Archív kategorií: Media monitoring

Zákon o bytoch – Domová schôdza sa už zvoláva ľahšie

ZÁKON O BYTOCH

Zrušenie čakacej hodinky na domových schôdzach, ale aj nové povinnosti správcov a spoločenstiev vlastníkov bytov. Zmeny zavedené novelou zákona o bytoch platné od novembra už mnohé situácie v praxi zjednodušili. Ich plusy a mínusy vysvetľuje Marek Perdík, predseda Združenia pre lepšiu správu bytových domov.

Zuzana Dzvoníková a Táňa Rundesová

 

  1. DEFINOVALI SA NOVÉ POJMY

Nové pojmy sa zaviedli v súvislosti s developerskou výstavbou, ide o pojmy garážové stojisko a skladové priestory. Garážové stojisko je po novom plošne vymedzená časť garáže v dome určená na parkovanie. Nejde o samostatný nebytový priestor, ale o priestor, s ktorým je spojené výhradne užívacie právo. Spoluvlastník domovej garáže má právo užívať ho výhradne pre svoje potreby. Spravidla ide o “hromadné garáže” so stojiskami vyznačenými vodorovným značením. Do katastra nehnuteľností sa garážové stojisko značí len poznámkou. Skladový priestor je zasa časť nebytového priestoru v dome a je určený na skladovanie. Zároveň je fyzicky oddelený od ostatných častí tohto priestoru.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

V praxi sa tu rieši najmä otázka novostavieb, v ktorých sú “hromadné garáže” v spodnej časti domu. Garážové stojisko spoluvlastnia všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Pozor, nemôže byť predmetom nájmu a nie je možné ho samostatne previesť bez súčasného prevodu bytu.

 

  1. PLATÍ SCHÔDZA AJ ZHROMAŽDENIE

Rozhodnutia vlastníkov bytov sa po novom prijímajú buď na schôdzi vlastníkov, alebo aj písomným hlasovaním. Na to, aby vlastníci urobili určité rozhodnutie, už nie je nevyhnutné zvolať výhradne schôdzu, ale za rovnocenné sa považuje aj zhromaždenie.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Hlasovania na schôdzi a na zhromaždení sa zrovnoprávnili. Na jednu úroveň sa taktiež dostalo priame hlasovanie (pri osobnej účasti) a písomné hlasovanie. Vítame aj to, že do ucelenej podoby a na jedno miesto v zákone sa zhrnul systém hlasovania vlastníkov. Kým po starom, teda pred novembrom 2018, boli konkrétne kvóra hlasujúcich – potrebné na to, aby sa dosiahlo rozhodnutie – roztrúsené v jednotlivých ustanoveniach po celom bytovom zákone, od novembra 2018 sa kvóra zjednotili do prehľadnej ucelenej úpravy.

 

  1. ODSTRÁNIL SA INŠTITÚT UZNÁŠANIASCHOPNOSTI

Po starom zákon určoval, že schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov. Prijímať akékoľvek tozhodnutia tak bolo možné len pod podmienkou dosiahnutia uznášaniaschopnosti schôdze, čo si vyžadovalo automatickú účasť aspoň dvoch tretín všetkých vlastníkov. Po novom sa podmienka uznášaniaschopnosti odstránila – ak sú na programe schôdze otázky, na ktoré treba dosiahnuť rozličné kvóra, je možné o konkrétnej otázke rozhodovať hneď po otvorení schôdze, ak je nevyhnutné kvórum vlastníkov prítomné na schôdzi.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Predstava o dosiahnutí dvojtretinovej účasti bola v minulosti skôr utópiou. Je škoda, že sa vlastníci o dianie v dome nezaujímajú a o svojom majetku nechávajú rozhodovať iných.

 

  1. ZMIZLA TAKZVANÁ ČAKACIA HODINKA

Odstránenie “čakacej hodinky” priamo nadväzuje na zrušenie uznášaniaschopnosti. Po starom platilo, že na prijatie rozhodnutia na schôdzi bol potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Ak však schôdza nebola ani hodinu po začatí schôdze uznášaniaschopná, stačila na prijatie rozhodnutia už len nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Novelou sa inštitút “čakacej hodinky” vypustil a o bežných otázkach, pri ktorých sa nevyžaduje dosahovanie špeciálneho kvóra, je možné rozhodovať hneď.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zavedením “čakacej hodinky” sa v minulosti sledovalo len reálne uplynutie jednej hodiny od otvorenia schôdze, aby sa mohlo rozhodovať o tom-ktorom bode. V skutočnosti sa však stávalo, že po hodine bol na schôdzi taký stav, že prišli možno traja vlastníci, no odišli deviati. Novela to však vyriešila.

 

  1. SCHÔDZA SA MUSÍ KONAŤ DO 15 DNÍ

Ak správca alebo rada spoločenstva dostane od jednej štvrtiny vlastníkov žiadosť o zvolanie schôdze či vyhlásenie hlasovania, musia vlastníkom vyhovieť do 15 dní. Ak tak neurobia, vlastníci môžu zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie sami. Toto však v minulosti nebolo možné. Bežne sa opakovali situácie, že zo strany správcu alebo rady vznikali prieťahy, najmä pre ich nedostatočnú ochotu naplniť vôľu vlastníkov.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

V praxi sa stávalo, že termín schôdze určil správca alebo rada spoločenstva aj o šesť mesiacov. Tieto prieťahy často viedli k predlžovaniu či odsúvaniu naplnenia vôle vlastníkov, ktorí sa domáhali práva rozhodovať o svojom majetku. Dnes platí, že schôdza sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov alebo od predsedu spoločenstva.

 

  1. ZVOLAŤ HLASOVANIE MÔŽU AJ VLASTNÍCI

Zvolávať schôdzu vlastníkov či vyhlasovať písomné hlasovanie môže buď správca, alebo rada spoločenstva. Obyčajne je to podľa toho, či sú schôdza alebo hlasovenie potrebné. Najmenej sa vyhlasujú raz za rok alebo keď o ne požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne predseda. Už jedna štvrtina vlastníkov tak môže určiť predmet hlasovania. Najskôr však oň musia požiadať buď správcu, alebo radu spoločenstva – ak to tie neurobia do 15 dní od doručenia žiadosti, štvrtina vlastníkov môže zvolať schôdzu či vyhlásiť písomné hlasovanie sama.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Pred touto zmenou museli vlastníci so schôdzou či s hlasovaním čakať na podnet od správcu alebo rady spoločenstva. Teraz nemusia – na vyhlásenie písomného hlasovania či zvolanie schôdze stačí štvrtina vlastníkov.

 

  1. NEDOPLATKY VYSTRIEDALI POTVRDENIA

Po starom existovalo vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov o tom, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na službách spojených s užívaním bytu. Vyhlásenie o nedoplatkoch nahradilo potvrdenie súvisiace s bytom. Zmena je v tom, že obsah potvrdenia sa zmenil na pozitívne konštatovanie: úrad už neakceptuje fakt, že vlastník nemá nedoplatky, ale po novom akceptuje to, že vlastník má potvrdenie o tom, že na byt sa neviažu nedoplatky. Inštitút potvrdenia má za úlohu chrániť “slabšiu” stranu zmluvného vzťahu pri prevode bytu, teda najčastejšie osobu, ktorá byt získa a nemusí si byť vedomá, ako užíval byt jeho predošlý vlastník.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Je správne, ak správca vydá potvrdenie na byt, nie na aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti. Problémom však môže byť, že okresný úrad, kde sa potvrdenie predkladá, neskúma legitímnosť správcu alebo predsedu spoločenstva. Neurčuje sa ani, z akého dátumu má byť potvrdenie. Nepochopiteľné je aj to, že má byť povinnou prílohou zmluvy o prevode a netýka sa prechodu vlastníckeho práva, napríklad pri prechode na dobrovoľnej dražbe.

  1. ZAVIEDLO SA ČASOVÉ KRITÉRIUM

Od novembra 2018 platí, že ak sú v dome vchody rozdelené medzi viacerých správcov, takáto správa nie je možná, pretože jeden bytový dom ako celok môže mať len jedného správcu – zaviedlo sa kritérium, že platí tá zmluva, ktorá sa uzatvorila skôr. Existuje však aj hybridná forma správy na základe mandátnej zmluvy. Uzatvára sa tak, že sa mandátnou zmluvou mandatár (správca bytového domu) zaväzuje, že pre mandanta (spoločenstvo vlastníkov) na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť, pričom mandant sa zaväzuje mu za to zaplatiť.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Hoci medzi mandantom (spoločenstvom vlastníkov) a mandatárom (správcom) ide o obchodný vzťah, problémom je chýbajúca regulácia vzťahu pri výkone správy bytových domov. Ak sa totiž mandátnou zmluvou prenesie väčšia časť správy na mandatára, ide v právnom zmysle o “skrytú” zmluvu o výkone správy, ktorá je neplatná. Potvrdil to aj rozsudok vynesený v takomto prípade Krajským súdom v Nitre v júni 2014.

