Všetky príspevky NARKS

Byty stoja „na sklade“ dlhšie. Pôjdu ceny dole?

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska.

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole?

Po spanilej trojročnej jazde, počas ktorej rástli ceny realít priemerne o 20 percent, nastáva fáza vytriezvenia. Aspoň tak to vidia realitní agenti a analytici nehnuteľností.

Návrat do reality ukazuje medzikvartálny rast ponukových cien nehnuteľností na úrovni 1,6 percenta. „To nám napovedá, že trh čaká v najbližšom období stabilizácia ponukových cien. Ďalšie rapídne nárasty sa už očakávať nedajú. Ceny starších nehnuteľností dosiahli svoje maximum, ktoré v najbližších  šiestich až ôsmich mesiacoch nebude prekonané,“ hovorí Viktor Obtulovič, odborník na reality FinGO.sk. Okrem toho sa transakčný čas predaja v Bratislavskom kraji spomalil z jedného mesiaca na tri mesiace.

„Trh sa mení z trhu predávajúcich na trh kupujúcich,“ potvrdzuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií.

Spomalenie trhu a zníženie dopytu po kúpe nehnuteľností zaznamenali vo väčšine regiónov Slovenska. Tento stav je spôsobený zvýšením úrokových sadzieb a zhoršením dostupnosti hypotekárnych úverov, predpovedaním príchodu globálnej recesie a celkovou neistotou v súvislosti so zvyšovaním cien energií a s vojnovým konfliktom na Ukrajine.

Ochladenie vidí aj Róbert Ondriáš, prezident Združenia realitných kancelárií Slovenska.

„Predaj sa spomalil, čo môžu potvrdiť aj katastrálne úrady. Klienti si viac vyberajú nehnuteľnosť, hypotéky sa schvaľujú dlhšie a kupujúci viac rozmýšľajú, či sa zadlžiť pri aktuálnych podmienkach v bankách,“ vraví.

Platí tiež, že nehnuteľnosti stoja „na sklade“ dlhšie, kým sa predajú. Kupujúci si môžu viacej vyberať a situácia sa otočila. Už nemusia prikývnuť na prvú ponuku, ale môžu si vybrať z ponuky nehnuteľností.

Ceny smerom dole

Kúpna cena nehnuteľností stagnuje. Môžeme však očakávať aj vývoj smerom dole? Ak áno, pri ktorých realitách?

„Už v súčasnosti sme zaznamenali korekciu cien niektorých ponúkaných nehnuteľností. Vo väčšine prípadov však išlo o zreálnenie nereálnych očakávaní predávajúcich starších nehnuteľností, ktorí kalkulovali s budúcim medziročným zvýšením cien o 20 percent a viac, čo sa v najbližšom období nezopakuje,“ hovorí Palenčár. Vývoj cien bude závisieť od situácie predávajúcich. Pri novostavbách vo väčšine prípadov odborníci nepredpokladajú znižovanie cien, a to ani vzhľadom na zvyšovanie cien stavebných materiálov, prác a energií.

„Developeri radšej ponúkané nehnuteľnosti prenajmú, respektíve dohodnú s financujúcim partnerom nové podmienky, ako by mali predávať nehnuteľnosti so stratou. Pri starších nehnuteľnostiach môže dôjsť v jednotlivých prípadoch k menším korekciám cien,“ dodáva prezident NARKS.

Aj Róbert Ondriáš hovorí, že už teraz ceny nehnuteľností klesajú, niekde od päť až do desať percent. Týka sa to všetkých typov nehnuteľností, zatiaľ s výnimkou developerských projektov.

Pokles cien podľa Obtuloviča sledujeme na sekundárnom trhu, teda pri starších nehnuteľnostiach. Novostavby zatiaľ zľavy neponúkajú. „Očakávam, že na rozdiel od starších nehnuteľností si v najbližšom období novostavby svoje súčasné ceny udržia,“ vraví. Pri niektorých ponukách starších nehnuteľností už musia predávajúci zreálniť svoje očakávania z predaja a cenu prispôsobiť momentálnej situácii na trhu. „Na realitných portáloch už pozorujeme mierne zľavy vo výške tri až sedem percent, pri niektorých ponukách až 10 percent z pôvodnej ceny,“ dodáva Obtulovič.

Podľa finančného analytika OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika ceny realít sa na Slovensku najviac nafukujú posledné dva roky, keď zdražovanie prekonalo 20 percent ročne.

„Táto situácia na prvý pohľad evokuje, že najmä pri bytoch máme cenovú bublinu, teda ceny výrazne vyššie, ako je reálna hodnota. Myslím si však, že v najbližších mesiacov nezažijeme prudký pokles cien,“ hovorí. Niektoré z kľúčových rastových impulzov, napríklad nízka miera nezamestnanosti či nízky počet realít v ponuke, sa zatiaľ výrazne nemenia.

Čo sa týka novostavieb, tak v čase blížiacej sa recesie a klesajúceho dopytu bude záležať na tom, ako developeri dokážu stlmiť cenový nárast nákladov. To je kľúčový parameter, ktorý dnes vplýva na konečné ceny bytov. „V čase vysokého dopytu sa pri novostavbách predávalo doslova všetko,“ vraví Búlik.  Avšak v momente, keď dopyt klesá, musia predávajúci rozmýšľať nad cenovou a marketingovou stratégiou predaja.

Najväčší priestor na zlacnenie však majú staršie byty a rekreačné nehnuteľnosti. Ich ceny zrejme mierne poklesnú s tým, že niektorí predávajúci budú kvôli urýchleniu predaja ochotní zľaviť z ceny.

Vyčerpaní klienti

Dá sa povedať, že ľuďom dochádzajú peniaze a trh vyčerpal nákupcov, ktorí brali kúpu nehnuteľností ako investíciu?

„Ľudia skôr vyčkávajú, čo sa stane. Kúpa nehnuteľnosti je totiž väčšinou spojená s dlhodobým záväzkom splácania hypotéky. Niektorí preto radšej ostávajú v prenájme a čakajú, kým sa situácia vykryštalizuje, ďalší zase čakajú na výraznejší pokles cien, ktorého sa môžu, ale nemusia dočkať,“ vraví analytik FinGO.sk.

Pokiaľ sa pozrieme na úspory ľudí v bankách, nemôžeme podľa Palenčára tvrdiť, že Slováci schudobneli. „Hypotekárne úvery využívajú do veľkej miery aj bonitní klienti s dostatočnými úsporami. Zvýšenie úrokových sadzieb spôsobilo, že často klient odkladá rozhodnutie kúpiť napríklad investičný byt, keďže si ešte pamätá lacné hypotéky pod jedno percento,“ vraví.

Pre ľudí s hraničným príjmom sa vlastné bývanie v Bratislave a Košiciach a niektorých ďalších krajských mestách stalo od úvodu roka výrazne menej dostupným. Doterajšie zvýšenie úrokových sadzieb má totiž napriek dlhej splatnosti hypotéky dramatický dosah. Ani nie na výšku splátky, ale na samotnú výšku možnej hypotéky.

„Pre bežnú mladú rodinu aktuálne vysoké úroky znamenajú zníženie limitu hypotéky až o desiatky tisíc eur v porovnaní s ich limitom v úvode roka. Mnoho ľudí pri takto výrazne nižšej hypotéke nedokáže dať dokopy dosť hotovosti na dofinancovanie kúpy bývania. Zostávajú preto bývať v podnájme alebo u rodičov,“ vraví Búlik.

Časť ľudí navyše odložila kúpu a čaká na priaznivejšie ceny, ako aj ďalší vývoj ekonomickej a finančnej situácie. Aj keď teda dostupnosť postupne klesá, ešte stále sme na míle vzdialení stavu, že by bývanie bolo nedostupné pre výraznú časť obyvateľov.

Priemerná cena trojizbového bytu sa v hlavnom meste pohybuje okolo 220-tisíc eur, čo pri kúpe na hypotekárny úver znamená, že klient musí mať vlastné zdroje vo výške minimálne 44-tisíc eur. Od januára, keď boli úrokové sadzby na úrovni jedného percenta, narástla sadzba za niekoľko mesiacov na tri a viac percent, čo je minimálne trojnásobný nárast úrokových sadzieb od začiatku roka. „V praxi to znamená, že úroková sadzba sa pri stres teste nepočíta z troch percent, ale z piatich percent, a to už môže byť pre niektorých klientov problém,“ uzatvára Obtulovič.

.

Zdroj: hnonline.sk; ekonomika

Autor: Veronika Galvánková

LIVE DISKUSIA: Dostupné bývanie realitou

Spolu s rastom úrokov hypotekárnych úverov rastie aj počet ľudí, ktorí plánujú uprednostniť iný spôsob bývania ako byty alebo domy v osobnom vlastníctve. Jednou z možností, o ktorej sa na Slovensku hovorí stále viac, sú nájomné byty.

Ich výstavba a využívanie má nielen spoločenský, ale aj ekonomický rozmer. Kto sa môže uchádzať o finančnú podporu pri obstarávaní nájomného bytu, čo všetko musí žiadateľ splniť a na mnohé ďalšie otázky spojené s nájomným bývaním budú odpovedať zástupcovia verejného aj súkromného sektora.

Pozvanie do diskusie prijali:

Tomáš Lamprecht – generálny riaditeľ Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB)

Katarína Bruncková – štátna tajomníčka Ministerstva dopravy a výstavby SR

Mário Glos – CEO MGM reality, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS)

Sledujte diskusiu v utorok 22. novembra o 13:00 hod tu alebo na našom Facebooku.

https://regiony.sme.sk/c/23072149/live-diskusia-dostupne-byvanie-realitou.html

 

Zdroj: regiony.sme.sk; Regióny / Zaujímavosti

Rast cien bytov a domov prudko spomalil

Andrej Horváth, moderátor: „V čase prudkého zdražovania máme aj dobrú správu, rast cien nehnuteľností výrazne spomalil. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska. Podľa odborníkov na trhu dochádza postupne k obratu a záujem o byty a domy sa ochladzuje. Viac si o tom poviem s Martinom Lazíkom z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam v štúdiu. Dobrý deň.“

Martin Lazík, Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň prajem.“

Andrej Horváth: „Pán Lazík, ponukové ceny nehnuteľností na bývanie vzrástli medzikvartálne o približne percento a pol. To v porovnaní s prudkým nárastom, aký si pamätáme za posledné mesiace, je pomerne málo. Prekvapil vás takýto vývoj?“

Martin Lazík: „Tento výsledok sme už očakávali, teda my sme hovorili už v predošlých obdobiach, že by bolo dobré, aby tempo rastu cien nehnuteľností bolo pomalšie, pretože nie je udržateľné, nie je dlhodobo udržateľné a je aj nezdravé pre samotný trh s nehnuteľnosťami. Čiže momentálny výsledok, ktorý je mierny rast jeden a pol percenta, čo my skôr považujeme za stagnáciu cien nehnuteľností ako rast, tak hovoríme, že je niečo, na čo trh dlhodobo čakal. A je to by som povedal taká vítaná zmena nielen pre ľudí, ktorí nakupujú nehnuteľnosti, ale aj pre trh samotný. Hovoríme o nejakej stabilizácii cien nehnuteľností. Samozrejme, môžeme analyzovať po tom rozhovore tie príčiny a či náhodou nemáme nejaké ďalšie smerovania.“

Andrej Horváth: „A ten rast cien nehnuteľností bol skutočne enormný, išlo o desiatky percent za posledné roky. Pri pohľade na jednotlivé mesiace tie posledné už ale podľa Národnej banky dochádza k obratu. Poďme sa teda pozrieť, čo nás čaká do budúcna. Myslíte, že tie ceny už budú takto stagnovať, rásť jedno – dvojpercentným tempom, alebo dokonca môžeme očakávať nejaké prepady?“

Martin Lazík: „Tak ja predpokladám, že do konca tohto roka budeme skôr hovoriť o stabilizovanom trhu, alebo teda stabilizovaných cenách nehnuteľností. Samozrejme to, čo upozornila Národná banka Slovenska, a to, čo aj my vidíme na trhu a v jednotlivých dátach, je to, že naozaj od leta hovoríme o veľmi výraznom prepade dopytu po nehnuteľnostiach a tento dopyt sa prejavil zatiaľ len v stagnácii cien nehnuteľností. A naozaj, hovorím, od júla, august, september, čiže celý ten kvartál bol poznamenaný prepadom záujmu o nákup nehnuteľností, čo samozrejme bolo očakávané aj vzhľadom na to, že či už refinancovanie hypoték, alebo aj nákup nehnuteľností bol smerovaný do obdobia, kedy boli ešte dobré hypotekárne sadzby, teda úverové sadzby úrokové, a väčšina ľudí realizovala svoj nákup buď koncom minulého roka alebo začiatkom tohto roka.“

Andrej Horváth: „Aj napriek tomu, že budúci rok nás pravdepodobne čaká recesia, tak analytici upozorňujú, že k takému prepadu cien nehnuteľností, aký si pamätáme z roku 2009, by nemalo dôjsť. Prečo si to myslíte?“

Martin Lazík: „Naozaj analytici by sa mali zhodnúť na tom asi, že úplne presne nevieme, ako to dopadne a ako bude budúci rok a tak ďalej, lebo naozaj tie prognózy sú rôznorodé, to znamená, či je niekto optimista alebo pesimista, tak vidí tú svoju budúcnosť alebo budúcnosť ekonomiky ako takej. Čo sa týka rozličností alebo odlišností od roku 2009, tak jedna zásadná je kondícia bánk a s tou súvisiaca vlastne ich vôľa financovať či už developerské projekty, investorov alebo jednotlivých nakupujúcich, čiže fyzické osoby. V roku 2009 tam bola obrovská brzda zo strany bánk na financovanie. To znamená, že nebola brzdou výška úrokovej sadzby alebo niečo iné, ale to, že proste banka nechcela, lebo muselo prísť k prerátaniu toho portfólia, zistiť každá jednotlivá banka, v akej kondícii je. Dnes tá vôľa financovať tu je, samozrejmé za iných podmienok. Teraz sa zmenili podmienky, podmienky sa menia myslím že výrazne, ale je to, čo my zasa hovoríme, je to taký návrat do normálu. To, čo sme zažívali pri predošlom období úrokové sadzby na úrovni jedno percento, nemôžeme považovať, ani z ekonomického sa nedá považovať za normál. Čiže my sa dnes vraciame do normálu. Ten návrat je mierne bolestivý, cítime ho na prepade dopytu, ale je to niečo, na čo my si pravdepodobne budeme zvykať v tom nasledujúcom období.“

