde ten záujem o nákupy je celkom silný.“

Lenka Buchláková: „Na záver si ešte povedzme, na čo si treba dávať pozor pred kúpou nehnuteľností, či už ide o byt alebo o dom. Narážam napríklad aj na inflačné doložky.“

Martin Lazík: „Áno, inflačné doložky alebo iné indexácie sa najmä vyskytujú pri dlhodobých kontraktoch, a to sú pri nákupe novostavieb. Čiže inflačná doložka sa nám netýka nákupu starej nehnuteľnosti alebo sekundárnej, kde tá zmluva prebehne behom mesiaca, ale pri tom, keď si zazmluvňujem povedzme novostavbu a budem tú druhú časť z plnenia zmlúv a tak ďalej budem mať o dva – o tri roky. A naozaj súčasná situácia na trhu v stavebníctve ukazuje, že táto doložka je dokonca nevyhnutnosť na to, aby sa daný projekt dokončil. Pretože počuli sme situáciu v mestách, kde nemajú možnosť inflačných doložiek a negociácie nových zmlúv, lebo prebehlo verejné obstarávanie a fixná cena, že tam stavbári odchádzajú. A toto sa pri developmente nedeje, tam sa to musí nanovo by som povedal odrokovať. Bohužiaľ, cena sa zvýši a následne ten developer to má šancu preniesť jedine na klientov a práve buď cez inflačnú doložku alebo cez nejakú doložku o indexácii, pretože inak by sa veľmi ťažko realizovali tie projekty, najmä zo skúsenosti ostatných dvoch – troch rokov, keď to naozaj markantne rástlo. My sme mali predtým štatistické nárasty na úrovni dvoch – troch percent medziročne, teraz sa bavíme niekde na úrovni dvadsať percent, čiže to je naozaj citeľný rozdiel.“

Lenka Buchláková: „Povedal Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií. Určite sa tejto téme budeme venovať aj v ďalšom vysielaní. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne. Pekný deň.“

 

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Stavebné povolenie už získate skôr

Na aspekty nového stavebného zákona, ktoré aj bežní ľudia už čoskoro pocítia v praxi, sa pýtali HN vicepremiéra Štefana Holého.

Tomáš Szmrecsányi

Skúste stručne priblížiť: z čoho všetkého sa skladá takzvaný stavebný zákon?

Súčasný stavebný zákon je vecne rozdelený do dvoch zákonov, a to do zákona o územnom plánovaní a do zákona o výstavbe. Zákon o územnom plánovaní rieši problematiku územného plánovania. A zákon o výstavbe rieši procesy výstavby a povoľovanie jednotlivých stavieb. Reformu dopĺňa aj novela kompetenčného zákona, keďže sa zriaďuje ústredný orgán štátnej správy – Úrad pre územné plánovanie a výstavbu, pod ktorým bude špecializovaná štátna správa v danej oblasti.

Vedeli by ste uviesť zopár oblastí, v ktorých nastane zmena, a aký prínos bude mať?

Najväčšia zmena sa týka elektronizácie konania. Prínos z nej budú mať všetci aktéri, ktorí sa správali poctivo. Spisy sa nebudú môcť stratiť, systém bude sledovať lehoty, bude poukazovať na prieťahy. Systém bude postupne vyhodnocovať čoraz viac parametrov, ktoré možno automatizovane kontrolovať, a bude tak nápomocný tak stavebníkovi, projektantovi, ako aj stavebnému úradu. Nastavené zastavovacie podmienky podľa územnoplánovacej dokumentácie budú jasne čitateľné a dopredu zrejmé. Ohlásenie drobnej stavby sa bude dať vybaviť len podaním ohlásenia, a ak budete spĺňať všetky zastavovacie podmienky, prípadne budete mať potrebné stanoviská a ohlásenie bude úspešné, môžete po tom, čo ho večer podáte, začať ráno stavať takúto drobnú stavbu.

Čo ešte považujete za významné v rámci novej legislatívy?

Za významnú pozitívnu zmenu považujeme aj harmonizovanie procesov územného plánovania a procesov SEA a integrovanie konania o stavebnom zámere a konania EIA. Dnes máme územné konanie, konanie o EIA a stavebné konanie – tieto tri procesy zlúčime práve do jedného konania o stavebnom zámere a posúdení vplyvov na životné prostredie.

Ako to je s prínosom pre samotný štát?

Navrhovaná zmena prinesie určite menej byrokracie. Na druhej strane tým, že systém bude elektronický, tak umožní zaviesť efektívnejšiu kontrolu, ktorá dodnes vôbec nefungovala. Dobrým príkladom sú stavební inšpektori, ale aj ochrana životného prostredia – zavádzame register žúmp s možnosťou kontroly plnenia povinností v súvislosti s nimi, alebo aj kontrolu protipožiarnych posúdení pri drobných stavbách, ktoré si dnes stavebníci napriek zákonnej požiadavke neplnia a ich častým dôsledkom sú požiare.

Stavebný zákon bol veľmi kritizovaný za to, že sa berú práva ľuďom i mestám či obciam a, naopak, zvyšujú sa práva pre firmy pri získaní stavebných povolení. Ako to teda bude?

Je zásadnou vecou pripomenúť, že v priebehu prípravy novej legislatívy sme absolvovali desiatky a desiatky odborných stretnutí a rokovaní a strávili sme stovky hodín diskusiou s odborníkmi a konštruktívnymi partnermi. Čelili sme silným tlakom niektorých lobistických skupín so snahou zvrátiť zmenu stavebnej legislatívy alebo aspoň spôsobiť dezinterpretáciami a účelovou manipuláciou maximálny možný chaos. Dokázali sme však nájsť rozumný kompromis. Preto by som to chcel uviesť na pravú mieru. Čo sa týka stavieb EIA, čiže veľkých stavieb, prevádzok, nákupných centier, nemocníc, diaľnic, priemyselných hál a podobne, tak sa toto postavenie pri získaní povolenia o stavebnom zámere nijako nemení.

A v prípade menších stavieb?

V prípade malých stavieb sa spresňuje okruh účastníkov tak, že sú nimi takí susedia, ktorí môžu byť stavbou priamo dotknutí, aj keď nemajú priamy styk hranice pozemkov. V každom prípade vplyv obyvateľov na územie zlepšujeme v procese územného plánovania. Tým, že zjednodušujeme proces, jasne vymedzujeme časový priestor, v ktorom je možné návrhy pripomienkovať a verejne prerokovať, a to harmonizovane, spolu s procesom SEA, a zároveň robíme výsledky posúdenia vplyvov na životné prostredie záväznými. Tieto práva sa budú uplatňovať v prehľadnejšom systéme s jasnými pravidlami.

Ako to bude s územným plánovaním?

Treba uviesť, že samosprávy musia pri svojej činnosti územného plánovania myslieť aj na budúcnosť. Musia plánovať tak, aby reflektovali potreby vznikajúce v spoločnosti. Napríklad dnes sa stretávame s tým, že máme neúmerne vysoké ceny nehnuteľností a takmer žiadne plochy, na ktorých sa dá efektívne stavať, a len v Bratislave chýba 40-tisíc bytov. Toto je dôsledok zle nastaveného procesu územného plánovania v Bratislave aj samotného prístupu samospráv, a to vrátane stavebných úradov, ktoré rozhodovali v územných konaniach. Pre Bratislavu sa tak otvára šanca pristúpiť k okamžitej zmene územného plánovania, inak sa tu bude ľuďom ťažko žiť.

Do akej miery ovplyvní stavebný zákon plány výstavieb, ako aj samotné stavebné procesy v obciach a mestách?

Proces územného plánovania na jednej strane zjednodušujeme, na druhej strane ho harmonizujeme s procesom posudzovania vplyvov a výsledky z tohto procesu sa stávajú záväznými. Dnes je každý územný plán iný a ťažko sa čítajú, niekde vôbec nie sú dostupné v elektronickej alebo v jednoduchej prehľadnej forme. To je náročné pre vlastníkov, ale aj pre verejnosť. Návrhom chceme zaviesť jednotnú metodiku a územné plány by mali byť tiež v digitálnej forme. Pričom všetky sa budú vytvárať a budú dostupné v jednom informačnom systéme. Okrem rýchlosti bude prínosom aj poriadok, bude teda jasné, aké sú pravidlá a požiadavky.

