Všetky príspevky NARKS

Dôchodcovia s hypotékami na krku. Rastie podiel ľudí, ktorí budú dlhy splácať v starobe, zvládnu to?

Media monitoring

V dôchodku mnohí nemajú príjem z práce a samotný dôchodok im nemusí na vysoké splátky stačiť.

Nesplatené dlhy na krku a dôchodok. Počet ľudí, ktorí splatia úver na bývanie až v penzii, pribúda. Ukázala to posledná správa Národnej banky Slovenska (NBS) o finančnej stabilite.

„V súčasnej dobe je každý druhý úver na bývanie poskytnutý domácnosti, kde v čase splatenia dosiahne dôchodkový vek jeden z partnerov,“ spresnil výkonný riaditeľ úseku dohľadu a finančnej stability NBS Vladimír Dvořáček. Dokonca každý tretí úver má dobu splatnosti, keď budú v dôchodku obidvaja partneri, dodal.

Výsledkom tak môže byť nárast nesplácaných pôžičiek. V dôchodku totiž mnohí nemajú príjem z práce a samotný dôchodok im nemusí na vysoké splátky stačiť. Nehovoriac o zdravotných problémoch, ktoré s vekom pribúdajú. O to viac, keď vek dožitia v zdraví je u nás iba 56 rokov a je tretí najnižší v únii. Európsky priemer je totiž 65 rokov.

Ostatne, práve domácnosti seniorov majú vo väčšej miere problém čeliť nečakaným výdavkom, upozorňuje analytička Eva Sádovská zo spoločnosti Wood & Company. „V prípade domácností s jedným členom, ktorý je vo veku nad 65 rokov, je tento problém až u polovice z nich,“ hovorí.

Navyše, mnohým ľuďom hrozí v nasledujúcich dekádach nižší dôchodok, ako poberajú súčasní penzisti. Dnes je pomer vyplácaných dôchodkov voči priemernej mzde na úrovni približne 44 percent. Za predpokladu, že sa na celom systéme nič nezmení, okolo roku 2070 sa táto miera náhrady zníži tesne pod dve pätiny.

Čoraz viac ľudí bude splácať hypotéku na dôchodku

* Od polovice roka 2018 do konca minulého roka narástol podiel novoposkytnutých hypoték s presahom splatenia v penzii z 29 na 35 percent.

* Každý druhý úver na bývanie je poskytnutý domácnosti, kde v čase splatenia dosiahne dôchodkový vek minimálne jeden z partnerov.

* Každý tretí úver má dobu splatnosti, keď budú obidvaja partneri na dôchodku.

* V súčasnosti splácajú dôchodcovia iba 0,2 percenta úverov.

Ide pritom o relatívne nový problém, s ktorým doteraz banky nemali až tak veľa skúseností. Dlhodobý trend rastu podielu úverov splácaných po dosiahnutí 64 rokov pokračoval aj počas koronakrízy. Od polovice roka 2018 do konca minulého roka narástol podiel novoposkytnutých hypoték s presahom splatenia v penzii z 29 na 35 percent.

Vyšší vek, vyššie splátky

Ako to, že rastie počet splácajúcich dôchodcov? Hlavným dôvodom je podľa regulátora fakt, že ľudia si za posledného dva a pol roka často refinancovali úvery – a keď ich refinancujú, často zvýšia ich objem. S navýšeným objemom ale prichádza aj vyššia splátka, ktorú ak nevedia utiahnuť, predĺžia si splácanie dlhu. A toto predĺženie často zasahuje už za hranicu dôchodkového veku. Často to súvisí s tým, že sa presťahujú do väčšieho a lepšieho bývania, a preto si navýšia úver.

Druhým dôvodom je aj fakt, že významná časť ľudí hodnotí hypotéku najmä podľa výšky splátky. Pre ľudí je výhodnejšie mať nižšiu splátku aj za cenu toho, že ju splatia až na dôchodku. Ľudia si často neuvedomujú, že v čase žiadania úveru majú spravidla oveľa väčší príjem, ako keď budú v penzii. V dôchodku tak splátka bude predstavovať väčšie bremeno. Nový trend potvrdzujú aj finančné domy. „Viacerí konsolidovali úvery do jedného, a mnohí si tak predĺžili aj dobu splatnosti úveru, aby si čo najviac znížili mesačnú splátku,“ tvrdí Lýdia Žáčková z Poštovej banky.

„Síce to v súčasnosti nepredstavuje akútny problém, v budúcnosti to ale môže priniesť značné komplikácie,“ tvrdí pre denník Pravda analytik Slovenskej sporiteľne Matej Bašták. Na druhej strane sa podľa neho predlžuje aktívny vek a sú rekordne nízke úroky, ktoré keby náhodou vzrástli, ľudí by motivovali predčasne dlhy splácať.

Ako z toho von?

Jedným z možných riešení je podľa Dvořáčka propagácia možnosti predčasného splatenia. V závislosti od banky môžu klienti za istých podmienok predčasne splatiť časť hypotéky aj bez poplatkov. Aj keď prílišnú motiváciu v súčasnosti ľudia nemajú, keďže úroky sú na minime a tlačia tak výšku splátok dole.

Druhým návrhom je viac si odkladať z výplat, čo prízvukujú aj banky. „Je dobré myslieť na to, že počas celej doby splácania v produktívnom veku je dobré si čo najviac našetriť, aby sme vo vyššom veku mali vytvorenú dostatočnú rezervu,“ dodáva Žáčková.

Nie všetci analytici si myslia, že by splácanie dlhu až v dôchodku bol veľký problém. „Nevidím problém v tom, že by koniec splatnosti hypotéky zasahoval aj niekoľko rokov do dôchodkového obdobia,“ hovorí pre denník Pravda odborník na financie Pavel Škriniar z Ekonomickej univerzity. Upozorňuje, že mnohí dlžníci využívajú mimoriadne splátky i predčasné splatenie.

Druhou vecou je, že budúci dôchodcovia môžu dlhy splatiť aj z úspor či investícií. „Každý nový hypotekárny dlžník má priestor na sporenie popri splácaní. Inak by totiž hypotéku nezískal,“ tvrdí Škriniar s tým, že to nevidí čierne, avšak dlžníci musia dodržiavať finančnú disciplínu. Risk analytik NBS Štefan Rychtárik na záver dodáva, že na Slovensku s týmto fenoménom nemáme skúsenosti, keďže v súčasnosti splácajú dôchodcovia iba 0,2 percenta úverov. Preto toto nové riziko budú aj naďalej analyzovať. V hre je ešte aj prípadná regulácia zo strany štátu, ale tá zatiaľ zostáva iba v rovine úvah.

Dopyt po úveroch na bývanie je stále vysoký aj vďaka pretrvávajúcim veľmi nízkym úrokovým sadzbám. Novoposkytnuté hypotéky sa dávali v prvých mesiacoch tohto roka v priemere za menej ako jedno percento. Posledné čísla regulátora tiež ukazujú, že záujem ľudí o hypotéky sa nechystá tak rýchlo klesať. Napriek týmto trendom Národná banka považuje súčasné nastavenie hlavných limitov na poskytovanie úverov za adekvátne. Analyzujú však potrebu úprav v nadväznosti na niektoré špecifické trendy. Skúsenosti z minulých rokov ukazujú, že nadmerný rast úverov, zadlženosti domácností, ako aj cien nehnuteľností môže priniesť viaceré riziká.

Rast nehnuteľností pokračuje, potiahli ich domy

Úvery na bývanie už tvoria viac ako tretinu celkových aktív bánk, čo je najviac v eurozóne. Priemer tvorí iba niečo vyše 13 percent. Banky sú tak zviazané s trhom bývania, a to aj počas pandémie. „Aj preto je medziročný rast cien bývania na úrovni 15,5 percenta na jednej strane dobrou správou z pohľadu zabezpečenia úverov na bývanie, na druhej strane môže otvárať otázku udržateľnosti aktuálnych trendov,“ konštatuje NBS. Ceny nehnuteľností ťahali najmä rodinné domy. Tempo rastu cien bytov sa mierne spomaľovalo. Zaujímavosťou je, že počas prvých mesiacov 2021 dosahoval rast cien bytov v hlavnom meste mierne pomalšie tempá ako bol priemer Slovenska.

Nové dáta hovoria aj o tom, že dostupnosť bývania klesla. Pomer splátky na kúpu priemernému bytu k priemernému platu pokračoval v pomalom zhoršovaní – to naznačuje, že ceny bytov rástli rýchlejšie ako príjmy a toto nedokázali zvrátiť ani stále rekordne nízke úroky na hypotékach. No na druhej strane vďaka mimoriadne nízkym úrokovým sadzbám ostala dostupnosť bývania relatívne dobrá. Zároveň je dôležité, pripomína NBS, že priemerné financovanie kúpy bytu je aj dnes ešte stále lacnejšie ako kedykoľvek pred rokom 2014.

Zdroj:  pravda.sk; EKONOMIKA

Autor: Tomáš Zemko

Satelity nie sú pre všetkých, ale sú nevyhnutné

Media monitoring

BUDÚCNOSŤ SATELITNÝCH OBCÍ

Máme (dúfame) za sebou čudné obdobie, keď si mnohí z nás v mestských bytoch povzdychli – kiežby som mal na život viac priestoru. Satelitné obce priestor ponúkajú – za cenu iného diskomfortu. Ako sa posledné roky vyvíjali a čo s nimi urobila pandémia?

 

Cesta z mesta

Obec Bernolákovo je od Bratislavy vzdialená 20 kilometrov. V lete sa sem po rokoch života v hlavnom meste prisťahuje tridsiatnik Igor s priateľkou. Dôvodov, prečo sa pre zmenu rozhodli, je hneď niekoľko. Prvým sú ceny. „Trojizbové byty v širšom centre Bratislavy sú príliš drahé vzhľadom na to, aké máme s priateľkou príjmy. Buď by sme sa enormne zadlžili s vysokými splátkami, alebo by sme si museli kúpiť iba dvojizbový byt,“ vysvetľuje. Navyše v živote mimo Bratislavy vidí aj viaceré výhody. Teší sa na vlastnú záhradu a na to, ako bude v lete oddychovať aj pracovať na ležadle pri bazéne. „Keďže sme obidvaja takzvaní znalostní pracovníci, môžeme pracovať prakticky hocikedy iba z domu, čím sa ruší potreba dochádzať do práce,“ hovorí Igor.

Opačným smerom

Z malej prímestskej obce do mesta sa tento rok sťahoval rovesník Tomáš. Rodený Bratislavčan sa v roku 2008 rozhodol postaviť si dom v Miloslavove. „Predtým som býval v garsónke a mal som chuť na väčší priestor, viac súkromia. Chcel som ráno vyjsť bosými nohami na vlastný trávnik. Miloslavov bol stále veľmi blízko Bratislavy – hranice obcí sú od seba 5 minút. A vtedy išlo o pokojnú peknú dedinu,“ hovorí. V Miloslavove sa mu dlho žilo veľmi dobre. Stavba a starostlivosť o dom ho veľa naučili a na obrovský priestor si veľmi ľahko zvykol. Časom sa však satelity začali zaľudňovať a doprava bola čoraz horšia.

