Všetky príspevky NARKS

8 odporúčaní, ako zmierniť dopady inflácie

Májová medziročná miera inflácie na úrovni 12,6 % priniesla nové maximá. Slovenské domácnosti si tak siahnu do vrecka ešte hlbšie. Z pohľadu zdravých financií rekordným zdražovaním trpí ako bežná spotreba, tak aj hodnota úspor, príprava na dôchodok, či schopnosť splácať hypotekárny úver.

Odborníci na financie z PARTNERS, Maroš Ovčarik a Peter Gurecka, a analytik z Finančného kompasu Matej Dobiš, vystavili slovenským domácnostiam inflačný účet. Podľa neho domácnosť s priemerným príjmom môže ročne stratiť vyše 4 175 eur, čo je takmer 348 eur mesačne.

Prečítajte si, kde utekajú domácnostiam najviac peňazí, ako aj rady a odporúčania odborníkov, ako efektívne zmierniť dopady inflácie na osobné financie.

RADÍ: Maroš Ovčarik, PARTNERS odborník na investovanie

10 % REZERVA

1. Nespoliehajte sa na to, že situácia sa vyrieši sama.

Zaujímajte sa o svoje peniaze a riešte situáciu hneď. Je takmer isté, že úrokové sadzby v bankách v konzervatívnych produktoch nebudú schopné konkurovať výške inflácie.

2. Peniaze presuňte zo sporiacich účtov do investičných produktov.

Pokiaľ máte väčšinu úspor v banke na bežnom, sporiacom účte, či termínovanom vklade, presuňte aspoň časť z nich do výnosnejších produktov.

20  % INVESTÍCIE A DLHODOBÉ AKTÍVA

3. Nebojte sa investovania.

Venujte mu peniaze, ale aj čas. Ak s investovaním len začínate, poraďte sa s finančným odborníkom. Výber vhodných investičných produktov závisí od mnohých parametrov a cieľov, ktoré plánujete dosiahnuť.

4. Premyslite si, na aké obdobie plánujete investíciu.

Pri investícii napríklad do 3 – 4 rokov sú optimálne zmiešané fondy s prevahou dlhopisov. Tie sú menej náchylné na výkyvy, a lepšie tak chránia úspory v krátkodobom horizonte. Pri investícii na 7 – 10 rokov sú vhodnejšie zmiešané fondy s vyšším, minimálne päťdesiatpercentným podielom akcií. Pri tomto horizonte sú vhodné aj realitné fondy, ako rozumná súčasť dobre rozloženého portfólia. Pri výbere fondov treba zohľadniť, aby boli globálne. Dokážu na jednej strane tlmiť prepady, na druhej ťažiť z trhových príležitostí. RADÍ: Matej Dobiš, analytik Finančného kompasu

30  % ÚVERY

5. Úvery na bývanie

Zvažujete, či kupovať byt teraz, alebo čakať? Pri prvom byte nemá význam s kúpou bytu čakať, ceny bytov stále porážajú aj vývoj inflácie. Ak kupujete nehnuteľnosť s investičným zámerom, zhodnotenie peňazí po prepočte vychádza na 7 % úroveň. Treba však počítať s tým, že cena bytu je v „bubline, ktorá by nemala prasknúť“. Ak zvažujete hypotéku refinancovať, oplatí sa vám to, ak vám končí fixácia na hypotéke tento alebo budúci rok. Obdobie lacných úverov sme však už ako dlžníci nestihli. Pri plánovanom predaji bytu vás bude zaujímať, že medziročný rast pri priemerných cenách nehnuteľností je na úrovni 22 %. Je to však regionálne, najdrahšia je Bratislava. Oplatí sa teda byt predať? Vzhľadom na cenu áno, no pri počte chýbajúcich bytov – viac ako 400 000, je tu stále predpoklad nárastu hodnoty nehnuteľnosti.

6. Pri ostatných spotrebných úveroch a pôžičkách platí: Nezadlžujte sa!

Nezadlžujte sa, ak to nie je naozaj nevyhnutné. Ak sa však nedá inak, vopred si stanovte, koľko budete schopní za úver alebo pôžičku mesačne splácať. Neberte si úver kvôli maličkostiam a na nákup potravín. Platí totiž, že čím nižšia je pôžička, tým vyšší úrok zaplatíte. Ak sa zadlžujete, robte to len kvôli nákupu vecí, ktoré skutočne potrebujete a ktoré budete využívať dlhodobo. RADÍ: Peter Gurecka, PARTNERS odborník na osobné financie

40 % SPOTREBA

7. Skontrolujte si všetky príjmy aj reálne mesačné výdavky v domácnosti.

Spíšte si všetky výdavky, len tak si urobíte najlepší obraz, na čo vám odchádza najviac peňazí. Zároveň jasnejšie uvidíte, kde sa viete uskromniť.

8. Takto skrotíte bežné výdavky v najzasiahnutejších oblastiach.

Potraviny: Urobte si zoznam skutočne dôležitých týždenných nákupov, do obchodu choďte vždy s nákupným zoznamom. Náklady na bývanie: Zvážte, ako zbytočne neplytvať energiami. Doprava: Pohonné hmoty výrazne ovplyvňujú aktuálny rozpočet, zvážte zbytočné cestovanie automobilom. Hotely, kaviarne, reštaurácie: Pokúste sa obmedziť malé, nepotrebné výdavky na kávu.

Modelová domácnosť: Dvaja dospelí, zamestnaní ľudia, s priemerným mesačným príjmom. Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca za rok 2021 dosiahla hodnotu 1 211 eur, teda 922 eur v čistom. Čistý mesačný príjem modelovej domácnosti je tak 2 x 922 eur = 1 844 eur.

POLOŽKA STRATA EUR REZERVA 10 % Odborníci odporúčajú rezervu vo výške 6-násobku mesačných príjmov. V prípade modelovej domácnosti je to 6 x 1 844 eur Optimálna rezerva: 11 064 eur Hodnota úspor na bežnom účte vplyvom inflácie: 9 669,94 eur 1 394,06

—————————————————————————————————————–

INVESTÍCIE 20 % Určené na budovanie aktív a zabezpečenie na dôchodok. Optimálna suma, ktorú by mala domácnosť investovať mesačne, je 369 eur Priemerná domácnosť má v dlhodobých aktívach 3 998 eur Hodnota úspor na termínovanom vklade vplyvom inflácie: 3 526,24 eur 471,76 —————————————————————————————————————–

ÚVERY 30 % Splátky by nemali presiahnuť 30 % z príjmov. V prípade našej domácnosti je to čiastka maximálne 554 eur mesačne Priemerná výška hypotéky slovenskej domácnosti: 90 000 eur Rozdiel na splátke pri zvýšení úrokovej miery z 1 % na 3 % 97 eur/mesačne 1 164,00 —————————————————————————————————————–

SPOTREBA 40 % Výdavky na bežnú spotrebu by mala domácnosť držať pod 40 % z mesačných príjmov, teda nie viac ako 737 eur. Priemerný výdavok domácnosti na spotrebu: 737 eur Nárast výdavkov na spotrebu vplyvom inflácie: 93 eur 1 116,00

—————————————————————————————————————–

CELKOVÁ STRATA ZA ROK: 4 175,82 EUR

MESAČNE: 347,90 EUR

 

Zdroj: femme.sk; redakcia

Nový stavebný zákon sľubuje rýchlejšie získanie stavebného povolenia a prísnejsie tresty pre čierne stavby

V rozhovore s odborníčkou na stavebné právo, Milinou Schifferdeckerovou zo spoločnosti KPMG na Slovensku sa dozviete:

– ako bude vyzerať nová právna úprava v oblasti stavebného práva a čo je jej cieľom,

– ako sa zefektívni a zrýchli proces povoľovania stavieb,

– a aký vplyv bude mať nová legislatíva na problematiku čiernych stavieb.

Prečo bolo potrebné zmeniť doterajšiu právnu úpravu stavebného zákona?

Súčasná právna úprava Stavebného zákona bola prijatá ešte v roku 1976. Preto nereflektuje aktuálne trendy a potreby spoločnosti, navyše je komplikovaná a administratívne náročná.

Z pohľadu stavebníka, najväčším nedostatkom aktuálnej legislatívy je neprehľadnosť a zdĺhavosť stavebného konania. Stavebník nevie predvídať za aký čas bude jeho žiadosť schválená a akú aplikačnú prax príslušné úrady zvolia pri rozhodovacej činnosti. Zároveň je stavebné konanie značne administratívne náročné, keďže zahŕňa nielen konanie pred samotným stavebným úradom ale i konanie s dotknutými orgánmi, ktoré sa v jednotlivých stupňoch povoľovania stavieb vyjadrujú k stavebnému zámeru stavebníka.

Výsledkom je, že aj pri relatívne jednoduchej stavbe, ako je výstavba rodinného domu, môže dĺžka získania stavebného povolenia trvať viac než rok. Nehovoriac o veľkých rezidenčných alebo priemyselných projektoch, kde povoľovacie procesy trvajú až niekoľko rokov.

Ako bude vyzerať nová právna úprava a čo je jej cieľom?

Aktuálne platný stavebný zákon nahradia dva nové zákony, a to Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní. Zákon o výstavbe komplexne upravuje problematiku povoľovania výstavby a užívania stavieb. Zákon o územnom plánovaní zase činnosti a úlohy vykonávané v oblasti územného plánovania. Vzľadom na komplexnosť zmien si nová právna úprava vyžiada potrebu novelizácie resp. vytvorenie desiatok ďalších právnych predpisov.

Cieľom novej právnej úpravy v oblasti výstavby je profesionalizácia štátnej správy, znižovanie administratívnej záťaže pri činnostiach súvisiacich s výstavbou, zjednodušenie a zrýchlenie procesu povoľovania stavieb, jeho elektronizácia a digitalizácia dát súvisiaca s územným plánovaním a výstavbou.

Prečo sa štát rozhodol pre prijatie novej právnej úpravy práve teraz?

Nejde o novú iniciatívu. Snahy o zmenu stavebného zákona prebiehajú už niekoľko rokov. Počas svojej takmer päťdesiat ročnej platnosti prešiel rôznymi zmenami, až doteraz sa však nenašla dostatočná politická vôľa na prijatie zásadnej reformy v oblasti stavebného práva.

Ako prebieha stavebné konanie v súčasnosti a v čom je nová právna úprava pre stavebníka výhodnejšia?

V súčasnosti je stavebné konanie viacstupňové. Platí to i pri menších stavbách, ako je výstavba rodinných domov. Znamená to, že skôr ako stavebník začne so stavebnými prácami, musí v prvom rade požiadať o územné rozhodnutie, tzv. rozhodnutie o umiestnení stavby. Stavebný úrad v tomto rozhodnutí určí základné podmienky pre umiestnenie stavby na stavebnom pozemku a určí základné podmienky pre budúcu výstavbu. Až následne môže stavebník požiadať o stavebné povolenie. V prípade rozsiahlejších stavieb môže do celého procesu povoľovania vstúpiť i ďalšie konanie, a to konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Kým teda stavebník pristúpi k prvým výkopovým prácam, musí podstúpiť zložité administratívne konanie pred viacerými orgánmi. Celému procesu a dĺžke trvania neprospieva ani preťaženosť stavebných úradov a dotknutých orgánov, ktoré nie sú v mnohých prípadoch dostatočne materiálne ani personálne vybavené.

Nová právna úprava zavádza množstvo zmien, a to či už z hľadiska samotného procesu povoľovania stavieb, formy konania, ako i v oblasti orgánov príslušných na rozhodovanie.

V prvom rade docháza k odstráneniu viacstupňovosti povoľovacieho konania. Územné a stavebné konanie a prípadné konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie sa zjednotí do jedného povoľovacieho konania – konania o stavebnom zámere. Výsledkom tohto konania bude rozhodnutie o povolení stavby, ktoré bude zároveň aj overením projektu stavby, a teda umožní stavebníkovi rovno začať proces výstavby.

V čom sa podľa Vás zefektívni a zrýchli proces povoľovania stavieb?

V súčasnosti musí podať stavebník žiadosť o vydanie stavebného povolenia na príslušnom stavebnom úrade. Súčasťou žiadosti resp. v rámci konania musí zároveň predložiť vyjadrenia a stanoviská dotknutých orgánov. Získanie týchto stanovísk rovnako obnáša samostatné konanie pred dotknutými úradmi.

Podľa novej právnej úpravy sa budú viesť všetky konania elektronicky v novom informačnom systéme zvanom Urbion. Dotýka sa to prerokovania stavebného zámeru s dotknutými úradmi ako i samotného konania o povolení stavby. Celé konanie by tak malo prebiehať elektronicky na jednom virtuálom mieste. Do budúcnosti sa plánuje i vytvorenie mobilnej aplikácie a celý proces sa tak bude dať realizovať a sledovať aj cez mobilný telefón.

Ďalšou zásadnou zmenou, ktorá prispeje k zrýchleniu konania a jeho predvídavosti je zavedenie lehôt na vydanie stanovísk a vyjadrení k stavebnému zámeru. Ak v stanovenej lehote nedôjde k vydaniu stanoviska, má sa za to, že dotknutý orgán alebo strana k stavebnému zámeru nemá pripomienky. Zákon zavádza aj pomerne striktné lehoty na rozhodovanie pre samotné stavebné úrady.

Zavádza sa aj pravidlo jedenkrát a dosť, čo znamená, že ak už raz účastník konania predloží úradu nejaké doklady alebo dáta a tie budú zhromaždené na jednej platforme, opätovné predkladanie by malo byť eliminované.

