SLOVENSKÁ SPISOVATEĽKA PREDÁVA NEHNUTEĽNOSTI NA ŠPANIELSKOM POBREŽÍ

Slovenská spisovateľka a realitná maklérka EVA ROHRMAN MADOVÁ predáva nehnuteľnosti od Valencie po Malagu. Baví ju písanie kníh, ako aj práca s ľuďmi. Pobrežie od Costa Blanca po Costa del Sol si obľúbili aj Slováci, ktorých pri obhliadke nehnuteľností nezastavil ani koronavírus.

Pochádza z Nitry a vyštudovala ekonómiu vo Viedni. V meste valčíkov žila dlhé roky. Do Španielska sa spolu s manželom dostali náhodou, prostredníctvom známych, ktorí im ukázali oblasť Costa Blanca. Zamilovali sa do nej a po nejakom čase tam odišli bývať.

Čítal som pozitívne recenzie vašej knihy Zlato sa čistí ohňom. Píšete aj počas koronakrízy?

Áno, najmä teraz. Dokončujem druhú časť románu, ktorý vyšiel na konci roka 2020 aj v španielčine. Dej je plný emócií, lásky, odvahy a utrpenia a nielen podľa mňa, ale aj podľa čitateľov by mal mať pokračovanie. Lockdown bol v Španielsku v prvej vlne dosť dlhý, takže väčšia časť knihy je hotová.

Musíte v Španielsku, ktoré má takmer 47 miliónov obyvateľov, pracovať aj po vydaní úspešného románu?

Áno, samozrejme. Úspešný predaj knihy neznamená, že človek si môže dovoliť nepracovať. Náš knižný trh je malý a v Španielsku som nováčik. Zatiaľ je pre mňa písanie iba hobby.

Inšpiruje vás pri tvorbe práca realitnej maklérky?

Niektoré postavy, ktoré som v románe vytvorila, som stretla počas práce s realitami. Veľa mojich známych sa tam chce nájsť a niektorí sú aj sklamaní, keď tam nie sú. Inšpiráciou mi boli aj dlhé roky strávené v kozmopolitnej komunite, keďže som ako pomerne mladá odišla žiť do Viedne.

Predávajú sa reality v známych letoviskách horšie než pred koronou?

Na pobreží si nehnuteľnosti kupuje až 50 percent cudzincov. Najmä počas prvej vlny, keď tu bol od marca do júna 2020 úplný lockdown, sa takmer nepredávalo. Po tejto vlne sa vynoril zaujímavý fenomén. Do Španielska pricestovalo až o 80 percent menej cudzincov, ale zvýšil sa dopyt po nehnuteľnostiach zo strany Španielov z vnútrozemia, ale aj cudzincov, ktorí tu žili na odľahlých miestach a začali sa viac zaujímať o bývanie pri mori. Aktuálne je dopyt po realitách pri mori aj zo strany Slovákov a Čechov o dosť vyšší.

Ceny v mestách, ako je Malaga, sú v porovnaní s niektorými slovenskými mestami oveľa nižšie. Ako si to vysvetľujete?

Za veľmi nízke ceny sa dajú kúpiť nehnuteľnosti v menej obývaných častiach Španielska. Vo vnútrozemí zoženiete hektáre pôdy so starším domom za niekoľko desaťtisíc eur. Nižšie ceny sú aj na pobreží v prípade starších nehnuteľností. Menšie novostavby – apartmány, sa dajú blízko mora kúpiť od 130-tisíc eur. Pobrežie žije z turizmu a je podmienené sezónou. Asi 50 percent populácie žijúcej na pobreží sú cudzinci. Počas korony staršie reality zlacneli približne o päť percent.

O čo je väčší záujem – o apartmány alebo o menšie domy?

Najväčší záujem je o apartmány pri mori. Keď sa ľudia rozhodnú bývať v Španielsku dlhý čas, uprednostnia domy. Náklady spojené s využívaním nehnuteľnosti vyjdú na dvadsať eur mesačne, ak je v okolí bazén, záhrada alebo tenisové kurty, môže to byť sto eur na mesiac. Aj novostavby majú veľmi nízke poplatky.

Aké nehnuteľnosti sú teraz najčastejšie v hľadáčiku klientov?

Najvyhľadávanejšie sú 3 + 2, teda tri spálne a dve kúpeľne, ale za tie si treba priplatiť. V prvej línii od mora môžu takéto apartmány stáť aj 250-tisíc eur. Ak ide o penthouse, ceny sa šplhajú na 400-tisíc eur a viac. Bežne majú rozlohu okolo sto štvorcových metrov a viac.

Z ktorých krajín je najviac záujemcov?

Veľmi často prichádzajú klienti zo Slovenska, z Česka, ale aj z Anglicka, potom Nemci, z krajín Beneluxu a Španieli. Poslední menovaní sú aj pre svoju priateľskú povahu veľmi nároční klienti. Najlepšie sa mi pracuje so Slovákmi. Pre rodnú reč aj pre podobnú mentalitu zo vzťahov často vzniknú priateľstvá.