Na niekoľko rokov sa dopravná situácia zlepšila vďaka službám prepravcu RegioJet. Ale aj toto riešenie bolo dočasné. Štát len veľmi pomaly reagoval na rastúci dopyt. „Z Bratislavy bolo čoraz krajšie a modernejšie mesto, kým na dedine na mňa začal dopadať stereotyp – najmä preto, že oblasť smerom na juh je veľmi rovinatá a až na povodie Dunaja tam nie je v podstate žiadna príroda,“ pokračuje Tomáš. Zlomovým bodom bola práve pandémia. „Počas prvého roka s covidom-19 som bývanie v dome považoval za záchranu svojho mentálneho zdravia. To sa však stále dalo cestovať medzi okresmi a krajmi.

Po úplnom lockdowne na mňa v plnej sile dopadol pocit izolácie a na prelome rokov som sa rozhodol pre návrat do Bratislavy. Momentálne žijem o ulicu ďalej, ako som vyrastal, a zatiaľ som návrat neľutoval ani na sekundu – nech sa mi v dome bývalo akokoľvek dobre,“ pochvaľuje si.

Dom za cenu trojizbáka

Pre bývanie v Bernolákove aj Miloslavove dnes používame prívlastok satelitné. Pojem satelit sa definuje pomerne ťažko a jeho interpretácia je pomerne široká. V zásade ide o prímestské urbánne celky s vlastnou samosprávou, ktoré sa nachádzajú v tesnej blízkosti väčšieho mesta.

Na Slovensku ich najčastejšie spomíname pri obciach v okolí Bratislavy, no menšie satelity majú v podstate všetky krajské mestá. Vinou nepodarených developerských projektov, plných jednotvárnych rodinných domov bez občianskej vybavenosti, získal satelit aj pejoratívny podtón a mnohé obce odmietajú toto označenie ako hanlivé. Drvivú väčšinu spája to, že obyvatelia dochádzajú za prácou a vzdelaním do väčšieho mesta. Život v dome si užijú najmä cez víkendy. Môžeme s istotou povedať, že pri súčasnej bytovej situácii vo veľkých mestách sú satelitné obce potrebnou súčasťou trhovej ponuky.

Dom v Bernolákove si skutočne postavíte za cenu bratislavského „trojizbáka“ a pre tých, ktorí si byt v hlavnom meste nemôžu dovoliť vôbec, ponúkajú viaceré satelity aj lacnejšie bytové projekty.

Nie je to len problém Bratislavy

„Dnes máme v porovnaní s európskymi krajinami vyšší počet obyvateľov v jednej domácnosti. Satelity sú ‚záchranou‘. Inak by bola kvalita bývania dramaticky nižšia, ako je teraz. Na domácnosť by v jednom byte bolo viac ľudí ako teraz. Bohužiaľ, na druhej strane to znamená menšie dane, ktoré mesto vyzbiera, a menší záujem o jeho progres, keďže veľa z tých, ktorí využívajú jeho infraštruktúru a výhody, v ňom nebýva,“ podotýka Filip Žoldák, zakladajúci partner realitnej kancelárie HERRYS. „Uspokojiť potrebu bývania je hlavnou úlohou mesta. Že počet obyvateľov mesta rastie pomaly, že nepribúdajú nové projekty a že ceny nových bytov rastú rýchlejšie ako platy a mladé rodiny mesto opúšťajú, svedčí o tom, ako sa mestu túto otázku darí riešiť. Satelity ponúkajú riešenie formou bývania v dome so záhradou, ktoré je v súčte s cenou za dochádzanie pre určitú cieľovú skupinu stále lepšou voľbou,“ dodáva.

V súvislosti so satelitmi by sme mohli začať skloňovať aj iné mestá ako Bratislavu. V prvom štvrťroku ponukové ceny nehnuteľností na bývanie podľa NBS vzrástli oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 4,2 %. Nárast bol zaznamenaný vo všetkých krajoch, najviac v Trenčianskom a Nitrianskom. Podľa portálu Nehnuteľnosti. sk cena dvojizbových bytov v centre Košíc stúpla v tom istom období o 14 % a trojizbové byty zdraželi o viac ako 20 %. „Situácia na realitnom trhu v Košiciach svedčí o akútnom nedostatku bytov vo všetkých segmentoch. Cena trojizbových bytov sa v centre Košíc za prvý kvartál zvýšila o 20,6 % a mierne tam vzrástli aj nájmy napriek tomu, že na celom Slovensku už niekoľko mesiacov klesajú,“ približuje analytik portálu Michal Pružinský.

Medzi najväčšie zóny satelitného typu bývania pre Bratislavu patria obce v okolí Chorvátskeho a Slovenského Grobu. Častými destináciami sú aj Čierna Voda, Rovinka a Dunajská Lužná. Najväčší záujem je podľa Žoldáka o dopravne dobre dostupné lokality. Populárne sú všetky smery, ako Záhorie, tak aj smer Senec alebo Dunajská Streda. Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár ako obľúbené spomína lokality Rovinka a Dunajská Lužná, ktoré sú finančne atraktívne a dokončovaným diaľničným spojením sa dopravne priblížia k hlavnému mestu. Pri Košiciach sú to napríklad Valaliky, Čaňa a Haniska. Na vidiek migrujú najmä mladšie vekové kategórie. Najvýraznejšie zastúpenie majú ľudia vo veku od 30 do 45 rokov, za nimi nasledujú mladí ľudia do 30 rokov.

Bez občianskej vybavenosti to nejde

„Voľba bytu v meste alebo domčeka v satelite je vysoko subjektívna – človek si musí vybrať sám. Často sa zabávam na debatách, keď jedna strana prehovára tú druhú, ktorá alternatíva je lepšia, pretože takto sa o tom nedá celkom uvažovať. Prečo? Pretože každý človek je iný a má rôzne potreby,“ dopĺňa Igor a má pravdu. Takzvané satelitné bývanie zažilo najväčší boom v rokoch 2004 až 2008. Dnes takéto obce síce stále rastú, ale už pomalším tempom. Presné čísla by sme zisťovali len ťažko. Satelity, ktoré magazín ASB oslovil, nedisponovali údajmi o tom, odkiaľ ľudia, ktorí migrujú do ich obcí, prichádzajú. Podobnými štastikami nedisponovalo ani hlavné mesto. Aj keď nám rastúce počty obyvateľov v satelitných obciach čoto povedia, mnoho ľudí sa po nasťahovaní neprihlási na trvalý pobyt.

Veľmi špecifické bolo aj obdobie od začatia pandémie, keď mestá čiastočne stratili svoje výhody a husto zaľudnené miesta sa stali skôr strašiakom ako lákadlom. Práve počas núteného lockdownu, práce z domu a zavretých škôl začalo byť rodinám v bytoch pritesno. Zvýšil sa dopyt po trojizbových a väčších bytoch. Dalo by sa očakávať, že začnú poškuľovať aj po satelitoch. Podľa prezidenta NARKS-u však k zásadnému presunu nedošlo. Filip Žoldák si, naopak, myslí, že zvýšený dopyt po rodinných domoch v tomto období naznačuje trend, ktorý môže zotrvať aj po odznení pandémie. „Spolu s rastúcou požiadavkou na prácu z domu môže dôjsť k rozširovaniu satelitných mestečiek,“ hovorí.

Ako však spomína Tomáš, ktorý sa zo satelitu odsťahoval, záhradka pri dome nie je všetko. Zakrátko môže človeka omrzieť rovnako ako steny paneláka. Svoje o tom vedia ženy, pre ktoré vznikol pojem zelené vdovy. Označuje prevažne matky na materskej dovolenke, ktoré žijú v dedinách a v satelitoch. Starajú sa o deti a domácnosť, kým manžel pracuje v meste a trávi doma len málo času. Všetky spája aj rozdeľuje osamelosť. Najmä satelity vznikajúce na zelenej lúke, ale aj tie, ktoré boli pôvodne malými dedinami, si musia uvedomiť, že na svoj rast nevyhnutne potrebujú občiansku vybavenosť a čulý komunitný život. Práve z tých, ktoré to obyvateľom neponúkli, mladí ľudia odchádzajú späť do miest. „V dedine boli sporadicky typické oslavy, ako deň obce, deň detí, a sú tam vybudované športoviská. Ale tým, že obec pustila stavať developerov bez poriadneho územného plánovania, akýkoľvek urbanizmus išiel bokom – nové časti dediny sú betónové džungle bez akýchkoľvek možnosti stretávať sa. Najbližšie ihrisko je vzdialené doslova kilometre, často bez poriadneho chodníka,“ potvrdzuje Tomáš.

Na druhej strane sa ponúka otázka, do akej miery vedia vytvoriť dobré susedské vzťahy a komunitu ľudia, ktorí boli desiatky rokov zvyknutí na anonymné prostredie panelákov a ulíc, na ktorých, ak sa budete aspoň trochu snažiť, nemusíte stretnúť nikoho známeho. Presťahujú sa do rodinných domov so záhradou, ktorú obstavajú betónovým múrom. Platí, že čím je záhrada menšia, tým vyšší plot je potrebný na pocit súkromia. Nezriedka sa vytvorí ešte jeden veľký múr – medzi pôvodnými obyvateľmi obce pred expanziou a novými „prisťahovalcami“.

Home office ako riešenie

Ak však aj satelitné mestečko má dostatočnú občiansku vybavenosť a sociálny život, ostáva ešte jeden pálčivý problém, ktorý znechutí život obyvateľov a odradí tých potenciálnych. Mestské legendy hovoria, že nie je možné povedať vetu o satelite bez toho, aby ste sa zmienili o doprave. „Množstvo pôvodne tichých dedín v dobrej dostupnosti do mesta sa v posledných rokoch zásadne rozšírilo a vznikli rozsiahle územné celky – sídliská aj so svojimi negatívami, ako je zhustená doprava či zhoršené životné prostredie. V mnohých prípadoch sa začala budovať infraštruktúra až po výstavbe množstva bytov a domov,“ podotýka Palenčár. A tak každé ráno vstanete ešte pred sliepkami alebo zvádzate úporný boj so spojkou v dopravnej zápche.

Vyrieši to nástup „homeofficerov“? Na Slovensku predstavuje podľa údajov OECD podiel pracovných pozícií, ktoré je možné vykonávať na diaľku (teda aj z domu), iba 29 %. V rámci európskych ekonomík je to takmer najmenší podiel. Aj počas pandémie v roku 2020 pracovalo z domu podľa dát Eurostatu pravidelne alebo občas iba 11,6 % pracujúcich Slovákov a Sloveniek. O niečo optimistickejšie vyšiel prieskum agentúry Go4insight. Hovorí, že počas prvej vlny pandémie na jar 2020 pracovalo z domu 42 % ekonomicky aktívnych obyvateľov Slovenska. Častejší home office by chcelo 40 % ľudí, ale len 8 % opýtaných verí, že zamestnávateľ by v budúcnosti určite preferoval, keby zamestnanci pracovali z domu častejšie. K odpovedi „skôr áno“ sa priklonilo ďalších 28 %. Firmy sa sťažujú na to, že izolácia v domácich pracovniach znemožňuje efektívnu komunikáciu, zabíja kreativitu, lojalitu zamestnancov a tímového ducha. V spoločnostiach pribúdajú ľudia, ktorí svojich kolegov ešte ani nevideli naživo.