  1. ZJEDNOTENIE LEHOTY NA SEDEM DNÍ

Zákon presne definoval, koľko dní pred termínom bolo treba oznámiť zvolanie schôdze alebo písomného hlasovania a koľko dní po termíne sa musela zverejniť zápisnica zo schôdze či z písomného hlasovania. Tieto lehoty však boli vo všetkých prípadoch odlišné. Po novom sa všetky zjednotili na sedem dní.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zmena spočívajúca v zjednotení lehoty oznámiť konanie schôdze alebo termín písomného hlasovania na sedem dní vopred spolu s lehotou na zverejnenie zápisnice na sedem dní od konania zjednodušila a sprehľadnila celú záležitosť okolo termínov.

 

  1. VLASTNÝ SPÔSOB DORUČOVANIA

Oznámenie o schôdzi alebo písomnom hlasovaní by malo byť každému vlastníkovi doručené v listinnej podobe. Toto však nie je možné zrealizovať bez súčinnosti s adresátom, preto sa určil spôsob doručenia. Bytový zákon umožňuje vlastníkom zvoliť si v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve aj iný spôsob doručovania než formou listu. Napríklad prostredníctvom e-mailových správ, SMS alebo vyvesením na domovej nástenke. Je však nutné, aby elektronické doručenie smerovalo na adresu oznámenú a potvrdenú vlastníkom. To, že elektronická adresa patrí naozaj dotknutému vlastníkovi, musí byť preukázateľné.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Dôvodová správa k novele bytového zákona uvádza, že vlastníci by si mali v zmluve dohodnúť taký spôsob doručovania oznámení, aby ich dostal každý z nich.

 

  1. POVERENÁ OSOBA

Od novembra 2018 podpisuje zmluvu o výkone správy, zmluvu o spoločentve, ako aj ďalšie zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi, osoba, ktorú tým poveria samotní vlastníci. Ide o nový inštitút a rozhoduje o ňom nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Ide o výrazné zjednodušenie praxe, pretože všetky zmluvy, o ktorých vlastníci rozhodli, bude za nich podpisovať vždy len jedna poverená osoba. Nie je nutný podpis všetkých vlastníkov.

 

  1. ZNENIE ZMLUVY O SPOLOČENSTVE

Po novom musí predseda spoločenstva vlastníkov bytov a správca bytového domu doručiť celé znenie zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Je nutné, aby mal platné znenie zmluvy k dispozícii každý vlastník. Len tak totiž môžu všetci poznať jej obsah a prípadné zmeny.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Touto novelou sa bral ohľad najmä na tých, ktorí sa z nejakého dôvodu nemohli zúčastniť na hlasovaní. Doručovať aktuálnu zmluvu v dome, ktorý má viac ako 100 bytov, každému vlastníkovi nie je jednoduché. Zmluva môže mať niekedy aj vyše 20 strán. Preto odporúčame zvoliť si v zmluve o spoločenstve a v zmluve o výkone správy doručovanie iným spôsobom než v listinnej podobe, napríklad e-mailom.

 

  1. LISTINA O VÝKONE SPRÁVY

Povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve a výkone správy nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa v praxi realizovala formou vyhlásenia. Nadobúdateľ urobil toto vyhlásenie v zmluve o prevode vlastníctva. Nerobil ho však voči ostatným vlastníkom v dome, ale výlučne voči osobe, od ktorej nehnuteľnosť získal. Novou úpravou pristupuje nový majiteľ k zmluve už nadobudnutím vlastníckeho práva. To platí aj v prípade nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Úprava zákona jednoznačne oslobodila nových majiteľov od akéhokoľvek ďalšieho právneho úkonu voči správcovi alebo voči ostatným vlastníkom.

  1. ZÁSTUPCOM VLASTNÍKOV MÔŽE BYŤ LEN VLASTNÍK

Zástupcom vlastníkov môže byť len niekto z vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome. Ak vlastníkom nie je, musia ho vlastníci vymeniť do konca júna 2019. Zástupca informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach, ktoré sa týkajú správy domu. Môže ísť o poruchy spoločných zariadení, ktoré obmedzujú prevádzku domu, ako je porucha výťahu, dodávka médií alebo ich nedostatočná funkčnosť. Ďalej môže ísť o poškodenie spoločných častí alebo spoločných zariadení domu.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zástupca vlastníkov musí správcovi tlmočiť ich požiadavky v súlade so zmluvou o výkone správy. Všetky úkony, ktoré má zástupca vlastníkov robiť pri komunikácii so správcom, by mali vlastníci schváliť a spísať v zmluve. Tá slúži ako podklad aj na kontrolu, či to zástupca vlastníkov robí.

 

  1. ODSTRÁNENIE PORÚCH

Ak sa pri kontrole technického zariadenia zistí, že jeho stav bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok, správca alebo predseda spoločenstva musia aj bez súhlasu vlastníkov zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy. Týka sa to všetkých vyhradených technických zariadení, ktoré sú spoločnými zariadeniami domu. Ide najmä o výťahy, bleskozvody, elektroinštalácie, plynové rozvody, kotolne, tlakové nádoby a komíny. Tieto zariadenia spadajú do kategórie s povinnou revíziou stavu bezpečnosti v lehotách, ktoré určuje špeciálny predpis.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Ak revízia preukáže poruchy, ktoré ohrozujú život, zdravie či majetok, správca alebo predseda musia zabezpečiť ich bezodkladné odstránenie aj bez schválenie vlastníkov. Musia to však urobiť aj vtedy, ak by sa vážne nedostatky zistili pri obhliadke technického stavu domu, napríklad po extrémnom prejave počasia. Práve to totiž môže spôsobiť škody. O odstránení havárie a jeho finančnom zabezpečení nemôžu rozhodnúť vlastníci – pre časovú núdzu.

 

  1. POVINNÁ AGENDA

Správca i spoločenstvo musia uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a z výsledkov písomných hlasovaní. Zároveň musia viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú domu. Je nutné, aby tiež priebežne aktualizovali evidenciu rozhodnutí vlastníkov. Predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie a musí vlastníkovi na požiadanie umožniť nahliadnutie do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci majú právo robiť si z týchto dokumentov výpisy, odpisy a kópie a môžu si uplatňovať svoje práva vyplývajúce zo zodpovednosti za poruchy v dome.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Dokumentácia bytového domu sa týka nielen toho, ako je dom postavený, ale aj ako “funguje”, pričom patrí vlastníkom, nie správcovi alebo predsedovi spoločenstva. Najmä preto sa zaviedla povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov a priebežne ich aktualizovať. Sekundárnym dôvodom je chýbajúca dokumentácia pri zmene formy správy bytového domu, napríklad zo spoločenstva na správcu alebo zo správcu na iného správcu. Riešením by mohlo byť digitálne uloženie kompletnej dokumentácie prístupnej každému vlastníkovi.

 

  1. ZABEZPEČENIE VŠETKÝCH POHĽADÁVOK VLASTNÍKOV

Na zdôvodnenie prednostného postavenia vlastníkov pri výkone záložného práva už nebude potrebné komplikovane právnicky argumentovať. Po novom sa zabezpečujú všetky pohľadávky vlastníka bez ohľadu na dátum ich vzniku. Katastrálny odbor okresného úradu sa pri výkone akéhokoľvek záložného práva nemôže pýtať na dátum, kedy nedoplatok vlastníka vznikol.

POZOR! Zástupca vlastníkov nemôže sám rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci.
DO KONCA JÚNA SA MUSIA VEDENIA SPOLOČENSTIEV VLASTNÍKOV ZLADIŤ S NOVÝM ZÁKONOM

Ak je zástupcom vlastníkov bytov v dome osoba, ktorá v ňom nevlastní žiadny byt ani nebytový priestor, musia ju vlastníci do konca júna 2019 nahradiť osobou, ktorá takýto bytový priestor vlastní.

