Archív kategorií: Media monitoring

Zdražovanie úverov pokračuje, fixácia sa blíži k štyrom percentám. Ako je na tom vaša banka?

Prvé banky na Slovensku od začiatku tohto roka zdvihli úrokové sadzby. Tatra banka ako jedna z najväčších sa na to len chystá.

Zvyšovanie úrokov na hypotéky sa nezastavilo ani v novom roku. Prvé banky pred pár dňami ohlásili zvýšenie sadzieb. Zároveň sa očakáva, že sa na aktuálnych číslach nezastavíme a krivka pôjde hore.

Vôbec prvou bankou, ktorá ohlásila zvýšenie, bola menšia 365.banka. Pri všetkých fixáciách sa úroky držia pri štyroch percentách. Ďalšou bola UniCredit Bank, tá sa od 10. januára rozhodla zasiahnuť najmä pri trojročnom fixe, ktorý predtým bol na výške 2,99 percenta a teraz je na úrovni 3,79 percenta.

Spomalenie rastu

Ďalšie banky takýto krok zatiaľ od januára neurobili. Ako však povedala pre HN hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová, nevylučujú ďalší nárast v najbližšom období, no ako dodala, v priebehu roka by sa situácia mala ustáliť.

„V tomto roku už neočakávame taký prudký nárast sadzieb a predpokladáme spomalenie predaja nových úverov v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Druhý polrok by mal priniesť stabilizáciu vývoja vďaka ukončeniu rastu sadzieb a pozitívnej dynamike miezd, ktorá by mohla zlepšiť sentiment na trhu,“ tvrdí Simona Miklošovičová.

Podľa nej hypotekárny trh ovplyvňuje pokračujúci vojenský konflikt na Ukrajine najmä v otázke vývoja dopytu, keďže so sebou priniesol aj zvýšené ceny energií, ktoré prispeli k rastu inflácie. Tá je dôvodom obmedzujúcej menovej politiky a následného rastu sadzieb.

Podobný názor vyslovil na rast úrokov aj výkonný riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš. Podľa neho najmä v prvej polovici roka môžeme očakávať zvyšovanie, no ak inflácia dosiahne svoj vrchol, tak aj úroky začnú klesať.

Úrokové sadzby v slovenských bankách

Podľa Mateja Dobiša sa úroky na dlhodobých fixáciách banky upravujú minimálne, najviac zmien je medzi ročnou a dvojročnou fixáciou. Vybrať si správnu dĺžku hypotéky nie je vždy ľahké. Odborníci čoraz častejšie odporúčajú 30-ročnú splatnosť. Pri výbere tohto druhu náklady nie sú také vysoké, aby si dlžník nedokázal odložiť peniaze na mimoriadny vklad. Dobiš odporúča záujemcom vybrať si sedem- až desaťročnú fixáciu.

Žiadne dlhy

Čoraz viac ľudí si kladie otázku, či sa momentálne oplatí zobrať si hypotéku a aký príjem v súčasnosti bude stačiť na jej získanie. „Hypotéka sa oplatí každému, kto chce bývať vo svojom. Kupovať nehnuteľnosti s víziou, kde sa bude cena nachádzať o rok, o dva, je nemožné, preto to netreba skúšať. Pri kúpe treba zohľadniť lokalitu, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, nevyhnutné investície, ale aj to, či je predajná cena oproti iným nehnuteľnostiam v podobnej lokalite primeraná alebo prestrelená. Ak nemáte iné dlhy, bude vám na kúpu slušného bytu s výnimkou Bratislavy postačovať aj príjem 1 300 eur,“ hovorí Dobiš.

V prípade, ak sa vám dĺžka fixácie aktuálnej hypotéky končí o pol roka, je potrebné si najskôr pomocou úverových kalkulačiek nasimulovať aj výšku vášho zostávajúceho úveru. Podľa toho zistíte, akú splátku by ste mali v nových podmienkach. Následne sa môžete rozhodnúť, či sa vám oplatí počkať alebo skončiť hneď teraz.

Hroziaci bankrot americkej vlády núti hľadať alternatívy v zlate či novej juhoamerickej mene (Brífing HN)

„Sumu, ktorá predstavuje rozdiel medzi vašou aktuálnou splátkou a potenciálnou novou, odložte, pripravíte sa tak na obdobie, keď vaša splátka porastie,“ zakončil Dobiš.

Niektoré banky vám dajú hypotéku aj bez toho, aby ste mali ako žiadateľ vybratú nehnuteľnosť. Na trhu vám službu ponúkajú ČSOB a UniCredit Bank.

Zároveň pri tom platí jedna podmienka: ak ju do určitého času nevyčerpáte, dostanete pokutu. Ak sa chcete poradiť v oblasti hypotekárnych úverov, je potrebné obrátiť sa na finančného poradcu, ktorý za vás urobí prieskum trh a odporučí vám, o aký konkrétny úver môžete žiadať.

Tempo zvyšovania

Pokles inflácie v eurozóne dva mesiace za sebou je pozitívnou správou. Nie je však dôvodom spomaliť tempo zvyšovania sadzieb, myslí si guvernér Národnej banky Slovenska Peter Kažimír, ktorý je členom Rady guvernérov Európskej centrálnej banky.

Povzbudivé novembrové a decembrové inflačné čísla podľa neho zahŕňajú „šum“ jednorazových kompenzačných opatrení vlád, zmierňujúcich dosahy vysokých cien energií.

„To, čo je z môjho pohľadu aktuálne najsmerodajnejšie, je trend jadrovej inflácie. Jej vývoj potvrdzuje potrebu pokračovať na nastúpenej ceste,“ uviedol vo svojom aktuálnom komentári.

Porastie viac, ako sa čakalo. Experti odhadujú, že kľúčová sadzba zlomí rekordy z krízového roku

Európska centrálna banka od júla do decembra minulého roka zdvihla úrokové sadzby celkovo o 2,5 percentuálneho bodu a signalizovala stabilné tempo zvyšovania v nasledujúcich mesiacoch. Najbližšie bude o nastavení sadzieb rozhodovať začiatkom februára.

Miera inflácie v eurozóne v uplynulých mesiacoch klesla z historických maxím a v decembri dosiahla jednocifernú úroveň 9,2 percenta. Je to stále výrazne viac, ako je cieľ centrálnej banky na úrovni dvoch percent. Jadrová inflácia, očistená od nestálych cien potravín a energií, v decembri dosiahla rekordnú hodnotu 5,2 percenta.

 

Zdroj:  hnonline.sk

Autor: Filip Mišudík

Poplatky a dane zvyšujeme minimálne o infláciu. Kultúra a šport idú bokom

S prezidentom Únie miest Slovenska Richardom Rybníčkom o finančných problémoch samospráv.

Inflácia, vysoké ceny energií a nižšie dane kvôli vyššiemu daňovému bonusu. Aj taká je od januára realita mnohých slovenských miest a obcí. Vláda sľubovala kompenzácie, primátori a starostovia tvrdia, že dodatočné peniaze, na ktorých padla dohoda v parlamente nestačí. Výpadok na strane príjmov bude tak či tak v miliónoch.

Otázka je, kde na to vziať. Okresať tento rok eurofondové projetky alebo sa do nich pustiť a zdroje na spolufinancovanie vyriešiť úvermi? Znížiť dotácie na šport či kultúru alebo zvýšiť mieste dane a poplatky?

Slovenské mestá a obce stoja pred dilemou, ktorá akoby nemala správne riešenie. O tom, čo sa v takejto situácii vôbec dá robiť a do akej miery budú nevyhnutné preniesť náklady na plecia obyvateľov, v novej časti podcastu Index rozpráva prezident Únie miest Slovenska Richard Rybníček.

Moderuje Eva Frantová.

Prehľad správ

Začiatkom júla realitní makléri hovorili o výraznom prepade záujmu o staršie byty. Najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments ukazuje, že záujem kupujúcich klesá už aj pri novostavbách. Za uplynulý rok sa v Bratislave predalo najmenej bytov od krízy v rokoch 2009-2011. Viac o tejto téme sa dočítate v článku Tomáša Vašutu.