Andrej Horváth: „Za tým prepadom dopytu sú teda dva hlavné faktory. Čo sa týka vysokého rastu cien, tie ceny sú už také vysoké, že pre mnohé domácnosti a ľudí už sú príliš vysoké, nemôžu si dovoliť kúpiť nehnuteľnosť. A druhý faktor, že v dôsledku vysokej inflácie centrálne banky zvyšovali úrokové sadzby a tým pádom sa aj tie hypotekárne úvery predražili.“

Martin Lazík: „Samozrejme, je to spojená nádoba. To znamená, že akonáhle boli veľmi lacné peniaze, my sme o tom hovorili veľakrát aj v tomto štúdiu, že sú veľmi lacné peniaze, čo motivuje ľudí nakupovať, ten motív nakupovania poháňal dopyt, ten dopyt tým pádom zvyšoval cenu. Dnes tá rovnica sa obracia, vyhráva teraz ten, kto má vlastne na strane dopytu, že teda má dostupné peniaze. A čo týka toho financovania, ako som spomínal predtým, to, že už bolo avizované, že sa budú meniť hypotéky, tak kumuloval ten dopyt do predošlého obdobia, čo prirodzene vyprázdnilo tých záujemcov, alebo sa dostali mimo trh. A dnes čakáme na to, kedy sa prirodzenou cestou obnoví záujem o nehnuteľnosti, aj by som povedal na úrovni tých nových podmienok. Čiže máme tri, štyri, päťpercentnú hypotéku, vidíme, povedzme keď sa pozrieme do Čiech, kde už majú dlhšiu dobu vysoké hypotekárne sadzby alebo úrokové sadzby, tak ceny nehnuteľností tam zatiaľ neklesajú, alebo nemôžeme hovoriť o tom, že by tam spľasla nejaká bublina, a sú by som povedal o niekoľko mesiacov vopred pred slovenským trhom.“

Andrej Horváth: „V ekonomike je taká známa rovnica, že dopyt úzko súvisí aj s ponukou. Mňa by teda zaujímalo, ako to vyzerá s ponukou bytov na Slovensku, či sa stavajú novostavby a či teda sa nejak zvýši počet voľných bytov, prípadne či sa niekedy aj podarí zaplátať tú dieru dopytovú.“

Martin Lazík: „Dlhodobo opakujeme vlastne to, že trh je vypredaný, a aj to je vlastne dôsledok toho, že prečo ceny povedzme dnes neklesajú. Pretože naozaj na to, aby klesali ceny, by sme museli mať ďaleko širšiu ponuku na trhu s nehnuteľnosťami ako ju dnes máme. Čiže je jednou z príčin, keďže máme veľmi slabý dopyt, tak automaticky by mali klesať ceny, ale nie je to tak, pretože tá ponuka je stále poddimenzovaná pod tým, čo by slovenský realitný trh potreboval. A mnoho developerov si to uvedomuje. A zároveň máme za sebou obdobie veľmi rýchleho rastu cien stavebných materiálov a niektorí developeri možno zvažujú, alebo v minulosti zvažovali, že či je teraz vhodná doba prísť s novým projektom. A zhoršenie financovania a povedzme aj stagnácia cien, energetická kríza a tak ďalej, sú zase faktory, ktoré môžu možno slabších developerov odradiť, že radšej počkajme s tým svojím projektom na neskôr, a tým pádom predpokladám, že sa bude pomalšie zapĺňať tá diera na trhu, ktorá tu je v zmysle ponuky, ktorú potrebujeme aj kvalitatívne zlepšiť slovenský trh s nehnuteľnosťami a aj kvantitatívne, že potrebujeme mať väčší počet bytov v ponuke.“

Andrej Horváth: „Ale tak keď porovnáte tú situáciu aktuálne rozostavaných nových bytov a naplánovaných projektov, je to štandardná situácia v porovnaní s predchádzajúcimi rokmi alebo viac-menej?“

Martin Lazík: „Celoslovensky hovoríme o tom, že sme stále v takom priemere, ako sme boli predtým. Dôležité je, ako sa správajú veľké kľúčové mestá Košice, Bratislava, Bystrica, Žilina a tak ďalej, koľko sa tam podarí postaviť novostavieb, koľko tam sa podarí odštartovať nových projektov, pretože tam sa nám posúva pracovná sila, tam sa nám posúvajú pracovníci a tam potrebujú ľudia bývať, či už je to vo vlastnom alebo v prenajatom byte.“

Andrej Horváth: „Samozrejme v ponuke nie sú len novostavby, ale aj staršie byty. Ako sa vyvíjajú ceny pri týchto dvoch kategóriách?“

Martin Lazík: „Tu je mierny predpoklad, že tie ceny starších bytov budú mierne klesať, hlavne z dôvodu, že veľmi rýchlo si zvykli na tú cenovku prihadzovať smerom dohora. A ten pokles ani nebude možnože taký, že sa vrátime do roku 2015-16 s cenovkami, ale len odrežeme možno nejaký vrchol, ktorý bol už naozaj neadekvátny alebo nemal podporu v nejakých ekonomických fundamentoch, aby staré panelákové byty stáli štyritisíc eur na meter štvorcový povedzme v Bratislave a podobne. Čiže tento vrchol možno nezdravý bude musieť byť odrezaný a znova sa nám prirodzene roztvoria nožnice medzi ponukou starých bytov a nových bytov. Samozrejme, akýkoľvek pokles cien nehnuteľností predpokladá jeden zásadný faktor, a to je nielen to, že my chceme lacnejšie nakupovať, ale aj faktor toho predávajúceho, ktorý bude ochotný dať nižšiu cenu a dať zľavu a podobne.“

Andrej Horváth: „Pri pohľade na tie stagnujúce ceny, oplatí sa ešte dnes kupovať investičný byt?“

Martin Lazík: „Investičné byty, by som povedal, je to taká finančná gramotnosť, že čo očakáva od investície, aké má alternatívy a či tú investíciu spravil takým spôsobom, že ju netreba dotovať počas toho obdobia, alebo či ešte musí aj priplácať na to, aby ju dokázal povedzme cez tú hypotéku splatiť alebo podobne. Takže naozaj na toto nie je všeobecná informácia alebo teda odpoveď. Ja len hovorím možno trošku komplikovanejšie o tom, že ak niekto čaká, že ceny nehnuteľností prepadnú alebo pôjdu nižšie, a napriek tomu to chce kupovať na hypotéku, tak sa pohybuje by som povedal na miske váh, ktoré idú proti sebe. Keď to zjednoduším, aj keď ceny nehnuteľností prepadnú o dvadsaťpäť percent zhruba a on zoberie na hypotéku, ktorá bude mať štyri percentá, tak v podstate nakúpil horšie ako keď to nakúpil povedzme v tej bubline za sto percent ceny a zobral jednopercentnú hypotéku. Pretože to, čo ušetril na cenovke, tak vyspláca v tej hypotéke, ktorá je aj mesačnou splátkou vyššia, a aj samotné celé obdobie, ktoré vyspláca, bude celková cena vyššia. Čiže on pri nižšej cenovke nehnuteľnosti, ak to berie na hypotéku, tak zaplatí ešte viac.“

Andrej Horváth: „Preto, pokiaľ sú ešte relatívne nízke úrokové sadzby, sa oplatí tá fixácia dať asi na čo najdlhšie obdobie. Pri pohľade na inzeráty sa ale zdá, že mnohí ľudia sa investičných bytov zbavujú, vzhľadom na množstvo ponúk, ktoré sa objavujú v inzerátoch. Vnímate to tiež tak?“

Martin Lazík: „Nemyslím, že by išlo o nejakú významnú časť toho počtu tých ponúk. Samozrejme investori, keďže identifikovali, že pravdepodobne cenovku, ktorú sme dosiahli v tomto roku, je najvyššia a bude pravdepodobne najvyššia na niekoľko mesiacov, možno aj rokov, že nie je priestor na to, aby zase medziročne narástli o ďalších dvadsať – tridsať percent, lebo investor mal strach predávať nehnuteľnosť v minulosti, lebo čo keď o rok dostanem o dvadsať percent viac, dnes už asi sme z tohto vyliečení, že teda tých dvadsať percent o rok nedostanem viacej, tak môže to skúsiť predať dnes, lebo má najvyššiu cenu. Ale práve títo investori sú tí, ktorí budú veľmi ťažko dávať nejaké zľavy také, ktoré by sa prejavili do spľasnutia realitnej bubliny. Čiže investor, ktorý nakúpil a dnes predáva, vymyslím si, byt za dvestotisíc a my mu povieme, že predaj ho za stopäťdesiat, tak nám nepovie, že áno, predám, ale skôr odíde z trhu a nechá si ho zase v portfóliu. Čiže očakávať veľké spľasnutie bubliny naprieč celým realitným trhom je by som povedal v súčasnej situácii akože trošku predčasné a, vrátim sa späť, predpokladá to, že niekto je ochotný buď odpísať stratu, alebo dať výraznú zľavu pri predaji nehnuteľnosti. Dnes hovoríme o tom, že majú navrch kupujúci, pretože je ich málo, to zjednávanie k cene a o cene je dnes na trhu pravidlom, ale bolo pravidlom aj pred dvoma rokmi, keď trh rástol, akurát odpoveď toho predávajúceho bola taká, že nie, ja už tu mám ďalších desiatich záujemcov a ideme licitovať smerom hore. Dnes tá odpoveď na to zjednávanie je taká, že áno, som rád, že ste dali protinávrh, a skúsme sa dohodnúť. Čiže to je ten prvý základný rozdiel medzi tým trhom pred rokom – dvoma a tým, čo zažívame dnes.“

Andrej Horváth: „Keď si ten rast cien nehnuteľností na Slovensku rozmeníme na drobné, ako vyzerá tá situácia v jednotlivých krajoch? Je podobná?“

Martin Lazík: „Môžeme povedať, že je podobná, alebo respektíve sa vyvíja tak, ako sa zvykla vyvíjať v minulosti. Mali sme oblasti, ktoré si žijú vlastným životom, čiže hovoriť tam o medziročných dvadsaťpercentných nárastoch a podobne je veľmi scestné. To sú typicky južná časť stredného Slovenska, sever, severovýchod republiky. Čiže máme tu oblasti, ktoré samozrejme nezaznamenávali takéto vysoké nárasty, a aj to súvisí s tým, že tam skôr ľudia odchádzajú z týchto regiónov, čiže ten dopyt po nehnuteľnostiach je samozrejme dramaticky nižší ako povedzme v tých krajských mestách, o ktorých sme hovorili. Takže naozaj máme tu aj takéto lokality, ktoré boli v stagnácii dlhé roky a aj zostanú v stagnácii alebo v miernom poklese, a sú tu regióny, ktoré tradične priťahujú, či už prácou, podmienkami životnými ľudí, ako sú Bratislava, Žilina, Bystrica, Košice, kam sa ľudia sťahujú a kde boli vysoké nárasty cien nehnuteľností, či už bytov alebo domov alebo aj pozemkov.“

Andrej Horváth: „Už ste sa dotkli vysokých cien stavebných materiálov. Tie skutočne posledné mesiace narástli o desiatky percent. Stáva sa ale, a píšu nám o tom aj diváci, že kúpili si byt na papieri, teda ešte nebol postavený, a developeri im niektorým zrušili zmluvu alebo im nejakým spôsobom ju prepracovali a pýtajú si viacej peňazí. Vy ako vnímate tieto prípady?“

Martin Lazík: „To je o zmluvných vzťahoch. To je také právne okienko. Čiže máme zmluvný vzťah, kde si developer s kupujúcim dohadujú určité podmienky, ktoré nastanú, a podľa typu projektu možno o rok, o dva, o tri, o štyri. Čiže naozaj je tam v niektorých prípadoch ťažko odhadovať, aká bude situácia na trhu povedzme o dva alebo o tri roky. Preto boli – to je zmluva o budúcej kúpnej zmluve najčastejšie používaná v developmente – boli podmienky povedzme že inflačná doložka alebo nejaká iná forma doložky o možných navýšeniach ceny nehnuteľnosti v budúcnosti. Pretože ani ten developer nevedel dopredu odhadnúť, ako sa ten trh bude správať, a sú určité riziká vždy na trhu. Ak to tam ale nebolo a napriek tomu hľadajú nástroje investori, developeri na to, aby utiekli z takýchto zmlúv, tak tam už je to potom na hrane. Proste keď na to nemysleli, tak si to budú musieť celé to riziko a stratu zobrať na seba. Ak na to mysleli, tak sa môžu nejakým spôsobom dohadovať a používať ten inštrument na úpravu ceny.“

Andrej Horváth: „V Bratislave bol v minulosti veľký záujem o rodinné domy na periférii hlavného mesta, vznikali celé satelitové štvrte. Ako sa vyvíja situácia v tejto oblasti? Je ešte stále záujem rodín o rodinné domy miesto bytu, pričom tá cena môže byť veľmi podobná?“

Martin Lazík: „Áno, ten záujem stále je, samozrejme. To transformovanie sa ekonomiky, aj povedzme koronakríza, home office a tak ďalej, že ľudia potrebovali možno väčší priestor, potrebujú pracovňu a vedia pracovať z domu, to znamená, že už nie sú tak viazaní na každodenné dochádzanie, čo nahráva práve tomu odsťahovaniu sa povedzme do tých satelitov, kde už tí ľudia by som povedal tak nepociťujú tú potrebu každodenného dochádzania. Samozrejme, pokiaľ nemajú deti krúžky a tak ďalej, ktoré sú zase, a treba si podľa toho aj vybrať ten satelit, keď to tak nazveme, že či tam mám tie krúžky, ktoré chcem, aby sa im deti venovali, alebo podľa toho, čo ich zaujíma, a ako tam vedia chodiť do školy a tak ďalej. Lebo zbytočne ja budem mať home office, keď ich musím každý deň nosiť do Bratislavy. Takže toto naozaj musí každý individuálne zvážiť, ale ten trend stále je, a samozrejme aj budovanie diaľnic, typicky povedzme R4 tu pri Bratislave, napomáha k dostupnosti nehnuteľností a lokalít smerom do Bratislavy a dopravnú dostupnosť. Čiže naozaj tento smer, myslím že mám takú správu, že teda naozaj cítia zlepšenie tej dopravnej situácie.“

Andrej Horváth: „Pán Lazík, máme ešte jednu minútu. Posledná otázka. Nie všetci ľudia majú peniaze na to, aby si kúpili byt či dom. Mnohí, najmä mladí ľudia idú do podnájmu. Tam sa ako vyvíja tá situácia v rámci ponuky bytov na prenájom? Tie ceny idú hore tiež?“

Martin Lazík: „Ceny na prenájom išli práveže hore. To znamená, ako nám teraz stagnujú ceny nehnuteľností pri predaji, tak nájomné nám mierne išlo hore. A práve z toho dôvodu, že časť kupujúcich naozaj nedosiahne na hypotéku, alebo nemôže si kúpiť nehnuteľnosť, tak končia v nájomnom segmente, sektore. A tam už je vidieť, že – a samozrejme to súvisí aj s vojnou na Ukrajine a množstvom ľudí, ktorí sa museli vysídliť z Ukrajiny – že tie nehnuteľnosti sú pod určitým tlakom.“

Andrej Horváth: „Hovorí Martin Lazík z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ja v tejto chvíli ďakujem, že ste si našli čas a prišli k nám do štúdia.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne za pozvanie.“

.