Ako prebiehajú obhliadky realít, keďže ľudia v súčasnosti nemôžu cestovať?

Cestuje sa, ale s obmedzeniami, za prísnych hygienických podmienok. Pred časom odišla „slovenská posádka“ autom. Cestovali na jeden ťah cez francúzsku Riviéru, Taliansko a Rakúsko. Pred odchodom mali PCR test. Hranice zvládli bez problémov, ako cieľ cesty uviedli tranzit. Najviac ich kontrolovali na našich hraniciach, museli ísť opäť na test a počkať si na výsledok. Na porovnanie: nás tu ešte nikto netestoval. Predtým prileteli iní klienti z Viedne s prestupom cez Madrid a ďalej pokračovali letecky do Alicante. Samozrejme, odporúča sa mať pozvanie na obhliadku alebo na notársky termín.

Ak sa niekto bojí a necestuje, stačí mu aj videoprehliadka nehnuteľnosti, na základe ktorej ju kúpi?

Práve v období korony sa táto možnosť využíva čoraz častejšie. Počujem o takých klientoch, ktorí kupujú len po videoobhliadke. Aj ja som mala tú česť predstaviť niekoľko nehnuteľností týmto spôsobom. Osobne ich odporúčam vidieť na vlastné oči a precítiť atmosféru. Ale ak niekto kupuje vyslovene investičnú nehnuteľnosť, v ktorej nebude bývať, potom to môže stačiť.

Aké nehnuteľnosti si Slováci kúpili v posledných dňoch na pobreží?

Byty aj domy v cene od 70-tisíc do 200-tisíc eur.

Najdrahšia ponuka vo vašom katalógu?

Dostala som sa k predaju vily takmer za štyri milióny eur. Majitelia mi dôverujú, že ju predám, keďže mám vraj kontakty na „východný blok“. Pred pár rokmi mali záujemcov z Ruska, pán chcel vilu darovať manželke k narodeninám, ale majitelia si to ešte rozmysleli a z predaja nič nebolo. Dôverujú mi, že ju predám, lebo podľa ich názoru by som mala mať kontakty na „new rich“ klientov.

Prejavil už niekto seriózny záujem o túto rozprávkovú vilu?

Áno, ale nebol zo Slovenska.

EVU ROHRMAN MADOVÚ toto prostredie inšpiruje aj na písanie kníh.

Výhľad z kompletne zariadeného bytu na Costa Blanca. Cena: 166 000 eur

Slováci majú záujem aj o apartmány Benidorm na Costa Blanca. Cena: od 234 000 eur

EVA ROHRMAN MADOVÁ, spisovateľka a realitná maklérka, predáva nehnuteľnosti pri Stredozemnom mori od Valencie po Malagu.

Z luxusného apartmánu Benidorm je krásny výhľad na more.

Apartmány Estepona na Costa del Sol.

Cena: od 216 000 eur Aj prostredie apartmánov Estepona je príťažlivé.

Zdroj: Život; rozhovor

Autor: JOZEF KOLLÁR

Zdroj: Hospodárske noviny; Publicistika

Autor: Pavel Novotný

Ľubomír Bajaník, moderátor: „Ten, kto má byt alebo dom v lukratívnej lokalite, zrejme bude platiť viac. Ministerstvo financií chystá zmenu výpočtu dane z nehnuteľností. Šéf rezortu však uisťuje, že napríklad dôchodcovia alebo ľudia s nižšími príjmami sa nemusia obávať závratného zvýšenia. V dnešnej časti Zaostrené sa pozrieme, ako pripravované zmeny vnímajú odborníci.“

Ivan Tománek, redaktor: „Sadzby dane z nehnuteľností rok čo rok určujú samosprávy, pre mestá a obce ide o príjem do rozpočtu vo výške zhruba štyristoštyridsať miliónov eur. Minister financií avizuje daňovo-odvodovú reformu, ktorá by systém mohla výrazne zmeniť. Daň z nehnuteľnosti by po novom mala vychádzať z takzvaných cenových máp. Zjednodušene povedané, nebude sa počítať z rozlohy bytu alebo domu, ale z jeho trhovej ceny. Podľa odborníkov ide tak o novodobú daň z luxusu.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Čím drahšia nehnuteľnosť, tým vyššia daň z nehnuteľnosti. V priemere sa hovorí zhruba o trojnásobku, samozrejme, toto hovoríme o celoslovenskom priemere.“

Ivan Tománek: „Vytvoriť cenovú mapu podľa analytika nebude až taký problém napríklad v bratislavskej Petržalke, kde sa obchoduje s bytmi intenzívne. Problém môže nastať v menších mestách.“