 [HN; 115/2019; 17/06/2019; s.: 15,16; Zuzana Dzvoníková a Táňa Rundesová ; Zaradenie: SERVIS]

Účinok opatrení NBS nebol dosiaľ taký, ako sa očakávalo

Podľa Jakabíkovej od 1. apríla tohto roka si bude môcť iba 20 % nových žiadateľov o úver pokryť úverom 80 až 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Po roku od zavedenia prísnejších opatrení Národnej banky Slovenska (NBS) pri poskytovaní úverov obyvateľom Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) konštatuje, že boli opodstatnené. Ich účinok nebol doposiaľ taký, ako sa očakávalo.

Správanie kupujúcich a predávajúcich ovplyvňujú viaceré faktory, nielen cena nehnuteľnosti a výška úveru, dopyt klesol len mierne. TASR o tom informovala generálna sekretárka asociácie Zuzana Jakabíková.

Opatrenia prinútili kupujúcich siahnuť aj na úspory, napriek tomu, že pre mnohých by bolo výhodnejšie zobrať si vyšší úver a nechať si úspory ako rezervu.

“Väčší problém majú kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát a prichádzajú na trh bez vlastníctva predošlej nehnuteľnosti. Obavy z prudkého zastavenia trhu sa nepotvrdili, ale počet kupujúcich mierne klesol, vďaka čomu trh nie je pod takým tlakom ako pred rokom,” konštatoval analytik NARKS Martin Lazík .

Banky sa snažia už pri poskytovaní úveru zohľadniť možné zvýšenie úrokových sadzieb úverov v budúcnosti. “Paradoxne, výhoda veľmi nízkych sadzieb obyvateľstvu pomáha, zároveň však tlačí ceny hore a spôsobuje zadlžovanie. Je pochopiteľné, že mladí ľudia siahajú hneď po úveroch, aby si zabezpečili svoje prvé vlastné bývanie,” uviedla Jakabíková s tým, že objem úverov sa v ostatnom období zvyšoval.

Dôvodom sú aj rastúce ceny realít, na ktoré sa čerpajú úvery. Dopyt ťahá ceny hore a prevláda záujem využiť lacné úvery na bývanie, ktoré sa dajú kombinovať aj s inými formami pôžičiek. Reálne mzdy sú vyššie a rastie aj minimálna mzda.

“Výsledkom je potenciálne stále veľké množstvo kupujúcich, čo využívajú predávajúci pri stanovení ceny pri predaji,” upozornila generálna sekretárka. Podľa Jakabíkovej od 1. apríla tohto roka si bude môcť iba 20 % nových žiadateľov o úver pokryť úverom 80 až 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Opatrenie, ktoré obmedzuje výšku úveru k príjmu, je od uvedeného dátumu nastavené tak, že iba 5 % žiadateľov môže využiť úver vyšší ako 8-násobok platu plus 5 % pri splnení dodatočných podmienok. “Toto opatrenie ovplyvňuje najmä samožiadateľov. Napríklad pri páre môže byť výška úveru dvojnásobná. Je preň teda ľahšie čerpať úver ako pre jednotlivca,” uzavrela.

 [teraz.sk; 15/06/2019; TASR ; Zaradenie: TERAZ.SK]

 

J. Palenčár v TA3 – Nehnuteľnosti sú čoraz drahšie

Video rozhovoru nájdete: https://www.ta3.com/clanok/1156386/host-v-studiu-j-palencar-o-zdrazovani-nehnutelnosti.html

Marek Mašura, moderátor:

“Byty a domy sú čoraz drahšie. Nečudo, keď záujem o bývanie je naďalej obrovský. Ako ďalej informoval Štatistický úrad, ceny starších bytov rastú rýchlejšie než ceny v novostavbách. Kto začiatkom roka kupoval nehnuteľnosť, zaplatil o takmer 6 percent viac ako vlani. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí od toho, v ktorom regióne sa dom, alebo byt nachádzal, aj od toho, či išlo o staršiu, alebo novú nehnuteľnosť. Už postavené domy či byty zdraželi v porovnaní s vlaňajškom o 8 percent, nové o približne 1,5 percenta. Aktuálne čísla Národnej banky zároveň ukázali, že ceny bývania sa blížia k historickým rekordom. Meter štvorcový nehnuteľnosti stojí v priemere takmer 1 500 eur a na predkrízové maximum mu chýba už len 55 eur.

Ceny domov a bytov patria k témam, na ktoré sa naši diváci často pýtajú, preto som si dnes pozval do štúdia prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií pána Palenčára, aby nám o tom povedal viac. Prajem príjemný dobrý deň, vitajte u nás v štúdiu.”

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň.”

Marek Mašura:

“V príspevku sme spomínali, že ceny nehnuteľností rástli začiatkom roka o približne 6 percent v porovnaní s prvým kvartálom roku 2018. Mňa samozrejme zaujíma na začiatok, čo sa pod to podpísalo.”

Ján Palenčár:

“Jednoznačne silný dopyt, to znamená, stále vnímame neutíchajúci dopyt, záujem obyvateľstva kúpiť si svoju nehnuteľnosť, a tá situácia je až natoľko významná že ten silný dopyt prevyšuje ponuku, ktorá momentálne na trhu je, čo sa odzrkadľuje na náraste cien.”

Marek Mašura:

“Ako to vyzerá s úvermi? Pýtam sa preto, že Národná banka, a samozrejme aj finančné domy, stále sprísňujú podmienky poskytovania hypoték, tak dostávajú sa teda záujemcovia o úver k týmto pôžičkám ťažšie ako v minulosti, alebo nie?”

Ján Palenčár:

“Od 1.7.2018 Národná banka prišla so sprísnenými podmienkami pre získanie hypotekárnych úverov, avšak tieto sprísnené podmienky bolo možné ešte stále obísť cez tzv. výnimky. To určité percento tzv. výnimiek Národná banka opätovne sprísňuje, čiže stále menej a menej ľudí bude si môcť zobrať tzv. stopercentné hypotéky, resp. budú musieť splniť maximálnu úverovú zaťaženosť osemnásobok ročného príjmu. Opatrenia, ktoré boli prijaté v roku 2018 sa zásadne neprejavili na realitnom trhu, to znamená, že tá skupina klientov, žiadateľov, ktorým nebol umožnený získať hypotekárny úver, je natoľko malá, že to nemalo nejaký vplyv na dopyt, na ten silný dopyt, ktorý je, a nemalo to ani negatívny vplyv na vývoj cien. Uvidíme, čo prinesie opätovné sprísnenie podmienok k 1.7.2019.”

Marek Mašura:

“Tak uvidíme, my samozrejme budeme o tom informovať. Poďme sa posunúť ďalej, vráťme sa k tým cenám. Zaujíma ma, v ktorých mestách rastú ceny, či už domov, alebo bytov, najviac.”

Ján Palenčár:

“Medzi tých skokanov v rámci rýchlosti vzostupu cien patrí Prešov či Banská Bystrica, samozrejme výrazne rástli ceny aj v Bratislave, prípadne v Košiciach.”

Marek Mašura:

“Takže práve tieto mestá.”

Ján Palenčár:

“Prešov, resp. Banská Bystrica, tam to bolo spôsobené tým, že je tu nedostatok bytov v ponuke, a ten dopyt verzus ponuka je podstatne vyšší ako v prípade iných miest, čo samozrejme naštartovalo developerskú výstavu aj v týchto krajských mestách, ale kým prídu tieto developerské byty na trh, nejaký čas uplynie. A práve teraz sme v tej dobe, kedy naozaj tá ponuka v týchto mestách je veľmi nízka, a tým pádom enormne stúpajú ceny starších bytov.”

Marek Mašura:

“Presne na to som sa chcel opýtať, zobrali ste mi to, takpovediac, z úst, že prečo vlastne rastú ceny starších nehnuteľností, tak to zverejnil Štatistický úrad. Ten rast je pomerne výrazný, hovoríme tu o 8 percentách, to nie je málo.”

Ján Palenčár:

“Áno, my sme už pred rokom hovorili, že tie ceny starých bytov sú veľmi výrazné a veľmi rýchlo sa zvyšujú, a prečo je to dané? Pretože silný dopyt, ktorý je, sa nevie uspokojiť ponuke novostavieb. Pred rokom sme komentovali túto situáciu tak, že pokiaľ príde na trh dostatočné množstvo novostavieb, ceny starých bytov začnú stagnovať. Ešte stále nie je dostatok novostavieb na trhu, dokonca sme práve na prelome roku 2018 a 2019 zaznamenali situáciu, že napríklad v Bratislave bolo najmenej voľných nových bytov za posledných päť rokov, čo je veľmi zlá situácia. A táto situácia nebola spôsobená tým, že by developeri nechceli stavať. Naopak, developeri vnímajú ten silný dopyt a chcú stavať a prinášať nové byty na trh, ale to, čo je vážny problém, je povoľovací proces, to znamená, povoľovací proces stavebných konaní je nesmierne dlhý a nedokážu developeri veľmi flexibilne reagovať na vývoj realitného trhu.”