Maďarská ropná spoločnosť MOL, ktorej súčasťou je aj rafinéria Slovnaft, plánuje zažalovať slovenskú vládu. Dôvodom je mimoriadny odvod zo zisku. Bývalý minister financií Igor Matovič (OĽaNO) vyhlásil, že sa prípadného súdneho sporu neobáva. Argumentoval pritom nariadením Rady EÚ a porovnateľnou sadzbou navrhovanou v ďalších krajinách Únie.

Od Nového roka zdraželi diaľničné známky na slovenských cestách skokovo o dvadsať percent. Minister dopravy Andrej Doležal (nominant Sme rodina) argumentuje tým, že ceny sa nemenili dvanásť rokov. Naopak, náklady na opravu a údržbu ciest medzičasom výrazne narástli. Pribudlo aj ďalších tristo kilometrov diaľničných a rýchlostných úsekov. Ceny diaľničných známok a diaľničného mýta sa zvyšovali aj v ďalších európskych krajinách. Prehľad nájdete v texte Jozefa Ryníka.

Slováci zápasia s výrazným nárastom cien. V decembri inflácia vystúpila na úroveň 15,4 a priemerná inflácia za minulý rok dosiahla 12,8 percenta. Spomaliť rast nepomohli ani nižšie ceny pohonných hmôt na čerpacích staniciach. Problémom sú totiž potraviny, ktoré v porovnaní s minulým rokom nakupujeme o tretinu drahšie . Viac o tom, za čo si v supermarketoch najviac priplácame, sa dočítate v texte Jozefa Tvardzíka.

Odberatelia, ktorých ročná spotreba nepresahuje 30 megawatthodín v elektrine a 100 megawatthodín v plyne dostanú od svojich dodávateľov nové zálohové platby. Tie už budú obsahovať maximálne ceny za silovú elektrinu na úrovni 199 eur za megawatthodinu a za plyn vo výške 99 eur za megawatthodinu. Ide o zmenu, ktorú prinieslo pondelkové rokovanie vlády. Vyriešiť má vysoké zálohové platby za január, ktoré od svojich dodávateľov dostali niektoré malé podniky.

Nemecko uviedlo do prevádzky druhý terminál na skvapalnený zemný plyn. Nachádza sa v obci Lubmin na pobreží Baltského mora. Do prevádzky ho uviedli necelý mesiac po tom ako začal fungovať prvý nemecký terminál na LNG v meste Wilhelmshaven pri Severnom mori. V najbližších mesiacov sa má v Nemecku spustiť niekoľko ďalších LNG terminálov.

 

Zdroj:  sme.sk; Podcasty

Autor: Eva Frantová;Marek Franko

Čím ste starší, tým menej peňazí vám banka požičia. Novým limitom je vek nad 40 rokov

Ľudia starší ako 40 rokov už tento rok môžu mať problém získať vyššiu hypotéku. Ovplyvní to aj mladších klientov, ktorí na získanie vytúženého bývania potrebujú pomoc rodičov. Od začiatku januára 2023 začali platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá sa usiluje obmedziť zadlžovanie sa v dôchodkovom veku. Stúpajúce úrokové sadzby zároveň priťažili všetkým, nielen starším žiadateľom o hypotéku.

Centrálna banka znížila limit DTI

Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku začali znižovať limit DTI (z anglického debt-to-income, čo znamená pomer dlhu k príjmom). „DTI vyjadruje pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k jeho čistému ročnému príjmu. Od neho sa odvíja maximálny strop hypotéky, ktorú banka klientovi môže schváliť,“ vysvetľuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Zuzana Šablová.

Kým tento strop pre ľudí nad 40 rokov ešte v decembri 2022 nesmel presiahnuť osemnásobok čistého ročného príjmu, v januári 2023 je to už menej. „Od januára 2023 sa s každým pribúdajúcim rokom, počnúc 41. rokom,maximálny úverový strop zníži z pôvodných osem o 0,25,“ vyčíslila odborníčka na hypotéky.

Napríklad limit päťdesiatnika je po novom 5,5-násobkom jeho ročného príjmu. „Znižovanie DTI sa zastaví na čísle tri,” dopĺňaZ. Šablová.

Prečo sú „dlhé“ hypotéky nebezpečné

NBS pristúpila k opatreniu s úmyslom chrániť spotrebiteľov pred neúmerne vysokými finančnými záväzkami v pomere k budúcim dôchodkom. V súčasnosti totiž až tretina úverov svojou splatnosťou zasahuje za produktívny vek dlžníkov.

„Silná konkurencia banky neustále nútila posúvať hranice splatnosti hypotéky a trend predlžovania splatnosti do vysokého veku umožnil ľuďom navyšovať svoj dlh,“ opisuje finančná odborníčka. Ešte v minulom roku si klienti mohli natiahnuť splácanie hypotéky do 70 rokov, niektoré banky to umožňovali aj do 75 rokov dlžníka.

Existujú aj iné riešenia

Nové pravidlá majú zabrániť tomu, aby Slováci splácali hypotéky aj na dôchodku, čo v konečnom dôsledku zníži objemy novoposkytnutých úverov.

Niektorí štyridsiatnici v produktívnom veku s potrebou financovať svoje bývanie tak nedostanú sumu, akú potrebujú, a zvyšné prostriedky potrebné na kúpu nehnuteľnosti budú musieť doplniť z vlastných úspor alebo iných zdrojov.

Alternatívou pre nich zostane to, že do úveru si budú môcť prizvať aj ďalšieho vhodného spoludlžníka či spoludlžníkov. Takýmto spôsobom si po novom môžu vylepšiť bonitu a banka im bude môcť poskytnúť vyšší úver.

Rodič ako spoludlžník môže byť problém

Ak mladí ľudia nemajú k dispozícii dostatočný balík peňazí na doplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, alebo nemajú dostatočne vysoké príjmy, do úveru môže vstúpiť ako spoludlžník ich rodič, a banka im dokáže schváliť vyšší úver. Takéto riešenia v minulosti boli pomerne časté. Tohtoročná úprava DTI však ovplyvní aj takéto praktiky. „S okresaným DTI sa zníži maximálny úverový strop rodiča, a preto mladý človek riešiaci financovanie svojho bývania získa nižší úver,“ upozorňuje Z. Šablová.

DTI ovplyvňujú aj úrokové sadzby

Klient sa podľa veku síce môže klasifikovať na maximálnu výšku úveru, no toto nie je jediná podmienka, ktorá musí byť splnená. Dôležité je tiež splniť podmienku maximálnej výšky mesačnej splátky hypotéky, ktorá nesmie presiahnuť viac ako 60 % z čistého priemerného mesačného príjmu po odrátaní životného minima a všetkých ostatných splátok úverov v prípade, ak ich klient má.

Keďže stúpajúce úrokové sadzby spôsobili významný nárast výšky mesačnej splátky hypotéky, automaticky tento rok došlo aj k zníženiu výšky hypotekárneho úveru pre všetky skupiny, nielen pre starších ľudí.

Niekoľko príkladov z praxe

Ak napríklad vezmeme do úvahy klienta s mesačným príjmom približne 1200 eur v čistom, jeho úverový limit sa zníži o zhruba 40-tisíc eur. Pokiaľ by klient potreboval financovať kúpu nehnuteľnosti kombináciou finančných produktov, limit sa zníži ešte výraznejšie.

Rodine s dvomi deťmi a celkovým príjmom 2-tisíc eur dnes vychádza maximálna hypotéka 200-tisíc eur s mesačnou splátkou 832 eur. Takáto domácnosť by pred rokom v januári za rovnakú hypotéku zaplatila o 200 eur mesačne menej a celkovo by jej maximálne limity zabezpečili až 240-tisícový úver.

Úverový limit klientov sa znížil v priemere o pätinu

Odborníci upozorňujú, že pod vplyvom vyšších úrokových sadzieb, ktoré vstupujú do vzorca na výpočet disponibilného platu v rámci bankového stress testu, sa od roku 2023 všetkým klientom znížil úverový limit, a to v priemere až o pätinu.