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Andrej Horváth

Zmeny na hypotekárnom trhu a vývoj cien nehnuteľností

Marta Jančkárová, moderátorka: „Záujem o úvery na bývanie klesá. Sú za tým nielen vyššie úroky, ale aj inflácia. Ľudia si za svoje príjmy môžu dovoliť menej ako predtým. Zneisťujú ich ceny energií aj stavebných materiálov. Znížený dopyt vytvára tlak aj na pokles cien nehnuteľností. Komu sa stále oplatí zobrať si hypotéku a kto by mal radšej počkať v prenájme? Ako sa budú ďalej vyvíjať úrokové sadzby a ako ovplyvní situáciu s hypotékami zmena zákona od budúceho roka, ktorá obmedzí maximálne zadlženie ľudí nad štyridsať rokov? Diskutovať budeme s Martinom Lazíkom z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Vitajte.“

Martin Lazík, Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň prajem.“

Marta Jančkárová: „A s Matejom Dobišom z portálu Finančný kompas. Vitajte.“

Matej Dobiš, portál Finančný kompas: „Ďakujem za pozvanie. Dobrý deň.“

Marta Jančkárová: „Neskôr zo záznamu sprostredkujeme aj stanovisko Národnej banky Slovenska. Príjemné počúvanie želá Marta Jančkárová. Pán Lazík, keď porovnáme záujem o hypotéky teraz a začiatkom tohto roka, celkové číslo nám skreslia predčasne refixované úvery. No ak sa pozrieme iba na počet nových úverov, teda takých, ktoré si ľudia berú prvýkrát, približne o koľko klesol ich počet?“

Martin Lazík: „Tak nové úvery v porovnaní so začiatkom roka nám poklesol o výrazné percento. Presné číslo môžeme povedať, oproti minulému roku je to zhruba dvadsať – tridsať percent. Samozrejme, veľmi dôležitý je aj pohľad na región, ale čo je dôležité povedať, je, že ten začiatok roka bol stimulovaný aj očakávaným nárastom hypotekárnych úverov, alebo respektíve sadzieb úrokových. Takže mnoho klientov, ktorí možno by v normálnej situácii čakali neskôr s kúpou alebo s hypotékou, tak boli práve motivovaní a orientovaní práve do toho prvého kvartálu, ktorý bol veľmi, veľmi silný.

Marta Jančkárová: „Pán Dobiš, jedným z hlavných dôvodov poklesu záujmu o hypotéky sú vyššie úroky. Momentálne sa vrátili na úrovne z rokov 2016 až 2017, naďalej sú však pod priemerom eurozóny. Aká je situácia v porovnaní s okolitými krajinami?“

Matej Dobiš: „Ešte donedávna sme sa mohli chváliť, dá sa povedať, že treťou najnižšou úrokovou sadzbou spomedzi krajín, ktorým šéfuje Európska centrálna banka. Naše úvery patrili s úvermi, ako sú, krajiny, ako sú Portugalsko a Fínsko, k tým najlacnejším. Dnes je tomu inak a naša úroková sadzba je zhruba o dve desatiny percentuálneho bodu vyššia, než je priemer eurozóny. Samozrejme, že to súvisí aj s krokmi Európskej centrálnej banky, no prvý nárast úrokových sadzieb prišiel dvadsiateho ôsmeho januára, odkedy vlastne už banky cítili nejakým spôsobom to zdraženie na tom medzibankovom trhu, kde si požičiavajú oni peniaze. čiže veľmi sa pod to podpísala aj tá skutočnosť, že samozrejme, kríza, ktorú, ktorá bola počas pandémie, druhá vec je vojenské napadnutie Ukrajiny, ale späť k tej vašej otázke, že aké majú okolité krajiny. Tie krajiny, ktorým nešéfuje Európska centrálna banka, to sú Poľsko, Maďarsko a Česká republika, oni už začali, dá sa povedať, že pred rokom s úpravami tých úrokových sadzieb, zatiaľ čo u nás beží nejaký ôsmy – deviaty mesiac, kde sme, dá sa povedať, že, že upravovali iba ako, ako komerčné banky, ale z pohľadu Európskej centrálnej banky upravujeme ešte len tretí mesiac. Takže Poliaci majú na úrovni šesť celé sedem tú, tú kľúčovú úrokovú sadzbu, Česi majú sedem, a čo sa týka Maďarska, tak tam je na úrovni trinásť percent.

Marta Jančkárová: „Akú politiku Európskej centrálnej banky predpokladáte ďalej?“

Matej Dobiš: „Európska centrálna banka sa jasne vyjadrila, že ide sprísňovať monetárnu politiku. To znamená, že ide tou, tou, tou, tou, tou cestou, ktorou, ktorá je, ktorá je jej hlavnou úlohou, čiže udržiavať hodnotu inflácie v strednodobom horizonte na úrovni dvoch percent. Tomu sa zatiaľ nepribližuje. Zo začiatku mala taký skeptický pohľad na tú, na tú, na, na vývoj inflácie, a to taká, že za to môžu predovšetkým energie, a tým pádom s tým nechcela nejako bojovať, ale karta sa obrátila a my sme vlastne už svedkami toho, že dvakrát rekordne navýšila úrokovú sadzbu, naposledy pred šiestimi dňami o nula celá sedemdesiatpäť percentuálneho bodu. To znamená, že aktuálne máme na dvoch percentách.“

Marta Jančkárová: „Budú sa úroky ďalej zvyšovať? Na to som sa opýtala pred vysielaním aj hlavného experta makroprudenciálnej politiky Národnej banky Slovenska pána Pavla Lattu.“

Pavol Latta, hlavný expert makroprudenciálnej politiky Národnej banky Slovenska: „Je veľmi ťažké predikovať, čo nás čaká v budúcnosti. Zatiaľ vieme, že úroky naozaj výrazne narástli, a to najmä kvôli tomu, že bankám narástli ceny zdrojov. To znamená, že banka ak mne chce požičať peniaze na úvere, tak ona tie peniaze niekde musí zohnať a musí za ne tiež niekomu zaplatiť. No a keďže ceny na finančných trhoch išli hore, tak išli hore aj úroky na našich úveroch. Takže, kým pôjdu hore úrokové sadzby na finančných trhoch, tak aj na úveroch môžeme očakávať ďalší nárast.

Marta Jančkárová: „Pán Dobiš, toľko Národná banka Slovenska, ku ktorej sa ešte vrátim. Ako sa to bude ďalej vyvíjať na finančných trhoch?“

Matej Dobiš: „Ak nepoklesne cena, doplním teda, ak nepoklesne cena za požičané peniaze, bude teda odpoveď na to, či budeme stále mať navyšovanú úrokovú sadzbu, tak, tak áno. Pokiaľ, pokiaľ nejakým spôsobom nepoklesnú ani ceny nehnuteľností, nejako výrazne, kde sme boli svedkami toho, že za posledný rok to bolo cez dvadsať percent, pri úrokových sadzbách to bolo zdraženie, dá sa povedať, že na trojnásobnej úrovni, tak aktuálne sa bavíme naozaj o veľmi ťažkej situácii z pohľadu, z pohľadu toho, kto si chce niečo kúpiť, toho, kto nestihol refinancovať, a toho, kto, kto je závislý od toho, akým smerom sa hýbu úrokové sadzby.

Marta Jančkárová: „Pán Lazík, potenciálnych kupcov nehnuteľností odrádzajú aj ich vysoké ceny, minimálne v niektorých oblastiach, zrejme budete so mnou súhlasiť. Prejavil sa už pokles záujmu v podobe zlacnenia bytov, ak áno, v ktorých oblastiach a pri ktorých druhoch nehnuteľností sa to vôbec dá očakávať?“

Martin Lazík: „My sme očakávali, že sťaženie prístupu k hypotékam, respektíve ich zdraženie bude mať za následok, by som povedal, ochladenie na realitnom trhu, čo sme pozorovali od leta, to znamená júl, august, september, v podstate už máme aj október za sebou. Je zjavné, že trh s nehnuteľnosťami sa ochladzuje, klesol nám dopyt. To znamená, že realitné kancelárie to, čo pred pol rokom predávali za týždeň, za dva, dnes zostáva v ponuke mesiac, dva a tak ďalej. Čiže toto bola situácia, ktorá bola očakávaná. Zatiaľ ale nemôžeme potvrdiť to, že by to malo efekt na ceny nehnuteľností. Má to efekt na ceny nehnuteľností taký, že prestali rásť. To v podstate konštatovala aj Národná banka Slovenska, ktorá hovorila o medzikvartálnom náraste iba na úrovni jeden aj pol percenta.

Marta Jančkárová: „Na druhej strane, v médiách sme videli správy, že napríklad v Petržalke poklesol istý byt o desaťtisíc eur. Čiže takéto zmeny vy osobne ste ešte nezaregistrovali?“

Martin Lazík: „Tu sa bavíme teraz o tom, že či máme štatistiku, to znamená, že celkový priemer cien nehnuteľností, či už je to v Petržalke, Ružinove alebo v nejakých iných mestách, a o konkrétnych prípadoch. To znamená, že my sme aj v predošlom období, v čase rastu alebo rýchleho rastu cien nehnuteľností, mali byty, ktoré počas svojej inzercie povedzme klesli o desaťtisíc eur. Čiže na základe jedného príkladu sa nedá povedať o tom, že je to trend na trhu a ceny by nám rástli smerom, teda klesali smerom dole, pretože ak sme mali medzi rokmi 2019 – 20, 20 – 21 dvadsaťpäťpercentné, tridsaťpercentné nárasty cien nehnuteľností, čo sme vtedy hovorili, že naozaj nie je dobré, nie je to dobré pre stabilný realitný trh, dnes vidíme, že sa nám to obracia, momentálne iba na úrovni zastavenia toho nárastu. A je predpoklad, že ak by takáto, takéto obdobie bez kupujúcich, bez dopytu malo trvať dlhšie obdobie, tak je možno rozumné očakávať aj určitú reakciu na, na strane cien, ale nemôžeme to hovoriť v súčasnej dobe, že už sa to deje. Áno, sú určité lastovičky, ale proste tie boli aj v minulosti. Ak niekto prestrelil svoju ponukovú cenu, tak ju musel potom korigovať. A či to bolo v roku 2019, 2020, čiže v rastúcom trhu, tak ju musel korigovať aj v tom čase.

Marta Jančkárová: „Dá sa povedať, pán Dobiš, že teraz je to tak trošku kto z koho, pretože časť predávajúcich aj kupujúcich, samozrejme, tých, ktorí nepotrebujú teraz súrne ani predať, ani kúpiť, teraz budú čakať, pretože čakajú na to, aby to bolo pre nich čo najvýhodnejšie, ale kedy by sa to mohlo odraziť na, na cenách, kedy by si tí predávajúci mohli povedať, že tak asi už výhodnejšie podmienky v tomto období neprídu?“

Matej Dobiš: „Na trhu sa udiala aj taká anomália, že naozaj, ten silný mediálny záujem, ktorý sa venoval navyšovaniu úrokových sadzieb, dosiahol tú, dá sa povedať, že aj finančnú gramotnosť, čiastočnú finančnú gramotnosť u veľa klientov, ktorí začali riešiť svoje hypotekárne úvery v predstihu. To znamená, že tí, čo už mali hypotéku a z nejakého, z nejakého dôvodu chceli si zamknúť tie nižšie, nižšie úrokové sadzby na, na dlhodobé fixácie, čiže na niekoľko desiatok rokov v niektorých prípadoch, a vybavili tým pádom skôr tú požiadavku, ktorá by reálne prišla až teraz. Nehovoriac o tých, ktorí reálne chceli kúpiť a kúpili predražene, ale zase pri lacnejších úrokových sadzbách. Čiže presne, ako kolega hovorí, že pokiaľ nebudeme mať nejaký, nejaký reálny motív na to, ponáhľať sa s tým predajom nehnuteľnosti, tak ten predávajúci bude vyčkávať. To, čo sa deje na strane kupujúceho, toho zaskočili vysoké úrokové sadzby v porovnaní s tým, čo bolo, čiže ľudia majú tú tendenciu ľahko sa vracať k tomu, aké sadzby sme tu pôvodne mali, a porovnávať to s tým a hovoriť, že už sa to neoplatí, že jednoducho teraz tá doba mi nepraje. Čiže toto treba nejakým spôsobom aplikovať do svojho myslenia, treba s tým rátať. A ja si myslím, že v priebehu začiatku budúceho roka alebo postupom tých, tých mesiacov sa nejako zmení to správanie spotrebiteľov a budúcich dlžníkov a budú ochotnejší ísť aj do nepríjemnejších úrokových sadzieb, na ktoré neboli zvyknutí.“

Marta Jančkárová: „Pán Lazík, ešte sa vrátim k tým cenám nehnuteľností, lebo to je veľmi zaujímavá téma. nakoľko sú teraz realistické či už v hlavnom meste, keď ich porovnáme aj s cenami v iných mestách, a nakoľko vidíte inými slovami ten potenciál prípadnej úpravy tej ceny smerom nadol?“