Marek Mašura:

“Koľko bytov na Slovensku ešte chýba? Vieme to odhadnúť? Sú to tisícky, desaťtisíce? Čo vieme k tomu povedať?”

Ján Palenčár:

“Na porovnanie si môžme zobrať západnú Európu, kde je na tisíc obyvateľov dvojnásobok bytových jednotiek ako na Slovensku. Čiže, keď to inak poviem, na Slovensku je to zhruba 300 až 350 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov, kdežto v západnej Európe je to zhruba 600 až 700 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov. Ak by sme sa pozreli cez tento parameter na to, tak chýba na Slovensku, sú ešte desaťtisíce bytov, ktoré ešte chýbajú na Slovensku.”

Marek Mašura:

“Keď porovnáme tie ceny starších a nových bytov, čo vzíde z tohto porovnania, aký je vlastne medzi nimi rozdiel?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ by sme si zobrali porovnateľnú nehnuteľnosť v rovnakej lokalite, podobnej špecifikácie, tak ten cenový rozdiel môže byť niekde na úrovni tých 15 percent.”

Marek Mašura:

“V prospech…”

Ján Palenčár:

“V prospech novostavieb. Novostavba je neustále drahšia samozrejme, napriek tomu považujeme tento rozdiel za veľmi nízky. Ten optimálny rozdiel by mal byť niekde na úrovni 25 až 30 percent.”

Marek Mašura:

“Bude sa tento rozdiel ešte viac znižovať podľa vás?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ sa nezrýchlia procesy stavebných povolení, pokiaľ developeri nebudú vedieť kvôli týmto veciam umiestniť na trh potrebné množstvo bytov, tak naozaj je možné, že tento rozdiel sa bude stále zmenšovať, čo je veľmi zlé. Na druhej strane ja dúfam, že kompetentní si uvedomia, že nekonaním, alebo zlým konaním vlastne vyháňajú ceny bytov vyššie, to znamená, že obyvateľstvo je nútené kupovať drahšie byty len preto, že kvôli zlým procesom v stavebných konaniach nie je možné stavať dostatočne potrebné množstvo bytov.”

Marek Mašura:

“A čoby mali teda tí kompetentní urobiť, aby sa situácia na trhu s bývaním zlepšila?”

Ján Palenčár:

“Ja verím, že v tejto situácii sa prijme urýchlene nový stavebný zákon, ktorý je v príprave, v legislatívnej príprave, a verím, že tento nový stavebný zákon umožní flexibilnejšie, rýchlejšie vybavovať stavebné povolenia práve pri developerských projektoch.”

Marek Mašura:

“Ak sa neprijme tento stavebný zákon, môže to dospieť až k tomu, že ceny starších a ceny nových bytov sa úplne vyrovnajú? Je to vôbec reálne?”

Ján Palenčár:

“Túto situáciu nepredpokladám, avšak to priblíženie cien sa môže uskutočniť.”

Marek Mašura:

“Dobre. Poďme sa ešte pozrieť celkovo na tú cenu za meter štvorcový, keď sa pozrieme na priemer za Slovensko, v príspevku sme počuli informácie, s ktorými prišla Národná banka, je to približne 1 500 eur za meter štvorcový. Teraz hovoríme naozaj za celé Slovensko. Je nám všetkým jasné, že je rozdiel, či si kupujeme nehnuteľnosť v Bratislave, alebo v Prešove. Mňa zaujíma, čo sa s touto cenou stane v nasledujúcich mesiacoch, budú tie ceny ešte rásť? Dosiahneme tie predkrízové maximá, od ktorých nemáme ďaleko?”

Ján Palenčár:

“Ja si myslím, že dosiahneme tie predkrízové čísla, a zároveň chcem dodať, že nie je už potrebné dnes porovnávať sa s tými predkrízovými číslami. Sme úplne v inej situácii, ako sme boli v roku 2008, máme podstatne vyššie reálne mzdy, máme podstatne nižšie úroky na hypotekárne úvery, a ekonomika Slovenska je na podstatne lepšej úrovni, čiže tá cena vyzerá byť takým strašiakom, v skutočnosti dnes máme najlepšiu dostupnosť bývania, akú sme v histórii mali.”

Marek Mašura:

“Poďme ešte k radám pre tých, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť. Ja sa vás to vždy pýtam na záver, keď viem, že ceny budú ešte rásť, a chcem si kúpiť nehnuteľnosť, tak zrejme by som nemal váhať a kúpiť si ju čo najskôr, alebo s tým nesúhlasíte?”

Ján Palenčár:

“Súhlasím, prirodzený rast cien nehnuteľností je úplne v poriadku, je v každej zdravej ekonomike, tu si musíme naozaj uvedomiť, že dnes máme veľmi výhodné úrokové sadzby na hypotéky, to znamená, musíme si aj pozrieť, koľko nás bude stáť splácanie takéhoto bytu, a dnes je to naozaj veľmi výhodné. Čiže všetkým radím, aby sa dnes pozreli na ponuku nehnuteľností, hoci musím aj dodať, že nie je veľká, a treba sa naozaj niekedy aj zapotiť, nájsť si tú vysnívajú nehnuteľnosť.”

Marek Mašura:

“A v prípade predávajúcich je ten scenár asi opačný, že keď viem, že ceny budú ešte rásť, tak môžem ešte chvíľku počkať.”

Ján Palenčár:

“Samozrejme, je otázka motivácie, prečo chcem predať. Ak chcem predať len preto, aby som si peniaze uložil na účet, tak radím nepredávať, a radšej nehnuteľnosť umiestniť, povedzme, do nájomného sektora, prenajímať takúto nehnuteľnosť. Pokiaľ samozrejme chcem vymeniť, resp. predať menší a kúpiť si väčší, dnes je aj na to vhodná doba.”

Marek Mašura:

“Rady či predať, alebo kupovať nehnuteľnosť, aj s tým teraz prišiel Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Ďakujem veľmi pekne, že ste si našli čas na túto tému.”

Ján Palenčár:

“Dovidenia.”

 [TA3, 12:30; Ekonomika; 31/05/2019;  ]

Bratislava rieši nájomné byty

Mesto Bratislava chce v priebehu roka spracovať a prijať strategický dokument o bytovej politike v horizonte 20 až 30 rokov. Pre TASR to uviedol jeho hovorca Peter Bubla.

„Sme pripravení prípadne spracovať aj nové všeobecne záväzné nariadenie, ktoré bude jednoznačne popisovať niektoré postupy a procesy pri výstavbe alebo získavaní nových nájomných bytov,” povedal. Bratislava podľa neho začne získavať nájomné byty viacerými spôsobmi, rekonštrukciou prázdnych objektov na území mesta, spoluprácou s developermi, spoluprácou s partnermi, ktorí sú ochotní investovať do nájomného bývania, a vlastnou výstavbou.

V súvislosti s rokovaním s developermi dodal, že mesto chce, aby vyčlenili časť svojich bytových jednotiek na dostupné nájomné byty s regulovaným nájomným, ktoré by prešli do správy mesta. „Podobne sme mali stretnutia aj s poisťovňami, na ktorých sme otvorili diskusiu a vyjasňujeme si vzájomné podmienky,” konštatoval.

Zároveň informoval, že Bratislava sa stala súčasťou pracovnej skupiny na Ministerstve dopravy a výstavby SR a snaží sa aktívne vstupovať do tvorby legislatívy v prospech podpory nájomného bývania,” priblížil hovorca mesta.

„Nový priestor, pozemok či budovu pre náhradné nájomné bývanie hľadá mesto tiež v mestskej časti Dúbravka. Tamojší starosta Martin Zaťovič prisľúbil súčinnosť a rozprávame sa o viacerých lokalitách,” uviedol Bubla s tým, že na rozdiel od projektu domu Pri kríži chce hlavné mesto priniesť Dúbravke komplexné riešenie nielen bytového domu, ale aj verejného priestoru a dopravy, aby bol pridanou hodnotou aj pre Dúbravčanov. „A chceme ho predtým riadne odkomunikovať s Dúbravčanmi,” zdôraznil Bubla.

Mesto Bratislava v súčasnosti spravuje 877 nájomných bytov, mestské časti majú v správe približne 1000 bytov, uzavrel hovorca.

