Archív kategorií: Media monitoring

Aké typy nehnuteľností AKCEPTUJÚ BANKY?

Plánujete kúpiť, rekonštruovať, modernizovať alebo ste sa rozhodli stavať nehnuteľnosť? Konečne padlo rozhodnutie a vy ste sa odhodlali riešiť vaše bývanie? Či už sa chcete osamostatniť od rodičov alebo rodinná rada rozhodla, že treba riešiť väčší byt alebo potrebujete súčasné bývanie zmodernizovať či upraviť, prinášame zopár užitočných rád.

Ak plánujete na daný účel úver, je tu niekoľko odporúčaní, ktoré je dobré vedieť. Podstatou akéhokoľvek úveru na bývanie, okrem posúdenia vašej bonity, je požiadavka na založenie tuzemskej nehnuteľnosti.

POTREBUJETE MENŠIU REKONŠTRUKCIU?

Ak plánujete menšiu rekonštrukciu, tak vám zrejme bude postačovať spotrebný úver. Ide o úver, kde banka neskúma účel použitia finančných prostriedkov. Môžete ho využiť na spomínanú rekonštrukciu či údržbu, kúpu vybavenia do vášho bytu či domu alebo aj na kúpu auta. Maximálna doba splatnosti je 8 rokov a banka vám ho poskytne na bežný účet.

PLÁNUJETE VÄČŠIE ZMENY ALEBO REKONŠTRUKCIE?

Ak však plánujete väčšiu investíciu, chcete kupovať alebo stavať, môžete požiadať o úver na bývanie alebo tzv. americkú hypotéku, čo sú v podstate úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Spravidla ide o úvery s lehotou splatnosti do 30 rokov, len netreba zabúdať na hranicu dosiahnutia dôchodkového veku žiadateľa, ktorá sa pohybuje na úrovni 65 až 70 rokov. Rôzne reklamy a akciové ponuky spravidla ponúkajú najnižšie úroky, ale jedno značne odporúčame obrátiť sa na skúseného sprostredkovateľa našej spoločnosti SWELL Financial Group, ktorý vám vysvetlí podrobne všetky možnosti bánk a vyberie najvhodnejšiu ponuku pre vás.

AKÉ NEHNUTEĽNOSTI SÚ PRE BANKY VHODNÝM ZABEZPEČENÍM?

BYT VO VLASTNÍCTVE FYZICKEJ OSOBY

Najakceptovanejším zabezpečením zo strany bánk za vyššie spomínané úvery sú práve byty. Dôvod je veľmi pragmatický, pretože byty v prípade problémov je možné na trhu rýchlo predať, čiže majú vysokú likviditu. Čo by ste však mali vedieť je fakt, že na trhu sa môžete stretnúť s pojmami ako apartmán alebo ateliér. Tieto tzv. byty môžu navodzovať dojem luxusu v očiach zákazníka, ale banka vám ho nemusí ako zabezpečenie akceptovať, resp. akceptuje nižšiu hodnotu. V podstate ide o priestor určený na bývanie, resp. nebytový priestor, ktorý nespĺňa potrebné technické požiadavky na bývanie. Ich eventuálny predaj v budúcnosti môže byť dokonca problematický. V praxi sa stretávame aj s pojmom byt v rodinnom dome. Samozrejme aj takýto byt je možné kúpiť prostredníctvom úveru a založiť ho v prospech banky. Klient si však musí dať pozor, ako je riešený vchod do bytu, pretože musí byť dispozične riešený ako samostatný vchod, tak ako ho poznáme pri vstupe do bytového domu. Takže aj v rodinnom dome musí byť spoločný vchod, cez ktorý sa potom dostanete samostatným vchodom do bytov. Každý majiteľ takéhoto bytu musí vlastniť spoluvlastnícky podiel na tomto spoločnom priestore, teda vchode.

RODINNÉ DOMY

Rodinné domy sú tiež bežne akceptované na zabezpečenie bankou za poskytovaný úver. Vždy je potrebné zamerať vašu pozornosť a preveriť si, či sa skutočný stav nehnuteľnosti zhoduje s právnym vzťahom na liste vlastníctva. Je veľmi dôležité, aby sa reálny stav nehnuteľnosti zhodoval s právnym stavom predávanej nehnuteľnosti. V praxi sa môžete stretnúť s rôznymi drobnými stavbami, ktoré boli tzv. načierno postavené a chýbajú k nim príslušné stavebné povolenia. Spravidla ide o letné kuchyne, rôzne prístrešky alebo garáže. Rovnako je potrebné preveriť si aj prístupovú cestu, ktorá vedie k domu a musí byť vysporiadaná. Tieto informácie je možné zistiť v katastri nehnuteľností. Aj znalec, ktorý vám vypracuje znalecký posudok, ktorý banka potrebuje, vás musí na tieto skutočnosti, resp. nezrovnalosti v znaleckom posudku, upozorniť. Problém môže nastať, ak takéto nezrovnalosti zistí banka pri posudzovaní vášho úveru a nebude nehnuteľnosť akceptovať. Pri rozostavaných domoch je potrebné, aby ste mali rozostavaný dom do štádia, keď vám ho kataster zapíše ako rozostavanú nehnuteľnosť na list vlastníctva. Ak vlastníte pozemok alebo sa ho rozhodnete kúpiť, tak vedzte, že aj stavebný pozemok vám bude banka akceptovať. Ak nie je takto zapísaný pozemok na liste vlastníctva, tak budete musieť banke doložiť doklad z príslušného miestneho úradu, o aký typ parcely ide na základe územného plánu. A na záver ešte pár rád. Nehnuteľnosti, ako sú chaty či rekreačné objekty musia byť celoročne obývané, inak ich banka nebude akceptovať. Vždy si vyžiadajte všetky potrebné podklady k nehnuteľnosti a preverte si aktuálny list vlastníctva. Zápisy ako doživotné právo bývania, rôzne exekúcie alebo už zriadené záložné práva zapísané na liste vlastníctva alebo nevysporiadané nehnuteľnosti v rámci dedičského konania, to všetko vám sťaží založenie nehnuteľnosti v banke. Ako poslednú vec nezabudnite dojednať poistenie danej nehnuteľnosti, pretože jednou z podmienok čerpania úveru býva aj poistenie zakladanej nehnuteľnosti. V dnešných časoch odporúčame pri poistení nehnuteľnosti venovať pozornosť správnemu nastaveniu poistenej sumy. Je dôležité, aby nehnuteľnosť nebola podpoistená, čo sa môže stať v prípade, ak poistná suma je nižšia ako hodnota vašej nehnuteľnosti. Podpoistenie hrozí najmä v časoch inflácie, keď aj hodnota nehnuteľnosti rastie veľmi rýchlo a poistná suma nereflektuje na takýto nárast. V prípade podpoistenia vám hrozí, že prípadnú škodu poisťovňa v budúcnosti neuhradí celú a prípadná škodová udalosť môže dramaticky ovplyvniť váš rozpočet. Aby ste predišli riziku podpoistenia, odporúčame vám dojednať si v poistnej zmluve tzv. indexáciu. Poisťovňa tak každý rok, s prihliadnutím na vývoj cien stavebných materiálov a stavebných prác upraví poistnú sumu na vašej zmluve. S rastom cien v stavebníctve tak bude rásť hodnota vašej nehnuteľnosti a jej poistná suma, čím sa vyhnete spomínanému podpoisteniu.

Pre viac informácií nás kontaktujte na poradime@swell.sk

.

Zdroj: Slovenka

Kataster sa predraží o desiatky eur

Novinky v zákone, ktorý upravuje zápis nehnuteľností do katastra, sa očakávajú až počas leta budúceho roka. Občania sa môžu pripraviť na viaceré zmeny, najmä na to, že návšteva úradu ich bude stáť o čosi viac.

Juraj Pivarči

Kúpili ste byt alebo dom? Nemali by ste zabudnúť na povinnosti voči katastrálnemu úradu, ktorý každý pozná pod jednoduchším názvom – kataster. Ide o verejný register všetkých nehnuteľností, na ktorom nájdete ich presný súpis či opis, geometrické určenie, ale tiež údaje o právach k nim ako napríklad to, kto je ich vlastníkom, kto má na ne záložné, nájomné či predkupné právo, ale tiež všetky vecné bremená. Tieto náležitosti upravuje na Slovensku aktuálne Katastrálny zákon z roku 1995. Takmer tri desaťročia starú legislatívu však čaká novelizácia. Tú ešte počas leta predložil do medzirezortného pripomienkového konania Úrad geodézie, kartografie a katastra. „Cieľom návrhu zákona je reflektovať niektoré otázky aplikačnej praxe a upraviť vzťahy v súlade s identifikovanými potrebami adresátov právnej úpravy,“ uvádza sa v dôvodovej správe návrhu zákona. Predpokladaný dátum nadobudnutia účinnosti predmetného návrhu novely katastrálneho zákona je 1. júl 2023. Pri konkrétnych termínoch sú však predkladatelia v dôsledku aktuálnej politickej situácie opatrní.

Očakávajte vyššie poplatky

Pre bežného občana bude prijatie tohto zákona znamenať viacero zmien a nie všetky budú pozitívne. Tie menej príjemné budú rozhodne vyššie poplatky. Aktuálne je sadzba za návrh na vklad do katastra vo výške 66 eur. Ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene, a to do 15 dní, výška poplatku je nastavená na úrovni 266 eur. Po novom by to malo byť pri „bežnej rýchlosti“ 92 eur, pri „vyššej rýchlosti“ 292 eur. Vyššiemu poplatku sa nevyhnete ani vtedy, ak návrh vykonáte elektronicky. Zo súčasných 33 eur to bude 46 eur. V prípade urýchleného elektrického konania sa suma zvýši zo 133 eur na 146 eur. Predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Ján Mrva argumentuje tým, že sa tieto sumy nemenili od roku 2005, teda za posledných takmer 20 rokov, a tiež tým, že návrhy na kataster sú v dnešných časoch čoraz komplikovanejšie. Z navrhovaných materiálov tiež vyplýva, že by vyššie poplatky na úrade mali do štátnej kasy pre krajinu priniesť viac ako 11,3 milióna eur, a to každý nasledujúci kalendárny rok.