V čom konkrétne sa zjednodušujú stavebné procesy či schvaľovacie procesy?

Ide o zlúčenie dnešného územného konania a stavebného konania do jedného konania o stavebnom zámere. Dnes je tiež problém v tom, že záväzné stanoviská sa žiadajú dvakrát. Prvýkrát k návrhu na podanie a druhýkrát v samotnom konaní. Pristúpili sme k riešeniu, že projektant, ale aj stavebník by mali na začiatku procesu poznať požiadavky dotknutých subjektov a orgánov, ktoré k danej stavbe majú – či už z titulu ochrany verejného záujmu, práv vlastníkov či požiadaviek na pripojenie na siete. Ak ich poznajú na začiatku, vedia vyhodnotiť, ktoré požiadavky sú schopní splniť a ktoré nie. Proces sme preto nastavili tak, že na začiatku vedia stavebník s projektantom lepšie povedať, ako má projekt stavebného zámeru vyzerať. Stavebný úrad bude rozhodovať len o rozporoch, teda len o tom, na čom sa stavebník s daným subjektom, ktorý dal pripomienky, nedohodne.

Čo prinesie vyššia miera digitalizácie v oblasti stavebníctva? Prečo je vôbec elektronizácia taká dôležitá a v čom všetkom pomôže?

Dnes nie sú digitalizované žiadne procesy, ojedinele fungujú len registratúry. Toto by sa malo zásadne zmeniť a celý proces, či už prípravy územnoplánovacej dokumentácie alebo konaní pri výstavbe, bude vedený elektronicky. Teda už nebude potrebné tlačiť dokumentáciu a jednotlivé stanoviská, bude sa to zdieľať cez jednotné úložisko a pošta bude z väčšej časti elektronická.

Do akej miery ovplyvní proces získania povolení samotnej výstavby povedzme rodinného domu?

Čo sa týka zodpovednosti za stavbu, tam sa nemení nič. Tak ako dnes, zodpovedný je stále stavebník. Projektant však bude voči stavebníkovi zodpovedný za to, že stavbu navrhuje v súlade so zákonnými podmienkami. Čo je aj dnes, akurát prakticky to veľmi nefunguje, lebo neprehľadné prostredie spôsobilo, že aj skúsený projektant potrebuje takzvaný inžiniering a miestnu znalosť, ako postupuje konkrétny úradník na konkrétnom stavebnom úrade.

Pocítia bežní ľudia aj vyššie poplatky v rámci stavebných procesov?

Politickým zámerom je, aby občan – stavebník, ktorý stavia svojpomocne, mal poplatky blížiace sa k nule až nulové. Čiže občan nielenže bude stavať lacnejšie, ale navyše povolenie dostane rýchlejšie ako dnes a môže skôr začať s výstavbou. Komerčný sektor bude mať nastavené poplatky, ktoré budú zohľadňovať skutočnosť, že na rozdiel od občana stavbára má jednu veľkú výhodu a tou je zvýšenie ziskovosti. Počítame však s tým, že odbúraním inžinieringu a komplikovanosti pri povoľovaní a zrýchlením procesov stavebník ušetrí na iných dnešných nákladoch.

Aké konkrétne výhody prináša nový zákon pre developerov?

Návrhom by sa mali procesy zjednodušiť a tým aj skrátiť. Celkovo by sa tak mali výhody týkať skutočnosti, že daná výrobná hala či bytová budova bude môcť ísť rýchlejšie do užívania a tým generovať príjem.

Akým spôsobom ovplyvní nový stavebný zákon výstavbu strategických budov či strategickej infraštruktúry vrátane ciest, ktoré sú dôležité pre občanov aj štát?

Pre všetkých bude platiť rovnaký režim, preto očakávame, že aj veľké strategické investície budú cítiť všeobecné benefity skrátenia procesov. Tie by sa teda mali odzrkadliť aj na strategických investíciách.

V čom sa urýchli výstavba nových bytových domov?

Uvádzané zlúčenie konaní do jedného povoľovacieho procesu by malo znížiť náklady súvisiace s prípravou a procesom výstavby aj bytových domov, a to vrátane nájomných. Očakávam zlepšenie v tejto oblasti.

Aké praktické benefity pre bežných ľudí ešte prináša nový stavebných zákon?

Na úrad podpredsedu vlády sa obracajú občania s rôznymi problémami, ale veľa z nich sa týka nečinnosti samosprávy. Jednoducho, stavebné úrady nekonajú a bežný občan nevie prečo a musí si najímať „vybavovačov“. Toto je niečo, čo by mala reforma úplne odstrániť. Bude úplne jasné, aké sú podmienky, postup a lehoty nebudú neúmerne naťahované.

Do akej miery zohľadňuje stavebný zákon environmentálne otázky?

Oba návrhy zákonov posilňujú oblasť vplyvov na životné prostredie. V územnom plánovaní sa harmonizujú procesy územného plánovania a posudzovania strategického dokumentu (takzvané SEA) s tým, že výsledky posúdenia sú pre územnoplánovaciu dokumentáciu záväzné. Dnes to tak neplatí. Navyše ministerstvo životného prostredia získava silnú pozíciu pri kontrole zákonnosti územného plánovania. V oblasti výstavby sa zlučujú procesy posudzovania vplyvov (EIA) s konaním o stavebnom zámere a špeciálnym stavebným úradom by mal byť orgán posudzovania vplyvov na životné prostredie.

Budú môcť aj bežní ľudia alebo rôzne mimovládne organizácie ovplyvniť plány výstavby, ktorá by mohla ohroziť životné prostredie či výrazným spôsobom zasiahnuť do chránených prírodných oblastí?

Pred výstavbou v prípade stavieb, ktoré sú predmetom posudzovania vplyvov na životné prostredie, v rovnakom rozsahu ako dnes. Pri územnom plánovaní v jasnejšom procese a vopred.

Čo hovoríte vy osobne na súčasný rast cien stavebných materiálov? Môže s tým niečo urobiť štát?

Ceny stavebných materiálov nepatria medzi štátom regulované ceny. Nárast cien nesúvisí len s vysokým dopytom, ale aj s problémom s výrobou a ponukou, ktorá bola narušená pandémiou. Je pravda, že nárasty spôsobujú problém pri plánovaní zákaziek, či už v súkromnom, alebo verejnom sektore, ale štát nemôže priamo regulovať tieto ceny. Je však možné očakávať stabilizáciu cien.

Bude úplne jasné, aké sú podmienky, postup a lehoty nebudú neúmerne naťahované.

Štefan Holý, vicepremiér

 

Zdroj: Hospodárske noviny; EXPERT

Autor: Tomáš Szmrecsányi

Úrokové sadzby na hypotékach porastú

Igor Haraj, moderátor: „Európska centrálna banka by mohla úrokové sadzby zvyšovať v júli tohto roka. Plán zrejme predstaví už 9. júna. Miera inflácie v eurozóne sa v priemere pohybuje na úrovni 7,5 percenta, čo je takmer štvornásobok v porovnaní s inflačným cieľom. To vytvára tlak na to, aby banka vrátila monetárnu politiku do normálu rýchlejšie.“

Lenka Buchláková, redaktorka: „Európska centrálna banka by mala ukončiť nakupovanie aktív a postupne by mala začať zvyšovať úrokové sadzby už v lete. To bude v konečnom dôsledku znamenať aj vyššie úrokové sadzby na slovenských hypotékach, ktoré domáce banky zdražujú už niekoľko týždňov. V budúcom roku by teda mali úrokové sadzby presiahnuť hranicu 2 percent.“

Matej Dobiš, riaditeľ Finančného kompasu: „Hypotekárne úvery zdraželi nielen pre žiadateľov, ale náklady spojené s požičiavaním peňazí stúpli aj bankám. Pristúpili teda k zvyšovaniu úrokových sadzieb, a to najmä na dlhodobých fixáciách. Tam už atakujú hranicu 3 percent.“