Zdroj: TASR

Ponuka bývania je na východe Slovenska údajne obmedzená

Ponuka bývania na východe Slovenska je obmedzená a takto môže vznikať tlak na rast cien nehnuteľností.

Na druhej strane, pomaly nastupujú dôsledky opatrení Národnej banky Slovenska v poskytovaní hypotekárnych úverov, i keď vývoj ich čerpania zo začiatku roka tomu zatiaľ nenasvedčuje. TASR o tom informovala Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) s tým, že postupne začne klesať počet potenciálnych kupujúcich najmä s nižším príjmom.

V Košickom kraji môže byť nepatrný pokles priemernej ceny bývania zapríčinený uvoľnením bytov z nových projektov do ponuky v takej miere, že to spôsobilo dočasné zníženie cien napríklad starších bytov a rodinných domov v prvom štvrťroku.

“Košické realitné kancelárie označujú súčasnú situáciu na realitnom trhu za stabilizovanú,” konštatovala asociácia.

Podľa NARKS v Košiciach vznikajú minimálne dva roky úspešne nové projekty väčšieho alebo menšieho charakteru, časť z nich sa buduje v etapách. “Celkovo je v ponuke v Košiciach trojnásobne viac nehnuteľností v novostavbách ako v Prešove. Ide o úplne nové byty alebo byty dokončené v posledných rokoch a predávané prvým majiteľom. V Prešove sú v ponuke novostavby, napríklad v širšom centre mesta,” uvádza asociácia.

Výstavba v Prešove sa začala s miernym časovým odstupom od Košíc, ktoré sú považované za metropolu východu. Novostavby vznikajú aj v okolí Prešova, kde sa podobne ako aj v iných regiónoch Slovenska stavajú menšie projekty, rodinné domy typu bungalov a podobne.

NARKS podľa štatistických údajov zaznamenala pri 2- a 3-izbových bytoch rast cien v krajských mestách Prešov a Košice. V Prešove stúpla cena 2-izbových bytov o 12,5 % a pri 3-izbových bytoch o 15,6 %. V Košiciach bol nárast menší, pri 2-izbových bytoch v Košiciach I, III, IV to bolo o 2,7 až 6,1 %. Vyšší rast 15,8 % zaznamenali Košice II. Pri 3-izbových bytoch bol trend podobný, najviac vzrástli ceny 3-izbových bytov v Košiciach II, a to o 14,6 %. V porovnaní s Prešovom sú však aj tak ceny bytov v priemere o 12 až 25 % vyššie.

Zdroj – Teraz. sk, spravodajský portál tlačovej agentúry TASR
[24hod.sk; 19/05/2019; Teraz.sk, TASR ; Zaradenie: Ekonomika]

Slovensko je preúverované. NBS zvažuje mimoriadne kroky

Národná banka Slovenska (NBS) zvažuje vzhľadom na rastúce dlhy obyvateľstva mimoriadne kroky v bankovom sektore.

NBS upozorňuje, že dynamický rast úverov, rastúca zadlženosť slovenských domácností, pokračujúci rast cien bytov či prehrievanie na trhu práce sú pretrvávajúce riziká na slovenskom finančnom trhu.

V prípade, že zostanú na vysokej úrovni, alebo sa situácia ešte zhorší, regulátor môže zvážiť zvýšenie miery proticyklického kapitálového vankúša pre banky, teda tzv. rezervu pre prípad zlých časov.

Problémom na Slovensku je veľké zadlžovanie Slovákov pre vysoké ceny nehnuteľností, ktoré stále rastú. Potvrdila to aj Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) pri vyhodnotení vývoja realitného trhu v prvom kvartáli roku 2019. Koncom minulého roka sa trh s realitami, spomalil a začiatkom roka sa opäť rozbehol.

V krajských mestách je rýchlosť predaja bytov priemerne o 30 až 40 percent vyššia ako pred tromi rokmi. “V kombinácii s údajmi z hypotekárneho trhu a od bánk, kde sa objem poskytnutých úverov domácnostiam stále drží nad dlhodobým priemerom, je výsledok v podobe vyšších cien nehnuteľností jednoznačný,” konštatovala NARKS. Podľa štatistík NBS stál štvorcový meter nehnuteľnosti v Bratislave pred piatimi rokmi 1 652 eur a teraz je priemerná cena 2 053 eur, čo je nárast o 24 percent.

Dopyt naďalej zostáva stabilný

Hoci sa tempo rastu úverov na Slovensku už od minulého roka zmiernilo, dopyt naďalej zostáva. Dôvodom sú pretrvávajúce nízke úrokové sadzby aj silná konkurencia na úverovom trhu. Celkové dlhy slovenského obyvateľstva ku koncu minulého roka presiahli hodnotu 35 miliárd eur.

Obrovské pôžičky môžu začať spôsobovať problémy aj v ekonomicky dobrých časoch po tom, čo Európska centrálna banka začne dvíhať základnú úrokovú sadzbu. Vyššie úroky totiž mesačné splátky hypoték zdražia o desiatky až stovky eur, čo môže spôsobiť obrovské problémy ľuďom zvyknutým žiť od výplaty k výplate. Pri hypotékach sú totiž úroky fixované na jeden, tri, päť až desať rokov. Po uplynutí tohto obdobia banky klientom zmenia úrokovú sadzbu na základe aktuálnych úrokových sadzieb. V snahe zabrániť rizikovému zadlžovaniu ľudí.

Národná banka Slovenska začala sprísňovať podmienky a tvoriť preventívne opatrenia na poskytovanie úverov. “Pokračujúci priaznivý makroekonomický vývoj a postupne sa prehrievajúca ekonomika, zvlášť na pracovnom trhu, aktuálne významnou mierou prispievajú k rastu dopytu po nových úveroch,” konštatuje NBS.

Zadlženosť zaznamenala v závere minulého roka v rámci jednotlivých segmentov súkromného sektora odlišný vývoj. Zadlženosť domácností naďalej rástla, dlh podnikového sektora sa v pomere k hrubému domácemu produktu (HDP) znížil.

“Napriek uvedenému vývoju zadlženosti podnikov v závere roka patrilo Slovensko aj v roku 2018 k piatim najrýchlejšie sa zadlžujúcim krajinám v rámci Európskej únie (EÚ). Kým väčšina krajín EÚ v priebehu minulého roka znižovala svoj dlh v pomere k HDP, Slovensko patrilo k ôsmim krajinám EÚ, ktorým zadlženosť v pomere k HDP rástla,” doplnila NBS.

Zisk bankového sektora sa vlani mierne zvýšil

Zisk bánk sa minulý rok zvýšil, a to aj napriek prostrediu klesajúcich úrokových marží. “Tlak na úrokové marže, vyvolaný pretrvávajúcimi nízkymi úrovňami úrokových mier, sa banky snažia dlhodobo kompenzovať zvýšeným poskytovaním úverov. Hoci táto stratégia pomáha bankám udržiavať zisk, zvyšuje sa tak citlivosť bankového sektora voči rizikám cyklického charakteru,” upozorňuje NBS.

Zároveň pri dosahovaní zisku ťažia aktuálne banky z výrazne nízkej úrovne nákladov na kreditné riziko v posledných rokoch. “V prípade, že by sa miera nákladovosti zvýšila na úroveň z rokov 2013 – 2016, čistý zisk bankového sektora by oproti aktuálnym úrovniam klesol o 30 %. Voči tomuto riziku je zvlášť citlivá skupina malých a stredne veľkých bánk, kde by tento dosah mohol byť aj viac ako dvojnásobný,” priblížil slovenský regulátor.

 [Pravda; 103/2019; 04/05/2019; s.: 10; tasr, bt, irk, pm ; Zaradenie: ekonomika správy]

Rast objemu hypoték na Slovensku sa nezastavil

Hypotekárny trh rastie aj napriek prísnejším pravidlám NBS

Spomalenie hypotekárneho trhu sa nateraz nekoná. Počas prvých dvoch mesiacov roka rástli obchody celého trhu medziročne o viac ako tretinu. Rast hlásia aj jednotlivé banky.

Podľa najnovších údajov Národnej banky Slovenska poskytli banky vo februári hypotéky v objeme 626 mil. eur, čo je o 37 percent viac ako minulý rok. Podobné tempo dosahoval rast aj v januári. Trh sa mal pritom spomaľovať. Aspoň takto by si to priala NBS.

Rýchlosť rastu úverového trhu dosahuje už niekoľko rokov dvojciferné hodnoty. NBS by ho rada dostala aspoň pod desať percent. Vlani sa jej tento cieľ naplniť nepodarilo. Obchody boli medziročne vyššie počas každého mesiaca od apríla do novembra a celoročný rast dosiahol 12,6 percenta.