Obchvat pomôže len na chvíľu

Najväčšou zmenou k lepšiemu má byť pre každodenný tranzit zo satelitov do Bratislavy dostavba projektu D4R7. Minister dopravy a výstavby SR Andrej Doležal sľúbil, že ho dokončia do konca roku 2021. D4 zahŕňa výstavbu 27 km dlhej cesty medzi Jarovcami a Račou, vytvárajúc tak okruh na východ od mesta. R7 pôjde 32 km na juhovýchod od hlavného mesta. Lepšiu dostupnosť do centra tak bude mať Ivanka pri Dunaji, Most pri Bratislave, Dunajská Lužná a ďalšie okolité satelity. To však môže pomôcť len na určitý čas. „Okolo cesty R7 a diaľnice D4 po ich celej dĺžke už teraz vznikli miesta mimoriadne vhodné na výstavbu bytových aglomerácií alebo rodinných domov. Dôvodom je rýchla dostupnosť do hlavného mesta po diaľnici a obrovský záujem developerov. Koľko asi potrvá, kým sa cez radovú zástavbu spojí mesto Šamorín s obcou Kvetoslavov, Dunajská Lužná s Kalinkovom atď.? Bez verejnej dopravy do týchto satelitných častí Bratislavy sa budú v rodinách množiť motorové vozidlá primerane nárastu populácie a o desať rokov budeme zase tam, kde sme dnes. V pravidelných kolónach a zápchach,“ konštatoval pre portál Zoznam regióny dopravný analytik Ján Bazovský.

Aká budúcnosť teda čaká satelitné dediny a mestečká? „Satelity sa budú aj v budúcnosti naďalej rozvíjať. Bývanie v nich má svoje opodstatnenie, a pokiaľ sa pozrieme na väčšinu európskych metropol, každá z nich má svoje stabilné satelity,“ hovorí Ján Palenčár. Aj vo svete sa nájdu úspešnejšie a menej šťastné osudy satelitov okolo veľkých metropol.

Z niektorých sa dokonca stali veľké mestské aglomerácie. Dokážu konkurovať metropolám, ktoré pôvodne len dopĺňali. Pôvodne bola satelitom Gíza pri Káhire, Jokohama pri Tokiu či Inčchon pri Soule. Dnes to však už nie sú tiché miesta, kde si postavíte dom a na záhradke si v pokoji vychutnávate spev vtákov. Sú z nich živé mestá, ktoré majú svoje vlastné problémy. Menšie satelity bojujú s ťažkosťami podobnými tým, ktoré sme už menovali v súvislosti so Slovenskom – nedostatočná občianska vybavenosť, zlá infraštruktúra, pocity izolácie. Satelity však na Slovensku vždy budú alternatívou pre tých, ktorí si vhodné bývanie vo veľkých mestách nebudú schopní dovoliť. Pri stúpajúcich cenách nehnuteľností a nedostatočnej ponuke ich bude len viac.

—-

Vývoj počtu obyvateľov v Bratislave a vo vybraných obciach Bratislavského kraja

2016 2017 2018 2019 2020
Bratislava 425 923 429 564 432 864 437 726 440 948
Slovenský Grob 3 177 3 619 4 086 4 615 5 041
Chorvátsky Grob 5 388 5 692 6 004 6 328 6 575
Bernolákovo 6 805 7 255 7 692 8 194 8 613
Malinovo 3 115 3 341 3 481 3 569 3 667
Rovinka 3 681 4 030 4 319 4 669 4 991
Dunajská Lužná 6 133 6 414 6 698 7 117 7 406
Miloslavov 2 433 2 665 3 035 3 469 3 913
Most pri Bratislave 3 024 3 195 3 400 3 716 3 860
Hamuliakovo 1 953 2 057 2 212 2 335 2 419

Vývoj počtu obyvateľov v Košiciach a vo vybraných obciach Košice-okolie

2016 2017 2018 2019 2020
Košice 239 141 239 095 238 757 238 593 238 138
Valaliky 4 367 4 473 4 531 4 583 4 605
Čaňa 5 836 5 882 5 957 6 056 6 109
Haniska 1 480 1 494 1 532 1 546 1 578
Veľká Ida 3 656 3 714 3 796 3 867 3 917
Geča 1 707 1 725 1 800 1 829 1 856
Družstevná pri Hornáde 2 726 2 773 2 812 2 813 2 818
Rozhanovce 2 480 2 503 2 540 2 580 2 643

(Zdroj: Štatistický úrad SR)

—-

Satelitné bývanie zažilo najväčší boom v rokoch 2004 až 2008.

Najvýraznejšie zastúpenie majú v satelitoch ľudia vo veku od 30 do 45 rokov.

—-

Zdroj:  ASB; FOKUS

Autor: VERONIKA RAJNIČOVÁ

ČSOB: Úroková sadzba hypoték s 10-ročnou fixáciou a bez poistenia je po prvýkrát nižšia ako 1 %

Media monitoring

Podmienky pre kúpu nehnuteľnosti sú opäť o čosi výhodnejšie. Desaťročná fixácia úrokovej sadzby hypotekárneho úveru sa po prvýkrát dostala pod hranicu jedného percenta. Znamená to, že ľudia majú počas desiatich rokov istotu nízkej splátky a výhodnej úrokovej sadzby aj v prípade, že sa naplnia predpovede o postupnom raste úrokov v ďalších rokoch.

 

Záruka väčšej finančnej istoty do budúcnosti

ČSOB od stredy 23. júna znížila úrokovú sadzbu pri najdlhšej 10-ročnej fixácii z 1,15 na 0,99 % ročne. Je to historicky prvýkrát, čo je hypotéka s najdlhšou fixáciou dostupná s úrokom pod jedným percentom, a to bez poistenia úveru.

„Mnoho ľudí sa rozhoduje, či na väčšiu časť kúpnej ceny bytu použije našetrenú hotovosť, alebo si zoberie vyššiu hypotéku. Doteraz sa dal zafixovať úrok pod jedným percentom a bez poistenia úveru maximálne na 5 rokov, no odteraz je to možné až na 10 rokov,“ konštatuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik, podľa ktorého je toto finančné riešenie zárukou väčšej finančnej istoty do budúcnosti.

 

Najvyššia možná hypotéka pri najnižšej splátke

ČSOB znížila úrokové sadzby pri všetkých fixáciách dlhších ako tri roky, čo je najčastejšie využívaná fixácia spojená vo väčšine bánk s najnižším úrokom. Rozdiely medzi 4, 5 a10-ročnou fixáciou sú však úplne minimálne od 0,95 do 0,99 %. „V tomto prípade jednoznačne odporúčam vybrať si 10-ročnú fixáciu a skombinovať ju s maximálnou dĺžkou splatnosti. Takto získate najvyššiu možnú hypotéku pri najnižšej splátke,“ odporúča M. Búlik.

Rozdiel v preplatení hypotéky je zanedbateľný voči výhode, ktorá plynie zo zníženia rizika vyššieho úroku už po 3 či 5 rokoch. „Na základe fiškálnej politiky ECB je zrejmé, že v dohľadnej budúcnosti sa úrokové sadzby môžu zvyšovať. Aj keď rýchlosť a mieru nárastu dnes nevieme odhadnúť, aj o jedno percento vyšší úrok po skončení krátkej fixácie by úver celkom predražil. Preto je výrazne lepšou voľbou staviť na istotu a zaistiť si nízku splátku na čo najdlhšie obdobie,“ tvrdí analytik.

Podľa neho existuje len malá šanca, že by úrokové sadzby mohli z dnešných rekordne nízkych úrovní klesnúť ešte nižšie. A ak sa tak aj stane, pôjde o minimálny pokles v stotinkách percent.

 

Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť

ČSOB má zároveň v ponuke hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť. Podobnú ponuku má aj UniCredit Bank. Klient podpisuje úverovú zmluvu bez určenia nehnuteľnosti. Získava tak istotu, že keď si nehnuteľnosť nájde, úver dostane za presných vopred dohodnutých podmienok. Na nájdenie nehnuteľnosti má šesť, respektíve v prípade ČSOB sedem mesiacov.

„Hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť je výhodné riešenie pre klientov v dnešnom čase nedostatočnej ponuky bytov na trhu,“ hovorí M. Búlik stým, že počet voľných bytov v Bratislave klesol v 1. štvrťroku tohto roku pod psychologickú hranicu 2-tisíc, čo sa stalo iba tretíkrát od krízy v roku 2009. Tento počet predstavuje zároveň len tretinu ponuky z rokov 2016/17.

„Ak má človek pol roka navyše na nájdenie si vhodného bytu, zvyšujú sa jeho šance počkať si na spustenie predaja nového projektu, alebo rýchlo zareagovať na ponuku. Rýchlou reakciou má šancu získať nehnuteľnosť aj napriek tomu, že mnohí nasledujúci záujemcovia často ponúkajú až 100 % ceny z úspor,“ vysvetľuje finančný analytik.