Martin Lazík: „Mali sme nárast, ako som spomínal, dvadsaťpäť – tridsať percent, máme tu staré, staršie nehnuteľnosti, panelákové byty, ktoré sa predávajú niekedy, povedzme atakujú už pomaly štyritisíc eur na meter štvorcový. Čiže môžeme sa baviť, že takéto, by som povedal, zdraženie alebo takáto cenovka na starých bytoch je naozaj neodôvodnená v súčasnom trhu. Je, samozrejme, vždy dôležité potom porovnať staré nehnuteľnosti verzus tie nové, to znamená, že kam a kde sa ponúkajú nové nehnuteľnosti a kam môžu povedzme alebo majú potenciál znížiť cenu nehnuteľnosti novostavby. Pokiaľ, by som povedal, tieto nožnice sa budú roztvárať, tak budú atraktívnejšie povedzme pre kupujúcich novostavba. A čo sme sa bavili povedzme o nejakých nárastoch, ja tu mám aj niekoľko takých príkladov modelových, pretože ľudia to možno rýchlejšie pochopia, keď si povieme nejaký príklad. Ak máme v súčasnosti, povedzme si zoberieme dvojizbový byt v Žiline, ktorý stojí stopäťdesiattisíc eur, čo je povedzme vysoká cena, ale budeme kalkulovať s tým alebo niekto kalkuloval s tým, že nezobral si hypotéku, a toto je príklad pre hypotekárnych klientov, a nezobral si hypotéku pred rokom, lebo kalkuluje s tým, že realitná bublina spľasne a povedzme padne tá cenovka bytu na stodesaťtisíc eur, alebo koľko, čiže o dvadsaťpäť – tridsať percent dole cenovka. Len si treba uvedomiť, že v čase, keď bola jednopercentná hypotéka,,tak si zobral hypotéku na stodvadsaťtisíc eur za tristoosemdesiatpäť eur mesačne, a pri tom poklese ceny nehnuteľnosti, ale zdražení hypotéky na štyri percentá, čo nás možnože čaká, tak bude splácať štyristodvadsať eur mesačne, čiže bude splácať viacej za lacnejší byt. A zároveň tu platí aj to, že ten lacnejší byt za vyššiu hypotéku aj viacej preplatí. Čiže, v podstate keď si spraví takúto ľahkú matematiku, tak príde na to, že ak nekúpil byt za stopäťdesiat eur za jedno percento, ale kúpil byt za stodesaťtisíc eur za štyri percentá a zobral ho na hypotéku, tak prerobil. A toto je kalkulácia, ktorá, ktorú, ktorú by si mal každý z nich spraviť, a toto je veľmi dôležité. Zároveň to, čo aj kolega spomenul, my si musíme zvyknúť na nový štandard, na nový normál. To znamená, že hypotéky na úrovni tri až štyri percentá je to, pred piatimi – šiestimi rokmi čo by sme za ne dali, ale samozrejme, trh bol zvyknutý na jednopercentné, takže ten šok z troch – štvorpercentných hypoték tu chvíľku bude.

Marta Jančkárová: „Pán Dobiš, to všetko, čo tu odznelo, je o tej finančnej gramotnosti, tak skúsme teraz trošku poradiť, pre koho sú stále dostupné úvery na bývanie, kto si ich môže dovoliť a pre koho môže byť vhodnejšie radšej chvíľu ešte počkať v prenájme, ako sa vyvinie situácia s cenami nehnuteľností a s úrokmi?“

Matej Dobiš: „Dá sa povedať, že netreba nejako otáľať nad tým, že ešte nevlastním nehnuteľnosť a som teda rozhodnutý k tomu, aby som si kúpil nehnuteľnosť, a nechcem už nikomu splácať nájom. Čiže tuto nejakým spôsobom nemusíme hľadať dôvody na to, aby som to nerobil, ale, ale venovať sa skôr tomu, že, že či nájdem dobrú cenu za nehnuteľnosť. Už dlhodobo upozorňujeme na to, že, že nie je nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť, že naozaj si to treba preveriť. Ak sú to novostavby, tak tam získa budúci, budúci majiteľ vysoký kredit, že to môže ešte desať rokov nazývať od kolaudácie novostavbou. to znamená, že tá cena sa úplne inak hýbe, je tam, je tam menšie, sú tam menšie výdavky na pripadnú rekonštrukciu. Čiže tu by som sa nejakým spôsobom nezamýšľal nad tým, že prečo by to nemalo byť dobré riešenie. Pri aktuálnom nedostatku a chýbajúcom počte nehnuteľností, ktorý atakuje takmer päťstotisíc nehnuteľností, tak stále sú fundamenty pre to, aby, aby cena mohla rásť. Čiže my, my sa potrebujeme nejakým spôsobom vyrovnať s tým, že tie úverové prázdniny alebo tie ultralacné hypotéky, ktoré sme tu mali po dobu štyroch – piatich rokov, už, už opustili tento priestor a my sa teraz spätne bavíme o rokoch dvetisíc, ako ste spomínali, šestnásť, sedemnásť, kedy máme podobné úrokové sadzby na novo načerpaných úveroch. Čo sa týka investičných nehnuteľností, tak tam áno, tam už možno sme stratili nejaký význam a nejaký, nejaký reálny dôvod na to, kupovať a prenajímať to. Keď, keď vidíme, že ten, ten, tá cena nehnuteľností išla hore, a zároveň aj moje preplatenie môže byť vyššie, tak tieto vody sa už opúšťajú a na trhu chýbajú takíto, takíto budúci majitelia, alebo dá sa povedať, že, že dlžníci, ktorí by potrebovali nejakú finančnú dotáciu na tú kúpu tej nehnuteľnosti, keďže nejaké peniaze svoje mali ušetrené.

Marta Jančkárová: „Ceny na trhu nehnuteľností možno zamieša aj, kartami teda, aj zmena pravidiel pre udeľovanie úverov nad štyridsať rokov. Opäť si vypočujme postrehy pána Pavla Lattu Z Národnej banky Slovenska.“

Pavol Latta: „Od januára 2023 Národná banka Slovenska upraví ukazovateľ celkovej zadlženosti k príjmu. Inými slovami, zmení sa maximálna výška úveru, ktorú si budeme môcť zobrať. bude sa to týkať iba niektorých klientov. Keď si zoberieme mladších a starších klientov, tak len tí starší, ktorých úvery budú presahovať až do dôchodkového veku, budú mať o niečo prísnejšie pravidlá ako doteraz. V podstate ide o preventívne opatrenie, zatiaľ tu nemáme nejaký akútny problém s týmito hypotékami, ale všimli sme si dôležitý jav. Keď si zoberieme dvadsaťpäťročného klienta, ktorý má pred sebou celý život, kariérny rast, rast príjmov a mnoho času, tak taký si bez problémov môže zobrať dlhý a veľký úver. A keď má ten klient štyridsať rokov, tak by sme očakávali, že už bude mať väčšinu vysplácanú a jeho bremeno už bude menšie, ale to, čo namiesto toho pozorujeme, je, že tí štyridsaťroční klienti nabrali ďalšie úvery, zadlžili sa znova, predĺžili si splatnosť a v tých svojich štyridsiatich rokoch stále tlačia veľký úver s dlhou splatnosťou. A toto už môže byť problém, lebo takéhoto klienta už čaká aj dôchodok, pokles príjmu na dôchodku, možno nejaké zdravotné ťažkosti a môže mať problémy so splácaním úverov. No a keď sme si teda uvedomili, že nám narastá počet klientov, ktorí si vo vyššom veku berú úvery, ktoré presahujú až do dôchodku, zacítili sme, že môže tu vzniknúť problém, ktorému by sme chceli predísť. Čiže to, čo sa zmení, je, že starší klienti nad štyridsať rokov budú mať o niečo prísnejšie pravidlá pre maximálny úver k príjmu.“

Marta Jančkárová: „A je nejaký údaj, že koľko máme ľudí, ktorí ešte aj po sedemdesiatke splácajú u nás úvery?“

Pavol Latta: „Máme údaje o tom, koľko ľudí spláca svoje úvery ešte aj v dôchodkovom veku, alebo koľko ich bude splácať v dôchodkovom veku. Momentálne štyri z desiatich hypoték sa budú splácať tak, že obaja dlžníci už dosiahnu svoj dôchodok. Po sedemdesiatke tých úverov zatiaľ nemáme veľa, ale vidíme, že ich počet narastá. Takže ide skôr o prevenciu pred tým, aby nám tento objem nenarástol až príliš. V praxi sa takmer nič nezmení. Ani v súčasnosti si šesťdesiatnik nemôže zobrať tridsaťročný úver a zadlžiť sa do svojich deväťdesiatich rokov. Čiže to, čo Národná banka Slovenska urobila, je, že odsledovala, aké sú zvyky na trhu, povedala, že to, čo sa momentálne deje, je zatiaľ v poriadku, len nechceme, aby sa to posúvalo ďalej, aby sa úvery poskytovali ešte do vyššieho veku. Čiže ide naozaj len o preventívne opatrenie.

Marta Jančkárová: „Toľko hlavný expert makroprudenciálnej politiky NBS, pán Pavol Latta. Nuž, páni, tak ako teda zmena zákona od budúceho roka, ktorá obmedzí maximálne zadlženie ľudí nad štyridsať rokov, môže ovplyvniť aj ceny nehnuteľností? Pán Lazík.“

Martin Lazík: „Samozrejme, skupina kupujúcich štyridsať plus, keď to zjednoduším, bola, bola súčasťou realitného trhu. Boli to často krát investori, keď ich takto zjednodušene môžeme nazvať, boli to tí, ktorí už možno bývali, ako sme počuli, že mali hypotéku na nejakú nehnuteľnosť, ale chceli využiť dobre dostupné financovanie na nákup povedzme investičnej nehnuteľnosti, alebo teda kvalitatívne menili povedzme z bytu do domu, alebo podobne, proste robili nejaký upgrade svojej nehnuteľnosti. Ja, keď to zjednoduším, som zástancom takýchto akože, by som povedal, opatrení z Národnej banky Slovenska. Samozrejme, mám tu jedno také malé ale. To znamená, my chceme, aby sa ľudia o seba postarali aj smerom k tomu dôchodkovému veku. Jedna, jedným z nástrojov okrem investovania v akcii je šetrenie, respektíve investovanie do nejakého portfólia, rozloženia si investícií a nehnuteľnosti sa z dlhodobého hľadiska ukazujú ako dobrá investícia. Čiže ja by som bol nerád, aby sme odrádzali štyridsiatnikov alebo štyridsať plus od investovania do nehnuteľností, práve preto, aby potom ako šesťdesiatpäťročný, sedemdesiatročný, nevidíme ich ako dlžníkov nejakej významnej čiastky z tej ceny nehnuteľnosti, ale majiteľov nehnuteľnosti, že sú majiteľom nehnuteľnosti, ktorá má svoju trhovú cenu, a v čase šesťdesiatpäť – sedemdesiat ich môžu predať a z týchto peňazí dožiť dôstojný dôchodok.“

Marta Jančkárová: „To je stanovisko Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Pán Dobiš, súhlasíte s tým, že stále je nákup nehnuteľnosti dobrou investíciou?“

Matej Dobiš: „Čiastočne áno. akože potvrdzuje to možno tú tézu, že je tu podstav nehnuteľností. Čiže samozrejme, všetkého, čoho je podstav, je, sa javí ako dobrá investícia. Ja možno naviažem na, na, na kolegu z Národnej banky Slovenska, ja verím, že toto preventívne opatrenie bude mať presne ten, ten, ten význam, prečo sa zavádza. Ja to tu možno tak premietnem v číslach, že minulý rok bolo v poslednom kvartáli štyridsať percent úverov poskytnutých dlžníkom, ktorí budú pri úplnom splatení úveru už na dôchodku, čiže to je, to je naozaj obrovské číslo. A v roku 2019 bola každá siedma hypotéka poskytnutá klientovi vo veku štyridsať až štyridsaťpäť rokov, na konci roka 2020 to už bola každá štvrtá. A tá atraktivita nízkych sadzieb navyše prispela k faktu, že dvadsaťpäť percent dlžníkov, to znamená, že štvrtina dlžníkov, si svoje úvery z roku 2018 počas uplynulých rokov nielenže neznížila, ale, ale navýšila. To znamená, že presne, ako hovoríte, že, že tá motivácia úverovať sa bola obrovská. Ľudia to často využívali či už na nejaké rekonštrukcie, alebo, alebo proste si len povedali, že tie úrokové sadzby nemajú ísť kam hore, proste to je nový trend a my, my nejakým spôsobom neriskujeme. Cieľom Národnej banky Slovenska je dosiahnuť vyššiu ochranu dlžníkov, ktorí by inak mohli v budúcnosti sa cítiť ohrození aj stratou bývania. Čiže tam tých dôvodov, prečo to robia, je niekoľko.

Marta Jančkárová: „Čiže má to ratio.“

Matej Dobiš: „Má, určite áno.“

Marta Jančkárová: „Výborne. No a teraz ako zmení realitný trh a dopyt po úveroch väčšia dostupnosť nájomného bývania v budúcnosti, samozrejme, ak sa naplnia prísľuby, pán Lazík?“

Martin Lazík: „My dlhodobo hovoríme o tom, že nájomné bývanie musí prísť a musí doplniť, by som povedal, ten koláč realitného trhu, pretože nám tu absentuje veľmi veľká a významná časť realitného trhu, a to je dostupné nájomné bývanie. Je, by som povedal, riešené len z pozície súkromných investorov, ktorí nakupujú byty na to, aby ich prenajímali, ale zo strany samospráv alebo štátu ako takého v trhoch, kde to potrebujeme, je aktivita veľmi malá, veľmi, veľmi nízka. A práve realitnému trmu, trhu pomôže, aby prišli nájomné byty. Samozrejme, musíme si ale povedať to, že je to už také malé čakanie na Godota. Takže máme ich, už sme spravili veľa základných krokov, či už legislatívne alebo nejako inštitucionálne, ale musíme teraz si počkať na tú realizačnú časť, aby sa nám realizovali nájomné byty v lokalitách, kde to reálne potrebuje realitný trh a pracovný trh.

