Archívy kategórie: Media monitoring

Ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rastú

Daniel Horňák, moderátor

Ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rastú, ale čoraz pomalším tempom. Aktuálnemu vývoju na realitnom trhu sa budeme venovať v nasledujúcich minútach v našom štúdiu podrobnejšie. Vítam u nás Jána Palenčára, prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.

[TA3, 12:30; Ekonomika; 09/08/2018; ]

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu):

Dobrý deň.

Daniel Horňák:

Pán Palenčár, ceny nehnuteľností okrem iných monitoruje Národná banka Slovenska, a podľa tej aktuálnej správy pokračujú v raste, ale už o niečo miernejším tempom, podľa tej aktuálnej analýzy vzrástli v druhom kvartáli o 4,5 percenta celkovo nehnuteľnosti na Slovensku, medzikvartálne o 2,5 percenta. Ako hodnotíte takýto vývoj možno v kontexte uplynulého jedného, dvoch rokov?

Ján Palenčár:

Pokiaľ sa pozrieme do roku 2013, 2014, to bolo práve obdobie, kedy nehnuteľnosti začali rásť na cene a zvyšoval sa dopyt po kúpe nehnuteľností. Samozrejme táto situácia bola podporená aj zlepšujúcimi sa podmienkami pri hypotekárnych úveroch, a táto situácia pokračuje aj dnes s tým, že na ten silný dopyt, ktorý tu bol, a ktorý tú teda stále je,
reagovali developeri, a stavajú nové byty. To znamená, veľké množstvo nových nehnuteľností sa dostáva na trh, tým pádom ten tlak na cenu sa čiastočne uvoľňuje. Preto vidíme, že sa tá dynamika rastu spomaľuje, napriek tomu stále tu máme medziročný rast pri nehnuteľnostiach, o ktoré je záujem, o zhruba tých 5 percent.

Daniel Horňák:

Každopádne, ale keď sa pozrieme na jednotlivé segmenty, tak stále vidíme, že ceny bytov rastú výrazne, v priemere o 8 percent, ak sa pozrieme na niektoré konkrétne lokality, určite je to aj cez 10 percent, a skôr teda domy výrazne spomaľujú. Tam tie ceny vzrástli v tom druhom kvartáli len o 2 percentá. Čomu vy pripisujete takýto diferencovaný vývoj?

Ján Palenčár:

Treba si povedať, o čo je najväčší záujem, a tam dynamika rastu je najsilnejšia, to znamená, hovorme o tom, že najväčší záujem je o lokality, kde je záujem obyvateľstva sa sťahovať do týchto lokalít, kde je silná zamestnanosť, čiže tradične hovoríme o Bratislave, hovoríme o Košiciach, prípadne iných krajských mestách, ako je Trnava, Nitra, Žilina a podobne.

Na druhej strane tu máme lokality, odkiaľ ľudia odchádzajú, kde nielenže ceny nehnuteľností stagnujú, ale práve naopak aj klesajú, to sú lokality, ako je napríklad Rimavská Sobota, ako je Veľký Krtíš a podobne, kde je vysoká nezamestnanosť, a ľudia sa snažia z týchto lokalít presunúť inde za prácou.

Čo sa týka druhu nehnuteľností, opäť sme v situácii, že musíme diferencovať. Najväčší záujem je o málometrážne byty, to znamená, nehnuteľnosti v prípade Bratislavy, nehnuteľnosti, byty, do 200-tisíc euro, to je práve ten najsilnejší záujem, a pokiaľ hovoríme o rodinných domoch, tu už je ten záujem menší, a práve preto tá dynamika rastu cien je pomalšia pri rodinných domoch ako pri bytoch.

Daniel Horňák:

Čím sú spôsobené tie regionálne rozdiely, to, čo ste vlastne teraz povedali, dokumentuje to napríklad situácia v Trnavskom kraji, kde tie ceny medziročne vzrástli o 11 percent, a napríklad je tu aj Trenčiansky kraj, kde ceny vzrástli len o dve, tri percentá medziročne za uplynulý kvartál, a pritom Trenčiansky kraj patrí medzi tie vyspelejšie.

Ján Palenčár:

Súvisí s tým práve ten záujem o prácu, o to, aké množstvo ľudí má záujem o nové bývanie v danej lokalite. Čiže pokiaľ hovoríme o Trnave, tu je veľký záujem, ale naopak veľmi sa nám naštartovala aj Nitra práve ohlásenou investíciou výstavby automobilky, to znamená, že v úvode ohlásenia investície môže ísť čiastočne o tzv. špekulatívne navýšenie ceny, až, povedzme, v priebehu mesiacov a nejakých rokov, až dvoch, sa vlastne vidí reálne,
koľko sa ceny nehnuteľností zvýšili. Čo sa týka iných krajských miest, ako je napríklad Banská Bystrica, alebo Trenčín, kde tá rýchlosť vzostupu je menšia, práve to súvisí so záujmom obyvateľov sa sťahovať do týchto lokalít. Čiže tu je menší záujem.

Daniel Horňák:

To sme sa bavili o cenách nehnuteľností ako takých z pohľadu regiónov, z pohľadu typov nehnuteľností. Pozrime sa teraz aj v tom kontexte dostupnosti, to znamená financovania. Platy na Slovensku, mzdy na Slovensku stále výrazne rastú, napriek tomu v tej aktuálnej správe Národná banka konštatuje, že dostupnosť bývania sa zhoršuje, to znamená, pravdepodobne tie ceny stále rastú rýchlejšie ako platy. Keby ste mohli toto teda vysvetliť, ako hodnotíte práve tú dostupnosť bývania na Slovensku.

Ján Palenčár:

Rok 2016 bola najvyššia dostupnosť bývania v histórii na Slovensku. Veľa ekonómov, takisto médiá mali záujem a stále porovnávajú súčasnosť s tým prelomovým rokom 2008, kedy bola kríza, a kedy prišlo k prasknutiu realitnej bubliny, a tu si musíme jasne povedať, že v roku 2008 bola veľmi nízka dostupnosť bývania, boli extrémne vysoké ceny, boli nižšie platy dnes, a dokonca boli podstatne vyššie úrokové sadzby, to znamená, náklad na splácanie úveru.  Pokiaľ si zoberieme dnes tieto tri faktory dohromady, tak tá dostupnosť bývania je stále veľmi vysoká.  Áno, medziročne mierne klesla, to práve súvisí s navyšovaní cien nehnuteľností, ale napriek tomu je stále vysoká.

Daniel Horňák:

Ako hodnotíte z pohľadu dostupnosti práve element financovania? Národná banka Slovenska sprísňuje podmienky na trhu. Má to už vplyv na realitný trh?

Ján Palenčár:

Pokiaľ sa pozrieme na hypotéky, tak z pohľadu nákladu na hypotéku, to znamená, čo klient zaplatí na splátkach, sme na historicky najnižších sadzbách, to znamená, naozaj dnes máme historicky najlacnejšie hypotéky. Čo sa týka opatrení Národnej banky, aby ten tlak na realitný trh povolila práve tým, že sprísni hypotéky, to sprísnenie sa týka tzv. stopercentných, resp. 90-percentných hypoték, a takisto sa to týka zastropovania, to znamená, maximálnej možnej sumy, ktorú si klient môže zobrať na hypotekárny úver.

Čiže pokiaľ klient spĺňa dnes zastropovanie a prípadne nechce tých 100 percent, ale povedzme, si zoberie 70, 80 percent, čo dnes banky bežne dávajú, tak stále má historicky najnižšiu úrokovú sadzbu, a to má vlastne vplyv aj na to, že máme veľmi vysokú dostupnosť bývania. Porovnajme si rok 2008, kedy boli hypotéky z úrokovou sadzbou zhruba 5,5 percenta, a dnes bežne hovoríme o úrokovej sadzbe okolo 1,2 percenta, čo je obrovský rozdiel.

Daniel Horňák:

Je možné, že ľudia využili to obdobie posledných tých výhodnejších, dajme tomu, podmienok v tom doterajšom období za uplynulých dvanásť mesiacov, a práve tie efekty týchto opatrení sa ešte len prejavia v tých najbližších mesiacoch, možno v najbližšom roku?

Ján Palenčár:

Áno, podľa našich štatistík klienti od marca 2018 do júna 2018 do väčšej miery kupovali, to znamená, urýchlili to svoje rozhodnutie kúpiť si svoju nehnuteľnosť práve kvôli tým opatreniam Národnej banky, ktoré prišli do platnosti 1.7.2018. Ten tlak sa čiastočne v júli uvoľnil, ale hovoriť dnes o konkrétnych dopadoch na ceny, na dopyt, prípadne na to, o aké nehnuteľnosti je dnes menší záujem, je predčasné, toto budeme veľmi zodpovedne vedieť povedať koncom roka 2018.

Daniel Horňák:

Napriek tomu sa opýtam, ako vy osobne odhadujete ten ďalší vývoj na realitnom trhu? Čiastočnú odpoveď už nám dala Národná banka Slovenska v tej analýze, keď podľa kompozitného indexu tvrdí, že teda nie sme blízko nejakej bubliny z viacerých dôvodov. Aký je ten váš názor, ako sa budú vyvíjať ceny nehnuteľností? Bude ten rast
pokračovať, alebo naopak bude spomaľovať ešte ďalej? Ako to odhadujete?

Ján Palenčár:

Predpokladám, že rast nehnuteľností bude ďalej pokračovať, čiže ceny nehnuteľností nám budú rásť, budú nám rásť miernejším tempom, ako sme boli zvyknutí dnes. Na druhej strane určité druhy nehnuteľností nám budú cenou stagnovať, predovšetkým staršie byty, prípadne byty v lokalitách, kde priamo sa im stavia konkurencia v podobe novostavieb. Čiže pri týchto nehnuteľnostiach príde k zmene.

Zároveň si myslím, že aj opatrenia Národnej banky budú mať určitý vplyv na konkrétne skupiny kupujúcich, ktorí jednoducho dnes nemajú dostatočné finančné rezervy, aby si mohli dovoliť dať vlastný príspevok ku kupovanému bytu, čiže nebude im umožnená stopercentná hypotéka, prípadne sú to osoby, ktoré samé žiadajú bez partnera hypotéku, a pri osemnásobku ročného príjmu im jednoducho nevyjde na kúpu bytu. Toto je určitá skupina obyvateľstva, ktorá sa bude čiastočne presúvať z toho segmentu kúpy bytu do nájomného segmentu.