 

Zdroj: finreport.sk; Banky a poisťovne

Autor: Redakcia FinReport

Budúcnosť na realitnom trhu

Media monitoring

Katrin Lengyelová, moderátorka: „Ceny nehnuteľností kontinuálne rastú už niekoľko rokov, ale v posledných mesiacoch realitní makléri zaznamenali obrovský nárast. Je normálne, že ceny realít sú dnes také vysoké a aká bude budúcnosť na realitnom trhu? Na tieto otázky, ale aj na iné, mi odpovie Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Prajem vám pekný deň, vitajte v štúdiu TA3.“

Martin Lazík, analytik NARKS: „Ďakujem pekne. Pekný deň prajem.“

Katrin Lengyelová: „Tak asi trh z nehnuteľnosťami sleduje mnoho ľudí a mnoho ľudí je možno aj celkom prekvapených, aké obrovské sú ceny nehnuteľností v tomto období, najmä teda v hlavnom meste, napriek tomu, že ekonomická klíma nie je až tak úplne ideálna. Povedzte váš názor. Je to normálne, alebo ide už naozaj o realitnú bublinu?“

Martin Lazík: „Je prirodzené, že ceny nehnuteľností v hlavnom meste sú vyššie ako v ostatných regiónoch, v ostatných mestách, najmä ak ide o ekonomicky veľmi aktívny región, akým Bratislava naozaj je. A čo sa týka realitnej bubliny, tak rád odpovedám, že mnohí ľudia hovoria o realitnej bubline, ale len do momentu, kedy sa stávajú predávajúcimi. Akonáhle začínajú predávať, tak sa veľmi radi prispôsobia cenovkám na trhu a ich požiadavka je samozrejme predať čo najlepšie, za čo najvyššiu cenu. Takže ten pohľad na realitnú bublinu je rôznorodý naozaj podľa toho, v ktorom košiari ste. Či ste kupujúci alebo predávajúci, ale mnohé analýzy tých základných fundamentov hovoria o tom, že nie sme v realitnej bubline, pretože ostatné okolnosti na realitnom trhu sú ideálne pre realitný trh a ideálnymi podmienkami pre rast cien nehnuteľností. To tempo, ktoré sme zaznamenali v ostatných mesiacoch, už zase až tak dobré nie je, lebo príliš vysoký rast cien nehnuteľností nie je dobrý ani pre samotný trh. Pretože trh s nehnuteľnosťami je dlhodobý, či už je to plánovanie projektov a tak ďalej. Čiže akonáhle tam vstupujú nejaké výkyvy, či už smerom hore alebo dole, je to vždy nejakou zlou správou pre realitný trh.“

Katrin Lengyelová: „Existuje ale takzvaný index realitného zdravia, ktorý meria náladu na realitnom trhu, a v rámci neho Slovensko zaznamenalo najhorší výsledok od roku 2013. Prečo je to tak? Dokonca taká najhoršia situácia bola v Bratislave, kde ale dochádza práve k najväčšiemu počtu obchodov v rámci realitného trhu. Prečo je Bratislava taká citlivá?“

Martin Lazík: „Pokles nálady na trhu alebo index realitného zdravia meria náladu medzi realiťákmi, medzi profesionálmi, ktorí naozaj komentujú, alebo respektíve hodnotia trh, v akom stave sa nachádza, a ten najhorší výsledok bol dosiahnutý takto pred rokom na začiatku vypuknutia pandémie. To bol marec, apríl, máj 2020, kde naozaj si musíme povedať to, že ten realitný trh sa zastavil, takmer sa neobchodovalo, realitné kancelárie boli v podstate zatvorené tri mesiace, ale nejde len o realitné kancelárie, ale o tú veľkú neznámu, ktorú priniesol COVID ako taký. Po uvoľnení sme videli práve nástup a návrat ľudí späť na trh, ďalej sa robili transakcie. Čiže tá neznáma, ktorá bola prinesená s COVIDom pred rokom, bola vyriešená takým spôsobom, že nespôsobila zásadné zastavenie realitného trhu, zásadné zastavenie ekonomiky. Skôr naopak vidíme, že tá akcelerácia trhu a cien nehnuteľností sa dokonca zvýšila. A nieže napriek COVIDu, ale čiastočne vďaka COVIDu tieto ceny rastú ešte vyššie.“

Katrin Lengyelová: „Inak to je ale zaujímavé, pretože človek by tak predpokladal, že keď tu máme nejakú ekonomickú krízu a až tak veľmi sa nedarí, že tie ceny bytov a nehnuteľností ako takých pôjdu dolu, ale stal sa pravý opak. Ako si toto vysvetľujete?“

Martin Lazík: „Musíme povedať aj to, že to nie je slovenský nejaký fenomén, ale je to celosvetový úkaz, ale dá sa to samozrejme veľmi jednoducho vysvetliť, pretože zásahy štátov, ekonomík na odvrátenie tejto krízy a nástroje, ktoré boli na to použité, sú naozaj bezprecedentné. To sme ešte v histórii nemali, aby štáty takýmto spôsobom reagovali a vlády. Odpustenie hypotéky, ochrana pracovných miest a ďalšie stimuly, potom prísľub prítoku ďalších veľkých peňazí do ekonomík ako takých. Čiže naozaj táto kríza síce má nálepku, že kríza, ale riešenie, ktoré poskytli, či už centrálne banky alebo vlády, také sme v histórii nemali, a preto tá reakcia toho trhu je, by som povedal, že ľudia sa môžu na prvý pohľad začudovať, ale naozaj tie základy, ktoré boli tými opatreniami, by som povedal, zachraňované, tak dopadli na úrodnú pôdu, a z druhej strany skôr prichádzajú obavy, že takéto veľké uvoľňovania peňazí do ekonomiky skôr predpokladá, že sa budú kaziť tie peniaze, ich hodnota, a preto sa očakáva určitá inflácia a zároveň ľudia naozaj pravdepodobne nemali až taký stres s prácou. Samozrejme je tu veľké ale v tých segmentoch, ktoré sú hotelierstvo, reštaurácie a tak ďalej, ktoré boli naozaj postihnuté, ale je vidieť, že časť týchto kupujúcich asi netvorí gro dopytu na realitnom trhu.“

Katrin Lengyelová: „Ale zaznamenali sa aj také veci, že niektoré tie byty, alebo teda nehnuteľnosti, nehovoríme iba o bytoch, ale celkovo o všetkých realitách. Niektoré tie nehnuteľnosti ich ceny stagnujú, alebo dokonca sa dostali kúsok nižšie, ale to nie je pri všetkých. Ja by som teda rada vedela že, pri ktorých, a či to je nástup nejakého nového trendu, alebo je to spôsobené iba tým, že sa blížia letné mesiace a vtedy realitný trh nie je tak dynamický.“

Martin Lazík: „Cenná diferenciácia je veľmi dôležitá na realitnom trhu. Vplýva na to lokalita a iné parametre, ktoré sú pre nehnuteľnosť veľmi dôležité, ale základom je, povedzme, pri štatistikách, ktoré my vydávame, alebo Národná banka Slovenska alebo ďalšie inštitúcie a hovoria o cenovom náraste päťpercent, desať percent, je vždy také chybné interpretovať, by som povedal, na celý trh a na všetky nehnuteľnosti. Lebo naozaj vidíme, že v ponuke máme stálice, keď to tak poviem, ktoré sú tam mesiace, a na to, aby našli svojho predávajúceho, musia ísť s cenou dole. Mnohí, ja som to povedal na začiatku, predávajúci keď prichádzajú, tak si povedia, že chcem dostať čo najviac. Tým pádom ešte prihodí na cenu niečo viacej a vidieť, že niektoré proste ceny už trh neakceptuje, a tam sa musí cena buď redukovať smerom dole, alebo teda cena stagnuje a je potom problém s predajom. Čiže naozaj nemôžeme hovoriť úplne že plošne, že každá jedna nehnuteľnosť počas roku 20, 21 si môže pripísať plus desaťpercent. Takto to nefunguje.“

Katrin Lengyelová: „Skúsme teraz poradiť ľuďom, ktorí možno uvažujú o tom, že by predali nejakú svoju nehnuteľnosť. Majú to robiť hneď, alebo treba čakať?“

Martin Lazík: „Často pri takýchto otázkach sa pýtam, že a čo s tými peniazmi, ktoré predáte, pretože musíte mať vždy nejaký ten b) plán. To znamená predám nehnuteľnosť a čo teraz? Idem investovať do zlata, do iných komodít, alebo idem to prehýriť, precestovať, ale tie plány sú rôzne. Ľudia majú rôzne motivácie a toto je práve úloha, povedzme, realitného makléra, aby si to vypočul a poradil.“

Zdroj:  TV TA3; Ekonomika

Autor: Katrin Lengyelová

O chaty je cez koronakrízu veľký záujem

Media monitoring

Rekreačné nehnuteľnosti sú útočiskom aj miestom na home office. Ich ceny na Slovensku narástli po prvej vlne pandémie priemerne o tretinu

Monika Voleková

Mnohí seniori z veľkých miest odišli počas pandémie na chatu alebo do rodičovského domu na vidieku. Tam žili mesiace a do bytu sa vrátili až po upokojení situácie. Ľudia v produktívnom veku chatu využili ako miesto pobytu pre rodinu a home office, ak tam bolo kvalitné internetové pripojenie.

Dôležitá je dopravná dostupnosť

Dopyt po chatách je podľa realitných maklérov veľký. Napríklad v okresoch Pezinok alebo Skalica pri hraničnej rieke Morava si majitelia nechávajú vhodné nehnuteľnosti „v rodine“. Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Jána Palenčára ceny týchto nehnuteľností vzrástli po apríli 2020 doteraz priemerne o 30 percent. Výhodou je možnosť financovať kúpu chalupy z hypotekárneho úveru.

„Kupujúci sú najmä obyvatelia miest, ktorí chcú chalupu v dobrej dopravnej dostupnosti. O nehnuteľnosti v atraktívnych lokalitách v blízkosti lyžiarskych stredísk či akvaparkov je záujem z celého Slovenska,“ ozrejmuje. Na výber sú nehnuteľnosti od záhradných chatiek a dreveníc cez apartmány až po stavby v exkluzívnych lokalitách, od niekoľkých desaťtisícok eur v pôvodnom stave po dvestotisíc eur, od kúpy až po prenájom.

Bratislavčania kupujú vo veľkom

Pri porovnaní množstva kupujúcich vedú Bratislavčania, tí kupujú aj lacné rodinné domy napríklad v okrese Levice. Veľký záujem majú tradične aj o horské oblasti Slovenska.

Pezinská realitná kancelária Orin Real prezrádza, že v ich okrese sa chystá developerský projekt zameraný na rekreáciu. Skalická Grand Real uvádza, že záujem je o domy na myjavských kopaniciach, vinohrady s domčekom a Slováci kupujú aj nehnuteľnosti na moravskej strane hranice, kde sú výborné možnosti rekreácie vrátane Baťovho kanála, do ktorého chce investovať aj Skalica.

Tradičným cieľom dovolenkárov sú horské oblasti Slovenska. Podľa realitnej kancelárie Residence Real z Liptovského Mikuláša je na Liptove veľký záujem o rekreačné chaty a apartmány a o nehnuteľnosti vôbec vrátane pozemkov. Pomyselný rebríček vedie Demänovská Dolina a Jasná, ale aj iné vzdialenejšie miesta. Záujem je najmä zo strany Slovákov (viac ako 90 percent) a Čechov.

Málo známy región

„Priemerná cena chaty sa určuje ťažko, množstvo chát a chalúp je v ponuke ako rodinný dom,“ uvádza J. Palenčár. Priemerná cena domov na rekreačné účely mimo miest na Orave, Liptove, Kysuciach či Záhorí sa pohybuje na úrovni 58-tisíc eur. Podľa J. Palenčára kúpa rekreačných nehnuteľností na severovýchode Slovenska pri ukrajinských a poľských hraniciach začína byť zaujímavá aj pre obyvateľov iných regiónov. Tento trend sa bude ešte viac stupňovať po dobudovaní diaľničnej infraštruktúry.

Rekreačné nehnuteľnosti na juhu Slovenska sú obľúbené vďaka množstvu termálnych kúpalísk, rybníkov a rieke Dunaj, najmä v lete. Orava, Liptov, Kysuce, Vysoké a Nízke Tatry či Slovenský raj sú vhodné na celoročné aktivity.