Lenka Buchláková: „Napriek priebežnému zdražovaniu sú úrokové sadzby hypotekárnych úverov v prípade Slovenska stále jedny z najnižších v rámci celej Európskej únie.“

Maroš Ovčarik, riaditeľ Partners Investments: „Zvýšené úrokové sadzby pri hypotékach samozrejme znížia dopyt po hypotékach, aj po takých hypotékach, ktoré boli čerpané na nadobudnutie nových nehnuteľností, či už investičných, alebo nehnuteľností na bývanie. To znamená, že znížený dopyt na jednej strane môže znížiť ceny samotných realít, na druhej strane je však vysoká inflácia, ktorá spôsobuje, že byty, ktoré sa budú stavať v budúcnosti, už nebudú lacnejšie ako tie, ktoré sa stavali v minulosti z pohľadu nákladov.“

Lenka Buchláková: „V susedných krajinách, ktoré neplatia eurom, sa úrokové sadzby pohli smerom nahor omnoho rýchlejšie. V Poľsku a v Maďarsku sa podľa odhadov môžu úrokové sadzby do konca roka vyšplhať až k 5 percentám. V Česku sa už reálne hovorí o 7 percentách.“

 

Zdroj: TV TA3; Hlavné správy

Autor: Lenka Buchláková / Hana Kostelníková; Igor Haraj

Drahšie hypotéky a dopad na realitný trh

Lenka Buchláková, moderátorka: „Posledné roky sme mali na Slovensku výrazne lacné hypotéky. Situácia sa však posledné týždne mení. Banky už niekoľkokrát za sebou zdvíhali úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Úroky, ktoré začiatkom roka začínali nulou, už dnes začínajú jednotkou, a v prípade niektorých bánk dokonca prekročili hranicu dvoch percent. Ako to ovplyvní situáciu na realitnom trhu, sa budeme v tejto chvíli rozprávať s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Jánom Palenčárom. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Pán Palenčár, máme situáciu, keď sme videli, že počas pandémie sme si mysleli, že sa zastavia ceny nehnuteľností, napriek tomu to teda ešte viac posilnilo ten dopyt. Potom tu máme dvanásťpercentnú infláciu, stále sa nič nestalo, vojna na Ukrajine, a takisto ešte to vlastne väčší stimul urobilo vlastne na tom realitnom trhu. Prečo je to tak a prečo máme druhý najrýchlejší rast v Európe?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na tie faktory, ktoré ste spomenuli, bavíme sa o prvej vlne povedzme koronakrízy, bavíme sa o vysokej inflácii, ale aj o vojne na Ukrajine, práve tieto faktory ešte viac zintenzívnili záujem Slovákov o vlastnú nehnuteľnosť, o kúpu, o investíciu. Takže práve tieto faktory, ako je neistota alebo záujem o ochranu vlastných finančných zdrojov, ktoré máme usporené, aby nám ich takzvane nezjedla inflácia, motivujú v kombinácii s dostupnými hypotékami Slovákov, aby si kúpili nehnuteľnosť. Investícia do nehnuteľnosti je stále dobrou alternatívou k ochrane vlastných financií, tak vzhľadom k tomu, že ceny priebežne rastú, a pokiaľ si pozrieme aj historicky, tak v nejakom desaťročnom horizonte nikdy neprišlo k prepadu cien nehnuteľností. Na druhej strane, nehnuteľnosti stále môžu generovať priebežný výnos, čiže priebežný zisk povedzme z ich prenájmu. Toto všetko má na svedomí situáciu, ktorú v súčasnosti prežívame, to znamená, dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností je stále násobne vyšší ako je ponuka.“

Lenka Buchláková: „Vidíme aj na televíznych obrazovkách faktory, ktoré hovoria pre pokles cien nehnuteľností, aj ste to tam vlastne spomenuli viaceré veci, ale čo sme tam ešte mali uvedené, bolo možné sprísnenie opatrení Národnej banky Slovenska. Očakávate to?“

Ján Palenčár: „Národná banka Slovenska v súvislosti s najrýchlejším tempom zadlžovania Slovákov pri úveroch na bývanie, to znamená pri hypotékach, v rámci celej Európskej únie sa už niekoľko rokov snaží spomaliť tento rast. Nedarí sa jej to napriek niektorým opatreniam, ako je povedzme maximálna možná zadlženosť jednotlivca, ako je obmedzenie takzvaných stopercentných hypoték a tak ďalej. Čiže na jednej strane tu máme určité opatrenia, ktoré Národná banka historicky pripravila, na druhej strane sme tu mali historicky najnižšie úrokové sadzby. Avšak my si musíme uvedomiť, že tie najnižšie úrokové sadzby, ktoré naozaj, ako ste spomenuli v úvode relácie, boli na úrovni, že začínali nulou, toto nie je reálny stav, toto nie je bežná situácia. Pokiaľ sa bavíme o štandardných západoeurópskych úrokových sadzbách pri hypotékach, tak sa bavíme okolo dvoch percent, dva a pol percenta, a tam nie sme ešte ani v súčasnosti, keď sa už pomaličky zdvíhajú úrokové sadzby pri hypotékach.“

Lenka Buchláková: „Poďme si teda povedať viac o tej situácii, ktorá je v súčasnosti na trhu, že už banky niekoľkokrát zvyšovali úrokové sadzby v posledných týždňoch. Z praxe teda ako sa to prejavilo v ochote vlastne aj klientov, alebo teda ako k tomu pristupujú klienti, s ktorými prichádzate do kontaktu?“

Ján Palenčár: „V prvom rade informácie, ktoré smerujú ku klientom ohľadom možného zvyšovania úrokových sadzieb, motivovali klientov k tomu, aby prešli na dlhodobejšie fixácie úrokových sadzieb. To znamená, klienti žiadali banky o to, aby fixovali úrokovú sadzbu na päť až desať rokov. V úvode, povedzme niekde v marci v apríli, sa tieto fixácie pohybovali na úrovni zhruba jedna celá dva až jedna celá osem percenta. V súčasnosti sú už tieto fixácie cez dve percentá. Napriek tomu, že prišlo k tomuto posunu a k zdraženiu úverov, stále je veľmi silný dopyt po kúpe nehnuteľností, aj v kombinácii s financovaním prostredníctvom hypotekárneho úveru. Čo prinesie ďalšie zvýšenie v súvislosti s ohláseným zvyšovaním úrokových sadzieb v rámci Európskej centrálnej banky a na akej úrovni bude, to môžeme len predikovať, či to bude pol percenta, či to bude percento. Toto už bude zásadnejšie zvýšenie úrokových sadzieb a uvidíme, do akej miery sa odrazí na záujme Slovákov o financovanie kúpy nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru.“

Lenka Buchláková: „Veľa sa hovorí v súčasnosti o prasknutí realitnej bubliny. Vieme už z minulosti, že sme to zažili. Budeme to zažívať aj v najbližšom čase?“

Ján Palenčár: „Bavíme sa s odborníkmi o tom, že naozaj v súčasnosti sú ceny nehnuteľností veľmi vysoko, že sme v pásme povedzme realitnej bubliny. Na druhej strane si musíme uvedomiť, že dopyt, ktorý tu existuje, je úplne reálny. To znamená, súčasné vysoké ceny nehnuteľností sú reálne aj likvidnými cenami. Klienti kupujú nehnuteľnosti v tých cenách, ktoré dnes sa prezentujú. Špekulatívnych nákupov, na ktoré sme boli zvyknutí v roku 2008, kedy klienti často nemali ani krytie na doplatenie kúpnej ceny, tak ich je veľmi málo. To znamená, stále je tu reálny záujem klientov kupovať nehnuteľnosti za súčasné ceny. Pokiaľ sa táto situácia nezmení a tento apetít, táto pozitívna spotrebiteľská nálada bude pretrvávať, dovtedy nepríde ani k spomaleniu zvyšovania cien nehnuteľností, prípadne k stagnácii.“