 

Zdroj:  finreport.sk

Autor: Roland Régely

Nehnuteľnosti zlacneli

Moderátor:

„Teraz už konečne aj pozitívna správa, pretože ku nám sa dostala taká informácia, že koncom minulého roka, ktorý tu bol nedávno, koncom roka 2022 išli ceny nehnuteľností a bytov dole, nižšie, tak ako sme boli zvyknutí, no a o tom sa ideme porozprávať aj s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, medzi nami je Ján Palenčár. Dobré ránko želáme.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska:

„Dobré ráno.“

Moderátor:

„No a teraz otázka znie, že to bolo koncom minulého roku a že či to stále platí, že či tie ceny stále klesajú alebo minimálne sa držia na tej nižšej úrovni?“

Moderátorka:

„Ale najmä teda, pri akých nehnuteľnostiach.“

Moderátor:

„A ktoré sú to nehnuteľnosti?“

Ján Palenčár:

„Áno, to je dôležité povedať, pri akých nehnuteľnostiach prišlo k nejakej cenovej zmene. Nehnuteľnosti, predovšetkým byty, predovšetkým sídliskové staršie nehnuteľnosti, tieto zaznamenali zmenu, tak ako sme boli povedzme zvyknutí posledné 3 – 4 roky, kedy sme videli neustály rast cien nehnuteľností, tak práve tieto nehnuteľnosti, čo som povedal, zaznamenali určitú stagnáciu a v niektorých prípadoch aj pokles. Ja tomu hovorím, že zreálnenie cien, prišlo k zreálneniu cien.“

Moderátorka:

„To znamená, že o koľko percent napríklad, dá sa to takto paušálne povedať?“

Ján Palenčár:

„Na celé Slovensko sa to nedá jasne úplne presne povedať, museli by sme do regiónov.“

Moderátorka:

„Jasné, bude to rozdelené do regiónov.“

Ján Palenčár:

„Ale povieme príklad, bratislavská Petržalka ako najväčšie sídlisko na Slovensku, 3-izbový starší byt stál povedzme v lete zhruba 200-tisíc eur, v súčasnosti sa predáva zhruba za 170- až 175-tisíc.“

Moderátorka:

„Čo je to starší byt?“

Ján Palenčár:

„Bavme sa o byte, ktorý má viac ako 30 rokov, je to ešte výstavba pred rokom 1989, čiže výstavba panelových domov.“

Moderátor:

„Teraz, keď vás počúvam, tak mi napadla otázka, či to nie je o tom, že ľudia, ktorí majú záujem o kúpu nehnuteľnosti, už jednoducho nechcú bývať v starších sídliskových bytoch, ale chcú sa presťahovať do moderných novovybudovaných komplexov a na to nadviažem ďalšiu otázku, že či si vôbec mladí ľudia, ktorí zakladajú rodinu, ktorí teraz začali pracovať, môžu dovoliť takéto bývanie?“

Ján Palenčár:

„Pri riešení bývania, pri riešení kúpy bytu, sa klienti štandardne najprv pozerajú na ponuku novostavieb, ale musíme si jasne povedať, že na Slovensku sa málo stavia, to nie je len na Slovensku, toto je problém by som povedal celej strednej Európy, že sa málo stavia, to súvisí povedzme aj s kapacitami stavebných prác, ale aj s problémom s pozemkami, čiže klienti, pokiaľ svoj dopyt neuspokoja na trhu novostavieb, pozerajú sa na sekundárny trh starších nehnuteľností a preto tu roky vlastne vznikal ten problém so zvyšovaním cien nehnuteľností. Pokiaľ sa pýtate na tému, či mladí ľudia dnes majú šancu vôbec získať vlastné bývanie, tak v súčasnosti je najhoršia dostupnosť bývania za posledných 30 rokov. Čiže naozaj kombinácia cien nehnuteľností s vysokými úrokovými sadzbami robí ceny nehnuteľností nedostupné alebo vôbec bývanie, vlastné bývanie nedostupné. Ale ja radím mladým ľuďom v súčasnosti, aby sa predovšetkým pozerali na nájmy, to znamená svoje prvé bývanie nech riešia formou prenájmu, je to podstatne flexibilnejšie. Neviažem sa k dlhoročnej hypotéke a práve povedzme otázky, ktoré nemám zodpovedané, či v danom mieste chcem zostať pracovať, či chcem naozaj 2-izbový byt pri lese, v meste, alebo aké mám preferencie na nehnuteľnosť, si vyriešim počas práve nájmu, ktorý viem flexibilnejšie meniť.“

Moderátor:

„Čiže v dnešnej dobe už neplatí to čo sa často spomínalo v súvislosti s nájmom, že a veď to čo dám za ten nájom, zaplatím predsa za hypotéku a bývam vo svojom onedlho.“

Ján Palenčár:

„Áno, toto bola taká mantra, keď sme tu mali takzvané 1-percentné hypotéky. Čiže áno, porovnateľný byt, čo sa týka nájmu a splátky hypotéky, to bolo zhruba rovnaké. Čiže ekonomicky vychádzalo lepšie si nehnuteľnosť kúpiť. Dnes tá situácia sa mení. Hypotekárne úvery sa zdražujú, dnes sme na úrokových sadzbách okolo 3,5 percenta a predpokladáme, že sa dostaneme až na úroveň piatich percent. Takže tá situácia naozaj nahráva výhodnejšiemu nájmu.“

Moderátor:

„Začali sme tak dobre a skončili sme dosť hrôzostrašne.“

Moderátorka:

„Taká je realita no, nič sa nedá robiť.“

Moderátorka:

„Ale tak, ďakujeme veľmi pekne za tieto informácie.“

Moderátorka:

„Uvidíme, čo sa ešte udeje. Ďakujeme veľmi pekne.“

 

Zdroj:  TV Markíza; Teleráno

Trh zamrzol, byty začali výrazne zlacňovať. Predávajúci uviazli v minulosti

Kancelárie hovoria o zreálňovaní situácie na trhu.

Ako stanoviť hodnotu vášho staršieho bytu? Na Slovensku sa roky uplatňuje pomerne jednoduchá zásada. Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje jej majiteľ podľa toho, za akú cenu predal podobné bývanie jeho sused. Posledné roky pritom platilo, že sa predávajúci snažil predať „výhodnejšie“ ako sused. A obvykle sa mu to aj darilo.

Takejto cenotvorbe je nateraz koniec. Realitný trh prežíva v posledných mesiacoch obrat, keď sa do výhodnejšej pozície dostávajú kupujúci. Vyhliadky na ďalšie mesiace ich pozíciu budú ešte viac utvrdzovať. Podľa realitných maklérov totiž dochádza k zreálneniu cien nehnuteľností.

Výrazné ochladenie

Že na realitnom trhu dochádza k výraznému ochladeniu informoval INDEX ešte v lete minulého roka. Pod zmenu nálad na trhu sa podpísali nielen vyššie úroky na hypotékach, ale aj rast inflácie či obavy z vývoja ekonomickej situácie.

Aj realitní makléri poukazujú na to, že v ďalších mesiacoch sa ochladenie z leta len potvrdzovalo. Mário Glos, viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM, poukazuje na to, že situácia na trhu je vyčkávacia a plná nereálnych očakávaní a spomienkového optimizmu.

„Kupujúci očakávajú výrazné znižovanie cien a predávajúci skúšajú ceny ešte ponechať neznížené,“ hovorí Glos. Výsledkom týchto nálad je nárast ponuky a zlepšenie manévrovacej pozície kupujúcich. Kým doteraz ťahali za kratší koniec, situácia sa teraz otočila.

„Kupujúci majú možnosť vyberať si z podstatne väčšej ponuky. Stále to uvádzam na konkrétnom príklade, kedy v januári 2022 bolo na predaj 14 trojizbových bytov na sídlisku Nad jazerom, dnes je ich 90 na rovnakom sídlisku. Čo je niekoľko násobný nárast. Zväčšila sa ponuka všetkých druhov nehnuteľností,“ opisuje konkrétny príklad z praxe riaditeľ realitnej kancelárie Diamond Reality v Košiciach Lukáš Sopko.