Marta Jančkárová: „Pán Dobiš, čo by zmenili nájomné byty, keby boli dostupnejšie?“

Matej Dobiš: „Tam je veľmi dôležité zdôrazniť to, že keby boli dostupnejšie, lebo už tá samotná prezentácia vládnej strany, ktorá vlastne s týmto návrhom prišla, bola, bola veľmi zaujímavá z pohľadu tých cien, ktoré tam načrtli. Tie ceny boli často, ako sme, ako ste vy spomínali, že, že tu máme jediný, jediný spôsob nájmu, a to je komerčný nájom, že niekto nám prenajíma, oni sa veľmi podobali, tie ceny. A vzniklo tam veľa otáznikov, čoho ja som sa nejakým spôsobom aj chytil, lebo že to, čo komunikoval pán Kollár ohľadom počtu dvadsaťpäťtisíc bytov, je z môjho pohľadu veľmi ambiciózne číslo, pretože z čísel za rok 2021, stavebné úrady vydali stavebné povolenie v treťom kvartáli na výstavbu viac ako šesťtisícdvesto bytov, čo bol najvyšší počet začatých bytov v rovnakom období za posledných dvanásť rokov, to znamená, že to bol rekord. No a toto číslo ráta s tým, že ten rekord by bol, dá sa povedať, že prekonaný v každom jednom kvartáli, a nehovoriac o tom, že by pri tom ešte museli vznikať ďalšie nehnuteľnosti nejakých, nejakých individuálnych developerov, čiže ja som veľmi skeptický. Jednak aj sa bojím toho, že ak by to malo nejaké, nejako zasahovať do tých aktuálnych bytov, čiže by sa nejako skúpili tie projekty, ktoré už sú začaté, tak sa, tak sa zmenší priestor na kúpu nových bytov, tým pádom bude cena tlačená hore. A ďalšia otázka je, že už v novembri a v decembri mal vznikať portál nejaký rezervačný. To znamená, že my už tu máme november a nejaké konkrétne informácie o tom nemáme. Ja som veľmi zvedavý, ako, ako celý tento, celý tento nápad s nájomným bývaním dopadne.

Marta Jančkárová: „Pán Lazík, chcete reagovať?“

Martin Lazík: „Rovno, ja stále hovorím, čakáme, aby sme sa dostali k tej realizácii nájomných bytov, aby sa nám diali nie vo Valalikoch, ale povedzme v Bratislave, v Žiline alebo v Košiciach, kde to naozaj potrebujeme.

Marta Jančkárová: „Pán Dobiš, tak toto je tá budúcnosť, ktorá je avizovaná. Uvidíme, aká reálne bude, ale vráťme sa teraz na chvíľu do prítomnosti, máme posledných dvadsať sekúnd. Ak už sa niekto rozhodne aj teraz pre hypotéku, akú fixáciu odporúčate?“

Matej Dobiš: „Dlhodobo sme odporúčali dlhodobé fixácie. Nechceme však nijakým spôsobom spôsobiť to, aby ľudia, ktorí nebudú mať mesačné výdavky v takej kondícii, aby to spĺňali, sa rozhodli za každú cenu pre takýto typ fixácie. Čiže minimálne päťročné fixácie aby si ľudia dávali, lebo nevieme, či za rok, za dva, za tri, dá sa povedať, že vieme, že tie sadzby zrejme nepôjdu dole.

Marta Jančkárová: „Ďakujem pekne za užitočné informácie Matejovi Dobišovi z portálu Finančný kompas. Pekný deň.“

Matej Dobiš: „Pekný deň prajem.“

Marta Jančkárová: „A rovnako aj pánovi Martinovi Lazíkovi z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Pekný deň aj vám.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne. Pekný deň prajem.“

.

Zdroj: Rádio Slovensko; Z prvej ruky

Autor: Marta Jančkárová

Realitné ochladenie

Patrik Švajda, moderátor: „Prichádza veľké ochladenie. Reč nie je o počasí, ochladenie sa týka realitného trhu. Už dávno neplatí, že predáte akýkoľvek byt, a to aj za premrštenú cenu.“

Mária Chreneková Pietrová, moderátorka: „Najnovšie je o nehnuteľnosti výrazne menší záujem a to sa už niektorých prípadoch začína prejavovať aj na cenách.“

Lukáš Zuzelka, redaktor: „Sme v novostavbe na okraj Petržalky. Ešte pred pár týždňami sa tento dvojizbový byt s parkovacím miestom predával za 240 tisíc EUR, no situácia sa radikálne zmenila a v súčasnosti je už cena o 10 tisíc EUR nižšia. Realitná maklérka vysvetľuje, že ešte minulý rok sa takéto byty predávali aj počas obhliadky, no dnes je to inak. Aj o túto konkrétnu novostavbu v Petržalke je výrazne menší záujem a každý klient riešil cenu.“

Zuzana Katonová, realitná maklérka, predáva byt v bratislavskej Petržalke (FaceTime hovor): „Boli takí šiesti záujemcovia s tým, že každý chcel nejakú zľavu a chceli zľavu vo výške 10 tisíc, 5 tisíc.“

Lukáš Zuzelka: „S presnými dátami prišli analytici z Bencont Investments. Hovoria, že záujem kupujúcich nepoklesol iba v prípade spomínaného dvojizbáku v Petržalke, platí to pre všetky novostavby v hlavnom meste. Oproti minulému roku sa ich predáva až o 60 % menej.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „A to predovšetkým z dôvodu zvýšenia úrokových sadzieb pri hypotekárnych úveroch.“

Lukáš Zuzelka: „Realiťáci hovoria, že po dlhých rokoch tak ceny nehnuteľností prestali rásť závratným tempom, a to po celom Slovensku.“

Ján Palenčár: „Posledné týždne vidíme, že prichádza k spomaleniu rastu cien.“

Jaroslav Kotrec, realitný maklér: „Skôr to vnímame tak, že sú povedzme viac zastabilizované.“

Lukáš Zuzelka: „Ján Palenčár si všimol, že v súčasnosti veľa ľudí už byty alebo domy neinzeruje s prehnane nadsadenými cenami.“

Ján Palenčár: „A ceny sa zreálnili, čiže v niektorých prípadoch naozaj majitelia znížili cenu nehnuteľnosti o 10 %, ale v podstate ju len zreálnili.“

Lukáš Zuzelka: „To je aj prípad Martina, ktorý predáva svoj trojizbák. Cenu zbytočne neprestrelil.“

Martin Švárny, predajca bytu: „Ja som si cenu nastavil tak, ako je trhová.“

Lukáš Zuzelka: „Byt sa mu predbežne podarilo predať. Snažil sa to totiž urobiť čím skôr. Sú totiž obavy, že by ceny nehnuteľností mohli v blízkej dobe poklesnúť.“

Martin Švárny: „Obávam sa, že, ak by to bolo začiatkom budúceho roka, už by som možno musel ísť s cenou dole.“

Lukáš Zuzelka: „Redakcia a Lukáš Zuzelka, televízia Markíza.“

.

Zdroj: TV Markíza; Televízne noviny

Autor: Lukáš Zuzelka / Patrik Švajda; Mária Chreneková Pietrová

Najhoršia dostupnosť bývania za 11 rokov

Lenka Buchláková, moderátor: „Dostupnosť bývania sa zhoršila. Situácia je najhoršia od roku 2011. Konštatuje to v najnovšom komentári Národná banka Slovenska. Môže za to vysoký rast cien nehnuteľností, ako aj rastúce úročenie úverov na bývanie. Dostupnosť bývania je podľa centrálnej banky najhoršia v Žilinskom, Prešovskom a Košickom kraji. Ako relatívne najdostupnejšie sa naopak javia nehnuteľnosti v Bratislavskom a Trnavskom kraji. Viac si povieme s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Ako sa vyvíja súčasná situácia? Je to asi veľmi zlá správa pre realitné kancelárie, že sa ten realitný trh mení.“

Ján Palenčár: „Áno, v súvislosti so zvýšením úrokových sadzieb na hypotéky prichádza k určitej zmene na realitnom trhu. Tak, ako ste spomenuli v úvode relácie, naozaj dostupnosť bývania sa zhoršuje, práve z dôvodu vysokých cien a vysokých úrokových sadzieb. Pokiaľ sa však pozrieme na druhý extrém, kedy bolo najdostupnejšie bývanie v novodobej histórii Slovenska, tak to bolo len pred troma rokmi, keď zhruba priemerná cena nehnuteľnosti bola nižšia niekde na úrovni zhruba tridsať až tridsaťpäť percent ako je v súčasnosti, na druhej strane boli veľmi lacné hypotéky, a táto kombinácia vlastne urobila to, že bolo najdostupnejšie bývanie na Slovensku. Z pohľadu realitného makléra zmena situácie, kedy trh sa orientuje, dnes sme prežívali alebo posledné roky sme prežívali trh, ktorý patril viac predávajúcim ako kupujúcim tým, že bol veľmi silný dopyt, bol tlak na ceny a v podstate predávajúci si do nejakej miery mohli diktovať podmienky na trhu, dnes tá situácia sa mierne mení, tá veľká skupina dopytujúcich záujemcov sa zmenšuje práve o tých klientov, ktorým je znemožnené, povedzme kvôli zvýšeným úrokovým sadzbám, získať hypotéku, alebo sa rozhodli kvôli zvýšeným úrokovým sadzbám odložiť rozhodnutie kúpiť byt.“

Lenka Buchláková: „Hovoríte o tej situácii, teda ako sa mení. My sme veľakrát informovali aj v našom vysielaní, ako sa o cenách bytov licituje a podobne, akým spôsobom čakáme na byt alebo do pár minút, keď dáte inzerát na internet, sa vám vlastne niekoľko záujemcov prihlási. Aká je teraz tá situácia, keď hovoríme o nedostupnosti bývania? Za aký čas sa dokáže takýto byt predať?

Ján Palenčár: „Doba predaja priemernej nehnuteľnosti na Slovensku sa predlžuje. Tak, ako ste spomenuli, posledné roky trh patril predávajúcim a v podstate sme bežne riešili licitáciu ceny tým, že bol veľký záujem o danú nehnuteľnosť, takže samotné inzerované ponukové ceny nehnuteľností nielenže neklesli pri jednaní, ale naopak pri jednaní s kupujúcimi stúpali kvôli zvýšenému záujmu. Tá situácia sa mení, predovšetkým pri starších bytoch. Ten samotný záujem alebo to množstvo záujmu kleslo. V súčasnosti môžeme povedať, že na priemerný byt, priemernú nehnuteľnosť, pokiaľ sa dostane do ponuky, tak realizácia predaja môže byť v mesiacoch, kým pred zhruba polrokom to bolo v dňoch až týždňoch. To však neznamená, že Slováci nechcú kupovať nehnuteľnosti. Ten záujem je veľmi silný a ja by som skôr túto situáciu porovnal k tomu, že sa začína stabilizovať. Lebo to, čo sme žili posledné tri roky, to nebola reálna situácia. Ten nepomer medzi dopytom a ponukou bol obrovský až nezdravý pre realitný trh.“

Lenka Buchláková: „Niektoré realitné kancelárie hovoria aj o takej, že teraz sa dostáva do popularity to, aké ponúkajú vlastne tie realitné kancelárie respektíve tí majitelia bytov zľavy a že nie sú zanedbateľné. O akých sumách hovoríme, keď sa už potom vyjednáva o cene?

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa bavíme v niektorých prípadoch o tom, že cena, vyjednaná cena je nižšia ako ponuková, áno, deje sa to, tá ponuková cena môže byť nižšia o päť, sedem, osem percent, treba si však uvedomiť, že tieto nehnuteľnosti sú predovšetkým staršie nehnuteľnosti a ponukové ceny, za ktoré boli prezentované na povedzme realitných portáloch alebo v ponuke realitných kancelárií, ony nezodpovedali realite, čiže boli navýšené aj oproti reálnemu trhu. Tým, že sa to predávajúcim oplatilo, alebo táto taktika vychádzala tri roky posledné, že mohli ste dať cenu o desať, pätnásť, dvadsať percent vyššiu ako bola priemerná cena na trhu, tak v čase pol roka, rok vás trh dobehol a nakoniec predávajúci túto sumu obdržal, ktorú chcel. Dnes klienti predávajúci prichádzajú na to, že je potrebné zreálniť ponukové ceny, a z tohto vychádza, že vlastne upravujú ponukové ceny smerom dolu.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k analýze Národnej banky Slovenska o teda nedostupnosti bývania, respektíve najhoršej za jedenásť rokov. Oni sledovali viacero faktorov, ktoré môžu teda vplývať na realitný trh, a jednou z tých vecí je aj výstavba. Oni sú veľmi pozitívni v tých číslach alebo teda štatistikách s tou výstavbou začatých a dokončených bytov a s tou ponukou, čo by v konečnom dôsledku mohlo tlačiť na tú cenu. Súhlasíte s týmito analýzami, že je tá situácia priaznivejšia v tomto smere?

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na ponuku novostavieb, tak prioritne klienti kupujúci majú záujem si pozrieť ponuky novostavieb. Štandardne zasa posledných tri až päť rokov sa rozpredali nehnuteľnosti vo výstavbe ešte v čase, keď nebola ukončená hrubá stavba. Aj toto hovorí o tom, že tá situácia na trhu nebola dobrá a ten záujem bol podstatne vyšší, násobne vyšší ako ponuka. Samozrejme, pokiaľ by prišlo k zrýchlenej výstavbe, keby prišlo k tomu, že developeri sú schopní nejakým spôsobom naplniť dopyt, ktorý tu dnes máme, tak by to mohlo sa odraziť aj na cenách nehnuteľností. Ale dnes developeri, aj z objektívnych príčin, ako sú nedostatok pozemkov vhodných na rezidenčnú výstavbu, dlhotrvajúce povoľovacie procesy a podobné, nie sú schopní dať na trh dostatočné množstvo bytov. A prichádza nám tu ešte ďalší faktor, ktorý zásadne ovplyvňuje ceny nehnuteľností, a to je vývoj cien stavebných materiálov a prác.“

Lenka Buchláková: „O tom sa vlastne budeme aj rozprávať, nielen teraz v tejto chvíli, ale teda aby som pripomenula divákom, čo videli pred chvíľou, že toto budeme riešiť aj na TA3 konferencii, ktorá teda je venovaná developerom, respektíve aj nájomnému bývaniu na Slovensku, ktorú teda TA3 organizuje štrnásteho októbra, teda budúci piatok, a ste súčasťou tejto konferencie, kde sa teda budeme rozprávať aj napríklad o energetickej kríze, ako vlastne vplýva na ten realitný trh, a predpokladám, že veľmi výrazne, hlavne na teda ceny stavebných materiálov.