Lenka Buchláková: „Mali sme vlastne už začiatkom roka dvadsaťdvapercentný nárast medziročných cien nehnuteľností. To sme vlastne aj veľakrát aj v dnešnom vysielaní vlastne hovorili. Bude teda aj naďalej dvojciferný rast cien, keď hovoríte, že teda budú narastať, či hovoríme opäť o nejakom dvadsaťpercentnom navýšení?“

Ján Palenčár: „Tu bude veľmi záležať práve od toho, akým tempom sa zvýši úroková sadzba na hypotéky, to znamená, aké vysoké bude navýšenie z pohľadu Európskej centrálnej banky, čo sa vlastne premietne aj na hypotéky na Slovensku. Ja verím, že nebudeme už svedkami takéhoto vysokého medziročného rastu, lebo to naozaj nie je zdravé pre realitný trh a určite to nie je možné a nie je to udržateľné z pohľadu vývoja realitného trhu. Takže za mňa poviem, že budem rád, pokiaľ by sa medziročné zvýšenie cien nehnuteľností udržalo do dvojciferného čísla.“

Lenka Buchláková: „Ale máme tu aj rast cien stavebných materiálov a prác, na čo sme takisto upozorňovali, že developeri sa na to veľmi sťažujú, ako enormne to rastie. Ako toto ovplyvní realitný trh?“

Ján Palenčár: „Samozrejme, to sú práve faktory, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor, ceny novostavieb, z čoho sa samozrejme odrážajú aj ceny starších nehnuteľností. Na jednej strane nám stúpajú ceny stavebných materiálov, čo súvisí povedzme aj so zdražovaním cien energií, takisto máme zvyšovanie cien stavebných prác, a toto sa odzrkadľuje na samotných predajných cenách. Samozrejme, developeri prenášajú na klientov toto zvýšenie. Takže to je ďalší z faktorov, ktorý nám hovorí to, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť.“

Lenka Buchláková: „Čo hovoríte na nový stavebný zákon, respektíve na to, akým spôsobom by to malo vylepšiť situáciu, ktorá je naozaj kritická na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme si povedali, že chceme niečo zmeniť s rastom cien nehnuteľností, chceme spomaliť tú silnú dynamiku rastu cien, chceme zlepšiť dostupnosť bývania, ktorá je dnes historicky najhoršia v histórii novodobého Slovenska, povedzme od roku 1989, tak buď zmenšíme tú skupinu dopytujúcich, to znamená, uvoľní sa nám tlak na dopyt, bude menej klientov mať záujem o kúpu bytov, buď toto sa stane, alebo naopak začneme na trh prinášať väčšie množstvo bytov, to znamená, začnú developeri rýchlejšie rásť. Tento faktor ovplyvňuje zásadne stavebný proces alebo povoľovací proces v rámci Slovenska. Na Slovensku sú dlhodobé povoľovacie procesy, či už v oblasti územných konaní a stavebných konaní, a takisto zlé územné plány. Práve nová stavebná legislatíva by mala pomôcť v tomto procese a zrýchliť proces povoľovania stavieb. Veríme, že sa to aj uskutoční. Lebo jedna vec, máme tu nový stavebný zákon, na druhej strane budeme očakávať nové vykonávacie predpisy k tomuto stavebnému zákonu, čo ukáže aplikačná prax, akým spôsobom sa podarí zrýchliť povoľovacie procesy, čo by mohlo mať práve za následok zväčšenie ponuky, a tým pádom zasa menší tlak na zvyšovanie cien.“

Lenka Buchláková: „Ak sa ešte pozrieme na to, akým spôsobom, alebo teda akým tempom rástli ceny nehnuteľností v jednotlivých regiónoch a krajoch, asi hovoríme, že najviac teda v hlavnom meste a teda v krajských mestách, ale videli sme vlastne z posledných štatistík, že bol tam napríklad aj Prešovský kraj, ktorý výrazne rástol. Prečo?“

Ján Palenčár: „Z pohľadu celkových cien samozrejme vedie Bratislava nasledovaná Košicami, to sú najdrahšie regióny na Slovensku, ale z pohľadu dynamiky rastu cien, to znamená, ako rýchlo nám rastú ceny, tak tam práve vedie Prešovský kraj. Ten dôvod je na strane vývoja nových developerských projektov. To znamená, v Prešove sa začalo viac stavať nových projektov, ktoré zvýšili priemernú cenu a aj zrýchlili rast cien nehnuteľností. Klienti sú práve v Prešove hladní, tam sa málo doteraz stavalo a sú hladní po nových bytoch, po nových projektoch ,a práve dôsledkom tejto situácie vidíme to, že najrýchlejšie práve rástli ceny v Prešovskom kraji.“

Lenka Buchláková: „Je aj stále vysoký dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach, alebo už je teraz menší teda po pandémii?“

Ján Palenčár: „Musím povedať, že udržal sa veľmi silný dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Nevedeli sme presne, alebo nevedeli sme odhadnúť pri prvej vlne koronakrízy, akým spôsobom vlastne bude nasledovať dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Tá situácia sa dokonca zdynamizovala. Klienti majú záujem o takzvané sekundárne bývanie. To znamená, do veľkej miery je obrovský záujem hlavne v lokalitách, ktoré sú zaujímavé tak z pohľadu letného vyžitia, ako z iného využitia, pri zimných strediskách, pri akvaparkoch a podobne. Dnes môžem povedať, že Vysoké Tatry majú taký záujem, že meter štvorcový apartmánu sa pohybuje niekde na úrovni päť- až šesťtisíc eur za meter štvorcový, čo je historicky najvyššia suma, akú sme mali v týchto lokalitách.“

Lenka Buchláková: „Ešte na záver otázka, ktorú nám kladú diváci, keď sa bavíme o téme realít, či kupovať teraz, alebo ešte vyčkať.“

Ján Palenčár: „Záleží samozrejme na tom, čo klient chce s utŕženými financiami. Určite sa neoplatí v súčasnosti predať byt a tieto peniaze povedzme vložiť do banky na nejaký účet. Vieme, že prežívame obdobie vysokej inflácie, tak tieto peniaze sa znehodnotia. Na druhej strane, pokiaľ klienti majú záujem vymeniť byt, to znamená predať súčasné bývanie, kúpiť si väčší byt, iný byt, určite tá situácia je dnes vhodná, tie ceny nehnuteľností nebudú klesať.“

Lenka Buchláková: „V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“

 

Zdroj: TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Pomery na realitnom trhu menia inflácia a Ukrajinci, situáciu však môžu upokojiť drahšie hypotéky

Keď na prelome rokov 2008 a 2009 prepukla ekonomická kríza, ceny nehnuteľností na ňu nereagovali hneď, ale postupne klesali ďalšie štyri roky. Boli ukážkou „teórie morských vĺn“, ktoré sa na pobrežie dostanú až po dlhšom čase. Súčasný realitný trh sa správa celkom odlišne. Inflácia, zdražovanie stavebných materiálov, prílev utečencov z Ukrajiny. Udalosti a zmeny v posledných týždňoch boli také rozsiahle, rýchle a nárazové, že ich pocítil prakticky okamžite.

Záujem o prenájmy vzrástol

Impulzom pre slovenský realitný trh bola aj prvá vlna koronavírusovej pandémie pred dvoma rokmi. Korona neochromila len Slovensko, obmedzenia, ktoré zaviedli takmer všetky krajiny sveta, skresali mobilitu na minimum a na určitý čas takmer úplne paralyzovali cestovanie. Aj preto stovky bytov, ktoré majitelia prenajímali cez platformu Airbnb, zostali prázdne. Zvlášť v Bratislave to spôsobilo eróziu dlhodobých nájmov, lebo do ponuky sa dostali byty, ktoré predtým slúžili na krátkodobé ubytovanie turistov. Ponuka preto vysoko prevyšovala dopyt a ceny šli nadol. V niektorých prípadoch sa mesačné nájomné znížilo o jednu pätinu. Trh s nájomnými bytmi sa z toho spamätával prakticky až donedávna. Ďalší zásadný impulz prišiel 24. februára, keď ruská armáda napadla Ukrajinu. Vojenská agresia Putinovho režimu dala po pohybu milióny Ukrajincov, ktorí v chvate utekali z krajiny. Utečenecká vlna zasiahla aj Slovensko a vzápätí sa podpísala pod zvýšený záujem o prenájom bytov vo väčších mestách. „Zaznamenali sme zvýšený dopyt od ukrajinských obyvateľov, ktorí potrebujú urgentne vyriešiť svoju otázku bývania,“ uviedol Peter Ondrovič z realitnej kancelárie Lexxus.