Navyše chaty a chalupy nemusia slúžiť majiteľovi len na oddych, ale aj ako zaujímavá investičná príležitosť, ktorú môže prenajímať. Mnohí investori už objavili aj tento segment a prinášajú rekreačné rezorty na celom Slovensku.

—-

Trendy v Česku

Po prvej vlne epidémie vzrástol záujem o kúpu rekreačných nehnuteľností a ceny stúpli aj v Českej republike. Podľa portálu e15.cz priniesol rok koronavírusovej pandémie u našich západných susedov zdraženie panelákových bytov o pätinu, starších bytov v Prahe o pätnásť percent a o 25 percent sú drahšie chalupy v obľúbenom regióne Krkonôš. Spolu s Krkonošami patrí medzi veľmi zaujímavé destinácie Vysočina, Šumava, Beskydy a Jeseníky. Podľa stránky reality.idnes.cz sa chata s 200 štvorcovými metrami a pozemkom 800 štvorcových metrov v krkonošskom Harrachove ponúka za 30 miliónov českých korún (takmer 1,2 milióna eur), rovnako ako len o málo väčšia chata v Špindlerovom Mlyne. (mv)

Zdroj:  Trend; Reality

Autor: Monika Voleková

Sledujte a chráňte svoj majetok

Media monitoring

PORADŇA

Bývajú často dedičstvá zaťažené dlhmi? V súčasnej dobe pôžičiek, hypotekárnych úverov a odvodov sú už samozrejmou súčasťou života, a teda aj dedičstva. Rozhodujúce pre posúdenie existencie a výšky dlhu je skutočnosť, či existoval ku dňu smrti poručiteľa

Odpovedá Miriam Imrich Breznoščáková, notárka so sídlom Notárskeho úradu v Košiciach

1. Súpis majetku a dlhov

Ako sa pozostalí dozvedia o majetku, ktorý spadá do dedičstva, a o dlhoch, ktoré zosnulá osoba po sebe zanechala?

Urobiť súpis majetku a dlhov, vyčísliť všeobecnú hodnotu majetku a jeho čistú hodnotu je úlohou notára, ktorý bol poverený dedičskú vec prejednať. Dedičia sa o tom dozvedia tak, že je to obsiahnuté vo výroku uznesenia. O dlhoch sa dozvedáme jednak od dedičov, ktorí nám zväčša pri spísaní zápisnice o predbežnom šetrení predložia rôzne zmluvy o pôžičke, výzvy veriteľov, platobné výmery, úradné rozhodnutia, ktoré boli doručené veriteľmi poručiteľovi za jeho života alebo už po jeho smrti priamo dedičom.

2. Najčastejšie dlhy

Ktoré dlhy najčastejšie zaťažujú majetky poručiteľa, najmä živnostníka?

Najčastejšie ide o nezaplatené odvody na poistnom, nedoplatky na daniach, nedoplatky za byt, úverové zmluvy. Ale aj o také rozhodnutia, ktoré ukladajú zosnulému zaplatiť veriteľovi nesplatené sumy aj s príslušenstvom. Veľmi často si uplatňujú pohľadávky exekútori, ktorí už dlh poručiteľa riešia v exekučnom konaní. Notári, ktorí majú spis pridelený súdom, majú prístup do registra exekúcií, a tak si zistia, či sa voči poručiteľovi vedie exekúcia. Ak dlžník počas exekúcie zomrie, exekútor odloží exekúciu do skončenia dedičského konania. V exekúcii pokračuje na základe dodatku k povereniu na vykonanie exekúcie s dedičmi povinného alebo s orgánom spravujúcim dedičstvo, ktoré pripadlo štátu.

3. Lehoty na uplatnenie nárokov

Do akej doby si musia v dedičskom konaní uplatniť svoje pohľadávky veritelia?

Ak ide o lehotu na zisťovanie dlhov, zákon ju neurčuje. Samozrejme, notár má povinnosť na tento účel spoľahlivo zistiť skutočný stav veci a vykonať aj také dôkazy, ktoré dedičia nenavrhli. Veriteľom vo výzve určí lehotu, v ktorej majú prihlásiť svoje pohľadávky a ak ju nedodržia, nemá to vplyv na existenciu nároku veriteľa. Súvisí to len s tým, aby notár nemal zbytočné prieťahy v konaní a aby vedel zostaviť aj súpis dlhov, ich výšku a určiť tak čistú hodnotu dedičstva.

4. Výška zadlženia

Ako sa dedičia dozvedia o konečnom zadlžení osoby, po ktorej majú dediť?

Zo súpisu dlhov s určením veriteľa, výšky a právneho dôvodu s právnym titulom. Oboznámime ich o tom priamo na pojednávaní. Notár dedičov vyzve, aby sa vyjadrili, či považujú súpis majetku aj dlhov za úplný, teda či nenavrhujú niečo doplniť, rovnako či ho považujú za správny, teda či nie je prípadný dlh sporný. Iná situácia nastane, ak dedičia navrhnú notárovi vykonať takzvanú konvokáciu, teda výzvu, ktorá je adresovaná jednak známym veriteľom, a to doručením uznesenia, ale aj neznámym, o ktorej sa môžu dozvedieť z vyhlášky zverejnenej na úradnej tabuli.

5. Výzva adresovaná

veriteľom Aké postavenie majú počas konania o dedičstve veritelia a čo ak na výzvu nebudú reagovať?

Veritelia nie sú v bežnom konaní o dedičstve jeho účastníkmi. Preto ani nie sú predvolaní na prejednanie dedičstva. Nedoručujeme im zväčša žiadne procesné či konečné meritórne rozhodnutie. A v samotnej výzve je uvedené, aby prihlásili svoje pohľadávky v určenej lehote s poučením, že ak tak neučinia, ich pohľadávky síce nezaniknú, ale zanikne zodpovednosť dedičov za ich pohľadávky v tom prípade, ak cena nimi nadobudnutého dedičstva sa uspokojením ostatných veriteľov, hoci s nevýhodnejším poradím, vyčerpala.

6. Predlžené dedičstvo

Čo s predlženým dedičstvom? Ako sa vlastne určí výška dlhu zosnulého?

Výška predlženia sa zistí výpočtom rozdielu všeobecnej hodnoty majetku a výšky dlhov poručiteľa. Ak je táto veličina záporná, hovoríme o predlženom dedičstve. Notár poučí dedičov o možnosti vysporiadania predlženého dedičstva. Majú možnosť, ako pri nepredlženom majetok nadobudnúť. Môžu uzatvoriť dohodu o vysporiadaní dedičstva s poučením, že zodpovedajú za dlhy poručiteľa do výšky hodnoty nadobúdaného dedičstva. V dohode môžu zodpovednosť aj modifikovať. Teda, že zodpovedať za dlhy budú len niektorí, hoci dedičstvo nadobudli všetci alebo v iných pomeroch, ako je pomer hodnoty toho, čo z dedičstva nadobudli. V tomto prípade je už účastníkom konania, teda vysporiadania pohľadávky, aj veriteľ. Ďalšou z možností je aj uzatvorenie dohody dedičov a veriteľov o tom, že prenechajú svoje dedičstvo veriteľom na úhradu dlhov.

7. Poradie v exekučnom poriadku

Môže dohoda dedičov a veriteľov o splácaní dlhov naraziť aj na prekážky?

Notár dohodu schváli len vtedy, ak sú splnené podmienky: teda ide o predlženie dedičstva, má súhlas dedičov a veriteľov a majetok sa musí vydať veriteľom v takom poradí, ako majú nárok na uspokojenie svojich pohľadávok v rámci poradia skupín – určené sú v Exekučnom poriadku. Ak dedičia alebo veritelia nemajú záujem o uzatvorenie tejto dohody, notár môže nariadiť likvidáciu predlženého dedičstva. V oboch týchto prípadoch je už veriteľ účastníkom konania o dedičstve.

8. Prihlásenie po termíne

Ako sa konanie o dedičstve ukončí a čo nastane, ak sa niektorý z veriteľov bude domáhať dlhu až potom?

Notár po skončení dedičského konania predkladá spis okresnému súdu. Odtiaľ sa veriteľ dozvie o právoplatnom skončení, pokiaľ nebol účastníkom konania o dedičstve. Chcem upozorniť, že pri zisťovaní dlhov, ako aj majetku sa nenapĺňa legitímna, ale len majetková funkcia konania o dedičstve. Ak sa teda nájde ďalší majetok alebo aj ďalší dlh – a nielen dlh, súd začne dodatočné konanie o dedičstve o tomto majetku či dlhu. Samotné nezaradenie pohľadávky veriteľa do dlhov dedičstva ešte nezbavuje dediča jeho zodpovednosti a veriteľa jeho práva na uspokojenie. V uznesení o dedičstve sa totiž nevysporadúva samotný dlh, teda konkrétny dedič sa nezaväzuje k povinnosti splatiť dlh poručiteľa v určitej výške do určitej lehoty konkrétnemu veriteľovi, pokiaľ nejde o spomínané dohody dedičov a veriteľov alebo o predlžené dedičstvo. V uznesení sa „len“ deklaruje prechod zodpovednosti. Práva a povinnosti veriteľov ostávajú zachované voči dedičom tak, ako ich mal veriteľ voči poručiteľovi ako dlžníkovi.

9. Poplatky na notárskom úrade

Z akej sumy vychádzajú poplatky za prejednanie dedičstva na notárskom úrade?

Základom odmeny notára je všeobecná, teda trhová hodnota dedičstva, dve percentá z prvých 3 300 eur jeho hodnoty, jedno percento zo sumy nad 3 300 eur, ďalej 0,7 percenta zo sumy nad 16 500 eur, potom 0,4 percenta zo sumy nad 33 100 eur a 0,2 percenta zo sumy nad 99 500 eur až do 663 800 eur. Suma nad 663 800 eur sa do základu nezapočíta. 23 eur je najnižšia odmena notára, 13 eur, ak konanie o dedičstve bolo zastavené. Odmena notára závisí od toho, či je dedičstvo predlžené. Ak nie je, odmenu platí dedič, ktorý dedičstvo nadobudol alebo v pomere, v akom ho nadobudli viacerí. Odmenu môže súd primerane zvýšiť, najviac však o 50 percent, ak úkony notára boli mimoriadne zložité alebo časovo náročné. K výške odmeny treba pripočítať aj 20 percent DPH, keďže notári sú aj platiteľmi tejto dane. Ak je dedičstvo predlžené a vykoná sa jeho likvidácia, v takom prípade sa odmena notára hradí práve z výťažku likvidácie, alebo v tom rozsahu, v akom sa nedá zaplatiť z výťažku likvidácie, ju uhradí štát. Oproti niektorým iným štátom Európskej únie majú dedičia na Slovensku však výhodu v tom, že notár vykoná za nich všetky úkony vrátane podania návrhu na záznam vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností na toho dediča alebo tých dedičov, ktorí dedičstvo nadobudli.

10. Súdne vymáhanie

Dlh zosnulej osoby sa dá ďalej vymáhať aj súdnou cestou?