Ján Palenčár: „Áno, ceny starých materiálov prudko vzrástli, predovšetkým po prvej vlne koronakrízy v roku 2020. Tam sme zaznamenali najväčšie nárasty cien stavebných materiálov. Je pravdou, že pri niektorých druhoch stavebných materiálov prišlo k úprave cien, to znamená mierne klesli oproti tomuto prudkému vzrastu, ale nedostali sa na úroveň spred koronakrízy, a naopak pri niektorých materiáloch je tlak na ďalšie zvyšovanie. Samozrejme, do veľkej miery k tomuto prispieva aj neistota v oblasti energií, ceny energií, ktoré majú priamy vplyv na vývoj cien stavebných materiálov, ale aj možná produkcia alebo možný vývoz stavebných materiálov na Ukrajinu, pokiaľ príde k realizácii obnovy Ukrajiny tak, ako je plánovaná, čo by znamenalo, že množstvo európskych firiem, ktoré vyrábajú, výrobcov stavebných materiálov, budú svoju produkciu posúvať a predávať na Ukrajinu, čo zasa bude znamenať, že v Európe bude nedostatok stavebných materiálov, čo opäť bude mať tlak na zvyšovanie cien.“

Lenka Buchláková: „To nie sú dobré správy pre tých, ktorí si kupujú byty v novostavbách, pretože tam sú takzvané pri kúpnej zmluve inflačné doložky, ktoré sa navyšujú kupujúcim, ktorí majú potom problém aj pri vyšších úrokových sadzbách si ako keby navýšiť tú hypotéku a podobne. S tým sa stretávate v praxi, že s tým klienti majú problém?

Ján Palenčár: „Áno, niektorí klienti nás oslovili s tým, že teda boli kontaktovaní developermi, že prišlo k zvýšeniu cien stavebných materiálov, čo malo vplyv na zvýšenie ceny daného bytu alebo rodinného domu. Dokonca boli prípady, kedy developeri vyzvali klientov na doplatok kúpnej ceny napriek tomu, že túto možnosť nemali v zmluvách, a toto považujem za veľmi neseriózne a neférové. Naozaj treba každý jeden prípad posudzovať samostatne, dať si poradiť právnikom, pretože v niektorých prípadoch naozaj tá situácia môže byť objektívna, na druhej strane sú prípady, kedy developeri z dôvodu zvyšovania cien, predajných cien nehnuteľností len špekulatívne chceli získať z trhu ešte viac peňazí. To znamená, klient bol ochotný priplatiť päť, osem percent navyše z ceny bytu, keďže na trhu už cena kupovanej nehnuteľnosti bola podstatne vyššia ako on si ju zazmluvnil. Ale toto sú naozaj už veľmi nekalé praktiky a tu by som navrhoval klientom, aby sa obrátili na právnikov.“

Lenka Buchláková: „Keď sa stále teda bavíme o tej téme nedostupnosti bývania, tým jedným z riešení sú napríklad nájomné byty, o ktorých sa teraz veľmi často rozpráva, že štát teda ide stavať nájomné byty, ale však vieme, aká je realita. Zrejme to nebude o rok, dva, možno o päť, ak vôbec teda. Čo by to prinieslo? Respektíve toto je riešenie tej nedostupnosti bývania na Slovensku?

Ján Palenčár: „No musíme sa pozrieť, aký objem je štát schopný stavať. Už nikdy v budúcnosti sa nevrátime k množstvu a k objemu výstavby štátnych bytov, ktoré sme tu boli zvyknutí vidieť pred rokom 1989. Pokiaľ pán Holý ako vicepremiér prezentoval možnosť výstavby dvadsaťpäťtisíc bytov ročne, je to samozrejme veľmi otázne. Ale každý byt, ktorý štát umiestni na trh formou štátom podporovaného nájomného bývania, ktorý bude výhodný pre určité skupiny obyvateľstva, a štát určí, ktoré skupiny obyvateľstva a v ktorých regiónoch, to je dôležité, toto považujem za nesmierne pozitívne pre trh, pretože stále máme na trhu množstvo ľudí, ktorí nevedia dosiahnuť tak na komerčné nájomné, ako nevedia dosiahnuť na hypotéku, aby si byt mohli kúpiť. Pritom sú to profesie, ktoré nutne štát potrebuje, či už sú to zdravotné sestry, či sú to opatrovatelia, opatrovateľky, učiteľky základných škôl, materských škôl a podobne, a pre tieto skupiny obyvateľstva štát musí zabezpečiť dostupné bývanie.“

Lenka Buchláková: „Keď sme sa vlastne ako keby rozprávali o tom, že hovorili ste o tých regiónoch, tak tí developeri sa rozpŕchli vlastne po celom Slovensku, teda nestavajú až tak prioritne tu v Bratislave, respektíve áno, ale začali viac v iných krajských mestách. Prečo je tomu tak?

Ján Palenčár: „Treba si uvedomiť, že Bratislava z pohľadu developmentu je vypredaná. Teraz som to možno zjednodušene povedal, ale pokiaľ si pozriete voľné pozemky alebo developerské pozemky v Bratislave, tak je tu nejaká obmedzená skupina veľkých developerských firiem, ktorá obsadila voľné pozície v Bratislave, a povedzme pre väčšie množstvo developerov môže byť Bratislava zaujímavá len z pohľadu možno nejakých menších rekonštrukcií alebo nejakých zahusťovačiek, ale nie už veľkých urbánnych celkov. Čiže Bratislava dnes z pohľadu developmentu alebo veľkej časti developmentu patrí desiatim – dvanástim firmám, ktoré majú dnes pozemky. Na druhej strane, Bratislava je z pohľadu povoľovacích procesov najhoršia na Slovensku, to znamená dĺžka povoľovacích procesov a samotná náročnosť je veľmi zlá. A z tohto dôvodu sa developeri rozhodli pozrieť sa aj do iných regiónov, kde je rovnako záujem bývať, kde je rovnako silný dopyt, a dnes sú zaujímavé nielen krajské mestá, ale aj bohaté okresné mestá, kde sú silní zamestnávatelia, kde sa ľudia sťahujú za prácou a podobne. A vidíme to vlastne aj v tom, ako sa nám vyvíja dynamika rastu cien. Už dnes Bratislava dlhodobo nie je lídrom v rýchlosti zvyšovania cien, aj keď stále je Bratislava najdrahšia na Slovensku a bude ako hlavné mesto, ale v rýchlosti zvyšovania cien vedú iné regióny, kde práve nový development vytiahol alebo zvýšil priemerné ceny.“

Lenka Buchláková: „Ja sa opäť obrátim teda na Národnú banku Slovenska, ktorá na to reaguje a hovorí, že pri kombinácii vyššej inflácie a ekonomickej krízy sa päť percent úverov pre domácnosti môže dostať do vážnych problémov, a to sú vlastne ľudia väčšinou ktorí sú v regiónoch. Čiže developeri, ktorí stavajú v regiónoch, môžu mať s tým potom vlastne problém.

Ján Palenčár: „Samozrejme, zvýšenie úrokovej sadzby nielen pre nových klientov, ktorí si chcú kúpiť byt, ale aj pre klientov, ktorí povedzme nemali dlhšie fixácie a sa im robí refix, čiže majú nové úrokové sadzby, zvýši sa im náklad na splácanie hypotéky, čo môže znamenať, že zo svojho rodinného rozpočtu si musia odkrojiť väčšiu časť na splátku úveru. Na jednej strane to môže znamenať zhoršenie životnej úrovne, na druhej strane to môže znamenať, že si táto rodina nemôže už dovoliť niektoré veci, či to už sú dovolenky, či sú to krúžky pre deti a podobne, ale bohužiaľ, v mnohých prípadoch klienti išli na hranu svojich možností pri hypotéke a u týchto klientov môže znamenať, že budú mať problém so splácaním hypotekárneho úveru. A tu je veľmi dôležité, aby takíto klienti vopred začali komunikovať s bankou, aby našli cestu, akým spôsobom, či už v čase natiahnuť úver alebo urobiť inú aktivitu, ktorá nebude znamenať, že prídu o bývanie.“

Lenka Buchláková: „Určite v tomto rozhovore teda nevynecháme otázku, ako sa zakaždým pýtam, ale to sú také prirodzené otázky, ktoré nám prichádzajú s touto témou, keď niekto uvažuje nad kúpou a počuje tieto informácie, či ešte s tým trošku počkať, alebo teda nie, alebo keď niekto predáva byt, ako je vlastne to postavenie teraz predávajúceho a kupujúceho aktuálne.

Ján Palenčár: „Tak, ako som spomenul, že ten silný tlak dopytu, ktorý sme tu mali niekoľko rokov, sa zmiernil, to znamená nie je taký obrovský záujem klientov, nestojí desať klientov v rade na jednu ponuku. Na druhej strane, pokiaľ klient má záujem kúpiť byt a orientuje sa v ponuke novostavieb, stále nemáme dostatok novostavieb, a pokiaľ si nájde svoju vhodnú novostavbu, tak odporúčam nečakať, lebo tých novostavieb nebude neúmerne pribúdať, budú pribúdať podobne, ako sme boli zvyknutí doteraz, a ceny stavebných materiálov a stavebných prác nepôjdu dolu, to znamená samotný tlak na zníženie ceny novostavieb ja najbližšie obdobie nevidím. Pokiaľ sa pozrieme v ponuke starších bytov, tam môže v niektorých prípadoch prísť ku korekcii cien pri sídliskových bytoch, kde je veľká ponuka týchto bytov, ale takisto by som sa pozrel na konkrétnu ponuku a hodnotil by som každú jednu ponuku samostatne.“

Lenka Buchláková: „Načo si treba dávať pozor pri kúpe nehnuteľnosti?

Ján Palenčár: „V každom prípade sú také dva základné smery. Jedna vec je právne problémy, ktoré súvisia s kúpou nehnuteľnosti, to znamená urobiť si právnu analýzu. Túto analýzu samozrejme vie urobiť každá profesionálna realitná kancelária už pri nábore nehnuteľnosti. To znamená, či sú tam neni žiadne vady, čo sa týka samotného vlastníctva, či na nehnuteľnosť neviažu sa nejaké vecné bremená, prípadne ťarchy, ktoré by mohli zaťažiť budúceho kupujúceho. Ale takisto si treba pozrieť v prípade bytov, ja to odporúčam, klienti to často podceňujú, aby si pozreli detailne zmluvu o správe, akým spôsobom sa spravuje bytový dom, aký je domový poriadok, aby neboli v týchto dokumentoch niektoré veci, ktoré by mohli klienta zásadne ovplyvniť. A potom máme druhú analýzu, a to je technický stav nehnuteľnosti, aby si klient prešiel technický stav nehnuteľnosti, aby ho v budúcnosti neprekvapilo niečo, čo zasa môže mať negatívny vplyv na kúpu samotnej nehnuteľnosti alebo na jej užívanie.“

Lenka Buchláková: „Na záver sa vrátim teda k prvej otázke, ešte k tým realitným maklérom. Keď hovoríte, že tá situácia sa mení, byty sa predávajú pomalšie a podobne a zreálňuje sa ako keby tá celá situácia na trhu, znamená to aj redukciu počtu tých realitných maklérov na Slovensku?

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme sa vrátili do prvej krízy, ktorú sme tu mali na realitnom trhu v roku 2008, tak môžem povedať, že prasknutím realitnej bubliny v roku 2008 na jeseň prišlo k zníženiu počtu realitných maklérov na realitnom trhu a súčasťou realitného trhu ostali len profesionálne realitné kancelárie. A tí makléri, ktorí mali túto činnosť ako druhú svoju alebo tretiu činnosť, prestali v tejto činnosti pôsobiť. Na druhej strane, dnes som presvedčený, že pozícia realitného makléra je ešte dôležitejšia ako sme boli posledné roky zvyknutí, lebo práve teraz aj predávajúci budú oveľa viac potrebovať činnosť realitného makléra, aby realitný maklér vhodne poradil, aby vhodne pripravil stratégiu na predaj, pripravil samotnú nehnuteľnosť tak, aby bola v tom konkurenčnom boji vhodne predajná.“

Lenka Buchláková: „No a o týchto témach sa budeme rozprávať aj, ako som spomínala, štrnásteho októbra na našej konferencii developerov. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“

.

Zdroj: TV TA3

Autor: Lenka Buchláková

Záujem o hypotéky prudko klesá a nespôsobujú to len vyššie úrokové sadzby

Záujem o hypotekárne úvery klesá už niekoľko mesiacov po sebe. Odborníci na financie to prisudzujú najmä zdražovaniu úverov na bývanie, ale aj stúpajúcej inflácii. Novú hypotéku či refinanc starého úveru si môže dovoliť čoraz menej ľudí. Situáciu s hypotékami ovplyvní aj novela Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá obmedzuje maximálne zadlženie ľudí nad 40 rokov.

Stúpajú úrokové sadzby aj inflácia

Financial Report oslovil viacero odborníkov na finančné sprostredkovanie aj predstaviteľov bánk na Slovensku. Všetci sa jednohlasne zhodujú v tom, že najvážnejším dôvodom predčasného čerpania hypoték je zvyšovanie úrokových sadzieb.

To však nie je všetko. Pri poklese dopytu o úvery na bývanie ide podľa nich o kombináciu drahších hypoték a nedostatočných príjmov, z ktorého viac odkrajuje vysoká inflácia.Inak povedané, je stále viac ľudí, ktorí si už tento rok – na rozdiel od minulosti – nemôžu kúpu bývania dovoliť, prípadne musia voliť lacnejšie bývanie, aby im naň vyšla hypotéka.

Podľa manažérky hypotekárnych úverov mBank Sone Holíkovej dopyt po úveroch na bývanie ovplyvňujú aj ďalšie faktory. Okrem zvyšujúcich sa sadzieb a inflácie je to aj neistá situácia s energiami, vysoké ceny nehnuteľností na trhu a tiež doteraz najvyššie ceny stavebných materiálov.

„Zvýšené úrokové sadzby môžu pre vybraných klientov spôsobiť to, že si takú výšku mesačnej splátky nemôžu dovoliť a prehodnotia výšku úveru, či nájdu inú nehnuteľnosť,“ vysvetľuje hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová.

Nových hypoték je výrazne menej

Pokles záujmu o nové hypotekárne úvery vidno na oficiálnych číslach už od marca 2022. „Z marcových 3 miliárd eur klesol objem nových hypoték v júli na 1,3 miliardy eur,“ vysvetľuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik.

Zároveň platí, že čísla za január až marec tohto roku boli výrazne nafúknuté predčasne refixovanými hypotékami. „Ak sa pozrieme na takzvané čisté nové obchody – čiže nové hypotéky, ktoré si ľudia berú prvýkrát – tie klesli z marcových 1,6 miliardy eur na 919 miliónov eur, čiže takmer o polovicu,“ konštatuje odborník.

Tieto čísla podľa neho ukazujú, že objem hypoték na novo kupované bývanie klesol, hoci časť poklesu je potrebné pripísať na vrub predčasne urobenému rozhodnutiu čerpať úver. „Ľudia, ktorí plánovali kupovať bývanie v tomto roku, sa poponáhľali získať hypotéku hneď v úvode roka, keď bolo zrejmé, že sadzby výrazne narastú,“ dodáva.