Makléri pritom hovoria o tom, že sa trh stabilizuje a končí sa obdobie bláznivého rastu.

„Nejde o žiadny ‘realitný armagedon’, ale o zákonitý pokles po prudkom raste. Banky navyše nezdvihli úrokové sadzby o likvidačné percentá, takže pri reálne nastavenej cene môže byť výška splátky dokonca nižšia ako v druhom kvartáli minulého roka,“ naznačuje Peter Vozár z trnavskej realitnej kancelárie Re/Max Developer.

Predávajúci žijú v minulosti

Najväčšie zmeny sa týkajú kupujúcich. Čas, kedy mohli svoju nehnuteľnosť predať veľmi výhodne, sú nateraz minulosťou. „V aktuálnej situácii sa drvivá väčšina predávajúcich musí rozlúčiť s tým, že predá nehnuteľnosť v cene spred 10 mesiacov. Je to nereálne. Každý záujemca po obhliadke žiada korekciu ceny,“ hovorí Sopko.

Aj keď čas predávajúcich tento fakt akceptuje, neplatí to o všetkých. „Predávajúci tak trochu ešte žijú v minulosti, ešte počúvam argumenty typu – sused to predal drahšie a podobne. Veľmi ťažko je ich presvedčiť, že musia trochu zreálniť svoje cenové očakávania,“ vysvetľuje Igor Kliman, realitný maklér z nitrianskej kancelárie Re/Max Family .

Ešte pred rokom na trhu platilo, že kto chce kupovať, musí sa rýchlo rozhodovať. Už je to však neaktuálne. Kupujúcich je totiž výrazne menej. „Predávajúci sa dostávajú pod tlak, ktorý na nich vyvíja takmer neexistujúci dopyt. Časť z nich si to uvedomuje a snaží sa zracionalizovať svoje predstavy, najmä čo sa výšky predajnej ceny týka,“ konštatuje Katarína Melník, obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti Lexxus.

Podľa jej slov dnes nepraje obdobie tým, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť predať v krátkom časovom horizonte, prípadne majú nastavené cenové úrovne na doterajších hladinách.

Makléri pritom upozorňujú aj na fenomén vzniku nedôveryhodných predávajúcich.

„Zo skúseností viem, že nie je nič horšie ako predávať nadhodnotený dom. Keď je cena príliš vysoko nad trhovou hodnotou, zbytočne leží na realitnom trhu a skôr či neskôr ju treba znížiť. Takže okrem výraznej zľavy majiteľ riskuje aj status ‘nedôveryhodná ponuka’, ktorú nehnuteľnosť dostane, keď je príliš dlho na trhu,“ hovorí Peter Janči z realitnej kancelárie Kancelária Re/Max Regallia.

Ceny dole

Platí však, že predaje sa výrazne zastavili a priemerná doba predaja sa výrazne predĺžila. „Momentálne je situácia taká, že investori vyčkávajú na vystresované predaje, kupujúci reagujú skôr na výhodné alebo unikátne ponuky. Doba predaja sa predĺžila z 30 na 60 dní,“ konštatuje Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Dôležitú úlohu v predĺžení predaja nehrá len širšia ponuka, ale aj zmena štruktúry kupujúcich. „Dnes nakupujú len klienti, ktorí mali kúpu naplánovanú dlhodobo. Nejde o unáhlené rozhodovanie za účelom ‘akciových cien’. Klienti vo všeobecnosti vnímajú neistotu a tým pádom sa dostávajú do módu očakávaní,“ vysvetľuje Melník.

Celkom logicky tak ceny starších bytov začínajú klesať. „Ceny už padli o desať percent (v niektorých prípadoch aj viac) a úprimne si myslím, že k jemnej korekcii ešte dôjde,“ myslí si Sopko. Niektorí makléri pritom súčasnú situáciu prirovnávajú k realitnej kríze spred 13 rokov.

„Situácia za posledné mesiace mi vo veľkej miere pripomína obdobie rokov 2009 – 2014, kedy sa tesne pred prechodom na euro a následne po prijatí eura v roku 2009 realitný trh výrazne spomalil,“ porovnáva Peter Gánovský, majiteľ realitnej kancelárie Re/Max Grand v Poprade.

Podľa jeho slov sa vtedy začalo obdobie šiestich až siedmych rokov, ktoré bolo príznačné klesajúcimi cenami, vysokým počtom ponúkaných nehnuteľností a kupujúcimi, ktorých bolo na počet ponúkaných nehnuteľností pomerne málo.

„Ceny sa v Poprade oproti roku 2021 prepadli zhruba o 10 až 15 percent, vyhliadkovo očakávam v roku 2023 prepad o ďalšie výrazné percentá, predpokladám prepad na úrovni 15 percent,“ naznačuje Gánovský.

Projekty radšej zastavia

Zlacňovanie sa dotýka a bude dotýkať starších bytov. Pri nich môže dôjsť k zmene výslednej ceny zo dňa na deň, keďže ju určuje neraz súkromník a jeho potreba predať čo najskôr. Makléri si však nemyslia, že sa výrazné cenové korekcie dotknú aj novostavieb.

„Pokiaľ napríklad developeri pri novostavbách nedosiahnu svoju minimálnu maržu, projekty pozastavia. Nebudú ich stavať so stratou. Tým pádom opäť klesne už aj tak veľmi malá ponuka. Opäť začne výrazne prevládať dopyt a ceny opäť stúpnu. Sú to jednoduché ekonomické zákony,“ naznačuje Glos.

Predpovedá, že môže dôjsť aj k odkladu mnohých projektov. „Je možné, že viaceré projekty sa odložia do ‘šuflíka’ ako to bolo v roku 2008 a developeri budú čakať na vývoj situácie, čo opäť spôsobí obmedzenejšiu ponuku a rast dopytu,“ myslí si Glos.

Situáciu môže v nasledujúcich mesiacoch ovplyvňovať politika zvyšovanie cien úrokových sadzieb, vysoká inflácia, ale aj obavy z ďalšieho vývoja.

„Kupujúcim vlievam nádej, že rok 2023, bude podľa môjho názoru jedným z ďalších dvoch až troch rokov, kedy budú predajné ceny klesať, na druhej strane, bude oveľa ťažšie sa dostať k bankovému financovaniu, kvôli nevýhodným úrokovým sadzbám,“ uzatvára Gánovský.

Zdroj:  index.sme.sk

Autor: Tomáš Vašuta

Daň z nehnuteľnosti a priznanie v roku 2023

Získali ste v roku 2022 pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor? Zo zákona o miestnych daniach vám vyplývajú povinnosti.

Daň sa neplatí spätne

Zdaňovacím obdobím pri dani z nehnuteľností je kalendárny rok. Daň z nehnuteľností sa platí v aktuálnom roku, teda v roku 2023 daňovníci zaplatia daň na rok 2023. Naplatia ju spätne.

Vznik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť vzniká 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom sa daňovník stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom dane. Ak teda daňovník získal nehnuteľnosť počas roku 2022, do 31. januára 2023 musí oznámiť správcovi dane vznik daňovej povinnosti.

Zánik povinnosti

Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností. Ak daňovník počas roku 2022 nehnuteľnosť predal alebo prestal prenajímať, jeho daňová povinnosť zaniká k 31. decembru 2022. Túto skutočnosť oznámi správcovi dane do 31. januára 2023.

Oznámenie

Dôležité je tiež vedieť kto, akým spôsobom a komu oznamuje vznik a zánik daňovej povinnosti v súvislosti s daňou z nehnuteľností.

To, ako si správne a bezchybne vykonať svoje povinnosti, ktoré súvisia s vaším majetkom, vám pomôže aj seriál Hospodárskych novín Dane 2023.

