Podľa ministerstva významne znižuje administratívnu záťaž pre občanov, stavebníkov, podnikateľov, developerov, štát a stavebné úrady.
Poslanci definitívne schválili nový stavebný zákon. Jeho cieľom je profesionalizácia štátnej stavebnej správy, znižovanie administratívnej záťaže pri podnikaní, zjednodušenie stavebného konania, najmä pri rodinných domoch a malých bytových domoch.
Zmeny začnú platiť už od apríla tohto roka. Za zákon hlasovalo 80 prítomných poslancov, proti bolo nula zákonodarcov a 58 sa hlasovania zdržalo. Poslanci odmietli všetky opozičné pozmeňujúce návrhy.
HN prinášajú prehľad najdôležitejších zmien v novom stavebnom zákone.
Odpovedá Martin Vasiľ a Dávid Danočko, advokátska kancelária VASIĽ & partners
1. Zmeny
Čo sa po novom mení v stavebnom zákone?
Nový stavebný zákon, sa stane účinným 1. apríla 2025, zavádza niekoľko významných noviniek, ktoré by mali zefektívniť celý proces stavebného konania. Predovšetkým sa opúšťa doterajší dvojstupňový model posudzovania stavebných zámerov, ktorý zahŕňa osobité územné a stavebné konanie. Doteraz sa dotknuté orgány a účastníci konania často vyjadrujú k rovnakým otázkam opakovane, čo spôsobuje duplicitu a neúmerné a zbytočné predlžovanie schvaľovacieho procesu. Po novom bude schvaľovanie integrované do jedného procesu, čo zjednoduší administratívu a urýchli rozhodovanie o vašich stavebných projektoch.
2. Čierne stavby
Ako ich ovplyvní?
Návrh zákona taktiež zavádza osobitný režim pre nepovolené stavby postavené pred nadobudnutím jeho účinnosti. Tieto stavby bude potrebné v stanovenom časovom období buď dodatočne legalizovať, alebo odstrániť. Cieľom je ukončiť stav, keď sú nepovolené a neskolaudované stavby dlhodobo užívané bez oficiálneho právneho statusu.
3. Priestupky
Ako budú definované?
Zákon presnejšie definuje priestupky a iné správne delikty, pričom rozširuje zodpovednosť za ich spáchanie aj na ďalšie subjekty zapojené do výstavby, ako sú zhotovitelia stavieb a osoby vykonávajúce stavebný dozor. Tento krok odráža realitu, že pri dodávateľskom modeli výstavby je stavebník často iba objednávateľom služby a priamo nezasahuje do riadenia samotnej výstavby.
Zodpovednosť za porušenie zákona a spôsobenie škôd preto logicky po novom pripadá na toho, kto ich svojou činnosťou spôsobil, teda zhotoviteľa, a nie na objednávateľa služby. Tento prístup je v súlade s princípmi občianskeho práva, ktoré kladú dôraz na zodpovednosť za vlastné protiprávne konanie a spôsobenú škodu.
4. Kategorizácia
Návrh zákona taktiež prináša novú kategorizáciu stavieb. Akú?
Definujú sa napríklad drobné stavby ako prístrešky, garáže do 50 štvorcových metrov či bazény do 25 štvorcových metrov, prípadne fotovoltické zariadenia s výkonom do 100 kW, ktoré nebude nutné ohlasovať, pokiaľ sa nenachádzajú na verejných priestranstvách alebo blízko hranice pozemku.
5. Pravidlá
Aké pravidlá bude potrebné dodržať?
Stavebné úrady budú mať po novom presne definované časové limity na vybavenie žiadostí. Napríklad vo veciach, ktoré môže stavebný úrad rozhodnúť na podklade žiadosti bez potreby ústneho pojednávania alebo miestnej obhliadky, je povinný rozhodnúť do 30 dní, v ostatných prípadoch rozhodne do 60 dní.
Návrh zákona zavádza jasne stanovené zodpovednosti projektantov pri príprave projektovej dokumentácie, ktorá musí spĺňať technické, právne a environmentálne požiadavky, pričom zákon kladie dôraz na ich odbornosť a povinnosť predkladať kompletné a presné dokumenty, ktoré budú základom pre schvaľovanie stavby.