Refinancovanie hypoték prestáva mať zmysel

Pri refinancovaní hypoték podľa analytikov vidno rovnaký prístup ako pri nových úveroch na bývanie, len vo väčšej mierke.Podľa odhadov Národnej banky Slovenska si koncom minulého a úvodom tohto roka predčasne refixovala hypotéky asi tretina ľudí, ktorým pôvodne fixácia končila v roku 2022 a 2023. „Je to vysoký podiel, ktorý dokazuje, že Slováci si naše odporúčania zafixovať si nízku sadzbu na čo najdlhšie obdobie zobrali k srdcu,“ komentuje M. Búlik.

Toto konštatovanie podľa hovorkyne ČSOB Anny Jamborovej potvrdzuje aj fakt, že v niektorých týždňoch počet žiadostí o refinancovanie prevyšoval počet žiadostí o nové úvery. Situácia sa však podľa nej následne upokojila a dnes je záujem porovnateľný s počtom žiadostí v rovnakom období minulého roka.

Slovenská sporiteľňa očakáva, že záujem o nové hypotéky v nasledujúcich mesiacoch klesne ešte viac. „Po zvýšení sadzieb a očakávaní ich prípadného ďalšieho rastu prestáva mať refinancovanie zmysel,“ vysvetľuje hovorca banky Lukáš Havlík. Pripomíname, že v marci 2022 banky reportovali refinancované úvery v objeme 1,93 miliardy eur, kým v júli tohto roku to bolo 791 miliónov eur. To predstavuje až 60-percentný pokles objemu.

Úrokové sadzby hypoték sa vrátili do roku 2017

Úrokové sadzby úverov na bývanie sú v súčasnosti vyššie, ako boli v uplynulých rokoch, keď sa tie Slovenské dlhodobo držali na najnižších úrovniach v rámci Európskej únie. Naďalej však platí, že aj pri súčasnom zvyšovaní sa stále držia pod priemerom eurozóny a aktuálne sa pohybujú na úrovniach, ktoré boli priemerné v rokoch 2016 až 2017. Zároveň sú niekoľkonásobne nižšie ako v prípade Česka či Maďarska.

Príliš drahé nehnuteľnosti

Nápor na rozpočty domácností dnes podľa odborníkov mnohým vôbec nedovolí pomýšľať na hypotéku. Rodiny aj jednotlivci sa v súčasnosti obávajú, ako sa inflácia ďalej prejaví v cenách energií a potravín, koľko a či im vôbec zostane dostatok peňazí na splátku hypotéky.

Úvery na bývanie sa stávajú nedostupné aj s ohľadom na vysoké ceny nehnuteľností. „Kúpa nehnuteľnosti sa tak stáva reálnou len pre tých, ktorí majú k dispozícii balík vlastných úspor na dofinancovanie hypotéky a zároveň sú ich príjmy v dostatočnej výške,“ konštatuje riaditeľka pre úvery v spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Podľa nej možno povedať, že priority obyvateľstva sa v tomto období sústreďujú skôr smerom k šetreniu ako k spotrebe a ďalšiemu zadlžovaniu. „Ako dôvod prípadného poklesu záujmu o kúpu nehnuteľností vidíme jeho nedostupnosť z pohľadu cien, aj nedostatočnej ponuky na trhu, čo ide ruka v ruke,“ dopĺňa A. Jamborová.

Hypotéky budú ďalej zdražovať

Mnohí klienti, ktorým sa zafixovaná nízka úroková sadzba s nízkou splátkou končí až budúci rok čakajú, ako sa situácia v nasledujúcom roku vyvinie. Z vyjadrení analytikov je však viac ako zrejmé, že budúci rok sadzby hypoték určite neklesnú.Práve naopak. Európska centrálna banka je odhodlaná naďalej dvíhať kľúčovú úrokovú sadzbu, a úrokové sadzby pri hypotékach porastú. „Nebude to pravdepodobne extrémny rast, ale priemerná sadzba poskytnutých hypoték sa prehupne cez 3 % a 3-, resp. 5-ročné fixácie pravdepodobne výraznejšie prekročia trojpercentnú hranicu,“ predpovedá M. Búlik.

V tomto prípade je podľa neho potrebné prepočítať, či má zmysel využiť nízky úrok až do konca pôvodnej fixácie, alebo si refixovať hypotéku už teraz na dlhšie obdobie, ale s nižšou sadzbou ako v roku 2023, a tým si dlhodobo zaistiť o niečo nižšiu splátku.

Odborníci sa tiež zhodujú na tom, že desaťročné fixácie už pri súčasných úrokových sadzbách prestávajú byť zaujímavé. Tí, ktorí tento trend nezachytili a nestihli svoj úver upraviť alebo refinancovať, by dnes s najväčšou pravdepodobnosťou dostali ponuku s vyšším úrokom, ako majú v pôvodnej banke.

„Refinancovanie s cieľom znížiť si úrok a splátku už nedáva zmysel. Okrem iného aj preto, lebo dlhodobé fixácie sú teraz vo väčšine bánk tie najdrahšie,“ dopĺňa E. Šablová. Priestor na refinancovanie je však podľa nej ešte vtedy, ak klient prechodom do inej banky sleduje zníženie mesačného zaťaženia svojho rozpočtu v prípade, že spláca viaceré úvery.

V septembri 2022 zvyšovali úroky takmer všetky banky

Začiatkom tohtoročnej jesene zvýšili úrokové sadzby hypotekárnych úverov všetky väčšie banky s výnimkou Tatra banky. Finančné domy to zdôvodnili vyššou cenou zdrojov na trhoch po tom, čo Európska centrálna banka avizovala ešte prísnejšiu menovú politiku, a teda ďalšie zvyšovanie úrokov, napriek hrozbe recesie. Zmeny sa pri rôznych fixáciách pohybujú od 0,2 do 0,9 percentuálneho bodu. Úrokové sadzby 10-ročných fixácií budú po novom nad štyrmi percentami a ani päťročné fixy už nie sú ďaleko od tejto hranice.

Objem úverov pre starších ľudí klesne

NBS prednedávnom schválila novelu, ktorá obmedzuje maximálne zadlženie pre ľudí nad 40 rokov. Novinka má obmedziť nadmerné zadlžovanie sa do príliš vysokého dôchodkového veku. V praxi to spôsobí, že starším ľuďom banky buď neschvália hypotéku, alebo im požičajú menej peňazí.

NBS odhaduje, že po tejto úprave objem nových úverov klesne približne o jedno percento. Napríklad mBank predpokladá, že táto zmena sa dotkne približne 5 % žiadateľov o hypotéku. Finanční sprostredkovatelia dodávajú, že ide o zanedbateľné množstvo nových hypoték.

Hovorkyňa ČSOB A. Jamborová uviedla, že banka sa novelou detailne zaoberá, no v súčasnosti eviduje len minimum individuálnych prípadov klientov, ktorým sa z mimoriadnych dôvodov splácanie predlžuje až do dôchodkového veku a len pri minimálnej výške nesplateného zostatku.

Tatra banka už v súčasnosti úvery pri splatnosti nad 65 rokov klienta schvaľuje v obmedzenej miere. „Dôsledne posudzujeme dôvody posunu splatnosti nad uvedenú hranicu,“ vysvetľuje hovorkyňa S. Miklošovičová.

Podľa E. Šablovej mohla NBS zvoliť inú zlomovú hranicu, od ktorej by sa okresával úverový strop. Mohla ňou byť kategória ľudí vo veku aspoň 45 rokov a viac. Po novom bude totiž viac ľudí musieť doplniť nižšie schválené úverové limity z vlastných úspor, čo podľa nej môže napriek nižším dlhom na dôchodku opäť ohroziť ich finančnú stabilitu v budúcnosti.Nové pravidlo totiž nezohľadňuje ani to, že mnohí ľudia budú ekonomicky aktívni aj po 65-ke, a samotný dôchodkový vek sa v čase môže veľmi ľahko zmeniť.

Zvažujte minimálne 5-ročnú fixáciu

Nie každý klient refinancoval svoj úver na bývanie predčasne. Ak sa vám končí fixácia v týchto mesiacoch, musíte sa rozhodnúť, akú dĺžku fixácie si zvolíte. Odborníci radia zvoliť si fixáciu aspoň na tri roky, pri ktorej sa dá dosiahnuť úroková sadzba už do 2,5 % ročne. „Som však skeptický, či o tri roky uvidíme sadzby opäť klesať. Skôr by som preto odporučil zvážiť minimálne 5-ročnú fixáciu,“ odporúča M. Búlik. Úrokové sadzby pri 5-ročných fixáciách sa pohybujú na úrovni 2,6 až 2,8 % ročne, pričom rozdiely v porovnaní s 3-ročnými sadzbami sú len minimálne.

.

Zdroj: finreport.sk

Autor: Roland Régely

Od manažérov až po remeselníkov. Až 50 percent klientov známych developerov nakupuje bez hypotéky

Podľa odborníkov na realitný trh je nákup nehnuteľností bez hypotekárneho úveru dlhodobým trendom.

V aktuálnom období vysokej inflácie a rastúcich úrokových sadzieb sa pre mnohých ľudí predstava vlastného bývania stáva nedosiahnuteľným ideálom. Na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami však zároveň existuje skupina záujemcov, ktorí si s hypotekárnym úverom ťažkú hlavu nerobia, keďže nakupujú bez zadlženia sa v banke. Jednoducho podpíšu zmluvu a prevedú časť peňazí na účet predávajúceho.

Niektoré realitné kancelárie aj developerské spoločnosti potvrdili pre HN, že sa stretli s takouto skupinou ľudí. Nákup bez úveru sa pritom týka aj luxusných nehnuteľností.  „Pri vyššom a vyššom strednom segmente je naozaj veľká časť klientov, možno aj nad polovicu, ktorá kupuje byty tak, že pošle peniaze priamo na účet bez hypotéky,“ potvrdil v nedávnom rozhovore pre HN šéf Penta Real Estate Juraj Nevolník.

Cítia to aj realitky

Podobné skúsenosti majú aj ďalší developeri, ktorých HN oslovili a patria medzi významných hráčov na trhu s luxusnými nehnuteľnosťami či realitných kancelárií. Medzi nimi je aj Zuzana Stasíková, maklérka realitnej kancelárie Slovakia Sotheby’s Realty. „Za našu kanceláriu môžem rovnako potvrdiť, že prémiové nehnuteľnosti sú produktom, ktorý sa predáva z 50 percent obchodných prípadov bez hypotéky,“ hovorí. Dodáva však, že podľa nej nejde len o trend z posledných mesiacov, ale o dlhodobý jav, ktorý panuje na trhu s exkluzívnymi nehnuteľnosťami.

S nákupom nehnuteľností bez dlhodobého zaviazania sa bankám sa stretol tiež Viktor Obtulovič, odborník na reality spoločnosti FinGo.sk. Zdôraznil, že takéto financovanie umožňuje bonitným investorom ochrániť hodnotu svojich peňazí pred infláciou. „Či už ide o investičné byty určené na prenájom a ich neskorší predaj, alebo o kúpu nehnuteľností hotovostných klientov na vlastné využitie bez hypotekárneho úveru,“ vysvetľuje Obtulovič, o čo má takáto skupina klientov najväčší záujem. Slovensko v súčasnosti pritom čelí výraznému zdražovaniu produktov a služieb. V auguste sa investície vyšplhali na rekordných 14 percent.

Rovnakú náladu v tejto oblasti vidí Obtulovič aj za riekou Moravou. V susednom Česku je pomer hotovostných kupujúcich na trhu s nehnuteľnosťami podľa neho ešte o niečo vyšší ako u nás. „Tam momentálne nakupujú nehnuteľnosti najmä hotovostní klienti, keďže úrokové sadzby sú na úrovni sedem percent a viac, čo mnohým ľuďom komplikuje kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru,“ myslí si.

Šéf Penta Real Estate: Pri drahších bytoch polovica klientov pošle peniaze priamo na účet bez hypotéky

Prvých päť percent

Otázkou, ktorá sa črtá pri predstave takéhoto predaja, je, akým spôsobom transakcia prebieha. Spôsob nákupu pre HN vysvetlil Alexander Krajňak, majiteľ realitnej kancelárie RE/MAX Absolute.

„V prípade financovania kúpy nehnuteľnosti výlučne vlastnými zdrojmi kupujúci najčastejšie uhradí zálohu v sume do piatich percent z kúpnej ceny realitnej kancelárii ako rezervačný poplatok a zvyšok ceny uschová v notárskej alebo advokátskej úschove,“ približuje. Následne notár či advokát na základe splnenia zmluvných podmienok uvoľní zvyšok kúpnej ceny v prospech predávajúceho. „Najčastejšie sa tak deje po zápise kupujúceho ako nového vlastníka nehnuteľnosti do katastra a súčasne výmaze prípadných tiarch viazaných na nehnuteľnosti, akými sú najčastejšie záložné právo v prospech banky predávajúceho,“ ozrejmil.

Proces predaja však okrem realitných kancelárií môže pritom ovplyvňovať aj samotný developer.  Zo skúseností Martina Škodáčka, riaditeľa developmentu investičnej skupiny Proxenta, si firma určí kritériá a klient si zvolí spôsob financovania. „Podmienky sa v priebehu výstavby stanovujú podľa toho, v akej fáze výstavby sa daný projekt nachádza,“ spresnil.

Zvažujete hypotéku? Na jeseň môže prísť vaša chvíľa, radí finančný analytik (rozhovor)

Okrem politikov aj remeselníci

Štruktúra ľudí, s ktorými sa developeri a makléri pri obchodoch bez úverov stretávajú, je pomerne úzka. Okrem vplyvných osobností a známych tvárí však odborníci na realitu opisujú, že medzi záujemcami sú aj ľudia napríklad z vyššej strednej vrstvy.

„Modelovými kupujúcimi pri financovaní kúpy výlučne vlastnými zdrojmi sú bonitní klienti s nadpriemernými príjmami, a to najmä podnikatelia, vrcholoví manažéri a športovci či známe osobnosti ako herci a politici,“ hovorí o vzorke klientov Krajňak z RE/MAX Absolute. So zmienenou skupinou sa stretol vo svojej profesii tiež Boris Tomčiak, spolumajiteľ analyticko-poradenskej spoločnosti Finlord.  „Často sú to tiež vysokopostavení manažéri, IT odborníci či doktori špecialisti,“ priblížil konkrétnejšie povolania. Analytik z Fingo.sk Obtulovič okrem nich dopĺňa aj menej celebritnú časť spoločnosti, ktorá takto svoje peniaze investuje. „Môžu to byť aj podnikatelia a dobre zarábajúci remeselníci, no taktiež sú medzi nimi dediči či zahraniční klienti rôznych národností,“ tvrdí odborník.