Existuje už tento nový informačný systém?

Nie, nový informačný systém nebol ešte vytvorený. To je aj jeden z dôvodov posunutia účinnosti novej právnej úpravy.

Odkedy začne platiť nová právna úprava?

Nový Zákon o výstavbe začne platiť až od 1. apríla 2024. Pôvodne bol dátum účinnosti navrhovaný na 1. január 2023. Zavedenie novej právnej úpravy do praxe si bude vyžadovať vytvorenie novej štruktúry orgánov štatnej správy, ich personálne a materiálno-technické vybavenie, nastavenie nových procesov, vytvorenie nového informačného systému a prijatie rozsiahlej aplikačnej legislatívy. Vzhľadom na rozsah schválených zmien sa preto pôvodne predpokladaný návrh účinnosti novej legislatívy ukázal ako nereálny.

Ako sa bude postupovať v konaniach, ktoré sa začali pred účinnosťou novej právnej úpravy?

Staré konania, čiže konania začaté podľa súčasne platnej právnej úpravy, ktoré nebudú právoplatne skončené do 31. marca 2024, t. j. do účinnosti novej právnej úpravy, sa dokončia podľa predpisov účinných do 31. marca 2024. Nová právna úprava sa bude preto aplikovať až na konania začaté po jeho účinnosti.

Ako dlho bude trvať stavebné konanie podľa novej právnej úpravy?

Dĺžka trvania stavebného konania bude i podľa novej právnej úpravy závisieť od množstva faktorov, ako napríklad od komplikovanosti stavby, kvality vypracovanej projektovej dokumentácie, jej súladu s príslušnou legislatívou alebo územným plánom či od množstva účastníkov konania.

Stanovenie konkrétnych lehôt na vyjadrovanie sa k stavebnému zámeru a rozhodovanie o povolení stavby však môže zásadným spôsobom prispieť k urýchleniu konania a jeho predvídateľnosti.

Snahou predkladateľa zákona je skrátiť povoľovacie konanie na 40 pracovných dní, pričom počet úkonov potrebných na vydanie stavebného povolenia by sa mal znižiť zo súčasných 83 na 13. Otázka, či je takýto predpoklad možné naplniť, bude závisieť aj od implementácie novej právnej úpravy a v neposlednom rade aj od aplikačnej praxe. Aplikačná prax tiež ukáže, či rýchlosť konania nebude na úkor kvality stavieb, životného prostredia, verejného priestoru a v neposlednom rade aj na úkor práv účastníkov konania a verejnosti.

Kto bude podľa novej právnej úpravy príslušný na rozhodovanie o povolení stavby?

V súčasnosti sú na povoľovanie stavieb príslušné obce v rámci preneseného výkonu štátnej správy.

Jednou z hlavných zmien novej legislatívy je prenos kompetencií vykonávaných v rámci stavebných konaní z obcí späť na štát. Súčasťou tejto zmeny je zriadenie centrálneho orgánu štátnej správy, a to Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý bude konať prostredníctvom podriadených stavebných úradov s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) teda prejde na regionálne pracoviská novozriadeného Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.

Ako pristupuje nová právna úprava k problematike čiernych stavieb?

Cieľom novej legislatívy je zavedenie takmer nulovej tolerancie čiernych stavieb.

Prvým predpokladom vysporiadania sa s touto problematikou je vytvorenie rýchleho a efektívneho procesu povoľovania stavieb.

Súčasný stav zdĺhavého, administratívne náročného stavebného konania bez efektívnych nástrojov boja proti čiernym stavbám je jedným z dôvodov existencie rozsiahleho problému s čiernymi stavbami na Slovensku. Ako nedostatočné sa javia i súčasné sankcie za porušenie právnych predpisov na úseku výstavby.

Táto právna úprava preto zavádza nové pravidlá v boji proti čierným stavbám, pričom rozlišuje medzi čiernymi stavbami postavenými pred a po účinnosti novej právnej úpravy. Budú sa zavádzať aj prísnejšie sankcie.

Aký vplyv bude mať nová legislatíva na problematiku čiernych stavieb?

Súčasný zákon pripúšťa okrem peňažných sankcií i nariadenie odstránenia stavby. V praxi však existuje minimum rozhodnutí, kde by stavebný orgán reálne rozhodol alebo nariadil odstránenie čiernych stavieb. Po novom by sa mali čierne stavby postihovať omnoho tvrdšie. Podľa novej legislatívy už nebude možné požiadať o dodatočné povolenie stavby a stavebný úrad v prípade čiernej stavby nariadi jej odstránenie. Ak vlastník stavby alebo jej prevádzkovateľ stavbu neodstráni v lehote určenej stavebným úradom, stavebný úrad sám zabezpečí výkon rozhodnutia na náklady vlastníka stavby. Popri ukladaní pokút nariadi stavebný úrad aj odpojenie stavby od dodávky vody a prívodu elektriny resp. napojenie čiernej stavby na siete nebude ani možné.

Nová právna úprava zavádza napríklad inštitút prepadnutia stavby do vlastníctva štátu v prípade, ak sa to javí účelnejšie než nariadenie odstránenia stavby. Taktiež došlo k rozšíreniu a zvýšeniu sankcií za porušenie právnych predpisov, pričom najvyššia peňažná sankcia, ktorú je možné podľa novej právnej úpravy uložiť je 250 000 EUR resp. jej dvojnásobok v prípade opakovaných porušení alebo neodstránení protiprávneho stavu.

Nové pravidlá boja proti čiernym stavbám sa budú aplikovať až na čierne stavby zhotovené po účinnosti novej právnej úpravy.

Ako teda nová právna úprava pristúpi k už existujúcim čiernym stavbám?

Problém čiernych stavieb už postavených pred účinnosťou novej právnej úpravy bude predmetom osobitného povoľovacieho konania, a to konania o preskúmaní spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Ide o obdobný proces, akým je v súčasnosti konanie o dodatočnom povolení stavby.

Počas tohto konania bude mať stavebník možnosť preukázať, že ak čierna stavba nie je v rozpore s verejným záujmom, resp. súkromným záujmom (ak nie je postavená na cudzom pozemku) a spĺňa ostatné podmienky dané zákonom, je takúto stavbu možné dodatočne legalizovať. Vlastník každej nepovolenej stavby zhotovenej bez stavebného povolenia alebo ohlásenia alebo užívanej bez kolaudačného rozhodnutia do 31. marca 2024 bude povinný podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku, inak podstupuje riziko uvalenia pokuty až do 200 000 EUR alebo odstránenia stavby.

Ako v tejto problematike pomáha spoločnosť KPMG?

Naša kancelária sa dlhodobo venuje poradenstvu v oblasti nehnuteľností a stavebníctva, a to či už v rámci transakčného poradenstva alebo v rámci projektov výstavby. Našim klientom pomáhame pri kúpe, predaji alebo prenájmu nehnuteľností. Neodeliteľnou súčasťou týchto projektov je skúmanie právneho stavu nehnuteľností vrátane nevyhnutných a potrebných povolení na realizáciu výstavby a povolenia ich užívania, ako i asistencia v rámci správnych konaní smerujúcich k ich vydaniu.

KPMG

Milina Schifferdeckerová

Milina Schifferdeckerova je manažérka v KPMG na Slovensku. Je odborníčkou na nehnuteľností, stavebné a správne právo, obchodné práva a M&A. Má viac ako 15 ročné skúsenosti právneho poradenstva v daných oblastiach. Pre právny tím viedla niekoľko projektov v oblasti nehnuteľností, výstavby, developmentu a M&A projektov vrátane due diligence.

Zdroj: hnonline.sk

Nehnuteľnosti, úroky a hypotéky

Štatistický úrad SR hlási medziročný nárast cien nehnuteľností o vyše 14 percent.
Nové sa zvýšili o 16 a staršie o 13 percent. Radosť z toho majú predovšetkým financujúce banky, ale nie Národná banka Slovenska. Zatiaľ sa teda zdražovanie hypoték v priemere o 0,5 percenta ani pokles príjmu domácností z dôvodu vysokej inflácie nepremietli do poklesu cien bytov.
Domácnosti sú podľa všetkého o vývoji na trhu bývania informované, a tak doterajší hypotekárni klienti zvyšujú obdobie fixácie úrokov na vyše päť rokov a počítajú so sprísňovaním podmienok čerpania hypoték podľa všetkého už od októbra tohto roka.
Ďalšou príčinou zvyšovania cien bývania je, že ponuka nových nehnuteľností zaostáva za dopytom. Tento rozdiel by mal vyriešiť doteraz neschválený nový stavebný zákon, ktorý predpokladá zrýchlenie a zefektívnenie stavebného konania, ako aj už schválený zákon týkajúci sa výstavby nájomných bytov.
Vyššie ceny nehnuteľností si vyžadujú čerpanie vyššieho objemu hypotekárnych úverov, ktorých splácanie sa pri vyššom veku žiadateľa predlžuje až do obdobia dôchodkového veku, keď príjem budúceho dôchodcu je výrazne nižší.
Podľa údajov z centrálnej banky až polovica z hypotekárnych dlžníkov vo veku nad štyridsať rokov bude hypotéku splácať až do dôchodku. Národná banka Slovenska sa preto rozhodla od októbra tohto roku zmeniť parameter, ktorý určuje, koľko peňazí si klient môže od komerčnej banky požičať na hypotéku, aby jeho záväzky boli splatené pred odchodom na dôchodok.
Doteraz sa objem poskytnutých peňazí vypočítal ako osemnásobok ročného príjmu, u mladšieho klienta až deväťnásobok jeho ročného príjmu. Tento parameter sa od októbra zmení tak, aby nikto nesplácal hypotéku dlhšie ako do veku 64 rokov.
Znamená to, že pokiaľ dnes si klient mohol požičať peniaze do už spomínaného násobku, tak ten sa po novom bude ročne znižovať o 0,25-násobok ročného príjmu. Žiadateľom nad štyridsať rokov so splatnosťou úveru do dôchodkového veku sa tak bude postupne znižovať maximálny podiel dlhu k príjmom. Získa hypotéku s nižším objemom peňazí, a keď si teda bude chcieť kúpiť vlastné bývanie, potrebuje mať aj viac vlastných usporených peňazí.
Podľa názoru centrálnej banky bude mať uvedené opatrenie vplyv na zníženie tempa úverovania, čo je však dôležitejšie, výška dlhu bude viac v súlade s príjmom žiadateľa, ktorý svoj záväzok nebude splácať počas poberania dôchodku.
Z hľadiska centrálnej banky tak ide o opatrenie podporujúce systém obozretného podnikania, čo obmedzí aj počet záujemcov o refinančné úvery, ktorí sa v tomto roku dosť výrazne podieľali na objeme novo poskytnutých hypoték, presahujúcich až dve miliardy eur mesačne v tomto roku.

Zdroj: finreport.sk

Autor: Zuzana Fryč

Dostupnosť bývania na Slovensku je najnižšia v celej Európskej únii

Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú príliš rýchlo. Tie sa síce priebežne zvyšujú aj vo všetkých štátoch Európskej únie, čo je však na Slovensku iné, to je pomer cien nehnuteľností k príjmom domácností. Rozdiel medzi týmito dvomi kľúčovými ukazovateľmi je u nás v rámci krajín EÚ najvýraznejší. Inak povedané, dostupnosť bývania na Slovensku je najnižšia spomedzi všetkých členských štátov Únie.

Cena bývania rastie rýchlejšie ako mzdy

Podľa údajov Štatistického úradu SR priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca v prvom štvrťroku tohto roku na Slovensku predstavovala 1212 eur. V porovnaní s rovnakým obdobím predchádzajúceho roku je to o 7,8 % viac.

Cena bývania však rastie podstatne rýchlejšie. Kým koncom minulého roka stál meter štvorcový bývania na Slovensku 2262 eur, v prvom štvrťroku 2022 cena nehnuteľností zdražela o23,3 %, čo cenu za meter štvorcový vyhnalo na 2729 eur. Novostavby v Bratislave zdraželi dokonca až o25 %, pričom cena sa dostala cez hranicu 4-tisíc eur.

Tempo rastu cien ako v roku 2008

Národná banka Slovenska vo svojej Správe o finančnej stabilite konštatuje, že trh s bývaním na Slovensku sa v druhej polovici minulého roka rozbehol aj vďaka uvoľneniu pandemických opatrení. Ešte počas prvého polroku 2021 sa rast cien nehnuteľností spomaľoval, ku koncu roka však začal opäť výrazne zrýchľovať.

Na sekundárnom trhu zaznamenali rast cien všetky regióny Slovenska a všetky typy bytov, pričom ku koncu roka 2021 sa výraznejšie zrýchlil rast najmä v krajských mestách. Takéto vysoké tempá rastu cien nehnuteľností boli naposledy zaznamenané v roku 2008.

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku

Priemerné ceny nehnuteľností v € za m2

Ceny stúpajú aj v iných krajinách

Hodnota bývania priebežne rastie aj v ostatných štátoch Európske únie. Rast dopytu po nehnuteľnostiach zrýchľuje ich cenový nárast, čo vedie k znižovaniu dostupnosti bývania vo väčšine členských štátov. Tak, ako na Slovensku, aj v iných krajinách EÚ ceny nehnuteľností rástli rýchlejšie ako platy v ekonomike, na Slovensku však rástli najrýchlejšie.