Rozhodnutie zašlú každému účastníkovi

V rámci návrhu novely katastrálneho zákona sa predpokladá podrobnejšia právna úprava konania o predmete evidovania v katastri nehnuteľností či precizovanie právnej úpravy doručovania všetkým fyzickým osobám, ktoré sa zúčastnia na predmetnom konaní. „Predpokladá sa tiež vypustenie inštitútu oznámenia o návrhu na vklad. Pre prípad zastúpenia účastníka konania splnomocnencom sa bude rozhodnutie o povolení vkladu okrem splnomocnenca posielať aj samotnému účastníkovi, ktorý plnomocenstvo udelil,“ opisuje ďalej plánované zmeny Ján Mrva. Napríklad touto sa má zabrániť podvodným prepisom a ďalším problémom, ktoré môžu vzniknúť. Vo vzťahu k osvedčovaniu podpisov návrh zákona predpokladá, že sa bude vyžadovať aj osvedčenie podpisu záložného veriteľa, ktorým nie je banka, zahraničná banka alebo pobočka zahraničnej banky, na listine, ktorá preukazuje zánik záložného práva. „Novela zákona taktiež predpokladá podrobnejšiu úpravu nadobúdania nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území Slovenska zo strany cudzieho štátu. Návrh tiež precizuje ustanovenia o zázname, poznámke či plombe,“ dodáva ďalej šéf úradu. V súvislosti s nadobúdaním nehnuteľností na komerčné účely cudzími štátmi sa zavádza povinnosť skúmať v konaní o návrhu súhlas ministerstva zahraničných vecí a európskych záležitostí.

Na kataster sa dostanú pamiatky i ruiny

V súvislosti s prístupom k údajom katastra nehnuteľností prostredníctvom katastrálnych portálov sa zavádza aj povinná bezplatná registrácia pri prehliadaní údajov katastra nehnuteľností, ktoré sú zverejnené na internete. V neposlednom rade sa novinky dotknú aj historických pamiatok. Po novom sa totiž predmetom evidovania v katastri nehnuteľností stanú aj ruiny, ktoré sú kultúrnou pamiatkou, a práva k takýmto ruinám. Pri zápise ruiny do katastra nehnuteľností sa bude predkladať potvrdenie Pamiatkového úradu o tom, že ide o kultúrnu pamiatku. Tieto body sa do návrhu vložili na základe požiadavky rezortu kultúry a pôdohospodárstva. A ustanoví sa tiež nová skutková podstata priestupku, ako aj porušenia poriadku na úseku katastra nehnuteľností, a to neoprávnené spracúvanie údajov katastra nehnuteľností.

92 EUR bude po novom poplatok za návrh na vklad do katastra.

K zmenám na katastrálnom úrade by mohlo dôjsť počas leta 2023.

 

Zdroj: Hospodárske noviny

Autor: Juraj Pivarči

Dokážu obyvatelia Slovenska tolerovať vyššie sadzby na hypotéky?

Budú musieť, pretože zatiaľ nie sú k dispozícii iné alternatívy pre riešenie vlastného bývania, napísal Karol Ponesz, country manager Slovakia, Mattoni 1873

V ankete TREND Barometer sme sa pýtali respondentov, či dokážu obyvatelia Slovenska tolerovať vyššie sadzby na hypotéky. Elektronicky hlasovalo medzi stredou 14. septembra 2022 a pondelkom 19. septembra 2022 celkovo 51 vybraných osobností slovenskej ekonomiky.

Pozrite si výsledky ankety a odpovede:

43% Áno, ale priestor na ďalší rast sadzieb už nie je veľký

Andreas Kreutz, konateľ, Tailor Made, s.r.o, Bratislava. Vysoký nárast sadzieb HÚ v kombinácii s rastom nákladov na energie by mohol byť kritický pre mnohé rodiny s napätým rozpočtom.

Marián Ráno, riaditeľ, Solidita, s.r.o., Bratislava. Úroky z úverov sú u nás nízke, takže nemôže nikto nič povedať, ak sa zvyšujú. Na druhej strane by sa však mali zvyšovať aj úroky z vkladov a to už sa bankám akosi nechce. Ako je to možné ? Ten trh asi ozaj nevyrieši všetko.

Ján Palenčár, prezident, Národná asociácia realitných kancelárií. Slováci sú schopní zaplatiť drahšie hypotéky. Súčasné sadzby boli pred pár rokmi atraktívne. Spomienkový optimizmus na jednopercentné hypotéky Slovákov pri súčasných sadzbách zneisťuje.

Roman Fila, výkonný riaditeľ, Wisdom Factory, s.r.o. , Bratislava. Priestor na rast je závislý na lokalite – napríklad v Bratislave a okolí by zrejme trh nemal problém aj s mierne vyššími úrokmi ako v súčasnosti.

Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. Pozitívom zvyšovania sadzieb je fakt, že už utlmuje rekordne rýchle a rizikové zadlžovanie obyvateľov Slovenska z minulých rokov. Negatívom je zhoršujúca sa dostupnosť bývania, ktorá sa však dá riešiť. Nevidím reálne, že by sa sadzby dostali na úroveň Česka. Kto potrebuje bývať a má stabilnú prácu, ešte nejaký čas dokáže získať financovanie. Kľúčové je myslieť na to, že popri dlhu si treba aktívne tvoriť finančný majetok a mať uzavreté životné poistenie s poistnými sumami kľúčových rizík.

Tomáš Lysina, partner, Lysina-Roško & Partners. Obyvatelia Slovenska sú v čase zdražovania na rastúce ceny veľmi citliví. Rovnako tak vnímajú aj vyššie sadzby na hypotéky. Do istej miery zvyšovanie Slováci unesú, ak však budú sadzby pravidelne stúpať, s najväčšou pravdepodobnosťou dôjde ku kríze aj v tejto oblasti.

Marek Polic, garant projektov, KROS a.s. Mnoho ľudí sa nedokáže pohnúť bez hypotéky. Ak chcú bývať vo vlastnom, tak budú musieť akceptovať vyššie sadzby.

Martin Šmigura, investičný riaditeľ, WOOD & Company. Ľudia nebudú mať inú možnosť. Súčasné úrovne okolo 3-4 percent sa nevymykajú dlhodobému priemeru a záujem o hypotéky výrazne neohrozia. Je možné, že nastane pokles záujmu o úvery, ale k zastaveniu trhu určite nepríde.

Branislav Panis, generálny riaditeľ, Slovenské národné múzeum. Len do určitej miery.

Karol Ponesz, country manager Slovakia, Mattoni 1873. Budú musieť, pretože zatiaľ nie sú k dispozícii iné alternatívy pre riešenie vlastného bývania. Okrem toho Slováci preferujú bývanie vo vlastnom oveľa viac, ako je priemer EÚ. Určitý pokles objemu úverov očakávam, podobne to už dnes vidíme v Česku. Rizikom však bude, že čoraz viac obyvateľov pôjde vo výške splátok na hranu vo vzťahu k svojim príjmom, čo môže znamenať v blízkej budúcnosti veľmi nepríjemné životné situácie.

Adriana Škriniarová, spoluzakladateľka Agapé Senior Park. Áno, Slováci vždy radšej nehnuteľnosť vlastnili, ako si ju prenajímali. Myslím si však, že aj v kontexte enormného zdražovania nie sme ďaleko od maxima, čo ľudia dokážu zniesť a priestor na ďalší rast sadzieb už zrejme nie je veľký. Nové bývanie, najmä pre mladé rodiny s deťmi, je už teraz veľmi ťažko dostupné. Na druhej strane pozitívom zvyšovania sadzieb by mohol byť návrat nadhodnotených cien nehnuteľností späť do normálu.

Attila Danko, konateľ, IBG International Battery Group, s.r.o., Pezinok

Ivan Hronec, CEO, Film Europe Media Company

Ján Majerský, managing director, Proma

Jaroslav Šedivý, generálny riaditeľ a predseda predstavenstva, Danfoss Power Solutions, a.s.

Jozef Bojčík, konateľ, Medi Cool, s.r.o., Košice

Martin Kultan, generálny riaditeľ, Dôvera zdravotná poisťovňa, a.s.

Mikuláš Gazda, predseda predstavenstva, AGENDY, a.s., Vranov nad Topľou

Ondrej Laciak, riadiaci partner, Laciak & Co.,s.r.o., Bratislava

Peter Jakubička, CEO, Across Private Investments

Štefan Mácsadi, predseda, COOP Jednota Nové Zámky

Peter Michajlov, konateľ a výkonný riaditeľ , SIMPLEA FINANCIAL SERVICES, s.r.o., Bratislava. Všeobecne môžeme povedať, že realitný trh bol dlhú dobu prehriaty a dostupnosť hypoték za takmer nulové sadzby aktívne pôsobila na raketový rast cien nehnuteľností. Na príklade Českej republiky môžeme vidieť, že medziročný, 2 a pol násobný nárast úrokových sadzieb (z cca. 2,4% p. a. na cca. 6,2% p. a.) spôsobil pokles hypotékarneho trhu o cca. 50 % – čo na prvý pohľad vyzerá dramaticky, prakticky sa ale trh vrátil do objemových úrovní roku 2020, teda len o 2 roky späť, pred obdobie vyššie uvedeného extrémneho prehriatia. Pokiaľ sa teda bavíme o Slovensku, za realistický považujem postupný nárast priemerných úrokových sadzieb do konca roka 2022 k 4% p. a. a medziročný pokles trhu o 30-40% objemových jednotiek, ktorý zaznamenáme na prelome 1. a 2. kvartálu budúceho roka.