Stavebníci sú povinní zabezpečiť, aby realizácia stavby prebiehala v súlade so schválenou projektovou dokumentáciou a s platnou legislatívou. Zákon taktiež zdôrazňuje zodpovednosť stavebných úradov a ich zamestnancov za transparentnosť a správnosť rozhodovania. Úrady musia poskytovať stavebníkom a projektantom jasné pokyny a byť pripravené riešiť neštandardné situácie počas konania.
6. Stavebné povolenie
Bude po novom možné získať ho jednoduchšie?
Schválený návrh nového stavebného zákona tomu napovedá. Na prvý pohľad predmetný návrh výrazne znižuje byrokratickú záťaž a eliminuje zbytočné duplicity v procese schvaľovania stavebných zámerov, keďže už uvádzaným zavedením jednotného správneho konania sa odstraňujú viaceré administratívne kroky, ktoré predtým predlžovali procesy. Tento prístup je obzvlášť výhodný pre stavebníkov plánujúcich realizáciu rodinných domov a menších bytových domov. Kým doteraz je nutné postupovať cez samostatné územné a stavebné konanie, nový zákon tieto kroky integruje, čím výrazne skracuje čas potrebný na získanie povolení. Účastníci konania už nebudú musieť predkladať rovnaké informácie opakovane rôznym inštitúciám, čo nepochybne šetrí čas všetkým účastníkom stavebného konania.
7. Modernizácia
S čím v tejto súvislosti prichádza legislatíva?
S tým, že zavádza elektronický systém na podávanie žiadostí o stavebné povolenia a ich evidenciu. Tento krok má za cieľ nahradiť tradičné papierové formuláre, čím by sa mala výrazným spôsobom znížiť byrokratická záťaž úradov. Elektronická evidencia umožní transparentné sledovanie stavu žiadostí v reálnom čase, jednoduchšiu kontrolu dokumentov zo strany úradov a účastníkov konania, a zároveň minimalizuje riziko straty či zneužitia údajov.
Pripravené v spolupráci s Úradom pre územné plánovanie a výstavbu
8. Portál
V tejto súvislosti bol spustený nový informačný systém. Ako má fungovať a čo má obsahovať?
Keďže nosným prvkom stavebnej legislatívy je elektronizácia, s účinnosťou nového zákona o územnom plánovaní sme 1. apríla 2024 spustili nový informačný systém – Portál pre územné plánovanie. Portál je digitálne miesto, kde budú prebiehať všetky územnoplánovacie procesy. Každý účastník procesu územného plánovania tu nájde všetky potrebné nástroje na jeho úspešné zvládnutie.
Občan ako fyzická osoba, dotknuté právnické osoby, orgány územného plánovania (obce, mestá a kraje), odborne spôsobilé osoby, orgány štátnej správy a Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR budú na tomto mieste prostredníctvom formulárov spolu jednoduchšie a efektívnejšie komunikovať. Na portáli nájde účastník územnoplánovacieho procesu elektronický formulár alebo žiadosť pre každú náležitú životnú situáciu v jednej z oblastí územného plánovania a na jednom mieste vybaví všetky podania, v stanovených lehotách sa dozvie výsledok konaní a nájde príslušné rozhodnutia.
9. Vyjadrenie
Budú sa môcť občania vyjadriť a odvolať proti nejakej konkrétnej stavbe?
Samozrejme, občania aj naďalej zostávajú účastníkmi konania. Nová stavebná legislatíva prináša zmenu v tom, že sa zlučujú štyri rôzne konania (EIA, územné konanie, stavebné konanie a kolaudačné konanie) do jedného, takzvaného integrovaného konania. Bude tak iba jedno správne konanie, v rámci ktorého možno uplatniť svoje právo byť účastníkom konania. Zúži sa tak priestor pre špekulantov, ktorí sa odvolávali v každom konaní a zdržiavali tým schvaľovanie významných stavieb. Pri veľkých stavbách budú mať občania čas na odvolanie až 90 dní, kým doteraz to bolo iba 30 dní.
10. Procesy
Ako si v praxi predstaviť po novom nastavené procesy stavebného konania?