Ukrajinci nie sú jediný faktor

Podľa štatistiky Lexxusu bytov na prenájom v hlavnom meste za posledný kvartál výrazne ubudlo. Oproti koncu minulého roka je ich o 30 percent menej, oproti jari 2021 takmer o polovicu menej. Ukrajinci si podľa realitných maklérov prenajímali aj byty, ktoré boli v ponuke dlhší čas, lebo o ne nebol záujem. Neboli však jedným faktorom, ktorý zmenil pomery na trhu. „Zároveň sa objavila situácia, ktorú sme krátkodobo zaregistrovali už pred rokom a bola spojená s predajom investičných nehnuteľností,“ vysvetľuje Ondrovič s tým, že ich majiteľov k tomu dotlačila ekonomická situácia. Realitní makléri hovoria, že záujem Ukrajincov je stále veľký. „Dá sa povedať, že na dennej báze riešime dopyty Ukrajincov. Dovolím si tvrdiť, že práve títo klienti výrazným spôsobom hýbu trhom prenájmov nehnuteľností,“ hovorí riaditeľ košickej Diamond Reality Lukáš Sopko. Pomerne bežnou praxou sa stali aj inzeráty hľadajúce bývanie práve pre ľudí, ktorí utekajú pred ruskou agresiou. „Pre ukrajinskú päťčlennú rodinu hľadáme podnájom. Malo by ísť o útulný, aspoň trojizbový dom v Nitre alebo v okolí Nitry. Táto rodinka hľadá podnájom minimálne na tri mesiace a ich mesačný rozpočet na bývanie je 1200 eur,“ písalo sa v jednom z nich.

Časť kupujúcich je opatrnejšia

Viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Mário Glos hovorí, že väčšina kapacít na nájomnom realitnom trhu je už v súčasnosti obsadená. „Z tohto dôvodu vzrástla cena prenájmov rezidenčných nehnuteľností na predcovidovú úroveň,“ dodáva. Nájomné môže podľa neho v budúcnosti ďalej stúpať. Dôvodom je rast cien energií, inflácia, ale aj zvyšujúce sa úroky na hypotékach. Časť prenajímateľov kupovala svoje investičné nehnuteľnosti na hypotéku a ich splátky by v dôsledku vyšších úrokov mali ísť nahor. Pri predaji bytov sú pomery o čosi komplikovanejšie. Realitní makléri rozlišujú dva typy kupujúcich – jedni kupujú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, druhí ju berú ako investíciu. Kupujúci bytu či domu na vlastné bývanie reagovali na vojnu na Ukrajine výraznejšie. Časť z nich podľa Glosa akoby zamrzla, a tak sa opakoval scenár z prvej vlny pandémie: „Klient sa zľakol, nevedel, čo môže očakávať a svoje nákupné rozhodnutie odložil.“ Vývoj počas prvej vlny pandémie bol taký, že dopyt sa postupne akumuloval a keď opadla prvotná panika, záujemcovia sa vo veľkom vrátili na trh. Bude to teraz rovnaké? „Ťažko predikovať, ale už cítime výraznejší pohyb na realitnom trhu,“ naznačuje Glos. V segmente investičných nákupov panuje odlišná motivácia kupujúci sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou. „Časť klientov sa vyslovene chcela zmysluplne ,zbaviť‘ hotovosti a mala veľký apetít. V trende sú hlavne byty, pôda, ale aj rekreačné nehnuteľnosti u nás i v zahraničí,“ opisuje Glos. Aj konateľ realitnej kancelárie Bosen Real Estate Group Michal Janči eviduje veľký záujem o investičné byty: „Ľudia stále preferujú investíciu do nehnuteľností.“

Hrozí realitná bublina?

Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej nedávnej analýze napísala, že kompozitný index, ktorým hodnotí vývoj cien bývania, sa vo štvrtom kvartáli minulého roka „viditeľne zvýšil a dostal sa do pásma vysokého rizika cenovej korekcie“. V preklade do slovenčiny: analýza NBS naznačuje, že na Slovensku vzniká realitná bublina a ceny nehnuteľností by mohli v budúcnosti klesnúť. Proti tomuto scenáru však stojí viacero faktorov, najmä nedostatok bytov a vysoký dopyt po nich. Podľa štatistík Lexxusu bolo koncom marca v ponuke na rezidenčnom trhu niečo vyše 1560 nových bytov. V medziročnom porovnaní ide o takmer 20-percentný pokles. Podľa Glosa nemusia situáciu na trhu zmeniť ani vyššie úroky na hypotékach: „Na Slovensku dlhodobo chýba niekoľko stotisíc bytov, trh nájomného bývania prakticky neexistuje a pre našinca je stále výhodnejšie nehnuteľnosť si kúpiť, ako si ju dlhodobo prenajímať.“ Na druhej strane, kombinácia drahších hypoték, inflácie a dôsledkov vojny na Ukrajine môže slovenský realitný trh upokojiť. „Aj v tomto roku dôjde k zvýšeniu cien nehnuteľností, aj keď predpokladám, že nie až do takej miery, ako to bolo za posledné tri roky,“ uzatvára Sopko. Tomáš Vašuta

 

Zdroj: Sme; Téma

Autor: Tomáš Vašuta

Bratislava, Slovensko: „Nešťastné“ apartmány a parkovanie

Ján Mečiar, moderátor: „Máte byt v Bratislave, ste v ňom prihlásený na trvalý pobyt, chcete si vybaviť rezidenčnú parkovaciu kartu a úrad vám to zamietne s odôvodnením, že váš byt nie je byt, ale len apartmán a teda nemáte nárok.“

Lucia Barmošová, moderátorka: „V podstate o tom rozhodol územný plán, ktorý určil počet bytov, ktoré môžu užívať status bytu. Slovensko má problém s nedostatkom bytov a tak developeri stavajú aj apartmány. Pre ne však už nie je dostatok parkovacích miest.“

Anton Adamčík, redaktor: „Možnože aj vy patríte k tým, ktorí si za výhodných podmienok kúpili byt z kategórie apartmánov a až neskôr narazili na množstvo problémov s tým spojených, napríklad s parkovaním.

Branislav, obyvateľ MČ Bratislava – Ružinov: „Ja tu trvalý pobyt nahlásený a riadne zaevidovaný mám, tak čiže vlastním vozidlo, tak som si v predstihu chcel vybavovať rezidentskú parkovaciu kartu a tak som si online vypísal žiadosť s tým, že táto moja žiadosť bola zamietnutá kvôli tomu, že vlastne môj byt je klasifikovaný ako apartmán. Platím tu dane, prispievam do rozpočtu, takže nevidím dôvod, prečo by mi táto karta nemala byť vydaná.“

Anton Adamčík: „Na jeho námietku dostal všeobecnú odpoveď, že postupovali podľa platného VZNka, ktoré vydanie karty neumožňuje.“

Dagmar Schmucková, hovorkyňa bratislavského magistrátu: „Musí mať jednoducho trvalý pobyt viazaných na byt v danej zóne.“

Anton Adamčík: „Trvalý pobyt získal bez problémov a s apartmánom neboli žiadne prekážky.“

Tatiana Tóthová, hovorkyňa MČ Bratislava – Ružinov: „Ľudia, ktorí bývajú v apartmánoch, tam môžu mať aj trvalý pobyt. Jedinou podmienkou je, aby mali v poznámke na liste vlastníctva doslova uvedené, že je to apartmán.“

Anton Adamčík: „Na získanie parkovacej karty teda trvalý pobyt nestačí.“

Dagmar Schmucková: „Základom je, že parkovacie karty sú vydávané na byty a apartmány nie sú bytové priestory, neboli budované za tým účelom, aby slúžili na celoročné bývanie.“