Daniel Horňák:

Pán Palenčár, v tejto chvíli vám veľmi pekne ďakujem za zaujímavý komentár k aktuálnemu vývoju na realitnom trhu a prajem vám príjemný zvyšok dňa. Dovidenia.

Ján Palenčár:

Dovidenia.

Ceny nehnuteľností rástli, bývanie zdraželo najmä v Bratislave

Slováci hľadali častejšie byty než domy.

Rast cien nehnuteľností pokračoval na Slovensku aj v druhom štvrťroku tohto roka.
Ceny sa zvýšili najmä v Bratislave, nárast však zaznamenal aj okres Banská Bystrica. Slováci mali pritom najväčší záujem o kúpu bytu.

[ekonomika.sme.sk; 30/07/2018; TASR ; Zaradenie: Ekonomika / Slovensko]
https://ekonomika.sme.sk/c/20881048/ceny-nehnutelnosti-rastli-byvanie-zdrazelo-najma-v-bratislave.html

Ceny bytov sa blížia k vrcholu. Kúpiť byt alebo žiť v podnájme?

Vyplýva to z najnovších údajov realitného portálu Nehnuteľnosti.sk. Ceny nehnuteľností v druhom kvartáli boli poháňané nízkymi úrokovými sadzbami, rastom zamestnanosti, priemernej mzdy a dobrými ekonomickými vyhliadkami.

Zatiaľ čo v prvom štvrťroku zdraželi najmä nehnuteľnosti mimo hlavného mesta, podľa analýz portálu sa v druhom štvrťroku 2018 rastom cien dostala do popredia prekvapivo Bratislava.

Ceny rástli aj mimo hlavného mesta

Pozoruhodný je aj rast cien v okrese Banská Bystrica, ktorý za posledný rok predviedol prírastky na úrovni 20 percent. Týmto nárastom sa však len dotiahol na úroveň ostatných krajských miest. Slováci, ktorí v druhom kvartáli hľadali bývanie, prejavili najväčší záujem o kúpu bytu (46 %), naopak, 39 percent Slovákov vyhľadávalo bývanie v rodinných
domoch.

Dynamika medziročného rastu cien nehnuteľností stále nechce poľaviť.

Rast priemernej ceny bol v medziročnom porovnaní v druhom štvrťroku 2018 zaznamenaný hlavne v segmente trojizbových bytov a po dlhšom období bol výraznejší v Bratislave.

Štatistické zvýšenie tejto priemernej ceny môže byť posilňované zmenou v zložení ponuky
voľných nehnuteľností, keď výraznejšie zastúpenie získavajú novostavby a drahšie byty, keďže tie lacnejšie a dostupnejšie byty sa rýchlejšie predávajú,  priblížil analytik portálu Nehnuteľnosti.sk Martin Lazík.

Medzištvrťročný priemer nárastu cien bytov v Bratislave v segmente dvojizbových bytov bol na úrovni 3,65 percenta a 3,85 percenta v prípade trojizbových bytov.

V oboch prípadoch išlo o najvyšší nárast za posledné dva roky pre hlavné mesto.
Vysoký medzikvartálny nárast cien v bratislavských okresoch nastal pravdepodobne preto, že po zavedení opatrení Národnej banky Slovenska (NBS) bude podľa výpočtov bánk a expertov reálne zhoršená dostupnosť hypoték práve v Bratislave, myslí si Lazík.

Dvojizbák stojí okolo 135 tisíc eur

Celkovo sa v Bratislave priemerná absolútna cena za dvojizbový byt pohybovala v druhom štvrťroku na úrovni 137.400 eur.

Z ostatných miest v prípade dvojizbových bytov rast ceny o viac ako päť percent zaznamenala Banská Bystrica a v prípade Žiliny bol podľa analýz portálu rast tesne pod piatimi percentami.

Zaujímavá zmena nastala v medzištvrťročnom porovnaní aj v prípade trojizbových bytov v Košiciach, kde bol nameraný až vyše štvorpercentný nárast priemernej ceny. Košice v segmente trojizbových bytov nasledovala Bratislava a za ňou Žilina.

Banky spustili kampane na hypotéky

Realitní odborníci sú presvedčení, že postupné sprísňovanie podmienok pri hypotékach už dlhšie vytváralo tlak na kupujúcich. Predpokladá sa, že k uvoľneniu tlaku príde už počas tohto leta, aj keď opatrenia NBS budú postupne zavádzané až do 1. júla 2019.

Najdôležitejšia novinka týkajúca sa celkového zadlženia k príjmu je už v platnosti a budeme sledovať, ako si s ňou poradí trh s nehnuteľnosťami. Je pravdepodobné, že bankový sektor bude mať naďalej snahu lákať nových klientov na nízke úrokové sadzby, očakáva Lazík.

Pozitívom však podľa neho je stále veľmi dobrá platobná disciplína a nízka miera
zlyhaných úverov.

Nasledujúce mesiace budú poznačené dovolenkovým obdobím, preto ďalší vývoj naznačia až mesiace po lete a tradičná silná jeseň v realitnom segmente. Nebude však prekvapujúce, ak nasledujúci tretí štvrťrok nebude kopírovať rast cien uplynulého štvrťroku a prinesie skôr stagnáciu cien, dodal Lazík.

Dlžníci s hypotékou zaplatia viac

Marek Mašura, moderátor: 

Keďže poisťovne opakovane upozorňovali na to, že ceny poistiek môžu ísť po zavedení novej dane nahor, pozvali sme si do štúdia Daniela Vidu z Poštovej poisťovne, aby sme sa s ním o tejto téme porozprávali trošku podrobnejšie. Pán Vida, prajem príjemný dobrý deň, vitajte u nás v štúdiu.


[TA3, 12:30; Ekonomika; 25/07/2018; ]

Daniel Vida, podpredseda predstavenstva Poštovej poisťovne, (hosť v štúdiu):

Dobrý deň, ďakujem.  Keď minister financií pripravoval spomínanú daň z neživotných poistiek, poisťovne opakovane varovali, že ceny poistiek môžu ísť nahor, a z tých aktuálnych prepočtov, ktoré zverejnila Poštová poisťovňa, vidno, že stále ostávate pri tomto argumente.

Daniel Vida:

Áno, jeden z tých hlavných argumentov, ktorý sme používali, je to, že zisk neživotného poistenia, celého sektora je nižší ako uvedená daň. Čiže sektor ako taký nemá veľmi na výber, a ceny poistiek naozaj pôjdu nahor.

Marek Mašura:

Minister financií často používal argument, že nová 8-percentná daň má v plnej miere, zdôrazňujem na to slovné spojenie v plnej miere, nahradiť 8-percentný odvod, ktorý dnes už poisťovne z poistiek platia. Tak prečo by mali ísť ceny nahor?

Daniel Vida:

No, jednoducho to nie je pravda, pretože odvod, ktorý platil doteraz, a vlastne tento rok platí, sa vzťahuje len na novouzavreté poistné zmluvy. Nová daň z poistenia už bude platiť nielen na novouzavreté zmluvy, ale na všetky, aj staršie, staré niekoľko desiatok rokov. To je hlavný rozdiel.

Marek Mašura:

To je tak povediac, slovo proti slovu. Vy ste to, čo teraz hovoríte, podporili argumentom a prepočtami, ako sa nová daň môže ukázať pri poistení nehnuteľnosti, pri hypotéke. Tak povedzte nám o tom viac, niečo sme už spomenuli aj v príspevku pred chvíľou.

Daniel Vida:

Štandardne klienti berú aj v našej banke hypotekárne úvery na nehnuteľnosti zhruba vo výške 100-tisíc eur. Pri tejto výške je tá nehnuteľnosť poistená s poistným asi 100 eur. Nová daň z poistenia teda spôsobí, že toto poistné vrastie zhruba o 10 percent, a tým pádom približne za 30 rokov klient preplatí niečo vyše 300 eur len na tomto poistení.

Marek Mašura: 

Ako to vlastne v praxi vyzerá? Možno divákov bude zaujímať aj to, ako to funguje. Dlžník má, povedzme, dva trvalé príkazy, jeden posiela banke, ním spláca hypotéku, to bude zrejme mesačne, a druhý je nastavený na splácanie poistenia, to bude teda ročný.

Daniel Vida:

No, tu bude treba dať pozor po 1.1., kedy vstúpi do platnosti zákon o dani z poistenia, aby si klienti vždy pozreli, či sa im náhodou zmena poistného nezvýšila, neznížila, a následne upraviť prípadné trvalé príkazy, aby sa nestalo to, že majú nastavený trvalý príkaz na nižšiu sumu, nezaplatia poistné v správnej výške, poistenie im zanikne, a
ak to vyžadovala banka, tak môžu mať  potom problém aj so samotnou hypotékou.

Marek Mašura:

Aký konkrétny?

Daniel Vida:

Banka môže pristúpiť aj k spoplatneniu úveru, ale myslím, že to bolo krajné riešenie. Skôr bude aj poisťovňa urgovať klienta, aby napravil túto chybu, a takisto aj banka bude urgovať, aby poistenie uzavrel, ako to vyžaduje.

Marek Mašura:

Pred chvíľou sme v našom vysielaní počuli vyjadrenie odborníka na financie pána Maroša Ovčarika, ktorý hovoril, že táto nová daň môže ovplyvniť aj poistenie schopnosti splácať úver. Povedzme si o tom viac, či to vidíte aj vy tak.

Daniel Vida:

Môže ovplyvniť aj toto poistenie, ale daň z poistenia sa vzťahuje na neživotné poistenie.

Marek Mašura:

A toto je životné poistenie.

Daniel Vida:

Toto je životné, pričom môže mať nejakú časť aj neživotného, typicky to býva strata zamestnania, ktorá môže teda byť dotknutá touto novou daňou, ale zdôrazňujem, daň z poistenia sa vzťahuje na neživotné poistenie. Možno pri tejto príležitosti by som upozornil aj na to, že nie je to len poistenie k hypotékam, ale týka sa to aj cestovného
poistenia, poistenie iných majetkov, môže to byť havarijné poistenie, úrazové poistenie, veľmi široká škála poistení bude
týmto zasiahnutá.

Marek Mašura:

Vy ste hovorili, že pri tom poistení nehnuteľnosti, hypotéke, tam by mohlo dôjsť k zvýšeniu ceny o približne 10 percent. Aj v prípade týchto ďalších poistiek by teda mohlo ísť o takéto zvýšenie, alebo nedá sa to takto povedať?