Pavel Smetana, člen predstavenstva, Universal maklérsky dom, a.s., Bratislava. Rast hypotekárnych úrokových sadzieb sa z krátkodobého hľadiska dotkne výlučne nových úverov a tých dlžníkov, ktorým bude v tomto období končiť fixácia. Takých, našťastie, z dôvodu prebehnutých kampaní finančných poradcov na predkĺženie doby fixácie úrokovej sadzby, nebude až toľko. Z dlhodobého hľadiska by vyššie sadzby mali naopak pôsobiť na pokles cien nehnuteľností.

Milín Kaňuščák, konateľ, Kami Profit, s.r.o., Bratislava. Nič iné im, žiaľ, nezostane, ak si na bývanie budú chcieť požičať. Sám som si v roku 2002 zobral hypotéku za úrok 7,5 % p.a. a bol som rád, že mi ju dali. Záujemcov, samozrejme, bude omnoho menej, cena bytov narástla a v kombinácii s vyššími úrokmi sa stávajú mesačné splátky za hypotéky pre mnohých nereálne. Ale to je vlastne cieľ ECB, znížiť dopyt a utlmiť infláciu.

Miloš Gloznek, projektový manažér, ŽSR. Ľudia na Slovensku sú schopní žiť z 350 € dôchodkov. Tak určite si poradia aj s touto situáciou, ak nie, tak azda pochopia, že nielen vlastná nehnuteľnosť je gesciou pokojného a pohodového života.

Branislav Polák, Chief Inovation Officer, STARMEDIA Co., s.r.o. Budú musieť, ak budú chcieť bývať vo svojom.

Elena Kráľovenská, konateľka, Keis Media, s.r.o., Bratislava

Luboš Vančo, partner, KPMG Slovensko, s.r.o.

Miloš Vašek, generálny riaditeľ, Dexis Slovakia, s.r.o., Vráble

Roman Kučák, CEO & co-founder, Anodius

Rudolf Lukačka, konateľ, Relas, s.r.o.

Roman Malček, majiteľ, Redox. Výška úrokových sadzieb  pre akýkoľvek produkt by vždy mala zohľadňovať výšku inflácie.To, že sa to nedeje ,signalizuje oveľa väčší problém, ktorý sa ukáže v najbližších mesiacoch.

Peter Dostál, predseda dozornej rady, Aliter Technologies, a.s., Bratislava. Väčšina si zafixovala úroky na viac rokov dopredu a na rozdiel od cien energií a potravín to nevnímajú ako aktuálny problém.

Dennis Fino, CEO, Barney Studio. Opýtam sa: a čo iné im zostáva? Sťahovať sa? Jednoducho sa každý uskromní a počká, kým si našetrí, alebo kým to klesne. Jednoduché. Prispôsobia sa situácii.

Juraj Heger, riaditeľ, Vydavateľstvo Slovart, a.s.. Nemyslím si, že existuje jedna vzorová skupina obyvateľov Slovenska. Do hry vstupuje príliš veľa faktorov – regionálnych, kvalifikačných aj neovplyvniteľných. Osobne verím, že trh nájde nejakú formu rovnováhy.

Dušan Ďurík, advokát, Škubla & Partneri. Asi nie celkom rozumiem otázke. Evokuje totiž, že by náklady súkromných úverov mal znášať niekto iný. Žeby štát, alebo banky? To by bola ale cesta ku komunizmu. Čo znie desivo. Ak sa nezvýšia úrokové sadzby v súčasnosti, problém sa len odsunie v čase, ale nevyrieši sa; a pribudnú ďalšie. “Tolerovať” toho budeme musieť všetci oveľa viac. Sme v kríze, ktorá nie je prvou ani poslednou (dúfajme) v dejinách a nejako sa s ňou budeme musieť vyrovnať. Panika určite nie je dobrým radcom.

Andrej Révay, prezident, Slovenská asociácia podnikových finančníkov

Drahoslava Kovárová, konateľka, VerbaLex, s.r.o., Bratislava

Miroslav Kunsch, generálny riaditeľ, IPESOFT spol. s r.o.

Martin Melišek, CFO, Softec. Keďže máme súbeh negatívnych dopadov extrémnej inflácie a zvyšovania úrokov hypoték, už dnes majú mnohé domácnosti problémy a dohromady je to už blízko zvládnuteľného maxima.

Anna Hudáková, business & HR consultant

Branislav Rentka, CEO, m:zone, s.r.o., Vráble

Marko Šarmír, managing partner, RecruitMen & Developium Group

Norbert Kuchta, riaditeľ, Trumpf Slovakia

Peter Markovič, dekan, Fakulta podnikového manažmentu EU v Bratislave

4 % Rozhodne nie, domácnosti budú mať čoskoro problém

Anton Šnegoň, konateľ, Battal

Stanislav Kučírek, predseda, Slovensko-poľská obchodná komora

 

Zdroj: trend.sk; Správy

Dopyt po prenájme bytov prevyšuje aktuálnu ponuku

Bratislava – Ceny nehnuteľností sa v poslednom čase vyšplhali do extrémnych výšok a mnohí Slováci si nemôžu dovoliť vlastné bývanie. Napriek výraznej inflácii realitný trh s nájmami zažíva aj zvýšený záujem zo strany Ukrajincov. Potenciálni záujemcovia majú pri výbere samotného bývania aj rôzne požiadavky. Dostupnosť parkovacích miest, výkonný internet či kompletne zariadený byt sú často považované za samozrejmosť. Prvý dojem je dôležitý, a preto sa mnoho realitných kancelárií zameriava aj na prezentáciu nehnuteľnosti.

Preplnené internáty

Realitný maklér Filip Steranka z realitnej kancelárie Tobi real vysvetľuje, že najčastejšie aktuálne evidujú dopyt práve od študentov, ktorým sa začal nový školský rok. Vzhľadom na to, že v Košickom kraji sú internáty často preplnené, študenti využívajú práve možnosť privátneho ubytovania. Druhou najčastejšou kategóriou sú mladé páry, ktoré sa prisťahovali za svojou prvou prácou alebo sú v štádiu riešenia hypotéky a potrebujú dočasné ubytovanie. Výrazný dopyt po podnájme rapídne zvýšili aj ukrajinské rodiny, ktoré pricestovali na Slovensko a urgentne potrebovali vyriešiť svoje bývanie. Títo občania majú záujem o akékoľvek byty od jednoizbových až po štvorizbové, pričom im nezáleží na lokalite či občianskej vybavenosti. Senior PR Manager Peter Porubský z United Classifieds dopĺňa, že v prípade študentských bytov sa mnohokrát nachádzajú viacerí podnájomníci, ktorí sú rozdelení v samostatných izbách. Najmenší záujem o prenájmy nehnuteľností majú staršie vekové kategórie a dôchodcovia.

Nájomníci preferujú menšie byty

V súčasnosti je veľký záujem o byty, ktoré majú menšiu rozlohu a sú cenovo dostupnejšie. „Najviac idú na dračku štartovacie byty. Vzhľadom na aktuálnu cenovú úroveň bytov na Slovensku sú to jednoizbové byty, za nimi nasledujú dvojizbové byty. Tieto dve kategórie bytov dopytovo podporujú aj bonitní klienti, ktorí vďaka ich vysokej likvidite nakupujú s investičným zámerom,“ hovorí vedúci pobočky Nitra Martin Sklenár z realitnej kancelárie TUreality. Vo väčšine prípadov sú preferované prenájmy na určité obdobie, kým si nájomníci nenájdu vlastné bývanie. „Pri uzatváraní nájomných zmlúv na nájom bytu sa vo väčšine prípadov využíva zákonná úprava Zmluva o krátkodobom prenájme bytu, ktorá umožňuje uzatvoriť túto zmluvu na maximálne dva roky s možnosťou dvakrát túto lehotu predĺžiť,“ spomína riaditeľ realitnej kancelárie Urban & Partner Ján Palenčár.

Za rastúcu cenu môže inflácia

Aktuálne je cena energií zatiaľ pomerne stabilná, no budúcemu zvyšovaniu sa nevyhneme. Makléri predpokladajú, že realitný trh s nájmami sa môže zvýšiť až začiatkom roka 2023, pretože vyúčtovanie platieb za energie sa realizuje ku koncu kalendárneho roka. „Drvivá väčšina majiteľov stavia nájomné zmluvy tak, že prípadná zmena cien bude premietnutá vo vyúčtovaní v roku 2023. Vtedy dôjde pravdepodobne aj k plošnému zvyšovaniu cien nájmov, keďže už budú zvýšené zálohové platby energií aj na mesačnej báze,“ konštatuje vedúci pobočky Žilina Ján Haluška z realitnej kancelárie TUreal ity. Steranka dopĺňa, že už aj v súčasnosti je citeľný menší nárast cien podnájmov. Napríklad priemerná cena dvojizbového bytu v Košiciach sa pohybuje od 550 do 650 eur za mesiac. Každá ponuka je však individuálna a závisí od lokality či občianskej vybavenosti. (jb)

 

Zdroj: Hospodárske noviny; REALITY

Zvyšovanie úrokových sadzieb

Karolína Lacová, moderátorka: „Po tom, čo Európska centrálna banka zvýšila úrokové sadzby, sa aj na Slovensku očakáva ďalšie zvyšovanie hypoték. Podľa guvernéra Národnej banky Slovenska Petra Kažimíra zatiaľ nie je isté, dokedy sa budú úrokové sadzby zvyšovať. Stále to však nebude mať negatívny dopad na realitný trh. Podľa odborníka ceny nehnuteľností v blízkom čase klesať nebudú.“

Štefánia Kačalková, redaktorka: „Rozhodnutie zvýšiť úrokové sadzby o bezprecedentných sedemdesiatpäť bázických bodov, bolo nevyhnutné a správne, tvrdí guvernér Národnej banky Slovenska Peter Kažimír. Podľa neho na raketovo rastúce ceny energií nemá eurozóna dosah. Z jeho vyjadrenia ďalej citujeme.“