Anton Adamčík: „Isto si kladiete otázky, ako to súvisí s parkovaním, prečo sa potom vydáva trvalý pobyt a prečo sa vôbec apartmány stavajú.“

Dagmar Schmucková: „Apartmány generujú iné nároky na parkovacie miesta ako bytové domy.“

Anton Adamčík: „Skrátka čím viac bytov v lokalite, tým menej parkovacích miest sa ujde tamojším obyvateľom. Preto územný plán určuje počet bytov, ktoré je možné tam postaviť. Obmedzený počet zároveň garantuje obyvateľom, že budú mať kde zaparkovať. A prečo sa aj napriek tomu stavajú apartmány?“

Dagmar Schmucková: „To súvisí aj s istou praxou developerov, ktorí v niektorých prípadoch budovali apartmány ako takzvaný prezlečené byty.“

Anton Adamčík: „Parkovacia politika, ale aj limity na počet novopostavených bytov v danej lokalite sú v konflikte s dlhotrvajúcim nedostatkom bývania na Slovensku.“

Ľubomír Kardoš, predseda dozornej rady NARKS: „Developeri, ja si myslím, že je to v prospech občanov si zvykli, kolaudovali tie priestory ako apartmánové byty.“

Anton Adamčík: „Štátu sa nedarí už desaťročia stavať dostatok bytov a tak sa developeri prirodzene snažia dopyt uspokojiť aj stavaním apartmánov. Na druhej strane to prináša ich majiteľom viacero problémov.“

Ľubomír Kardoš: „Banky to nerady zakladali ako záložný veriteľ a poskytovali hypotekárne úvery na nebytové priestory, lebo apartmán je nebytový priestor.“

Anton Adamčík: „Anton Adamčík, televízia JOJ.“

 

 

Zdroj: TV JOJ; Noviny TV JOJ

Autor: Anton Adamčík / Ján Mečiar; Lucia Barmošová

Realitky: S príspevkami na nájmy sa nešpekuluje

Odídencov z Ukrajiny na Slovensku stále pribúda. Nikto si netrúfne odhadnúť, ako dlho bude invázia Rusov v ich krajine trvať. Veľa Ukrajincov má zničené domovy, a tak si zháňa aj dlhodobé ubytovanie. Slovenské hotely im túto možnosť veľakrát nevedia poskytnúť, keďže im nedokážu dodať základné vybavenie do domácností ako napríklad kuchynku so zariadením. Mnoho Ukrajincov tak zháňa podnájmy. Štát navyše vyšiel v ústrety ľuďom, ktorí by chceli prichýliť odídencov. Preto schválil príspevok na ubytovanie. Ten vyplácajú samosprávy z prostriedkov ministerstva vnútra. Jeho výška závisí od veku ubytovaných osôb. Za jednu noc ubytovania odídenca, ktorý dovŕšil vek 15 rokov, dostane majiteľ nehnuteľnosti sedem eur. Ak osoba tento vek nedovŕšila, tak štát na ňu pošle polovičnú sumu za jednu noc. V prepočte na mesiac na jednu osobu staršiu ako 15 rokov to vychádza približne 200 eur. V praxi tak príspevok často prevyšuje komerčnú cenu nájmu. Ak napríklad v trojiizbovom byte majiteľ ubytuje tri matky a tri deti, mesačný príspevok, ktorý príde majiteľovi na účet, je vo výške približne 900 eur. Napríklad na východnom Slovensku v Prešove sa nájmy trojizbových bytov pohybujú priemerne 570 eur za mesiac. Čo znamená, že by majiteľ vedel v konečnom výsledku na tom zarobiť vyše 300 eur. Ak by teda prenajímateľ uprednostnil Ukrajincov pred Slovákmi, dokázal by si privyrobiť.

Prenajímatelia nie sú špekulanti

Na možný problém dokonca upozornila aj prezidentka Zuzana Čaputová, a to ešte pred zavedením príspevkov. Realitní experti však tvrdia, že v praxi prenajímatelia príspevky nevyužívajú a neuprednostňujú Ukrajincov pred Slovákmi. „Samozrejme, špekulanti sa nájdu v každej sfére. Hlavne, ak sa to týka peňazí. Na druhej strane, ak človek nedokázal prenajať svoj byt a prenájmom pomohol ľuďom v núdzi, tak je to také spojenie príjemného s užitočným. V takomto prípade je to podľa môjho názoru v poriadku, pretože štát určil, akú výšku za osobu dá prenajímateľovi. Tým pádom to nebolo špekulantstvo z jeho strany,” uviedol Tomáš Kuba, realitný špecialista zo spoločnosti Riesimebyvanie. sk. Ani Gustáv Turanský z realitnej kancelárie Bývanie s nami nespozoroval, že by ľudia špekulovali s uvedenými príspevkami. „Časť prenajímateľov ani nechce Ukrajincom prenajímať svoje nehnuteľnosti a časti to vôbec neprekáža,” uviedol. Prenajímatelia sa sami rozhodujú, či svoju nehnuteľnosť ponúknu Ukrajincom, alebo nie. Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) hovorí, že dôležitý je hlavne výsledok, a to pomoc ľuďom v núdzi, nie to, či ide majiteľovi o solidárnosť, alebo finančnú motiváciu. „Dôležité je najmä to, aby poskytnuté ubytovanie bolo vhodné, spĺňalo štátom definované hygienické štandardy a podmienky,” dodala Jakabíková. Viceprezident NARKS Marián Paták hovorí, že nájomný vzťah je založený na obchodnom princípe. Keďže prijatý zákon nerozlišuje lokalitu v rámci Slovenska, rozdiely v cene nájmu sa prejavujú inak v každom meste. „Všeobecne platí, že čím väčšie mesto (Bratislava a krajské mestá), tým sú nájmy vyššie ako v menších mestách. Samozrejme, existujú anomálie a väčšinou sú spôsobené dopytom v konkrétnej lokalite,” tvrdí Paták.

Majitelia nechcú riskovať

Prenajímateľ môže dostať od štátu viac peňazí v podobe príspevku na ubytovanie ako od terajšieho nájomcu, no mal by si spočítať, či sa mu to oplatí z dlhodobého hľadiska. Stojí tak pred otázkou, či vyhodí svojich stálych a zodpovedných nájomcov pre pár eur navyše. Musí počítať aj s tým, že odídenci si o pár mesiacov zoberú svoje kufre a vrátia sa späť do svojej krajiny. Pre nájomcu, ale aj prenajímateľa je veľmi dôležité, aby mali nájomný vzťah uzatvorený riadnou nájomnou zmluvou, kde musia byť dohodnuté podmienky ukončenia alebo predĺženia nájomného vzťahu. Tvrdí to aj viceprezident NARKS Paták. „V zmysle týchto podmienok sa či už nájomca, alebo prenajímateľ môže rozhodnúť v danom čase, či vzťah ukončí, alebo si dohodnú predĺženie za nových podmienok. V rozhodovaní určite zaváži aj fakt, že nájomca bol v nehnuteľnosti dlhší čas, platil riadne a včas svoje záväzky. Tieto isté práva vyplývajú aj nájomcovi, ktorý takisto môže ukončiť vzťah v zmysle zmluvy,” uviedol. Podľa názoru Kubu je menej pravdepodobné, že by majitelia vyhadzovali svojich nájomcov. „Ak tam má ľudí, ktorí tam budú dlhodobo oproti krátkodobému zisku, tak si myslím, že každý by bral skôr tento variant zostať pri dlhodobom nájomcovi,” tvrdí Kuba. Priznáva však, že ľudia sú rôzni, takže by sa asi našiel aj nejaký ojedinelý prípad.