Roky šetrili na splátkach, teraz sa im to vypomstilo. Poliaci sa ocitli v hypotekárnom pekle

Nemenej zaujímavejším faktorom je aj samotný druh nehnuteľností, ktorý takáto klientela uprednostňuje. V spomínanej investičnej skupine Proxenta napríklad evidovali hotovostné nákupy pri projekte Kesselbauer, ktorý sa nachádza v tesnej blízkosti Prezidentského paláca. „Tam je pomer bytov kupovaných s hypotékou a bez nej približne 70:30,“ prezradil riaditeľ spoločnosti Škodáček s tým, že nejde iba o trh v hlavnom meste. Keď nedávno odovzdali do užívania väčší projekt v centre Nitry, tiež tam „značnú časť“ priestorov v ponuke skúpili klienti bez úveru.

Vyšší štandard sa však nevylučuje ani pri starších bytoch, ktoré sú taktiež predmetom kúpy bez hypotéky. „Staršia nehnuteľnosť môže byť z pohľadu našej realitnej kancelárie prémiová. Výnimočnosť nehnuteľnosti je determinovaná lokalitou, vyhotovením, príbehom, prípadne skutočnosťou, či má za sebou meno známeho architekta alebo pôvodného obyvateľa,“ upozornila z pohľadu realitných maklérov Zuzana Stasíková.

.

Zdroj: hnonline.sk

Autor: Petra Uhráková

Aké typy nehnuteľností AKCEPTUJÚ BANKY?

Plánujete kúpiť, rekonštruovať, modernizovať alebo ste sa rozhodli stavať nehnuteľnosť? Konečne padlo rozhodnutie a vy ste sa odhodlali riešiť vaše bývanie? Či už sa chcete osamostatniť od rodičov alebo rodinná rada rozhodla, že treba riešiť väčší byt alebo potrebujete súčasné bývanie zmodernizovať či upraviť, prinášame zopár užitočných rád.

Ak plánujete na daný účel úver, je tu niekoľko odporúčaní, ktoré je dobré vedieť. Podstatou akéhokoľvek úveru na bývanie, okrem posúdenia vašej bonity, je požiadavka na založenie tuzemskej nehnuteľnosti.

POTREBUJETE MENŠIU REKONŠTRUKCIU?

Ak plánujete menšiu rekonštrukciu, tak vám zrejme bude postačovať spotrebný úver. Ide o úver, kde banka neskúma účel použitia finančných prostriedkov. Môžete ho využiť na spomínanú rekonštrukciu či údržbu, kúpu vybavenia do vášho bytu či domu alebo aj na kúpu auta. Maximálna doba splatnosti je 8 rokov a banka vám ho poskytne na bežný účet.

PLÁNUJETE VÄČŠIE ZMENY ALEBO REKONŠTRUKCIE?

Ak však plánujete väčšiu investíciu, chcete kupovať alebo stavať, môžete požiadať o úver na bývanie alebo tzv. americkú hypotéku, čo sú v podstate úvery zabezpečené nehnuteľnosťou. Spravidla ide o úvery s lehotou splatnosti do 30 rokov, len netreba zabúdať na hranicu dosiahnutia dôchodkového veku žiadateľa, ktorá sa pohybuje na úrovni 65 až 70 rokov. Rôzne reklamy a akciové ponuky spravidla ponúkajú najnižšie úroky, ale jedno značne odporúčame obrátiť sa na skúseného sprostredkovateľa našej spoločnosti SWELL Financial Group, ktorý vám vysvetlí podrobne všetky možnosti bánk a vyberie najvhodnejšiu ponuku pre vás.

AKÉ NEHNUTEĽNOSTI SÚ PRE BANKY VHODNÝM ZABEZPEČENÍM?

BYT VO VLASTNÍCTVE FYZICKEJ OSOBY

Najakceptovanejším zabezpečením zo strany bánk za vyššie spomínané úvery sú práve byty. Dôvod je veľmi pragmatický, pretože byty v prípade problémov je možné na trhu rýchlo predať, čiže majú vysokú likviditu. Čo by ste však mali vedieť je fakt, že na trhu sa môžete stretnúť s pojmami ako apartmán alebo ateliér. Tieto tzv. byty môžu navodzovať dojem luxusu v očiach zákazníka, ale banka vám ho nemusí ako zabezpečenie akceptovať, resp. akceptuje nižšiu hodnotu. V podstate ide o priestor určený na bývanie, resp. nebytový priestor, ktorý nespĺňa potrebné technické požiadavky na bývanie. Ich eventuálny predaj v budúcnosti môže byť dokonca problematický. V praxi sa stretávame aj s pojmom byt v rodinnom dome. Samozrejme aj takýto byt je možné kúpiť prostredníctvom úveru a založiť ho v prospech banky. Klient si však musí dať pozor, ako je riešený vchod do bytu, pretože musí byť dispozične riešený ako samostatný vchod, tak ako ho poznáme pri vstupe do bytového domu. Takže aj v rodinnom dome musí byť spoločný vchod, cez ktorý sa potom dostanete samostatným vchodom do bytov. Každý majiteľ takéhoto bytu musí vlastniť spoluvlastnícky podiel na tomto spoločnom priestore, teda vchode.

RODINNÉ DOMY

Rodinné domy sú tiež bežne akceptované na zabezpečenie bankou za poskytovaný úver. Vždy je potrebné zamerať vašu pozornosť a preveriť si, či sa skutočný stav nehnuteľnosti zhoduje s právnym vzťahom na liste vlastníctva. Je veľmi dôležité, aby sa reálny stav nehnuteľnosti zhodoval s právnym stavom predávanej nehnuteľnosti. V praxi sa môžete stretnúť s rôznymi drobnými stavbami, ktoré boli tzv. načierno postavené a chýbajú k nim príslušné stavebné povolenia. Spravidla ide o letné kuchyne, rôzne prístrešky alebo garáže. Rovnako je potrebné preveriť si aj prístupovú cestu, ktorá vedie k domu a musí byť vysporiadaná. Tieto informácie je možné zistiť v katastri nehnuteľností. Aj znalec, ktorý vám vypracuje znalecký posudok, ktorý banka potrebuje, vás musí na tieto skutočnosti, resp. nezrovnalosti v znaleckom posudku, upozorniť. Problém môže nastať, ak takéto nezrovnalosti zistí banka pri posudzovaní vášho úveru a nebude nehnuteľnosť akceptovať. Pri rozostavaných domoch je potrebné, aby ste mali rozostavaný dom do štádia, keď vám ho kataster zapíše ako rozostavanú nehnuteľnosť na list vlastníctva. Ak vlastníte pozemok alebo sa ho rozhodnete kúpiť, tak vedzte, že aj stavebný pozemok vám bude banka akceptovať. Ak nie je takto zapísaný pozemok na liste vlastníctva, tak budete musieť banke doložiť doklad z príslušného miestneho úradu, o aký typ parcely ide na základe územného plánu. A na záver ešte pár rád. Nehnuteľnosti, ako sú chaty či rekreačné objekty musia byť celoročne obývané, inak ich banka nebude akceptovať. Vždy si vyžiadajte všetky potrebné podklady k nehnuteľnosti a preverte si aktuálny list vlastníctva. Zápisy ako doživotné právo bývania, rôzne exekúcie alebo už zriadené záložné práva zapísané na liste vlastníctva alebo nevysporiadané nehnuteľnosti v rámci dedičského konania, to všetko vám sťaží založenie nehnuteľnosti v banke. Ako poslednú vec nezabudnite dojednať poistenie danej nehnuteľnosti, pretože jednou z podmienok čerpania úveru býva aj poistenie zakladanej nehnuteľnosti. V dnešných časoch odporúčame pri poistení nehnuteľnosti venovať pozornosť správnemu nastaveniu poistenej sumy. Je dôležité, aby nehnuteľnosť nebola podpoistená, čo sa môže stať v prípade, ak poistná suma je nižšia ako hodnota vašej nehnuteľnosti. Podpoistenie hrozí najmä v časoch inflácie, keď aj hodnota nehnuteľnosti rastie veľmi rýchlo a poistná suma nereflektuje na takýto nárast. V prípade podpoistenia vám hrozí, že prípadnú škodu poisťovňa v budúcnosti neuhradí celú a prípadná škodová udalosť môže dramaticky ovplyvniť váš rozpočet. Aby ste predišli riziku podpoistenia, odporúčame vám dojednať si v poistnej zmluve tzv. indexáciu. Poisťovňa tak každý rok, s prihliadnutím na vývoj cien stavebných materiálov a stavebných prác upraví poistnú sumu na vašej zmluve. S rastom cien v stavebníctve tak bude rásť hodnota vašej nehnuteľnosti a jej poistná suma, čím sa vyhnete spomínanému podpoisteniu.

Pre viac informácií nás kontaktujte na poradime@swell.sk

.

Zdroj: Slovenka

Kataster sa predraží o desiatky eur

Novinky v zákone, ktorý upravuje zápis nehnuteľností do katastra, sa očakávajú až počas leta budúceho roka. Občania sa môžu pripraviť na viaceré zmeny, najmä na to, že návšteva úradu ich bude stáť o čosi viac.

Juraj Pivarči

Kúpili ste byt alebo dom? Nemali by ste zabudnúť na povinnosti voči katastrálnemu úradu, ktorý každý pozná pod jednoduchším názvom – kataster. Ide o verejný register všetkých nehnuteľností, na ktorom nájdete ich presný súpis či opis, geometrické určenie, ale tiež údaje o právach k nim ako napríklad to, kto je ich vlastníkom, kto má na ne záložné, nájomné či predkupné právo, ale tiež všetky vecné bremená. Tieto náležitosti upravuje na Slovensku aktuálne Katastrálny zákon z roku 1995. Takmer tri desaťročia starú legislatívu však čaká novelizácia. Tú ešte počas leta predložil do medzirezortného pripomienkového konania Úrad geodézie, kartografie a katastra. „Cieľom návrhu zákona je reflektovať niektoré otázky aplikačnej praxe a upraviť vzťahy v súlade s identifikovanými potrebami adresátov právnej úpravy,“ uvádza sa v dôvodovej správe návrhu zákona. Predpokladaný dátum nadobudnutia účinnosti predmetného návrhu novely katastrálneho zákona je 1. júl 2023. Pri konkrétnych termínoch sú však predkladatelia v dôsledku aktuálnej politickej situácie opatrní.

Očakávajte vyššie poplatky

Pre bežného občana bude prijatie tohto zákona znamenať viacero zmien a nie všetky budú pozitívne. Tie menej príjemné budú rozhodne vyššie poplatky. Aktuálne je sadzba za návrh na vklad do katastra vo výške 66 eur. Ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene, a to do 15 dní, výška poplatku je nastavená na úrovni 266 eur. Po novom by to malo byť pri „bežnej rýchlosti“ 92 eur, pri „vyššej rýchlosti“ 292 eur. Vyššiemu poplatku sa nevyhnete ani vtedy, ak návrh vykonáte elektronicky. Zo súčasných 33 eur to bude 46 eur. V prípade urýchleného elektrického konania sa suma zvýši zo 133 eur na 146 eur. Predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Ján Mrva argumentuje tým, že sa tieto sumy nemenili od roku 2005, teda za posledných takmer 20 rokov, a tiež tým, že návrhy na kataster sú v dnešných časoch čoraz komplikovanejšie. Z navrhovaných materiálov tiež vyplýva, že by vyššie poplatky na úrade mali do štátnej kasy pre krajinu priniesť viac ako 11,3 milióna eur, a to každý nasledujúci kalendárny rok.

Rozhodnutie zašlú každému účastníkovi

V rámci návrhu novely katastrálneho zákona sa predpokladá podrobnejšia právna úprava konania o predmete evidovania v katastri nehnuteľností či precizovanie právnej úpravy doručovania všetkým fyzickým osobám, ktoré sa zúčastnia na predmetnom konaní. „Predpokladá sa tiež vypustenie inštitútu oznámenia o návrhu na vklad. Pre prípad zastúpenia účastníka konania splnomocnencom sa bude rozhodnutie o povolení vkladu okrem splnomocnenca posielať aj samotnému účastníkovi, ktorý plnomocenstvo udelil,“ opisuje ďalej plánované zmeny Ján Mrva. Napríklad touto sa má zabrániť podvodným prepisom a ďalším problémom, ktoré môžu vzniknúť. Vo vzťahu k osvedčovaniu podpisov návrh zákona predpokladá, že sa bude vyžadovať aj osvedčenie podpisu záložného veriteľa, ktorým nie je banka, zahraničná banka alebo pobočka zahraničnej banky, na listine, ktorá preukazuje zánik záložného práva. „Novela zákona taktiež predpokladá podrobnejšiu úpravu nadobúdania nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území Slovenska zo strany cudzieho štátu. Návrh tiež precizuje ustanovenia o zázname, poznámke či plombe,“ dodáva ďalej šéf úradu. V súvislosti s nadobúdaním nehnuteľností na komerčné účely cudzími štátmi sa zavádza povinnosť skúmať v konaní o návrhu súhlas ministerstva zahraničných vecí a európskych záležitostí.

Na kataster sa dostanú pamiatky i ruiny

V súvislosti s prístupom k údajom katastra nehnuteľností prostredníctvom katastrálnych portálov sa zavádza aj povinná bezplatná registrácia pri prehliadaní údajov katastra nehnuteľností, ktoré sú zverejnené na internete. V neposlednom rade sa novinky dotknú aj historických pamiatok. Po novom sa totiž predmetom evidovania v katastri nehnuteľností stanú aj ruiny, ktoré sú kultúrnou pamiatkou, a práva k takýmto ruinám. Pri zápise ruiny do katastra nehnuteľností sa bude predkladať potvrdenie Pamiatkového úradu o tom, že ide o kultúrnu pamiatku. Tieto body sa do návrhu vložili na základe požiadavky rezortu kultúry a pôdohospodárstva. A ustanoví sa tiež nová skutková podstata priestupku, ako aj porušenia poriadku na úseku katastra nehnuteľností, a to neoprávnené spracúvanie údajov katastra nehnuteľností.

92 EUR bude po novom poplatok za návrh na vklad do katastra.

K zmenám na katastrálnom úrade by mohlo dôjsť počas leta 2023.

 

Zdroj: Hospodárske noviny

Autor: Juraj Pivarči