V súčasnosti sme v ukazovateli zmeny pomeru cien nehnuteľností k príjmom na prvom mieste spomedzi všetkých štátov EÚ. Dôvodom je, že ceny nehnuteľností kumulatívne vzrástli o42%, kým priemerná mzda stúpla len o 13%.

Najnižšia dostupnosť za 10 rokov

Dostupnosť bývania na Slovensku začala výrazne klesať už v druhej polovici roka 2021. „Do tohto obdobia mal index dostupnosti bývania skôr vyrovnaný priebeh, keďže rast cien bývania bol do značnej miery kompenzovaný nárastom príjmov domácností, a najmä poklesom úrokových sadzieb úverov na bývanie,“ konštatuje NBS.

V druhom polroku 2021 sa však rast cien nehnuteľností zrýchlil do takej miery, že samotný rast miezd ani nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov už nedokázali vykompenzovať zvyšujúci sa podiel splátky úveru na čistej mzde. Pri predpoklade pretrvávania aktuálnych trendov v cenách nehnuteľností a pokračovania nárastu úrokových sadzieb sa dostupnosť bývania už na konci roka 2022 dostane na najnižšie úrovne za posledných 10 rokov.

Úrokové sadzby hypoték ešte porastú

Ďalší vývoj v dostupnosti bývania bude závisieť od vývoja ekonomickej situácie a dostupnosti úverov. Prakticky všetky banky na trhu zvýšili svoje úrokové sadzby. Desaťročné fixácie úrokov niektorých z nich sa už dostali cez hranicu 3 %. Predpokladá sa, že úrokové sadzby hypoték ešte porastú najmä po tom, ako Európska centrálna banka v druhej polovici tohto roka zvýši svoju kľúčovú úrokovú sadzbu.

Zrýchlený rast cien nehnuteľností v posledných mesiacoch výrazne predbieha rast príjmov domácností, a to vytvára nerovnováhy na trhu nehnuteľností. Už teraz je viditeľná znížená dostupnosť bývania, ktorá sa dotýka najmä nižších príjmových kategórií obyvateľstva. Na druhej strane sú stále viac prítomné faktory, ktoré budú zmierňovať rastové trendy na trhu nehnuteľností.

Problém majú ľudia s nižšími príjmami

Presné čísla ešte nie sú známe, ale už teraz je zrejmé, že rýchlo rastúce úrokové sadzby znížia dopyt po nových úveroch. Zároveň však znížia aj disponibilné príjmy tých domácností, ktoré už takéto úvery splácajú. Tieto trendy by podľa NBS mali postupne spôsobiť pokles dopytu po nehnuteľnostiach.

„Očakávame tiež, že z trhu nám budú stále viac vypadávať nižšie príjmové skupiny obyvateľov a bude viac koncentrovaný pri vyšších a stredných príjmových skupinách. To len zvýrazňuje potrebu vytvárať iné alternatívy pre dotknu té domácnosti, najmä v podobe štátom podporovaných nájomných bytov. V blízkom čase však nepredpokladáme prudké korekcie cien nehnuteľností. Flexibilita novej ponuky nehnuteľností je stále obmedzená a ceny stavebných vstupov výrazne rastú,“ konštatoval riaditeľ odboru finančnej stability NBS Marek Ličák.

Podľa neho sú na hypotekárnom trhu prítomné aj „isté riziká“, ktoré sa priebežne prehlbujú. „Výška poskytovaných úverov v tejto skupine obyvateľstva rastie rýchlejšie ako jej príjmy, no podiel splátok k príjmu zatiaľ zostáva stabilný. V mnohých prípadoch je príčinou predlžovanie splatnosti týchto úverov. Aj preto NBS pripravuje návrh, ako upraviť limit podielu celkovej zadlženosti k ročným príjmom najmä u tých klientov, ktorí budú splácať hypotéky aj po odchode do dôchodku.

 

Zdroj: finreport.sk; Financie

Autor: Robert Juriš

Pre vojnu na Ukrajine zdraželi prenájmy bytov

Martina Jančeková, moderátorka: „Od začiatku vojenského konfliktu na Ukrajine, teda za posledné tri mesiace, sa ceny za prenájom bytov dostali na úroveň spred pandémie. V Bratislave sú dokonca ešte vyššie. Tvrdia to realitní makléri a analytici. Byty si prenajímajú nielen utečenci, ale aj naši občania, pre ktorých sa hypotéka stala nedostupnou.“

Monika Maťová, redaktorka: „Realitný maklér hovorí, že voľný trojizbový byt na prenájom nájdete v Bratislave len veľmi ťažko. Prenajať si však jedno- alebo dvojizbový byt je v tomto období prakticky nemožné.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Ukrajinci dnes spôsobili v podstate to, že sa znížila ponuka voľných bytov do nájmu a čiastočne sa zvýšili ceny nájmov. Do veľkej miery tieto byty boli obsadené práve ľuďmi, ktorí prišli z Ukrajiny.“

Michal Pružinský, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk: „V Bratislave, v Trnave a v Košiciach evidujeme najväčší pokles na úrovni okolo päťdesiat percent, závisí to hlavne od jednotlivých mestských častí. Naopak toto spôsobilo nárast cien obzvlášť tiež v týchto regiónoch.“

Monika Maťová: „Ján Palenčár dodáva, že nájmy od začiatku vojny na Ukrajine zdraželi aj o desať a viac percent. Napríklad v Bratislave narástla mesačná cena za prenájom jednoizbového bytu zo štyristo na štyristopäťdesiat eur, dvojizbového z päťstopäťdesiat na šesťsto eur. Najviac išlo hore nájomné v trojizbových bytoch. Pred vojnou na Ukrajine stálo približne sedemstodvadsať, no teraz už osemsto eur.“

Michal Pružinský: „Plus by som pridal Trenčín a Nitra, kde v niektorých častiach dokonca tie ceny išli až o dvadsaťpäť percent hore. To znamená, že sme sa vrátili, až dokonca by sme prekonali ceny, ktoré boli z predkoronových čias.“

Monika Maťová: „Narástol však aj záujem našich občanov o prenájmy bytov. Bankový analytik vysvetľuje, že v poslednom období sa podmienky na získanie hypotekárneho úveru zmenili natoľko, že mnohí Slováci sa k hypotékam nevedia dostať.“

Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne: „Preto sa práve nájomné bývanie stáva určitou alternatívou pre nejakú časť obyvateľstva, keď uprednostňujú práve ako riešenie svojho bývania to nájomné bývanie pred tým vlastníckym bývaním, ktoré sa v dôsledku tých rôznych opatrení a meniacej sa situácie na trhoch stáva menej dostupným“

Monika Maťová: „Podľa realitného makléra má väčšina Ukrajincov zatiaľ dohodnutý prenájom bytu na dobu od šiestich mesiacov do jedného roka.“

Ján Palenčár: „Pokiaľ tá situácia sa nezmení a Ukrajinci budú chcieť dlhodobo zostať na Slovensku, tak bude naďalej vznikať tlak na výšku ceny, a ceny nájmu môžu ešte stúpať.“

Monika Maťová: „Nedostatok bytov na prenájom by v tom prípade štát musel riešiť. Pomôcť by mohol nedávno schválený projekt výstavby štátnych nájomných bytov.“

 

Zdroj: RTVS Jednotka; Správy RTVS

Autor: Monika Maťová / Martina Jančeková

Filip Žoldák: Realitná bublina zatiaľ nepraskne, skôr sa bude ešte ďalej nafukovať

Slováci milujú vlastné bývanie. Chápu zmysel investície do nehnuteľnosti a tešia sa aj z emócie, ktorá vzniká pri bývaní vo vlastnom. Trh s nehnuteľnosťami však v súčasnosti zažíva náročné obdobie. Bytov v ponuke je málo, ich ceny neustále rastú, a od začiatku tohto roku rastie aj cena peňazí, za ktoré sa tieto byty nakupujú. Všetko, čo potrebujete vedieť o aktuálnom dianí vo svete realít, sa dozviete z nášho rozhovoru s Filipom Žoldákom z realitnej kancelárie HERRYS.

Kúpiť či prenajať

Čo podľa vašich skúseností pre Slovákov znamená mať vlastné bývanie?

Poviem to jednoducho citáciou z môjho linkedinového statusu, že najlepšou investíciou je investícia do bývania. Myslím si, že toto každý Slovák veľmi dobre chápe, pretože máloktorá investícia je taká, ktorú je možné spojiť s vlastnou potrebou, respektíve spotrebou. V tomto je bývanie naozaj unikátne. Pretože kto si niekedy kúpil byt alebo rodinný dom, ten ho potom nielenže užíval, ale ešte sa mu aj investícia zhodnocovala v čase. Len minimum Slovákov chce vedome bývať v prenájme, pretože takéto bývanie je čistou spotrebou – to je hlavný dôvod, prečo si bývanie kúpia radšej do osobného vlastníctva.

V Európe sú však krajiny, ako napríklad Nemecko, Holandsko, Francúzsko či Rakúsko, kde je podiel nájomného bývania v rozpätí od 40 do 50 %, teda oveľa vyšší ako na Slovensku (menej ako 10 %). Znamená to, že ich obyvatelia nechápu, prečo je výhodné vlastniť nehnuteľnosť?

Nie je to o tom, že by nechápali, ale o tom, že títo ľudia si jednoducho kúpu vlastného bývania nemôžu dovoliť. Bývanie v krajinách západnej Európy je natoľko drahé, že mnohí miestni obyvatelia naň jednoducho nemajú. Som však presvedčený, že ak by mohli, tak si ho určite kúpia. Mám osobnú skúsenosť z Holandska, že kto mohol, ten požiadal o hypotéku a bývanie si kúpil. Kto však nemohol, ten musel bývať dlhodobo v prenájme.

Poďme späť na Slovensko. Kedysi sa tu byty rozdávali, potom v 90. rokoch minulého storočia sa predávali „za babku“, teraz sa kupujú za naozaj drahé peniaze. Napriek tomu je záujem o vlastné bývanie stále mimoriadne masívny. Pripomeňme si, čo sa to vlastne stalo v nedávnej minulosti a čo to znamenalo pre občana?

Cenu jednoznačne formuje vzťah medzi ponukou  a dopytom. Keď sa vrátim do spomenutých 90. rokov – ľudia nadobudli byty do súkromného vlastníctva len preto, lebo štát nevedel udržiavať a manažovať vtedajší bytový fond. Aj preto ho previedol na mestá a obce, a tie ho za nie vysokú odplatu previedli na súkromné osoby. Takto sa vlastne prakticky každý veľmi jednoduchým spôsobom dostal k obrovskému majetku. Atak sme sa z ničoho nič stali jedným z najbohatších národov vôbec, pretože dnes viac ako 90 % obyvateľov Slovenska vlastní nehnuteľnosť.

Ako je možné, že trojizbový byt, ktorý pred 25 rokmi stál povedzme 10-tisíc eur, dnes napriek opotrebeniu a vybývaniu stojí aj viac ako 200-tisíc eur? Ktoré faktory na tom majú najzásadnejší podiel?

Slovenské nehnuteľnosti ešte donedávna boli vzhľadom na reálne príjmy obyvateľov najdostupnejšie v histórii. To, že ich nominálna cena rastie, je výsledkom viacerých faktorov, ako sú napríklad rastúca inflácia, stúpajúce ceny stavebných materiálov, rastúce platy… je to prirodzený vývoj. Som presvedčený, že ak rastie cena nehnuteľností, je to veľmi dobrá vizitka pre ekonomiku štátu.

Spomenuli ste nájomné bývanie. Na scéne máme jednu politickú stranu, ktorá pred voľbami sľúbila, že na Slovensku postaví 25-tisíc nájomných bytov ročne. Vy hovoríte, že o takýto typ bývania na Slovensku nie je záujem a život ukazuje, že strana svoj sľub pravdepodobne nedodrží. Prečo nie je takáto „misia“ na Slovensku zrealizovateľná?

Tí, ktorí v tomto segmente pracujú, vedia, koľko energie a času dnes stojí získať územné rozhodnutie a stavebné povolenie, čo je to za proces a ako dlho trvá. V tomto sme takmer najbyrokratickejšia krajina v Európe. Nehovoriac o tom, že existujúce územné plány sú nevyhovujúce pre takéto množstvo bytov, ktoré chcú pre potreby nájomného bývania postaviť. Preto je najprv potrebné zmeniť viacero zákonov, vrátane stavebného. Z tohto pohľadu sa môže politický sľub zdať naivným, ale potreba tohto typu bývania z hľadiska znižovania finančnej dostupnosti sa bude zvyšovať.

Ako sa vyvíja trh s bytmi

Aké trendy v súčasnosti dominujú na trhu s nehnuteľnosťami?

Z dát, ktoré máme k dispozícii, je jednoznačne vidieť, že ponuka bytov je nedostatočná, dlhodobo klesá, no počet predaných bytov dlhodobo rastie. Trend ukazuje, že byty v novorozostavaných projektoch onedlho už nebudú, pretože sa obratom všetky minú. To sa, samozrejme, nestane, pretože ponuka sa kontinuálne dopĺňa o nové byty, ale aj tých je menej, ako by si trh vyžadoval. Inak povedané, ak by odteraz na trhu nepribudol ani jeden nový byt, pri súčasnom tempe predaja by tie, ktoré sú v ponuke, boli do polroka všetky predané.

Ceny nehnuteľností v minulom roku vzrástli o 22 %. Ako sa vyvíjajú ceny v roku 2022?