Peter Kažimír, guvernér Národnej banky Slovenska (z vyjadrenia): „Mnohí špekulujú a budú špekulovať o tom, kde vidíme neutrálnu sadzbu, respektíve na akú úroveň budeme sadzby zvyšovať. Diskusie na túto tému sú predčasné. Ako hlboká je rieka zistíme, len keď túto rieku prebrodíme. A my sme ešte poriadne ďaleko od druhého brehu.“

Štefánia Kačalková: „Prioritou je podľa neho razantne pokračovať v normalizácii nastavenia menovej politiky. A ako zasiahne rozhodnutie Európskej centrálnej banky bežného Slováka? Matej Dobiš z Finančného kompasu odpovedá, že v krátkom čase môžu komerčné banky pôsobiace na Slovensku ďalej zvyšovať svoje úrokové sadzby.“

Matej Dobiš, Finančný kompas: „Trh už rátal s nejakým navýšením, čiže priamo to nemusí súvisieť s tým, že všetky hypotekárne úvery sa budú teraz zdražovať, ale je tam ten predpoklad, pretože Európska centrálna banka tým, že navýšila úrokovú sadzbu, zároveň povedala, že mieni aj v októbri navyšovať opäť úrokovú sadzbu.“

Štefánia Kačalková: „Aj hlavný ekonóm UniCredit Bank Ľubomír Koršňák potvrdil, že úvery pre možných klientov bánk, ale aj pre podnikateľov pôjdu hore.“

Ľubomír Koršňák, hlavný ekonóm UniCredit Bank: „Ten rast sadzieb na hypotekárnych úveroch by už však nemusel byť až taký výrazný, ako sme pozorovali na jar, ale stále tam je priestor na pomerne výrazné zdraženie hypoték.“

Štefánia Kačalková: „Vo svete realít sa však stále nič zásadné nemení. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár zdôrazňuje, že kým je po bytoch a domoch dopyt, ceny klesať nebudú.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „V tejto chvíli však sa bavme o tom, že môže prísť k stagnácii cien a ceny nehnuteľností budú rásť pomalým tempom, oveľa pomalším ako sme boli zvyknutí za posledné tri štyri roky.“

Štefánia Kačalková: „Dodáva, že dôvodom je práve zvyšovanie úrokových sadzieb, kvôli čomu mnohí ľudia nedosiahnu na hypotéku.“

 

Zdroj: Rádio Slovensko

Autor: Štefánia Kačalková / Karolína Lacová

Po SLOVÁCH ODBORNÍKOV o štátnych nájomných bytoch ZAMRAZÍ. Pozrite na tie OBROVSKÉ NEDOSTATKY!

Najväčší predvolebný sľub lídra Sme rodina Borisa Kollára (57) bolo lacné štátne nájomné bývanie pre každého občana. Po jeho nedávnom brífingu s podpredsedom vlády Štefanom Holým (43) sa zdalo, že už čoskoro ľudia ušetria na bývaní približne 200 eur mesačne, a to už je naozaj dosť, hlavne v terajších časoch, keď sa rapídne zvyšujú životné náklady. No nie je všetko zlato, čo sa blyští.

Kto by si nepamätal predvolebné sľuby. Znie to všetko tak lákavo, že si človek nevie vybrať koho voliť, lebo všetky tie sľuby znejú úžasne. Jednou z najdôležitejších vecí v živote človeka je bývanie. A práve na to Kollár upozornil pred voľbami 2020, nakoľko nie každý si môže dovoliť hypotékou, alebo platenie vysokého nájomného. „Chceme zaviesť systém stavania štátnych nájomných bytov, kde vám budeme garantovať 2-izbový byt za 200 eur mesačne,“ povedal Kollár s tým, že sa to dá urobiť, ak štát nebude chcieť zarobiť. Rozdiel medzi súkromným developerom a štátom bol podľa Kollára práve v tom, že podnikateľ chce na ľuďoch zarobiť.

Dva a pol roka po voľbách Sme rodina ukázala cenovú mapu nájomných bytov, ktoré už nie sú až tak štátne, ale súkromné. Nájomné 2-izbového bytu už nestálo 200 eur, ale v závislosti od regiónu od 271 eur (Prešovský kraj) do 455 eur (Bratislavský kraj). To by bolo stále ešte dobré, len Holého príklad s 2-izbovým bytom v Bratislave za 455 eur mal vážnu trhlinu. Podpredseda vlády na obrázku neukázal, že štát ráta aj s príspevkom zamestnávateľa, ktorý svojmu zamestnancovi s nájmom vraj pomôže.

Príspevok môže byť 4 eur za m2, maximálne 360 eur. Pri Holého prezentovanom byte o rozlohe 48 m2 teda byt stojí 647 eur mesačne. Odborníci na reality sa ale zhodujú, že bez dotácie od zamestnávateľa ide vlastne o štandardný komerčný nájom. „Očakával som oveľa väčšiu atraktivitu cien pre bežných ľudí. Nie aby tam bol rozdiel v malých percentách oproti komerčnému nájmu. Zavádzajúce v grafoch je to, že nájomné, ktoré tam je uvádzané, je už po odpočte príspevku od zamestnávateľa, ktorý môže byť do 360 eur na byt,“ povedal pre TA3 analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Martin Lazík s tým, že zamestnávateľ nemá príliš veľkú motiváciu doplácať nájomné.

Podobné je to so všetkými číslami z veľkej mapy nájomného, ktorú Kollár s Holým predstavili. Ľuďom ktorí bývajú v komerčnom podnájme sa teda možno sťahovať ani neoplatí. Je totiž málo pravdepodobné, že učiteľkám alebo zdravotným sestrám bude zriaďovateľ školy, škôlky, polikliniky, alebo nemocnice doplácať na bývanie. Podobne to platí pre predavačky, školníkov, alebo akýchkoľvek zamestnancov malých firiem. Napríklad zriaďovateľom škôl sú v drvivej väčšine mestá a obce, ktoré peňazí na rozdávanie nemajú.

Na druhej strane nájdete reakciu odborníkov na to, či budú dostávať učiteľky na nájomné, čo v projekte chýba, a aké výhody budú mať investori s developermi.

„Nakoľko detailne poznám ekonomiku samospráv a stále viac ich obmedzené finančné možnosti, nevidím to ako reálne,“ odpovedal riaditeľ kancelárie Združenia miest a obcí Slovenska (ZMOS) Michal Kaliňák na otázku, či budú samosprávy doplácať nájomné. Podľa neho je skôr potrebné preferovať výstavbu nájomných bytov tak, ako ju poznáme cez ministerstvo dopravy a Štátny fond rozvoja bývania, pretože práve tam sa výška nájmu určuje od výšky obstarávacej ceny: „Okrem toho by výstavbe nájomných bytov pomohlo, ak by dal štát samosprávam a vyšším územným celkom na účely výstavby nájomných bytov svoje prázdne a nevyužité budovy, ktoré majú ministerstvá a ich organizácie v území.“

Šéf Sme rodina s Holým prirovnávali nájomné aj k hypotékam, pričom im vyšlo, že ich riešenie je výhodnejšie. To sa ale nikdy nedá odhadnúť, nakoľko výška úveru, cena bytu a teda hodnota zakladanej nehnuteľnosti, úroková sadzba, splatnosť a podobne sú vždy iné. Dôležité je aj to, že po splatení hypotéky náklady na bývanie výrazne klesnú a byt je už v osobnom vlastníctve bez ťarchy. V nájomnom byte sa bude platiť vždy rovnako a občan nikdy nebude vlastníkom. Kollár podľa odborníkov pozabudol aj na to, že pôvodne nazvané štátne nájomné byty mali byť stavané predovšetkým pre tých, čo majú nízky príjem a hypotéku dostanú len veľmi ťažko, prípadne si ju radšej ani sami nechcú zobrať na krk. „Chýba mi tu priama investičná činnosť štátu. Čiže nedávať stimuly iným subjektom aby stavali nájomné bývanie, ale samostatne že by sa do toho vložil štát,“ povedal Lazík.

A sme späť pri Kollárovej predvolebnej vete „Rozdiel medzi súkromným developerom a štátom je v tom, že podnikateľ ide na ľuďoch zarobiť.“ Tí zahraniční investori s ktorými má Holý na jeseň podpísať zmluvu a budú vlastníkmi a prenajímateľmi bytov sú YIT, Vienna Insurance Group, Heimstaden a BWSG. 2-izbový byt v Bratislave nebude stáť ani 200 eur, ani 455, ale ráta sa s cenou 647 eur, teda s cenou porovnateľnou s komerčným nájmom.

Líder Sme rodina hovorí o vybudovaní nájomných bytov najčastejšie v spojitosti s nitrianskou automobilkou Jaguar, alebo najnovšie aj s Volvom na Valalikoch. Pracovníkov pre automobilový priemysel totiž nemusí byť v daných regiónoch dostatok, a tak bude veľkopodnikateľ možno ochotný doplácať pár desiatok eur svojim zamestnancom aj na nájomné byty podporované štátom. Či to automobilky nevyhodnotia tak, že na kompenzáciu budú mať ich zamestnanci o kúsok nižšie platy zatiaľ nevedno.

Investori majú pri svojej podnikateľskej činnosti schválených niekoľko výhod. Samotní stavitelia ktorými by mali byť slovenskí developeri, budú mať napríklad zníženú DPH z 20 % na 5 % pri všetkom, čo s výstavbou nájomných bytov súvisí. Pri veľkých projektoch tak môže developer ušetriť milióny eur. Pre firmy zarábajúce na štátnych nájomných bytoch vypadla aj povinnosť mať zápis v protischránkovom registri.

V galérii si pozrite, aké by mali byť ceny vo vašom regióne podľa mapy nájomných bytov.

