To, či máte šancu dostať úver podľa svojich predstáv, záleží na viacerých faktoroch. Jedným z nich je posúdenie vašej schopnosti ho splácať, tvrdí riaditeľka pre úvery vo FinGO.sk Eva Šablová.

Komu sa oplatí bývať v podnájme a komu rozmýšľať nad vlastným bývaním?

Ak človek premýšľa nad alternatívou, že by sa z podnájmu presťahoval do vlastného bytu, mal by zvážiť viacero vecí. Úrokové sadzby na hypotékach sú dnes síce nízke a hypotéky atraktívne, na druhej strane ceny nehnuteľností neustále rastú a je ich nedostatok. Preto je po nich veľký dopyt a ponuka nemusí zodpovedať vašim predstavám. Je teda možné, že pri hľadaní vlastného bývania budete musieť robiť väčšie kompromisy ako pri výbere bytu v podnájme. Zároveň by mal mať človek vyjasnené, či chce v danej lokalite alebo v danom štandarde bytu „zapustiť korene“. Nájsť ideálne bývanie nie je jednoduché obzvlášť vtedy, ak si nie ste istý, kde sa usadíte a kde chcete niekoľko rokov fungovať. Pokiaľ len hľadáte pracovné príležitosti a kvôli tomu napríklad zmeníte miesto svojho bydliska, je na zvážení s kúpou vhodnej nehnuteľnosti počkať až do momentu, keď sa v práci či v novom prostredí adaptujete.

Na čo myslieť, keď sa už predsa len rozhodneme pre vlastné bývanie?

Ak sa rozhodnete pre vlastné bývanie a hypotéku, najdôležitejšie je vopred si overiť svoje finančné možnosti. Treba myslieť nielen na porovnanie predpokladanej splátky úveru za vlastné bývanie so sumou nájomného, ale podstatné je preveriť si, či vám banka vôbec požičia potrebnú sumu. Zároveň či budete mať ako dofinancovať kúpu nehnuteľnosti, keďže 100 percent z ceny nehnuteľnosti vám už v žiadnej banke v rámci hypotéky neprefinancujú. Keď budete mať k dispozícii relevantnú informáciu o tom, či a ako môže financovanie vášho bývania vyzerať, môžete začať porovnávať náklady na úver na vlastné bývanie s tým, koľko vás dnes stojí podnájom. Nezabudnite zvážiť aj to, akú investíciu si ešte bude vyžadovať zariadenie nového bývania, napríklad základné vybavenie kuchyne, nábytok, elektronika, mesačné náklady za energie, internet či káblovku.

S čím má dnes človek rátať pri vybavovaní hypotéky?

Záujemcovia o úver sú dnes v bankách preverovaní v zmysle pravidiel Národnej banky Slovenska, ktoré obmedzujú nadmerné zadlžovanie obyvateľstva. To, či máte šancu dostať úver podľa svojich predstáv, záleží na viacerých faktoroch. Jedným z nich je posúdenie vašej bonity, teda schopnosti dlžníka splácať úver. Podľa spomínaných limitov Národnej banky Slovenska musí banka žiadateľovi o úver odrátať z príjmu povinnú finančnú rezervu vo výške 40 percent. Teda splátky úverov nesmú prekročiť 60 percent čistého príjmu zníženého o životné minimum. Pri výpočte maximálnej možnej splátky úveru musia banky okrem toho zohľadniť aj simuláciu stres testu vášho splácania hypotéky. To znamená, že sa musíte kvalifikovať na splátku hypotéky s úrokovou sadzbou navýšenou o dve percentá, aby ste boli schopný splácať úver aj po prípadnom zvýšení úrokov v nasledujúcich obdobiach fixácie. V praxi to znamená, že napríklad na splátku 120-tisícovej hypotéky, ktorá vychádza 386 eur, sa musíte kvalifikovať aj po stres teste a ten navýši vašu splátku až o 120 eur. Čiže banka musí do vašich výdavkov počítať s navýšenou úrokovou sadzbou, ako keby ste splácali namiesto 386 eur až 506 eur. Navyše je váš úverový strop obmedzený hodnotou osemnásobku vášho ročného príjmu.

Čo nasleduje potom, keď sa kvalifikujeme výškou svojho príjmu na požadovaný úver?

Potom by ste mali myslieť aj na vhodnú formu dofinancovania úveru. Hypotéku dnes totiž dostanete maximálne vo výške 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, v ojedinelých prípadoch na výnimku 90 percent. Musíte tak mať 20 percent vlastných zdrojov alebo počítať s ďalším úverom, ktorým chýbajúcu časť kúpnej ceny uhradíte. Pomôcť ešte môže aj ručenie ďalšou, napríklad rodičovskou nehnuteľnosťou. Vyššia hodnota zabezpečenia umožní čerpať potrebnú sumu úveru na pokrytie celej výšky kúpnej ceny.