Čo sa týka priemernej ceny, v hlavnom meste, kde sú nehnuteľnosti najdrahšie, aktuálne evidujeme, že presiahla 3700 eur za meter štvorcový bez DPH, teda cez 4-tisíc eur vrátane DPH. Ceny nám každý kvartál stúpajú o100 až 200 eur na meter štvorcový.

Tento nárast nie je trvalo udržateľný. Kde asi majú slovenské nehnuteľnosti svoj cenový strop?

Na túto otázku je mimoriadne náročné odpovedať. Podľa mňa sa ten strop stále len hľadá, a pokiaľ pokračujú predaje, tak aj cenový strop sa posúva stále vyššie a vyššie. Tým, že ceny vstupov a celkových nákladov neustále rastú, developeri vlastne ani nemajú na výber a ceny bývania musia neustále zvyšovať. Inak povedané, ak sa budú stavať nové byty, tak bude čoraz vyššia aj ich cena. A ak sa stavať nebudú, tak budú drahšie všetky ostatné byty, ktoré sa ocitnú na trhu, pretože ich bude nedostatok.

Čo vlastne bráni developerom, aby sa stavalo viac nových bytov?

Tých faktorov je viac. Spomeniem napríklad územný plán. Najväčší záujem obývanie je v hlavnom meste. No práve tu územný plán hovorí, že plochy vyhovujúce pre rezidenčnú výstavbu zo všetkých voľných pozemkov tvoria menej ako 4 %. To znamená, že developeri by aj chceli stavať, ale nemajú kde, pretože pozemky, ktoré vlastnia, alebo ktoré sú na predaj, im neumožňujú stavať nehnuteľnosti určené na bývanie, ale skôr občiansku vybavenosť, komerčné plochy a administratívne budovy, po ktorých však už v súčasnosti nie je až taký dopyt.

Nie každý človek si môže dovoliť kúpiť byt v novostavbe. Ako sa na trhu darí takzvanej sekundárnej rezidenčnej ponuke v podobe starších bytov?

Aj v tomto prípade je ponuka žalostne malá. V praxi to funguje asi tak, že byty tohto typu, ktoré sú v ponuke, klientom obyčajne nevyhovujú z pohľadu svojich parametrov, a tie byty, ktoré sa im páčia, tak tie si zase nemôžu dovoliť. V každom prípade zároveň platí, že predaj nestagnuje, ročne sa na sekundárnom trhu predá približne 5-krát viac nehnuteľností ako v novostavbách.

Trendy v bývaní

Nie je to tak dávno, čo ľudia túžili po „urban style“. Potom prišiel do módy vidiecky štýl, respektíve bývanie v satelitoch za mestom, z ktorých ľudia dochádzajú späť do mesta za prácou a zábavou. Platí to ešte stále, alebo sa črtá nejaké nové smerovanie?

Ak sa na trhu neudeje nič zásadné, tak odlev ľudí z mesta na vidiek bude pokračovať. V prípade Bratislavy najmä preto, lebo si nebudú vedieť v meste nájsť bývanie za primeranú cenu. Platí, že za cenu dvojizbového bytu sa dá kúpiť rodinný dom kúsok za Bratislavou, napríklad v Rovinke. Niektorí ľudia sa síce neskôr vracajú späť do mesta, ale je to len zlomok z tých, ktorí z neho odišli. Dôkazom je počet obyvateľov Bratislavy, ktorý sa za posledných 10 rokov prakticky nezmenil. Je to aj preto, lebo mesto si neplní poriadne svoju funkciu, neláka ľudí, aby v ňom bývali, nedokáže im vytvoriť podmienky na kvalitný život. Výsledkom je, že ľudia z nej utekajú do Rovinky, Dunajskej Lužnej, Lozorna, Zohora, Stupavy a inam.Samozrejme, aj tam sa postupne mení situácia a aj tam dražejú pozemky pod rodinnými domami. Kým pred 10 rokmi stáli 80 až 100 eur, dnes stoja 200 až 300 eur, a v niektorých okrajových častiach Bratislavy, ako sú napríklad Jarovce alebo Rusovce, tam stojí meter štvorcový 500 až 600 eur.

Po období veľkoplošných bytov sa do módy dostávajú nehnuteľnosti s menšou obývanou plochou, takzvané smart byty. Je toto cesta do budúcnosti, ako zvládnuť kúpu predraženej nehnuteľnosti, prípadne vzhľadom na demografiu, ako si zabezpečiť udržateľné bývanie?

Tento trend nie je módnou záležitosťou, ale je to dôsledok schopnosti financovať svoje bývanie. Pred 10 rokmi, keď meter štvorcový bytu stál v priemere 1500 eur, tak si ľudia vzhľadom na svoje príjmy mohli dovoliť aj veľkometrážne byty. V súčasnosti, keď sú stavby približne trikrát drahšie, pričom platy zásadne nenarástli, ukrajuje z nich inflácia a zvyšujú sa ceny vstupov pre developerov, tak ani ten developer nemá na výber a musí stavať menšie byty, také, ktoré klient dokáže zafinancovať.

Čo rozhoduje pri kúpe nehnuteľnosti – je dôležitejšia „dobrá adresa“, alebo kompletná a kvalitná vybavenosť zvolenej lokality?

Kľúčovým faktorom je cena. Pokiaľ opomenieme túto skutočnosť, tak rozhoduje lokalita. Vnímame aj takzvaný lokálpatriotizmus. V určitých mestských častiach žijú celé generácie rodín, ktoré tam majú príbuzných, priateľov, ich deti spolužiakov, skrátka to tam majú radi. Dôležitá je aj kvalita a dispozícia bývania. Klienti sa dôkladne zaujímajú o členenie bytu, jeho ergonómiu, rozdelenie dennej a nočnej zóny, efektivitu riešenia výmery bytu, umiestnenie a kapacitu úložných priestorov, existenciu balkóna či lodžie. K tomu sa ešte pridáva dopravná dostupnosť, tichosť lokality a občianska vybavenosť.

Trendy vo financovaní

Aký je profil vášho štandardného klienta? Nehnuteľnosť si kupuje pre vlastnú potrebu, alebo ako investíciu, využíva vlastné finančné zdroje, alebo si požičiava od banky, a koľko má približne rokov?

Ešte v minulom roku bola bilancia bytov predaných pre osobnú potrebu a kvôli investícii prakticky vyrovnaná. No v tomto roku už prevažuje počet bytov kúpených pre vlastnú potrebu nad investičnými bytmi. Čo sa týka financovania, väčšina klientov financuje svoju novú nehnuteľnosť prostredníctvom hypotekárneho úveru, no až 40 % klientov vie financovať svoje nové bývanie z vlastných zdrojov. To znamená, že buď majú nasporené, alebo potrebné finančné prostriedky získali predajom inej nehnuteľnosti, ktorú chcú nahradiť väčšou alebo modernejšou. Treťou alternatívou je, že si peniaze požičajú od príbuzných, najčastejšie od rodičov. Posunula sa tiež veková hranica klientov, ktorí sú v súčasnosti oproti nedávnej minulosti približne o10 rokov starší. Ešte nedávno mali naši klienti v priemere 25 až 35 rokov, v súčasnosti je to 35 až 45 rokov.

Čo je príčinou toho, že klienti realitných kancelárií „starnú“?

Je to celoslovenský trend, že ľudia v súčasnosti majú k financovaniu bývania prístup neskôr, ako to bolo v minulosti. Teraz už nie je možné získať 100-percentnú hypotéku a banky vyžadujú finančnú hotovosť, ktorú väčšina mladých ľudí po skončení vysokej školy jednoducho k dispozícii nemá. Svoju rolu tam zohráva aj výška platu, a je tiež potrebné niekoľko rokov odrobiť a niečo v práci dokázať, aby klient mal k dispozícii potrebné finančné zdroje aj bonitu, ktorú vyžaduje banka. Pretože žiadna banka dnes nikomu nepožičia viac ako 96-násobok mesačného príjmu, a po odpočítaní záväzkov a nákladov na živobytie musí každému žiadateľovi o hypotéku zostať k dispozícii 40-percentný podiel z jeho čistého príjmu. To všetko sú dôvody, prečo sa vek nadobúdateľov vlastnej nehnuteľnosti postupne zvyšuje.

Oplatí sa ešte v súčasnosti kupovať investičné byty? Je ešte príjem z prenájmu bytu schopný pokryť splátku hypotéky, alebo sa to už preklopilo do mínusu?

V minulosti platilo, že ľudia, ktorí nakupovali investičné byty, dokázali splátku svojej hypotéky pokryť príjmom z prenájmu tohto bytu. Teraz je situácia iná, pretože príjmy z nájmu sú v súčasnosti nižšie ako splátky hypoték. Momentálne preto kupujú investičné byty najmä konzervatívni investori, ktorí chcú ochrániť svoje peniaze pred infláciou.

Rozostavaných a najmä dokončených bytov na Slovensku je tak málo, že developeri opäť predávajú byty dávno pred tým, ako ich dokončia. Hovorí sa tomu predaj z papiera. Znamená to, že sa im teraz naozaj darí, alebo príčina tohto javu je niekde úplne inde?

Tento trend sme tu mali do roku 2008 a opäť sa objavil po roku 2011. Je to spôsobené najmä nárastom platov a stým súvisiacim nárastom kúpyschopnosti obyvateľstva, čo ešte umocňuje malá ponuka bytov na trhu. Táto situácia pokračuje prakticky až dodnes, pričom každý z developerov bojuje s nákladmi, či už realizuje malý, alebo veľký projekt.

Čo hovoríte na praktiky niektorých developerov, ktorí zneužívajú situáciu a zvyšujú cenu už za zmluvnených a ešte stále rozostavaných nehnuteľností pred dokončením? Je to preto, lebo ľudia nemajú inú možnosť, ako byť ich rukojemníkmi?

Je to nešťastné riešenie. Som zástancom toho, že zvyšovanie nákladov na stavebný materiál počas trvania výstavby by mal znášať developer, pričom kupujúci má znášať riziká na svojej strane týkajúce sa predovšetkým zabezpečenia požadovaného množstva financií. Tu si však musíme uvedomiť, že do takejto situácie dostávajú developerov stavebné firmy, ktoré si pod vplyvom prudko rastúcich nákladov žiadajú doplatiť za svoju prácu, pričom developeri si ten rozdiel potom pýtajú od klientov. Aj preto si čoraz viac developerov dáva do kúpnych zmlúv takzvané inflačné doložky, ktoré sa nepáčia kupujúcim, a ja im úplne rozumiem. Aj preto predpokladám, že čoraz viac kupujúcich sa v budúcnosti bude zameriavať na už dokončené byty alebo predaj bytov z papiera v projektoch, ktoré nebudú mať v zmluvách inflačnú doložku.

Ako sa zmenil a ako vyzerá v súčasnosti trh s nájomnými bytmi po príchode utečencov z Ukrajiny?

Na predaje bytov ich prítomnosť na Slovensku nemá žiadny vplyv. A čo sa týka prenájmov, najintenzívnejšie to bolo počas prvého týždňa po vypuknutí vojny na Ukrajine. Vtedy a počas jarných prázdnin si prenajali viac ako tretinu bytov v Bratislave. Výsledkom bolo, že sa zvýšila cena nájmov a dostala sa až na predpandemickú úroveň.

Z pohľadu hypoték

Vo februári tohto roku začali rásť úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Medzi bankovými klientmi nastala panika. Ako sa táto situácia prejavila na náladách ľudí, ktorí si zháňajú svoje prvé alebo nové bývanie?

Väčšina bankových klientov pochopila, že úrokové sadzby hypotekárnych úverov budú rásť viac, ako je im príjemné, a preto sa prakticky všetci začali usilovať o refinancovanie svojej pôvodnej hypotéky, respektíve o zafixovanie čo možno najnižšej úrokovej sadzby na čo najdlhšie. Banky boli zahltené požiadavkami, a výsledkom je, že niektoré z nich už hypotéky prestali refinancovať. Vo väčšine prípadov sa tiež predlžujú schvaľovacie procesy. Najmä klienti sú tí, ktorí vymýšľajú a hľadajú pre seba čo najvýhodnejšie riešenia.

Je možné, že po zdražení hypoték v kombinácii s priebežným zdražovaním nehnuteľností nastane ochabnutie záujmu o nákup realít?

Vypočítali sme si, že pri zvýšení úrokovej sadzby z 1,5 % na 3 % ročne (pri 80 % LTV a30-ročnom financovaní) mesačná splátka hypotéky za jednoizbový byt v Bratislave zdražie v priemere o100 eur a vprípade štvorizbového bytu to bude až o 250 eur. V praxi to znamená, že ľudia, ktorí sa ešte v nedávnej minulosti s ohľadom na svoje príjmy mohli zameriavať na kúpu štvorizbového bytu, sa po zmene situácie budú musieť uskromniť s trojizbovým. A takto sa všetci záujemcovia obývanie posunú o jednu kategóriu nadol.

Toto je ten lepší scenár. Môže sa však stať, že pokles o jednu kategóriu nebude stačiť a ľudia si vo finále nebudú môcť svoje nové bývanie vôbec dovoliť?