 

Zdroj: pluska.sk

Štát sľubuje lacné nájomné bývanie

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ministerstvo práce, sociálnych vecí a rodiny spúšťa rokovania s investičnými partnermi v súvislosti s bývaním v nájomných bytoch, ktoré budú podporované štátom. Najväčší záujem o nájomné bývanie majú ľudia v okresoch Prešov, Spišská Nová Ves, Trenčín, Levice, Kežmarok a Nitra. V Nitrianskom kraji by napríklad nájomca zaplatil za trojizbový byt mesačne iba dvestotridsať eur, pričom v Žilinskom kraji by to bolo dvestošesťdesiatpäť eur. Odborníci však tvrdia, že tieto prepočty nie sú reálne. Viac s mojím hosťom Martinom Lazíkom z Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Pán Lazík, čo hovoríte na tento návrh aktuálny ohľadom nájomných bytov?“

Martin Lazík: „Tak, ako ostatní odborníci, sme to s veľmi veľkým záujmom študovali, teda čo je pripravené, čo máme na stole. Naozaj musím povedať, že som rád, že nájomné bývanie máme na stole. Máme ho na bilbordoch, ale potrebujeme to dostať aj do praxe. Tá cesta, od začiatku bolo jasné, že bude tŕnistá, ťažká a bude to chvíľku trvať, ale dnes naozaj hovoríme, by som povedal, o takých stále ešte len plánoch. Aj to, čo bolo predstavené, a v tých číslach, ktoré sme videli, sú plány, alebo teda predpoklady, ako by to mohlo fungovať. Je to ešte stále veľmi vzdialené od praxe a od toho, čo reálne budú ľudia platiť nie v tomto roku, ani nie na budúci rok, ale niekde v budúcnosti. A preto dnes akože hlbšie analyzovať tieto čísla môžeme, lebo je tam možno niekoľko chýb, alebo teda takých nuansí v tých výpočtoch, ale zatiaľ je to všetko predčasné. Je fajn, že o tom rozprávame, že to máme na stole, ale ešte je to skoro.“

Lenka Buchláková: „Tak papier znesie všetko a v tomto prípade, ak diváci vidia náš stôl, tak naozaj veľa slidov, ktoré ministerstvo pripravilo v tomto smere. My si môžeme pozrieť aj grafiku, kde si pozrieme cenové mapy, s akým návrhom vlastne prišiel rezort, v tomto prípade cenová mapa Slovenska, a pozrieme sa na tie nájmy. Veľa odborníkov hovorí, že vlastne to nie je reálne z toho pohľadu, že my teda, ako hovoríte, nevieme, čo sa stane o dva – tri roky, keď možno to už bude reálne. Ale sú tieto, v zásade tieto čísla naozaj veľmi lákavé, ale možnože nie naozaj pravdivé.“

Martin Lazík: „Ja som očakával popravde oveľa väčšiu atraktivitu nájomného bývania alebo tých cien nájomných pre bežných obyvateľov. To znamená, že nie aby tam bol rozdiel v malých percentách oproti tomu komerčného nájmu. Pretože čo je trošku zavádzajúce v tých grafoch, je, vlastne to nájomné, ktoré tam je uvádzané, je už po odpočte príspevku od zamestnávateľa, ktorý môže byť od úrovne stoosemdesiat, dvesto, maximálne do tristošesťdesiat eur na byt.“

Lenka Buchláková: „A nie je vôbec zrejmé, že do akej miery teda budú zamestnávatelia ochotní prispievať zamestnancom na bývanie.“

Martin Lazík: „To je samozrejme otázne, pretože môžem mať dvoch zamestnancov povedzme so základným platom tisíc eur, jednému má pridať tisíc dvesto, alebo pridá dvesto eur na byt, a druhému dá tisíc dvesto k výplate. To znamená, že má ich možno na porovnateľnej na úrovni. Celá motivácia spočíva v tom, že pri tom, komu to dáva na nájomné bývanie, ušetrí mierne na odvodoch. Ale je to naozaj pre toho zamestnávateľa veľmi malá motivácia, rádovo v desiatkach eur na to, aby takto sa správal voči svojim zamestnancom.“

Lenka Buchláková: „Ak sa aj pozrieme teda, aký bol ten záujem, my sme už zo začiatku teda hovorili tie okresy a jednotlivé teda mestá, ako to vyzerá podľa vás z praxe? Jedna vec je prieskum teda ministerstva, druhá vec je realita.“

Martin Lazík: „Tak treba k tomu prieskumu vlastne povedať len toľko, že bol vlastne robený na ich zamestnancoch alebo ľuďoch z okolia ministerstva, a preto predpokladám, že podľa toho, ako sa zapájali v jednotlivých okresoch, tak tak vyšli tie štatistiky. Preto je taký veľký záujem z Prešova, Spišská Nová Ves a podobne. Ten realitný trh samozrejme kopíruje trh práce, keď hovoríme o nájomnom bývaní. To znamená, tam, kde je vysoký dopyt alebo ponuka dobrých pracovných príležitostí a dopyt po práci, tak tam sa koncentruje záujem. Preto ľudia idú do Bratislavy, preto idú do Žiliny, do Trnavy a tak ďalej, čiže veľké krajské mestá, ktoré ponúkajú dostatok pracovných príležitostí a nielen jedného zamestnávateľa, ktorý je vždy rizikom, ako to vidíme v dnešnej dobe. Proste keď veľký zamestnávateľ odíde z nejakého regiónu, tak ten región má problém. A preto sa bežní zamestnanci snažia dostať do miest, krajských miest, kde tých príležitostí v prípade nejakej krízy je viacero, a nezostávajú v tých regiónoch, kde je vždy ten jeden zamestnávateľ. A preto vlastne hovoríme o tom, že je dopyt v Košiciach, Bratislave, Žiline, čiže veľkých mestách. Je prirodzené, že tí ľudia sa potom sťahujú z nejakého rádiusu z okolia do týchto miest, hľadajú si tam prácu. Čiže nemôžeme povedať o tom, že by sme tu videli dnes nejakú mobilitu práce z Bratislavy smerom do Spišskej Novej Vsi, alebo do Prešova, alebo do nejakých iných okresov.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k tým cenám v prípadoch, ktoré som teda hovorila na začiatku. Je rozdiel medzi mesačným nájomným a splátkou hypotéky. Tá sa pohybuje v rozmedzí od približne dvesto až do tristoštyridsaťtri eur. V priemere teda by bol nájom až o šesťdesiatdva percent lacnejší oproti splátke hypotéky. Ešte raz, odzrkadľuje to realitu?“

Martin Lazík: „Ak by to platilo, tak by to bolo dobré. Ja mám len strach, že to nie je úplne pravda. Takže ak by sme sa bavili o tom, že ľudia by sa mali rozhodovať medzi kúpou svojej nehnuteľnosti a nájomným bývaním a rozdiel medzi cenovkou hypotéky a cenovkou nájomného bývania bude šesťdesiat percent, tak bude to dobrý rozdiel, ktorý bude dostatočne motivačný na to, aby tí ľudia išli do nájomného bývania. Ale ak to bude na úrovni desiatok percent – desať, pätnásť, dvadsať percent, tridsať percent, čo mne skôr takto vychádza – tak stále tí ľudia budú motivovaní, alebo teda ten prínos pre trh práce a pre pomoc ľuďom ako takým bežnému obyvateľstvu nebude tak výrazný, ako som ja očakával od nájomného bývania, kde sme očakávali, že proste rozdiel medzi trhovým nájomným alebo hypotékou bude dostatočne výrazný a dostatočne atraktívny, aby sme mohli ponúknuť nájomné byty pre pracovníkov v školstve, v zdravotníctve a tak ďalej a tak ďalej.“

Lenka Buchláková: „Diváci teda mali možnosť aj vidieť tie grafy na televíznych obrazovkách aj s hudobným podmazom, veľmi takým pozitívnym, ale zase, ako sme vraveli, tak nie je to zase až také pozitívne. Keď ste hovorili, že teda študujete, študovali ste vlastne tie analýzy, ktoré predstavilo ministerstvo, pri všetkých týchto návrhoch, ktoré sa v súčasnosti predkladajú, sa pýtam organizácií a združení, asociácií, či štát respektíve ministerstvá konzultovali tieto opatrenia alebo návrhy s odborníkmi. Konzultoval niekto s vami tieto návrhy?“

Martin Lazík: „Priamo nie. Ako nie ani s mojou osobou, alebo teda s asociáciou ako takou. My samozrejme ako člen Republikovej únie zamestnancov, Slovenského živnostenského zväzu máme prístup niekedy k týmto materiálom, len v ostatnej dobe sa trošku rýchlejšie prijímajú zákony ako človek dokáže reagovať, a samozrejme nie vždy sme vypočutí. To znamená, že keď máme a od začiatku sme mali trošku skeptický názor na jednak množstvá dodaných bytov počas roku, kedy sa dodajú, v akom časovom období a tak ďalej, tak chápem, že proste to robia asi na ministerstve trošku samostatne, ale hovorím, my sme pripravení ako pomôcť. Viem, že niektoré štatistiky alebo údaje, čo sa týka cien nájomných, sme dodávali pre jednotlivých dodávateľov analýz pre ministerstvo, čiže pravdepodobne sme sa nepriamo zúčastňovali na niektorých týchto výpočtoch, keď to takto poviem. Pretože naozaj povedať si, že či nájom v Bratislave je dnes na úrovni päťstodvadsať eur za dvojizbový byt, tam asi je zhruba správny údaj približne. S čím už možno trošku menej súhlasím, je to, že nájom vrátane energií a servisných poplatkov je vyšší o stodvadsaťosem eur. Nemyslím si, že pri dvojizbovom byte stačí stodvadsaťosem eur na to, aby som mal pokryté energie a servisné poplatky, to znamená fond opráv, odpad, čo sa bude zdražovať, pretože ideme recyklovať a tak ďalej, energie ako také, kúrenie. Nemyslím si, že je to stodvadsať eur. Je to podľa mojich odhadov dvesto a plus eur viacej pri bežných dvojizbových bytoch napríklad v Bratislave, o ktorých mám celkom slušný prehľad. Takže tu by som si dovolil akože povedať, že tu začína prvé také akože, čo mierne nesedí. Ale v podstate je to fajn, že sú to zlé čísla pripočítané aj na jednu, aj na druhú stranu.“