Po novom bude stavebné konanie prebiehať plne elektronicky. Stavebník, či už ide o spoločnosť alebo bežného občana, nahrá svoj projekt cez inteligentný elektronický formulár. Prostredníctvom online komunikácie systém automaticky stanoví lehoty pre všetky dotknuté úrady. Po tom, čo stavebník získa všetky kladné stanoviská, môže začať s prácami na svojom projekte. A to bez toho, aby musel kontaktovať všetky úrady osobitne.
11. Informácie
Bude občan vedieť, čo sa ide stavať na susednom pozemku?
Nové pravidlá prinášajú zásadnú zmenu a občana vtiahnu priamo do procesu územného plánovania. O každom zámere či zmene, ktorá sa ľudí dotýka, budú automaticky informovaní. A čo je najdôležitejšie – nové nastavenie nielen vytvára priestor na vyjadrenie postoja dotknutých osôb, ale navyše stanovuje lehotu, v rámci ktorej je potrebné sa vyjadriť. Žiadny občan tak už nezostane bez možnosti vyjadriť sa k stavebnému konaniu, ktoré sa ho dotýka.
12. Plánovanie
Ako pomôže nová legislatíva pri územnom plánovaní?
V oblasti územného plánovania dôjde k jednotnej metodike, ktorej výsledkom budú prehľadnejšie a čitateľnejšie územné plány. Systémová zmena bude aj v tom, že zrušením územného konania ako individuálneho nástroja bude úlohou samosprávy lepšie územne plánovať. Tým bude nastavovať vopred podmienky, ale aj riešiť potreby a požiadavky verejnosti či developerov. Vďaka novej legislatíve sa skompletizuje pozorne vypracovaný územný plán, ktorý dá jasnú odpoveď na to, čo, kde a za akých podmienok môže stáť.
13. Prínos
Aký prínos bude mať nový stavebný zákon pre ľudí?
Najväčšia zmena sa týka elektronizácie konania. Prínos z nej budú mať všetci aktéri, ktorí sa správali poctivo. Spisy sa nebudú môcť stratiť, systém bude sledovať lehoty, bude poukazovať na prieťahy. Tiež bude postupne vyhodnocovať čoraz viac parametrov, ktoré možno automatizovane kontrolovať. Bude nápomocný tak stavebníkovi, projektantovi, ako aj stavebnému úradu. Nastavené zastavovacie podmienky podľa územnoplánovacej dokumentácie budú jasne čitateľné a dopredu budú zrejmé. Ohlásenie drobnej stavby sa bude dať vybaviť len podaním ohlásenia.
A ak bude stavebník spĺňať všetky zastavovacie podmienky, prípadne bude mať potrebné stanoviská a ohlásenie bude úspešné, môže večer po tom, čo ho podá, začať ráno stavať takúto drobnú stavbu. Významnou pozitívnou zmenou je aj harmonizovanie procesov územného plánovania a procesov SEA a integrovanie konania o stavebnom zámere a konania EIA. Dnes existuje územné konanie, konanie o EIA a stavebné konanie. Tieto tri procesy sa zlúčia do jedného konania o stavebnom zámere a posúdení vplyvov na životné prostredie.
14. Vplyv
Budú mať obyvatelia vplyv na výstavbu vo svojom okolí?
Nebudú mať developeri vyššie právomoci? Celá reforma v oblasti výstavby a územného plánovania má za cieľ zlepšiť podmienky výstavby, ktoré sú dnes už prekonané. A to nielen pre investorov a podnikateľský sektor, ale aj pre obyčajného stavebníka rodinného domu. Je bežnou praxou, že občania nemajú dostatočnú znalosť o tom, čo je prípustné postaviť v ich blízkosti. Navyše, o začatí stavebného konania sa často dozvedia, až keď sa začína stavať. Nové pravidlá prinesú zásadnú zmenu a občana vtiahnu priamo do procesu územného plánovania.
O každom zámere či zmene, ktorá sa ľudí dotýka, budú automaticky informovaní. V prípade malých stavieb sa spresňuje okruh účastníkov tak, že sú nimi takí susedia, ktorí môžu byť stavbou priamo dotknutí, aj keď nemajú priamy styk hranice pozemkov. Vplyv obyvateľov na územie, v procese územného plánovania, sa vďaka novej legislatíve zlepší. Tým, že sa zjednodušuje proces, jasne sa vymedzuje časový priestor, v ktorom je možné návrhy pripomienkovať a verejne prerokovať, a to harmonizovane spolu s procesom SEA, a zároveň sa výsledky posúdenia vplyvov na životné prostredie stávajú záväznými. Tieto práva sa budú uplatňovať v prehľadnejšom systéme s jasnými pravidlami.