Takto by som to až nevidel. Nikto si totiž neželá, aby sa zastavili predaje, respektíve zastavilo financovanie nehnuteľností. Preto si myslím, že aj keď ešte stúpne úroková sadzba hypoték, tak vždy sa nájde spôsob na zníženie mesačnej splátky napríklad predĺžením splatnosti úveru, podobne, ako je to napríklad vo Švajčiarsku a niektorých iných krajinách. Ďalšou možnosťou je pomoc zo strany rodičov alebo rodiny, ktorí môžu poskytnúť na založenie v prospech banky svoju už splatenú nehnuteľnosť. A čoraz dôležitejšiu rolu bude zohrávať výška vlastných zdrojov. V súčasnosti je vo väčšine prípadov potrebných aspoň 20 %, v budúcnosti by to mohlo byť 36 až 40 %.

Realitná bublina

Opakuje sa situácia spred 15 rokov, keď prudko rástli ceny nehnuteľností a vzápätí sa vyhupli nahor aj úrokové sadzby úverov na bývanie. Hrozí nám aj teraz hypotekárna alebo realitná bublina?

Súčasná situácia je predsa len iná ako pred 15 rokmi. Zatiaľ nikto nie je nútený predávať svoju nehnuteľnosť preto, že by nebol schopný splácať svoju hypotéku. Preto si myslím, že prasknutie realitnej bubliny nám ešte nehrozí, naopak, skôr sa domnievam, že sa bude ďalej nafukovať. Záujmom všetkých zainteresovaných subjektov je, aby procesy fungovali ďalej. Teda aby developeri nehnuteľnosti stavali, banky financovali kúpu a realitné kancelárie ich predávali. Pretože ak by sa zastavili predaje, poklesla by cena, roztočila by sa deflačná špirála a trvalo by naozaj dlho, kým by sa trh podarilo opäť naštartovať. Ľudia by totiž odkladali kúpu nových nehnuteľností, čím by sa návrat do normálu len oddialil.

Teoreticky je možná aj takáto situácia, keď by sa zrútil trh a hodnota nehnuteľností by bola nižšia ako záväzky vlastníkov bytov voči bankám. Nakoľko je reálny takýto scenár?

Myslím si, že banky na Slovensku ani v prípade takéhoto negatívneho scenára nebudú vyzývať klientov na predčasné splatenie hypotekárnych úverov, ktoré im poskytli. Samotný problém u nás by to totiž nevyriešilo. Keď v USA praskla hypotekárna bublina, banky neplatičov vysťahovali z nehnuteľností, ktoré nevládali splácať, ale zároveň im priznali vymazanie dlhu. Na Slovensku by to fungovalo podobne, s tým rozdielom, že dlh, a teda aj záväzok, aj po vysťahovaní z nesplácanej nehnuteľnosti, u nás zostáva v pôvodnej výške. A toto je situácia, ktorú si tu naozaj nikto neželá.

Veríte teda, že trh s nehnuteľnosťami aj bankoví klienti to napokon predsa len ustoja a biznis s bytmi na Slovensku bude aj naďalej plniť svoju primárnu funkciu, a teda uspokojovať potrebu po vlastnom bývaní?

Na základe dát, ktoré máme v súčasnosti k dispozícii, to zatiaľ nevyzerá, že by sa na trhu malo niečo dramaticky zmeniť. Myslím si, že situácia, akú tu máme dnes, bude pretrvávať ešte dlho, akurát sa zmení skladba kupujúcich. Vlastnú nehnuteľnosť si totiž bude môcť dovoliť len ten, kto bude mať k dispozícii dostatočnú výšku vlastných finančných zdrojov, presnejšie, podstatne viac vlastných prostriedkov, ako je potrebných v súčasnosti.

 

Zdroj: finreport.sk; Financie

Autor: Robert Juriš

Ceny nehnuteľností rekordne rastú

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ceny bývania podľa Národnej banky Slovenska stále rýchlo rastú. Za prvé tri mesiace tohto roka narástli medziročne o viac ako dvadsaťtri percent. Cena bytov aj domov za jeden štvorcový meter vystúpila na dvetisíc päťstodesať eur. Silný rast cien poháňali najmä ľudia, ktorí si chceli rýchlo vybaviť nový úver za stále relatívne nízke úroky na hypotékach. Viac si o téme povieme s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň prajem.“

Lenka Buchláková: „Jeden z dôvodov som povedala, ale napriek tomu dvadsaťtripercentný medziročný rast je naozaj veľa. Aké sú ďalšie dôvody vysokého rastu cien nehnuteľností na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ako bolo spomenuté, ten prvý základný faktor je naozaj nízke úrokové sadzby, ale dlhodobo hovoríme na realitnom trhu o nedostatku ponúk. Ponuky nám chýbajú, či už vo veľkých mestách typu Bratislava, Košice, Prešov, Žilina, čiže vo všetkých krajských mestách vidíme naozaj prudký nedostatok ponuky. Na druhej strane dopyt a túžba ľudí nakupovať alebo vôľa ľudí nakupovať je stále vysoká. A práve tento základný rozdiel medzi dopytom a ponukou, čiže tá základná ekonomická poučka stále platí, je tak vysoký, že výsledkom je takýto rýchly rast cien nehnuteľností. Samozrejme, k tomu sa pridávajú ďalšie faktory, o ktorých sa hovorí v ekonomike ako takej. Počuli sme aj v príspevkoch pred touto reláciou, že máme teda infláciu, zvyšovanie energií, zvyšovanie vstupov povedzme do stavebníctva. Čiže to sú všetko faktory, na základe ktorých ľudia, keď počujú, tak zvažujú naozaj, že predpokladať budúci pokles cien nehnuteľností a čakať na nejaké lepšie príležitosti sa možnože už ani nevyplatí.“

Lenka Buchláková: „Ako som teda spomínala, v podstate tie úrokové sadzby, ktoré sa očakávajú, že môžu byť vyššie, tak to ľudí vystrašilo, a preto začínajú vlastne uvažovať o tom bývaní skoršie, teda aby si to takýmto spôsobom neodkladali. Podobnú situáciu ľudia zažili v Českej republike, kde už je tá úroková sadzba nad piatimi percentami, a dokonca sa očakáva, že do konca roka to môže vystúpiť na sedem percent. Asi sa to neočakáva na Slovensku, že to bude až tak markantné, a zároveň ale tiež to mali tak, že v úvode roka bol veľký záujem, ten objem hypoték veľmi narástol, ale teraz po niekoľkých mesiacoch to kleslo. Môže to byť aj na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ja predpokladám, že aj počet hypoték a objem hypoték momentálne bude klesať, pretože naozaj pri prvom ohlásení budúcich nárastov úrokových sadzieb slovenských bánk a možno aj tých prvých zmienok z Európskej centrálnej banky, keď na začiatku roka alebo koncom roka hovorili, že budeme uvažovať o zvýšení základných úrokových sadzieb, a aj teraz sa to znova opakuje ako protiinflačné opatrenie, tak ten impulz bol taký, že teda aha, už to naozaj asi končí, a prvé banky, ktoré na Slovensku začali zdvíhať úrokové sadzby, boli ten dôkaz, že teda už sa to deje a poďme teda rýchlo vybaviť hypotekárny úver za tie podmienky, ktoré sú dnes na trhu, ktoré sú naozaj jedinečné. Boli jedinečné v rámci celej Európy. A videli sme povedzme takú situáciu v bankách, že nestíhali spracovávať úvery. To sme tu roky nemali. A to boli jednak noví klienti, čiže nové hypotekárne úvery, ale aj refinancovanie, to znamená tí, ktorí čakali, že ešte pôjde pod nula celá päť alebo neviem kam by mali klesnúť úrokové sadzby, tak si to nechali na poslednú chvíľu, a keď videli, že už asi nie je na čo čakať, tak ten prvý kvartál bol nielen nákup, ale aj obrovské množstvo refinancu. Čiže nám veľa klientov, by som povedal, spravilo to dobré rozhodnutie, že utiekli do lacnejších hypoték pri svojich starých hypotékach a znížili si povedzme splátky.“

Lenka Buchláková: „Poďme sa pozrieť na tie aktuálne dáta z Národnej banky Slovenska, aby sme si ich rozmenili na drobné, ktoré kraje, okresy, regióny teda stúpali najviac. Zaujímavosťou je napríklad Prešovský alebo Košický kraj.“

Martin Lazík: „Áno, vyšli v tomto prípade Košický a Prešovský kraj ako najrýchlejšie rastúce. Na mape vidíme samozrejme najdrahšiu Bratislavu, ktorá má cenovku cez tritisíc eur. Veľmi, veľmi ďaleko je potom Košický kraj, kde sú samozrejme lídrom Košice ako mesto a najviac ovplyvňujú cenovku pre celý Košický kraj. Samozrejme máme tam obce, Rožňava a tak ďalej, kde samozrejme neplatia takéto cenovky, ale je to práve vplyv takýchto veľkých krajských miest. Aj v Prešove, čiže Prešov, prešovský kraj povedzme je iný aj v tom, že je tam veľký vplyv aj Popradu a Tatier ako takých, kde sú povedzme cenovky rodinných domov alebo bytov ako apartmánov predsa len niekde inde ako vo zvyšku Prešovského kraja. Takže tam naozaj môžeme predpokladať, že Košický kraj ťahajú Košice ako také, ako mesto, Prešov môže to byť samotný Prešov, ale aj Poprad a ostatné regióny. Nie sú tam žiadne impulzy, ktoré sú veľmi regionálneho charakteru, že by tam prišla nová fabrika alebo nový zamestnávateľ. Je to skôr o tom, že proporčne nám tie kraje z jedného kvartálu do druhého rastú. Raz je to Banská Bystrica, potom Nitra a tak ďalej. Videli sme na tom obrázku, na tej mapke, že veľmi lacná oproti tým ostatným krajom je práve Nitra, a je predpoklad možnože ten ďalší kvartál alebo o dva kvartály práve vyskočí Nitra, pretože bude dobiehať ten zvyšok Slovenska, aby tam neboli veľké rozdiely.“

Lenka Buchláková: „Dá sa povedať, že aj tie Košice, ako ste spomínali Košický, Prešovský kraj, že aj tam sa už dostupnosť toho bývania zhoršuje rovnako ako napríklad v hlavnom meste?“

Martin Lazík: „Ja si myslím, že áno. Pokiaľ hovoríme o tých hlavných veľkých mestách krajských, ako sú Košice, Prešov, povedzme Poprad a tak ďalej, naozaj tie cenovky rastú. Je otázne, aká je tam priemerná mzda a ako je reálna, ako je vykazovaná Štatistickým úradom a aká je reálna priemerná mzda toho obyvateľstva. Pretože či sme sa bavili o Banskej Bystrici alebo o Poprade, dopyt aj po novostavbách je veľmi vysoký a ľudia sú schopní kupovať nehnuteľnosti, ktoré nie sú samozrejme cenovo ešte také, ako v Bratislave, ale sú povedzme na úrovni Bratislavy spred dvoch – troch rokov, čo bolo pred pár rokmi nemysliteľné, aby povedzme Košice, Prešov, Žilina a tak ďalej mali takéto vysoké na metre štvorcové, na novostavbách atakovať cenovku tritisíc eur na meter štvorcový bolo nemysliteľné. Dnes je to niečo, čo ten trh už v podstate aj akceptuje, a vidíme to na dopyte. To znamená, že my keď sme analyzovali rôzne regióny a sme to riešili z pohľadu realitných kancelárií, tak sme sa pýtali, ak by prišiel development, ako by sa predal z papiera? To znamená, že ten hlad po nákupe, a to je práve to, čo aj zvyšuje tú cenu, pretože nám neprichádzajú také množstvá novostavieb, ktoré by dokázali spraviť dostatočnú konkurenciu na trhu, aby bol priestor povedzme na optimalizáciu alebo zníženie cien alebo tlak povedzme na staršie nehnuteľnosti, aby boli lacnejšie. Lebo dnes vidíme, že aj staršie nehnuteľnosti nám rastú rovnakým tempom alebo veľmi rýchlo. A je to práve kvôli tomu, že tých ponúk je tak málo a novostavby, ak sú, tak sú aj tak ešte stále veľmi vysoko cenovo. A tie ako nožnice medzi starými a novými bytmi sa neroztvárajú tak prudko práve kvôli nedostatku ponúk.“

Lenka Buchláková: „Hovoríte o starých, nových bytoch. Čo rozmerovo? O čo je najväčší záujem? Sú to dvoj – alebo trojizbové byty?“

Martin Lazík: „Najčastejšia aj najväčšia ponuka na portáloch, to je dvoj – a trojizbový byt. Je to aj kvôli tomu, že teda je cenovo dostupný a už je to určitá kvalita bývania. To znamená, že nie je to povedzme úplne tá garsónka, ktorá je naozaj na prespatie, ale už to je kvalita bývania, že dvoj – trojizbové byty je to, čo ľudia najčastejšie hľadajú. Videli sme tam cenovku na meter štvorcový, ale možno aby diváci lepšie pochopili, že kde sme momentálne na úrovni, tak aj v Bratislave sú veľké rozdiely. Ako sme videli na Slovensku, tak aj v Bratislave sú veľké rozdiely. A povedzme dvojizbový byt v Bratislave v Starom Meste atakuje cenovku povedzme tristotisíc eur za byt, kdežto povedzme v sídliskových bytoch sa bavíme niekde na úrovni stosedemdesiat – stoosemdesiattisíc eur, v tých okrajových častiach potom samozrejme to postupne klesá. Čiže aj v Bratislave sú veľké rozdiely a tá cenovka je naozaj vysoká, pokiaľ niekto chce platiť povedzme za dobrú adresu v centre mesta.“