Pokračujúci nárast obchodov

Prima banka hlási, za prvé tri mesiace tohto roka nárast objemu poskytnutých hypoték až o 90 percent. „Prvý štvrťrok potvrdil, že záujem Slovákov o hypotéky je aj naďalej obrovský a hypotekárny ošiaľ neustúpil ani v súvislosti so sprísnením podmienok pri poskytovaní úverov na bývanie,“ uvádza banka vo vyhlásení.

Dôvodom je nízka sadzba, ktorú banka poskytuje – jedno percento pri fixácii na štyri roky. Sadzba je rovnaká pre všetkých záujemcov, ktorí sa kvalifikujú na získanie hypotéky.

Ani priemerná sadzba za celý trh však nie je oveľa vyššia. Vo februári dosiahla 1,37 percenta, čo je síce už o niečo vyššie ako novembrové minimum 1,34 percenta, je však stále veľmi nízko. Slovenské hypotéky tak patria medzi najlacnejšie v celej Európskej únii. V susednom Česku napríklad dosahujú dvojnásobok – 2,9 percenta. Viac platia aj Nemeci – 1,9 pecenta. „Pre takmer 80 percent ľudí je najdôležitejším argumentom pri výbere hypotéky stále výška úrokovej sadzby,“ konštatuje Prima banka.

Čítať celý článok na Investujeme.sk

Autor: Peter Apolen

Ceny bytov a domov v regióne Nitry sú na podobnej úrovni

V súčasnosti sú ceny viacizbových bytov na takej úrovni, že za podobnú cenu si dokážu klienti zaobstarať menší rodinný dom s pozemkom v blízkom okolí krajského mesta Nitra, ktoré sa v posledných rokoch dynamicky rozvíja. Pre TASR to uviedol člen Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) z tohto regiónu.

V tejto súvislosti asociácia dodala, že trend vyrovnávania cien bytov a domov v Nitre je porovnateľný s ostatnými krajskými mestami.

V mnohých okolitých obciach ponúkajú developeri bývanie v novostavbách rodinných domov. “Ponuka nehnuteľností sa v tomto segmente zvýšila. Dá sa povedať, že súčasný development rodinných domov vyplynul z vysokých cien bytov v Nitre,” konštatoval člen NARKS. Podľa neho je na klientovi, či sa rozhodne byt predať a vymeniť ho za rodinný dom. Takýto trend badať v Nitre.

Kým ceny domov v Nitre stúpli počas štyroch rokov približne o 28 %, pri cenách bytov bol nárast takmer dvojnásobný, priblížila asociácia. Ceny 3-izbových bytov vzrástli v rovnakom období o 50 %, pri 4-izbových bytoch, ktoré možno rozlohou prirovnať k menšiemu rodinnému domu, to bolo o vyše 70 %. “Ak porovnáme súčasnú priemernú cenu 4-izbového bytu v Nitre vo výške 132.000 eur s cenou 154.600 eur za dom s pozemkom, je to pomer, pri ktorom sa už oplatí uvažovať nad kúpou domu,” uviedla asociácia.

Z pohľadu jej štatistík bola priemerná cena rodinných domov v okrese Nitra

121.000 eur v 1. kvartáli 2015
121.300 eur v 1. kvartáli 2016
137.500 eur v 1. kvartáli 2017
148.600 eur v 1. kvartáli 2018
154.600 eur v 1. kvartáli 2019.

 [24hod.sk; 27/04/2019; Teraz.sk, TASR ; Zaradenie: Z domova]

Byty opäť zdraželi, ponuka je obmedzená

Ceny nehnuteľností neprestali rásť. K takémuto záveru dospela Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), keď vyhodnotila vývoj realitného trhu v prvom kvartáli tohto roka.

Ponuka bývania zostáva stále pomerne obmedzená a predaj bytov je až o 40 percent rýchlejší ako pred tromi rokmi.

Vo svete už ceny padajú

Koncom minulého roka sa realitný trh, ako už tradične v zimnom období, spomalil a začiatkom roka sa opäť rozbehol. V krajských mestách je rýchlosť predaja bytov v priemere o 30 až 40 percent vyššia ako pred tromi rokmi.

“V kombinácii s údajmi z hypotekárneho trhu a od bánk, kde sa objem poskytnutých úverov domácnostiam stále drží nad dlhodobým priemerom, je výsledok v podobe vyšších cien nehnuteľností jednoznačný,” konštatovala NARKS v správe, v ktorej hodnotila realitný trh v prvom štvrťroku.

Podľa Borisa Tomčiaka, analytika spoločnosti Finlord, za rast cien bytov môže skutočnosť, že ekonomický rozmach na Slovensku pokračuje a príjmy domácností sa zvyšujú. “Tiež prístup k bankovým pôžičkám je stále veľmi nízky. Nesmieme zabúdať ani na zvýšené investičné nákupy cudzincov, ktorí chcú zarobiť na dlhodobom rastie cien nehnuteľností v celom regióne.

Dopyt po nehnuteľnostiach bude vysoký aj v roku 2019. Ponuka bytov a domov na predaj síce vzrástla, ale nestačí to uspokojovať aktuálny dopyt. Myslíme si, že do konca roku ešte ceny vzrastú, a to nielen v Bratislave, ale aj v krajských a okresných mestách,” domnieva sa Tomčiak.

Situácia by sa podľa neho mala upokojiť až v roku 2020, keď sa očakáva značné zvýšenie ponuky voľných nehnuteľností. Vo svete už možno sledovať viditeľné spomaľovanie rastu cien.

“V niektorých oblastiach a krajinách už ceny padajú – príkladom je Londýn, Vancouver či Austrália. V štátoch susediacich so Slovenskom je ešte potenciál na ďalší rast cien nehnuteľností. Predovšetkým v Českej republike je situácia na realitnom trhu napätá, čo spôsobuje výrazné zdražovanie,” vraví analytik.

Ceny pozemkov sa nemenia

Priemerné ceny 2-izbových a 3-izbových bytov na štvorcový meter sa na Slovensku medzikvartálne zvýšili o 1,8 percenta a 2,4 percenta. Porovnanie vychádza z údajov za 4. kvartál 2018 a 1. kvartál 2019. Rast cien bytov mal v prvom kvartáli nadpriemernú dynamiku a posunul hranicu maximálnych cien bytov vo viacerých lokalitách na novú úroveň.

Realitný trh dlhodobo zápasí s nízkym počtom ponúk, nie je preto prekvapujúce, že ceny bytov rastú v kategórii starších bytov, ako aj v novostavbách. Navyše, rastúce náklady a celkové vstupy pri nových developerských projektoch nedávajú veľkú šancu na veľké znižovanie cien novostavieb do budúcnosti.

Pozitívny signál pre ďalší vývoj na trhu prišiel v závere roka 2018, keď sa podľa údajov Štatistického úradu zvýšil počet začatých bytov vo výstavbe. Rok 2018 tak priniesol o 22 percent viac nových začatých bytov ako rok 2017 a o viac ako 6 percent novej výstavby rodinných domov.

“Najmä v segmente bytov by trh vo veľkých mestách pravdepodobne dokázal absorbovať ešte výraznejšiu výstavbu. Výzvou naďalej ostáva reálna výstavba a ponuka nájomného bývania,” uvádza NARKS vo svojej správe.

Naopak, iná situácia je v prípade pozemkov. Ich ceny sa medziročne takmer vôbec nezmenili alebo rástli len v jednotkách percent. Výnimku tvoria lokality, kde je limitovaná nielen dnešná ponuka, ale aj výhľad do budúcnosti a len sporadicky sa objavujú vhodné pozemky na výstavbu rodinných domov či bytových domov.

Často je pozemok zaťažený staršou stavbou a jej likvidácia predražuje cenu pozemku. Napriek tomu je však dopyt v týchto lokalitách stále vysoký. Týka sa to najmä Bratislavy – častí Staré Mesto, Ružinov, Koliba, ale aj niektorých častí Košíc.

Neprekvapí ani vývoj v cenách rodinných domov, kde najvýraznejší posun smerom hore zaznamenalo bratislavské Staré Mesto, s medzikvartálnym nárastom na úrovni 3,5 percenta. Priemerné ceny rodinných domov sa tak zastavili na sume 750 000 eur a ceny víl na úrovni 1,2 mil. eur.