V Bratislave sa to neoplatí

Ak by niekomu napadlo skombinovať poberanie nájmu spolu s príspevkom na ubytovanie pre odídencov, zákon mu to neumožňuje. Čiže ako tvrdí Paták, prenajímateľ sa rozhoduje, či sa mu viac oplatí komerčný nájom, alebo žiadať o zaplatenie nájmu formou príspevku. V Bratislave je podľa Turanského veľká ponuka prenájmov. V Bratislave pri súčasnej cene nájomného a výške dotácie by sa pravdepodobne finančne neoplatilo nasťahovať si odídencov z Ukrajiny. „Neviem, či by sa oplatil tento dotovaný typ nájomného. Pretože si treba spočítať aj rastúce ceny energií pri väčšom počte ubytovaných a tiež opotrebovanie zariadenia,” hovorí pre Pravdu Jozef Prozbík, analytik spoločnosti Bencont Investments. Kde sa teda najlepšie oplatí ubytovať odídenca z Ukrajiny? „Viac sa oplatí ubytovať utečenca vo viacizbových bytoch, kde je možné ubytovať viac ľudí. Tým pádom celková suma príspevku na osobu je vyššia, a tak môže byť vyššia ako komerčné nájomné. Naopak, ak sa bavíme o 1– alebo 2–izbových bytoch, podpora zväčša nepokrýva trhové nájomné, a teda je suma nižšia,“ hovorí Paták.

 

Zdroj: Pravda; Ekonomika

Autor: Dominika Čilíkov

Hrozí realitná bublina? Inflácia a Ukrajinci menia pomery na trhu

Aj drahšie hypotéky môžu realitný trh upokojiť.

Keď na prelome rokov 2008-2009 prepukla ekonomická kríza, ceny nehnuteľností na ňu nereagovali hneď, ale postupne klesali ďalšie štyri roky. Boli ukážkou „teórie morských vĺn“, ktoré sa na pobrežie dostanú až po dlhšom čase.

Súčasný realitný trh sa správa celkom odlišne. Inflácia, zdražovanie stavebných materiálov, prílev utečencov z Ukrajiny. Udalosti a zmeny v posledných týždňoch boli také rozsiahle, rýchle a nárazové, že ich pocítil prakticky okamžite.

Impulzom pre slovenský realitný trh bola aj prvá vlna koronavírusovej pandémie pred dvoma rokmi. Korona neochromila len Slovensko, obmedzenia, ktoré zaviedli takmer všetky krajiny sveta, skresali mobilitu na minimum a na určitý čas takmer úplne paralyzovali cestovanie.

Aj preto stovky bytov, ktoré majitelia prenajímali cez platformu Airbnb, zostali prázdne. Zvlášť v Bratislave to spôsobilo eróziu dlhodobých nájmov, lebo do ponuky sa dostali byty, ktoré predtým slúžili na krátkodobé ubytovanie turistov.

Ponuka preto vysoko prevyšovala dopyt a ceny šli nadol. V niektorých prípadoch sa mesačné nájomné znížilo o jednu pätinu. Trh s nájomnými bytmi sa z toho spamätával prakticky až donedávna.

Ďalší zásadný impulz prišiel 24. februára, keď ruská armáda napadla Ukrajinu. Vojenská agresia Putinovho režimu dala po pohybu milióny Ukrajincov, ktorí v chvate utekali z krajiny.

Utečenecká vlna zasiahla aj Slovensko a vzápätí sa podpísala pod zvýšený záujem o prenájom bytov vo väčších mestách.

„Zaznamenali sme zvýšený dopyt od ukrajinských obyvateľov, ktorí potrebujú urgentne vyriešiť svoju otázku bývania,“ uviedol pre INDEX Peter Ondrovič z realitnej kancelárie Lexxus.

Ukrajinci nie sú jediný faktor

Podľa štatistiky Lexxusu bytov na prenájom v hlavnom meste za posledný kvartál výrazne ubudlo. Oproti koncu minulého roka je ich o 30 percent menej, oproti jari 2021 takmer o polovicu menej.

Ukrajinci si podľa realitných maklérov prenajímali aj byty, ktoré boli v ponuke dlhší čas, lebo o ne nebol záujem. Neboli však jedným faktorom, ktorý zmenil pomery na trhu.

„Zároveň sa objavila situácia, ktorú sme krátkodobo zaregistrovali už pred rokom a bola spojená s predajom investičných nehnuteľností,“ vysvetľuje Ondrovič s tým, že ich majiteľov k tomu dotlačila ekonomická situácia.

Realitní makléri hovoria, že záujem Ukrajincov je stále veľký. „Dá sa povedať, že na dennej báze riešime dopyty Ukrajincov. Dovolím si tvrdiť, že práve títo klienti výrazným spôsobom hýbu trhom prenájmov nehnuteľností,“ hovorí pre INDEX riaditeľ košickej Diamond Reality Lukáš Sopko.

Pomerne bežnou praxou sa stali aj inzeráty hľadajúce bývanie práve pre ľudí, ktorí utekajú pred ruskou agresiou.

„Pre ukrajinskú päťčlennú rodinu hľadáme podnájom. Malo by ísť o útulný, aspoň trojizbový dom v Nitre alebo v okolí Nitry. Táto rodinka hľadá podnájom minimálne na tri mesiace a ich mesačný rozpočet na bývanie je 1200 eur,“ píše sa v jednom z nich.

Jeden z inzerátov hľadajúcich nehnuteľnosť pre Ukrajincov. Časť kupujúcich je opatrnejšia

Člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Mário Glos hovorí, že väčšina kapacít na nájomnom realitnom trhu je už v súčasnosti obsadená.

„Z tohto dôvodu vzrástla cena prenájmov rezidenčných nehnuteľností na predcovidovú úroveň,“ dodáva.

Nájomné môže podľa neho v budúcnosti ďalej stúpať. Dôvodom je rast cien energií, inflácia, ale aj zvyšujúce sa úroky na hypotékach. Časť prenajímateľov kupovala svoje investičné nehnuteľnosti na hypotéku a ich splátky by v dôsledku vyšších úrokov mali ísť nahor.

Pri predaji bytov sú pomery o čosi komplikovanejšie. Realitní makléri rozlišujú dva typy kupujúcich – jedni kupujú nehnuteľnosť na vlastné bývanie, druhí ju berú ako investíciu.

Kupujúci bytu či domu na vlastné bývanie reagovali na vojnu na Ukrajine výraznejšie. Časť z nich podľa Glosa akoby zamrzla, a tak sa opakoval scenár z prvej vlny pandémie: „Klient sa zľakol, nevedel, čo môže očakávať a svoje nákupné rozhodnutie odložil.“

Vývoj počas prvej vlny pandémie bol taký, že dopyt sa postupne akumuloval a keď opadla prvotná panika, záujemcovia sa vo veľkom vrátili na trh. Bude to teraz rovnaké? „Ťažko predikovať, ale už cítime výraznejší pohyb na realitnom trhu,“ naznačuje Glos.

V segmente investičných nákupoch panuje odlišná motivácia – kupujúci sa snažia ochrániť svoje úspory pred infláciou.

„Časť klientov sa vyslovene chcela zmysluplne ,zbaviť‘ hotovosti a mala veľký apetít. V trende sú hlavne byty, pôda, ale aj rekreačné nehnuteľnosti u nás i v zahraničí,“ opisuje Glos.

Aj konateľ realitnej kancelárie Bosen Real Estate Group Michal Janči eviduje veľký záujem o investičné byty: „Ľudia stále preferujú investíciu do nehnuteľností.“

Hrozí realitná bublina?

Národná banka Slovenska (NBS) vo svojej nedávnej analýze napísala, že kompozitný index, ktorým hodnotí vývoj cien bývania, sa vo štvrtom kvartáli minulého roka „viditeľne zvýšil a dostal sa do pásma vysokého rizika cenovej korekcie“.

V preklade do slovenčiny: analýza NBS naznačuje, že na Slovensku vzniká realitná bublina a ceny nehnuteľností by mohli v budúcnosti klesnúť.

Proti tomuto scenáru však stojí viacero faktorov, najmä nedostatok bytov a vysoký dopyt po nich.

Podľa štatistík Lexxusu bolo koncom marca v ponuke na rezidenčnom trhu niečo vyše 1560 nových bytov. V medziročnom porovnaní ide o takmer 20-percentný pokles.