Áno, treba si uvedomiť, že dedičské konanie nesupluje sporové konanie o uspokojenie pohľadávky, teda plnenie dlhu, ktoré môže viesť veriteľ voči konkrétnym dedičom. Dedičia, ako právni nástupcovia dlžníka poručiteľa, sú známi z dedičského rozhodnutia, ale už aj počas konania o dedičstve. Veritelia si súdnu cestu môžu preto stále zvoliť, ak im dedičia dlh dobrovoľne nevyrovnajú napriek tomu, že majetok po zosnulom dlžníkovi prijali.

11. Hrozba premlčania

Ako treba chápať rozhodnutie o dedičstve na notárskom úrade, majú veritelia na rozhodnutie čakať?

Veritelia by nemali čakať na výsledok dedičského konania po dlžníkovi, lebo môžu zmeškať lehoty, počas ktorých by mali uplatniť svoje pohľadávky na súde. Inak im hrozí, že sa ich nároky premlčia a dlh sa tak stane nedobytným. Rozhodnutie totiž nie je v bežnom mimosporovom konaní o dedičstve ani exekučným titulom pre veriteľa. A teda neslúži na uspokojenie jeho pohľadávky zodpovedajúcej dlhu poručiteľa.

12. Speňaženie majetku

Ako sa postupuje pri speňažení majetku zosnulého?

Notár môže nariadiť speňaženie majetku po zosnulom na návrh dedičov, ale aj bez toho, aby mu návrh podávali. Podmienkou je, že ide o predlžené dedičstvo a dedičia alebo veritelia nemali záujem uzatvoriť medzi sebou dohodu o jeho prenechaní na úhradu dlhov. V prípade, že by malo dedičstvo pripadnúť štátu ako odúmrť – lebo nie je žiaden legitímny dedič, náš civilný mimosporový poriadok zľavuje od podmienky predlženého dedičstva. Ukladá súdu nariadiť likvidáciu aj nepredlženého dedičstva. Predpokladom je, že veriteľ odmietol prijať na úhradu veci, ktoré svojou hodnotou zodpovedajú výške pohľadávky na úhradu jeho dlhu a peniaze z dedičstva už nepostačujú na uspokojenie pohľadávky veriteľa. V oboch prípadoch samotný proces likvidácie dedičstva už má pramálo spoločné s právami dedičov a jej cieľom je čo najväčšmi uspokojiť veriteľov z majetku patriaceho do dedičstva.

13. Predaj alebo dražba

Čo nasleduje po nariadení likvidácie?

Po právoplatnom nariadení likvidácie, teda vydaním, doručením uznesenia dedičom a už aj všetkým známym veriteľom a jeho zverejnením na úradnej tabuli notár pristúpi k speňažovaniu majetku, a to buď priamym predajom (zmluvou či uznesením o prechode vlastníckeho práva), exekučnou dražbou primerane podľa ustanovení Exekučného poriadku, prostredníctvom dražobníka na dobrovoľnej dražbe či iným spôsobom upraveným v právnom predpise ohľadne speňažovania majetku.

14. Rozdelenie výťažku

Ako sa rozdelí výťažok?

Výťažok zo speňaženia rozvrhne notár medzi veriteľov. Robí sa to na osobitnom pojednávaní a v poradí uspokojovania veriteľov podľa Exekučného poriadku. Právoplatným skončením likvidácie zanikajú proti dedičom neuspokojené pohľadávky veriteľov. Dedič je pri likvidácii dedičstva vlastne už len formálnym účastníkom konania, pravda, za predpokladu, že sám nie je veriteľom. Ak veriteľom je aj on, uspokojí sa z rozvrhu výťažku.

Odpovedá Mojmír Plavec, tajomník Realitnej únie SR

15. Sledovanie zmien

Cez internet sa už dajú odsledovať pohyby na vlastnej nehnuteľnosti. Poradíte ako?

Áno, ak je vlastník účastníkom konania, ktoré prebieha na katastrálnom úrade, potom jeho priebeh môže sledovať prostredníctvom čísla konania na stránke https://www.katasterportal.sk. Ak chce sledovať zmeny na liste vlastníctva, napríklad či niekto nenakladá neoprávnene s jeho nehnuteľnosťou, túto službu za poplatok možno aktivovať prostredníctvom portálu elektronických služieb katastra nehnuteľností (https://kataster. skgeodesy.sk). Citované zo stránky – popis služby: Služba umožní aktiváciu alebo deaktiváciu automatického sledovania zmien nehnuteľností a právnych vzťahov k nim a následnú notifikáciu.

16. Len vlastné nehnuteľnosti

Čo všetko sa dá prostredníctvom služby sledovať na liste vlastníctva a je táto služba spoplatnená aj vtedy, ak by som chcela takto sledovať len svoje nehnuteľnosti?

Služba umožní sledovanie listov vlastníctva v jednotlivých jeho častiach a umožní definovať pre príslušný list vlastníctva sledovanie zmien na liste vlastníctva a následné zasielanie notifikácie o týchto zmenách. Prístupná je všetkým prihláseným používateľom pomocou eID karty, teda s národným občianskym preukazom s čipom. Bezodplatná je len pre sledovanie zmien nehnuteľností a právnych vzťahov vo vlastníckom vzťahu prihláseného používateľa.

17. Výpis všetkých pozemkov

Za akých podmienok môžem získať výpis všetkých svojich pozemkov na našom území?

Ide o takzvaný súpis nehnuteľností, čo je typom výstupu z katastra, ktorý obsahuje zoznam všetkých nehnuteľností jedného vlastníka a je ho možné vyhotoviť za celé územie Slovenska alebo len pre jeden kraj, okres či katastrálne územie. Súpis je spoplatnený a môže oň požiadať len vlastník alebo iná oprávnená osoba. Výhodou je, že vlastník nemusí žiadať o vyhotovenie jednotlivých výpisov z listov vlastníctva rôzne katastrálne odbory.

Odpovedá Zuzana Jakabíková, generálna sekretárka Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

18. Aktuálny stav

Pri predaji prostredníctvom realitnej kancelárie stav vlastníctva overuje realitný maklér, čo presne zisťuje?

Overuje predovšetkým list vlastníctva, titul nadobudnutia nehnuteľnosti predávajúcim a stav vysporiadania spoluvlastníkov. Napríklad zohľadní sa predkupné právo, ak je nehnuteľnosť v spoločnom vlastníctve viacerých spoluvlastníkov. Klient môže makléra požiadať o predloženie listu vlastníctva, napríklad aktuálneho ku dňu, keď má zložiť rezervačnú zálohu. Treba však vziať do úvahy, že aj dostupné údaje v katastri môžu byť ešte zmenené prebiehajúcimi konaniami a zaevidované zmeny sa môžu ukázať aj neskôr.

19. List vlastníctva

Aké údaje potrebné pre bežného užívateľa sa dajú vyčítať z listu vlastníctva?

List vlastníctva v jednotlivých častiach obsahuje konkrétne údaje a dôležité informácie k nehnuteľnosti – v časti A o majetkovej podstate, jej type, umiestnení v rámci zastavaného územia obce, ochrane. V ďalšej časti B sú údaje o vlastníkoch a iných oprávnených osobách a v časti C o ťarchách a iných údajoch k nehnuteľnosti. V liste vlastníctva nenájdete napríklad informácie o celkovej úžitkovej ploche, napríklad pri rodinných domoch, ale iba o zastavanej ploche. Takže časť informácií je potrebné získať z projektovej dokumentácie alebo reálnym premeraním priestorov nehnuteľnosti.

20. Laicky vyhotovené zmluvy

Kúpne, ale aj darovacie zmluvy si často vyhotovujú ľudia bez pomoci právnikov či notárov. Aké nedostatky majú?

Každý občan má právo uzavrieť sám zmluvu podľa Občianskeho zákonníka. Odporúčame však, aby túto prácu zveril realitnej kancelárii, ktorá túto službu štandardne dojednáva s odborne spôsobilou osobou. Pri sprostredkovaní viacerých transakcií kúpy a predaja a vďaka praktickým skúsenostiam ide o vysoko kvalitnú službu, pri ktorej nedochádza k prerušeniu konania na katastri. Opakom môže byť neodborne naformulovaná zmluva alebo návrh na vklad, ktoré môžu viesť k prerušeniu konania.

Zdroj:   Hospodárske noviny; 20 OTÁZOK A ODPOVEDÍ

Autor: Helena Kokolová

Pribudlo o pätinu menej nových bytov ako vlani. Výstavba sa spomalila

Media monitoring

Výstavba nových bytov sa spomalila. Iba 4 100 nových bytov sa začalo u nás stavať počas prvého štvrťroku. Ide pritom o medziročný rozdiel v začatí výstavby o 21,4 percenta menej. „Vývoj ovplyvnili reštrikčné opatrenia v súvislosti s nepriaznivým pandemickým vývojom a čiastočne aj vysoký porovnávací základ,“ informuje Štatistický úrad. Vlani sa v rovnakom období postavilo viac ako päťtisíc bytových jednotiek – išlo o najviac postavených bytov za posledné desaťročie.

Naopak, výstavba domov išla hore. V medziročnom porovnaní ide o nárast 1,5 percenta. Z celkového počtu začatých bytov rodinné domy tvorili takmer tri štvrtiny, ukazuje štatistika. „Súčasne ku koncu marca 2021 bolo na Slovensku 75 714 rozostavaných bytov, ich počet bol o 3,8 percenta menší ako pred rokom,“ hovoria štatistici. Celkovo však počet rozostavaných bytov a rodinných domov v medziročnom porovnaní vzrástol o 1,9 percenta – teda o 49 375.

Byty lacnejšie nebudú

Vysoký dopyt, nízka ponuka. Na slovenskom realitnom trhu sa nič nezmení ani v najbližších mesiacoch. Rast cien bytov a domov potvrdzuje aj Národná Asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Prvé tri mesiace tohto roka ukázali, že ani druhá vlna sa realitného trhu nedotkla a dopyt neutícha. Zdá sa, že pre pandémiu mnohí s kúpou vyčkávali, čo ešte viac zatlačilo na ceny.

Inak to nebude ani v ďalších rokoch. Prevládať má totiž i naďalej dopyt nad ponukou, upozorňuje analytik spoločnosti Finlord.cz Boris Tomčiak. Byty jednoducho pribúdajú pomaly. Pokles cien sa tak podľa analytika rozhodne očakávať nedá. „Také nízke ceny, ako boli pred piatimi, desiatimi či pätnástimi rokmi, sa už nikdy nezopakujú,“ hovorí.

Štvorcový meter za tisíce eur

Rast cien ukazujú aj dáta NARKS. „Pri vyhodnotení štatistík za prvý kvartál tohto roka sme v prípade dvojizbových bytov v krajských mestách zaznamenali mierne zrýchlenie tempa rastu cien, keď bola na celoslovenskej úrovni zaznamenaná medzikvartálna zmena na úrovni 4,55 percenta,” uviedol pre agentúru TASR analytik asociácie Martin Lazík. Jeden štvorcový meter tak vyšiel priemerne pod 2 400 eur.