Daniel Vida:

Nie je to, nedá sa to povedať za celý trh, ako sa presne každá poisťovňa zachová, ale vzhľadom na to, čo som povedal na začiatku, a na tie diskusie, ktoré vedieme na Asociácii poisťovní, každá poisťovňa sa pripravuje na zvyšovanie cien, pretože tá retroaktivita, ktorá je v tom zákone, a teda bude sa vzťahovať aj na poistné, ktoré bolo
stanovené pred desiatimi rokmi, a máme ho odviesť z toho poistného 8 percent, musí sa to nejakým spôsobom prejaviť na cene.

Marek Mašura:

Pán Vida, ja som samozrejme požiadal aj o stanovisko ministerstvo financií, aby sme mali, takpovediac, druhú stranu, a dovolím si citovať z tohto stanoviska: Od poisťovní nie je fér, že sa klientom doslova vyhrážajú zvyšovaním cien, ktoré v mnohých prípadoch pri poistných produktoch zvýšili už začiatkom tohto roka. Poisťovne by mali
byť zodpovedné a neprenášať všetky svoje povinnosti na klientov. Ako reagujete na tieto slová?

Daniel Vida:

Pravdou je to, že sme zvyšovali ceny poistiek, ale toto zvýšenie sa vzťahovalo len na nové uzavreté zmluvy, nebolo možné, ani sme to nechceli aplikovať na staré zmluvy, nemáme možnosť vstupovať do týchto zmluvných starých vzťahov.

Marek Mašura:

A dôvod bol ten 8-percentný odvod, ktorý robíte?

Daniel Vida:

Áno, kvôli tomu sa zvyšovali tie nové zmluvy, ale nikdy sa nesiahalo na staré, dávno uzavreté zmluvy. Daň z poistenia spôsobí to, že máme odviesť daň aj zo starých zmlúv. Je to niečo podobné, ako keď sa začiatkom 90-tych rokov zavádzala DPH, a tá sa aplikovala na všetky produkty, služby, tak, bohužiaľ, teraz postupujeme podobne.

Marek Mašura:

Ale ministerstvo financií hovorí, že nie všetky poisťovne musia automaticky premietnuť túto daň do vyšších cien poistiek. Môžu mať, povedzme, menší zisk, alebo môže sa to nejakým spôsobom pretaviť do ich hospodárskych výsledkov v rámci konkurenčného boja o klienta.

Daniel Vida:

Toto by bola presne šťastná cesta na znižovanie poistného. Konkurencia, zvyšovanie konkurencie, lepší priestor na vznik nových poisťovní, alebo príchod nových. Bohužiaľ, tento tlak tu nie je.

Nová daň nespôsobí to, že by malo niečo zlacnieť. To môže spôsobiť iba konkurenčný boj.

Bohužiaľ, momentálne poisťovne sú zaťažené 29- percentnou asi daňou plus teda nová daň z poistenia, a poisťovne skôr rozmýšľajú nad tým, ako minimalizovať svoju prítomnosť na slovenskom trhu, čiže tá konkurencia, nezdá sa, že by sa zväčšovala, skôr naopak, a teda bude menší tlak na to, aby poistné lacnilo.

Marek Mašura:

Ešte jedna otázka na záver. Minister financií častokrát opakoval to, že vlastne poisťovne si túto daň, tak povediac, vyžiadali, že nechceli platiť odvod, a chceli ste radšej platiť daň. Prosím vás, vysvetlite mne, aj našim divákom, čo tým vlastne mal minister financií na mysli, ako to teda vlastne bolo, prečo ste chceli nahradiť odvod daňou?

Daniel Vida:

Bolo by veľmi zvláštne, keby nejaký sektor si pýtal zdanenie. Toto sa nestalo ani na strane poisťovní, bolo by to veľmi bizarné, keby sme prišli na ministerstvo a povedali, viete čo, nám sa zdá, že sme málo zdaňovaní, prosím vás, vymyslite nám nejakú novú daň.

Pred dvoma rokmi prišlo ministerstvo s návrhom odvodu, 8-percentného odvodu, podobne ako to fungovalo už na PZP pri autách, to poznáme všetci, že tam už ten 8-percentný odvod existuje, prišlo s návrhom, vymyslíme odvod, bohužiaľ, ten zákon, ktorý tomu prináležal, bol veľmi nešťastný, je to vidno aj v dôvodovej správe k novej dani, a bol veľmi, veľmi ťažko vykonateľný.

Pri tejto, v rámci tejto diskusie poisťovne viackrát zdôrazňovali, že sú výrazne proti tomu, aby sa zaviedol odvod, bola proti tomu aj Národná banka Slovenska. Čiže dva roky trváme na tom, že už samotný odvod bol veľmi zlý nápad, ktorý nepomôže ani nám, pretože klienti budú mať drahšie poistné, budú sa menej poisťovať, zodpovední ľudia, ktorí si poisťujú svoje majetky, budú potrestaní nejakým vyšším poistným, boli sme výrazne proti tomu.

Bude to, zasiahne to zle klienta, aj poisťovne, a celý trh. Ministerstvo čiastočne vypočulo tieto argumenty a videlo, že ten odvod neplní svoju funkciu, a preto prišlo s návrhom dane. Nie je vôbec pravdou, že by sme si to my vypýtali, že my chceme, aby existovala nejaká daň, alebo nejaký odvod. Bohužiaľ, to tak nie je.

Marek Mašura:

Tak, môžem len na záver nášho rozhovoru zhodnotiť, že na tejto téme sa s ministerstvom financií zrejme nezhodnete, ale tak ako ministerstvo financií, aj vy ste dostali priestor na prezentovanie svojich argumentov. Ďakujem vám veľmi pekne, že ste sa zúčastnili dnešného rozhovoru.

Daniel Vida:

Ďakujem pekne.

Kataster na jeseň rozšíri online služby

Od októbra by sa mal kataster ešte výraznejšie priblížiť ľuďom. Od počítača, teda bez osobnej návštevy úradu a poplatkov, by sme toho mali vybaviť viac ako doteraz. Kým zatiaľ fungovalo 15 elektronických služieb katastra nehnuteľností, pribudnúť má ďalších 30.

 

Komplex 45 online služieb katastra tak bude hotový. Jednou z vecí, ktorú bude môcť občan vybaviť z domu, je napríklad aj zmena priezviska na liste vlastníctve. Ocenia to najmä ženy po výdaji či rozvode, ktoré si zmenili meno. Aj žiadosť o aktualizáciu údajov sa bude dať od októbra podať elektronicky. Na vybavenie celej záležitosti z domu však bude treba občiansky preukaz s elektronickým čipom.

[Pravda; 168/2018; 23/07/2018; s.: 8; Iris Kopcsayová ; Zaradenie: Ekonomika]

Niektoré elektronicky získané dokumenty bude už možné použiť aj na právne účely. Malo by sa to týkať tiež agendy, ktorá má z pohľadu občanov najvyššiu prioritu, a to výpisov z listov vlastníctva. Nestačí však, že si človek doma vytlačí list vlastníctva z portálu katastra. Dokumenty z portálu katastra nehnuteľností, ktoré sa predkladajú pri právnych úkonoch – teda pri predaji, kúpe, hypotéke alebo v stavebnom konaní – musia mať zatiaľ ešte inú verifikovateľnú doložku.

Už 10 percent podaných návrhov na vklad však dnes využíva zaručený elektronický podpis (ZEP). Majú ho aktivované predovšetkým advokátske kancelárie, exekútori a notári, a tento spôsob vybavovania znižuje náklady na podanie až o polovicu.

Už po spustení Elektronických služieb katastra nehnuteľností (ESKN) v roku 2015 začali banky, notárske kancelárie a dodávatelia energií čerpať aktuálne údaje priamo z portálu katastra. Informácie na ňom sa aktualizujú každých 24 hodín. Elektronické služby však budú mať právnu záväznosť až po spustení všetkých 45 služieb.

Pre občana to bude znamenať jedno – dokument zverejnený na portáli katastra bude dostupný pre príslušnú inštitúciu alebo úrad a nebude ho musieť naháňať v listinnej podobe.

Antibyrokratický zákon, uplatňujúci zásadu jedenkrát a dosť, ktorý terajší premiér Peter Pellegrini pripravoval ešte ako vicepremiér pre informatizáciu, má zabrániť tomu, aby úrady opakovane vyžadovali verejne dostupné a verifikované dáta. Práve digitalizácia katastra má byť jedným z krokov k znižovaniu byrokracie a zvýšeniu transparentnosti.

Služby využíva 30 tisíc ľudí denne

Časť nových služieb umožní, aby občania podávali návrhy na katastrálne konania vyplnením formulárov na portáli bez osobnej návštevy katastra. Ďalšie služby im zas poskytnú informáciu o tom, v akom štádiu spracovania sa podanie nachádza. A to buď formou SMS, emailovej správy alebo správy v eDesku. Ako pre Pravdu povedal Branislav Hačko, generálny riaditeľ spoločnosti DWC Slovakia, ktorá má digitalizáciu služieb katastra od roku 2015 pod palcom, pre občanov by mali byť atraktívne najmä služby ako podanie návrhu na vklad, podanie návrhu na zápis poznámky či poskytnutie sledovania katastrálneho konania. Podľa očakávaní by najviac využívanou službou mohla byť možnosť
sledovať zmeny na liste vlastníctva (LV). Podobné služby už ponúkali súkromné firmy u nás aj v Česku.

Náš kataster počíta s tým, že štátne orgány budú takúto službu využívať zadarmo, pre podnikateľov a fyzické osoby by mala byť spoplatnená sumou 24 eur na rok. Kontrole by za túto sumu podliehalo až sto nehnuteľností. V Česku okrem katastra poskytuje sledovanie zmien na listoch vlastníctva napríklad spoločnosť Hlídací pes katastru. Na svojej internetovej stránke sľubuje: Sledovaním zmien pomocou našej služby sa včas ubránite podvodným manipuláciám s vašou nehnuteľnosťou a predídete tak veľkým súdnym sporom. Ušetríte čas aj peniaze.

Hlídací pes kontroluje údaje o nehnuteľnostiach raz do týždňa. Preveruje najmä, či k nehnuteľnosti nebola pripojená tzv. plomba, alebo či nedošlo k zmene listu vlastníctva. Ak takýto prípad nastane, firma o tom ihneď pošle správu objednávateľovi DWC Slovakia.

Práve táto firma prevzala v marci 2015 zodpovednosť za celú implementáciu elektronických služieb katastra.