Lenka Buchláková: „Nepochybujem, že neprejde deň, že by sa vás nikto neopýtal, či kupovať byt teraz, alebo dom, alebo teda nejakú nehnuteľnosť, alebo s tým vyčkať. Predpokladám, že tieto otázky dostávate denne. Ako sa teda zariadiť v súčasnej situácii?“

Martin Lazík: „A ja na to už dvadsať rokov odpovedám, že je to naozaj individuálna rada, lebo nedá sa povedať takto celému Slovensku, že a teraz nakupujte, alebo teraz predávajte, alebo teraz niečo robte. Je to naozaj individuálne. Ale keďže som tak dlho analytikom a dvadsať rokov počúvam to, ako sú ceny predražené, v bubline a tak ďalej, tak si pomáham aj takým citátom, že áno, nehnuteľnosti sa kupujú vždy najlepšie tak päť rokov dozadu, a to platí stále. To znamená, tí, ktorí budú čakať a prešľapovať na mieste a nespravia to rozhodnutie, ktoré je dnes povedzme ťažké, lebo naozaj ceny sú vysoké, ale mám povedzme dobrú hypotéku, a keď to rozhodnutie spravím dnes, tak predpokladám, že po piatich – desiatich rokoch, keď sa obzrú dozadu, povedia, že ešte dobre, že som nakúpil. Ale naozaj by sa ľudia mali zariadiť podľa tej individuálnej potreby. Čiže potrebujem meniť bývanie? Chcem ísť do väčšieho, do menšieho? Chcem ísť za prácou alebo niečo podobné? Lebo naozaj, ešte sme o tom nehovorili, ale veľkú časť nákupov na trhu tvoria potom tie investičné nákupy. Čiže máme povedzme polovicu, v Bratislave možno polovicu alebo šesťdesiat percent trhu tých, ktorí reálne potrebujú niečo riešiť s bývaním, a zvyšok nám tvoria individuálni investori, ktorí nakupujú, pretože nevedia, čo so svojimi peniazmi, kam ich investovať, kam ich uložiť, kde ich zhodnotiť a podobne. Preto práve v takýchto trhoch, ako sú veľké krajské mestá, je zvýšená konkurencia a zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach, lebo tam ľudia aj ukladajú svoje peniažky.“

Lenka Buchláková: „Spomenuli ste realitnú bublinu. Najprv si vysvetlime, čo to vlastne znamená a či nám to na Slovensku opäť hrozí.“

Martin Lazík: „Tak realitná bublina, keď sa vrátime do roku 2008 – 2009, spľasla v USA a je definovaná, aspoň z mojej strany, definovaná takým spôsobom, že nakupujú nehnuteľnosti ľudia, ktorí na ne nemajú financie a ktorí si na to, aby si kúpili danú nehnuteľnosť, požičiavajú také obrovské a za takých podmienok, ktoré následne potom nedokážu plniť. Pretože to spustilo vlastne v USA túto hypotekárnu krízu, že obrovské množstvá ľudí nedokázali splácať svoje hypotéky. Tie hypotéky samozrejme im boli zobraté, alebo tie nehnuteľnosti boli zobraté od týchto ľudí a hodili sa na trh a ten trh nemal o ne záujem, pretože boli v takom množstve a podobne. Čiže ak by sme mali hovoriť dnes o bubline na Slovensku, tak by musela nastať situácia taká, že ľudia by neboli schopní splácať svoje nehnuteľnosti, banky by si ich zobrali do svojho portfólia a následne by ich povedzme predávali, čo myslím si, že zatiaľ banky ani jedna na Slovensku nesignalizuje. A vzhľadom na to, že ľudia kupujú povedzme v tejto bubline alebo v týchto vysokých cenách nehnuteľnosti, kupujú byty, ale kupujú ich za veľmi dobrých úrokových sadzieb, čiže im sa pravdepodobne nestane to, ak si ich zafixovali aspoň na päť rokov, tak sa im nestane to, že o rok im banka zaťuká, že dobre, už to nie je nula celá päť, ale je to štyri celá sedem alebo päť percent, a vtedy by mohol nastať problém. Ak kúpili síce drahú nehnuteľnosť, ale zafixovali si dobrú úrokovú sadzbu na dlhšie obdobie, tak sú v podstate v nejakej istote. Samozrejme, vždy môže to byť toto celé sprevádzané aj nejakou ekonomickou krízou. Ak nastane veľká nezamestnanosť, strata práce a tak ďalej, zasa vo veľkom meradle, že kritické množstvo klientov bánk a realitných kancelárií stratí prácu, a to sú práve tí bonitní klienti, a neboli by schopní splácať, tak samozrejme bola by potom na trhu tá situácia, že aha, ja musím predať svoju nehnuteľnosť, lebo som kúpil povedzme príliš drahý dom a už ho nemôžem splácať, musím sa vrátiť do panelákového bytu, idem ho predávať a musím sa zbaviť hypotéky. A teraz dám aj pod cenu? A to je to, čo sa nám práve nedeje, že ľudia, ktorí prichádzajú na trh, tak povedia ja chcem predať, ale nie za každú cenu. Čiže ak si stanovil cenu, ktorá je možno dnes aj nad trh, že dal ešte plus päť percent nad tú priemernú cenu, tak povedali, že ale veď to nepredáte, nebudete mať dopyt, nevadí, však ja si počkám, alebo prinajhoršom to prenajmem.“

Lenka Buchláková: „Vytiahnime teraz krištáľovú guľu, a to je ďalšia z otázok, ktoré určite dostávate, či budeme mať opäť dvojciferný rast cien, respektíve ako to očakávate v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch?“

Martin Lazík: „Asi tie dozvuky nákupu ešte z jari ešte budú. To znamená to, čo sme sa bavili o tom, že veľa ľudí si zobralo hypotéky, snažil sa chytiť posledné dobré úrokové sadzby, takže to ešte budú dozvuky povedzme máj, možno ešte do leta. Uvidíme potom na jeseň. Ja som spomínal, že znova sa pokúsim znova mýliť, lebo dva roky hovorím o tom, že už začnú ceny stagnovať, aby som trh trošku ukľudnil možno, že snáď to nebude rásť tak rýchlo, ale ja sa obávam, že sa znova budem mýliť, aj keď nechcem hovoriť o tom, že by to malo byť opäť aj o rok o dvadsať percent viacej, to zase dúfam že už nenastane. Ale to spomaľovania tempa rastu možno už teraz, čo sme videli v správe NBS, to prvé naznačenie, že medziročný nárast za prvý kvartál 22 už bol mierne menší ako v predošlom kvartáli, že naozaj to je prvý taký náznak spomaľovania tempa rastu.“

Lenka Buchláková: „Mierne pozitívni sme prvýkrát asi v Ekonomike po niekoľkých týždňoch. Otázka, ktorú nám kladú diváci v súvislosti s realitným trhom, je, že realitné kancelárie ponúkajú ľuďom, ktorí hľadajú nehnuteľnosť, takzvaného agenta kupujúceho. Otázky, ako mi to pomôže a ako táto služba funguje.“

Martin Lazík: „Agent kupujúci je naozaj služba realitných kancelárií, ktorá nie je nejako extra veľkou novinkou, ale práve doba, ktorú teraz žijeme, to priniesla ako veľkú pomoc. Aj nám sa to stáva ako v rámci realitnej kancelárie, že miesto toho, aby za mesiac prišlo desať ľudí, ktorí chcú predať dvojizbový, trojizbový byt, tak príde do kancelárie desať ľudí, ktorí chcú kúpiť dvojizbový, trojizbový byt. Čiže my naozaj nemáme ponuku, ale máme len dopyt a skladujeme by som povedal kontakty na kupujúcich, že teda ja mám záujem kúpiť dvoj – trojizbový byt, povedzme dajú si nejaké parametre, a my potom hľadáme, spolupracujeme s realitnými kanceláriami, navzájom makléri si volajú, máš v ponuke, budeš mať v ponuke a tak ďalej, a naozaj sa stáva to, že keď prichádza novinka, tak primárne sa to dáva týmto ľuďom v tejto databáze, že toto príde a možno sa to na trh ani nedostane, lebo z tej databázy sa niekto uspokojí a povie, že áno, ja ho beriem, a medzi sebou realitné kancelárie komunikujú, že prichádza povedzme takáto novinka na trh, a dajú si navzájom vedieť. A potom to znie tak zvláštne, že tie byty sú niekedy na trhu dva – tri dni, keď sú naozaj dobré, alebo sa na trh ani nedostanú, a to možnože aj diváci už majú takú skúsenosť, že niekedy keď nereagujú naozaj veľmi, veľmi rýchlo, čo je zasa také trošku mínus voči tomu, že aby neboli zbrklí, aby urobili správne rozhodnutie, preto ten agent kupujúcemu pomôže zhodnotiť tú ponuku, že táto je fakt dobrá a neboj sa reagovať za hodinu že beriem, lebo budeš zase čakať pol roka na to, aby sa niečo podobného objavilo.“

Lenka Buchláková: „A to sa rozprávame o krajských mestách, alebo tento problém je už aj v menších mestách na Slovensku?“

Martin Lazík: „Myslím, že to je naozaj skôr o krajských mestách, tam, kde je dopyt veľmi vysoký, je veľmi vysoký dopyt aj týchto investičných nákupov. To sú ľudia, ktorí chcú kúpiť nehnuteľnosť, následne ju chcú prenajať, čiže tým zase pomáhajú tomu nájomnému sektoru. Nakupujú a prenajmú. A vzhľadom na to, že je to ľahšie prenajímať v mestách, ako sú krajské, lebo tam je vysoký dopyt a dobrá pracovná príležitosť, tak naozaj sa to týka všetkých krajských miest a v niektorých prípadoch aj menších okresných miest, keď sú povedzme také dobre situované alebo majú dobré ekonomické zázemie a je to zaujímavé. Spomínal som ten Poprad, môžeme spomínať nejaké iné ďalšie okresné mestá, kde ten záujem o nákupy je celkom silný.“

Lenka Buchláková: „Na záver si ešte povedzme, na čo si treba dávať pozor pred kúpou nehnuteľností, či už ide o byt alebo o dom. Narážam napríklad aj na inflačné doložky.“

Martin Lazík: „Áno, inflačné doložky alebo iné indexácie sa najmä vyskytujú pri dlhodobých kontraktoch, a to sú pri nákupe novostavieb. Čiže inflačná doložka sa nám netýka nákupu starej nehnuteľnosti alebo sekundárnej, kde tá zmluva prebehne behom mesiaca, ale pri tom, keď si zazmluvňujem povedzme novostavbu a budem tú druhú časť z plnenia zmlúv a tak ďalej budem mať o dva – o tri roky. A naozaj súčasná situácia na trhu v stavebníctve ukazuje, že táto doložka je dokonca nevyhnutnosť na to, aby sa daný projekt dokončil. Pretože počuli sme situáciu v mestách, kde nemajú možnosť inflačných doložiek a negociácie nových zmlúv, lebo prebehlo verejné obstarávanie a fixná cena, že tam stavbári odchádzajú. A toto sa pri developmente nedeje, tam sa to musí nanovo by som povedal odrokovať. Bohužiaľ, cena sa zvýši a následne ten developer to má šancu preniesť jedine na klientov a práve buď cez inflačnú doložku alebo cez nejakú doložku o indexácii, pretože inak by sa veľmi ťažko realizovali tie projekty, najmä zo skúsenosti ostatných dvoch – troch rokov, keď to naozaj markantne rástlo. My sme mali predtým štatistické nárasty na úrovni dvoch – troch percent medziročne, teraz sa bavíme niekde na úrovni dvadsať percent, čiže to je naozaj citeľný rozdiel.“

Lenka Buchláková: „Povedal Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií. Určite sa tejto téme budeme venovať aj v ďalšom vysielaní. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne. Pekný deň.“

 

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Stavebné povolenie už získate skôr

Na aspekty nového stavebného zákona, ktoré aj bežní ľudia už čoskoro pocítia v praxi, sa pýtali HN vicepremiéra Štefana Holého.

Tomáš Szmrecsányi

Skúste stručne priblížiť: z čoho všetkého sa skladá takzvaný stavebný zákon?

Súčasný stavebný zákon je vecne rozdelený do dvoch zákonov, a to do zákona o územnom plánovaní a do zákona o výstavbe. Zákon o územnom plánovaní rieši problematiku územného plánovania. A zákon o výstavbe rieši procesy výstavby a povoľovanie jednotlivých stavieb. Reformu dopĺňa aj novela kompetenčného zákona, keďže sa zriaďuje ústredný orgán štátnej správy – Úrad pre územné plánovanie a výstavbu, pod ktorým bude špecializovaná štátna správa v danej oblasti.

Vedeli by ste uviesť zopár oblastí, v ktorých nastane zmena, a aký prínos bude mať?

Najväčšia zmena sa týka elektronizácie konania. Prínos z nej budú mať všetci aktéri, ktorí sa správali poctivo. Spisy sa nebudú môcť stratiť, systém bude sledovať lehoty, bude poukazovať na prieťahy. Systém bude postupne vyhodnocovať čoraz viac parametrov, ktoré možno automatizovane kontrolovať, a bude tak nápomocný tak stavebníkovi, projektantovi, ako aj stavebnému úradu. Nastavené zastavovacie podmienky podľa územnoplánovacej dokumentácie budú jasne čitateľné a dopredu zrejmé. Ohlásenie drobnej stavby sa bude dať vybaviť len podaním ohlásenia, a ak budete spĺňať všetky zastavovacie podmienky, prípadne budete mať potrebné stanoviská a ohlásenie bude úspešné, môžete po tom, čo ho večer podáte, začať ráno stavať takúto drobnú stavbu.