Lenka Buchláková: „Otázka ale je, prečo by mal developer stavať nájomné byty a nie komerčné, ktoré potom predá.“

Martin Lazík: „O tom sa snaží vlastne presvedčiť ministerstvo investorov. Hovorí nám o tom, že sú tu pripravení investori, ktorí majú takzvané dlhé peniaze, alebo ktorí sú pripravení a sú konzervatívni investori a sú pripravení mať výnos na úrovni štyri – päť percent ročne a pozerajú sa na trh s nehnuteľnosťami z dlhodobého hľadiska. Budeme veľmi radi, ak takí investori samozrejme prídu na Slovensko, pretože ja o tom hovorím dlhé roky, potrebujeme vyvážiť skladbu bytov a bytovej ponuky a bytovej politiky štátu aj o nájomné byty. Desať rokov o tom hovoríme v rámci asociácie. Ja si pamätám, že prvé pripomienky k nájomnému bývaniu išli okolo roku 2008, 2009. Sme trošku bližšie možno k nejakej realizácii, ale stále je ešte ďaleko. A či prídu naozaj tie komerčné subjekty, ktoré budú stavať, či už stovky alebo tisíce bytov, to ukáže naozaj budúcnosť. Pretože, áno, aj podmienky na trhu, či už v stavebníctve alebo aj v bankovom sektore, sa mierne menia, alebo teda možno aj výrazne menia, a čo môžu meniť určité kalkulácie a výpočty aj v týchto inštitúciách. Takže áno, sú očakávaní, bude to veľmi dobré, keď prídu. Bežný investor, stredné firmy alebo slovenské bežné firmy developerské, investičné, si nemyslím, že majú taký dlhý kapitál alebo také možnosti, aby mohli financovať tento typ nájomného bývania, štátneho nájomného bývania. Chýba mi tu možno nejaká priama investičná činnosť štátu ako takého. Čiže nespoliehať sa, nedávať stimuly iným subjektom na to, aby stavali nájomné bývanie, ale samostatný štát, že by sa involvoval do vytvárania nájomného bývania.“

Lenka Buchláková: „Ministerstvo už naznačilo, aké firmy by mali realizovať tieto nájomné byty, ale, ako ste spomínali, tie problémy alebo tie podmienky na trhu, aj problémy s pozemkami, stavebné rozhodnutia a podobne, to sú veľké komplikácie, čiže my ešte nevieme, že keby sa reálne začne stavať, respektíve aspoň časť z tých bytov, ako sa sľúbilo, bude v priebehu nasledujúcich dvoch – troch rokov k dispozícii.“

Martin Lazík: „Prešli nejak dva dačo roky od volieb a stále sme ďaleko od dodávania týchto nájomných bytov. A my sme na to upozornili, že teda je tam stavebný zákon, pozemky a tak ďalej. Síce štát aj mestá majú prístup k pozemkom, to nie je develper, ktorý by teraz musel zháňať niekde pozemky a musel by ich vykupovať alebo niečo takého. Štát ich má, mestá ich majú. Je to len o tom, koncepčne sa na to pozrieť a vyčleniť si, a potom, poviem to tak, ísť tvrdo za tou výstavbou. Ale na toto narazili krátko po voľbách, samozrejme prišla potom veľká diskusia o zmene stavebného zákona, ktorý sa mení, a jednou z tých akože, by som povedal, dôvodov zmeny stavebného zákona bolo teda, že potrebujeme rýchlejšie stavať nájomné byty. Tak ja len dúfam, že naozaj toto naplní ten stavebný zákon, a nielen, ako som povedal, súkromní investori, ale aj obce a štát samotný dokáže povedať, že dobre a teraz ideme stavať tie nájomné byty do tohto územia, lebo tu máme povedzme takúto analýzu a budeme následne ponúkať nájomné byty za takúto cenovku. Toto je, by som povedal, taký program pre investorov, že čo by ich mohlo čakať, ale v roku 2024, 2025 možno.“

Lenka Buchláková: „Ako by teda, ak hovoríte teda, že budeme predikovať tie ďalšie roky, ale ako by to mohlo vlastne zmeniť samotný realitný trh na Slovensku?“

Martin Lazík: „No prišlo by konečne k takému vyváženiu, pretože naozaj čo sa dnes deje, a nebavili sme sa ešte povedzme o cenách nájomného bývania alebo teda nájomov v komerčnej oblasti, tak tie nám zase medziročne narástli. Tak, ako narástli ceny predajné, tak aj nájomné nám rástlo, a to je z dôvodu stále vysokého dopytu a zvyšujúceho sa dopytu. Musíme jedným dychom dodať, že asi veľký podiel na tomto náraste má aj kríza na Ukrajine, respektíve vojna na Ukrajine, kde deväťdesiattisíc utečencov podľa oficiálnych štatistík, podľa neoficiálnych ktovie koľko naozaj, prišlo na Slovensko, ktorí tu chvíľku budú bývať, čiastočne budú možno dlhodobo bývať, a proste tých ľudí sme potrebovali niekde ubytovať. Áno, časť je v nejakých ubytovacích kapacitách, ale časť končila v komerčnom nájomnom sektore, ktorý ponúkajú bežní obyvatelia. Ja som si pred reláciou pozeral, že koľko je nájomných bytov dnes v ponuke v Prešove, povedzme dvojizbových a sú to jednotky v podstate. Tam môžeme povedať, že trh s nájomným bývaním ako takým pomaly neexistuje, lebo nie je čo v ponuke.“

Lenka Buchláková: „Ak sa teda pozrieme na štatistiky, ktoré teda uvádza Štatistický úrad, už ste načrtli tie rozostavané byty, a tak aby sme si to vysvetlili, pretože stále operujeme s číslom osemdesiattisíc rozostavaných nájomných bytov na Slovensku. Povedzme si, čo vlastne to číslo obsahuje a či to je naozaj tých osemdesiattisíc jednotiek, respektíve bytov, ktoré tu máme.“

Martin Lazík: „Čiže nemôžeme si predstaviť teraz, že na Slovensku máme rozostavaných v skelete alebo v nejakej fáze osemdesiattisíc bytov. To, čo eviduje Štatistický úrad, sú vydané stavebné povolenia a historicky ich drží od roku, ja neviem, 2001 alebo koľko a drží a toto číslo kontinuálne mierne rastie. Skôr je dôležité pozerať sa na to, že koľko je medziročne kolaudovaných bytov, koľko je odovzdávaných, koľko je zase na úbytku tých bytov. Čiže že máme rozostavaných osemdesiattisíc bytov neznamená, že sa reálne stávajú. To sú vydané stavebné povolenia a budú sa stavať možno o dva roky, o tri roky, niektoré možno nikdy. Máme tu veľa projektov, ktoré sa dnes v Bratislave dokončujú, ktoré boli v tejto štatistike pätnásť rokov ako rozostavané, a pritom je to stále nejaký projekt, ktorý dostal stavebné povolenie v roku 2007, 2008.“

Lenka Buchláková: „Poďme ešte na argumentáciu niektorých odborníkov, ktorí teda hovoria, aká je teda výhodnosť nájomného bytu v prípade, ak to porovnávame s hypotékou. Tak v prípade neschopnosti splácať hypotekárne splátky prídem teda o byt, ale čo sa týka aj neschopnosti platiť nájom, takisto teda prídem o byt. V zásade je to rovnaké.“

Martin Lazík: „No ten konečný výsledok v prípade katastrofy je naozaj rovnaký, že možnože ľudia si mylne myslia, že je ľahšie nesplácať nájomné a zostanem tam bývať, ako nesplácať hypotéku a zostať tam bývať, no realita je taká, aj tento zákon s tým počíta, že je tu veľká ochrana práve tých investorov, ktorí sa pýtali – Teda dobre, my spravíme nájomné bývanie, ale keď mi nebude splácať ten konkrétny klient, mám naňho páky? Tak zákon im dáva tie páky na to, aby teda budovali nájomné bývanie, a keď neplatí, tak môže prísť k vysťahovaniu. Čiže naozaj to, platilo v minulosti, alebo niektorí ľudia to majú v hlave, že náhradné bývanie, keď neplatím, alebo že nemôžu ma vysťahovať, lebo nemám kam ísť, no to nebude platiť. A či ja odchádzam v úvodzovkách na ulicu z nájomného alebo z hypotéky, stále odchádzam na tú istú ulicu. A ten výsledok, ktorý je zlý, je aj v podstate ale na konci dňa rovnaký. Áno, je rozdiel v tom, že ten človek na ulici jeden dlží možno dvetisíc eur na nájomnom a ten druhý dlží stotisíc na hypotéke, ale sú susedia na tej istej ulici.“

Lenka Buchláková: „Je ale dôležité povedať, že to, čo nás čaká, energetická kríza hlavne zasiahne ľudí, ktorí sú v takýchto nájmoch, čo už vlastne mestá aj obce hovorili, že mnohí teda skončia na ulici doslova, pretože nevedia splácať tie splátky. Ešte sa vrátim teda k tým cenám. Už ste teda hovorili o tom nájomnom. Nedávno vyšla analýza Bencont Investments, že vlastne tie nájmy v súčasnosti sú výhodnejšie, ak sa pozrieme na tú situáciu s úrokovými sadzbami, že sa nám zvyšujú a zvyšuje sa mesačná splátka a zvyšujú sa aj ceny nehnuteľností, že je to výhodnejšie mať teraz byt v prenájme ako teda vlastniť nehnuteľnosť.“