Elektronizácii pomohla novela

Novelu katastrálneho zákona, ktorá obsahuje aj kroky súvisiace s realizáciou operačného programu elektronických služieb, schválil parlament v júni. Účinná bude od októbra. Schválené legislatívne zmeny by mali okrem iného priniesť aj zrýchlenie a skvalitnenie registrácie nehnuteľností. Rozšíril sa tiež okruh prípadov, keď bude môcť okresný úrad opraviť chyby v katastrálnom operáte.

V katastri je totiž mnoho chybných údajov – ako napríklad duplicita vlastníckeho práva, keď dvaja deklarujú vlastnícke právo k tomu istému pozemku. Kataster doteraz mohol sám takúto chybu odstrániť iba v prípade, že obidvaja dotknutí s odstránením duplicity súhlasili. Inak rozhodoval súd.

Chyby v katastri sú pritom často triviálne a ich príčinou mohol byť len nedokonalý mechanizmus vedenia katastra.

Od novely sa očakávajú viaceré zlepšenia.

Lehoty na vklad a zápis do katastra síce zostávajú nezmenené a sú určené zákonom, no katastru sa podarilo výrazne urýchliť aspoň jednu z lehôt. Ide o prípady, keď sa predáva nehnuteľnosť zaťažená hypotékou. Výmaz záložného práva na liste vlastníctva nového vlastníka sa uskutoční až vtedy, keď dlžník splatí úver a banka mu vystaví kvitanciu,
ktorú predloží katastru. Ak peniaze na vyplatenie úveru pochádzali od kupujúceho, ten de facto kupoval nehnuteľnosť aj so záložným bremenom a musel čakať až 60 dní, kým kataster z listu vlastníctva ťarchu v prospech banky vymazal. Túto lehotu sa najnovšie podarilo skrátiť na rekordne krátkych 5 dní.

Pre občanov je to významná pomoc, keďže na realitnom trhu je čoraz viac nehnuteľností zaťažených záložným právom v prospech banky.

Niektoré nové elektronické služby katastra

– návrh na vklad do katastra
– návrh na opravu chyby v katastrálnom operáte
– námietka proti chybám v obnovenom katastrálnom operáte
– žiadosť na poskytnutie údajov z katastra a z pozemkovej knihy
– podanie informácie do elektronického registratúrneho strediska Katastra nehnuteľností     elektronický dokument
– výpis z listu vlastníctva na právne účely
– kópia z katastrálnej mapy pre katastrálne územia s platnou vektorovou katastrálnou  mapou
– sledovanie zmien na listoch vlastníctva, priebehu overovania výsledkov geodetických prác a stavu katastrálneho konania.

V jeseni už nebude treba chodiť osobne na kataster kvôli zmene priezviska v liste vlastníctva nehnuteľnosti.

Energetické certifikáty budov nám prezrádzajú, koľko míňame

Energetický certifikát by mal byť vysvedčením, akú celkovú spotrebu energie si budova vyžaduje. U nás ho podľa zákona o energetickej hospodárnosti budov potrebuje každá novostavba, rekonštruovaná budova i nehnuteľnosť na predaj či prenájom od 1. 1. 2008. Je to pomerne dlhý čas na to, aby si predpis našiel miesto v praxi, realita však ukazuje, že ich
stále neberieme na vedomie.

Pri prezeraní realitných portálov zistíme, že viac ako 90 percent inzerátov na predaj alebo prenájom domu či bytu energetickú triedu neuvádza. Pritom práve pri hľadaní nového bývania môže byť tento údaj veľmi dôležitý, z neho totiž viete vyčítať, koľko energie budete míňať. Pri kúpe nehnuteľnosti by vám predajca alebo realitný maklér mal na požiadanie certifikát ukázať. Či už nehnuteľnosť kupujete alebo staviate novú, certifikát budete potrebovať pri kolaudácii, rekonštrukcii, predaji, prenájme alebo žiadosti o rôzne dotácie.

[HN; 140/2018; 23/07/2018; s.: 14; Jana Véghová ; Zaradenie: ENERGETIKA]

Účty za energie nás zaujímajú

Spotreba energie vášho budúceho bývania by mala byť dôležitým kritériom pri rozhodovaní. Energetická trieda rodinného alebo bytového domu je známkou, ktorá môže hodnotu objektu zvýšiť, alebo naopak znížiť. Preto zákon vyžaduje, aby toto hodnotenie predávajúci priznali. Podľa realitných maklérov, cez ktorých prechádza väčšina týchto transakcií, to však tak nie je.

Predajcov bytov a domov upozorňujeme, aby pri vypĺňaní formulára vyplnili políčko pre energetickú triedu. Keď ho nevyplnia, realitné kancelárie nemajú povinnosť to od nich vyžadovať,  vysvetľuje Martin Čapo, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Podľa skúseností realitných maklérov sa o energetickej triede budovy neinformujú ani záujemcovia o kúpu alebo prenájom bývania, zaujíma ich však výška platieb za služby, ľudovo nazývané nájom, ktorých najväčší podiel tvorí suma za vykurovanie.

Čo prezrádza energetický certifikát

Energetický štítok budovy by mal zaujímať každého jej obyvateľa. Hovorí totiž okrem iného aj o tom, koľko energie je potrebnej na to, aby bola v nehnuteľnosti komfortná teplota. A s tým súvisia aj mesačné náklady na jej prevádzku.

Spotreba energie na vykurovanie totiž môže tvoriť aj viac ako 80 percent celkovej spotreby domu. Pri kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti sa oplatí informovať o faktoroch, ktoré ju ovplyvňujú. V energetickom certifikáte domu sú všetky zahrnuté do ukazovateľa s označením celková spotreba energie. Je v nej započítaná potreba energie na vykurovanie, prípravu teplej vody, chladenie, vetranie a osvetlenie. Spotrebu energií ovplyvňuje v prvom rade stav vonkajšej obálky budovy, teda obvodovej steny a strechy a s nimi súvisiacej vrstvy tepelnej izolácie. Ďalšími dôležitými faktormi sú tepelno-technické vlastnosti okien, dverí a ďalšie prvky budovy, ktorými môžu energie unikať.

Keďže výpočtové vzorce sú zložité, výsledok sa uvádza ako označenie písmenom od A po G, aby bol zrozumiteľný aj pre laika. Medzi jednotlivými kategóriami sú značné rozdiely. Do roku 2016 pre novostavby stačilo dosiahnuť hornú hranicu triedy B (globálneho ukazovateľa primárna energia), od 1. 1. 2016 sme sa museli dostať do triedy A1. Od 1. 1. 2021 sa však budú musieť všetky novostavby dostať do A0.

Technický stav budovy je dôležitý

Slovákov v minulosti pri kúpe bývania zaujímala len lokalita a cena. Dnes zvažujú aj ďalšie kritériá. Patrí medzi ne občianska vybavenosť, výška platieb za energiu, technický stav všetkých častí budovy i to, či je zateplená. Ak sa aj neopýtate na energetickú triedu domu, určite by ste si mali overiť aspoň tepelno-technické vlastnosti budovy. Tieto veci veľmi úzko spolu súvisia. Stav a úroveň zateplenia a vykurovania budovy sú veľmi dôležité a každý, kto kupuje byt alebo dom, by o nich mal mať pre vlastné dobro maximum informácií. Môže vám ich zhodnotiť stavebný technik alebo si ich prečítate v energetickom certifikáte. Inak sa môže stať, že lacný byt budete musieť dlhé roky dotovať za rôzne úpravy a
náplasti zlého stavu.

Aby certifikáty neboli len formalitou

Predávajúci či kupujúci nehnuteľností sa často obracajú na energetických audítorov s nízkymi cenami a nevyžadujú od nich ani osobnú obhliadku budovy. Takto vypočítaná energetická trieda je potom len teoretická a môže sa od skutočnosti odlišovať, upozorňuje energetický audítor Petr Keller z Energia Servis.

Cena vystavenia energetického certifikátu pre rodinný dom sa pohybuje od 97 do 160 eur podľa jeho celkovej podlahovej plochy. Pri bytových domoch do celkovej podlahovej plochy 8-tisíc m2 sa pohybuje od 120 do 380 eur, nad 8-tisíc m2 je to individuálne. Ak chcete poznať skutočnú spotrebu vášho obydlia, môžete si objednať energetický audit sami, jeho cena však môže prekročiť aj 600 eur. Jana Véghová

Spotreba energie na vykurovanie môže tvoriť aj viac ako 80 percent spotreby domu.

Slováci sa pre bývanie zadlžujú. Chýbajú nájomné byty

Na Slovensku akútne chýbajú nájomné byty. Ľudia, čo sa chcú osamostatniť či presťahovať za prácou, tak majú často len dve možnosti. Buď budú platiť drahší komerčný nájom, alebo sa zadlžia kvôli kúpe vlastnej nehnuteľnosti. Máme totiž najnižší podiel nájomného bývania v Európe. To tvorí len šesť percent všetkých bytov. Vyplynulo to zo zistení medzinárodného projektu BIEP (Benchmarking Information Exchange Project), do ktorého sa zapojil Najvyšší kontrolný úrad (NKÚ).

[Pravda; 164/2018; 18/07/2018; s.: 8; Iris Kopcsayová ; Zaradenie: Ekonomika]

V krajinách Európskej únie sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19 percent až do 62 percent z celkového bytového fondu.

Dobrým príkladom by pre nás mohlo byť napríklad Rakúsko, ktoré sa nezameriava len na ľudí s nízkymi príjmami, ale kvalitné bývanie chce umožniť aj širším vrstvám. Za nájomné bývanie v Rakúsku zodpovedajú jednotlivé spolkové krajiny v spolupráci s obcami, poisťovňami a bankami.

Podiel nájomných bytov v Rakúsku tvorí až 42 percent z celého bytového fondu, v Češku je to už len 21 percent, ale stále podstatne viac ako na Slovensku, ktoré nedosahuje ani tretinu českého podielu.

Výstavba obecných nájomných bytov významne poklesla, keďže predstavitelia obcí sú v tomto smere skôr demotivovaní, hovorí analytik spoločnosti Finlord Boris Tomčiak.

Obce odrádza podľa neho zložitý proces okolo nájomného bývania či získavania prostriedkov na ich výstavbu. Po minulé roky bol problém aj so splnením sprísnených
energetických noriem na novú výstavbu. Obce by podľa Tomčiaka mohli byť dobrými správcami nájomných bytov s nízkymi nájmami. Nepotrebujú totiž podľa neho generovať taký vysoký zisk ako súkromní prenajímatelia a developeri.