Radovan Ďurana, analytik, INESS: „Jednoducho na Slovensku máme problém s tým, že viac ako polovička ľudí býva na dedinách v menších obciach, kde tých transakcií je málo a ťažko hovoriť o nejakom cenovom rozdiele v hodnote nehnuteľností medzi ulicami malých obcí.“

Ivan Tománek: „Minister financií podrobnosti k daňovej reforme nateraz tají. Z informácií, ktoré však prenikli na verejnosť, hrozí podľa odborníkov riziko, že vyššia daň môže zaťažiť najmä nízkopríjmové skupiny obyvateľov.“

Ján Palenčár: „Typický príklad je naozaj bratislavské Staré Mesto, ale aj iné lokality v rámci Slovenska, kde bývajú pôvodní obyvatelia a v podstate mali by platiť zvýšenú daň z nehnuteľnosti len preto, že ich nehnuteľnosť nachádza povedzme v zaujímavej lukratívnej lokalite.“

Ivan Tománek: „Šéf rezortu financií ubezpečuje ľudí, že pri akýchkoľvek daňových zmenách bude brať do úvahy sociálne aspekty.“

Eduard Heger, podpredseda vlády, minister financií SR (OĽaNO): „Samozrejme, teraz máme na stole viaceré návrhy, o ktorých konkrétne rokujeme aj v rámci koalície. Tie rokovania sú stále otvorené. Ale tá matematika je jednoduchá – čo uberiete na jednej strane, musíte hľadať na tej druhej.“

Ivan Tománek: „Záujem o byty na Slovensku naďalej prevyšuje ponuku, ceny nehnuteľností rastú aj napriek koronakríze. Podľa analytikov vyššia daň z nehnuteľností môže ovplyvniť realitný trh.“

Maroš Ovčarik, analytik, výkonný riaditeľ Finančného kompasu: „Pretože zvýši finančné náklady tých, ktorí vlastnia nejakú nehnuteľnosť, či už je to byt alebo dom. Vyššia daň z nehnuteľností ovplyvní najviac ľudí, ktorí majú viaceré nehnuteľnosti.“

Ján Palenčár: „Už to bude položka, pri ktorej budú klienti uvažovať, či v danom regióne, lokalite si chcú alebo nechcú kúpiť nehnuteľnosť.“

Ivan Tománek: „Ako nakoniec bude vyzerať daňová reforma, by sme sa mali dozvedieť tento rok. Vyššia daň z nehnuteľností by sa podľa ministra financií mohla stať realitou v roku 2023.“

„Záujem o hypotéky a ich refinancovanie bol počas minulého roka vyšší,“ tvrdí Ján Šuda, odborník na osobné financie z PARTNERS GROUP SK. Môže za to podľa neho obava ľudí z nárastu cien nehnuteľností, ale aj vyšších úrokových sadzieb v bankách či postupného sprísňovania kritérií pri hypotekárnych úveroch.

O možnosť mať lepšie podmienky pri hypotéke sa ukrátili tí, ktorí zažiadali o odklad splátok. Ak by chceli svoju hypotéku refinancovať a znížiť splátky, potrebujú banke preukázať dobrú platobnú disciplínu počas 12 až 18 mesiacov. „Vidíme tu prvé nepriaznivé dosahy odkladov splátok v rámci lex korona,“ dodáva Šuda. Prináša odporúčania, čo si pri refinancovaní hypotéky všímať a kedy sa vám oplatí.

Banky v reakcii na zvýšený záujem pri hypotekárnych úveroch v čase koronakrízy pristúpili k sprísneniu podmienok. Tie sa dotkli najmä podnikateľov a živnostníkov, ľudí žijúcich v zahraničí a spravidla klientov pracujúcich v službách a oblastiach najviac zasiahnutých pandémiou. „Aj keď sú možnosti, ako sa dostať k hypoúveru, pre tieto skupiny značne limitované, sú banky, ktoré poskytnú úver aj týmto klientom. Odporúčam však obrátiť sa na finančného odborníka, ktorý vie klientovi vysvetliť potenciálne riziká spojené s hypotékou a po analýze financií nájsť najvhodnejšie riešenie,“ hovorí Ján Šuda.

MNOHÍ ZVAŽUJÚ REFINANCOVANIE, NO NEOPLATÍ SA KAŽDÉMU

Dosahy krízy na rodinné rozpočty a nižšie príjmy v domácnostiach sa odrazili najmä v záujme o refinancovanie hypoték. Hypotéka je totiž často jednou z najväčších položiek v domácom rozpočte a možné refinancovanie by prinieslo klientom nižšie mesačné splátky a úrokové sadzby pri hypotéke. „Refinancovanie hypotéky sa oplatí tým, ktorí majú úrokové sadzby vyššie ako 1 % p. a. Niektoré banky v súčasnosti poskytujú úrokové sadzby nižšie ako 0,5 %. Závisí to však aj od výšky úveru, pretože čím je nižší zostatok úveru, tým sú rozdiely vo výške splátok nižšie,“ upozorňuje odborník. Pri hypotekárnych úveroch vo výške 100 000 eur môže byť rozdiel na splátke pri úrokoch 0,5 % a 1 % p. a. približne 30 – 40 eur mesačne. Počítať však treba aj so všetkými poplatkami spojenými s refinancovaním úveru. Medzi nimi sú poplatky za zápis do katastra, za predčasné vyplatenie úveru, za znalecký posudok, ale aj iné, ako napríklad zriadenie bežného účtu v novej banke, ktorú o refinancovanie hypotéky žiadame.