Štartuje už v januári, potrvá do konca marca a v tomto období nájdete v tlačených HN každý deň kvalitné a komplexné témy o daniach a odvodoch pre živnostníkov i tých, ktorí podnikajú formou s. r.o.

 

Zdroj:  hnonline.sk

Jedna kríza chatám priala, druhá už nie

Po dvoch rokoch otočka. Zatiaľ čo počas pandémie sa rekreačné nehnuteľnosti tešili veľkej popularite, teraz o ne záujem prudko upadá.

Petra Uhráková

Bratislava – Liptovský Ján je jedna z periel slovenského turizmu. Vchádza sa tadiaľ do obľúbenej Jánskej doliny. A výhody miesta v srdci Liptova sa snažia využiť aj podnikatelia. Miesto ponúka niekoľko penziónov a hotelov. Možno si prenajať chatu či izbu alebo ju rovno aj kúpiť. Napríklad projekt Sankt Johannes v Liptovskom Jáne ponúka luxusné chalety a zruby. Prvá etapa s chaletmi sa vypredala za mesiac od spustenia výstavby. „Predaj sme spustili v roku 2021, pričom si v tejto etape naša spoločnosť nechala jeden chalet, ktorý budeme prenajímať. Predajná cena sa pohybovala v rozmedzí od 2 265 do 2 995 eur za štvorcový meter podľa vybavenia,“ hovorí pre HN manažér projektu Karol Grúň. Na ilustráciu, tieto ceny sú na úrovni starších bytov v Bratislave.

Liptov letí, inak je pri chatách výpredaj

Po rýchlom predaji sa developer Euro Bauer rozhodol pokračovať druhou etapou – zrubmi. „Momentálne riešime zmenu a rozšírenie územného plánu pre druhú etapu, kde nám zastupiteľstvo odsúhlasilo náš zámer. Celá agenda bude pripravená v roku 2023,“ približuje Grúň. Druhá etapa ponúka šesť zrubov s dispozíciou od 88 do 253 štvorcov, s počiatočnou cenou 2 620 eur za štvorcový meter. „Cena 90-metrového zrubu sa začína na sume 236-tisíc eur. Najdrahší zrub má výmeru 478 štvorcových metrov a jeho cena sa začína na sume 607 200 eur,“ hovorí manažér projektu. Situácia v Liptovskom Jáne je však z hľadiska celého Slovenska paradoxná. Vychýrenej lokalite sa darí, no inak dopyt po chatách padá. To potvrdzuje aj Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, podľa ktorého rekreačné objekty zažívali boom spolu s vypuknutím pandémie. „Klienti, v mnohých prípadoch pracujúci z domu, pristúpili ku kúpe rekreačnej nehnuteľnosti, kde komfortnejšie prežívali lockdowny ako v bytoch. Ďalším motivačným faktorom na kúpu rekreačnej nehnuteľnosti bolo obmedzenie cestovania. Uvoľnenie tohto silného dopytu prišlo na prelome roku 2021 a 2022,“ hovorí prezident asociácie. Zároveň však dodáva, že v súčasnosti trh pociťuje zníženie záujmu o kúpu všetkých nehnuteľností.

Ceny padajú

Trend poklesu potvrdzujú aj dáta nehnuteľnosti.sk, podľa ktorých sa dopyt po tomto type nehnuteľností v roku 2020 zvýšil až o 50 percent. Rovnako vtedy rástli aj ich ceny, a to až o 40 percent medziročne. Teraz však rastie ponuka. Tá sa na portáli medziročne zvýšila o 30 percent, čo predstavuje spolu približne 2 500 nehnuteľností na predaj. Majitelia sa tak objektov zbavujú, čo je oproti covidovým časom otočka. „Číslo sa týka rekreačných domov, chát a chalúp. Ťažšie to už je s apartmánmi, keďže sem často spadajú aj byty v rôznych menších mestách a dedinách,“ vysvetlil analytik spomínaného portálu Michal Pružinský. V prípade apartmánov je na portáli približne 600 takýchto ponúk. Ceny chát počas covidu vyleteli, ale teraz zas padajú. Podľa Viktora Obtuloviča, odborníka na reality spoločnosti FinGo, v niektorých krajoch klesli aj o tretinu. Zlacňovaniu sa vyhli len lukratívne lokality. „Nehnuteľnosti v rekreačných a vychytených lokalitách, ako sú Vysoké Tatry, Donovaly či Nízke Tatry, si svoje ceny ešte stále držia,“ tvrdí Obtulovič. Na ilustráciu developerské projekty v Tatranskej Lomnici sa predávajú aj za viac ako deväťtisíc eur za štvorcový meter. Priemerná cena chaty v Tatrách sa zas podľa Pružinského pohybuje okolo 180-tisíc eur a pri apartmánoch je to len o 20-tisíc eur menej. „Oproti minulému roku je to približne o 10 percent viac a oproti roku 2020 nárast predstavuje okolo 30 percent,“ povedal Pružinský.

Nemajú úžitok

Okrem ukončenia pandemických opatrení trh s rekreačnými nehnuteľnosťami ovplyvnilo aj niekoľko ďalších faktorov. Analytik Realitnej únie Vladimír Kubrický medzi ne radí napríklad aj príchod zimy, zmenu nálady na trhu či zníženú kúpyschopnosť Slovákov. „Rekreačné nehnuteľnosti sa väčšinou nakupujú na jar, no ľudia s kúpou takýchto nehnuteľností vyčkávajú aj pre aktuálnu situáciu na realitnom trhu. Zároveň ich však ovplyvňujú aj prestrelené ceny. Niektorí záujemcovia o rekreačnú nehnuteľnosť radšej zamierili do zahraničia, kde môžu kúpiť nehnuteľnosť lacnejšie,“ vysvetľuje Kubrický. S aktuálnou situáciou sa však spája aj vysoká inflácia, pred ktorou sa, naopak, môžete nákupom nehnuteľnosti ubrániť. Palenčár si preto myslí, že na predaj zatiaľ nie je vhodné obdobie. „Predať nehnuteľnosť v čase vysokej inflácie považujem za rozumný iba v prípade, ak má klient možnosť výhodne investovať získané prostriedky. V opačnom prípade sa financie vzhľadom na infláciu znehodnotia,“ doplnil. Posledný dôvod je prostý – ľudia ich nevyužívajú. „Takisto pri nastupujúcej kríze rekreačné nehnuteľnosti bývajú často prvé, ktorých sa ľudia zbavujú,“ dokončil Pružinský.

Zdroj: Hospodárske noviny

Autor: Petra Uhráková

Komu sa oplatí hypotéka a pri akom príjme ju dostanete? Pre HN odpovedajú experti

Banky postupne zvyšujú úrokové sadzby. Experti pre HN preto radia, či akú veľkú fixáciu si môžete zvoliť, alebo či je refinancovanie dobrý nápad.

Éra superlacných hypoték sa nateraz skončila a momentálne dostanete úvery za rekordné sumy. Budú úroky naďalej rásť? Je lepšie si zobrať päťročnú alebo 10-ročnú fixáciu? Nami oslovení analytici vám poradia, ako správne reagovať.

Vysvetľujú aj to, prečo je dôležité zostať vo svojej banke, ak sa vám končí fixácie alebo aké poplatky vás čakajú pri vybavovaní úverov. Na prvé otázky odpovedá riaditeľka pre úvery spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová a na posledné dve investičný analytik z tej istej spoločnosti František Burda.

Komu sa momentálne oplatí hypotéka a aký príjem v súčasnosti bude stačiť na jej získanie?

Ak už má človek vyhliadnutý byt či dom, s kúpou nehnuteľnosti a s hypotékou by nemal vyčkávať. Neustále zvyšovanie úrokových sadzieb a prísnejšie podmienky pre úverový strop ľuďom starším ako 40 rokov v novom roku môžu sťažiť cestu k financovaniu bývania. Pri rozhodovaní je podstatné aj to, či si už človek vyhliadol nehnuteľnosť, ktorá spĺňa jeho parametre. Ak má možnosť ju financovať, nemal by čakať. Napríklad na hypotéku vo výške 100- tisíc eur sa mladý človek bez ďalších úverových záväzkov kvalifikuje s minimálnym čistým príjmom okolo 1120 eur mesačne.