Za nepriaznivou štatistikou je podľa hovorkyne rezortu dopravy a výstavby Karolíny Duckej rozdielna bytová politika v jednotlivých krajinách únie. Bývanie na Slovensku je vo veľkej miere odrazom zmien po roku 1989. Vtedy sa skončilo obdobie štátnej výstavby a začal sa hromadný odpredaj bytov do súkromného vlastníctva. A to aj tých nájomných.

V oblasti bývania to okrem iného znamenalo ukončenie podpory systému komplexnej bytovej výstavby realizovanej štátom, a následný výrazný prepad bytovej výstavby, ale aj masívnu privatizáciu bytového fondu,  povedala Ducká.

Kým ešte v roku 1989 sa na Slovensku postavilo vyše 33-tisíc bytov, päť rokov nato už len necelých sedemtisíc. Ani toto číslo sa však nepodarilo po ďalšie roky prekonať. Počet dokončených obecných nájomných bytov klesol pred dvomi rokmi na 359.

Dlhodobo sa podľa štatistiky ministerstva dopravy na Slovensku ročne dokončí okolo 15 000 bytov, zároveň je na Slovensku okolo 1,8 milióna obývaných bytov.

V roku 1996 vznikol na podporu výstavby Štátny fondu rozvoja bývania (ŠFRB). O dva roky zaviedol Program rozvoja bývania, v rámci ktorého sú poskytované dotácie na obstaranie nájomných bytov pre mestá a obce. Obce z nich od ich zavedenia doteraz už postavili vyše 40-tisíc bytov.

Obce chcú stavať

Mestá dopyt po nájomných bytoch uspokojiť nedokážu. Mesto Žilina disponuje 1142 nájomnými bytmi, uviedol šéf tlačového odboru mesta Žilina Pavol Čorba. Ku koncu júna mesto evidovalo 256 žiadostí o pridelenie nájomného bytu. Žilina preto plánuje výstavbu dvoch projektov – a to polyfunkčný dom na Dlabačovej ulici a bytový komplex v lokalite Rudiny I. Postaviť by sa tak malo 240 nájomných bytov.

Podobne je to v Štúrove, ktoré disponuje 52 nájomnými bytmi. Ako potvrdil primátor Eugen Szabó, plánujú výstavbu ďalšieho nájomného domu, v ktorom by pribudlo 14 bytov. Na uspokojenie dopytu to však nestačí. Košice majú 1 300 nájomných bytov. Aj tu je však žiadostí o sociálne byty viac, ako mesto dokáže prideliť. Výstavba nových tu však neprebieha.

Podľa hovorcu Združenia miest a obcí Slovenska (ZMOS) Michala Kaliňáka je téma nájomného bývania pre obce prioritou.

Dlhodobo vyšší záujem o výstavbu nájomných bytov prejavujú obce ako mestá. Možno je to dané snahou obcí zachovať, respektíve zvyšovať počet svojich obyvateľov, ale možno aj tým, že v mestách je dynamickejšia výstavba formou developerských projektov, povedal Kaliňák.

Mestá a obce však podľa neho nedisponujú dostatočnými finančnými zdrojmi, ktoré by im umožnili výstavbu bytov bez pomoci štátu. Na obzore sa črtá ďalšia podpora cez verejno-súkromné partnerstvá pre výstavbu nájomných bytov. Združenie o tom rokovalo pred dvomi týždňami s rezortom dopravy, dodal Kaliňák.

Dopyt prevyšuje ponuku

Ľudia, ktorí nedisponujú prostriedkami na kúpu bytu, alebo sa nechcú zadĺžiť, riešia svoju bytovú situáciu bývaním v súkromných prenajatých bytoch za trhové nájomné. Jednoizbový byt v bratislavskej Petržalke si možno prenajať asi za 450 eur mesačne, v centre hlavného mesta sa nájomné za takýto byt môže vyšplhať aj na 800 eur. V Banskej Bystrici sa byty s podobnou rozlohou prenajímajú asi za 260 eur až 400 eur za mesiac, v Košiciach podľa lokality zhruba od 350 eur do 500 eur za mesiac. V každom prípade ide o sumy podstatne vyššie, ako by bolo nájomné v obecných bytoch.

Trhové nájomné sa zvyšuje aj v krajinách, v ktorých má nájomné bývanie dlhú tradíciu, ako napríklad v Nemecku.

Časť zvýšenia cien nájomného v Nemecku zapríčinil nový vplyv v ekonomike, a tým je takzvaná zdieľaná ekonomika,  hodnotí situáciu generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Zuzana Jakabíková. V Nemecku to bolo podľa nej práve masívne využívanie Airbnb prenájmov v mestách. Táto forma prenájmu odčerpávala disponibilné nehnuteľnosti na bežný prenájom, čo zapríčinilo zvýšenie cien nájmov.

Podľa Daniely Danihel Rážovej z Bond reality sú ceny nájmov na Slovensku dlhodobo stabilné. Výstavba obecných nájomných bytov významne poklesla, keďže predstavitelia obcí sú v tomto smere skôr demotivovaní.

Boris Tomčiak analytik spoločnosti Finlord

Vlastníci bytov v dome by nemali hlasovať o exekúcii neplatičov

V prvej polovici tohto roka sa opäť stali témou otázky týkajúce sa vlastníctva a správy bytových domov. O prijatých, ako aj navrhovaných zmenách sme sa rozprávali s výkonnou riaditeľkou Združenia bytového hospodárstva na Slovensku (ZBHS) Annou Krajčiovou.

Na poslednej schôdzi parlamentu sa rokovalo o dvoch dôležitých zákonoch. Kým jeden bol schválený, hlasovanie o tom druhom sa odložilo na jeseň.

[webnoviny.sk; 12/07/2018; WebNoviny ; Zaradenie: EkonomikaSlovenskoEkonomika z lokality Slovensko]

Čo prináša zmena katastrálneho zákona?

Prináša najpodstatnejšiu zmenu v dlhodobo neriešenom a problematickom výklade tzv. zákonného záložného práva v prospech práv vlastníkov bytov. Umožní bezproblémový zápis zákonného záložného práva do katastra nehnuteľností, čo je dobrou správou pre vlastníkov bytov.

Na čo slúži zákonné záložné právo?

Účelom zákonného záložného práva je zabezpečiť, aby v prípade vzniku dlhu za byt, či už sú to nezaplatené príspevky do fondu údržby a opráv, alebo nezaplatené platby za plnenia spojené s užívaním bytu, teda napríklad za vodu, teplo a podobne, mohli byť tieto nedoplatky zaplatené z peňazí získaných z predaja bytu dlžníka.

Toto ustanovenie nie je nové v našom právnom systéme, kde teda vznikol problém?

Až donedávna bolo uplatňovanie zákonného záložného práva bezproblémové, a v plnom rozsahu plnilo svoju ochrannú funkciu. Približne pred 3 rokmi si ale katastrálne úrady začali vysvetľovať postupy po svojom a začali podmieňovať zápis zákonného záložného práva vznikom konkrétnej pohľadávky.

4Súdne rozhodnutia však boli v prvých prípadoch opačné, na čo reagoval Úrad geodézie a kartografie návrhom uzákoniť ním uplatňovaný, no nesprávny prístup.

Počas legislatívneho procesu sa však podarilo dosiahnuť presný opak, ako sa Vám to podarilo?

V rámci rozporového konania sme argumentovali najmä neprijateľnosťou takých zmien, ktoré odsúvajú práva vlastníkov bytov na vedľajšiu koľaj a uprednostňujú uspokojenie pohľadávok bankových inštitúcií.

Naše úsilie prinieslo svoje ovocie a nakoniec bol do parlamentu predložený a následne schválený návrh, ktorý jednoznačne určuje, že ak ide o zápis záložného práva, ktoré vzniká zo zákona, listinu preukazujúcu existenciu pohľadávky nie je potrebné prikladať.

V parlamente je stále aj druhý zákon, silne diskutovaná poslanecká novela týkajúca sa viacerých zmien v zákone o vlastníctve bytov. Čo je jej hlavným cieľom?

Predkladatelia sa pustili do pomerne ambicióznej novely 25 rokov starého zákona, čo prirodzene prináša viaceré úskalia a problémy.

Združenie oceňuje, že navrhovatelia novely nahlas pomenovali základný problém správy bytových domov, ktorým je rozdrobenosť problematiky medzi viaceré ministerstvá – kým oblasť občianskoprávnych vzťahov spadá pod ministerstvo spravodlivosti, práva a povinnosti vlastníkov bytov a správcu má vo svojej gescii ministerstvo financií, podmienky pre činnosť správcu upravuje zákon z dielne ministerstva dopravy.

Na druhej strane tým, že ide o poslaneckú novelu, tak tento návrh neprešiel širokou odbornou diskusiou, čo bolo na škodu návrhu.

Do médií sa dostala najmä Vaša kritika zahrnutia lodžii, balkónov do spoločných častí domu, prečo by to bol podľa Vás problém?

Pri osobnom rokovaní s navrhovateľmi ZBHS predložilo viacero pripomienok k prvotnému návrhu a tiež množstvo požiadaviek na ďalšie zmeny zákona o vlastníctve bytov. Konkrétne k balkónom a lodžiám musím uviesť, že zámer zaradiť ich medzi spoločné časti domu ako taký združenie nespochybňuje, naopak, zo stavebno-technického hľadiska je takýto krok správny.

Ak však takýto návrh prichádza až po 25 rokoch od účinnosti zákona, mala by mu predchádzať dôsledná právna analýza a odborná diskusia. Balkóny a lodžie boli doteraz pri prevode vlastníctva bytov spravidla uvádzané v kúpnych zmluvách ako súčasť bytu, ich výmera však nebola započítaná do podlahovej plochy.

Táto zmena sa mala týkať aj terás, tam by to bolo asi ešte problematickejšie?

V čase, keď vstúpil do platnosti zákon o vlastníctve bytov, existovali iba spoločné terasy, ku ktorým mali prístup všetci užívatelia bytov. Zrejme aj z tohto dôvodu zákon neurčuje, že plocha terasy sa nezapočítava do plochy bytu. Postupne však v novostavbách takéto terasy vznikali, odpredávali sa do osobného vlastníctva a v niektorých prípadoch sú započítané aj v spoluvlastníckom podiele.

Nemôžeme preto súhlasiť s takou legislatívnou zmenou, ktorá môže vyvolať množstvo nejasností, súdnych sporov a právnu neistotu.

Toto právne ustanovenie však zo zákona v druhom čítaní vypadlo. Je to podľa Vás správny krok?