V okresoch, kde je vysoká konkurencia, sú, naopak, ceny rodinných domov takmer nemenné už dlhšie obdobie, prípadne zaznamenali len mierny rast. V týchto prípadoch je aj dĺžka predaja kratšia len o 15 – 20 percent v porovnaní so situáciou spred troch rokov a predaj často trvá niekoľko mesiacov. Tento stav je typický pre okresy, ako je Pezinok, Senec a čiastočne aj okolie iných krajských miest, najmä Trnavy, Prešova a Košíc.

Rekordy v Petržalke

Aj analytikov portálu Nehnuteľnosti. sk slovenský realitný trh prekvapil. Kým v závere minulého roka predpokladali, že ceny dosiahli svoj strop, po prvých troch mesiacoch tohto roka konštatujú opak. “Ceny bytov opäť rástli. Jeden faktor, ktorý sme spomínali už v našich predchádzajúcich analýzach, má stále silu udržiavať ceny vysoko. Tým faktorom je malá ponuka bytov na predaj v krajských mestách,” zhodnotil situáciu portál Nehnuteľnosti.sk.

“Celkový pohľad na ponuku nehnuteľností na Slovensku jasne vysvetľuje, prečo sa ceny zvyšovali. Bytov na predaj je na trhu žalostne málo”, tvrdia analytici portálu. Podľa ich dát je terajšia celková ponuka na stránke Nehnuteľnosti.sk o 30 percent menšia ako v roku 2016, a to aj napriek tomu, že tu teraz inzeruje o 15 percent viac realitných kancelárií.

Najmä ponuka lacnejších starších bytov v niektorých mestách je naozaj nízka. V Trnave je v ponuke len deväť 2-izbových bytov v pôvodnom stave. Bratislava ponúka na predaj ani nie 100 takýchto bytov. Ponuka 2-izbových bytov v hlavnom meste v novostavbách zahŕňa však až vyše 600 bytov. Novostavby tak získavajú stále väčší podiel na trhu.

Priemerná cena 2-izbových bytov v Bratislave sa medzištvrťročne zvýšila o viac ako 4 percentá. Podobný nárast bolo možné pozorovať aj pred rokom po ohlásení zmien pri financovaní nehnuteľností, a predtým, ako ich začali uvádzať do života. Podľa Nehnuteľnosti.sk najviac zdraželi byty v bratislavskom piatom obvode, a to v priemere o rekordných 13-tisíc eur. V priemere rástli ceny dvojizbových bytov v Bratislave o 5 500 eur.

To isté platí aj pre Košice, kde je nárast na úrovni 2,5 percenta po niekoľkých kvartáloch opäť výraznejší, ale nie taký, ako pred rokom. Rekordy lámali prvý a druhý košický obvod, kde ceny 2-izbových bytov narástli v priemere až okolo 7-tisíc eur.

“Postupné obmedzovanie financovania sa zatiaľ na realitnom trhu neprejavilo a môžeme konštatovať, že obchodovanie s nehnuteľnosťami v prvom kvartáli nadviazalo na predchádzajúce obdobia. Vyhliadky realitného trhu ostávajú naďalej optimistické, nakoľko všetky zásadné faktory ostávajú zachované,” konštatovala NARKS.

Asociácia mala na mysli nízke úrokové sadzby, ochotu financovať nákup nehnuteľností, vysokú zamestnanosť a dobré vyhliadky slovenskej ekonomiky a podnikov.

 [pravda.sk; 25/04/2019; Pravda ; Zaradenie: Bývanie]

Mestá opatrne zvyšujú dane z nehnuteľností. Nevyužívajú ich zďaleka napln

Štát v tomto roku hodil na plecia samosprávam viacero povinností, ktoré stoja peniaze. Tie sa pokúšajú mestá a obce zohnať aj pomocou vyššej dane z bytov a domov od obyvateľov či z dane zo stavieb od firiem. Robia to opatrne, lebo sa boja reakcií.

V roku 2019 sa dane za domy a byty na Slovensku zvýšili v priemere o necelých 15 percent. Od roku 2004 ide o nárast o takmer 117 percent, uvádza nedávna analýza Podnikateľskej aliancie Slovenska (PAS) o daní z nehnuteľností a poplatku za rozvoj v mestách.

Napriek zvýšeniu nie sú dane z nehnuteľností stále veľmi vysoké. V regiónoch sa však dajú nájsť rozdiely. Napríklad majiteľ modelového bytu s garážou v bratislavskom Starom Meste zaplatí na dani 63 eur ročne, čo je viac než dvaapolnásobok slovenského priemeru. V Košiciach za takýto byt zaplatí majiteľ necelých 40 eur.

Ako najlacnejšie vyšli spomedzi hodnotených miest v analýze Medzilaborce. Za rovnaký byt s garážou zaplatí majiteľ v tomto meste na severovýchode Slovenska iba necelých osem eur.

Neplatí rovnica, že čím väčšie mesto, tým vyššie dane z nehnuteľnosti. V prípade modelového rodinného domu zaplatí obyvateľ Malaciek ročne 170,70 eura, čo je o desať eur viac ako v centre Bratislavy. V Senici človek zaplatí za dom 149 eur, ale vo väčších Košiciach len 113 eur.

Podľa odborníkov je daň z nehnuteľnosti pre hospodársky rast menej škodlivá ako napríklad daň z príjmu. Pritom platí, že na Slovensku sú sadzby dane z nehnuteľností dosť nízke. Priemerná sadzba pri stavbách na bývanie je podľa PAS len 27 centov na štvorcový meter. Až pri stavbách na podnikanie sú sadzby vyššie ako tri eurá na štvorcový meter.

“V rámci OECD sme na chvoste, pokiaľ ide o výber tejto dane. Preto vidím priestor, aby sa daň z nehnuteľnosti zvyšovala, a naopak, aby sa ostatné dane primerane znižovali,” dodáva analytik INEKO Matej Tunega. V minulosti Slovensku odporúčali zvýšiť dane z nehnuteľnosti aj Medzinárodný menový fond či Európska komisia.

Zvyšovanie daní

Niektoré mestá v tomto roku dane z nehnuteľnosti zvyšovali a niekde aj výrazne. Najviac v Gelnici, kde vzrástli od 50 do 200 percent. Považská Bystrica zvýšila dane o 30 percent a Partizánske o približne 10 percent. V Dunajskej Strede išli dane z domov a bytov hore o takmer šesť percent. V ostatných mestách sa upravili iba mierne alebo vôbec.

Mestá vysvetľujú zvyšovanie daní najmä tým, že im v tomto roku pribudli nové povinnosti, na ktoré im vláda nedala peniaze navyše. Musia napríklad zvyšovať platy v školstve, starať sa o čistenie všetkých chodníkov, ale aj platiť vyššiu minimálnu mzdu a príplatky zamestnancom.

Ďalší argument samospráv je ten, že už dlho dane nezvyšovali. V Považskej Bystrici sa daň z nehnuteľnosti neupravovala od roku 2012. Ak niekto vlastí byt v tomto meste s rozlohou 70 metrov štvorcových bez garáže, doteraz platil 14 eur, po novom bude platiť 18,20 eura. Zvýšenie o viac ako štyri eura nie je veľké, ale sociálne slabším ľuďom môže priťažiť.

Dunajská Streda nezvýšila daň z nehnuteľností od roku 2010. Odvtedy išli hore jej mzdové náklady či náklady na obnovu miestnych komunikácií a verejného osvetlenia. “Navyše zo strany štátu boli presunuté na ťarchu samospráv aj ďalšie náklady vyplývajúce z chodníkového zákona, rekreačné poukazy, obedy zadarmo a zvýšené poplatky za skládkovanie,” vysvetľuje primátor Dunajskej Stredy Zoltán Hájos.

Optimálne by sa podľa neho ročné zvýšenie dane z nehnuteľosti malo odvíjať od výšky inflácie. V tomto volebnom období sa už nechystá na ďalšie zvýšenie daní.

Kam pôjdu vybraté peniaze

Vyššie príjmy z daní pôjdu v Považskej Bystrici najmä na platy. “Prvotne bolo potrebné pokryť zvýšené nároky vyplývajúce zo zvýšenia platov v školstve či zvýšenia minimálnej mzdy,” tvrdí Iveta Pagáč Kováčiková, hovorkyňa Považskej Bystrice.

Mesto na Žitnom ostrove chce peniaze z vyšších daní využiť na komplexnú obnovu miestnych ciest a chodníkov.

V Partizánskom chceli získať zdroje na opravu mestského osvetlenia. “Vyššia daň by mala priniesť do rozpočtu navyše 100-tisíc eur a tieto peniaze sú vyčlenené na rekonštrukciu verejného osvetlenia. Nikdy nezvyšujeme dane len tak,” tvrdí primátor Jozef Božik.