Čo ešte považujete za významné v rámci novej legislatívy?

Za významnú pozitívnu zmenu považujeme aj harmonizovanie procesov územného plánovania a procesov SEA a integrovanie konania o stavebnom zámere a konania EIA. Dnes máme územné konanie, konanie o EIA a stavebné konanie – tieto tri procesy zlúčime práve do jedného konania o stavebnom zámere a posúdení vplyvov na životné prostredie.

Ako to je s prínosom pre samotný štát?

Navrhovaná zmena prinesie určite menej byrokracie. Na druhej strane tým, že systém bude elektronický, tak umožní zaviesť efektívnejšiu kontrolu, ktorá dodnes vôbec nefungovala. Dobrým príkladom sú stavební inšpektori, ale aj ochrana životného prostredia – zavádzame register žúmp s možnosťou kontroly plnenia povinností v súvislosti s nimi, alebo aj kontrolu protipožiarnych posúdení pri drobných stavbách, ktoré si dnes stavebníci napriek zákonnej požiadavke neplnia a ich častým dôsledkom sú požiare.

Stavebný zákon bol veľmi kritizovaný za to, že sa berú práva ľuďom i mestám či obciam a, naopak, zvyšujú sa práva pre firmy pri získaní stavebných povolení. Ako to teda bude?

Je zásadnou vecou pripomenúť, že v priebehu prípravy novej legislatívy sme absolvovali desiatky a desiatky odborných stretnutí a rokovaní a strávili sme stovky hodín diskusiou s odborníkmi a konštruktívnymi partnermi. Čelili sme silným tlakom niektorých lobistických skupín so snahou zvrátiť zmenu stavebnej legislatívy alebo aspoň spôsobiť dezinterpretáciami a účelovou manipuláciou maximálny možný chaos. Dokázali sme však nájsť rozumný kompromis. Preto by som to chcel uviesť na pravú mieru. Čo sa týka stavieb EIA, čiže veľkých stavieb, prevádzok, nákupných centier, nemocníc, diaľnic, priemyselných hál a podobne, tak sa toto postavenie pri získaní povolenia o stavebnom zámere nijako nemení.

A v prípade menších stavieb?

V prípade malých stavieb sa spresňuje okruh účastníkov tak, že sú nimi takí susedia, ktorí môžu byť stavbou priamo dotknutí, aj keď nemajú priamy styk hranice pozemkov. V každom prípade vplyv obyvateľov na územie zlepšujeme v procese územného plánovania. Tým, že zjednodušujeme proces, jasne vymedzujeme časový priestor, v ktorom je možné návrhy pripomienkovať a verejne prerokovať, a to harmonizovane, spolu s procesom SEA, a zároveň robíme výsledky posúdenia vplyvov na životné prostredie záväznými. Tieto práva sa budú uplatňovať v prehľadnejšom systéme s jasnými pravidlami.

Ako to bude s územným plánovaním?

Treba uviesť, že samosprávy musia pri svojej činnosti územného plánovania myslieť aj na budúcnosť. Musia plánovať tak, aby reflektovali potreby vznikajúce v spoločnosti. Napríklad dnes sa stretávame s tým, že máme neúmerne vysoké ceny nehnuteľností a takmer žiadne plochy, na ktorých sa dá efektívne stavať, a len v Bratislave chýba 40-tisíc bytov. Toto je dôsledok zle nastaveného procesu územného plánovania v Bratislave aj samotného prístupu samospráv, a to vrátane stavebných úradov, ktoré rozhodovali v územných konaniach. Pre Bratislavu sa tak otvára šanca pristúpiť k okamžitej zmene územného plánovania, inak sa tu bude ľuďom ťažko žiť.

Do akej miery ovplyvní stavebný zákon plány výstavieb, ako aj samotné stavebné procesy v obciach a mestách?

Proces územného plánovania na jednej strane zjednodušujeme, na druhej strane ho harmonizujeme s procesom posudzovania vplyvov a výsledky z tohto procesu sa stávajú záväznými. Dnes je každý územný plán iný a ťažko sa čítajú, niekde vôbec nie sú dostupné v elektronickej alebo v jednoduchej prehľadnej forme. To je náročné pre vlastníkov, ale aj pre verejnosť. Návrhom chceme zaviesť jednotnú metodiku a územné plány by mali byť tiež v digitálnej forme. Pričom všetky sa budú vytvárať a budú dostupné v jednom informačnom systéme. Okrem rýchlosti bude prínosom aj poriadok, bude teda jasné, aké sú pravidlá a požiadavky.

V čom konkrétne sa zjednodušujú stavebné procesy či schvaľovacie procesy?

Ide o zlúčenie dnešného územného konania a stavebného konania do jedného konania o stavebnom zámere. Dnes je tiež problém v tom, že záväzné stanoviská sa žiadajú dvakrát. Prvýkrát k návrhu na podanie a druhýkrát v samotnom konaní. Pristúpili sme k riešeniu, že projektant, ale aj stavebník by mali na začiatku procesu poznať požiadavky dotknutých subjektov a orgánov, ktoré k danej stavbe majú – či už z titulu ochrany verejného záujmu, práv vlastníkov či požiadaviek na pripojenie na siete. Ak ich poznajú na začiatku, vedia vyhodnotiť, ktoré požiadavky sú schopní splniť a ktoré nie. Proces sme preto nastavili tak, že na začiatku vedia stavebník s projektantom lepšie povedať, ako má projekt stavebného zámeru vyzerať. Stavebný úrad bude rozhodovať len o rozporoch, teda len o tom, na čom sa stavebník s daným subjektom, ktorý dal pripomienky, nedohodne.

Čo prinesie vyššia miera digitalizácie v oblasti stavebníctva? Prečo je vôbec elektronizácia taká dôležitá a v čom všetkom pomôže?

Dnes nie sú digitalizované žiadne procesy, ojedinele fungujú len registratúry. Toto by sa malo zásadne zmeniť a celý proces, či už prípravy územnoplánovacej dokumentácie alebo konaní pri výstavbe, bude vedený elektronicky. Teda už nebude potrebné tlačiť dokumentáciu a jednotlivé stanoviská, bude sa to zdieľať cez jednotné úložisko a pošta bude z väčšej časti elektronická.

Do akej miery ovplyvní proces získania povolení samotnej výstavby povedzme rodinného domu?

Čo sa týka zodpovednosti za stavbu, tam sa nemení nič. Tak ako dnes, zodpovedný je stále stavebník. Projektant však bude voči stavebníkovi zodpovedný za to, že stavbu navrhuje v súlade so zákonnými podmienkami. Čo je aj dnes, akurát prakticky to veľmi nefunguje, lebo neprehľadné prostredie spôsobilo, že aj skúsený projektant potrebuje takzvaný inžiniering a miestnu znalosť, ako postupuje konkrétny úradník na konkrétnom stavebnom úrade.

Pocítia bežní ľudia aj vyššie poplatky v rámci stavebných procesov?

Politickým zámerom je, aby občan – stavebník, ktorý stavia svojpomocne, mal poplatky blížiace sa k nule až nulové. Čiže občan nielenže bude stavať lacnejšie, ale navyše povolenie dostane rýchlejšie ako dnes a môže skôr začať s výstavbou. Komerčný sektor bude mať nastavené poplatky, ktoré budú zohľadňovať skutočnosť, že na rozdiel od občana stavbára má jednu veľkú výhodu a tou je zvýšenie ziskovosti. Počítame však s tým, že odbúraním inžinieringu a komplikovanosti pri povoľovaní a zrýchlením procesov stavebník ušetrí na iných dnešných nákladoch.

Aké konkrétne výhody prináša nový zákon pre developerov?

Návrhom by sa mali procesy zjednodušiť a tým aj skrátiť. Celkovo by sa tak mali výhody týkať skutočnosti, že daná výrobná hala či bytová budova bude môcť ísť rýchlejšie do užívania a tým generovať príjem.

Akým spôsobom ovplyvní nový stavebný zákon výstavbu strategických budov či strategickej infraštruktúry vrátane ciest, ktoré sú dôležité pre občanov aj štát?

Pre všetkých bude platiť rovnaký režim, preto očakávame, že aj veľké strategické investície budú cítiť všeobecné benefity skrátenia procesov. Tie by sa teda mali odzrkadliť aj na strategických investíciách.

V čom sa urýchli výstavba nových bytových domov?

Uvádzané zlúčenie konaní do jedného povoľovacieho procesu by malo znížiť náklady súvisiace s prípravou a procesom výstavby aj bytových domov, a to vrátane nájomných. Očakávam zlepšenie v tejto oblasti.

Aké praktické benefity pre bežných ľudí ešte prináša nový stavebných zákon?

Na úrad podpredsedu vlády sa obracajú občania s rôznymi problémami, ale veľa z nich sa týka nečinnosti samosprávy. Jednoducho, stavebné úrady nekonajú a bežný občan nevie prečo a musí si najímať „vybavovačov“. Toto je niečo, čo by mala reforma úplne odstrániť. Bude úplne jasné, aké sú podmienky, postup a lehoty nebudú neúmerne naťahované.

Do akej miery zohľadňuje stavebný zákon environmentálne otázky?

Oba návrhy zákonov posilňujú oblasť vplyvov na životné prostredie. V územnom plánovaní sa harmonizujú procesy územného plánovania a posudzovania strategického dokumentu (takzvané SEA) s tým, že výsledky posúdenia sú pre územnoplánovaciu dokumentáciu záväzné. Dnes to tak neplatí. Navyše ministerstvo životného prostredia získava silnú pozíciu pri kontrole zákonnosti územného plánovania. V oblasti výstavby sa zlučujú procesy posudzovania vplyvov (EIA) s konaním o stavebnom zámere a špeciálnym stavebným úradom by mal byť orgán posudzovania vplyvov na životné prostredie.

Budú môcť aj bežní ľudia alebo rôzne mimovládne organizácie ovplyvniť plány výstavby, ktorá by mohla ohroziť životné prostredie či výrazným spôsobom zasiahnuť do chránených prírodných oblastí?

Pred výstavbou v prípade stavieb, ktoré sú predmetom posudzovania vplyvov na životné prostredie, v rovnakom rozsahu ako dnes. Pri územnom plánovaní v jasnejšom procese a vopred.

Čo hovoríte vy osobne na súčasný rast cien stavebných materiálov? Môže s tým niečo urobiť štát?

Ceny stavebných materiálov nepatria medzi štátom regulované ceny. Nárast cien nesúvisí len s vysokým dopytom, ale aj s problémom s výrobou a ponukou, ktorá bola narušená pandémiou. Je pravda, že nárasty spôsobujú problém pri plánovaní zákaziek, či už v súkromnom, alebo verejnom sektore, ale štát nemôže priamo regulovať tieto ceny. Je však možné očakávať stabilizáciu cien.

Bude úplne jasné, aké sú podmienky, postup a lehoty nebudú neúmerne naťahované.

Štefan Holý, vicepremiér

 

Zdroj: Hospodárske noviny; EXPERT

Autor: Tomáš Szmrecsányi

Úrokové sadzby na hypotékach porastú

Igor Haraj, moderátor: „Európska centrálna banka by mohla úrokové sadzby zvyšovať v júli tohto roka. Plán zrejme predstaví už 9. júna. Miera inflácie v eurozóne sa v priemere pohybuje na úrovni 7,5 percenta, čo je takmer štvornásobok v porovnaní s inflačným cieľom. To vytvára tlak na to, aby banka vrátila monetárnu politiku do normálu rýchlejšie.“

Lenka Buchláková, redaktorka: „Európska centrálna banka by mala ukončiť nakupovanie aktív a postupne by mala začať zvyšovať úrokové sadzby už v lete. To bude v konečnom dôsledku znamenať aj vyššie úrokové sadzby na slovenských hypotékach, ktoré domáce banky zdražujú už niekoľko týždňov. V budúcom roku by teda mali úrokové sadzby presiahnuť hranicu 2 percent.“

Matej Dobiš, riaditeľ Finančného kompasu: „Hypotekárne úvery zdraželi nielen pre žiadateľov, ale náklady spojené s požičiavaním peňazí stúpli aj bankám. Pristúpili teda k zvyšovaniu úrokových sadzieb, a to najmä na dlhodobých fixáciách. Tam už atakujú hranicu 3 percent.“

Lenka Buchláková: „Napriek priebežnému zdražovaniu sú úrokové sadzby hypotekárnych úverov v prípade Slovenska stále jedny z najnižších v rámci celej Európskej únie.“

Maroš Ovčarik, riaditeľ Partners Investments: „Zvýšené úrokové sadzby pri hypotékach samozrejme znížia dopyt po hypotékach, aj po takých hypotékach, ktoré boli čerpané na nadobudnutie nových nehnuteľností, či už investičných, alebo nehnuteľností na bývanie. To znamená, že znížený dopyt na jednej strane môže znížiť ceny samotných realít, na druhej strane je však vysoká inflácia, ktorá spôsobuje, že byty, ktoré sa budú stavať v budúcnosti, už nebudú lacnejšie ako tie, ktoré sa stavali v minulosti z pohľadu nákladov.“

Lenka Buchláková: „V susedných krajinách, ktoré neplatia eurom, sa úrokové sadzby pohli smerom nahor omnoho rýchlejšie. V Poľsku a v Maďarsku sa podľa odhadov môžu úrokové sadzby do konca roka vyšplhať až k 5 percentám. V Česku sa už reálne hovorí o 7 percentách.“