POŽIADALI STE O ODKLAD SPLÁTOK? S REFINANCOVANÍM MÔŽE BYŤ PROBLÉM

Počas koronakrízy siahli mnohí po odklade splátok hypoték. V rámci lex korona mohli klienti bánk žiadať o odklad až na deväť mesiacov, a to bez negatívneho zápisu v úverovom registri. Odborníci na financie však od začiatku upozorňovali, že by malo ísť o najkrajnejšie riešenie pri snahe o zlepšenie finančnej situácie. Aj keď si klienti bánk odložením splátok dočasne uľavili, návrat k splácaniu úveru po skončení odkladu bol pre tých, ktorým sa situácia nezlepšila, finančným peklom. O druhý odklad splátok banku síce mohli požiadať, ale už iba so zápisom do úverového registra. „Zápis v úverovom registri môže skomplikovať komunikáciu s bankami pri žiadosti o budúce úvery, ale aj pri záujme refinancovať hypotéku. Tú môže banka odmietnuť. Klient po využití odkladu splátok môže refinancovať úver až potom, ako banke preukáže dobrú platobnú disciplínu. Hovoríme o období 12 až 18 mesiacov bezproblémového splácania úveru,“ upozorňuje odborník.

POISTENIE HYPOÚVERU CEZ BANKU: OVERTE SI, ČO VÁM KRYJE

Banky svojim klientom poskytujú rôzne balíčky hypotekárneho poistenia. V rámci základného balíka poistenia je klient krytý pre prípad smrti a plnú invaliditu. Pri rozšírenom balíku je poistenie doplnené aj o PN-ku či stratu zamestnania, no podľa Jána Šudu je nevyhnutné prejsť si poistenie s odborníkom, ktorý dokáže najlepšie poradiť, aké riziká treba mať v zmluve pokryté. „Nevýhodou poistenia v banke je poistenie len jednej osoby. Ak berie úver manželský pár, poistiť sa môže iba žiadateľ úveru, čiže len jeden z nich. Nevýhodou je tiež poistenie zahrnuté do splátok hypotéky. Ak chce klient zrušiť poistnú zmluvu, banka ho pokutuje podľa svojho sadzobníka,“ upozorňuje odborník. Ponuka poisťovní je tak podľa neho širšia a variabilnejšia. Ak klient uzatvára poistenie pre prípad smrti a invalidity cez banku, nárok má na plnenie často až od 71 % a v niektorých bankách až od 75 % invalidity. „U nás klientov poisťujeme pre prípad invalidity už od 41 %, čo je čiastočná invalidita a zároveň aj veľký rozdiel. Dôvod je logický – čiastočná invalidita je zastúpená v populácii v oveľa vyššej miere a invalidných dôchodcov s invaliditou nad 75 % je na Slovensku veľmi málo,“ vysvetľuje Ján Šuda. Samostatnou kapitolou je poistenie práceneschopnosti. Ak je klient minimálne 60 dní na PN, banka mu odpustí splátku úveru za tento daný čas, no nedostane nič navyše. Pri poistení pre prípad straty práce zase treba zvýšiť pozornosť pri výlukách a nastavených podmienkach, napríklad ako dlho musí byť klient nezamestnaný či iné. Banka rovnako vyplatí len splátku úveru za daný čas, pokým je klient nezamestnaný. „Určite odporúčam preštudovať si aj výluky z poistení, v ktorých často bývajú zahrnuté duševné choroby, ochorenie chrbtice, alkohol a mnohé iné,“ radí.

ODPORÚČANIA ODBORNÍKA, AK HYPOTÉKU EŠTE LEN ZVAŽUJETE

SPOZNAJTE SVOJ ROZPOČET A AJ NEHNUTEĽNOSŤ, KTORÚ KUPUJETE

Aj keď na vlastné bývanie získate hypotekárny úver, nevykryje vám 100 % ceny nehnuteľnosti, ktorú kupujete. Preto potrebujete mať vytvorenú rezervu, ktorou dofinancujete zvyšok sumy. V opačnom prípade budete musieť siahnuť po doplnkovom spotrebnom úvere, čo navýši mesačnú splátku a finančne vás zaťaží na dlhé obdobie. Rovnako zvážte, či má nehnuteľnosť skutočne takú hodnotu, za akú ju kupujete. Overte si jej vek, okolie, stavebné vyhotovenie, občiansku vybavenosť, ale aj potenciálnych susedov.