Sme radi, že predkladatelia si uvedomili, aj po našej kritike, že takýto postup by nebol správny a priniesol by namiesto želaného zlepšenia len ďalšie problémy, súdne spory a právnu neistotu. Nemení to však nič na veci, že by bolo potrebné pripraviť širokú legislatívnu zmenu v tejto oblasti za účasti všetkých zainteresovaných strán.

Vaša druhá zásadná pripomienkou bola k potrebe hlasovania o vymáhaní dlhu od neplatiča formou exekúcie alebo dobrovoľnej dražby. Aký je súčasný stav a čo sa malo zmeniť?

Podľa pôvodnej novely by s podaním návrhu na exekúciu alebo dobrovoľnú dražbu musela súhlasiť dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov v dome. Schválenie tejto zmeny by prakticky znemožnilo vymáhanie dlhov od neplatičov a znevýhodnilo tých vlastníkov, ktorí si svoje povinnosti riadne a včas plnia. Pokiaľ viem toto ustanovenie bolo zmenené a
bude k tomu potrebná nadpolovičná väčšina.

My si však myslíme, že o tejto veci by sa nemalo ani hlasovať, ak sa splnia zákonné podmienky k začatiu exekúcie, či dobrovoľnej dražby. Správca je zo zákona povinný dlhy vymáhať, preto hlasovanie vlastníkov o tejto veci považujeme za zbytočnú komplikáciu a odďaľovanie riešenia problému.

Myslíte si, že sa tieto zmeny ešte stihnú zakomponovať do tohto návrhu zákona?

Tým, že parlament nehlasoval o tejto novele, je možné ešte vyladiť tento zákon tak, aby konečná podoba bola na prospech vlastníkov bytov a pomohla ku skvalitneniu výkonu správy bytových domov. Verím, že nám ide o to isté, o čo ide aj predkladateľom tohto návrhu.

Zjednodušia nové zákony výstavbu?

Zjednodušia nové zákony výstavbu?

Stavebníci, architekti a projektanti, ale predovšetkým občania vkladajú nádej do nového legislatívneho nástroja pre výstavbu na úrovni pokročilého 21. storočia. Prinesú pripravované dva nové zákony náhradu za terajší stavebný zákon?

[HN; 133/2018; 12/07/2018; s.: 13; Jana Véghová ; Zaradenie: LETO S HN]
LEGISLATÍVA

Jana Véghová

Odpovedá Imrich Pleidl, predseda Slovenskej komory architektov

1. Doterajšie práce

O novom zákone na výstavbu sa hovorí už pár rokov. Vyžiadal si veľa novelizácií, ktoré postupom času nevyhovovali.

Dostanú ľudia konečne legislatívu, ktorá zjednoduší stavebné konanie?                     Podľa našich informácií boli práce na samotných návrhoch oboch zákonov i nadväzujúcich vykonávacích vyhlášok ukončené v kompletnom paragrafovom znení. Ako zástupcovia praxe očakávame, že bude čo najskôr predložený do medzirezortného pripomienkového konania a potom do parlamentu. Po 42 rokoch od platnosti existujúceho stavebného
zákona, po mnohých čiastočných novelizáciách si už naša spoločnosť konečne zaslúži moderný legislatívny nástroj pre výstavbu a tvorbu prostredia.

2. Prepojenie podmienok

Myslíte si, že dva nové zákony, ktoré sa navrhujú, vyriešia všetky stavebné problémy?
Musím úprimne konštatovať, že aktuálny návrh balíka zákonov o územnom plánovaní a výstavbe je oproti predchádzajúcim návrhom a verziám najucelenejší a z odborného hľadiska určite najkvalitnejší. Zákon sa síce rozdelil na
dva samostatné – jeden o územnom plánovaní a druhý o výstavbe, čo sme z pozície Slovenskej komory architektov pôvodne nepodporovali, ale navrhnuté mechanizmy prepojenia podmienok stanovených v územných plánoch a pre samotnú výstavbu či krajinné úpravy sú navrhnuté optimálne, takže tento model akceptujeme. Ide o veľmi obsiahlu, prierezovú legislatívnu úpravu, ktorá prináša celý rad zlepšení oproti súčasnému stavu.

3. Zjednodušenie konania

Veľa výhrad je voči územnému plánovaniu. Ako sa na to reaguje v novej legislatíve?
Nový zákon stanovuje zavedenie stručnej záväznej časti územného plánu, ktorého ťažiskom bude spravidla regulačný plán zostavený pomocou zúženej škály regulatívov a limitov pre funkčné využívanie a priestorové vymedzenie výstavby tak, aby sa v ňom dokázal orientovať aj bežný človek.

Vyzdvihol by som zavedenie povinného realizačného projektu pre vyhradené stavby a pri jednoduchších ako dobrovoľného. Okruh kategórie jednoduchých stavieb sa vzhľadom na stále sa zvyšujúcu náročnosť a rozsah požiadaviek na stavby zužuje na primeranú mieru. Kvalitná dokumentácia nielen na povoľovanie, ale i na realizáciu stavieb, spolu s ukotvením postavenia generálneho projektanta sú nevyhnutnými podmienkami nielen z hľadiska bezpečnosti stavieb, ale i pre urbanistickú a architektonickú kvalitu konečného výsledku v prostredí, v ktorom žijeme.
Odpovedá Ivan Pauer, prezident Stavebnej komory Slovenska

4. Nedostatočné pravidlá

Prečo je pre vás navrhovaná legislatíva nedostatočná a polovičatá?
Ak nie je rozvoj Slovenska riadený na zákonnom právnom podklade, teda na zákonnom plánovanom rozvoji miest, ako to ustanovuje kompetenčný zákon, ale aj štatút ministerstva dopravy a výstavby, považujeme tvorbu zákona o územnom plánovaní a zákona o stavebnom poriadku – nového stavebného zákona – za nedostatočnú a polovičatú. Bez jasných zákonných pravidiel rozvoja miest – urbanizmu – nie je základ pre umiestňovanie stavieb a ich uskutočňovanie! Chýba nám jasný stabilný plán rozvoja hospodárstva, inak by sme nemali problémy s mínusovou populáciou, so vzdelávaním, s
nezvratným úbytkom poľnohospodárskej pôdy, potravinárskym a ostatným priemyslom a pracovnou silou preň a zahraničné montovne.

5. Uprednostňovanie firiem

Vo verzii návrhu zákona z novembra 2017 sa ustanovilo, že vyhradené stavby musia stavať len tí, ktorých bude certifikovať a registrovať uvedené záujmové združenie zhotoviteľov stavieb, čo je v rozpore s Ústavou. Namietali ste to pri príprave paragrafov?
Po námietkach niektorých členov komisie vrátane nás ministerstvo dopravy a výstavby v návrhu z februára 2018 už meno združenia nahradilo odvolaním sa na budúcu úpravu certifikátora a registrátora vo vyhláške, teda v právnom predpise nižšieho stupňa. Zrejme preto, aby to nevzbudzovalo nedôveru a rôzne podozrenia z možného klientelizmu a korupčného správania.

Vzbudzuje to však aj podozrenie, že skutočne ide o legislatívne vyčlenenie a uprednostňovanie vybraných firiem, ktoré budú môcť stavať takzvané vyhradené stavby, čiže ide o nerovnosť prístupu k verejným zákazkám.

6. Chýbajúce veci

Aké problémy ešte vidíte v pripravovanej stavebnej legislatíve?
Napríklad to, že ministerstvo dopravy a výstavby chce certifikovať vybrané firmy, ktoré budú môcť uskutočňovať vyhradené stavby, ale nikto nevie, aké sú to vyhradené stavby. V návrhu zákona o stavebnom poriadku je absolútne nesprávne definovaná projektová dokumentácia a realizačná dokumentácia. Problém je potrebné uviesť do správnej
formy a obsahu. Chýba aj jasne definovaná osobná zodpovednosť administratívnych pracovníkov stavebných úradov a na druhej strane ich práva a povinnosti.

7. Rozpory a zdôvodnenie

Tvrdíte tiež, že rozdelenie zákona na dve časti má logiku. Ale čo ešte chýba?
Rozdelenie zákona na dva zákony má logiku, ale nebolo predložené zdôvodnenie rozdelenia, dosahy a náklady, ako ani administratívne, technické a právne nástroje, ako sa terajší jeden zákon rozdelí a súbežne schváli vo forme dvoch zákonov. Môže sa stať, že niektorí poslanci sa na poslednú chvíľu rozhodnú, že zákon o územnom plánovaní schvália a zákon o výstavbe neschvália, čo bude potom platiť?

8. Jednoznačné pomenovania

Myslíte si, že sa konečne nebude v zákone hľadať iný výklad a aj jednoduchý človek sa v ňom vyzná?
Do stavebníctva je potrebné vrátiť jednoznačné pomenovania, definície, názvoslovia, systém a poriadok, pretože stavby sú v prvom rade o jasných technicko-právnych pravidlách, kde nie je priestor na nejasnosti a výber možností s hrou na slovíčka. Stavby nie sú rožkom v obchode na polici, stavby majú vplyv na naše zdravie, bezpečnosť a život.

9. Presné definície

Znamená to, že nie sú presne definované jednotlivé pojmy?
Nie je jasne ustanovená povinnosť realizovať všetky stavby, aj jednoduché – okrem drobných stavieb – podľa vykonávacieho projektu a po dokončení vyhotoviť realizačnú dokumentáciu. Nesprávne je definovaná projektová dokumentácia a realizačná dokumentácia. Problém je potrebné uviesť do správnej formy a obsahu. Definované musí byť presne, čo je vlastne projektová činnosť, pretože podľa súčasne platného zákona po jeho zmenách a v návrhu je projektová činnosť definovaná absolútne zmätočne. Chýbajú jasné definície, čo je jednoduchá stavba, čo je vyhradená stavba a čo je špeciálna stavba.
Odpovedá Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií

10. Odstránenie stavby

Aktuálny návrh nového stavebného poriadku sa zaoberá len čiernymi stavbami, ktoré by sa mohli objaviť po jeho účinnosti. Ako sa doteraz vyrovnávalo s čiernymi stavbami z právnej stránky?
Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku je stále účinnou právnou normou a ešte nejaký čas bude. Pokiaľ ide o páku na čierne stavby, súčasná právna úprava okrem uloženia pokuty za porušenie zákona umožňuje stavebnému úradu rozhodnutím nariadiť vlastníkovi čiernej stavby, teda tomu, kto čiernu stavbu postavil, aby ju v stanovenej lehote
odstránil. Ak tak neurobí, stavebný úrad by mal pristúpiť k nútenému výkonu rozhodnutia.