Martin Lazík: „Áno, pomalinky sa nám budú otvárať nožnice medzi tým, keď teda my sme často hovorili o tom, že ľudia na Slovensku nie sú zamilovaní do vlastníctva nehnuteľností, ale keď im to raz vychádza, že proste hypotéka je päťsto eur a nájomné je päťsto eur, tak si zoberie tú hypotéku za päťsto eur. Situácia sa mení, aj vďaka rastúcim cenám nehnuteľností a rastúcim úrokovým sadzbám. Čiže ak teraz bude situácia, že hypotéka v tom byte bude tisíc eur, nájom päťsto eur, tak už tu prichádza k tej motivácii, že teda zoberiem si radšej nájom, ako splácať tisícku mesačne na hypotéke. Lebo päťsto eur mesačne, čo mám doma vo vačku, je proste už citeľný rozdiel. A preto som aj v prípade tejto analýzy hovoril, že pokiaľ ten rozdiel medzi hypotékou a nájomným bude niekde päťdesiat – šesťdesiat percent, tak už je to motivácia. Ak to je desať – dvadsať percent, čiže ak budem mať situáciu, že nájom je päťsto, hypotéka je šesťstopäťdesiat, tí ľudia ešte stále budú mierne zvažovať, že predsa len tých pár percent naviac alebo tých sto eur, stopäťdesiat eur si priplatia, lebo splácajú svoje. Poznáme, ako sa správa realitný trh, že teda očakávajú, že nejaké nárasty do budúcnosti, respektíve ukladajú si peniažky na dôchodok alebo čokoľvek iné. Čiže pri takýchto menších rozdieloch je tá motivácia ísť do hypotéky, ale akonáhle budeme sa baviť o polovici alebo viac ako polovičnom rozdiele, tak tá motivácia ísť do nájmu a ušetriť mesačne na život, na svoju spotrebu alebo na to, čo si reálne môžem dovoliť, to je situácia možno dnešných dní, ak nám rastú energie a tak ďalej, že čo si ja reálne môžem dovoliť, no a čo musia strážiť samozrejme aj banky. Ja som aj preto v týchto výpočtoch hovoril, že je veľmi nešťastné dávať do ceny nájmu, že je to vrátane energií, lebo ako to motivuje potom ľudí jednak šetriť? A zároveň nevieme, aká to bude v budúcnosti cenovka tých energií. Čiže ak si povieme, ak niekto kalkuloval, že budú energie stáť štyridsať eur na dvojizbový byt, tak to jednak nemusí byť pravda, že koľko to stojí, a zároveň to nemotivuje toho užívateľa to, ako sa správa v tom byte. To znamená, že môže kúriť a mať otvorené okná atď atď. Čiže preto komerčné nájomné je postavené tak, že platíte nájomné plus energie. Čiže to, čo si vy spotrebujete, tak to si ešte doplácate k tomu nájomnému.“

Lenka Buchláková: „Áno, tie ceny energií budeme aj dnes riešiť ešte v našom vysielaní, či sa zastropujú, respektíve ako sa to bude riešiť v nasledujúcich rokoch, pretože nás naozaj čaká energetická kríza, čiže my nevieme, ako to bude v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch. V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor. Pekný deň.“

Martin Lazík: „Ďakujem veľmi pekne za pozvanie.“

 

Zdroj: TV TA3

Autor: Lenka Buchláková

Štátom podporované nájomné bývanie

Marián Kukelka, moderátor: „Pred voľbami strana Sme rodina Borisa Kollára sľubovala postaviť dvadsaťtisíc nájomných bytov, dnes hovorí o štyridsiatich tisícoch. Kedy budú stáť, zatiaľ nie je jasné. Črtajú sa však prvé informácie o fungovaní Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania. Kto sa stane jej šéfom, by malo byť jasné už na budúci týždeň.“

Kristína Braxatorová, redaktorka: „Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania vznikla v polovici júna. Do vlastných priestorov by sa mala presunúť do konca roka. Vicepremiér pre legislatívu a strategické plánovanie Štefan Holý zo Sme rodina hovorí, že pre jej dvoch predstaviteľov zatiaľ majú priestory na Úrade vlády a na ministerstve financií, do konca roka by však agentúru malo posilniť osemnásť ďalších zamestnancov. Na svoje fungovanie má pre toto obdobie vyčlenených takmer šesťstosedemdesiattisíc eur.“

Štefan Holý, podpredseda vlády SR pre legislatívu a strategické plánovanie, hnutie Sme rodina: „Zatiaľ sú to dvaja štatutári. Jeden je môj štátny tajomník a jeden je vedúci Úradu vlády.“

Kristína Braxatorová: „Dodáva, že meno šéfa agentúry by malo byť známe do konca budúceho týždňa. Cieľom agentúry je dohliadať na nájomné bývanie. Strana Sme rodina sľubuje, že ich bývanie bude o sto až tristo eur lacnejšie než cena komerčného nájmu. Za jednoizbový byt sa má cena pohybovať od stosedemdesiatosem eur po dvestosedemdesiatšesť a za najväčší štvorizbový byt od štyristopäťdesiatsedem do sedemstosedemdesiat eur. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár hovorí, že rozdiel v cene nájomného bývania by mal vzniknúť vďaka príspevku od zamestnávateľa.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: „Cena regulovaného nájomného by mala byť nižšia zhruba o štyridsať percent. Je to pri tých menších bytoch výraznejšie. Tie štatistiky boli robené po krajoch, čiže ony neboli robené po jednotlivých mestách, kde by tie ceny boli ako keby také uchopiteľnejšie.“

Kristína Braxatorová: „No všetko sa podľa odborníka ukáže až po zverejnení reálnych ponúk. Sme rodina sľubuje dokopy štyridsaťtisíc nájomných bytov. Dokedy ich postavia, však podľa Štefana Holého nie je známe.“

Štefan Holý: „Pripravených projektov je dosť, peňazí je dosť. A ako rýchlo budú stavať stavbári, ako rýchlo im bude tvrdnúť betón, to vám ja neviem povedať.“

Kristína Braxatorová: „Predseda hospodárskeho výboru Peter Kremský z OĽaNO upozorňuje, že taká výstavba potrvá viac než rok.“

Peter Kremský, predseda Výboru Národnej rady SR pre hospodárske záležitosti, hnutie OĽaNO: „Postaví sa takých pätnásť- až dvadsaťtisíc teraz, čiže navýšiť to o sto percent je podľa mňa úplne nereálne, lebo ani by na to nebol stavebný materiál.“

Kristína Braxatorová: „Kritériá pre budúcich nájomníkov zatiaľ nie sú známe. Zákon o nájomnom bývaní v parlamente podporila aj opozícia, zahlasovalo stodvadsaťšesť zo stotridsať prítomných poslancov.“

 

Zdroj: Rádio Slovensko

Autor: Kristína Braxatorová / Marián Kukelka

Realitný trh s chalupami už vytriezvel. Na čo si dať pozor pri ich kúpe?

Kým počas pandémie boli chaty a chalupy nedostatkovým tovarom a ich ceny vystrelili (často aj špekulatívne) do výšav, po dvoch rokoch došlo k vytriezveniu a ľudia už uvažujú inak.

Aj niektoré rekreačné nehnuteľnosti v menej atraktívnych častiach Slovenska, ktoré si nevedeli nájsť kupujúceho dlhé roky pred koronakrízou, sa v roku 2020 a 2021 vypredali takmer okamžite a často ešte aj s „korona prirážkou“. Už vtedy bolo jasné, že jedného dňa príde k ochladeniu trhu.

A keď záujem o chaty klesne, ich majitelia, najmä tí v menej atraktívnych lokalitách, sa ich budú s ťažkosťami zbavovať za cenu, za ktorú ich nadobudli.

Tento jav môžeme sledovať už teraz. Keďže sa znovu otvorili hranice, Slováci cestujú bez obmedzení a nemusia stráviť dovolenku doma. Pokles záujmu o chalupy (podľa realitných kancelárií približne o 20 až 30 percent oproti mimoriadne silnému roku 2020, pozn. red.) však ovplyvnili najmä externé faktory ako vysoká inflácia, vojna na Ukrajine a zhoršený spotrebiteľský sentiment.

Doteraz bola spotrebiteľská nálada pozitívna a priala aj nákupom rekreačných nehnuteľností ako známky určitého životného nadštandardu. Dnes je situácia iná a ľudia pod tiažou súčasnej ekonomickej situácie uvažujú inak.

Chata v Tatrách za cenu bytu v centre Bratislavy

Na realitných portáloch momentálne nájdeme okolo 2000 ponúk chalúp na celom Slovensku. Segment rekreačných nehnuteľností u nás nie je nijako podchytený investormi, čo je v dnešnej situácii aj pochopiteľné, vzhľadom na obrovský dopyt po výstavbe rezidenčných nehnuteľností a zároveň zdĺhavé povoľovacie procesy.

Je to na druhej strane aj škoda, keďže Slovensko je krajina s krásnou prírodou a veľkým turistickým potenciálom. Finančný záujem sa primárne sústreďuje na Tatry a Liptov, hoci Slovensko vie ponúknuť oveľa viac. Príkladom je aj oravský a gemerský región, ktoré majú obrovský turistický potenciál.

Keď si posvietime na konkrétne lokality, chaty s najvyššou cenovkou sú vo Vysokých Tatrách, teda v turisticky najvyhľadávanejších miestach, s dobrou dopravnou dostupnosťou a v blízkosti hôr. Naopak, lacnejšie sú menej známe lokality, ktoré nie sú tak turisticky atraktívne, napríklad nížiny s horšou infraštruktúrou.

Momentálne sa napríklad apartmán v Starom Smokovci s výmerou 43 štvorcových metrov predáva za takmer 430 000 eur, čo predstavuje takmer 10 000 eur/m2. Pre zaujímavosť, v podobnej cenovej relácií sa pohybujú aj byty v developerskom projekte na najlukratívnejšom mieste Bratislavy, v lokalite Vydrica.