POČÍTAJTE AJ S POPLATKAMI PRI VYBAVOVANÍ HYPOTÉKY

Peniaze navyše budete potrebovať aj pri rôznych poplatkoch, ktoré sú spojené so získaním hypotéky. Spravidla ide o poplatky za kataster, znalecký posudok, v niektorých bankách aj poplatok za poskytnutie úveru a poistenie nehnuteľnosti, ktoré si banky vyžadujú.

ROZMYSLITE SI, AKO DLHO ÚVER CHCETE SPLÁCAŤ

Mnohí chcú hypotéku vyplatiť čo najskôr, preto si pri nej nastavujú menej rokov na splatenie úveru, čo však znamená oveľa vyššiu splátku na úvere. Treba pozerať na to, že finančná situácia sa v rodine bude meniť. Dobrým príkladom sú deti a materská alebo rodičovská dovolenka, pri ktorých spravidla dochádza k výraznejšiemu zníženiu mesačného príjmu. Taktiež treba pozerať pri hypotéke na dĺžku fixácie úveru a úrokovú sadzbu.

ZMLUVU K HYPOTÉKE ČÍTAJTE S POROZUMENÍM

Dôkladne si prečítajte všetky podmienky uvedené v zmluve. Pozrite sa na to, aké poplatky sa viažu so zmenami, ktoré by ste neskôr museli zapracovať do zmluvy, aké pokuty vám hrozia pri nedodržaní podmienok, poplatky pri bežnom účte, na ktorý je hypotéka naviazaná, poistné podmienky a výluky na zmluvách a za akých podmienok je možné predčasné vyplatenie úveru alebo jeho časti.

Úver na bývanie môžete dostať v banke, ale aj v stavebnej sporiteľni. Ten podlieha iným pravidlám ako klasická hypotéka.

Aké sú medzi nimi rozdiely? Aké typy hypotéky existujú a ktorý sa vám hodí viac?

Úver na bývanie

Dovoliť si vlastné bývanie bez potreby dofinancovania? Také možnosti má len málokto. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť a potrebujete si požičať peniaze, máte možnosť využiť úvery na bývanie. Tie sú charakteristické nižšími úrokmi, aké majú spravidla ostatné typy úverov. Na druhej strane, keďže ide o pôžičku, ktorú zvyčajne platíme desiatky rokov, celkové náklady na splatenie úveru sú vyššie.

Ak si chcete požičať na kúpu domu, mali by ste vedieť:

1. Úver na financovanie bývania je tzv. úver so zabezpečením. To znamená, že vždy ako protihodnotu zakladáte nehnuteľnosť.

2. Je to dlhodobý úver (max. 30 rokov), pri rozhodovaní je preto dobré myslieť nielen na to, či ho budete schopní splácať o dva či tri roky, ale aj o 20 rokov.

3. Ak financujete kúpu nehnuteľnosti takýmto typom úveru, je povinné nehnuteľnosť poistiť. Nemusíte to však spraviť v inštitúcii, ktorá vám poskytla pôžičku.

4. Máte nárok odstúpiť od zmluvy do 14 dní odo dňa jej podpísania.

5. Úver na financovanie bývania môžete použiť nielen na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti.

Úver na bývanie môžete dostať v banke, ale aj v stavebnej sporiteľni. Ten podlieha iným pravidlám ako klasická hypotéka. Stavebný úver získate, ak si už v sporiteľni sporíte a splníte stanovené podmienky. Tento typ úverov má zafixovanú úrokovú sadzbu na celý čas splácania a býva spravidla o niečo vyššia, ako sú sadzby pri hypotékach.

Akú sumu môžete od banky získať?

Kúpa nehnuteľnosti a s ňou spojená hypotéka je rozhodnutie na celý život. Národná banka Slovenska stanovuje pravidlá, ktoré pomáhajú chrániť domácnosti pred nekontrolovaným zadlžovaním. Pre laika totiž môže byť náročné vypočítať, čo si skutočne môže dovoliť.

Hoci si môžete myslieť, že „to zvládneme a nejako to vyjde“, nečakané životné situácie vás môžu dostať do problémov. Aj preto pri žiadosti o hypotéku či úver na bývanie je banka povinná zohľadňovať nielen váš príjem a výdavky na živobytie či iné pôžičky. Konečnú výšku sumy, ktorú môžete získať, ovplyvňujú aj ďalšie podmienky.

Hypotékou nezaplatíte všetko

Maximálna výška úveru na bývanie, ktorý dnes finančné inštitúcie poskytujú, je 80 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Aj keď sa nám to nemusí páčiť, má to opodstatnenie. Predstavme si, že ceny nehnuteľností časom klesnú. Ak by ste sa dostali do ťažkostí a nezvládali hypotéku splácať, váš dom alebo byt by nemusel stačiť na vyplatenie úveru a vy by ste mohli čeliť dokonca exekúcii.