Priemerná cena dvojizbového bytu v prvom štvrťroku v Bratislave bola na úrovni 148-tisíc eur. V Žiline stál rovnaký byt podľa portálu Nehnuteľnosti.sk 114-tisíc eur. Najlacnejší dvojizbový byt bol v Trenčíne, a to za 90-tisíc eur.

** Koľko bytov sa dostavalo?**

Celkovo sa počas troch mesiacoch od začiatku roka dokončilo 4 485 bytov, v medziročnom porovnaní ide o pokles 2,2 percenta.

Najmenej dokončených bytov bolo v Banskobystrickom kraji a to medziročne menej o 51,8 percenta. Najviac bytov – viac ako štvrtinu, skolaudovali v Bratislavskom kraji. Medziročne však ide o 9,4-percentný pokles.

Najviac dokončených bytov bolo v Nitrianskom kraji – menej o 49,9 percenta a v Trenčianskom kraji klesol počet o 30,6 percenta.

ZDROJ: ŠÚSR

 

Zdroj:   pravda.sk; EKONOMIKA

Úľavy pri prvej nehnuteľnosti, vyššie dane pri ďalších? Matovič to zráta tým, čo si žijú lepšie

Media monitoring

Rezort financií by mohol nastaviť veľkorysú výšku nezdaniteľnej sumy, odporúčajú experti z praxe. Ďalšie majetky by mohli predstavovať nadštandard

Reforma zdaňovania nehnuteľností, ktorú pripravuje rezort financií pod vedením ministra Igora Matoviča, bude fungovať na hodnotovom princípe. Inak povedané, tí bohatší by mali platiť vyššie dane, ak majú napríklad lukratívnu nehnuteľnosť, viac bytov či iných luxusnejších nehnuteľností. Nie je zatiaľ jasné, kto do akej kategórie vlastne chtiac či nechtiac „spadne“.

Aj preto po vyšších daniach z nehnuteľností pokukuje súčasný minister financií, ktorý v tejto myšlienke pokračuje po svojom predchodcovi Eduardovi Hegerovi. Zálusk na túto myšlienku si robili aj predchádzajúce vlády – spustiť zdaňovanie nehnuteľností podľa ich „kvázi trhovej“ hodnoty, nie podľa metrov štvorcových. Nie každý sa s tými novinkami stotožní.

Treba veľkorysé nezdaniteľné sumy

Slovenské nehnuteľnosti sa bežným ľuďom dosť ťažko skrývajú niekde do daňových rajov, kde by boli prakticky nedotknuteľné. Jednoducho sa dajú krásne zdaniť. Daň z nehnuteľností je taká „spravodlivá“, že z vás robí akýchsi nájomníkov vo vlastnom dome či byte, hoci ten je v katastri zapísaný na vaše meno.

Zatiaľ je jasné len to, že  štát chce po novom určovať základ tejto dane akýmisi matematickými postupmi a zabezpečiť hromadné oceňovanie domov a bytov na Slovensku už od roku 2023. Ešte nevie, či preberie aj niektoré kompetencie miest a obcí, teda či by nebol lepší centrálny výber daní ako ten lokálny, ako ho poznáme dnes.

Zdaňovanie nehnuteľností treba v prvom rade zjednotiť a zjednodušiť, myslí si Silvia Hallová, daňová partnerka poradenskej spoločnosti Grant Thornton.  „Aj keď obciam prirodzene patrí podiel z vybranej dane, daň z nehnuteľností by mali vyberať centrálne daňové úrady, nie obce. Princíp zdaňovania na základe aktuálnej trhovej hodnoty je akceptovateľný za podmienky, že pre súkromné vlastníctvo bytov a domov, v ktorých majitelia trvalo bývajú, budú stanovené veľkorysé nezdaniteľné sumy,“ tvrdí S. Hallová.

V opačnom prípade by malo zdaňovanie na základe trhových cien výrazný sociálny dopad na všetkých, nevynímajúc ani tých, ktorí investovali do svojho vlastného bývania.  Otázne je, do akej miery by sa táto myšlienka stretla s úspechom u súčasného ministra financií. Veľa o zámeroch rezortu prezradil aj dokument tzv. veľký tresk, ktorý vzbudil v mnohých ohľadoch veľkú nevôľu u odborníkov i verejnosti, hoci ho I. Matovič označil za hoax.

Príprava na tvrdé „pristátie“

Ak zoberieme do úvahy, že na Slovensku máme s ohľadom na historický vývoj nadštandardne veľké zastúpenie vlastníkov nehnuteľností, zvýšenie daní s istotou zasiahne veľkú časť obyvateľstva. Diskusie okolo chystanej daňovej reformy už teraz ukazujú na možné riziká pripravovaných zmien, podotýka Attila Mészáros, predseda Realitnej únie SR.

„Je zrejmé, že sociálny status vlastníka nehnuteľnosti nemusí korešpondovať s hodnotou jeho nehnuteľnosti. Myslím, že práve pre možné sociálne dopady je potrebné sa viac ako inokedy riadiť známym ,dvakrát meraj, raz rež?,“ varuje predseda.

Štát by mal myslieť aj na ďalšie súvislosti. „Mal by sa vysporiadať aj so skutočnosťou, že vyššia daň z nehnuteľností, napríklad u bytov na prenájom, sa bude prenášať aj do zvyšovania cien nájmov,“ spresňuje S. Hallová. Ak je však reč o reforme daňového systému, prednosť pred zvyšovaním daní by mal dostať najmä boj s daňovými podvodmi, v ktorom sa skrýva veľký potenciál zvyšovania príjmov pre štátny rozpočet.

Zaťažujúce vplyvy treba zvážiť

Dane z nehnuteľností by teda mali byť určované podľa hodnotového princípu, nie podľa rozlohy. Ako hovorí pre TREND Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS SR), hodnotový systém by mohol byť uplatniteľný, musí sa však zvážiť jeho dopad v praxi.

„Konkrétne na jednotlivé príjmové skupiny obyvateľstva, aby nenastal stav, že pre niektorých bude príliš zaťažujúci, napríklad pre dôchodcov, samoživiteľov rodín alebo domácnosti s nízkym príjmom,“ dodáva. Treba totiž myslieť na ich finančnú a sociálnu situáciu. To, že napríklad žijú v nehnuteľnosti s vyššou hodnotou, nemusí automaticky znamenať, že ich príjmy sú vysoké. Malo by sa predchádzať prehlbovaniu sociálnych rozdielov.

Podľa prezidenta NARKS je tiež dôležité, ako sa nový systém vysporiada s reálne rôznymi podmienkami majiteľov nehnuteľností, napríklad v lukratívnych oblastiach obcí, alebo aj v iných lokalitách. „Ako bude zohľadňovať jednotlivé príjmové skupiny – napríklad ekonomicky aktívny produktívny vlastník nehnuteľnosti verzus ekonomicky neaktívny dôchodca s minimálnym dôchodkovým príjmom pre spravodlivé a zvládnuteľné finančné zaťaženie,“ dodáva J. Pálenčár.

Mohlo by sa napríklad stať, že by vlastník s nižšími príjmami jednoducho doplatil na danú lokalitu a v konečnom dôsledku by musel svoju nehnuteľnosť opustiť aj napriek tomu, že v nej dlhé roky býval. Je to extrémny príklad, ale vychádza z reality príjmovej stránky niektorých domácností.

Nie každá nehnuteľnosť je luxusom

Nedá sa tiež povedať, že dnešný spôsob výpočtu dane z nehnuteľností je absolútne spravodlivý, tvrdí A. Mészáros. Výmera daného druhu nehnuteľnosti nehovorí nič o jeho štandarde.

„Snaha o spravodlivejšie zdanenie preto môže byť pochopiteľná. Všetkému ale predchádza dobre nastavený spôsob ocenenia nehnuteľnosti, čo je kameňom úrazu zámeru,“ objasňuje pre TREND. Ťažko tiež jednoznačne povedať, či automatizovaná aplikácia matematicko-štatistických modelov, ktorú rezort financií chystá, postačí pre presné určenie trhovej ceny konkrétnej nehnuteľnosti.

Faktom je, že Organizácia pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) tvrdí, že dlhodobo na Slovensku máme jedny z najnižších daní z nehnuteľností. Podľa štúdie Paying Taxes 2020, ktorú vydala skupina Svetovej banky a poradenská spoločnosť PwC, má naša krajina šieste najvyššie celkové daňové a odvodové zaťaženie v rámci krajín EÚ & Európskeho združenia voľného obchodu (EFTA, priemer 38,3 percenta) vo výške 49,7 percenta, čo je o 11,4 percentuálnych bodov viac. Preto tento nepomer chce vláda zmierniť.

Za tejto situácie je zámer výraznejšie zdaniť nehnuteľnosti pochopiteľný, poznamenáva pre TREND Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko. „Zásadnou výzvou vyššieho zdanenia je, aby sa zohľadnilo vlastníctvo nehnuteľnosti na Slovensku ako nutnosť. Predpokladám, že vláda si uvedomuje, že byt či dom, v ktorom rodina trvalo býva, nie sú luxusom, ale nevyhnutnosťou.“

Preto bude podľa neho kľúčové správne nastaviť dôležité parametre, ako je napríklad už avizovaná výška nezdaniteľnej sumy pri prvej nehnuteľnosti, ktorá by ako luxus skutočne definovala len nadštandardné nehnuteľnosti či druhé a ďalšie byty a domy vo vlastníctve. Toto bude najväčšou výzvou celej reformy dane z nehnuteľností, ktorá musí byť funkčná pre celé Slovensko a zároveň musí zabrániť pocitu diskriminácie medzi regiónmi.

Čo je či nie je spravodlivé?

Ak sa štátu podarí táto zmena, povedie to vraj k odstráneniu existujúcich bizarných nedostatkov, akým sú napríklad rozdiely v zdanení nehnuteľností v rámci obcí. Dnešný zákon totiž podľa M. Búlika umožňuje, aby v rovnakej obci platili niektorí majitelia za porovnateľnú nehnuteľnosť až 10-násobne vyššiu daň. Rozdiel je pritom len v definícii, keď chaty a iné rekreačné nehnuteľnosti sú násobne vyššie zdaňované ako rodinné domy.

„Pritom obec má, paradoxne, oveľa väčšie výdavky na služby pre rodinné domy ako pre chaty. Každá obec tento inštitút využíva inak, čím vznikajú paradoxné situácie, keď napríklad za rozľahlý rodinný dom platí majiteľ zlomok dane v porovnaní s malou chatou pod lesom,“ dodáva finančný analytik. Zjednotenie zdanenia podľa dobre nastavenej cenovej mapy by mohol zrejme odstrániť tento pocit diskriminácie.

Ani vlastníctvo viacerých nehnuteľností však nemusí priniesť automaticky efekt spravodlivého zdanenia. V regiónoch, kde ľudia odchádzajú za prácou, je napríklad podľa A. Mészárosa množstvo nehnuteľností, ktoré si celoživotne ponechávajú vo svojom vlastníctve. Tie chcú využívať hoci na dôchodku či pri nejakej zmene životnej situácie.