V ponuke vieme nájsť, samozrejme, aj cenovo dostupnejšie rekreačné nehnuteľnosti. Napríklad v Komárne neďaleko kúpeľov Patince sa dá kúpiť trojposchodová chata s pozemkom s výmerou 400 štvorcových metrov za 40 000 eur.

Kde sa oplatí investovať?

Pri kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti, nielen tej rekreačnej, sú kľúčovými parametrami lokalita, stav nehnuteľnosti a cena. Investične najzaujímavejšie sú, prirodzene, turisticky atraktívne a navštevované miesta s vysokou fluktuáciou a pohybom ľudí.

Zaujímavé sú aj kúpeľné miesta s dobrou infraštruktúrou vzdialené do 150 kilometrov od Bratislavy alebo do 100 kilometrov od Košíc. Taktiež sú vyhľadávané aj tzv. víkendové domy v blízkosti Malého Dunaja, po ktorých je relatívne silný dopyt na krátkodobý prenájom.

Kúpa chalupy je často srdcová záležitosť

Výber vysnívanej nehnuteľnosti závisí hlavne od toho, aký ste typ, aké máte záľuby a čo od chalupy očakávate. Sú napríklad domáci „kutilovia“, ktorí si chatu kupujú na to, aby ju mohli vo voľnom čase svojpomocne rekonštruovať, zveľaďovať a upravovať podľa svojich predstáv.

Iný typ klientov naopak hľadá „hotovú“ a zariadenú chatu, ktorú budú využívať čisto na rekreáciu. Do tretice sú aj klienti, ktorí chatu kupujú len za účelom prenájmu.

Záujmy a koníčky rozhodujú aj o výbere lokality. Mali by ste si vybrať miesto, ktoré bude spĺňať vaše kritériá a dôležitá je aj prístupová cesta k objektu.

Pozor na podmienky financovania

Samozrejme, ak kúpu chaty nebudete financovať z vlastných peňazí, najskôr si preverte svoje finančné limity, čiže koľko peňazí vám banka môže požičať.

Až keď budete poznať svoje úverové možnosti, začnite sa obzerať po vhodnej nehnuteľnosti a lokalite. Budete tak vopred vedieť, v akej cenovej relácii sa môžete pohybovať. Úroky rastú a nejaký čas ešte pôjdu hore. Preto s prípadným úverom netreba zbytočne vyčkávať.

Ale pozor, štandardnú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním do 80 % hodnoty nehnuteľnosti získate, len ak je chata celoročne obývateľná. Dokladuje sa to obvykle potvrdením stavebného úradu a znaleckým posudkom.

Ak ide o rekreačnú chatu v turistických oblastiach, počítajte s úverom do výšky 60 % z hodnoty nehnuteľnosti a splatným maximálne do 8 rokov.

Preverte si plány obce aj možnosti rekonštrukcie

Ešte pred kúpou chalupy si určite zistite, či v danej lokalite nie je plánovaná výstavba. Napríklad diaľnice alebo inej frekventovanej komunikácie, priemyselného parku, lomu prípadne ďalších nehnuteľností.

Túto informáciu si zistíte na obecnom úrade, kde sa treba pýtať na tzv. územno-plánovaciu informáciu (skratka UPI). Tá vám prezradí, aké stavebné zmeny obec plánuje, aby ste vedeli predvídať ďalšie kroky obce a vyhli sa tak nepríjemnostiam.

Čo sa týka rekonštrukcie, tu máte dve možnosti. Na liste vlastníctva si vopred skontrolujte, či je chata riadne zapísaná nehnuteľnosť so samostatným súpisným číslom. Ak áno, na rekonštrukciu vám bude stačiť ohlásenie drobnej stavby s priloženým projektom.

Ale ak chata nie je zapísaná na liste vlastníctva, čaká vás oveľa náročnejší proces územného a stavebného konania. Budete musieť osloviť všetky dotknuté inštitúcie a nie je ich málo. Začiatok rekonštrukcie alebo postavenia novej chaty sa v takom prípade môže oddialiť aj o rok.

A aby sme nezabudli, pri rekonštrukciách v pamiatkových alebo v chránených prírodných zónach je obnova alebo prestavba chaty podstatne časovo aj finančne náročnejšia. Zároveň sú tam obmedzenia pri zväčšovaní pôdorysnej plochy.

Do hry vstupujú aj pamiatkari alebo ochranári, ktorí vám môžu predpísať, aké materiály máte použiť, alebo firmu, ktorá má oprávnenie dané stavebné práce odborne vykonať. Zároveň vám môžu obmedziť vykonávanie prác počas dňa a týždňa, čo negatívne ovplyvní dĺžku rekonštrukcie.

Prispievateľ  Viktor Obtulovič pôsobí ako vzťahový manažér vo Fingo Reality, ktoré rozvíjajú spolupráce maklérskeho broker poolu s realitnými kanceláriami a zefektívňujú financovanie bývania pre klientov. Pred príchodom do Fingo.sk pracoval ako senior konzultant v najväčšej realitnej kancelárii v Bratislave.

 

Zdroj: forbes.sk

Autor: Viktor Obtulovič

Spoluvlastnícke podiely: Ako rozdeliť spoločnú nehnuteľnosť

Vysporiadanie spoluvlastníctva sa pre neochotu spoluvlastníkov často končí súdnymi spormi, kde až súd rozhodne o tom, ako sa majetok rozdelí.

Podľa Občianskeho zákonníka môže byť vec v podielovom spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci.

Čo treba vedieť o spoluvlastníctve

Kedy je vec v spoluvlastníctve?

Nehnuteľnosť alebo iná vec sú v spoluvlastníctve vtedy, ak ich vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Ak nie je právnym predpisom alebo dohodou spoluvlastníkov dohodnuté inak, sú podiely všetkých spoluvlastníkov rovnaké.

Aké majú spoluvlastníci práva a povinnosti?

Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Ide najmä o právo držať a užívať predmet svojho spoluvlastníctva, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním, prípadne sa domáhať aj ochrany prostredníctvom vlastníckych žalôb.

Čo je spoluvlastnícky podiel

Podiel nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť (ak sa nedohodnú inak.) Platí teda, že ak ako podielový spoluvlastník vlastníte 1/4 podiel na určitej nehnuteľnosti, nevlastníte presne vymedzenú plochu s výmerou 1/4 z celej plochy nehnuteľnosti, ktorú by ste mohli ako výlučný vlastník užívať.

Ako sa hospodári s vecou v spoluvlastníctve?

Výrazom hospodárenie so spoločnou vecou sa označuje najmä údržba, oprava, úprava veci, rovnako však užívanie veci. O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Pri rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou sa uplatňuje väčšinový princíp, ktorý však nie je založený na počte spoluvlastníkov, ale na veľkosti ich podielov.

Možno spoluvlastnícky podiel predať alebo darovať?

Každý podielový spoluvlastník môže so svojím podielom nakladať – môže ho previesť na iného alebo ho darovať, prípadne ho prenechať inej osobe závetom. Je potrebné zachovať predkupné právo pri prevode spoluvlastníckeho podielu? Zákon však obmedzuje zmluvnú voľnosť pri prevode spoluvlastníckeho podielu, a to v prospech a na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak niektorý spoluvlastník bude chcieť previesť svoj podiel na tretiu osobu, prípadne len jedného spoluvlastníka, musí ho najskôr ponúknuť na odkúpenie všetkým ostatným spoluvlastníkom, a to za rovnakých podmienok, za akých by svoj podiel predal tretej osobe. Ak sa teda spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Toto ale neplatí, pokiaľ ide o prevod na blízke osoby spoluvlastníka definované Občianskym zákonníkom. – ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná. Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, platí zákonná dvojmesačná lehota a oprávnený, ktorému bol spoluvlastnícky podiel ponúknutý, musí kúpnu cenu vyplatiť do tejto lehoty. Kúpna cena musí byť taká istá, aká je ponúknutá za spoluvlastnícky podiel treťou osobou. Ak nemôže túto podmienku splniť ani po stanovení odhadnej ceny, jeho predkupné právo zaniká. – povinný nemusí takúto ponuku urobiť iba vtedy, ak ide o prevod spoluvlastníckeho podielu blízkej osobe.

Kto rozhoduje

Ako sa rozhoduje pri hlasovaní? Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a ktorý nesúhlasí so spôsobom hospodárenia so spoločnou vecou, o ktorom sa rozhodlo väčšinou hlasov, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd. Ak sa rozhodnete predmet vášho podielového spoluvlastníctva ako celok predať, zaťažiť záložným právom alebo vecným bremenom, potrebný bude súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Potrebujete zrušiť spoluvlastníctvo?

 

Akými spôsobmi možno zrušiť spoluvlastníctvo?

1. Zrušenie spoluvlastníctva dohodou:

* podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Právny poriadok tento spôsob zrušenia navyše uprednostňuje pred zrušením podielového spoluvlastníctva súdnym rozhodnutím.

* dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Okrem toho dohoda, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, musí spĺňať všetky zákonnom stanovené náležitosti, musí byť vyhotovená v písomnej forme a zavkladovaná na katastri.

2. Zrušenie spoluvlastníctva rozhodnutím súdu

– ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Súd v tomto prípade môže rozhodnúť o niektorom z nasledovných vysporiadaní: a) rozdelenie veci: ak ide o deliteľnú vec, ktorej rozdelenie je dobre možné a ak naďalej môže plniť svoj účel (zákonom stanovená výnimka platí pri delení poľnohospodárskych a lesných pozemkov v extraviláne) b) prikázanie jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú náhradu – ak rozdelenie veci nie je dobre možné. Komu bude vec prikázaná, závisí od rozhodnutia súdu, pričom veľkosť podielu nebýva vždy kľúčovým kritériom pre posúdenie, kto nadobudne vec do svojho výlučného vlastníctva. c) predaj tretej osobe a rozdelenie výťažku podľa veľkostí spoluvlastníckych podielov – ak žiadny so spoluvlastníkov nemá záujem vec vlastniť.

 

Zdroj: Pravda; užitočná pravda