Spoluúčasť na financovaní vlastného bývania je tiež motivujúca. Predsa len si poriadne rozmyslíme, čo kupujeme, ak musíme do kúpy vložiť aj vlastné úspory, ako len „peniaze z banky“.

Povinná rezerva

Banky tiež stanovujú vašu schopnosť splácať úver. A to tak, že výpočtom stanovia maximálnu výšku mesačnej splátky, ktorú si môžete dovoliť uhrádzať. Do tejto sumy musíte započítať nielen hypotéku, ktorú chcete získať, ale aj splátky zo všetkých vašich ďalších záväzkov, ako je napríklad kreditná karta, povolené prečerpanie účtu či lízing. Vďaka týmto pravidlám by sa vám nemalo stať, že sa zadlžíte viac, ako je únosné.

Keďže úver na bývanie je dlhodobý záväzok na desiatky rokov, banka musí myslieť dopredu a vo výpočtoch, ktoré rozhodnú o tom, koľko si môžete dovoliť mesačne platiť, zohľadňuje „preventívne“ úroky o dve percentá vyššie, ako sú dnes. Trh sa totiž mení a vaše splátky môžu časom stúpať v závislosti od stúpajúcich úrokov. Predpokladané zvýšenie úrokovej sadzby sa do výpočtu nezarátava len v prípade, že ju máte zafixovanú na celý čas splácania úveru (ak si napríklad požičiavate od stavebnej sporiteľne).

Banku bude, pochopiteľne, zaujímať aj váš príjem, ktorý pri výpočte očistí o životné minimum. Z takto vyrátaného príjmu môžete použiť na splátky 60 %. Zvyšných 40 % vám musí ostať ako rezerva.

Hypotéka

Chcete sa osamostatniť a kúpiť si vlastný byt alebo dom, no svet hypoték je pre vás španielska dedina? Nasledujúce rady vám pomôžu pomôcť rozhodnúť sa správne.

Úver na bývanie je dlhodobý záväzok, ktorý dlžníka sprevádza väčšinu jeho produktívneho života. Beriete si ho ako mladí, ale posledná splátka z vášho účtu môže odísť až po šesťdesiatke. Na čo si dať pozor?

Ako funguje hypotéka

Hypotéka alebo jej podobný úver na bývanie je pôžička, pri ktorej vždy ručíte nehnuteľnosťou. Založiť teda môžete byt, dom alebo pozemok. Je to dlhodobý úver, ktorý môžete splácať až 30 rokov.

V prípade, že dlh nedokážete splácať, banka si vašu nehnuteľnosť bude nárokovať. Je preto dôležité mať stabilný príjem.

Peniaze, ktoré vám banka požičia, môžete použiť nielen na kúpu nehnuteľnosti. Investovať ich môžete aj do stavby domu alebo na rekonštrukciu.

Klienti vo veku do 35 rokov majú nárok na zvýhodnené podmienky. Úvery pre mladých však majú ďalšie náležitosti, jednou z nich je maximálny príjem žiadateľa do výšky 1,3-násobku priemernej mzdy. Štát im vtedy čiastočne prispieva na úhradu úrokov.

Pamätajte, že hypotéku môžu ponúkať len banky, ktoré majú tzv. hypotekárnu licenciu. Nie nebankové spoločnosti.

Úver, ktorý si požičiate na bývanie, nemusí byť len hypotéka z banky. Ďalšou možnosťou je stavebný úver. Ten poskytujú stavebné sporiteľne. Oproti hypotéke pri ňom platia iné pravidlá. Získať ho spravidla môžete, ak máte stavebné sporenie. Rozdiel je aj v úrokových sadzbách. Pri stavebnom úvere bývajú zafixované na celú dobu splácania. To znamená, že sporiteľňa vám garantuje rovnakú mesačnú splátku aj 20 rokov. Úroková sadzba je však vyššia ako pri hypotéke.

Ak sa rozhodnete pre hypotéku, vybrať si môžete účelový alebo bezúčelový úver. V prvom prípade banke dokladujete účel použitia peňazí. Vtedy môžete získať lepší úrok. Ak si vyberiete bezúčelový úver na bývanie, stále ručíte nehnuteľnosťou, no použitie peňazí je na vás. Tento typ úveru poznáme aj pod názvom americká hypotéka.

Najskôr kalkulujeme

Prvé kroky zväčša vedú na inzertné portály s realitami, kde sa zorientujete v cenách nehnuteľností. Vyberiete si byt alebo dom – a teraz to príde. Zistíte, či na to máte.

Na úvodný prepočet vám postačí on-line hypotekárna kalkulačka, ktorú už štandardne majú banky na svojich webových stránkach. Vďaka kalkulačke zistíte, aké by vás čakali mesačné splátky.