11. Dodatočné povolenie

Ako môže postupovať stavebný úrad proti čiernej stavbe?
Stavebný zákon je postavený na zásade, že vydať rozhodnutie, ktorým čiernu stavbu nariadi odstrániť, môže stavebný úrad až vtedy, keď sa preukáže, že nepovolenú stavbu nie je možné dodatočne povoliť, alebo keď stavebník so stavebným úradom nespolupracuje. Napríklad, že mu v určenej lehote nepredloží doklady, podľa ktorých by stavebný
úrad vyhodnotil, či je alebo nie je možné stavbu dodatočne povoliť. Ak sa preukáže, že čierna stavba je v súlade s verejnými záujmami, myslí sa tým predovšetkým súlad s platným územným plánom, a majetkové vzťahy sú taktiež v poriadku, stavebný úrad stavbu dodatočne povolí.

12. Podmienky pre stavebníka

Ako prebiehalo konanie o dodatočnom povoľovaní stavieb?
Konanie o dodatočnom povolení stavby je správnym konaním rovnako ako klasické stavebné konanie. Stavebný úrad prizve aj zákonom predpokladaných účastníkov konania. Výsledkom je rozhodnutie o dodatočnom povolení stavby, čiže dodatočné stavebné povolenie. Môže sa začať buď tým, že sám stavebník podá iniciatívne na stavebný úrad žiadosť o dodatočné povolenie stavby, alebo, ak existenciu čiernej stavby zistí stavebný úrad skôr, začne konanie sám. V oboch prípadoch však musí stavebník čiernej stavby preukázať, že stavba spĺňa všetky zákonné podmienky na to, aby mohla byť dodatočne povolená.

13. Námietky proti stavbe

Môžu sa proti čiernej stavbe ohradiť aj susedia?
Tak ako v klasickom stavebnom konaní, aj v konaní o dodatočnom povolení stavby môžu účastníci konania, predovšetkým susedia, podávať námietky proti čiernej stavbe a po vydaní dodatočného stavebného povolenia môžu podávať opravné prostriedky.

14. Preskúmanie súdu

Ak niekto nereagoval na rozhodnutie stavebného úradu, aké právne kroky mohli kompetentní voči nemu podniknúť?
Nespolupracovanie so stavebným úradom je dôvodom na to, aby stavebný úrad nariadil odstránenie čiernej stavby. Stavebník má právo brániť sa podaním opravných prostriedkov, či už je to odvolanie alebo žaloba na súd v prípade, že jeho odvolaniu nebolo vyhovené. Treba povedať, že proces vydania rozhodnutia o odstránení čiernej stavby je často
vecne aj časovo náročný. Keďže ide o zásah do vlastníckych práv, aj keď získaných neoprávnene, je pravidlom, že vec skončí na súde ako na poslednej inštancii. Súd preskúma, či bolo rozhodnutie stavebného úradu o odstránení stavby vydané v súlade so zákonom.

15. Trestnoprávna ochrana

Ako sa postupovalo predtým? Kedy bolo potrebné podať trestné oznámenie?
Od 1. 9. 2011 je účinná novela Trestného zákona. Zaviedla novú skutkovú podstatu, a to neoprávnenú výstavbu. Doplnila marenie výkonu úradného rozhodnutia o zákaz pokračovať v nepovolených stavebných prácach napriek právoplatnému rozhodnutiu.

Zaviedla aj ďalší nástroj trestnoprávnej ochrany riadneho výkonu stavebného konania zavedením trestnosti postavenia čiernej stavby bez stavebného povolenia. Nevzťahuje sa to však na jednoduchú stavbu alebo drobnú stavbu.

Zároveň sa zavádza trestnosť pokračovania v stavebných prácach alebo v uskutočňovaní stavby napriek právoplatnému rozhodnutiu o zastavení stavebných prác. Stavebné úrady v prípade podozrenia zo spáchania trestného činu neoprávneného uskutočňovania stavieb alebo trestného činu marenia výkonu úradného rozhodnutia musia vec oznámiť orgánom činným v trestnom konaní.

16. Orgány a právomoci

Kto po novom bude kompetentný kontrolovať čierne stavby a aké bude mať právomoci? Orgán štátnej správy? To bude kto?
Štruktúra orgánov štátnej správy na úseku stavebného poriadku a ich kompetencie sa ešte stále kreujú v rámci prípravy návrhu nového stavebného zákona, takže na túto otázku nie je možné dať konkrétnu odpoveď.

17. Ohlásenie stavieb

Čo všetko bude patriť pod drobné stavby? Musia mať stavebné povolenia? Bude tam patriť napríklad bazén v záhrade?
Rovnako kategorizácia stavieb na drobné, jednoduché a ostatné stavby ešte nie je uzatvorená. Malo by však platiť to, čo teraz. Na drobné stavby nebude potrebné vydať stavebné povolenie, ale bude postačovať súhlas s ohlásením.
Odpovedá Matej Grébert, architekt

18. Rýchlejšie práce

Je jasné, že po vyše 40 rokoch treba v stavebnom zákone zmenu. Čo najviac oceňujete v pripravovaných dvoch zákonoch?
Predovšetkým základnú myšlienku, aby jednoduché konania boli naozaj jednoduchými. Znamená to, že by mal urýchliť procesy pri príprave malých aj veľkých stavieb.

19. Obavy samospráv

V posledných mesiacoch bolo schvaľovanie zákona zabrzdené námietkami samospráv, z ktorých sa majú presunúť stavebné úrady do právomoci štátu. Ako to vnímate?
Teraz leží celá agenda stavebných úradov na samosprávach a preniká do nej príliš veľa politiky. Pred novelou stavebného zákona v roku 2005 boli stavebné úrady pre každý región štátne a bolo v nich menej politiky. My sme generácia, ktorá už funguje na samosprávach, a vidíme, že to nie je efektívne. Chápeme, že výraz samospráva je vytvorený podľa toho, že si sama spravuje, ale podľa nového zákona bude mať na správu výstavby tiež páky.

Nástrojom samosprávy bude územný plán a miestny úrad sa môže vyjadriť, či stavba je v súlade s územným plánom alebo nie. A to sú dostatočné prostriedky na to, aby samospráva vedela regulovať výstavbu. Nebude už však môcť ovplyvňovať stavebné procesy prieťahmi v konaní.

20. Prax ukáže

Myslíte, že v poslednej verzii už nie sú muchy, ktoré treba vychytať?
Pôvodný stavebný zákon sa rozdelil na dve časti, územné plánovanie je jedna vec a stavebné konania sú druhá. Prax ukáže, ako to pôjde. Nedá sa všetko namodelovať do poslednej bodky. Pre nás bude nový zákon veľkým prínosom, ale nielen pre nás. Kto je vlastne koncový používateľ stavebného zákona? Nie je to len zopár developerov, tu je niekoľko miliónov obyvateľov, ktorí možno raz – dvakrát za život robia rekonštrukciu, stavbu alebo niečo, kvôli čomu musia prejsť stavebným konaním. Prečo ich trápiť dlhou úmornou komunikáciou so stavebným úradom, keď to môže byť jednoduché?
Tieto zmeny sú našité hlavne pre obyčajných ľudí.

“Last minute” hypotéky prepisovali rekordy

Hypotéky opäť prepisovali históriu. Priemerný úrok v máji klesol na nové minimum 1,46 percenta. Banky sa totiž snažili prilákať záujemcov o hypotéky, ktorí sa snažili získať úver na poslednú chvíľu.

 

Banky v máji poskytli úvery v hodnote viac ako 820 mil. eur. Vlani v rovnakom čase to bolo o zhruba 200 miliónov menej. Viacerí totiž prepadli panike a snažili sa kvalifikovať na úver stoj čo stoj pred tým, ako vstúpili do platnosti nové pravidlá hypotékárneho trhu.

[investujeme.sk; 11/07/2018; Peter Apolen ; Zaradenie: BankyBývanie]

Očakávame, že júnové čísla budú tiež veľmi vysoké. Klienti sa pred novými opatreniami zo strany Národnej banky Slovenska predzásobovali. Čas schvaľovania žiadostí sa opäť citeľne predĺžil, hovorí senior analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi.

Prvého júla vstúpili do platnosti dlho avizované opatrenia Národnej banky Slovenska, ktorých cieľom je obmedziť tempo rastu zadlžovania slovenských domácností a tým aj záujem o hypotéky. Slováci sa totiž zadlžujú najrýchlejšie v Európe a to sa národnej banke samozrejme nepáči. Situáciu si už všíma aj Európska komisia a ratingové agentúry, ktoré na problém rastúceho zadlženia domácnosti opakovane upozorňujú.

NBS preto zaviedla úverový strop na celkovú výšku dlhu domácností v pomere k disponibilnému príjmu.

Väčšina klientov si tak nebude môcť požičať viac ako osemnásobok ročného príjmu, čo bude znamenať stop pre väčšinu hypoték na investičné nehnuteľnosti, ako aj na prvobývanie pre žiadateľov – jednotlivcov, najmä v hlavnom meste.

NBS zvýšila okrem toho príjmovú rezervu, ktorá klientovi musí zostať po odpočítaní výdavkov, a to z 15 na 20 percent. A financovanie viac ako 90 percent hodnoty nehnuteľnosti úverom definitívne skončilo. Banky už ho poskytovať nesmú a
postupne sa bude obmedzovať aj LTV od 80 do 90 percent.

Situácia sa prejavila aj na realitnom trhu. Po tom, ako záujem o nehnuteľnosti kulminoval začiatkom júna, v druhej polovici júna a v júli ceny niektorých novostavieb mierne poklesli.

Môžeme predpokladať, že množstvo ľudí, ktorí uvažovali o kúpe, svoje rozhodnutie pod vplyvom mediálneho tlaku urýchlili. No v skutočnosti sa ich nové opatrenia NBS ani nemuseli týkať,  konštatuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Pálenčár.

Vysvetľuje tak kumulovaný záujem o byty a hypotéky pred koncom prvého polroka a následné ochabnutie záujmu.

Neočakáva však, že by ceny nehnuteľností mali plošne klesnúť. Zníži sa však podľa neho dynamika rastu predaja a tým aj rastu cien nehnuteľností. Znamená to, že ak nedôjde k výraznému šoku podobnému kríze z roku 2008, záujem o bývanie bude stále rásť, no pomalším tempom ako doteraz. To je cieľom aj Národnej banky Slovenska. K oživeniu realitného trhu by podľa J. Palenčára mohlo dôjsť po letnej prestávke.