Má ešte niečo vplyv na posúdenie úveru?

Pravidlá Národnej banky Slovenska sú len jedna vec, veľký vplyv na samotné posúdenie úveru má aj typ a výška vášho príjmu, úverová história, ale aj váš vek, vzdelanie, existujúce výdavky a tiež to, či idete do úveru sám alebo s ďalšou osobou. Rovnako tak sa rozlične banky pozerajú na typ nehnuteľnosti, ktorou chcete ručiť. Iný pohľad je na byt v krajskom meste ako na dom v malej obci. Môže sa to prejaviť v schválenej výške percenta financovania – napríklad starší dom na dedine môžu banky financovať len do 70 percent jeho hodnoty.

Na koho sa pri financovaní bývania môžete obrátiť?

Všetky tieto prepočty a úvahy o tom, ako môže financovanie vášho bývania vyzerať, sú pomerne zložité a určite odporúčame poradiť sa pri nich s odborníkom. Skúsení a nezávislí finanční sprostredkovania vám pomôžu nielen s výberom vhodného riešenia, ale vopred vám prepočítajú, či sa do kúpy môžete pustiť.

Magistrát hlavného mesta plánuje verejné obstarávanie na kúpu bytov, samo ich budovať nestíha. Slovensko je v rámci Európskej únie v tejto otázke značne pod priemerom.

Britský denník The Guardian priniesol ešte na konci októbra príbeh vysokoškolskej učiteľky Aimée L, ktorá dva roky žila v Londýne v stane. Nemohla si totiž dovoliť byt prenajať. Situácia v Bratislave našťastie takáto vyhrotená nie je a čerství absolventi sa zvyčajne delia o prenájom s niekým ďalším.

Ak by však chceli žiť sami, pravdepodobne by pri dnešných cenách mali problém. Môžu síce požiadať magistrát o regulované nájomné bývanie, no skôr ako o šesť rokov sa ho pri dnešnom nedostatku nedočkajú.

Dopyt po týchto bytoch tu totiž ďaleko prevyšuje ponuku. Mesto ich vlastní len 877 a ďalších 1 073 je v rukách jednotlivých mestských častí. Tie užívania schopné sú plne obsadené a mnohé potrebujú rekonštrukciu, aj keď sa v rokoch 2016 až 2020 do nich sumárne investovalo viac ako 6,9 milióna eur.

Domáca ekonomika

Zdražovanie zasiahlo aj developerov. Časť z nich sťahuje voľné byty z ponuky

Logickým krokom je tak postupné rozšírenie bytového fondu. Bratislava aktuálne pripravuje budúcoročné verejné obstarávanie na nákup sto bytov od developerov, ktoré už sú alebo budú vo výstavbe.

„V rámci prípravy realizujeme aj prípravné trhové konzultácie, kde máme v tejto chvíli prihlásených osem najväčších developerských firiem,“ približuje situáciu hovorkyňa mesta Katarína Rajčanová.

Ako uvádza Ján Krnáč, výkonný riaditeľ Cresco Real Estate, plánovaná diskusia sa bude niesť v duchu vzájomných predstáv a možností verejného obstarávania.

„Verím, že sa iniciatívy, ktoré aktuálne prebiehajú na úrovni štátu a municipality, pretavia do reálnych legislatívnych zmien a podporia tak súkromný sektor vo výstavbe obecných nájomných bytov,“ dodáva. Okrem tejto spoločnosti potvrdili pre HN participáciu zatiaľ aj J&T Real Estate a Penta Real Estate.

Pokrok v Petržalke

Hlavné mesto navyše prednedávnom v snahe zmierniť počty chýbajúcich nájomných jednotiek vyhlásilo dve verejné obchodné súťaže. Komunikovalo pritom aj s realitnými kanceláriami.

Slovensko

Holý: NBS už k zákonu o nájomnom bývaní nemá zásadné pripomienky

„Magistrát nás v tejto veci oslovil, realizovali sa aj obhliadky, ale bez bližšieho záujmu danú nehnuteľnosť kúpiť. V tom čase sme nemali pre mesto vyhovujúce ponuky, no ak nás opäť osloví, poskytneme ďalšie,“ uvádza pre HN Martin Marsina z realitnej kancelárie HARRYS.

Koncom novembra mestskí poslanci odsúhlasili kúpu len jedného dvojizbového bytu na Pražskej ulici za 195-tisíc eur, ktorý ponúkla iná realitka.