Zadajte výšku hodnoty nehnuteľnosti, výšku úveru, ktorý by ste chceli, úrokovú sadzbu, dĺžku doby splácania a dĺžku fixácie. Už tu sa dozviete, že výška úveru nemôže byť rovnaká s hodnotou nehnuteľnosti. Banky vám dnes požičajú maximálne 90 % z ceny domu či bytu, často je to však ešte menej. Pri kúpe budete teda potrebovať aj vlastné financie.

Aspoň tri ponuky

Výber správneho úveru je prácna záležitosť, ktorá si vyžaduje dostatok času. Klienti ako prvú zväčša oslovujú banku, v ktorej majú bežný účet. Okrem nej si vyžiadajte aspoň ďalšie dve ponuky od konkurencie. Spraviť to za vás môže aj finančný sprostredkovateľ.

Na začiatku si stanovte základné parametre, ktoré musia byť vo všetkých ponukách nemenné. Dĺžku splácania, obdobie fixácie a tiež maximálnu výšku splátky, ktorú ste schopní mesačne uhradiť.

Banky vám môžu pripraviť splátkový kalendár úveru a pýtajte si od nich aj všetky poplatky spojené so spracovaním hypotéky. Takéto ponuky môžete začať porovnávať.

Medzi ďalšie náklady rátajte poistenie zakladanej nehnuteľnosti, ktoré je pri hypotékach povinné. Nehnuteľnosť si však môžete dať poistiť aj v inej spoločnosti. Ďalšie zvýšenie môže spôsobiť poistenie splácania úveru, aj to niektoré banky vyžadujú.

Čo je to fixácia

Úrokovú sadzbu si vždy zafixujete na konkrétne obdobie, napríklad tri či päť rokov (ale aj viac alebo menej, podľa ponuky banky). Počas neho vám banka garantuje rovnakú výšku splátky.

Na ako dlho je najlepšie úrok dohodnúť? To je šalamúnska otázka aj pre bankárov, vývoj na finančných trhoch je totiž na roky dopredu ťažké predpovedať. Vo všeobecnosti odborníci radia v období nízkych úrokov zafixovať sadzbu na čo najdlhšie obdobie, a naopak, v prípade, že sú úroky nevýhodne vysoké, odporúčajú spravidla fixovať na kratší čas.

Dĺžka fixácie je podstatná aj pre ďalšiu vec. Ak by ste časom chceli úver preniesť do inej banky, teda refinancovať, budete musieť zaplatiť svojej pôvodnej banke poplatok. Ten je v súčasnosti stanovený na 1 % zo zostatku dlžnej sumy.

Ak by ste však prenášali úver v termíne výročia fixácie, teda v čase, keď sa opäť prehodnocuje úroková sadzba, neplatíte nič navyše. Predčasné splatenie hypotéky je vtedy bez poplatku.

Dokedy môžete cúvnuť

Úverovú zmluvu si zoberte domov. Klient má mať dostatok času na preštudovanie zmluvných podmienok. Nikto na vás nesme tlačiť alebo vás s podpisom naháňať. Zmluvu dajte prečítať aj niekomu inému a ak čomukoľvek nerozumiete, pýtajte sa v banke. Od zmluvy môžete odstúpiť do 14 dní od dátumu podpisu.

Ako sa spláca hypotéka

Hypotekárny úver splácate pravidelne každý mesiac. V banke vám založia úverový účet, na ktorom môžete priebežne sledovať, ako suma klesá. Vy neklesajte na duchu, ak to najmä v prvých rokoch ide skutočne pomaly.

Dôvodom je takzvané anuitné splácanie. Je to najčastejší spôsob platenia tohto typu úveru. V sume, ktorú mesačne hradíte, je totiž v určitom pomere splátka istiny (teda sumy, ktorú ste si od banky požičali na kúpu svojho bývania) a splátka úroku.

A hoci je celková splátka, ktorá odchádza z vášho účtu, každý mesiac rovnaká, pomer platby za istinu a úrok sa počas celého obdobia splácania mení. Ak sa pozriete na váš splátkový kalendár, mali by ste to tam mať vyčíslené. Je bežné, že v prvých rokoch tvorí splátka úroku vyššiu časť. Preto dlh klesá pomalšie. Neskôr sa však sily vyrovnajú a v posledných rokoch tvorí úrok už minimálnu časť zo splátky. Dlh preto mizne omnoho rýchlejšie.

Zdroj: 5penazi.sk

Za veľký dom či byt sa vraj zvýši o stovky eur

Zuzana Kullová

Daň z nehnuteľností sa zrejme od budúceho roka výrazne zvýši – možno až trojnásobne. Minister financií Eduard Heger viackrát zdôraznil, že nehnuteľnosti by sa mali zdaňovať na hodnotovom princípe. Viac chce objasniť až pri chystanej daňovej reforme, ktorú tají už rok. Inak povedané, za drahšie a luxusné nehnuteľnosti sa bude platiť na tejto dani viac. Ráta sa s progresívnou formou zdaňovania podľa hodnoty nehnuteľnosti. Otázkou zostáva, čo si štát predstavuje pod slovom luxus a ako nastaví dané pravidlá.