„Hodnota týchto nehnuteľností v regiónoch tvoriacich tzv. ,hladové doliny? je zanedbateľná vo svetle vybičovaných cien nehnuteľností v Bratislave či iných ekonomicky silných regiónoch. Je teda zrejmé, že samotné vlastníctvo viacerých nehnuteľností nemôže byť univerzálnym kľúčom k zdaneniu bez akceptovania lokálnych cenových dát,“ uzatvára A. Mézsáros.

Faktom zostáva, že ani po zvýšení dane z nehnuteľností na akúsi „férovejšiu“ nebudú verejné výdavky kvalitnejšie, ani daňový systém spravodlivejší. Získa na tom hlavne štát, ktorý veselo pokračuje vo svojom deficitnom hospodárení, dokonca ho chce navýšiť o ďalšie miliardy eur.

 

Zdroj:   etrend.sk; FINANCIE

Autor: Zuzana Kulová

Kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu sú aj kancelárie

Media monitoring

Administratívne priestory by sme mohli meniť na byty. Developeri však narážajú na množstvo prekážok, ktoré ich odrádzajú.

Záujem o kancelárie v posledných rokoch u nás klesá. Tomuto vývoju ešte viac nahrala koronakríza a štátom nariadený home office.

Opustené alebo poloprázdne ostávajú najmä budovy, ktoré nespĺňajú najnovšie štandardy. Počet neobsadených administratívnych priestorov v Bratislave už atakuje hranicu 20 percent.

Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára je väčšinu z nich aspoň z technického hľadiska možné prestavať na príbytky.

Rekonštrukcia kancelárií by tak mohla byť kľúčom k dostupnejšiemu bývaniu. „Nemôžeme neustále zastavovať nové územia. Musíme zahusťovať mestá a rásť do výšky. Preto je jednou z ciest využívanie plôch, ktoré už neplnia svoju pôvodnú funkciu,“ myslí si Pavol Kožík, generálny riaditeľ investičnej skupiny Proxenta.

Tento segment začína byť obľúbeným pri prerábkach na štartovacie bývanie pre mladé páry alebo pre investorov. Obe skupiny láka predovšetkým cena, ktorá je neporovnateľne nižšia ako pri novostavbách.

Realitní analytici preto nevylučujú, že by sa prerábanie kancelárií na byty mohlo na Slovensku postupne rozširovať. Zatiaľ to však vidíme najmä v zahraničných veľkých mestách. Sú totiž husto osídlené a ďalšie voľné pozemky na ich rozvoj neexistujú. To teraz však nie je náš prípad.

„Nie je vylúčené, že sa otvorí priestor na takéto rekonštrukcie. V Bratislave však máme stále veľa dobrých lokalít, kde sa dajú byty stavať na prázdnom pozemku,“ vysvetlil pre HN Peter Porubský z portálu Nehnuteľnosti.sk.

Všetko má svoje úskalia

Z každej administratívnej budovy sa však nedá urobiť bytový dom. Či je s tým vôbec možné začať, závisí od jej veku. Paradoxne platí, že čím je staršia, tým lepšie sa dá využiť. Zakladajúci partner realitnej kancelárie Herrys Filip Žoldák upozorňuje, že pri moderných kancelárskych priestoroch je realizácia náročnejšia a končí sa veľkými kompromismi.

Naopak, staršie stavby, kde sa nerátalo s otvoreným podlažím, ale s kanceláriami, sú ideálnejšie. Väčšinou teda ide o tie, ktoré sa nachádzajú mimo centra mesta v béčkovom alebo céčkovom štandarde.

Prerábka však často naráža aj na vážnejšie problémy, ako je vek. Zmena stroskotáva predovšetkým na územnom pláne, ktorý definuje, aký typ stavby a na aký účel môže byť na danom území postavený. Potom nasleduje zdĺhavý proces stavebných povolení.

Ten síce trvá kratšie ako pri novostavbách, ale mnohých developerov aj tak odrádza. Ak sa predsa len rozhodnú pustiť sa do tohto realitného biznisu, vo veľkom množstve prípadov narážajú na konštrukčné problémy. Staršie budovy navyše nemusia disponovať dostatočnými parkovacími kapacitami.

Experti na reality napriek niekoľkým nevýhodám hovoria aj o výhodách, ktoré môže rekonštrukcia starých kancelárií priniesť. „Architektúra už existujúcej stojacej alebo historickej budovy vyžaduje premyslený prístup a zaujímavé riešenia. Vďaka tomu môžu vznikať zaujímavé obytné budovy v najlepších lokalitách,“ dodáva Žoldák.

Na vážkach

Otázka prestavby rozdeľuje aj developerov. Kým jedni svoje portfólio plnia rekonštrukciami, iní sa po zrátaní plusov a mínusov rozhodli tento druh bývania neponúkať.

Riaditeľ biznis a urban developmentu YIT Slovakia Radek Pšenička upozorňuje, že ide o jednu z najrizikovejších ciest, ktorými sa investor môže vydať. Ide podľa neho o náročný proces, ktorý sa v konečnom dôsledku nedá porovnávať s realizáciou novej výstavby na mieru a podľa očakávaní zákazníka.

Aby sa pre tento typ výstavby rozhodli, potrebovali by na to lepšie podmienky. „Ideálne by bolo, ak by sme mohli staršie objekty rozobrať a následne v maximálnej miere opätovne použiť. Recykláciou by sme vytvorili nové, vhodnejšie, modernejšie a udržateľné objekty,“ hovorí.

To, že nejde o najľahšiu cestu, priznáva aj Kožík. Podľa jeho slov je novostavba bytového komplexu určite ziskovejšia a nenaráža na také veľké množstvo prekážok. Investícia do renovácie však môže byť zaujímavá a výnosná, ak sa nachádza v dobrej lokalite.

Zdroj:   finweb.hnonline.sk; Domáca ekonomika

Autor: Monika Šuchová

Pri tvorbe cien bytov vedie lokalita. Vrátane novostavieb

Media monitoring

V prospech cien starších bytov hovorí lepšia poloha v Bratislave. Príchod nového projektu znamená zdražovanie

Lokalita je dôležitou súčasťou ceny nehnuteľnosti, či je staršia, alebo ide o novostavbu. Zhodujú sa realitní makléri pre TREND v názoroch na ceny na bratislavskom trhu, o ktorý je na Slovensku najväčší záujem.

Realitná kancelária Herrys uverejnila správu za prvý štvrťrok tohto roka, v ktorej okrem iného uvádza, že v marci bola ponuka bytov na sekundárnom trhu [trh starších bytov – pozn. TRENDU] najnižšia za posledných šesť mesiacov. Ich ceny majú tendenciu čoraz viac sa približovať cenám novostavieb. Tento trend bude pokračovať, kým v Bratislave nezačnú pribúdať nové byty.

Malé cenové rozdiely nie sú prekvapením

Približovanie cien starších bytov k cenám novostavieb je vzhľadom na súčasnú situáciu normálny jav, uviedol analytik Bencont Investments Rudolf Bruchánik. Väčšina novostavieb v Bratislave sa predáva „z papiera“ a kupujúci čakajú jeden až tri roky na dokončenie bytu. V najväčšej mestskej časti Petržalka tvorí väčšinu ponuky novostavieb projekt Slnečnice na jej okraji. Na sekundárnom trhu sú však aj byty v lukratívnejších častiach Petržalky, ako napríklad v okolí vybudovanej časti električkovej trate s lepšou dostupnosťou do centra mesta.

„Je preto normálne, že staršie byty v takejto lokalite sa predávajú za porovnateľné ceny ako novostavby na okraji,“ konštatuje. Minimálny rozdiel priemernej ceny novostavby a staršieho bytu v Petržalke podľa neho nie je prekvapením. Cenový rozdiel medzi novostavbami a bytmi z druhej ruky na úrovni desať až pätnásť percent za Bratislavu ako celok považuje za prirodzený.

„Staršie byty sa nachádzajú na tých najlepších miestach, pričom novostavby v tomto smere často ‚paberkujú‘, stavajú ich na rušných križovatkách s výhľadom na štvorprúdovku a v lokalitách, kde chýba infra-štruktúra,“ podotýka hlavný analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. „Ani preto sa nedá presne povedať, aký by mal byť cenový rozdiel medzi bytom v novostavbe a v staršej bytovke,“ uvádza. Vo všeobecnosti však platí, že cena za jeden štvorcový meter je v porovnaní so staršími bytmi vyššia pri novostavbách. V Bratislave sa tento rozdiel za posledné tri roky pri dvojizbových bytoch znížil z desať na päť percent. Pri trojizbových bytoch sa však zvýšil, a to zo štrnásť na 23 percent. Paušálne neplatí, že by sa tento cenový rozdiel medzi staršími a novšími bytmi zmazal naprieč celým trhom. V posledných rokoch sa síce znížil pri menších bytoch, pri väčších sa však zvýšil, uzatvára.

Rast cien odzrkadľuje príchod nových projektov

Podľa analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martina Lazíka by mal byť medzi starými a novými bytmi prirodzený cenový odstup, ktorý odráža rozdiel v kvalite. „Do ceny však vstupuje najmä lokalita, ktorá môže hovoriť v niektorých prípadoch zase v prospech starých bytov,“ hovorí. Dodáva, že preto sa štatisticky nedá určiť, že cenový rozdiel medzi starým a novým bytom by mal byť pätnásť percent. Nárast cien v jednotlivých častiach Bratislavy často odzrkadľuje príchod nových projektov. Podľa toho, aký projekt v lokalite pribudne – či už prémiový, alebo skôr lacnejší, to môže ovplyvniť štatistiku. Najmä ak je dlhodobý nedostatok bytov, o nasýtenosti trhu nie je možné hovoriť. NARKS pridala zistenie, že v prípade dvojizbových bytov sa v prvom štvrťroku 2021 v krajských mestách priemerná cena štvorcového metra zastavila pod 2 400 eurami. V štatistikách, samozrejme, kraľuje prvý bratislavský okres s cenou nad štyritisíc eur, ale je jediný, v ktorom sa znížili ceny medzi tretím a štvrtým štvrťrokom minulého roka.

Prvú päťku vždy tvoria projekty, ktoré sa v danom kvartáli začali predávať, teda projekty, ktoré aktuálne majú najväčšiu ponuku a uvádzacie ceny, informoval TREND v apríli o bratislavských novostavbách spolumajiteľ Herrys Filip Žoldák s tým, že to bolo napríklad aj pri rezidenčnom projekte Metropolis. Ten sa zhodou okolností nachádza v lukratívnej časti hlavného mesta – v jeho širšom centre v blízkosti Dunaja. Ďalej uviedol, že v Bratislave je celkový priemer cien bytov vyše tritisíc eur za štvorcový meter bez DPH, vyšší stredný a luxusný segment je na úrovni medzi štyritisíc až šesťtisíc eur bez DPH.

 

Zdroj:  etrend.sk; Týždenník

Autor: Monika Voleková