Zaujímavé bude sledovať čo prinesie jeseň, súhlasí aj analytik Fincentra Peter Világi. Predpokladáme, že financovanie od 80 percent hodnoty zakladanej nehnuteľnosti budú banky postupne zdražovať. Na druhej strane sa možno niektorá z inštitúcií opäť pokúsi zabojovať v oblasti refinančných úverov, keďže v tejto oblasti prísnejšie podmienky NBS neplatia, dodáva.

Opatrenia NBS sú nastavené tak, že podmienky hypoték sa budú sprísňovať len postupne. Napríklad podiel úverov s DTI vyšším ako osem je dnes nastavený na 20 percent zo všetkých úverov. Od 1. októbra klesne na 15 percent a od januára budúceho roku na len desať percent. Podobné je to i pri LTV.

Naplno sa opatrenia v praxi prejavia až v druhej polovici budúceho roka. Je možné, že tieto prahy využijú ešte banky na marketingovú komunikáciu.

Podobný nával ako koncom júna, sme mohli vidieť aj v decembri minulého roka, kedy mali klienti poslednú šancu na získanie hypotéky pre mladých ešte s pôvodnými, výhodnejšími podmienkami. Vtedy banky za mesiac poskytli vyše 826 miliónov eur, čo je najvyššia suma od júna 2016.

NBS sa snaží tejto situácií predchádzať. Aktívne komunikuje s verejnosťou. Najnovšie opatrenia vysvetľuje na svojej stránke. Horúčkovitému záujmu o úvery na poslednú chvíľu sa však pravdepodobne vyhnúť nedá.

Krokom Národnej banky Slovenska sa nedá nič vyčítať. Sú potrebné na udržanie finančnej stability bankového sektora,  konštatuje P. Világi.

Opatrenia NBS týkajúce sa sto percentných hypoték a stropu LTV vítame. Zároveň však ale banku vyzývame, aby v dohľadnom časovom horizonte sledovala jednotlivé parametre, aby sa nestalo, že nejaká skupina ľudí by mala mať problém dostať sa k úveru a nehnuteľnosti, dodáva J. Palenčár.

Kto si po novom posvieti na čierne stavby, sa stále rieši

Kto si po novom posvieti na čierne stavby, sa stále rieši

O čiernych stavbách sa stále hovorilo, ale veľa z nich zostalo stáť, aj keď o nich všetci vedeli.

Ako sa s nimi vyrovnal stavebný zákon a ako by to malo byť po novom, objasňuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

[HN; 132/2018; 11/07/2018; s.: 16; Jana Véghová ; Zaradenie: EXPERT]

Jana Véghová

Aktuálny návrh sa zaoberá len čiernymi stavbami, ktoré by mohli vznikať po jeho účinnosti. Ako sa doteraz vyrovnávalo s čiernymi stavbami z právnej stránky? Aká bola páka, ak sa zistilo, že niekto postavil čiernu stavbu?

Zákon o územnom plánovaní a stavebnom poriadku je stále účinnou právnou normou a ešte nejaký čas bude. Pokiaľ ide o páku na čierne stavby, súčasná právna úprava okrem uloženia pokuty ako peňažnej sankcie za porušenie zákona umožňuje stavebnému úradu rozhodnutím nariadiť vlastníkovi čiernej stavby, teda tomu, kto čiernu stavbu postavil, aby ju v stanovenej lehote odstránil. Ak tak neurobí, stavebný úrad by mal pristúpiť k nútenému výkonu rozhodnutia.

Mal by teda nariadiť zbúranie stavby, čo sa však nedeje. Čomu to pripisujete?

Stavebný zákon je postavený na tej zásade, že vydať rozhodnutie, ktorým čiernu stavbu nariadi odstrániť, môže stavebný úrad až vtedy, ak sa preukáže, že nepovolenú stavbu nie je možné dodatočne povoliť, alebo ak stavebník so stavebným úradom nespolupracuje. Napríklad, že mu v určenej lehote nepredloží doklady, podľa ktorých by stavebný úrad
vyhodnotil, či je alebo nie je možné stavbu dodatočne povoliť. Ak sa preukáže, že čierna stavba je v súlade s verejnými záujmami, myslí sa tým predovšetkým súlad s platným územným plánom, a majetkové vzťahy sú taktiež v poriadku, stavebný úrad stavbu dodatočne povolí.

Ako prebiehalo dodatočné povoľovanie stavieb?

Konanie o dodatočnom povolení stavby je správnym konaním rovnako ako klasické stavebné konanie. Stavebný úrad prizve aj na toto konanie zákonom predpokladaných účastníkov a výsledkom je rozhodnutie o dodatočnom povolení stavby, čiže dodatočné stavebné povolenie. Môže sa začať buď tým, že sám stavebník podá iniciatívne na stavebný úrad žiadosť o dodatočné povolenie stavby, alebo, ak existenciu čiernej stavby zistí stavebný úrad skôr, začne konanie sám. V oboch prípadoch však musí stavebník čiernej stavby preukázať, že stavba spĺňa všetky zákonné podmienky na to, aby mohla byť  dodatočne povolená.

Môžu sa proti čiernej stavbe ohradiť aj susedia?

Tak ako v klasickom stavebnom konaní, aj v konaní o dodatočnom povolení stavby môžu účastníci konania, predovšetkým susedia, podávať námietky proti čiernej stavbe a po vydaní dodatočného stavebného povolenia môžu podávať opravné prostriedky.

Ak niekto nereagoval na rozhodnutie stavebného úradu, aké právne kroky mohli kompetentní voči nemu podniknúť?

Nespolupracovanie so stavebným úradom je dôvodom na to, aby stavebný úrad nariadil odstránenie čiernej stavby. Samozrejme, stavebník má právo brániť sa proti takémuto rozhodnutiu podaním opravných prostriedkov. Či už je to odvolanie alebo žaloba na súd, ak s odvolaním neuspel. Treba povedať, že proces vydania rozhodnutia o odstránení
čiernej stavby je často vecne aj časovo náročný a keďže ide o zásah do vlastníckych práv, aj keď získaných neoprávnene, je pravidlom, že vec skončí na súde ako na poslednej inštancii. Súd preskúma, či bolo rozhodnutie stavebného úradu o odstránení stavby vydané v súlade so zákonom.

Podanie trestného oznámenia nebolo predtým možné?

Novela trestného zákona, ktorá je v praxi už niekoľko rokov od 1. 9. 2011, zaviedla novú skutkovú podstatu, a to neoprávnenú výstavbu, a doplnila skutkovú podstatu marenie výkonu úradného rozhodnutia o zákaz pokračovať v nepovolených stavebných prácach napriek právoplatnému rozhodnutiu.

Zaviedla aj ďalší nástroj trestnoprávnej ochrany riadneho výkonu stavebného konania, keď zaviedla trestnosť postavenia čiernej stavby bez stavebného povolenia. Nevzťahuje sa to však na jednoduchú stavbu alebo drobnú stavbu. Trestné je aj pokračovanie v prácach alebo v uskutočňovaní stavby napriek právoplatnému rozhodnutiu o zastavení stavebných prác.

Stavebné úrady v prípade podozrenia zo spáchania trestného činu neoprávneného uskutočňovania stavieb alebo trestného činu marenia výkonu úradného rozhodnutia musia vec oznámiť orgánom činným v trestnom konaní.

Kto po novom bude kompetentný kontrolovať čierne stavby a aké bude mať právomoci? Orgán štátnej správy? To bude kto?

Štruktúra orgánov štátnej správy na úseku stavebného poriadku a ich kompetencie sa ešte stále kreujú v rámci prípravy návrhu nového stavebného zákona, takže na túto otázku nie je možné dať konkrétnu odpoveď.

Čo všetko bude patriť pod drobné stavby? Budú musieť mať stavebné povolenia? Bude tam patriť napríklad bazén na záhrade?

Rovnako kategorizácia stavieb na drobné,  jednoduché a ostatné stavby ešte nie je uzatvorená. Malo by však platiť to, čo teraz. Na drobné stavby nebude potrebné vydať stavebné povolenie, ale bude postačovať súhlas s ohlásením.

Aké pokuty hrozia dnes od stavebných inšpektorov ?

Za neohlásenú stavbu alebo rekonštrukciu: do 331,94 eura.  Ak bolo potrebné stavebné povolenie, a nebolo vydané: do 829,85 eura.

Ktoré práce nemusíte ani ohlásiť?

Opravy fasády, strechy, výmenu odkvapov a zvodov, opravy oplotenia, ak sa tým nemení jeho trasa opravy priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien, dverí a zábradlí opravy a výmenu klimatizácie, výťahu, kotlov, ak sa tým zásadne nemení ich napojenie na verejné vybavenie, ani sa nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné
prostredie výmenu kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň maliarske a natieračské práce.

Ohlásenie stavebnému úradu postačí

Pri jednoduchej stavbe, jej prístavbe a nadstavbe, ak tak určil stavebný úrad v územnom rozhodnutí pri drobných stavbách, ktoré plnia doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť životné prostredie pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení
sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, jej požiarnu bezpečnosť, vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou pri stavbách elektrických sietí, nosičoch telekomunikačných zariadení na existujúcich objektoch, ak nepresahujú výšku šesť metrov a šírku 2, 5 metra a nezasahujú do nosných konštrukcií stavby pri prízemných stavbách elektronických komunikačných sietí, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 25 štvorcových metrov a výška 4, 5 metra pri výmene alebo dopĺňaní telekomunikačných zariadení na existujúcich stavbách elektronických komunikačných sietí, keď nedôjde k zmene stavby.

Kedy je potrebné stavebné povolenie?

Vyžaduje sa obyčajne pri stavbách každého druhu bez ohľadu na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

NOVINKY V ZAPISOVANÍ STAVIEB

Novelou katastrálneho zákona sa od októbra precizuje, ktoré stavby sa budú evidovať. Spravidla sa nezapisujú inžinierske stavby a drobné stavby. Táto právna úprava je nejednoznačná vzhľadom na použitie výrazu sa spravidla nezapisujú.

Do katastra sa po novom zapíše iba taká stavba, ktorá je ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Naďalej platí, že sa zapíše rozostavaná stavba, pokiaľ bude v takom štádiu rozostavanosti, že je zrejme stavebnotechnické usporiadanie a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Preukáže sa to znaleckým posudkom.

Nespolupráca so stavebným úradom je dôvodom na to, aby stavebný úrad nariadil odstránenie čiernej stavby.

Podľa nového zákona by mali byť čierne stavby nekompromisne odstránené.