„Primárne máme záujem o jedno- a dvojizbové byty,“ vysvetľuje Rajčanová. Okrem toho sú rozpracované viaceré projekty výstavby mestských nájomných nehnuteľností. Ich pretavenie do praxe však závisí od množstva faktorov. Nádejne to zatiaľ vyzerá v prípade bytov na Muchovom námestí v Petržalke.

Právoplatne územné rozhodnutie už bolo vydané a zároveň mesto podalo žiadosť o stavebné povolenie. „Tu plánujeme využiť dotáciu od rezortu dopravy na náhradné nájomné bývanie a dofinancovať ho prostredníctvom komerčného úveru,“ dopĺňa hovorkyňa. Dokončenie sa odhaduje na koniec roka 2023.

V Európe zaostávame

Vlastná výstavba sa síce môže na prvý pohľad javiť ako najvýhodnejšia, no Juraj Suchánek, výkonný riaditeľ Inštitútu urbárneho rozvoja, upozorňuje na presný opak.

Domáca ekonomika

Spor o Petržalku: Developer pripravoval projekt roky, ľudia žiadajú stavebnú uzáveru

Rozsiahle architektonické štúdie, participácia obyvateľov, obmedzené možnosti pozemkov vo vlastníctve mesta a potrebné zmeny územného plánu sa podpisujú nielen na konečnej cene, ale aj na dĺžke celého procesu.

„Nákup priamo od developerov tak môže byť cestou, ako získať potrebné byty v kratšom čase a možno aj za priaznivejšiu sumu,“ dopĺňa Suchánek.

Masová privatizácia počas minulého storočia v našej krajine navyše zapríčinila veľmi nízky podiel nájomného bývania.

V Bratislave prevažujú súkromní prenajímatelia. Mesto vlastní necelé percento tohto typu nehnuteľností na svojom území a celkovo len o niečo viac ako jeden a pol percenta Slovákov býva v bytoch s regulovaným nájmom.

„S týmto podielom výrazne zaostávame, dokonca sa nachádzame na chvoste Európskej únie, kde je priemer na úrovni desiatich percent. Z tohto dôvodu 90 percent obyvateľov býva ‘vo vlastnom’, keďže alternatíva nájomného bývania od súkromných osôb nie je pre klientov dostatočne atraktívna,“ uvádza Viktor Obtulovič, odborník na reality zo spoločnosti FinGo.sk.

Mesačné náklady za hypotéku a správu bytu sa totiž často vyrovnajú alebo sú aj nižšie ako cena komerčného prenájmu.

Súčasní predstavitelia Bratislavy hovorili podľa Suchánka v úvode volebného obdobia o tom, že do konca roku 2022 budú mať pripravenych alebo rozpracovanych priblizne tisíc bytovych jednotiek. Je teda otázne, či sa podarí túto ambíciu naplniť.

Potrebujete sa dostať k svojmu pozemku či stavbe a najjednoduchšie je využiť parcelu vášho suseda? Za akých podmienok ju môžete použiť ako prístupovú cestu, kedy za to musíte platiť a kedy naopak nie?

Odpoveď na otázku, či vám sused musí umožniť prístup na jeho pozemok a do akej miery ho môžete svojimi aktivitami obmedzovať, záleží od viacerých okolností. V prvom rade je rozhodujúce, kvôli čomu ho vlastne potrebujete využiť. Ak medzi vami neexistujú nijaké predchádzajúce dohody či iné dôvody zakladajúce právo prechodu a prejazdu cez jeho parcelu, máte v zásade dve možnosti:

1. Prístup kvôli nevyhnutnej údržbe

Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka sú vlastníci susediacich pozemkov povinní umožniť na nevyhnutnú dobu a v nevyhnutnej miere vstup na svoje pozemky, prípadne na stavby na nich stojace, pokiaľ to nevyhnutne vyžaduje údržba a obhospodarovanie susediacich pozemkov a stavieb.

Umožnenie vstupu na susedný pozemok zahŕňa aj pobyt na ňom potrebný na vykonanie údržby či obhospodarovania vašej parcely. Na druhej strane však nezodpovedá trvalému právu na prechod či prejazd (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2019/2000).

Príklad: Podľa ustanovenia § 127 ods. 3 Občianskeho zákonníka možno postupovať napr. vtedy, ak potrebujete využiť cudzí pozemok na to, aby ste sa cezeň dostali na svoj pozemok, ktorý je potrebné pokosiť. Ak však kosenie nie je nevyhnutné, nemôžete na cudzí pozemok vstupovať.