Očakávate ďalej rast úrokových sadzieb alebo dosiahli svoj vrchol?

Predpoklad rastu úrokov je vysoký aj vzhľadom na avizované ďalšie zvyšovanie základných úrokových sadzieb Európskej centrálnej banky. Či tento trend ustane v budúcom roku, alebo o tri roky, nedokáže za súčasnej situácie predikovať nikto. Keďže úrokové sadzby budú ďalej rásť, ľudia môžu očakávať, že ich hypotéka bude v budúcom roku ešte drahšia. Zrejme sa s novým úrokom nedostanú pod úroveň štyroch percent..

Je lepšie zobrať si teraz päťročnú alebo 10-ročnú fixáciu, napríklad aj s vyšším úrokom?

Voľba fixácie je individuálna záležitosť a mala by byť posudzovaná vzhľadom na konkrétne plány každého človeka. Ľudia, pre ktorých je kľúčové platiť čo najnižšie splátky, budú spokojnejší s päťročnou fixáciou, naopak tí, pre ktorých je dôležitá istota, si radšej priplatia za desaťročnú viazanosť. V súčasnej situácii odporúčam zaviazať si úrok aspoň na päť rokov. Rozdiel medzi ponukou úrokových sadzieb pri päťročnej a 10-ročnej fixácii je medzi jednotlivými bankami rôzny. Zatiaľ čo v jednej banke môže byť rozdiel len 0,2 percenta, inde sa rozptyl zdvojnásobuje a dosahuje hodnotu 0,4 percenta. Ak však porovnáme najnižšiu ponuku na trhu pri päťročnej a 10-ročnej viazanosti, rozdiel je už pomerne výrazný: top ponuka pre päťročný fix je 3,30 percenta a pre 10-ročný fix je 3,95 percenta. Keďže ide o dve rôzne banky, podmienky na získanie tejto najnižšej úrokovej sadzby nemusí ten istý klient splniť v každej z bánk. Preto je nutné poznať detaily ponuky a zistiť si, či konkrétne vy máte šancu splniť ich, resp. čo všetko daná top ponuka obnáša.

Žiadne zlacňovanie bytov, naopak môžu mierne zdražieť, hovorí pre HN jeden z lídrov trhu

Odporúčate si zobrať novú hypotéku, ak sa mi končí fixácia v tomto alebo budúcom roku?

Odporúčam urobiť si prieskum trhu a v banke s najvýhodnejšou ponukou si nechať schváliť refinančnú hypotéku so súčasnými úrokmi už šesť mesiacov pred výročím fixácie pôvodnej hypotéky. Po podpise zmluvy máte polrok na čerpanie úveru. Niekde je táto lehota dokonca 12 mesiacov. Týmto spôsobom využijete pôvodnú nízku úrokovú sadzbu do konca obdobia fixácie a vyhnete sa pokute za predčasné splatenie. Ak vám v čase výročia fixácie po spomínanom polroku či roku pôvodná banka ponúkne lepšie podmienky ako refinančná banka, kde máte schválený refinančný úver, nemusíte prechádzať do inej banky, ale jednoducho budete pokračovať v splácaní pôvodnej hypotéky a novú hypotéku tým pádom nebudete čerpať. Dokonca odporúčam, aby si klienti v pobočke banky skúsili vyjednať ešte lepšie podmienky, ako dostali v refixačnom liste. Hlavne ak ste aktívnym klientom, banka nebude chcieť o vás prísť a možno sa podarí nový úrok ešte znížiť. Naopak, ak nová ponuka bude horšia, môžete dokončiť refinancovanie úveru vyžiadaním vyčíslenia z pôvodnej banky a presunúť si hypotéku s vopred schváleným výhodnejším úrokom do inej banky.

Na aké nečakané výdavky spojené s hypotékou má človek myslieť?

Dnes už mnohé banky poskytujú refinančné úvery s poplatkom za jej spracovanie, niektoré však pri refinancovaní úveru ponúkajú 100 percentnú zľavu z poplatku za poskytnutie úveru. V závislosti od banky sa výška poplatku pohybuje vo výške od 0 eur až do 1-tisíc eur. Sú banky, ktoré ho ešte stále neúčtujú alebo poplatok odpustia, ak si k nim klient prenesie platobný styk či presmeruje výplatu a na účte bude robiť aktívne operácie ako platenie kartou, úhrady opakovaných platieb prostredníctvom trvalých príkazov a inkás či využívanie mobilnej aplikácie banky.  Dôležité je urobiť si prehľad o poplatku za vedenie účtu, ktorý si obvykle pri refinancovaní v novej banke musí klient zriadiť, aby mal nárok na lepšie sadzby. Okrem bankových poplatkov je potrebné  počítať aj s nákladmi na vypracovanie znaleckého posudku či s poplatkom za vklad záložných zmlúv do katastra. V niektorých prípadoch je možné ušetriť tým, že banka využite pôvodný znalecký posudok. Skúsený finančný sprostredkovateľ vie klientovi poradiť, kde a ako sa dajú spomínané poplatky minimalizovať.

Je podľa vás refinancovanie hypoték dobrý nápad?

To závisí od aktuálnej situácie konkrétneho človeka. V prípade, že sa mu končí obdobie fixácie tento alebo budúci rok, tak odporúčam zostať vo svojej banke až do výročia fixácie a zároveň si už teraz nechať schváliť nový úver v banke, ktorá má aktuálne najvýhodnejšie podmienky. V prípade, že sa klientovi končí fixácia až o niekoľko rokov, tak bude pravdepodobne rozumnejšie zostať vo svojej banke. Väčšina dlžníkov dnes spláca svoje hypotéky s úrokom okolo jedného až dvoch percent a v prípade, ak by prešli do inej banky, skokovo by sa im navýšili úroky a samozrejme aj mesačné splátky. Niekto môže mať obavy z toho, že úroky na hypotékach budú o dva, tri roky ešte výrazne vyššie ako dnes. To sa môže, ale nemusí stať. Ľudia sa na takúto situáciu navyše môžu začať pripravovať už teraz. Odporúčam si prepočítať súčasnú hypotéku s aktuálnym úrokom a začať si sumu, o ktorú sa mi pravdepodobne zvýši splátka hypotéky, cielene odkladať a vytvoriť si tak návyk na horšie obdobie, ktoré môže po výročí fixácie prísť. Takto ušetrené prostriedky môže dlžník v budúcnosti použiť na zníženie dlhu a korekciu mesačnej splátky. Zároveň si už dnes svoj rozpočet pripraví na to, čo ho môže po úprave úrokovej sadzby čakať.

Ceny nehnuteľností boli prestrelené, vidíme ich signifikantný pokles, hovorí v HNtelevízii realitný expert

Ktoré banky momentálne dávajú hypotéku aj bez toho, aby mal žiadateľ už vybratú nehnuteľnosť?

UniCredit bank a ČSOB banka schvaľujú úvery na nešpecifikovanú nehnuteľnosť s tým, že klientovi overia bonitu, čiže posúdia schopnosť splácať hypotéku v požadovanej výške pri aktuálnych príjmoch a výdavkoch, a následne mu umožnia podpísať úverovú zmluvu s konkrétnymi podmienkami. Následne má človek šesť resp. osem mesiacov na to, aby doložil znalecký posudok na vhodnú nehnuteľnosť ako zabezpečenie tohto úveru. Počas tejto doby mu banka garantuje podmienky v podpísanej úverovej zmluve. V čase zdražovania hypoték je to výborná možnosť schváliť si vopred úver aj bez toho, aby ste mali vybranú konkrétnu nehnuteľnosť. Alternatívou môže byť napríklad mBank, ktorá garantuje po schválení žiadosti o úver ponuku 30 dní, avšak úverovú zmluvu môžete podpísať až potom, ako do 60 dní predložíte znalecký posudok a banka ho posúdi a finálne schváli žiadosť.