15. Výzva
Úrad vyhlásil výzvu, v rámci ktorej prerozdelí 1,2 milióna eur. Financie budú poskytnuté vo forme dotácií na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie (UPD). Pre koho je určená?
Pre obce, mestá a samosprávne kraje. Úrad úspešným žiadateľom môže preplatiť až 80 percent oprávnených nákladov. Cieľom dotácií je pomôcť obciam naplniť požiadavky nového zákona o územnom plánovaní, ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla tohto roka. V súlade s legislatívou musí totiž mať každá obec do 31. marca 2032 schválený nový územný plán v digitálnej podobe. Obce, ktoré ho doteraz nemajú alebo ich existujúca dokumentácia nie je v súlade s novými požiadavkami, sú povinné zabezpečiť jej vypracovanie.
16. Alternatívy
Čo ak obec nebude mať po 1. apríli 2032 územný plán?
Ak ho nebude mať, bude v procese povoľovania stavby a činnosti vydávať vyjadrenie, ktoré bude mať len odporúčací charakter. Tvorba územného plánu je náročný proces, ktorý si od obcí a miest vyžaduje aj finančný vklad. Napriek tomu, že územný plán je jedným zo základných nástrojov samosprávy, vďaka ktorému sa môže lepšie rozvíjať, stále ho nemá takmer 40 percent obcí. Veríme, že vďaka tomu pomôžeme vyššiemu počtu žiadateľov. Tiež pripravujeme manuály, ako sa pripraviť na podanie žiadosti o naše dotácie. Chceme podať pomocnú ruku starostom a primátorom, aby sa v procesoch vedeli lepšie zorientovať.
17. Financie
Finančná podpora je určená pre isté územné plány. Aké?
Výzva sa vzťahuje na financovanie troch typov územnoplánovacej dokumentácie, a to návrhu územného plánu obce, územného plánu zóny a po novom aj územného plánu mikroregiónu. Práve tento nový typ dokumentácie umožňuje efektívne plánovanie pre viacero obcí s rovnakými rozvojovými potrebami. Preto prvýkrát môžu o dotácie na územné plány mikroregiónu žiadať aj samosprávne kraje, ktoré ich obstarávajú po dohode na spoločnú žiadosť viacerých obcí.
18. Počty
Koľko žiadateľov sa prihlásilo?
„Počas prvých dvoch rokov sa o dotácie uchádzalo spolu takmer 250 žiadateľov, úspešných žiadostí bolo 130 a úrad v roku 2023 alokoval sumu zhruba 610-tisíc eur, rovnako ako v roku 2024. Výzvu sme vyhlásili aj v tomto roku, keďže chceme pomôcť obciam, mestám a vyšším územným celkom. Zameriame sa však výlučne na nové územné plány, dotácie na zmeny a doplnky územnoplánovacej dokumentácie sa poskytovať nebudú,“ povedal Ivan Zizič, podpredseda úradu.
19. Možnosti
O dotáciu môžu požiadať tiež tie obce a mestá, ktoré už začali s obstarávaním územných plánov, ale nestihli ich uzavrieť pred účinnosťou nového zákona. Kto ešte?
Podporené môžu byť aj obce, ktoré prejavia záujem previesť existujúce plány do digitálnej formy podľa novej legislatívy, a tiež tie, ktoré s obstarávaním UPD začali už v súlade s novým zákonom.
20. Termíny
Ako a dokedy žiadať?
Žiadosti o dotácie môžu obce, mestá a samosprávne kraje podávať od 15. januára do 15. februára 2025 aj elektronicky cez Portál pre územné plánovanie (stavebnyurad.info) alebo Ústredný portál verejnej správy (slovensko.sk). Na financovanie dotácií je vyčlenených až 1,2 milióna eur, čo je takmer dvojnásobok rozpočtu z predchádzajúcej výzvy. Úrad následne rozhodne o pridelení dotácií, pričom maximálna výška príspevku môže dosiahnuť až 80 percent oprávnených nákladov.
Zdroj: hnonline.sk
Autor: Agáta Staneková