Na cudzí pozemok môžete za vyššie uvedenými účelmi vstupovať len za predpokladu, že nemáte možnosť vykonať údržbu či obhospodarovanie tak, aby ste susedný pozemok nemuseli využívať. Prístup potrebný na údržbu a obhospodarovanie sa poskytuje bezodplatne.

Tento záver vyplýva najmä z judikatúry, ktorá vyslovila názor, že ak by sa obmedzenie suseda blížilo rozsahu zaťaženia klasickým vecným bremenom, ktoré možno zriadiť len za náhradu, nemožno žalobe na uplatnenie práva na vstup na susedný pozemok za účelom údržby či obhospodarovania vyhovieť (bližšie rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 1281/2002).

2. Prístup na pravidelné využívanie

Ak chcete svoju nehnuteľnosť, ku ktorej vedie prístup len cez cudzí pozemok, využívať aj nad rámec jej nevyhnutnej údržby a obhospodarovania, môžete naraziť na problém. Zákon síce v uvedenom prípade umožňuje uplatniť nárok na zriadenie vecného bremena spočívajúceho v práve cesty cez priľahlý pozemok, tento nárok si však môže podľa ustanovenia § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka uplatniť len vlastník stavby (rovnako napr. rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2317/2004).

Inými slovami platí, že ak sa nedokážete so susedom dohodnúť na povolení cesty cez jeho pozemok k vašej stavbe, ku ktorej sa nemôžete dostať inak, máte takpovediac navrch. Pokiaľ sa však cez jeho parcelu potrebujete dostať na pozemok, na ktorom nijaká stavba nestojí, ťaháte za kratší koniec.

Nárok na zriadenie vecného bremena cesty si môžete uplatniť žalobou na súde. Obmedzenie vlastníckeho práva vášho suseda spočívajúce v nutnosti znášať prechod a prejazd cez jeho pozemok musí byť finančne kompenzované. Stanovenie konkrétnej výšky náhrady ovplyvňujú viaceré faktory; okrem obvyklej ceny zaťaženého pozemku by mal súd zvážiť aj okolnosti, za ktorých stavba zostala bez prístupu k verejnej komunikácii, ale tiež negatívne dopady, ktoré bude mať povolenie cesty na vášho suseda (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 3103/2007).

Podmienky pre zriadenie vecného bremena cesty nie sú splnené, ak:

– máte zabezpečený prístup k vašej nehnuteľnosti inými spôsobmi – skutočnosť, že vecné bremeno by pre vás bolo pohodlnejšie či výhodnejšie, resp. by ste v takom prípade nemuseli realizovať dodatočné stavebné úpravy, nie je podstatná (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 38/2005),

– máte zabezpečený prístup z verejnej komunikácie, ale problémom je, že občas nebýva zjazdná alebo je prístup sťažený kvôli jej opraviteľnej vade (rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR, sp.zn. 22 Cdo 2085/2008).

K žalobe by ste mali priložiť geometrický plán, v ktorom bude zakreslená časť pozemku, cez ktorú prechod či prejazd navrhujete. Návrh trasy by mal pokiaľ možno čo najmenej zasahovať do súkromia vášho suseda a zároveň ho čo najmenej obmedzovať v užívaní jeho pozemku (cesta by napr. ideálne nemala viesť v tesnej blízkosti vchodu a okien rodinného domu, bližšie rozhodnutie Krajského súdu Prešov, sp.zn. 22Co/68/2018).

Iné možnosti vzniku vecného bremena cesty

Okrem už spomenutých alternatív možno k vecnému bremenu cesty cez cudzí pozemok dospieť tiež:

a) Písomnou dohodou

Ak má mať právo cesty povahu vecného bremena (t.j. garantovať zachovanie možnosti prechodu a prejazdu cez susedný pozemok, aj keď sa zmení jeho majiteľ), nestačí zmluvu len spísať. Právo treba formulovať ako zriadenie vecného bremena a žiadať o jeho zápis do katastra nehnuteľností.

b) Vyporiadaním podielového spoluvlastníctva súdom

V prípade vyporiadania spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.

c) Vydržaním

Vecné bremeno cesty možno vydržať, ak sú splnené nasledujúce podmienky:

– právo zodpovedajúce vecnému bremenu ste vykonávali tak, že ste boli so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný, že vám toto právo patrí,

– uvedené právo ste vykonávali nepretržite aspoň po dobu 10 rokov (do tejto doby sa započítava aj doba, počas ktorej právo vykonával aj váš právny predchodca – typicky ak vaši rodičia využívali chodník cez susedný pozemok tzv. „od nepamäti“).