Ak má človek na účte 1-tisíc alebo 2-tisíc eur, odporúčate radšej splatiť časť hypotéky alebo ďalej investovať?

Na finančné trhy vplýva tento rok viacero negatívnych faktorov, preto je cena akcií a fondov oveľa nižšia ako na konci roka 2021. Preto odporúčam tieto peniaze investovať, z dlhodobého hľadiska môžu zarobiť oveľa viac percent ako je aktuálna výška úrokových sadzieb pri hypotékach.

Do čoho momentálne sa dá investovať?

Investovať môžete do rôznych nástrojov, no momentálne by som si vybral nákup akcií amerických firiem. Pokiaľ si človek netrúfa vybrať si konkrétne akcie, má možnosť investovať do ETF fondov alebo klasických podielových fondov zameraných na Spojené štáty. Fondy majú nakúpené akcie amerických firiem, prípadne z majetku fondu majú väčšiu časť zainvestovanú v USA.

 

Zdroj: hnonline.sk

Autor: Filip Mišudík

Ľudia sa zbavujú chát a chalúp, ceny padli o tretinu

Predaj rekreačných nehnuteľností vystrelil o 1 600 percent, ceny však výrazne klesli. Ľudia už prevádzku „druhého domova“ neutiahnu

Zuzana Kullová

Kúpiť chalupu, chatu či inú rekreačnú nehnuteľnosť sa v čase pandémie covidu javilo ako dobré riešenie. Vláda takto pred dvomi rokmi zo dňa na deň vyhlásila núdzový stav, zakázala presun ľudí z okresu do okresu, na cestu do práce sa bolo treba preukázať takzvaným covidovým pasom.

Zostávať dlhodobo v uzatvorenom byte sa mnohým Slovákom zdalo neznesiteľné. Časť ľudí siahla pomocou úspor a úveru po kúpe rekreačnej nehnuteľnosti ako vhodnej investícii a to povzbudilo mnohých majiteľov takýchto objektov nadsadiť ceny viac, ako bola ich reálna hodnota. Teraz sa dopyt po nich výrazne znížil a nastúpil opačný trend, ovplyvnený viacerými faktormi.

Pandémia zamiešala karty

V závislosti od štandardu a očakávaní sa dali v roku 2020 na trhu kúpiť klasické staršie domy s neobytnou povalou či malé chaty už od 20-tisíc eur. Za zrekonštruované bývanie si majitelia pýtali o polovicu či sto percent viac. Výsledkom bol nielen medziročný cenový nárast, ktorý realitné kancelárie vyčíslili na 15 až 20 percent, ale aj ponuky, ktoré boli cenovo nadhodnotené o 50 až sto percent oproti reálnej hodnote. Finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik už vtedy upozorňoval, že túto investíciu si treba poriadne zvážiť.

„Po prvé, bolo treba realisticky zvážiť, či ľudia skutočne budú mať chuť a čas venovať sa chate alebo chalupe. Každý dom potrebuje neustálu údržbu, zvlášť keď už má niekoľko desiatok rokov. Nehovoriac o rekonštrukcii, ktorú dnes nemožno bez dohľadu zveriť hocikomu. Zanedbaná údržba okamžite znižuje cenu nehnuteľnosti,“ objasňuje dôvody M. Búlik. „Po druhé, mnohí Slováci realisticky neodhadli čas strávený na vidieku a toto nadšenie po pár mesiacoch neraz rýchlo opadlo,“ dopĺňa. Mnohí Slováci sa obávali, ako takúto nehnuteľnosť financovať. V prípade rekreačných chát banky typicky skracovali splatnosť hypoték na osem až desať rokov, čo v praxi znamenalo takmer trojnásobne vyššiu splátku. Takéto financovanie mohlo podľa M. Búlika výrazne predražiť cenu kupovaného domu. Miera prefinancovania sa pohybovala pred dvomi rokmi od 60 do 70 percent, čiže výrazne nižšie, než bolo typické 80-percentné prefinancovanie rodinných domov. Dnes je všetko inak.

Postupné sprísňovanie menovej politiky Európskou centrálnou bankou (ECB) prináša aj zdražovanie hypoték na Slovensku. Očakáva sa, že základná úroková sadzba ECB v decembri dosiahne 2,5 percenta a v roku 2023 prekoná hranicu troch percent, prípadne až 3,5 percenta. Do toho vstúpil ďalší faktor, a to že Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov domácností, drahých hypoték a vysokých cien energií začali týchto „nepotrebných“ nehnuteľností v uplynulých týždňoch zbavovať. Na trhu stúpa ich počet a čo-to už prezrádzajú aj konkrétne dáta z realitného trhu.

Rast cien sa už skončil

Fakt je, že zatiaľ sa na realitnom trhu znížil počet predajov klasických nehnuteľností a v ponukách realitných kancelárií sa hromadia inzeráty. „Skončil sa dvojciferný rast úverov na bývanie, s ktorými sa roztrhlo vrece najmä pri jarnej refixácii úverov na bývanie, keď boli úrokové sadzby nižšie ako v súčasnosti. Tie sa postupne vyšplhali z jedného percenta až na tri percentá, takže táto vlna záujmu Slovákov sa skončila,“ prezrádza výkonný riaditeľ dohľadu a finančnej stability Národnej banky Slovenska (NBS) Vladimír Dvořáček. A zastavil sa už aj strmý rast cien nehnuteľností na tuzemskom realitnom trhu. Ešte začiatkom tohto roka ceny rástli pri bytoch takmer o 30 percent, čo je veľmi vysoké číslo aj v kontexte iných európskych štátov. „Podobne ako pri úveroch na bývanie, aj tu vidíme spomalenie,“ spresňuje riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.

Mnohí Slováci však už pred časom investovali do druhej či ďalšej nehnuteľnosti, ktorá im mala slúžiť skôr na príležitostnú rekreáciu, relax či prenájom. Analytici zaznamenali už pred letom jasný trend ich cenového poklesu a súčasná situácia to potvrdzuje. Záujem o kúpu chaty a chalupy po dvoch rokoch ochladol. Oproti minulému roku klesla túžba ľudí zaobstarať si rekreačnú nehnuteľnosť o 20 až 30 percent. „Pokles dopytu už momentálne cítia rekreačné nehnuteľnosti i ‚luxusný segment‘,“ tvrdil v lete pre TREND odborník na realitný trh z FinGo.sk Viktor Obtulovič.

Počas najbližších mesiacov sa ukáže, v akej kondícii realitný trh naozaj je. „Všetko závisí aj od toho, či ECB pristúpi k ďalšiemu sprísneniu úrokových sadzieb s cieľom, aby sa vyhla inflačnej špirále, alebo zachová základnú úrokovú sadzbu na súčasných hodnotách,“ objasňuje.

Ponuka chát rastie

Mnohí majitelia rekreačných nehnuteľností, ktorí pri kúpe svojej nehnuteľnosti počítali s tým, že im minimálne časť roka bude zarábať, sú z vývoja situácie sklamaní. Nie vždy sa im to darí, pretože mnohí Slováci majú v čase energetickej krízy hlboko do peňaženky.

Ako pre TREND hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ján Palenčár, podľa štatistík z prvého polroka 2022 bol záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností ešte stále veľký. „Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v tejto oblasti bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022. Na základe zaznamenaných reakcií klientov však môžem konštatovať, že aj v oblasti rekreačných nehnuteľností došlo k poklesu dopytu. Predpokladám, že tento trend bude pokračovať,“ spresňuje.

Ak niekto vlastní pasívnu nehnuteľnosť, teda takú, ktorá mu negeneruje nájomný príjem, bude musieť ešte viac zvážiť jej náklady na prevádzku. Tie sa niekedy dajú aj stlačiť, no v mnohých prípadoch je to nemožné. „Je bežné, že časť rekreačných nehnuteľností sa ‚zazimuje‘. Chata sa vtedy nevyužíva a v zimnej sezóne má minimálne náklady.