Možno bude aj diskusia

Z nič nehovoriacich fráz rezortu sa snažia analytici vydedukovať, čo také veľké sa chystá, keď sa to tak tají. Zníženie daní pre firmy či ľudí by pravdepodobne rýchlo ohlásili na nejakej tlačovej konferencii, v hre budú teda zrejme úplne iné zámery. Podľa analytikov Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) možno predpokladať, že vlajkovou loďou novej daňovej reformy budú vyššie dane z nehnuteľností, a to až trojnásobne oproti súčasnému stavu.

Dnes sú dane z nehnuteľností v kompetencii samospráv a vyrátavajú sa z rozlohy bytu, domu či pozemku. Po novom sa budú počítať podľa hodnoty nehnuteľnosti. „Sami bohatí ľudia mi povedali – pokojne nás zdaňte viac, pomôže to Slovensku, my sa toho nebojíme. Nechceme robiť žiadne tiché zdaňovanie, budeme o tom diskutovať,“ uviedol pre médiá minister. Schválenie zákona v parlamente by rád videl koncom roka. Pravda, na inú odbornú diskusiu – o reformnom pláne obnovy – sme márne čakali od leta minulého roka.

Slovensko verzus OECD

Podľa Organizácie pre hospodársku spoluprácu a rozvoj (OECD) má Slovensko dlhodobo jedny z najnižších daní z nehnuteľností. Kým v priemernej krajine EÚ v roku 2019 predstavovali výnosy z majetkových daní 1,6 percenta hrubého domáceho produktu (HDP), u nás to bolo len 0,4 percenta.

Výkonný riaditeľ Rady pre rozpočtovú zodpovednosť (RRZ) Viktor Novysedlák poukazuje na potrebu konsolidácie verejných financií. Odhadované trojnásobné zvýšenie príjmov z majetkových daní by podľa neho priblížilo Slovensko k európskemu priemeru. Tá je dosť vysoká najmä vplyvom vysokých daní z majetku vo Francúzsku či Veľkej Británii. „Dosiahnutiu mediánovej úrovne by zodpovedalo len dvojnásobné zvýšenie príjmov z daní z majetku,“ dopĺňa V. Novysedlák.

Keď kuchyňu vlastní štát

Štát však určite narazí na problém, ako v praxi zabezpečiť spravodlivé zdaňovanie majiteľov nehnuteľností. Ilustruje to napríklad situácia starších ľudí vlastniacich hodnotnú nehnuteľnosť. Človek nemusí vedieť ovplyvniť, či sa napríklad jeho bežný dom raz neocitne v lukratívnej štvrti. „Bez akéhokoľvek pričinenia bude zrazu šetrný, skromný človek, ktorý nikdy nemal nadštandardné príjmy, čeliť vysokému daňovému zaťaženiu,“ konštatuje Radovan Ďurana z inštitútu INESS.

Riešením môže byť odloženie časti dane – vlastník ju nemusí platiť celú, ale eviduje sa mu daňový dlh, ktorý sa splatí z predaja nehnuteľnosti po jeho smrti, respektíve sa zohľadní v dedičskom konaní.

Podľa odborníkov z INESS však daň z nehnuteľností znamená, že vlastníctvo nie je celkom plnohodnotné. „Obrazne povedané, vašu kuchyňu vlastní vždy štát. Daň z nehnuteľnosti je tak v skutočnosti zavádzajúci pojem. Človek v skutočnosti platí takzvanú daň z bývania,“ vysvetľuje R. Ďurana. Teda človek, aj keď býva vo vlastnom, platí akúsi obdobu ročného nájomného, ktoré môže podľa novej reformy dosahovať pokojne aj vyše tisíc eur.

Zatiaľ nie je jasné, či by potenciálne vyššia daň z nehnuteľností mohla do budúcnosti ovplyvniť ceny na realitnom trhu. „Nepredpokladám to,“ konštatuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Pálenčár, „aj vzhľadom na to, že vláda uvažuje o celoplošnom zvyšovaní tejto dane.“

—-

Cenové mapy a daň

Pri výpočte dane z nehnuteľností zohľadňujúcej hodnotu sa má po novom vychádzať z parametrov, ktoré určí štát. Napríklad s ohľadom na lokalitu či lukratívnosť. Podľa riaditeľa RRZ Viktora Novysedláka je ideálne vypočítavať daň z reálnej trhovej ceny, čo si vyžaduje detailné cenové mapy. „Niektoré krajiny dokážu rozlišovať medzi hodnotou nehnuteľností až na úroveň ulíc,“ objasňuje pre TREND. Na Slovensku existuje viacero cenových máp súkromných spoločností a finančných inštitúcií. Najznámejšia je cenová mapa cmn.sk, ktorej garantom je NARKS. (zk)

—-

0,4 % HDP je na Slovensku výnos z majetkových daní