Poplatok za rozvoj ako strašiak

Poplatky za rozvoj sa tento rok takmer nemenili. Z dát PAS vyplýva, že poplatok za rozvoj majú zo sledovaných 90 miest len mestá na západe Slovenska, pričom ide najmä o 11 miest v okolí Bratislavy až po Piešťany.

“V tomto poplatku vidím obrovský potenciál pre ostatné mestá, nakoľko stavebník, ak už realizuje výstavbu, tak tieto náklady započíta do rozpočtu a rozhodne nejde o náklad, ktorý by ho od výstavby odradil,” myslí si výkonný riaditeľ PAS Peter Serina.

O tom, že nejde o zanedbateľný príjem, svedčia aj čísla z Bratislavy. Bratislavské mestské časti vybrali za predošlé dva roky na poplatkoch za rozvoj viac ako deväť miliónov eur. Takmer tretinu z nich odviedli hlavnému mestu. Zvyšných 6,5 milióna eur mohli využiť na vlastné projekty.

Menšie mestá sa tomuto poplatku bránia, lebo sa boja, že by odradili firmy od investícií a ľudí od usadzovania sa v meste.

“Ak by sme ho zaviedli, ľudia by si radšej postavili dom v okolitých dedinách. Tiež by sme odradili firmy či potenciálnych investorov od podnikania v meste,” myslí si J. Božik. Argumentuje aj tým, že v Partizánskom sa dlhodobo znižuje počet ľudí.

Považská Bystrica poplatok za rozvoj mesta neuplatňuje, pretože ho považuje za nesystémový. Hovorkyňa I. Pagáč Kováčiková argumentuje aj tým, že mesto chce vytvárať priaznivé podmienky pre súkromných investorov.

Dane pre firmy išli hore

Mestá tento rok zvyšovali dane z nehnuteľnosti aj podnikateľom. Pocítili to najmä firmy v Dunajskej Strede, Považskej Bystrici, Partizánskom či v Gelnici. “V týchto mestách išli dane celkovo priemerne hore o 23 percent,” dodáva P. Serina. Najviac sa zvyšovali opäť v Gelnici: o 66 percent.

Na druhej strane v Senici sa dane pre firmy mierne znížili o necelé dve percentá.

Je zaujímavé, že za modelovú nehnuteľnosť s rozlohou haly 1000 štvorcových metrov a pozemkom s 1500 štvorcových metrov zaplatí najviac podnikateľ v Púchove – až 6449 eur ročne.

“O výške dane z nehnuteľností rozhodlo v uplynulých volebných obdobiach vtedajšie mestské zastupiteľstvo,” vysvetľuje vysokú daň primátorka Púchova Katarína Heneková. Firmy podľa nej z mesta neodchádzajú, ale investujú do výroby a služieb, pričom v Púchove je nízka nezamestnanosť.

Immopark, Košice, priemyselný park Zdroj – www.immopark.com

Až za Púchovom je bratislavské Staré Mesto, kde by bola daň na modelovú halu o vyše tisíc eur nižšia – 5125 eur. Na treťom mieste na Slovensku je opäť menšie mesto Žiar nad Hronom, kde by firma zaplatila 4442 eur.

“Príjmy z dane z priemyselných stavieb sú zdrojom mestského rozpočtu, z ktorého financujeme všetky projekty na zvyšovanie kvality života obyvateľov nášho mesta,” vysvetľuje primátor Žiaru nad Hronom Peter Antal. Daň je podľa neho adekvátna a nezvyšovala sa už od roku 2011.

Primátor sa nebojí, že by touto daňou odradil firmy od podnikania v meste. “Nezamestnanosť máme pod piatimi percentami a sídli tu 180 firiem, takže si nemyslím, že by vo výške dane bol problém,” dodáva P. Antal.

Aj pri daniach pre firmy sa ukazuje, že mestá ju nevyužívajú koncepčne v nadväznosti na vývoj miestnej ekonomiky. V mestách s vysokou nezamestnanosťou ostali aj tento rok prekvapivo vysoké dane. Napríklad vo Veľkom Krtíši je to 2488 eur alebo v Rimavskej Sobote 1935 eur za rok.

Podnikatelia sa samozrejme nerozhodujú, kde podnikať, len na základe výšky daní z nehnuteľnosti, ale tie k ich rozhodovaniu môžu prispieť. “Ak mám v meste vysokú nezamestnanosť, tak jednou z možností je znížiť dane na čo najnižšiu úroveň a práve tento fakt využiť pri prezentácii mesta ako vhodného na podnikanie,” vysvetľuje P. Serina.

Ako spravodlivo zdaňovať nehnuteľnosti

Dane z nehnuteľnosti sa platia na Slovensku podľa zastavanej plochy. Teda čím väčší dom, tým vyššia daň. Počet poschodí sa zohľadňuje len minimálne prostredníctvom príplatku za podlažie, čo je podľa odborníkov nespravodlivé. Dane by mali byť nadviazané na hodnotu nehnuteľností, ale nie výlučne. “Mal by to byť zrejme mix podlahovej plochy a hodnoty nehnuteľnosti, aby si samosprávy vedeli vypočítať minimálny príjem aj do budúcich rozpočtových období,” myslí si výkonný riaditeľ PAS Peter Serina.

Zdaneniu podľa hodnoty domu či bytu v minulosti bránila neexistencia verejných cenových máp nehnuteľností, ale aj chýbajúca legislatíva či neochota politikov sa touto citlivou témou zaoberať.

Dnes sa ceny bytov či domov dajú zistiť z viacerých zdrojov. Napríklad z verejne prístupného katastra. Novelou katastrálneho zákona, ktorá je účinná od začiatku októbra minulého roka, bol do katastra nehnuteľností zavedený údaj o cene nehnuteľností. Podľa informácií TRENDU z realitného prostredia sa však údaje o cenách zapisujú len pri novozapísaných nehnuteľnostiach. Staré domy a byty sa nezapisujú, takže úplnosť dát chýba. Kvalita údajov by sa časom mohla vylepšovať.

“Vidíme dlhodobú snahu zo strany štátu zbierať údaje o cenách z katastra. Až čas ukáže, či a ako dokážu štátne orgány so zozbieranými údajmi pracovať,” hodnotí pokus o cenové mapy prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár.

Cenové mapy nehnuteľností majú vo svojich databázach aj realitné kancelárie, ale tie sú spoplatnené. Za peniaze poskytuje ceny nehnuteľností aj firma Datalan, ktorá ich dostáva od NARKS.

“My sme garantom dát a oni dodávajú softvérové riešenie,” vysvetľuje generálna sekretárka NARKS Zuzana Jakabíková. Spoplatnené cenové mapy využívajú najmä banky na ocenenie nehnuteľností, ktoré idú financovať. Zadarmo sa dajú pozrieť ceny domov a bytov na weboch realitiek.

Neúspešné pokusy o zmeny

Cenové mapy sa v minulosti už neúspešne pokúšalo zaviesť ministerstvo financií, keď chcelo zdaniť luxusné domy. Jeho plán stroskotal na tom, že nevedelo presne povedať, čo je luxusná nehnuteľnosť.

Zmeniť zdanenie nehnuteľností nielen podľa plochy, ale aj podľa počtu poschodí, sa pokúšali pred dvoma rokmi poslanci Smeru a Mosta-Híd. Po kritike médií, miest a obcí, ale aj zo strachu, že stratia politické body, napokon novelu zákona o miestnych daniach stiahli.

Zdaňovanie podľa hodnoty nehnuteľnosti, teda v podstate podľa lokality, kde sa nachádza dom alebo byt, môže byť pre politikov citlivé aj preto, lebo môže vytvárať štvrte len pre bohatých.

Ministerstvo financií pre TREND povedalo, že v tejto chvíli nepripravuje zmeny v zdaňovaní nehnuteľností. “Ďalšie kompetencie v tejto oblasti sú v rukách samospráv,” dodáva hovorkyňa ministerstva financií Alexandra Gogová.

Mestá sú voči zmene zdaňovania opatrnejšie. Dunajská Streda je relatívne malé mesto s minimálnymi rozdielmi v cenách pozemkov aj domov v jednotlivých častiach mesta. Podľa jej primátora Zoltána Hájosa by sa preto neoplatilo zdaňovať domy podľa hodnoty.

Podobný názor má aj primátor Partizánskeho Jozef Božik. Kto má veľký dom, platí podľa neho aj teraz na daniach viac, a preto netreba systém meniť.

 [etrend.sk; 24/04/2019; Jozef Ryník ; Zaradenie: Ekonomika]