Ďalšou prirodzenou reakciou je obnova nehnuteľnosti s cieľom znížiť tepelné straty. Rovnako ako bežné garáže, ktoré obvykle nie sú vykurované, takže náklady nemajú dôvod rásť,“ vysvetľuje J. Palenčár.

Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály. „Mnohí ľudia si kupovali chaty a chalupy, lebo chceli odísť z mesta v čase, keď sa nedalo chodiť von. Aktuálna situácia je však už úplne normálna a nemáme žiadne covidové opatrenia. Mnohí z nich už preto na chatárčenie, respektíve chalupárčenie skrátka nemajú dôvod,“ objasňuje pre TREND senior PR manažér portálu Nehnuteľnosti.sk Peter Porubský. Aktuálne trendy za posledný rok badať podľa neho v najobľúbenejších lokalitách, napríklad na Liptove, Kysuciach, v Terchovej a okolí.

—-

„Dôležitým indikátorom ďalšieho vývoja v oblasti rekreačných nehnuteľností bude štatistika transakcií za druhý polrok 2022.“

Ján Palenčár prezident NARKS

—-

Slováci sa pod vplyvom extrémne rastúcich výdavkov začali „nepotrebných“ nehnuteľností zbavovať

Nárast ponuky rekreačných nehnuteľností na predaj vidia aj realitné portály

—-

10 rokov, na toľko banky skracovali splatnosť hypoték v prípade rekreačných chát

.

Zdroj: Trend; NEHNUTEĽNOSTI

Autor: Zuzana Kullová

Obnova bytového domu

Investované peniaze sa teraz vrátia oveľa rýchlejšie. Systematická obnova budovy dokáže znížiť energetické náklady na nehnuteľnosť v niektorých prípadoch až o 80 %, čo je skutočne zaujímavé číslo nielen pri súčasných cenách energií. Čo obnova zahŕňa a ako sa na ňu dajú výhodne získať finančné prostriedky?

Majitelia domov, bytov aj kancelárskych priestorov, jednoducho každého druhu nehnuteľnosti, v ktorej sa kúri a svieti, očakávajú ťažkú zimu a ešte náročnejší budúci rok. Dôvodom sú najmä extrémne vysoké ceny palív a elektriny. Výhodu majú tí, ktorí v predchádzajúcom období obnovili nehnuteľnosť spôsobom, ktorý znížil jej energetickú náročnosť a eliminoval tepelné mosty, prípadne urobili ďalšie úpravy.

Na obnovu budovy však nie je neskoro ani teraz. Znižovanie cien energií je v nedohľadne a navyše sa na účel obnovy dajú využiť zaujímavé príspevky tak pre rodinné, ako aj pre obytné domy.

Kde začať?

Opravy a sanácie, ktoré stoja najviac peňazí, ale zároveň prinášajú aj najväčšiu úsporu, zahŕňajú sanáciu navlhnutých múrov, rekonštrukciu fasád, zateplenie a opravu strechy. Odborníci odporúčajú, skôr než sa do čohokoľvek pustíte, mať vypracovaný komplexný projekt obnovy. „Základným pravidlom, ktorým by sme sa mali riadiť pri obnove, je požadovať doriešenie detailov ešte v projektovej fáze. Často sa zabúda napríklad na to, že najväčšie úniky tepla sú cez netesnosti stavieb alebo priliehajúcich konštrukcií a ich napojenia, čiže ide o detaily. Kľúčové technológie sú stále tie isté, a to kvalitná hydroizolácia, kvalitný plášť budovy a kvalitná strecha,“ radí odborník na obnovu bytových domov Branislav Augustín zo Sika Slovensko.

Komplexná obnova

Najväčší efekt aj najväčšiu úsporu prinesie takzvaná komplexná obnova budovy. Tá okrem už spomínaných vecí zahŕňa aj obnovu rozvodov (vody, kanalizácie, elektriny, plynu), výmenu okien, dverí a v prípade obytných domov aj rekonštrukciu spoločných priestorov vrátane pivníc a obnovu výťahu.

Komplexná obnova prinesie nielen úsporu na energiách, ale navyše predĺži životnosť nehnuteľnosti a zvýši jej hodnotu. Je dokázané, že kvalitnou rekonštrukciou dokážete znížiť energetické náklady v niektorých prípadoch až o 80 %.

Kde na to vziať?

Na zateplenie a opravu fasády a obnovu starších rodinných domov (15 rokov a viac) možno využiť dotáciu Slovenskej agentúry životného prostredia. Podmienkou na jej získanie je dosiahnutie aspoň 30-percentnej úspory primárnych energetických zdrojov. Maximálna výška príspevku na dom je 16 600 € a možno o ňu žiadať aj spätne, teda až po vykonaní obnovy.

Bytové domy môžu získať financie na obnovu prostredníctvom úveru zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Úroky sú od 0 do 2 % a splatnosť 20 rokov. Poskytnutú pôžičku treba vyčerpať do 31. decembra 2023 a bytový dom musí po rekonštrukcii mať:

• lepšie tepelno-technické vlastnosti stavebnej konštrukcie,

• zmodernizovaný vykurovací systém vrátane rozvodov a hydraulického vyregulovania,

• nainštalované termoregulačné ventily aj systémy merania a riadenia s cieľom znížiť spotrebu energie,

• zmodernizované osvetlenie bytového domu a spoločných priestorov tak, aby sa šetrili náklady na elektrinu,

• zmodernizovaný výťah a

• odstránené systémové poruchy bytového domu zateplením, čo opäť zníži spotrebu energie.

Chyby pri zatepľovaní

Prvou a zásadnou chybou je, že sa zatepľujú vlhké múry alebo sa práce robia v nevhodnom počasí. Na sanáciu vlhkých múrov pritom existuje viacero systémových riešení. Napríklad rýchlo a efektívne zbaví murivo vlhkosti injektáž vodoodpudzujúcou hmotou. Povrch sa následne ošetrí paropriepustnou sanačnou maltou a tenkovrstvovou omietkou na báze vápna bez cementu.

„Injektážne materiály sú veľmi praktické, pretože netreba robiť dvojité vŕtanie ani utesňovať injektážne otvory. Dajú sa použiť na vysušenie všetkých typov murovaných stien a je možné ich realizovať len z jednej strany muriva – buď iba z interiéru, alebo iba z exteriéru,“ pokračuje B. Augustín, odborník na obnovy a rekonštrukcie zo Sika. „Tieto systémy murivo efektívne vysušia a zároveň zabránia ďalšiemu vlhnutiu, čo je pred následnou úpravou fasády skutočne dôležité.“

Ďalšími častými chybami, ktorým sa treba vyhnúť, je použitie nesprávneho materiálu, zateplenie iba jednej, severnej strany a ponechanie pôvodných okien a dverí. Dôvod je jednoduchý – nie sú peniaze. V tom prípade odborníci odporúčajú zvážiť, či sa do obnovy vôbec pustiť, pretože úspora na kúrení/chladení nebude taká, aká sa očakáva.

„Typ aj hrúbku izolácie treba navrhnúť individuálne a konkrétne pre každú jednu stavbu. Pre kvalitu zateplenia je dôležitá hrúbka izolačnej vrstvy a rovnako tak jej schopnosť tepelne izolovať. Štruktúra niektorých tepelnoizolačných materiálov izoluje pri rovnakej hrúbke lepšie ako iné, napr. biele a grafitové EPS,“ upozorňuje B. Augustín.

Kvalita, ktorá šetrí náklady

Všetky práce odporúča zveriť do rúk firmám, ktoré majú dobré odporúčania a referencie, ktoré poznajú materiály aj správny postup prác a ktoré, samozrejme, za svoju prácu aj ručia.

„Najlacnejšie riešenia často nevydržia ani svoju deklarovanú životnosť, naopak drahšie systémy fungujú dlhšie. Dôraz kladiem na slovo systémy – to je alfa a omega kvalitnej obnovy budovy,“ uzatvára odborník zo Sika.

.

Zdroj: GoodWill; STAVEBNÍCTVO