Podľa Glosa nemusia situáciu na trhu zmeniť ani vyššie úroky na hypotékach: „Na Slovensku dlhodobo chýba niekoľko stotisíc bytov, trh nájomného bývania prakticky neexistuje a pre našinca je stále výhodnejšie nehnuteľnosť si kúpiť, ako si ju dlhodobo prenajímať.“

Na druhej strane, kombinácia drahších hypoték, inflácie a dôsledkov vojny na Ukrajine môže slovenský realitný trh upokojiť.

„Aj v tomto roku dôjde k zvýšeniu cien nehnuteľností, aj keď predpokladám, že nie až do takej miery, ako to bolo za posledné tri roky,“ uzatvára Sopko.

 

Zdroj: index.sme.sk

Autor: Tomáš Vašuta

Slovákov túžiacich po chate neodradili ani rastúce ceny

Množstvo ľudí si uvedomilo výhody práce z domu, ktorú môžu vykonávať aj z vidieckej usadlosti či rekreačnej chaty

Katarína Komárová

Hoci dopyt už nie je taký vysoký ako počas druhej vlny pandémie, Slováci stále túžia po chatách a chalupách viac ako v minulosti. Tvrdí to Mário Glos z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ich ceny neklesajú, práve naopak.

Nasledujú rastúci trend rezidenčných nehnuteľností. „Nedá sa povedať, že by stúpli výlučne pre pandémiu, skôr to bola kombinácia viacerých faktorov. Obdobie rastu cien nastalo až po vypredaní časti ponuky na trhu,“ priblížil situáciu M. Glos.

Realitný maklér Peter Kontúr z realitnej kancelárie Riešime bývanie tvrdí, že ľudia si uvedomili, aké benefity prináša vlastná rekreačná nehnuteľnosť. Preto je dopyt po tomto type realít i v súčasnosti relatívne vysoký. „Množstvo ľudí si uvedomilo výhody práce z domu, ktorú môžu vykonávať aj z vidieckej usadlosti či rekreačnej chaty,“ dodal P. Kontúr.

Vývoj cien na trhu

Z dát realitnej kancelárie Riešime bývanie vyplýva, že ceny rekreačných nehnuteľností do značnej miery kopírovali vývoj cien na rezidenčnom trhu. Rast ich cien sa vlani pohyboval na úrovni 15 až 20 percent.

Dopyt sa nespomaľuje ani po tom, čo výrazne zdraželi pohonné látky. Ako informoval Filip Žoldák, partner realitnej kancelárie Herrys, ktorá v tomto období začala predávať rezidencie v Tatranskej Lomnici, každý týždeň evidujú desiatky dopytov. „Ponuka je slabá najmä v najlepších lokalitách, do ktorých nepotrebujete dochádzať autom. To spôsobilo neobvyklý rast cien aj v ‚druhoúrovňových‘ lokalitách na úroveň štyritisíc eur za štvorcový meter. Za prémiové lokality môže byť cena i dvojnásobná,“ podotkol F. Žoldák.

Podľa člena predsedníctva realitnej asociácie Tomáša Púčeka zostáva rozhodujúcim faktorom atraktivita lokality pred vzdialenosťou. „Klient hľadajúci rekreačnú nehnuteľnosť je solventný klient. Má vyriešené svoje bývanie, väčšinou má aj investičný byt a nákup rekreačnej nehnuteľnosti je okrem investície nákup pre radosť,“ priblížil a dodal, že neočakáva zásah cien pohonných látok to tohto segmentu.

Vychytené lokality

M. Glos hovorí, že obľúbené sú najmä lokality s dobrou vybavenosťou na rekreačné účely, s atrakciami či lyžiarskymi vlekmi. Najprémiovejšie oblasti sú Vysoké a Nízke Tatry, respektíve Liptov. Klienti majú záujem aj o lokality na chalupárčenie, ktoré sú v dobrej dostupnosti od Bratislavy, napríklad na Záhorí, a rekreačné nehnuteľnosti v aglomerácii krajských miest. „Vzhľadom na cenovú dostupnosť sa kupujúci začali obzerať aj po lokalitách, ktoré nepatrili na vrchol rebríčka, ale majú stále čo ponúknuť alebo sú v blízkosti mesta, v ktorom žijú,“ dodal P. Kontúr.

Lákajú aj Čechov

Slováci si radi zájdu i k českým susedom. Práve Česká republika je vyhľadávanou destináciou chalupárov. „Funguje to však aj opačne, napríklad na Kysuciach vlastnia množstvo rekreačných nehnuteľností práve českí občania,“ dodal M. Glos.

Okrem toho, že ľudia objavili čaro práce z príjemného prostredia v prírode, mnohým vlastníctvo rekreačnej nehnuteľnosti otvorilo dvere k prenájmu v čase, keď ju nevyužívajú. Majiteľ realitnej kancelárie All 4 Life Martin Haring priblížil, že počas pandémie stúpol dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach v lokalite Piešťany o viac ako 40 percent. Postupne sa situácia upokojila a v súčasnosti je o 20 percent vyšší oproti obdobiu pred pandémiou.

—-

Klient hľadajúci rekreačnú nehnuteľnosť je solventný klient

 

Zdroj: Trend; Téma

Autor: Katarína Komárová

Realitná bublina

Jaroslav Zápala, moderátor: „Kúpiť byt teraz, alebo ešte počkať? Po tom, ako Národná banka Slovenska začala hovoriť o nafukovaní cenovej bubliny, mnohí spozorneli.

Mária Chreneková Pietrová, moderátorka: „Do situácie s bývaním navyše zasahuje aj vojna na Ukrajine a utečenecká kríza.“

Oto Váhovský, redaktor: „Ceny nehnuteľností u nás v posledných rokoch rástli pomerne rýchlo, výrazne prekračovali rast platov či nájmov.“

Roman Vrbovský, analytik NBS: „Ten trend nemôže takto pokračovať donekonečna. Tým pádom, čím dlhšie pokračuje, tým väčšia je pravdepodobnosť, že nastane cenová korekcia.“

Oto Váhovský: „V poslednom kvartáli vlaňajška prekročil medziročný rast cien nehnuteľností dokonca 22 %. Na Slovensku je pomerne veľká skupina ľudí, ktorá kúpou bytu zhodnocuje svoje úspory. Ďalší vývoj cien bytov sa tak podľa odborníkov odhaduje ťažko.“

Martin Lazík, Národná asociácia realitných kancelárií: „Buď budú stagnovať, alebo budú z dlhodobého hľadiska mierne rásť a je to aj vlastne podporované aj súčasnou mierou inflácie a všetkými tými makroekonomickými prognózami, ktoré máme pred sebou a ktoré vplývajú na kupujúcich práve tak, že napriek vysokým cenám chcú kupovať.

Roman Vrbovský: „Práve v tom, ako sa budú rozhodovať domácnosti, o tom, či budú kupovať, alebo nakupovať, tkvie jeden z hlavných dôvodov, o ktoré opierame túto našu hypotézu o tom, že by ceny nehnuteľností mohli aj klesnúť.

Oto Váhovský: „Podľa šéfa asociácie realitných kancelárií, ale nemožno predpovedať skokový pokles cien nehnuteľností.“

Martin Lazík: „Môžeme skôr predikovať to, že príde k určitej stagnácii, alebo teda malo prísť k stagnácii cien nehnuteľností, pretože naozaj to rýchle tempo rastu už nie je dnes dostatočne podporované aj rastom miezd.“

Roman Vrbovský: „Určite by som ale neočakával výrazný prepad cien nehnuteľností a toto považujem za hlavný rozdiel oproti roku 2008.“

Oto Váhovský: „Bankový sektor navyše predpokladá, že kúpa nehnuteľnosti je veľká vec, ku ktorej sa ľudia nerozhodnú v čase akejkoľvek neistoty na trhu. Odborníci či realitní makléri opakujú, že napriek odhadom Národnej banky Slovenska budú ceny bytov naďalej rásť, dopyt totiž stále prevažuje ponuku, no a aj na trhu nehnuteľností je stále menej dostupných bývaní, pomalá je aj výstavba. Oto Váhovský, televízia Markíza.“

 

Zdroj: TV Markíza; Televízne noviny

Autor: Oto Váhovský / Jaroslav Zápala; Mária Chreneková Pietrová