 

Zdroj: TV TA3; Hlavné správy

Autor: Lenka Buchláková / Hana Kostelníková; Igor Haraj

Drahšie hypotéky a dopad na realitný trh

Lenka Buchláková, moderátorka: „Posledné roky sme mali na Slovensku výrazne lacné hypotéky. Situácia sa však posledné týždne mení. Banky už niekoľkokrát za sebou zdvíhali úrokové sadzby hypotekárnych úverov. Úroky, ktoré začiatkom roka začínali nulou, už dnes začínajú jednotkou, a v prípade niektorých bánk dokonca prekročili hranicu dvoch percent. Ako to ovplyvní situáciu na realitnom trhu, sa budeme v tejto chvíli rozprávať s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Jánom Palenčárom. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Pán Palenčár, máme situáciu, keď sme videli, že počas pandémie sme si mysleli, že sa zastavia ceny nehnuteľností, napriek tomu to teda ešte viac posilnilo ten dopyt. Potom tu máme dvanásťpercentnú infláciu, stále sa nič nestalo, vojna na Ukrajine, a takisto ešte to vlastne väčší stimul urobilo vlastne na tom realitnom trhu. Prečo je to tak a prečo máme druhý najrýchlejší rast v Európe?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na tie faktory, ktoré ste spomenuli, bavíme sa o prvej vlne povedzme koronakrízy, bavíme sa o vysokej inflácii, ale aj o vojne na Ukrajine, práve tieto faktory ešte viac zintenzívnili záujem Slovákov o vlastnú nehnuteľnosť, o kúpu, o investíciu. Takže práve tieto faktory, ako je neistota alebo záujem o ochranu vlastných finančných zdrojov, ktoré máme usporené, aby nám ich takzvane nezjedla inflácia, motivujú v kombinácii s dostupnými hypotékami Slovákov, aby si kúpili nehnuteľnosť. Investícia do nehnuteľnosti je stále dobrou alternatívou k ochrane vlastných financií, tak vzhľadom k tomu, že ceny priebežne rastú, a pokiaľ si pozrieme aj historicky, tak v nejakom desaťročnom horizonte nikdy neprišlo k prepadu cien nehnuteľností. Na druhej strane, nehnuteľnosti stále môžu generovať priebežný výnos, čiže priebežný zisk povedzme z ich prenájmu. Toto všetko má na svedomí situáciu, ktorú v súčasnosti prežívame, to znamená, dopyt po kúpe rezidenčných nehnuteľností je stále násobne vyšší ako je ponuka.“

Lenka Buchláková: „Vidíme aj na televíznych obrazovkách faktory, ktoré hovoria pre pokles cien nehnuteľností, aj ste to tam vlastne spomenuli viaceré veci, ale čo sme tam ešte mali uvedené, bolo možné sprísnenie opatrení Národnej banky Slovenska. Očakávate to?“

Ján Palenčár: „Národná banka Slovenska v súvislosti s najrýchlejším tempom zadlžovania Slovákov pri úveroch na bývanie, to znamená pri hypotékach, v rámci celej Európskej únie sa už niekoľko rokov snaží spomaliť tento rast. Nedarí sa jej to napriek niektorým opatreniam, ako je povedzme maximálna možná zadlženosť jednotlivca, ako je obmedzenie takzvaných stopercentných hypoték a tak ďalej. Čiže na jednej strane tu máme určité opatrenia, ktoré Národná banka historicky pripravila, na druhej strane sme tu mali historicky najnižšie úrokové sadzby. Avšak my si musíme uvedomiť, že tie najnižšie úrokové sadzby, ktoré naozaj, ako ste spomenuli v úvode relácie, boli na úrovni, že začínali nulou, toto nie je reálny stav, toto nie je bežná situácia. Pokiaľ sa bavíme o štandardných západoeurópskych úrokových sadzbách pri hypotékach, tak sa bavíme okolo dvoch percent, dva a pol percenta, a tam nie sme ešte ani v súčasnosti, keď sa už pomaličky zdvíhajú úrokové sadzby pri hypotékach.“

Lenka Buchláková: „Poďme si teda povedať viac o tej situácii, ktorá je v súčasnosti na trhu, že už banky niekoľkokrát zvyšovali úrokové sadzby v posledných týždňoch. Z praxe teda ako sa to prejavilo v ochote vlastne aj klientov, alebo teda ako k tomu pristupujú klienti, s ktorými prichádzate do kontaktu?“

Ján Palenčár: „V prvom rade informácie, ktoré smerujú ku klientom ohľadom možného zvyšovania úrokových sadzieb, motivovali klientov k tomu, aby prešli na dlhodobejšie fixácie úrokových sadzieb. To znamená, klienti žiadali banky o to, aby fixovali úrokovú sadzbu na päť až desať rokov. V úvode, povedzme niekde v marci v apríli, sa tieto fixácie pohybovali na úrovni zhruba jedna celá dva až jedna celá osem percenta. V súčasnosti sú už tieto fixácie cez dve percentá. Napriek tomu, že prišlo k tomuto posunu a k zdraženiu úverov, stále je veľmi silný dopyt po kúpe nehnuteľností, aj v kombinácii s financovaním prostredníctvom hypotekárneho úveru. Čo prinesie ďalšie zvýšenie v súvislosti s ohláseným zvyšovaním úrokových sadzieb v rámci Európskej centrálnej banky a na akej úrovni bude, to môžeme len predikovať, či to bude pol percenta, či to bude percento. Toto už bude zásadnejšie zvýšenie úrokových sadzieb a uvidíme, do akej miery sa odrazí na záujme Slovákov o financovanie kúpy nehnuteľností prostredníctvom hypotekárneho úveru.“

Lenka Buchláková: „Veľa sa hovorí v súčasnosti o prasknutí realitnej bubliny. Vieme už z minulosti, že sme to zažili. Budeme to zažívať aj v najbližšom čase?“

Ján Palenčár: „Bavíme sa s odborníkmi o tom, že naozaj v súčasnosti sú ceny nehnuteľností veľmi vysoko, že sme v pásme povedzme realitnej bubliny. Na druhej strane si musíme uvedomiť, že dopyt, ktorý tu existuje, je úplne reálny. To znamená, súčasné vysoké ceny nehnuteľností sú reálne aj likvidnými cenami. Klienti kupujú nehnuteľnosti v tých cenách, ktoré dnes sa prezentujú. Špekulatívnych nákupov, na ktoré sme boli zvyknutí v roku 2008, kedy klienti často nemali ani krytie na doplatenie kúpnej ceny, tak ich je veľmi málo. To znamená, stále je tu reálny záujem klientov kupovať nehnuteľnosti za súčasné ceny. Pokiaľ sa táto situácia nezmení a tento apetít, táto pozitívna spotrebiteľská nálada bude pretrvávať, dovtedy nepríde ani k spomaleniu zvyšovania cien nehnuteľností, prípadne k stagnácii.“

Lenka Buchláková: „Mali sme vlastne už začiatkom roka dvadsaťdvapercentný nárast medziročných cien nehnuteľností. To sme vlastne aj veľakrát aj v dnešnom vysielaní vlastne hovorili. Bude teda aj naďalej dvojciferný rast cien, keď hovoríte, že teda budú narastať, či hovoríme opäť o nejakom dvadsaťpercentnom navýšení?“

Ján Palenčár: „Tu bude veľmi záležať práve od toho, akým tempom sa zvýši úroková sadzba na hypotéky, to znamená, aké vysoké bude navýšenie z pohľadu Európskej centrálnej banky, čo sa vlastne premietne aj na hypotéky na Slovensku. Ja verím, že nebudeme už svedkami takéhoto vysokého medziročného rastu, lebo to naozaj nie je zdravé pre realitný trh a určite to nie je možné a nie je to udržateľné z pohľadu vývoja realitného trhu. Takže za mňa poviem, že budem rád, pokiaľ by sa medziročné zvýšenie cien nehnuteľností udržalo do dvojciferného čísla.“

Lenka Buchláková: „Ale máme tu aj rast cien stavebných materiálov a prác, na čo sme takisto upozorňovali, že developeri sa na to veľmi sťažujú, ako enormne to rastie. Ako toto ovplyvní realitný trh?“

Ján Palenčár: „Samozrejme, to sú práve faktory, ktoré tlačia ceny nehnuteľností nahor, ceny novostavieb, z čoho sa samozrejme odrážajú aj ceny starších nehnuteľností. Na jednej strane nám stúpajú ceny stavebných materiálov, čo súvisí povedzme aj so zdražovaním cien energií, takisto máme zvyšovanie cien stavebných prác, a toto sa odzrkadľuje na samotných predajných cenách. Samozrejme, developeri prenášajú na klientov toto zvýšenie. Takže to je ďalší z faktorov, ktorý nám hovorí to, že ceny nehnuteľností budú naďalej rásť.“

Lenka Buchláková: „Čo hovoríte na nový stavebný zákon, respektíve na to, akým spôsobom by to malo vylepšiť situáciu, ktorá je naozaj kritická na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme si povedali, že chceme niečo zmeniť s rastom cien nehnuteľností, chceme spomaliť tú silnú dynamiku rastu cien, chceme zlepšiť dostupnosť bývania, ktorá je dnes historicky najhoršia v histórii novodobého Slovenska, povedzme od roku 1989, tak buď zmenšíme tú skupinu dopytujúcich, to znamená, uvoľní sa nám tlak na dopyt, bude menej klientov mať záujem o kúpu bytov, buď toto sa stane, alebo naopak začneme na trh prinášať väčšie množstvo bytov, to znamená, začnú developeri rýchlejšie rásť. Tento faktor ovplyvňuje zásadne stavebný proces alebo povoľovací proces v rámci Slovenska. Na Slovensku sú dlhodobé povoľovacie procesy, či už v oblasti územných konaní a stavebných konaní, a takisto zlé územné plány. Práve nová stavebná legislatíva by mala pomôcť v tomto procese a zrýchliť proces povoľovania stavieb. Veríme, že sa to aj uskutoční. Lebo jedna vec, máme tu nový stavebný zákon, na druhej strane budeme očakávať nové vykonávacie predpisy k tomuto stavebnému zákonu, čo ukáže aplikačná prax, akým spôsobom sa podarí zrýchliť povoľovacie procesy, čo by mohlo mať práve za následok zväčšenie ponuky, a tým pádom zasa menší tlak na zvyšovanie cien.“

Lenka Buchláková: „Ak sa ešte pozrieme na to, akým spôsobom, alebo teda akým tempom rástli ceny nehnuteľností v jednotlivých regiónoch a krajoch, asi hovoríme, že najviac teda v hlavnom meste a teda v krajských mestách, ale videli sme vlastne z posledných štatistík, že bol tam napríklad aj Prešovský kraj, ktorý výrazne rástol. Prečo?“

Ján Palenčár: „Z pohľadu celkových cien samozrejme vedie Bratislava nasledovaná Košicami, to sú najdrahšie regióny na Slovensku, ale z pohľadu dynamiky rastu cien, to znamená, ako rýchlo nám rastú ceny, tak tam práve vedie Prešovský kraj. Ten dôvod je na strane vývoja nových developerských projektov. To znamená, v Prešove sa začalo viac stavať nových projektov, ktoré zvýšili priemernú cenu a aj zrýchlili rast cien nehnuteľností. Klienti sú práve v Prešove hladní, tam sa málo doteraz stavalo a sú hladní po nových bytoch, po nových projektoch ,a práve dôsledkom tejto situácie vidíme to, že najrýchlejšie práve rástli ceny v Prešovskom kraji.“

Lenka Buchláková: „Je aj stále vysoký dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach, alebo už je teraz menší teda po pandémii?“

Ján Palenčár: „Musím povedať, že udržal sa veľmi silný dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Nevedeli sme presne, alebo nevedeli sme odhadnúť pri prvej vlne koronakrízy, akým spôsobom vlastne bude nasledovať dopyt po rekreačných nehnuteľnostiach. Tá situácia sa dokonca zdynamizovala. Klienti majú záujem o takzvané sekundárne bývanie. To znamená, do veľkej miery je obrovský záujem hlavne v lokalitách, ktoré sú zaujímavé tak z pohľadu letného vyžitia, ako z iného využitia, pri zimných strediskách, pri akvaparkoch a podobne. Dnes môžem povedať, že Vysoké Tatry majú taký záujem, že meter štvorcový apartmánu sa pohybuje niekde na úrovni päť- až šesťtisíc eur za meter štvorcový, čo je historicky najvyššia suma, akú sme mali v týchto lokalitách.“

Lenka Buchláková: „Ešte na záver otázka, ktorú nám kladú diváci, keď sa bavíme o téme realít, či kupovať teraz, alebo ešte vyčkať.“

Ján Palenčár: „Záleží samozrejme na tom, čo klient chce s utŕženými financiami. Určite sa neoplatí v súčasnosti predať byt a tieto peniaze povedzme vložiť do banky na nejaký účet. Vieme, že prežívame obdobie vysokej inflácie, tak tieto peniaze sa znehodnotia. Na druhej strane, pokiaľ klienti majú záujem vymeniť byt, to znamená predať súčasné bývanie, kúpiť si väčší byt, iný byt, určite tá situácia je dnes vhodná, tie ceny nehnuteľností nebudú klesať.“

Lenka Buchláková: „V tejto chvíli vám ďakujem za rozhovor. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“

 

Zdroj: TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková