Všetky príspevky NARKS

Ceny bytov v Únii sú nadhodnotené o 20%

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ceny nehnuteľností výrazne rástli aj v ostatných troch mesiacoch, najrýchlejšie v Žilinskom, Banskobystrickom a Trnavskom kraji. Drahšie kraje, ako Bratislavský a Košický, rastú pomalším tempom, no za meter štvorcový v novostavbe v Starom Meste zaplatíte aj viac ako osemtisíc eur. Súčasný stav na realitnom trhu a zároveň sprísňovanie podmienok na hypotekárnom trhu sa odrazí v čoraz nedostupnejšom bývaní. Viac si povieme s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, a Vladimírom Bolekom, členom predstavenstva a portfólio manažérom prvého realitného fondu IAD Investments. Dobrý deň, páni.“

Vladimír Bolek, portfólio manažér IAD Investments: „Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Začneme vami, pán Palenčár, a teda cenami nehnuteľností. Európska centrálna banka vyčíslila, že sú nadhodnotené v rámci celej Európskej únie, a teda konkrétne v eurozóne o pätnásť percent. Ako je to číslo v prípade Slovenska?“

Ján Palenčár: „Z pohľadu Slovenska, respektíve z pohľadu dostupnosti bývania, dostupnosť bývania na Slovensku sa zhoršuje. Zhoršuje sa predovšetkým z dôvodu dynamiky rastu úrokových sadzieb na hypotéky. To je zásadná vec, ktorá ovplyvňuje dostupnosť bývania Slovákov. Samotné hypotéky alebo zdražovanie hypoték je väčším problémom ako zvyšovanie cien nehnuteľností.“

Lenka Buchláková: „Za dekádu u nás narástli ceny nehnuteľností o sedemdesiat percent. Ešte Národná banka Slovenska v roku 2019 povedala, že za ostatných dvadsať rokov máme najdostupnejšie bývanie, bohužiaľ ale to už v súčasnosti neplatí a už teda hovoríme, že pre Slovákov je nedostupné.

Ján Palenčár: „Ako som spomenul, dostupnosť bývania sa zhoršuje. Stále nie je v takom stave dostupnosť bývania, v tak zlom stave, ako bola na prelome rokov 2008 – 2009, kedy prišlo k recesii a k prasknutiu realitnej bubliny. Pokiaľ sa vrátime do roku 2019, práve v tomto roku začali extrémne sa znižovať úrokové sadzby na hypotéky, čo do veľkej miery pomohlo realitnému trhu, a celková suma, za ktorú klient kúpil byt, vrátane nákladu na úverovanie, bola veľmi nízka oproti predchádzajúcim rokom.“

Lenka Buchláková: „Áno, tak tie lacné peniaze, ktoré sa tu pumpovali, teraz vlastne urobili takýto veľký boom, že nám praskajú realitné bubliny. Na Slovensku to zatiaľ nehrozí?

Ján Palenčár: „Keď si pozrieme portfólio tej veľkej skupiny dopytujúcich, to sú klienti, ktorí predovšetkým hľadajú bývanie pre seba. Určitá časť, zhruba niekde na úrovni dvadsaťpäť – tridsať percent, môže sa nazvať investičnou skupinou, ale to gro sú práve klienti, ktorí hľadajú pre seba, a títo klienti do veľkej miery sú schopní aj platiť vyššie úrokové sadzby na hypotéky. Pokiaľ sa dnes bavíme o úrokových sadzbách dve a pol percenta, ktoré dnes máme, sú to stále nízke úrokové sadzby. Samozrejme, ten sentiment z toho, že ešte pred pár mesiacmi sme tu mali úrokové sadzby pod jedno percento, čo nebolo udržateľné, tak v ľuďoch samozrejme vzbudzuje nejakú nedôveru a prehodnocujú rozhodnutie kúpiť si byt. Na druhej strane musíme povedať, že ani týchto dve a pol percenta ešte nemusí byť finále a tá úroková sadzba môže vystúpať niekde na úroveň okolo tých štyroch percent.“

Lenka Buchláková: „To sa odhaduje vlastne v tomto roku. Ako hovoríte vlastne, tie banky začali zvyšovať úrokové sadzby už v zásade od januára niekoľkokrát. Napriek tomu sa to neprejavilo na realitnom trhu. Tie aktuálne dáta Národnej banky Slovenska hovoria o tom, že ten medziročný rast je na úrovni dvadsaťpäť a pol percenta, ale zaujímavosťou je, že nevyskočili také kraje, ako Bratislavský tradične, ale Banskobystrický a Žilinský. Prečo?

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na dynamiku rastu cien nehnuteľností posledné tri roky, tak najdrahšie kraje, ktorým je Bratislavský a Košický, v dynamike nevedú. Dlhodobo vedú ostatné kraje, práve tie destinácie, kde sa menej stavia alebo kde sa menej stavalo a kde prichádza nový development. To znamená, práve nový development a drahšie nehnuteľnosti zdvíhajú rýchlejšie priemernú cenu nehnuteľností. Toto je dôvod, prečo iné kraje vedú v dynamike rastu cien nehnuteľností, aj keď Bratislava z pohľadu celkovej ceny nehnuteľností je stále najdrahšou samozrejme lokalitou na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „K tomu ďalšiemu vývoju sa ešte dostaneme. Prejdem k vám, pán Bolek, a teda k tomu, že Slováci milujú nehnuteľnosti, teda investovať do nehnuteľnosti vlastnej, teda buď na svoju spotrebu alebo teda investičného bytu, ale keď hovoríme o tom, že to bude nedostupnejšie, tak začínajú čoraz viac aj podľa štatistík vyhľadávať investovanie do nehnuteľností prostredníctvom realitného fondu. Čomu to pripisujete? Prečo práve realitné fondy?

Vladimír Bolek: „Realitné fondy predstavujú takú konzervatívnu zložku investičného sveta, lebo to spektrum investícií a možností je naozaj veľmi široké, a tie realitné fondy predstavujú nielenže tú konzervatívnu zložku, ale taktiež to priame prepojenie s trhom nehnuteľností, a preto sú pre tých slovenských investorov stále zaujímavé. Taktiež keď si tí slovenskí investori vyhodnocujú históriu a pozerajú sa na výkonnosť, ako ten fond fungoval, tak vidia, že ten realitný fond naozaj je na trhu už relatívne dlho a tá výkonnosť je veľmi zaujímavá, a preto vstupujú do realitných fondov.“

Lenka Buchláková: „Teraz vidíme aktuálne aj dáta z Národnej banky Slovenska, kde vidíme teda, ako sme sa o tom rozprávali s pánom Palenčárom, že ako sa vyvíjajú tie ceny. Práve preto to ukazujeme, že je to častokrát, ako hovorím, nedostupné. Tie realitné fondy z pohľadu investovania sú dostupnejšie?

Vladimír Bolek: „Áno, sú veľmi dostupné práve preto, že predstavujú investičnú triedu. A keď si pozrieme, že realitných fondov je samozrejme niekoľko druhov, tie najviac rozšírené a dostupné sú takzvané otvorené podielové fondy, ktoré sú zamerané teda na segment nehnuteľností, a tie sú pre bežného investora dostupné od dvadsať eur, to znamená že akákoľvek nízka suma, môže vstúpiť a začať investovať do toho realitného fondu, plus sú všeobecne dostupné, keď si vyhľadá svojho poradcu, to znamená, že má to predajné miesto, respektíve môže si zriadiť registráciu a investovať priamo cez webové sídlo správcovských spoločností, ktoré spravujú takéto typy fondov, tie fondy sú naozaj bežne dostupné.“

Lenka Buchláková: „A aká je vlastne likvidita, ak sa rozhodnem teda, že už nechcem investovať do toho fondu s nehnuteľnosťou? To možnože v súčasnosti bude komplikovanejšie s predajom. Čo s realitným fondom?

Vladimír Bolek: „Treba si uvedomiť, že realitný fond je regulovaný subjekt a ako regulovaný subjekt podlieha dohľadu Národnej banky a svojho depozitára a v zákone je uvedené, že každý realitný fond musí minimálne desať percent svojich aktív držať v hotovosti, zjednodušene povedané. To znamená, že je schopný kedykoľvek vyplácať tie redemácie a požiadavky podielnikov na spätný odkup. Príde investor, požiada o spätné odkúpenie, a zvyčajne do tých dvoch dní má prostriedky pripísané naspäť na účte.“

Lenka Buchláková: „Ešte sa potom dostaneme aj k tomu predaju, čo sa tyká klasických nehnuteľností. Ja len teda poviem dáta, čo sa týka investovania do realitných fondov. K tridsiatemu prvému marcu tohto roka atakovali vyše dvoch miliárd a medziročne nabrali viac ako dvadsať percent. Je to tým, že my sme konzervatívni a realitné fondy sa považujú za konzervatívne investovanie?

Vladimír Bolek: „Určite áno, plus tam zohráva veľmi silnú rolu, si myslím, tá história realitných fondov. Ony vznikli po zmene zákona v roku 2006. To znamená, že každý investor alebo veľká väčšina investorov, keď si vyberá investičnú možnosť, sa pozerá na to, ako ten fond funguje, akú má históriu, akú má výkonnosť, aké má objemy aktív, aké typy aktív sú tam, a tým investorom teraz tie realitné fondy vedia ukázať naozaj veľmi zaujímavé výnosy za tú minulú dekádu, a preto sa stávajú zaujímavé a veľmi výhodnou a vyhľadávanou investičnou triedou.“

Lenka Buchláková: „Sú stabilné a bez väčších výkyvov, ako teraz vidíme na akciovom trhu?

Vladimír Bolek: „Aj realitné fondy majú svoju dajme tomu kolísavosť výnosov. Na druhej strane, tá kolísavosť toho výnosu je omnoho nižšia ako v akciovom trhu. A keď si pozrieme výkonnosti jednotlivých realitných fondov, respektíve tej triedy otvorených realitných fondov, sa tam hýbeme v rozmedzí od troch do siedmich percent. To znamená, že tá kolísavosť je omnoho nižšia ako na akciovom trhu.“

Lenka Buchláková: „Pán Palenčár, ak sa teda rozprávame o investičných bytoch, aká je tam výnosnosť a kolísavosť?

Ján Palenčár: „Pokiaľ sa pozrieme na súčasnú návratnosť pri kúpe bytov, môžeme sa baviť zhruba o dvaapolpercentnom ročnom zhodnotení vašich zdrojov, ale tuto hovoríme čisto návratnosť zabezpečená z prenájmu takejto nehnuteľnosti. Pokiaľ by sme sa mali korektne pozrieť na zhodnotenie finančných zdrojov investovaných do nehnuteľnosti, musíme si pripočítať aj priemerné ročné zhodnotenie, to znamená priemerné zvýšenie ceny nehnuteľnosti, ktorú kúpite. Ak sa pozrieme na nejaké časové pásmo, povedzme desať rokov, tak takým konzervatívnym percentuálnym zhodnotením môžeme hovoriť zhruba päť percent. Čiže pokiaľ si pozrieme, dve a pol percenta sa vám vracia investícia z prenájmu, ďalších päť percent je priemerné ročné zhodnotenie alebo zvýšenie ceny nehnuteľnosti, tak sa bavíme o zhruba sedemapolpercentnom ročnom výnose z investícií do kúpy nehnuteľnosti, čo považujem za veľmi zaujímavé, aj keď stále konzervatívnu formu investovania.“

Lenka Buchláková: „Analytici z Bencont Investments prišli najnovšie s analýzou, že sa ľudia začínajú zbavovať investičných bytov a že sa to v tejto dobe neoplatí. Neoplatí sa to?

Ján Palenčár: „V každom prípade klienti, ktorí majú dnes nakúpené investičné byty, tak v niektorých prípadoch sa snažia využiť situáciu, kedy sú naozaj ceny veľmi vysoké, a takýmto spôsobom ako keby v krátkom čase zhodnotiť svoju investíciu. Na druhej strane, pokiaľ klient tieto finančné zdroje, ktoré obdrží z predaja takéhoto investičného bytu, si vloží na účet, alebo s nimi ďalej nepracuje, tak je to veľmi zlé zhodnotenie tej situácie, pretože vieme, že inflácia sa pohybuje zhruba okolo dvanásť až štrnásť percent, takže prichádza de facto o hodnotu týchto obdržaných financií. Takže áno, je pravdou, že niektorí investori predávajú byty, ale je to v menšom množstve.“

Lenka Buchláková: „Ak teda ešte prejdeme k tomu, že či sa to teraz oplatí, neoplatí, určite máte veľa otázok, či teraz v tejto dobe kupovať alebo predávať. Čo radíte klientom?

Ján Palenčár: „V prvom rade by som sa pozrel na to, aké majú preferencie, aký je ten dôvod, prečo chcú predať, prečo chcú kúpiť. Pokiaľ klient chce bývať, potrebuje vlastné bývanie si zabezpečiť kúpou bytu, tak určite radím, aby kupoval dnes. Po prvé, úrokové sadzby budú vyššie, to znamená, ešte dnes sa naozaj dá zabezpečiť hypotekárny úver s výhodnou úrokovou sadzbou zhruba tých dva a pol percenta. Na druhej strane, ceny nehnuteľností nebudú klesať. To si treba jasne povedať, že nie je predpoklad, pokiaľ nepríde k nejakým vonkajším vplyvom zásadným, veľkej ekonomickej kríze alebo nedajbože k niečomu horšiemu, čo by ovplyvnilo fungovanie na Slovensku, tak nie je dôvod, aby ceny nehnuteľností klesali. Čo sa môže stať, spomalí sa dynamika rastu cien nehnuteľností, to znamená nebudú rásť takým tempom ako sme boli zvyknutí posledné dva – tri roky, čo zároveň poviem, že nebolo zdravé tempo, bolo to extrémne vysoké tempo rastu cien.“

Lenka Buchláková: „Aj včera sme sa tu v rámci tých štatistík s Národnou bankou Slovenska rozprávali o tom, že môže dôjsť iba k stagnácii, ale k nejakému výraznejšiemu poklesu veľmi nie ako teda v okolitých krajinách. Ten trh ale je zaujímavý, že v ostatných krajinách, v Česku, kde sa nafukuje realitná bublina, je veľmi veľká, teraz sme videli v Austrálii, ako praskla realitná bublina, takže u nás hrozí v najhoršom scenári iba stagnácia?

Ján Palenčár: „Stále sa bavíme o tom, že nevieme úplne predikovať vonkajšie vplyvy. To znamená, ak by prišlo k nejakému zásadnému vonkajšiemu vplyvu, k ekonomickej recesii, prišlo by k bankrotu niektorých firiem, k zvýšeniu nezamestnanosti, toto by samozrejme mohlo mať zásadný vplyv aj na prípadné znižovanie cien. Pokiaľ by sa takéto niečo neudialo, a hovoríme tu o tom, že zvýšia sa úrokové sadzby, to znamená tá množina kupujúcich sa zmenší, niektorým ľuďom nebude umožnené si kúpiť byt práve preto, že nedostane ani hypotekárny úver, lebo neprejde nejakou bonifikáciou alebo nejakým preverovaním bankou, tak stále sa bavíme o tom, že bude menší tlak na kúpu bytov, skupina dopytujúcich sa zmenší, ale dnes máme tak malú ponuku bytov, že stále nebude stačiť na to, aký je u nás dopyt po bývaní. Tak preto to hovorím, že najbližšie obdobie nepredpokladáme pokles cien nehnuteľností, maximálne stagnáciu, reálne skôr spomalenie rastu.“

Lenka Buchláková: „Rovnaká otázka aj na vás, pán Bolek, keď hovoríme, že či kupovať, predávať v súčasnosti, určite máte aj veľa otázok vy. Teraz investovať, alebo s tým ešte počkať? Väčšinou v našej relácii Investujeme hovoríme, že už včera bolo neskoro. Tak ako to je s investovaním?

Vladimír Bolek: „Ja by som len doplnil kolegu. Treba povedať asi jednu vec, že tie investičné byty sú v podstate iba jednou zložkou toho realitného trhu. Ten realitný trh je vcelku široký a bohatý na svoje segmenty. A to je ten rozdiel medzi tým investičným bytom a realitným fondom, že investičný byt je jedna trieda aktív z trhu nehnuteľností. Ten trh nehnuteľností reprezentujú takisto komerčné nehnuteľnosti a tam práve tie realitné fondy vstupujú. Áno, ako ste správne povedali, včera bolo neskoro, pretože keď si chcete budovať to svoje portfólio a v ňom chcete mať zastúpenú zložku nehnuteľnosti, tak ten realitný fond je tá správna voľba, pretože prináša ten diverzifikačný prvok do toho portfólia. A investuje teda nielen do bytov, to je naozaj vcelku v tých realitných fondoch práveže menšia zložka portfólia, ale investuje do kancelárií, do logistických parkov, do retailových parkov, do nákupných centier, do rôznych iných podtried realít. Konkrétne napríklad americké realitné fondy poznajú až devätnásť druhov realitných investícií. Takže áno, záleží, ako má ten daný klient nastavené to portfólio, a tie nehnuteľnosti tam jednoducho patria v jednej alebo druhej forme.“

Lenka Buchláková: „Tak alebo v oboch formách. Čo sa týka diverzifikácie, keď hovoríme o tom, že aby sme nedávali vlastne všetky vajíčka do jedného košíka, tak to zjednodušene môžeme povedať, aké sú ešte iné možnosti v súčasnosti na trhu, ako teda nenechávať peniaze na bežných účtoch, a teda zhodnocovať peniaze v čase teda rastúcej inflácie?

Vladimír Bolek: „Asi jednoznačnou voľbou sú akcie a vyskladané portfólio. To znamená, že ten daný klient by si mal pozrieť, aký má vzťah k riziku, a na základe toho si nastaviť to vlastné portfólio a vyskladať si ho z jednotlivých tried aktív. Jednotlivé triedy, a špeciálne akcie a nehnuteľnosti, sú charakterizované práve tým, že tieto dve triedy dokážu prekonávať tú infláciu. Stane sa nejaký krátkodobý časový úsek, kedy sú aj ony za infláciou, ale v nejakom strednodobom časovom úseku a dlhodobom tú infláciu prekonávajú. A pekným príkladom sú možno práve tie realitné fondy. Keď si zoberieme, že konkrétne náš realitný fond je na trhu šestnásť rokov, dosahuje priemernú výkonnosť, to znamená, že každoročne keby ten človek tam mal naozaj šestnásť rokov prostriedky na úrovni zhruba päť celé osemdesiatosem percenta, a keď si zoberieme, že tá inflácia tu v podstate dekádu bola na úrovni nula, jeden, dva, tri percentá, tak ten fond dlhodobo dokázal prekonávať tú infláciu. Preto tieto dve triedy sú takou základnou zložkou toho portfólia, keď chceme prekonávať infláciu.“

Lenka Buchláková: „Hovoríme o realitných fondoch, ešte sa teda vrátime k nehnuteľnostiam ako takým. Slováci milujú bývať vo vlastnom. Deväťdesiat percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť a dokonca sedemdesiat percent z tých Slovákov ju nemá zaťaženú hypotékou. To sú štatistiky, ktoré sú aktuálne z Eurostatu. Ja sa vrátim k tým opatreniam, ktoré sú tu a čo ste spomínali, že teda to bude znižovať ten dopyt po nehnuteľnostiach, to sú teda tie úrokové sadzby. Na druhej strane ešte tu máme teda aj napríklad opatrenie Národnej banky Slovenska, ktorá teda od októbra sprísňuje poskytovanie hypoték, čo sa týka starších žiadateľov. To nejako výraznejšie ovplyvní trh?

Ján Palenčár: „Určite to ovplyvní trh do tej miery, že táto skupina žiadateľov, tým nebude umožnené financovanie nehnuteľnosti. Ale predsa len by som sa vrátil k tomu, čo ste spomenuli, že sedemdesiat percent vlastníkov nehnuteľností na Slovensku nemá svoju nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou. To nie je preto, že by boli Slováci tak bohatí a že si mohli všetci nakúpiť za trhové ceny nehnuteľnosti, ten dôvod je na strane privatizácie Štátneho bytového fondu po roku 1989, kedy státisícom, miliónom Slovákov bolo umožnené si veľmi lacno odkúpiť nájomné byty, štátne nájomné byty, v ktorých bývali. Čiže toto je ten dôvod, prečo to takto vyzerá v tej štatistike. Na druhej strane z toho vyplýva aj určitý konzervatívny prístup k vlastneniu nehnuteľnosti. To, že to má aj negatívne vplyvy, povedzme na mobilitu pracovnej sily, že Slováci potom neradi cestujú z miesta svojho bydliska, kde vlastnia nehnuteľnosť, za prácou, to už je práve to, s čím treba do nejakej miery bojovať práve povedzme silnejšou výstavbou nájomných bytov. Možno je to téma aj na realitné fondy, aby sa pozreli práve na investície do rezidenčných nehnuteľností. Práve toto by mohlo zdynamizovať celý realitný trh a takisto zlepšiť dostupnosť bývania pre Slovákov.“

Lenka Buchláková: „Dnes ešte prešla médiami taká zaujímavá správa bankových analytikov slovenských, ktorí hovoria, že sa ceny stavebných materiálov môžu znížiť, takže stavajte. Je to naozaj tak?

Ján Palenčár: „Ukáže to trh. My dnes hovoríme, že stále je ešte veľká neistota na trhu stavebných materiálov. Pokiaľ si dnes dáte spracovať ponuku dodávateľskou firmou, tak tie ponuky často majú veľmi krátku platnosť, povedzme dva týždne, mesiac, a viac nevie táto dodávateľská firma garantovať ceny stavebných materiálov. Takže stále tu ešte je veľká neistota. Druhá vec je, čo sa udeje napríklad s Ukrajinou v súvislosti s možnosťou obnovy Ukrajiny. Pokiaľ by sa v krátkej dobe prišlo k tomu, že bude sa obnovovať Ukrajina, tak opäť tu máme ďalší problém, že veľká časť stavebných kapacít z Európy bude presunutá na Ukrajinu, čo zasa bude mať vplyv na zvyšovanie stavebných prác a stavebných materiálov.“

Lenka Buchláková: „Na záver, páni, na oboch teda otázka, aby sme si to zosumarizovali. Veľakrát rozprávame teda o tej rastúcej inflácii, ktorá v budúcom roku pri tom hrôzostrašnom scenári s energiami, ak teda budú rásť, môže atakovať až sedemnásťpercentnú hranicu, čo je naozaj veľmi veľa. Ak si toto teda zoberieme, že štyridsaťštyri miliárd máme na bežných účtoch, tak je to katastrofa pre naše úspory. Zosumarizujme, čo by ste možno poradili, asi teda aj z vášho pohľadu predpokladám, v tejto situácii, ako poraziť infláciu v dnešnej dobe? Pán Bolek, nech sa páči.“

Vladimír Bolek: „Ja už som to načrtol v tej predchádzajúcej odpovedi. Každý investor by si mal zvážiť, do akých tried aktív je ochotný investovať, ale historicky je naozaj podložené, že dve triedy aktív dokážu tú infláciu z hľadiska dlhodobého poraziť, a to sú tie akcie a nehnuteľnosti v určitej forme. Takže to sú také základné odporúčania, ktoré fungujú a nad ktorými by sa každý mal zamyslieť a prijať to vlastné rozhodnutie.“

Lenka Buchláková: „A nepodliehať emóciám v súčasnom stave a nevyberať investície, ak máme už zainvestované.

Vladimír Bolek: „Áno, a vidíme to teraz pekne posledný mesiac, tie akciové trhy dokázali sa vrátiť alebo teda vymazať dosť veľkú mieru strát, ktoré boli od začiatku roka. A možno by som nadviazal ešte na kolegu, čo sa týka tých cien stavebných materiálov, my už vidíme teraz, že napríklad index ceny priemyselných kovov šiel o niečo dole, tie inflačné tlaky, napríklad aj ropa sa pohla, už to vidí aj náš spotrebiteľ na pumpách, že naozaj síce mierne zlacnenie, ale už je nejaké. Takže tie inflačné tlaky sa tou ekonomikou budú prelievať ešte v rôznej forme a preto by som sa vyhýbal ešte katastrofickým scenárom.“

Lenka Buchláková: „Áno, dnes sme už aj informovali, že ešte budú klesať ceny ropy, takže sme potešili opäť divákov. Ešte, pán Palenčár, vy ste tu mali aj kolegu, nedávno sme ho mali v Ekonomike, pána Lazíka, ktorý hovoril, že má veľa klientov, ktorí ako keby prepásli tú šancu, že čakajú, že či kupovať tú nehnuteľnosť a či prídu ešte lepšie časy, a teda drvivá väčšina tých klientov vždy prepásne tú najlepšiu príležitosť.

Ján Palenčár: „Je to tak. Mnoho klientov sa na nás obracia s tým, že povedzte nám, keby je tá pravá chvíľa kúpiť. Najlepšie sú také požiadavky, že povedzte nám, kedy to vypuklo, kedy praskla realitná bublina, a vtedy všetci nakúpime. No nie je to pravdou. My sme si zažili realitnú bublinu a prasknutie realitnej bubliny v roku 2009 a ani naozaj profesionálni investori v tej dobe nenakupovali nehnuteľnosti. To znamená, že tá situácia, ktorá je z dlhodobého hľadiska, ceny nehnuteľností rastú a pokiaľ aj príde z krátkodobého hľadiska k nejakému krátkemu prepadu, to je práve situácia, kedy sa stráca záujem o realitný trh, čiže spotrebiteľská nálada klesá a vtedy sa vôbec nič nekupuje. Toto sa môže stať povedzme v nejakom desať – pätnásťročnom horizonte, ale pokiaľ si pozrieme aj západoeurópske krajiny v päťdesiatročnom horizonte, ceny nehnuteľností stále rastú. Takže ak má človek úvahu kúpiť si nehnuteľnosť, je to dobré zrealizovať dnes, zajtra to lacnejšie nebude, tak z pohľadu vývoja hypotekárneho trhu, tak aj z pohľadu vývoja cien nehnuteľností.“

Lenka Buchláková: „Páni, v tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Ján Palenčár: „Pekný deň.“

Vladimír Bolek: „Ďakujeme.“

Lenka Buchláková: „Hosťami dnešnej Ekonomiky boli Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, a Vladimír Bolek, člen predstavenstva a portfólio manažér prvého realitného fondu IAD Investments.“

 

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Klesnú ceny bytov pre vyššie úroky?

Lenka Buchláková, moderátorka: „Posledné dva roky priniesli šprint na realitnom trhu, keď medziročné rasty dosahujú aj vysoké dvojciferné hodnoty. Vplyv na tento vývoj mala pandémia, ceny stavebných materiálov, dlhodobé zaostávanie ponuky za dopytom, uvoľnená politika Európskej centrálnej banky, ako aj nedostatočne rozvinutý trh s nájomným bývaním. Situácia sa však čiastočne mení. Úrokové sadzby rastú, tento rok sa dostaneme v priemere štyrom percentám. Ako to ovplyvní ceny nehnuteľností, sa porozprávam s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Dobrý deň.“

Martin Lazík, analytik Národná asociácia realitných kancelárií: „Dobrý deň prajem.“

Lenka Buchláková: „Vitajte. Už viackrát sme sa v tomto našom štúdiu spolu rozprávali, ako sa vyvíja realitný trh. Minulý týždeň vo štvrtok Európska centrálna banka zvýšila základnú úrokovú sadzbu. Udeje sa tak aj v septembri. Ako to ovplyvní realitný trh na Slovensku?“

Martin Lazík: „Ako sme aj predtým spomínali, dobre dostupné financovanie alebo ľahko dostupné lacné peniaze sú jeden z motorov a pilierov rastu cien nehnuteľností a zhoršovanie tohto parametra má samozrejme vplyv na realitný trh vždy, alebo nikdy nejde o separátny alebo samostatný problém a vždy ho treba posudzovať aj z pohľadu nejakých ďalších faktorov, ktoré pôsobia na trhu s nehnuteľnosťami. Ale tak, ako to povedzme vidíme v Českej republike, ktorá aj bola spomínaná, ktorá enormne narástla v ostatnom roku a v ostatnom období, tak tam ich centrálna banka zasiahla už skôr a to postupné spomaľovanie rastu cien nehnuteľností respektíve spomaľovanie trhu ako takého je veľmi postupné, pozvoľné, čiže neprišlo k žiadnemu veľkému šoku. A rozhodovanie a zvyšovanie úrokových sadzieb má vplyv na rozhodovanie, to sme videli aj v tom prieskume, a je teda pravdepodobné, že časť klientely z realitného trhu alebo z trhu s nehnuteľnosťami vypadne, pretože budú považovať súčasné podmienky nie za ideálne na to, aby si v tomto čase nakúpili novú nehnuteľnosť.“

Lenka Buchláková: „Aj Národná banka Slovenska na to upozorňuje, že najmä nízkopríjmové skupiny obyvateľstva, teda aj celkom veľká skupina ľudí na Slovensku, vypadnú z toho, ale ako veľký vplyv to bude mať na realitný trh, zatiaľ odhadnúť nevedia. Zrejme teda asi nikto v súčasnosti. Ale ako ste spomenuli aj ten prieskum, ktorý sme mali v úvode, tak je tu veľké percento ľudí, ktorí sa rozhodnú, že si nevezmú hypotéku, pretože to nebudú vedieť splácať.“

Martin Lazík: „Treba si ale povedať pravdu, že reálne nízkopríjmové skupiny zamestnancov a obyvateľstva už typicky netvorili časť klientely realitného trhu, pretože oni sa už dávnejšie nekvalifikovali pre hypotekárne financovanie alebo pre kúpu nehnuteľnosti ako takú. Takže ak sa bavíme o reálnych nízkopríjmových skupinách, táto časť klientely netvorila klientelu realitného trhu, skôr sa popresúvali do nájomného bývania a tak ďalej. Je pravdepodobné, že táto skupina sa ale bude rozširovať, čiže bude do toho padať už možno nižšia stredná trieda, možno časť strednej triedy alebo stredne príjmových skupín. Čiže áno, tá skupina sa bude rozširovať tých, ktorí nedosiahnu kvôli cene nehnuteľnosti alebo kvôli výške hypotekárnej splátky na novú nehnuteľnosť. A tým, že sa rozšíri táto skupina, predpokladáme tak, ako sme to videli v Čechách alebo vidíme v Čechách, sa zvýši tlak na nájomné bývanie. To znamená, že tí ľudia sa nám prirodzene prelejú do košíka nájomného segmentu, kde povedzme v Čechách už sme zaznamenali výpredaj, vyprenajímanie týchto bytov, a zároveň to spôsobilo následne ešte rast cien nájmov, čo sme počas korony ani na Slovensku, ani v Čechách nezaznamenali. Čiže predpokladám, že tento scenár sa môže opakovať aj na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „Ešte pred tým, ako sa teda dostaneme podrobnejšie k Českej republike, si pozrieme aj nasledujúcu reportáž, kde si vlastne priblížime, že to, čo sa deje na Slovensku, tie dvojciferné nárasty pri cenách nehnuteľností, nie sú ojedinelé a sú teda aj v ostatných krajinách, a potom si povieme k tomu aj dôvody. Pozrime si teda reportáž.“

Redaktorka: „Finančný trh očakáva, že úroky v eurozóne vzrastú o dva percentuálne body. Európska centrálna banka prišla s prepočtom, že ceny nehnuteľností sú v eurozóne nadhodnotené o pätnásť percent, počítané k úrovniam platov a nájmov. Vo svojom poslednom reporte varovala, že zvyšovanie sadzieb by mohlo priniesť obrat na trhu nehnuteľností. Zvýšenie sadzieb o desatinu percenta zníži ceny nehnuteľností o zhruba jedno percento. Podľa niektorých analytikov je pokles cien domov takmer istý, najmä na trhoch, ktoré prudko vzrástli. Od roku 2010 sa cena zdvojnásobila v Rakúsku, Maďarsku, Česku, Litve a Estónsku. Naopak, prudký pokles cien zaznamenalo Grécko a Taliansko. Dôvodom ich poklesu je ekonomická stagnácia, ktorá držala dopyt dlhodobo na nízkych úrovniach. To potvrdzuje, že je to dopyt a nie ponuka, čo formuje ceny trhu nehnuteľností. Vyššie sadzby a recesia dopyt výrazne obmedzia. Ako upozornil týždenník Trend, Česko a Maďarsko čakajú v časoch ekonomického spomalenia a vyšších sadzieb najväčšie problémy. Podľa rebríčka bublín na trhoch nehnuteľností od Bloombergu je Česko na druhom mieste a Maďarsko na treťom, prvý je Nový Zéland. Slovensko v rebríčku nie je, no nenachádza sa ďaleko za nimi. O bublinách na trhoch nehnuteľností sa hovorí dlho, no až teraz sa objavil spúšťač, ktorý spôsobí ich korekciu. Je ťažké nájsť dôvody, ktoré by tomu zabránili.“

Lenka Buchláková: „Videli sme reportáž, kde sme si teda vysvetlili, ako to je aj v okolitých krajinách, a ak ste spomínali tú Českú republiku, tak tam sa teda už hovorí o prasknutí realitnej bubliny. My tam ešte nie sme?“

Martin Lazík: „Tak očakávajú a všetky výpočty smerujú k tomu, že by mala spľasnúť alebo prasknúť realitná bublina. Zatiaľ sa tak nedeje a sú v stave, kde by to už malo nastať, niekoľko mesiacov minimálne, takže naozaj to očakávanie je tam veľké, a preto tam sa smeruje veľmi veľa pohľadov realiťákov na celom svete, že čo sa bude diať, či je to Česko alebo Maďarská republika. Aj tú analýzu Bloombergu som pozeral teda, že akým spôsobom vyhodnocovali tie základné atribúty. My sme na to upozorňovali už predtým, že proste na Slovensku tiež máme niektoré trhy alebo segmenty a lokality, ktoré vykazujú správanie sa, ako kebyže v bubline, že návratnosť nehnuteľností už je tak vysoká, že by sa mohla považovať za to, že je v bubline, ale nedá sa to globalizovať na celý slovenský realitný trh a takisto ako v minulosti, keď prišlo ku korekcii, netýkalo sa to celého realitného trhu, ale určitých segmentov, lokalít, alebo typov nehnuteľností. Typicky sa vytiahli povedzme tie najdrahšie nehnuteľnosti tak, ako v Čechách spomínajú, že bežne sa obchoduje ešte s menšími alebo s normálnymi cenovkami bytov, ale akonáhle je cenovka povedzme na naše peniaze šesťsto – osemstotisíc eur za nehnuteľnosť, tak tam už prichádza k problémom nájsť toho kupujúceho, pretože aj dopad na hypotekárne splácanie takejto veľkej sumy je pri zvýšených úrokových sadzbách veľký, kdežto pri nižších sumách, ako som čítal nejakú inú štatistiku, že priemerná hypotéka je stále na Slovensku okolo stopäť – stodesaťtisíc eur, tak pri takýchto splátkach to úrokové navýšenie nie je takou katastrofou pre mesačnú splátku, ako pri samozrejme sume osemsto- alebo deväťstotisíc eur.“

Lenka Buchláková: „Ak presne hovoríte, že to navyšovanie je od sto – stopäťdesiat eur, ktoré nám teda predraží tú hypotéku, keď sa budú zvyšovať úrokové sadzby, v zásade si môžeme povedať, že sa nič nedeje, lebo častokrát tie banky sledujú takéto ukazovatele, že ak sa zvýšia úrokové sadzby, tak aby bol na to klient pripravený. Lenže my tu máme ďalšie faktory, ktoré nám vstupujú do toho, že sa nám znižuje príjem. To sú vysoké ceny energií, to sú vysoké ceny potravín, to je znižovanie celkovo životnej úrovne. Toto dokopy plus teda vyššia splátka za hypotéku bude veľmi problematické pre mnohé slovenské domácnosti.“

Martin Lazík: „To sa odzrkadľuje aj na tom prieskume, ktorý sme videli. To znamená, že prečo ľudia nezvažujú nákup nehnuteľností, pretože nielenže hypotéka mu zdražela a cena nehnuteľnosti vysoká, s tým sa, by som povedal, že Slováci boli nie že stotožnení, ale brali to ako realitu, ale v súbehu s ďalšími – infláciou, respektíve teda s nákladmi na energie, na pohonné hmoty, na potraviny, na všetko ostatné – a predpoklad, že za tým pôjdu aj potom ďalšie služby, čiže rôzne krúžky a tak ďalej a tak ďalej, čiže všetko sa bude zvyšovať, náklady na život ako taký sa budú zvyšovať. Očakávame zase na druhej strane, aby sme boli len pesimistickí, že za tým budú nasledovať aj platy, čo už samozrejme avizujú rôzne vyjednávania s odborovými zväzmi. Keď hovoríme o veľkých zamestnávateľoch typu štát alebo nejaké výrobné fabriky, tak tam už avizujú, že naozaj tie platy sa pohnú rádovo inak ako predpokladali, aby miernili dopad inflácie a zdražovania, a to sa samozrejme potom až neskôr preukáže na štatistikách, že teda priemerná mzda v roku 2022 rastie rýchlejšie. Na to si budeme musieť počkať. Naozaj toto obdobie, predpokladám, že pár mesiacov a kvartálov, bude vykazovať veľký nárast a posun štatistík smerom k bubline, pretože ceny už sú tam, kde sú, ale platy ešte chvíľku budú dobiehať a štatisticky sa ukážu až na konci roku 2022, že teda narástli.“

Lenka Buchláková: „Áno, ale tak štatistiky nie úplne vždy odrážajú úplne ten reálny život bežných ľudí a v tejto štatistike sa, bohužiaľ, zrejme ani neocitnú živnostníci, ktorí takýmto spôsobom to budú mať v súčasnosti veľmi ťažké. Ja sa vrátim k tomu čerpaniu tých hypoték a akým spôsobom by to malo teda ovplyvniť ďalšie fungovanie. Aj Národná banka Slovenska posledné mesiace sprísňovala podmienky na získanie hypotéky. Teraz aktuálne od jesene budeme mať, že už starší ľudia budú mať komplikovanejšie si vziať, alebo teda predĺžiť tú hypotéku. Ako toto ovplyvňuje ďalší vývoj?“

Martin Lazík: „Ja chápem aj snahu Európskej centrálnej banky zvyšovať úrokové sadzby, čo považujem za správne, pretože nadobudli sme celkovo trh alebo svet, že peniaze sú zadarmo. Peniaze nie sú zadarmo a nemôžu byť zadarmo, pretože naozaj potom prichádzajú takéto efekty, a asi mali zvýšiť už dávnejšie, ale nechcem polemizovať možno na túto tému. Takisto chápem snahu Národnej banky Slovenska tlmiť zadlžovanie sa Slovákov, tlmiť realitný trh, predchádzať povedzme, nejakej hrozbe bubliny a potom tým následkom. Trošku nesúhlasím možno s tým, ako teraz zasiahli povedzme kategóriu stredného veku, čo som už aj ja, že tí štyridsiatnici, pretože si nemyslím, že ak by som dnes mal tú zodpovednosť, že zoberiem si nový investičný byt povedzme a chcem sa takýmto spôsobom dôchodkovo zabezpečiť, keď budem mať tých šesťdesiatpäť, sedemdesiat rokov, tak toto je moje rozhodnutie, že takýmto spôsobom idem si šetriť na dôchodok, lebo nehnuteľnosť môžu byť jedným ako dôchodkovým pilierom. Dnes sme si tak trošku strelili do nohy, že toto akože sprísňujem a sťažujem pre moju kategóriu alebo tú strednú vrstvu nakupovať nehnuteľnosti povedzme investične pre môj dôchodok. Lebo čo by sme dnes dali za to, aby si dnešní šesťdesiatpäťroční ľudia v roku 2002 nakúpili nehnuteľnosť na hypotéku, povedzme že ju splácali až dodnes, a dnes by mali to, čo kúpili za tridsaťtisíc eur, dnes by mali hodnotu stotridsať. Štát by mal takto nehovorím postarané o dôchodcov, ale minimálne by bol v inej ekonomickej situácii po dvadsiatich rokoch, že si našetril ako svoj vlastný dôchodkový pilier, svoje rozhodnutie cez nehnuteľnosť na tú starobu. Dnes im to sťažujeme. Čiže nemyslím si, že to úplne dobré rozhodnutie. Chápem, že je to možno z tých motivátorov, akým spôsobom brzdiť realitný trh a nechávať možno väčší priestor pre mladé rodiny, ktoré prichádzajú na trh, aby tá stredná vrstva nevykupovala nehnuteľnosti a nezdražela.“

Lenka Buchláková: „Ale zároveň Národná banka Slovenska upozorňuje, že veľmi veľa hypoték na Slovensku je takých, ktoré ešte splácajú u nás sedemdesiatnici a podobne. Čiže toto je ten aj ďalší dôvod, prečo niečo takéto zavádza, aby sme si nepredlžovali tie splátky, lebo toto je problém na Slovensku.“

Martin Lazík: „Ako hypotekárny dôchodca je samozrejme problém, lebo však nemá už aktívny príjem alebo nemal by mať aktívny príjem, ale môže mať pasívny príjem práve z tej nehnuteľnosti. Tam naozaj treba individuálne posudzovať, že či sa ja ako šesťdesiatpäťročný človek rozhodnem, že idem teraz zrazu nakupovať nehnuteľnosť, ktorú nakupujem povedzme dnes vo vysokých cenách a už o rok môžem mať problém s jej splácaním, ale skôr som to dával do súvislosti s tým, že obmedzujeme dnešných štyridsiatnikov na to, aby prijali to rozhodnutie, že možno už bývanie mám, zarábam, nechcem si kúpiť nové auto za stotisíc, ktoré mi o päť rokov bude mať hodnotu štyridsaťtisíc, ale som zodpovedný a chcem si kúpiť radšej nehnuteľnosť, ktorá mi o dvadsať rokov môže tvoriť môj dôchodkový príjem. A toto sa sťažuje možno.“

Lenka Buchláková: „Čo hovoríte na aktuálne dáta z Bencont Investments, že ľudia sa zbavujú aktuálne investičných bytov, že to je ako keby tá prvá predzvesť toho zhoršujúceho sa stavu na realitnom trhu?“

Martin Lazík: „Predaj investičného bytu v súčasnej situácii môže byť motivovaný tým, že máme naozaj vysoké ceny a tí investori mohli pochopiť, že na určitú dobu je toto najlepšia cena, ktorú asi dosiahnu, a poďme to predať. Predpokladám, že sa tu jedná skôr o také studené investičné byty, ktoré nie sú v aktívnom prenájme, a proste niekto to kúpil, ani to neprenajímal, len to ako po čase chcel predať s nejakým výnosom. U nás v rámci realitnej kancelárie určite nemáme s investormi takúto skúsenosť, že by začali dnes alebo dali pokyn na to, že poďme predávať byty, lebo potrebujem sa dostať k hotovosti. Dnes skôr tí ľudia majú problém, že povedzme ak by toto vykonal ten investor, že čo s tou investíciou, pokiaľ on nemá nejaký ďalší investičný plán, čo s tými peniazmi, ktoré vytiahne z nehnuteľnosti, tak akurát si ich vytiahne do obdobia, kde máme desať – pätnásťpercentnú infláciu, a to naozaj podľa mňa nie je dobré rozhodnutie na súčasný stav, aj keď je možné, že ten investičný byt povedzme, ktorý má možno zle nakúpený, by o pol roka možno predal o pár tisíc eur menej, lebo by musel zľaviť, ale nemyslím si, že by to bolo dnes masívne rozhodovanie investorov takýmto spôsobom, že poďme von. Pretože na druhú stranu to, čo hovoríme, že zdražené nehnuteľnosti, drahšie hypotéky skôr budú viesť k tomu, že stále viac a viac ľudí bude musieť ísť alebo chcieť alebo musieť ísť do nájmu, a práve na toto sú tí investori pripravení, že budú potom tie byty, ktoré majú nakúpené, ponúkať v nájomnom segmente a je predpoklad, keďže ten tlak bude vyšší, že aj ten nájomný segment pôjde cenovo vyššie, a tým pádom sa im bude zlepšovať výnosovosť tých daných nehnuteľností.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k reportáži, kde sme hovorili o nadhodnotenom teda stave bytov o pätnásť percent v eurozóne. Tak to teda vypočítala Európska centrálna banka. Aký je odhad v prípade Slovenska? O koľko sú nadhodnotené?“

Martin Lazík: „My sme sa pri posledných štatistikách s Národnou bankou Slovenska pozerali, že sme tesne v tom pásme rizika. Predpokladám, že dnes všeobecne slovenský realitný trh asi nedosiahne tú bublinovú fázu, ale je možné, keď si zoberieme povedzme že trh s novostavbami v Starom Meste, kde máme priemernú cenu osemtisíc eur na meter štvorcový, to môžeme povedať, že asi toto už nemá fundamentálny nejaký základ v ekonomických parametroch celého Slovenska, ale napriek tomu sa tie byty prenajímajú a predávajú, pretože má to svoju klientelu, majú ľudia o to záujem. Ale keď si zoberieme povedzme byty, vymyslím si, v Prešove alebo Banskej Bystrici, tam si nemyslím, že by sme naozaj sa bavili o nejakej bubline, najmä keď to porovnáme s tým, že napríklad v segmente dvojizbových bytov je rádovo sto ponúk na celé krajské mesto. To je žalostne málo. Na to, aby sa tá situáciu dokázala meniť, že bude tlak na znižovanie cien, musí najprv pribúdať ponuka a naozaj by muselo prichádzať povedzme k vypredávaniu nehnuteľností, s tým, že nám sa skôr deje to, že ak investor nedostane alebo ten predávajúci nedostane požadovanú sumu za nehnuteľnosť, tak ju proste stiahne z trhu a nie je nútený ju predať.“

Lenka Buchláková: „Ešte také praktické rady, ak teraz niekto uvažuje nad predajom, alebo teda kúpou nehnuteľnosti. Začať to riešiť teraz, alebo počkať na jeseň alebo budúci rok?“

Martin Lazík: „Pri kúpe nehnuteľnosti, tam naozaj sa bavíme o tom, že to premeškali ľudia o dva – tri mesiace alebo štyri mesiace, keď boli nižšie úrokové sadzby, ale ako hovorí klasik, bude ešte horšie. To znamená, z tohto pohľadu, ak som sa nerozhýbal povedzme koncom roka alebo začiatkom tohto roka a uvažujem, že teda počkám na nejaký september, október, november, tak naozaj len čakám na vyššie úrokové sadzby, ak teda pôjdem cez hypotéku. Ak niekto kalkuluje s tým, že klesne trh s nehnuteľnosťami, že budú nižšie cenovky, tak si len treba povedať, že či tá nižšia cenovka v kombinácii zase s vyššou hypotekárnou úrokovou sadzbou v tom čase bude naozaj preňho výhodnejšia kombinácia. A spoliehať sa na prepad cien sa väčšinou, ako ja mám takú skúsenosť s mnohými ľuďmi a som v biznise dvadsať rokov, tak sa neoplatí. Väčšina tých ľudí tú dobrú príležitosť prepásne a potom buď kúpia nie dobrú nehnuteľnosť, lebo sa rozhodovali pod nejakým tlakom, alebo tak dlho čakajú, že naozaj vidia pred očami, ako im rastie cena nehnuteľnosti, a každý rok si hovoria, že mal som to urobiť pred rokom, mal som to urobiť pred rokom. Ale na druhej strane nechcem hovoriť, že je to paušálna odpoveď. To naozaj treba rozdiskutovať, kto je v akej situácii, prečo to chcem nakupovať, s akým cieľom, či ide o investičný byt, alebo riešim svoju rodinnú situáciu, alebo čokoľvek iné. Nechcem hovoriť o nejakých paušálnych odpovediach. Na to sú tu realitní odborníci, na to sú tu hypotekárni špecialisti, ktorí vedia zanalyzovať, že vy ešte počkajte, lebo budete mať lepší príjem, kvalifikujete sa na vyššiu hypotéku, alebo možno niekde je trh v takom stave, vymyslím si, v nejakom meste, že je tu predpoklad povedzme poklesu cien nehnuteľností a ten realiťák mu povie – počkajte a uvidíte, že za tri – štyri mesiace budú tieto byty lacnejšie. Ale nedá sa to paušalizovať, že teraz na Slovensku o štyri mesiace, povedzme v októbri alebo novembri, budú nehnuteľnosti lacnejšie o desať percent. To podľa mňa nenastane.“

Lenka Buchláková: „Povedal Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Ďakujem pekne za rozhovor.“

Martin Lazík: „Ďakujem pekne za pozvanie.“

 

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková

Inflačné doložky strašia kupujúcich. Ktorí developeri ich uplatňujú?

Ceny stavebných materiálov a prác prudko rastú. Stavebníci a developeri preto zvyšujú ceny bytov a domov. Nejde však len o cenníkové ponuky, za ktoré sa nehnuteľnosti dostávajú na trh. Zdražovanie musia riešiť aj klienti, ktorí si svoje bývanie zazmluvnili už dávnejšie.

Niektorí developeri využívajú takzvané inflačné doložky, ktoré im umožňujú jednostranne navýšiť cenu bytu, ktorý bol predaný niekoľko mesiacov alebo aj rokov predtým, ako je dostavaný. Dôvodom je práve rast cien vstupov. Kupujúci buď navýšenie ceny akceptuje a rozdiel doplatí, alebo od zmluvy odstúpi.

Kde nájdete inflačnú doložku a čo môžete robiť

Inflačnú doložku nájdete najčastejšie v zmluve o budúcej kúpnej zmluve, ktorá sa podpisuje v štádiu po rezervácii nehnuteľnosti. Developer má vďaka nej právo v prípade určitého zmluvne definovaného nárastu cien stavebných prác a materiálov na navýšenie kúpnej ceny. A kupujúci má povinnosť toto navýšenie zaplatiť, vysvetlil v článku na webe Forbes.sk Viktor Obtulovič, vzťahový manažér vo Fingo Reality. Obvykle je to okolo 5 % z ceny nehnuteľnosti.

Čo s tým môžete urobiť?

Navýšenie akceptujete a zaplatíte vyššiu kúpnu cenu.

Nehnuteľnosť postúpite inej osobe – za predpokladu, že s tým bude developer súhlasiť.

Prípadne sa s developerom dohodnete na odstúpení od zmluvy a vrátení rezervačnej zálohy. Nemal by to byť problém – v súčasnosti môže nehnuteľnosť predať aj o 30 % drahšie, ako ju predával vám napríklad pred 2 rokmi.

Vyššie náklady nútia k zvyšovaniu cien

Podľa údajov Štatistického úradu SR ceny materiálov v stavebníctve v máji medziročne vzrástli o 32 percent. Od začiatku roka dosiahol rast oproti predchádzajúcemu roku 28 percent. Stavebné práce zdraželi o 17 percent a v súhrne za päť mesiacov roka dosiahol rast ich cien 18 percent.

Predstavuje to razantné zvýšenie nákladov stavebníkov. Niektorí situáciu riešia prenesením záťaže na klientov. Denník Pravda napríklad informoval o tom, že developer Benalex si v projekte Green Residence v Rovinke pri Bratislave nárokuje zvýšenie cien bytov o 12 percent.

Dennik N sa venoval prípadu developerského projektu Dostupné Bernolákovo od developera Jadran rental services, ktorý zvýšil ceny o desiatky tisíc eur, v niektorých prípadoch až o takmer 100-tisíc eur. Doteraz išlo len o prípady menších developerov. Zisťovali sme preto, aká je situácia u veľkých hráčov na trhu. Stane sa z inflačnej doložky nový trhový štandard?

Veľkí developeri odolávajú

„Naša spoločnosť inflačné doložky neuplatňuje. Skúsený developer by mal byť schopný premietnuť vývoj vstupných nákladov do cien bytov pri nastavovaní stratégie predaja,“ hovorí Juraj Nevolník, výkonný riaditeľ Penta Real Estate Slovensko. Dodáva, že pri zvyšovaní pôvodne dohodnutej ceny dochádza k preneseniu rizika podnikania na klienta, čo nepovažuje za férové.

Aj riaditeľ predaja v spoločnosti Lucron Juraj Ťahún hovorí: „Naše klientske zmluvy neobsahujú inflačné doložky a ani ich neplánujeme využívať. Nemáme ani snahu si iným spôsobom dodatočne navyšovať príjem zo zazmluvnených bytov.“ Dodáva, že zdražovanie cien stavebných materiálov komplikuje situáciu všetkým developerom. „Ani nás neobišlo…,“ hovorí.

„Uzavreté zmluvy neobsahujú inflačné doložky,“ pridáva sa aj výkonný riaditeľ J&T Real Estate Pavel Pelikán. „Zatiaľ neuvažujeme o prenášaní bremena zvyšovania nákladov na klienta, ktorý už má s nami podpísanú zmluvu o budúcej zmluve. Ani pre projekty, ktoré teraz zazmluvňujeme s dodávateľom a už predávame, sme to zatiaľ neurobili,“ dodáva.

Majú dostatočné rezervy

Z nami oslovených developerov teda nikto dodatočné zvyšovanie cien nenaznačil, túto tému považujú za otázku renomé. „Naša reputácia a férové vzťahy s našimi klientmi sú pre nás veľmi dôležité,“ uviedol Pelikán.

Veľkí developeri majú viac možností, ako sa s rastom cien vstupov vysporiadať. Je to napríklad ich silná pozícia vo vyjednávaní s dodávateľmi stavebných prác. „V aktuálnom prostredí rastúcich cien a čiastočnej nedostupnosti materiálov nám výrazne pomáha dôkladné interné plánovanie a intenzívna spolupráca s našimi generálnymi zhotoviteľmi,“ hovorí Ťahúň.

Ďalšou formou ochrany developera je postupný predaj bytov. „Cenotvorba je komplexný proces, ktorý prebieha až do dokončenia projektu a odpredania všetkých bytov. Pri takom rýchlom a prudkom raste cien vstupov je nevyhnutné rozložiť predaj na celý čas realizácie projektu,“ hovorí Pelikán.

Developeri si tak kompenzujú rast nákladov zvyšovaním cien až pri bytoch, ktoré púšťajú na trh neskôr, v ďalších fázach výstavby projektu. „Problém môžu mať projekty, kde sa vypredalo veľa bytov v momente, keď developer nevedel správne odhadnúť vývoj situácie na strane nákladov. Preto títo developeri siahajú po inflačných doložkách, dodatkoch zmlúv alebo sa snažia odkúpiť byty naspäť a predať ich za vyššie ceny,“ vysvetľuje šéf J&T Real Estate.

Ďalšou formou, ako reagovať na rast nákladov, je absorbovať ho zo ziskovej marže, čo sila viacerým veľkým developerom umožňuje.

Čo nie je, môže byť

Zo súčasného vývoja teda vyplýva, že lepšie urobili kupujúci, ktorí si vybrali byt u veľkého developera. Tí zatiaľ zvládajú absorbovať vyššie náklady stavebnej produkcie. Vyššie náklady sa tak na cenovkách prejavujú až na novej ponuke. Ceny nehnuteľností vzrástli v prvom štvrťroku o 23,3 percenta.

Prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár dodáva, že napriek tomu, že si doteraz žiadny z veľkých developerov inflačnú doložku neuplatnil, viacerí ju začali do zmlúv pridávať. Podľa neho to zvyšuje riziko prepisovania cenoviek zazmluvnených bytov v budúcnosti.

 

Zdroj: forbes.sk

Autor: Peter Apolen

O nájomných bytoch rozhodne prieskum

Hana Kostelníková, moderátorka: „Dostupnosť bývania sa mala o niečo zlepšiť. Na Slovensku má pribudnúť 40-tisív nových nájomných bytov. Záujem o ich výstavbu prejavili viaceré zahraničné developerské spoločnosti. Podľa odborníkov to ale rastúce ceny nehnuteľností veľmi neovplyvní.“

Daniel Horváth, redaktor: „Nájomné bývanie je vo svete bežným štandardom, nie však na Slovensku. Kým napríklad vo Švajčiarsku v podnájme žije polovica ľudí, u nás je to približne len 10 percent. Menej nájomných bytov má v rámci krajín Únie len Rumunsko. Situácia by sa mala o niečo zlepšiť. O výstavbu nájomných bytov prejavili záujem štyri zahraničné firmy.“

Štefan Holý, podpredseda vlády (Sme rodina):

„Celková akumulácia zdrojov je 6 miliárd, z toho 2,5 miliardy sú k dispozícii prakticky okamžite hneď po podpise investičných zmlúv.“

Daniel Horváth: „Peniaze by mali stačiť na výstavbu približne 40-tisíc bytov. Projekt zastrešuje štátna agentúra, ktorá vypracuje cenové mapy regiónov. Výška nájomného sa bude odvíjať od toho, v ktorej lokalite sa byt nachádza a aký je veľký. V porovnaní s komerčnými nájmami by mali byť približne o tretinu lacnejšie. Prednosť dostanú tzv. zamestnanci vo verejnom záujme.“

Milan Krajniak, minister práce, sociálnych vecí a rodiny (Sme rodina): „Aby sa nestalo, že dajme tomu zamestnanci automobilky s dobrými platmi, predbehnú ako by úplne všetkých tých napríklad zamestnancov v sociálnych službách.“

Daniel Horváth: „Ministerstvo práce spustilo prieskum, ktorý má ukázať, o aký typ bytov je najväčší záujem a v ktorých lokalitách. Samosprávy ale upozorňujú, že by nemalo ísť len o veľké mestá.“

Michal Kaliňák, vedúci kancelárie ZMOS: „A to práve preto, lebo bez dostupného bývania sa budú zaostalé regióny ešte viac vyľudňovať, čo spôsobí ďalšie sociálno-ekonomické negatívne dopady.“

Daniel Horváth: „Ceny bytov a domov išli posledné roky hore o desiatky percent a v dôsledku sprísňovania menovej politiky sa končí éra lacných úverov. Odborník ale zlacňovanie na realitnom trhu nečaká.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: „Nepredpokladám, že tieto byty, tieto nájomné byty budú mať nejaký zásadný vplyv na vývoj cien nehnuteľností na Slovensku. Stále sa bavíme o stovkách, resp. malých tisícoch bytoch v rokoch. Na Slovensku dnes reálne chýba 200-tisíc bytov.“

Daniel Horváth: „Štát chce so zahraničnými developerskými spoločnosťami podpísať zmluvy koncom októbra.“

 

Zdroj: TV TA3; Hlavné správy

Autor: Daniel Horváth / Jozef Dúbravský; Hana Kostelníková

Hroziaca recesia zasiahne ceny bývania

Lenka Buchláková, moderátorka: „Ceny nehnuteľností na Slovensku už dlhší čas lámu rekordy. Podľa údajov Národnej banky Slovenska stúpli ceny v úvode tohto roka medzikvartálne o osem a pol percenta, avšak medziročne vyleteli až o dvadsaťtri percent. Štvorcový meter tak na Slovensku stál až dvetisíc päťstodesať eur. Ako situáciu s cenami nehnuteľností ovplyvnia rastúce úrokové sadzby a hrozba recesie Únie, si povieme v tejto chvíli s Jánom Palenčárom, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Hrozí nám recesia, je tu v vojna na Ukrajine, zvýšené úrokové sadzby. Ako toto vplýva na realitný trh v súčasnosti?“

Ján Palenčár: „Napriek týmto negatívnym informáciám je realitný trh na Slovensku veľmi dynamický. Napriek zvyšovaniu cien samotných nehnuteľností, zvyšovaniu cien energií, zvyšovaniu úrokových sadzieb, napriek týmto informáciám Slováci neprestali mať záujem o kúpu nehnuteľností. Dopyt je násobne stále vyšší ako je ponuka, čo má samozrejme vplyv aj na priebežné zvyšovanie cien nehnuteľností. Tak, ako sme počuli z úvodu relácie, medziročne nám stúpli na Slovensku nehnuteľnosti až o dvadsaťtri percent.

Lenka Buchláková: „Slováci ešte chceli využiť tú dobrú šancu na výhodnú hypotéku v úvode tohto roka. Podobná situácia bola v Českej republike, ale tam už vidíme ten obrat. Ešte sa to teda nedeje u nás, alebo teda nebude to v nasledujúcich týždňoch, mesiacoch?“

Ján Palenčár: „Situácia v Čechách a na Slovensku je trošku iná. Na jednej strane Česká národná banka veľmi rýchlo reagovala na zvyšovanie inflácie práve násobným zvýšením úrokových sadzieb. V súčasnosti sa hýbu úrokové sadzby na hypotéky v Čechách na úrovni šesť a pol percenta. Táto situácia spôsobila zabrzdenie záujmu o hypotéky a do veľkej miery aj zabrzdenie záujmu o kúpu nehnuteľností. Pokiaľ sa pozrieme na Slovensko, tak z úvodu roka 2022 sme boli zvyknutí na sadzby okolo jedného percenta, čo nepovažujem z dlhodobého hľadiska za udržateľné. To sú veľmi nízke úrokové sadzby. Myslím, že na tom sa zhodlo viacero odborníkov. V súčasnosti sú úrokové sadzby niekde na úrovni zhruba dva celá dva až dva a pol percenta. Napriek tomuto násobnému zvýšeniu neprišlo v posledných týždňoch, mesiacoch k zníženiu záujmu o kúpu nehnuteľností u Slovákov. Uvidíme, čo sa udeje na jeseň, keď je ohlásené ďalšie zvýšenie úrokových sadzieb na hypotéky. Predikujeme dnes, že tie úroky by mohli byť na úrovni zhruba tri a pol do štyroch percent.“

Lenka Buchláková: „Presne tak, ako hovoríte. Tá Európska centrálna banka po dlhých rokoch začína zvyšovať úrokovú sadzbu teraz v júli, v septembri a pravdepodobne tak urobí aj v budúcom roku, ale nie skokovo, teda aby sme nedostali do krachu krajiny na juhu Európy. Tá štvorpercentná úroková sadzba, ktorú hovoríte, to je zreálnenie trhu?“

Ján Palenčár: „Ja by som nehovoril o zreálnení trhu. Bola by to skôr reakcia na vysokú infláciu. Čo sa týka reakcie Európskej centrálnej banky, samozrejme vedenie Európskej centrálnej banky je veľmi opatrné práve vzhľadom k recesii. Zvýšenie úrokových sadzieb, násobné zvýšenie úrokových sadzieb by mohlo znamenať ešte väčší problém pre Európu, zastavenie spotreby, takisto by vlastne zostali neprístupné úvery pre obyvateľstvo, pre firmy. Takže tie predikcie sú niekde na úrovni zhruba pol percenta, aby mohla úroková sadzba sa zvýšiť na úrovni Európskej centrálnej banky. Samozrejme, komerčné banky si k tomuto pripočítajú rizikové marže, a preto hovoríme, že zhruba tých tri a pol až štyri percentá by mohla byť úroková sadzba. Zároveň predpokladáme, že v prípade poklesu inflácie by mohlo prísť aj k poklesu úrokových sadzieb na hypotéky v ďalšom období.“

Lenka Buchláková: „Ja sa ešte vrátim k tej recesii. Pred pár týždňami sme len hovorili o tom, či príde recesia alebo nie. Dnes už hovoríme o tom, že v akom rozsahu príde v nasledujúcich týždňoch a mesiacoch. Ovplyvní to všetky oblasti nášho života. Hovorí sa o veľkom znižovaní životnej úrovne, nielen na Slovensku, ale teda aj v západných krajinách. Ako toto ovplyvní aj kúpyschopnosť obyvateľstva a celkovo ako to zmení realitný trh na Slovensku?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ si zoberieme poslednú krízu z roku 2008, globálnu finančnú krízu, táto bola vyvolaná problémom na bankovom trhu, predovšetkým pádom americkej Lehman Brothers, čo vyvolalo negatívne informácie v rámci celého sveta, spotrebiteľská nálada klesla, klienti Slováci prestali mať záujem o nehnuteľnosti z dôvodu neistoty. Pokiaľ sa prenesieme do prvej vlny koronakrízy v roku 2020, keď opätovne mnohí ekonómovia predikovali možnú recesiu spôsobenú koronakrízou, zvýšenie nezamestnanosti a podobné negatívne informácie poklesu HDP, tak Slováci na to nereagovali tak, že by spomalili spotrebu, že by stratili spotrebiteľskú dôveru voči nehnuteľnostiam. Naopak, práve tieto informácie ešte viac motivovali Slovákov kupovať si domy, chalupy, chaty a podobne. Čiže naozaj je veľmi dôležité, aké informácie budú, aký rozsah recesie zasiahne slovenské firmy, slovenský pracovný trh, a na základe toho sa vlastne bude ďalej aj vyvíjať realitný trh.“

Lenka Buchláková: „Tie štatistiky sú také zvláštne, pretože sú rôzne v tomto smere. My sme nedávno informovali o tom, že pri rekreačných nehnuteľnostiach práveže sa znížil dopyt o zhruba dvadsať – tridsať percent oproti minulému roku, že vlastne už tam pri tých rekreačných nehnuteľnostiach cítime to znižovanie životnej úrovne, nedostupnosť hypoték. Čiže tak to nie je?“

Ján Palenčár: „Pokiaľ by sme sa zase pozreli, že z akého čísla vychádzame, čo sa týka dopytu po rekreačných nehnuteľnostiach, tak v roku 2020, ako som povedal, v prvej vlne koronakrízy násobne stúpol záujem o chaty, chalupy, rekreačné nehnuteľnosti. Ten dôvod bol predovšetkým z dôvodu zvýšeného fungovania ľudí na home office. To znamená, Slováci, ktorí bývali v bytoch, mali záujem o kúpu chaty, chalupy, niečoho dostupného od svojho trvalého bydliska, kde môžu fungovať v rámci home office a komfortnejšie ako v prípade bytu. Ten trh alebo ten dopyt, ako som spomenul, sa násobne zvýšil. Môžeme hovoriť o trojnásobku, čiže o tristo percentách. Pokiaľ dnes hovoríme o poklese o dvadsať až tridsať percent oproti polroku 2020, tak stále je to násobne viac, ako bolo pred koronakrízou.“

Lenka Buchláková: „Dám ruku do ohňa, že neprejde deň, keď sa vás niekto neopýta, či teraz kupovať nehnuteľnosť, alebo s tým počkať niekoľko mesiacov. Ako odpovedáte?“

Ján Palenčár: „Myslím si, že je potrebné realizovať nákup teraz. Pokiaľ si klient dokáže v dnešnej obmedzenej ponuke nájsť svoj vysnívaný byt, svoju vysnívanú nehnuteľnosť, tak radím klientom, aby dnes si zrealizovali kúpu nehnuteľnosti. Nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska určite nepoklesnú. Môže prísť k stagnácii cien v tom najhoršom hľadisku, ja však predpokladám, že príde iba k spomaleniu dynamiky rastu. Čiže v rámci určitých negatívnych impulzov, ako napríklad zvyšovanie úrokových sadzieb na hypotéky, môže prísť k tomu, že nebudú už nehnuteľnosti na Slovensku rásť rýchlosťou dvadsaťtri percent medziročne, ale povedzme pätnásť percent medziročne.“

Lenka Buchláková: „Ekonómovia hovoria o takom osemnásťročnom cykle v rámci realitného trhu, ktorý je teda rozdelený ešte na tri fázy. Tá prvá sedemročná, tá vlastne hovorí o poklese cien nehnuteľností, potom je nárast cien nehnuteľností ďalších sedem rokov, a tie posledné štyri roky, to je recesia. A v zásade kde sa teraz nachádzame? Podľa tých rôznych prepočtov tá recesia, to štvorročné obdobie bude v roku 2026, ten predpoklad. Kde sa aktuálne my nachádzame, aj v porovnaní s okolitými krajinami?“

Ján Palenčár: „Ja si myslím, že ešte stále nie sme na vrchole tej pomyselnej cenovej úrovne nehnuteľností na Slovensku. A ten dôvod je práve na strane veľmi silného záujmu, veľmi silného dopytu a nízkej ponuky nehnuteľností na Slovensku. Na druhej strane, aj keď hovoríme o zvýšení úrokových sadzieb, stále sú hypotéky veľmi prístupné Slovákom, a pokiaľ sa bavíme o súčasnej úrokovej sadzbe okolo dva a pol percenta, je to stále veľmi výhodné. A ešte tu musím zdôrazniť, že vysoká inflácia, o ktorej dnes hovoríme, ktorá sa pohybuje niekde okolo dvanástich percent, je veľkým strašiakom Slovákov v súvislosti so stratou hodnoty svojich usporených financií. Takže Slováci sa snažia tieto peniaze investovať a veľká časť Slovákov usporené peniaze investuje práve v nehnuteľnostiach.“

Lenka Buchláková: „Tak my milujeme nehnuteľnosti. Deväťdesiat percent Slovákov vlastní nehnuteľnosť a dokonca sedemdesiat percent tých nehnuteľností nie sú zaťažené hypotékou v súčasnosti. Ako hovoríte, je to teda dobrá investícia, keď chcem investovať nejakým spôsobom peniaze, aby neležali na bežnom účte. Čo taký investičný byt? Keď nehovoríme o tom, že si kupujem teda svoju nehnuteľnosť na svoju vlastnú spotrebu, ale investičný byt. Kde sa teraz oplatí kupovať? A mali sme dokonca aj odborníkov, ktorí hovorili, že sa začínajú ľudia zbavovať investičných bytov.“

Ján Palenčár: „Čo sa týka investičných bytov, treba si povedať, aké sú očakávania. Pokiaľ klient má záujem o zhodnotenie svojich finančných prostriedkov na úrovni desať percent ročne, tak toto samozrejme nie je možné na realitnom trhu zabezpečiť. Pokiaľ sa bavíme o investičných bytoch, tak návratnosť takejto investície čisto z nájmu sa pohybuje niekde na úrovni dva a pol percenta ročne. Ale aby sme boli korektní, tak je potrebné prepočítať aj priemernú ročnú mieru zhodnotenia, to znamená percentuálne ročné zvýšenie hodnoty bytu. Pokiaľ by sme zobrali nejakú pätnásťročnú úsečku časovú, tak môžeme hovoriť o priemernom ročnom zhodnotení zhruba päť percent. Čiže keby sme to spočítali aj s príjmom z nájmu, tak sa bavíme zhruba o zhodnotení okolo tých siedmich percent.“

Lenka Buchláková: „A ktoré sú tie atraktívne lokality?“

Ján Palenčár: „Atraktívne lokality sú všetky lokality, kde je záujem nájomcov, záujem ľudí bývať. To znamená, pokiaľ si chcem kúpiť investičný byt a chcem ho prenajať, je dôležité naozaj pozerať regióny, kde sa ľudia sťahujú za prácou, kde je dobrá dopravná dostupnosť, prípadne kde je blízkosť škôl, kde sú študenti. Hľadať lokality, ktoré sú z tohto pohľadu atraktívne, aby nebol problém prenajať aj z dlhodobého hľadiska takúto nehnuteľnosť.“

Lenka Buchláková: „Rozprávali sme sa o recesii, o vojne na Ukrajine, o pandémii koronavírusu. Je tu vyše sedemdesiattisíc ľudí z Ukrajiny a podľa Inštitútu finančnej politiky zhruba desaťtisíc ich tu zostane aj natrvalo u nás. Ako toto ovplyvní realitný trh? Vôbec nejakým spôsobom to ovplyvní? Desaťtisíc ľudí asi nie je veľa.“

Ján Palenčár: „Desaťtisíc ľudí naozaj nie je pre Slovensko veľa. Pokiaľ by sme sa pozreli a prepočítali to povedzme na nejakú bytovú jednotku, tak sa bavíme zhruba niekde na úrovni dva a pol tisíc bytových jednotiek na celé Slovensko, čiže bavíme sa zhruba o jednom percente, jedna celá dva percenta bytového fondu na Slovensku. Takže to je tak nízke číslo, ktoré nebude mať zásadný vplyv na realitný trh na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „Dôležitá téma je aj nájomné bývanie. Dnes sme aj videli tlačovú konferenciu aj na obrazovkách TA3, kde sa predstavoval koncept nájomného bývania, a to, že štát ide zisťovať, aká je reálna potreba nájomných bytov na Slovensku. Aká je vlastne tá reálna potreba?“

Ján Palenčár: „Myslím si, že na Slovensku je obrovská potreba nájomného bývania, ale dostupného nájomného bývania. Pokiaľ by sme sa bavili o komerčnom nájomnom bývaní, toto je pre mnohé skupiny obyvateľstva nedostupné. Či to sú zdravotné sestry, či to sú ľudia z ošetrovateľských služieb a podobne, títo ľudia nemajú šancu dnes si na Slovensku zabezpečiť bývanie – či vlastné bývanie a splácať si hypotekárny úver, alebo si zaplatiť komerčné bývanie. Preto je nesmierne dôležité, aby štát zasiahol a vstúpil do segmentu nájomného bývania. Prijatie zákona o štátnej podpore nájomného bývania je dobrá správa pre Slovákov a práve pre nižšie príjmové skupiny. Na druhej strane si musíme jasne povedať, že tento zákon dnes nedefinuje množstvo podporných programov. Dnes sa hovorí v tom zákone o tom, že sa znižuje pre takéto byty DPH na päť percent a zároveň že zamestnávatelia môžu prispieť na bývanie zamestnancom do sumy tristošesťdesiat eur s tým, že táto suma nebude zdaňovaná. Čiže neznižuje sa táto suma o dane a odvody. To sú pozitívne správy, ale je to stále málo. A očakávam, že štát príde aj s formuláciou ďalších podporných programov, aby na Slovensku, v priebehu povedzme desiatich rokov, vznikli tisíce a sa vybudovali tisíce nájomných bytov.“

Lenka Buchláková: „Prijatie zákona, to je ten prvý krok, ale čo ďalej? My teraz nehovoríme, že toto ovplyvní realitný trh o rok alebo o dva. Predpokladám, že tu nebudú stáť v stovkách nové nájomné byty v nasledujúcich dvoch – troch rokoch.“

Ján Palenčár: „Určite tento zákon je len prvým krokom a uvidíme, ako sa budú formulovať ďalšie vykonávacie predpisy, ako budú firmy reagovať na tieto podporné programy. V rámci tohto zákona môžeme očakávať prvé nájomné byty na Slovensku zhruba za tri až štyri roky a takisto toto nebudú tisíce bytov, to budú stovky bytov. Keď sa na druhej strane pozrieme, že na Slovensku v porovnaní s priemerom Európskej únie chýba zhruba dvestotisíc bytov, tak ani tisíce bytov, ktoré by dnes prišli na trh, by zásadne neovplyvnili realitný trh na Slovensku.“

Lenka Buchláková: „Ešte posledná téma. Ceny stavebných materiálov, ktoré tiež prudko rastú, a poznáme aj inflačné doložky, ktoré teda mnohí ľudia pri podpise zmluvy nijakým spôsobom nereflektujú na začiatku a potom sa pýtajú, prečo vlastne ten developer predražil cenu bývania. Ako to je vlastne s inflačnými dĺžkami? Na čo si treba dávať v súčasnosti pozor a či tie ceny stavebných materiálov budú naďalej tak výrazne rásť?“

Ján Palenčár: „Je pravdou, že dynamika rastu cien stavebných materiálov prekvapila aj developerov. Developeri sa v mnohých prípadoch snažili tieto zvýšené náklady preniesť na klientov. Nie všetci klienti akoby boli dostatočne tvrdí voči developerom a napriek tomu, že v zmluvách nemali ešte inflačné doložky, tak podľahli určitému tlaku a doplatili nejakú sumu, ktorú si developer žiadal. V súčasnosti musím povedať, že deväťdesiatdeväť percent developerov si do zmlúv dáva takzvané inflačné doložky, respektíve doložky umožňujúce zvýšenie finálnej kúpnej ceny za nehnuteľnosť v súvislosti so zvyšovaním stavebných nákladov, ale je veľmi dôležité, aby si klient túto doložku detailne pozrel, akým spôsobom je povinný developer preukázať reálne zvýšenie svojich nákladov oproti času, keď povedzme zazmluvňoval s klientom predaj bytu. Takže developeri sa s touto situáciou snažia vysporiadať, boli s tým konfrontovaní. Klienti dnes takisto už sú zvyknutí na inflačné doložky. Samozrejme, v budúcnosti môže takéto zvýšenie ceny robiť problém práve u klientov, ktorí si kupujú byt na hypotéku a kde majú jasne stanovenú kúpnu cenu vopred, aj dohodnutú s hypotekárnou bankou.“

Lenka Buchláková: „Povedal Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie a pekný deň.“

Ján Palenčár: „Ďakujem pekne.“

 

Zdroj: Hospodárske noviny; Spravodajstvo; tasr

Realitný expert: Byty zdražujú nezdravo rýchlo. Zásadná zmena príde čoskoro

Hypotéky na Slovensku za pár mesiacov zdraželi tak, že úrokové sadzby na niektorých fixáciách začínajú aj trojkou. Môže sprísňovanie bankových pravidiel zabrzdiť rekordné zdražovanie nehnuteľností, ktoré za prvý štvrťrok tohto roka išli medziročne nahor o vyše 23 percent? Ján Palenčár, 1. viceprezident Slovenského živnostenského zväzu a prezident Národnej asociácie realitných kancelárií v rozhovore pre Pravdu hovorí, kedy predajcovia očakávajú zmenu na trhu.

Inflácia, akú sme nezažili dekády, domácnostiam na Slovensku za posledný rok znížila hodnotu úspor o 13 percent. Navyše, odhady bankárov a ekonómov počítajú s tým, že dvojciferné zdražovanie pretrvá minimálne aj v budúcom roku. To mnohých ľudí motivuje kritickejšie sa pozerať na svoje úspory a investovať. Namiesto fondov, akcií či dlhopisov sú však mimoriadne populárnou voľbou nehnuteľnosti.

„Na Slovensku zvyšujúca sa inflácia motivuje ľudí investovať do nehnuteľností, aby si ochránili úspory. V posledných mesiacoch sa zvýšil už aj tak enormný záujem o rezidenčné nehnuteľnosti nielen v Bratislave a v Košiciach, ale prakticky vo všetkých krajských aj väčších okresných mestách,” hovorí v rozhovore Palenčár.

Trend nebrzdia ani drahšie hypotéky, ktoré by mali do konca roka ešte porásť do úrovne štyroch percent. „Predpokladáme, že výraznejší vplyv na dopyt po nehnuteľnostiach to mať nebude, nakoľko strach z inflácie vyššej ako 10 percent je omnoho väčší, ako to, že si klient priplatí za vyšší úrok na hypotéke,” hovorí.

V menších mestách, kde nie je rozvinutý development, navyše podľa šéfa asociácie realitných kancelárií rastie aj počet ľudí, ktorí si kupujú nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, teda takpovediac za hotovosť.

Takýto prístup, spojený s akútnym nedostatkom bývania vo väčších mestách, však ženie ceny nehnuteľností rýchlo nahor. Nejde pritom len o slovenský fenomén. Európsky štatistický úrad Eurostat zverejnil dva grafy o tom, ako sa za posledných 12 rokov vyvíjali ceny nájmov a cien nehnuteľností v Európskej únii EÚ.

Graf ukazuje, že od roku 2010 sa ceny nehnuteľností viac ako zdvojnásobili v Estónsku, Maďarsku, Luxembursku, Česku, Lotyšsku, Litve a Rakúsku. Na Slovensku sa za toto obdobie zvýšili ceny o vyše 70 percent.

Súčasná situácia silno pripomína obdobie veľkej ekonomickej krízy v rokoch 2007 až 2009. „V roku 2008 pri ekonomickej kríze síce došlo k prasknutiu realitnej bubliny, avšak dôsledok bol, že klesol záujem o kúpu nehnuteľností, nie až tak cien. Klienti stratili takzvanú pozitívnu spotrebiteľskú náladu, došlo k nedôvere voči kúpe nehnuteľnosti a tak v roku 2009 bolo fakticky jedno, s akou cenou ste prišli, ľudia nekupovali, lebo nevedeli, čo sa bude diať, či prídu kvôli finančnej kríze o prácu,” pripomína Palenčár.

Môžeme teda čakať prasknutie bubliny a zlacnenie? Realitný expert tvrdí, že kancelárie ostávajú pokojné. „Záujem Slovákov o kúpu nehnuteľnosti je reálny, nie špekulatívny a klienti ho dokážu kryť či už vlastnými úsporami, alebo hypotékami,” vysvetľuje.

Zdražovanie 23-percentným tempom však považuje za nezdravé. „Ideálne by bolo, keby došlo k spomaleniu tejto rýchlosti. Pri desaťpercentnej inflácii je takýto reálny rast cien nehnuteľností potom 13 percent, čo spraví za sedem až osem rokov sto percent. To neodzrkadľuje ani reálny rast miezd, ani inflácie,” hovorí. Zároveň však dodáva, že zlom nie je ďaleko. Scenár návratu „zdravých” cien na trhu s nehnuteľnosťami očakáva už v tomto roku.

 

Zdroj: pravda.sk; EKONOMIKA

Autor: Pravda

Briti chcú 50-ročné hypotéky. Sú cestou z problémov aj pre Slovensko?

Kúpili by ste si nové bývanie s vedomím, že úver do smrti nesplatíte? Na Slovensku nie je bežné, aby hypotéky po rodičoch splácali deti. Nie sme totiž zvyknutí dediť dlhy. V západných ekonomikách je však situácia odlišná. Kým u nás je strop splatnosti pôžičky na bývanie 30 rokov, vo Veľkej Británii je to 40, no diskutuje sa o tom, že by to mohlo byť až 50 rokov. „Ak by sa takýto produkt objavil na trhu, pristupovali by sme k tomu s otvorenou mysľou,“ povedal Sam Woods, zástupca guvernéra Bank of England.

NBS sa obáva zlyhávania úverov, bankám prikazuje zvýšiť rezervu

Záujemcovia o bývanie by si tak mohli od banky požičať omnoho väčšie sumy. S tamojšou priemernou sadzbou blízko štyroch percent by splátka 300-tisícovej hypotéky s 30-ročnou splatnosťou vychádzala na 1 432 eur mesačne. Pri predĺžení splatnosti o 20 rokov by to bolo o 275 eur mesačne menej. Mohli by byť ultradlhé úvery realitou aj u nás?

V zahraničí je to bežné

Pôžičky na bývanie, ktoré sa dedia medzi generáciami, nie sú v západnom svete novinkou. V Japonsku boli poskytované dokonca storočné hypoúvery. V Británii trend predlžovania splatnosti súvisí so zrýchľovaním rastu cien bývania, ktorý v posledných rokoch prevyšoval rast miezd. Dlhšia splatnosť by tak mohla vyrovnať tento rozdiel. „Na prvý pohľad to vyzerá ako skvelý nápad,“ hovorí pre denník The Guardian Graham Taylor, generálny riaditeľ hypotekárnej firmy Hudson Rose.

„Problémom však zostáva, že úver by musel byť dostupný pre všetkých pôvodných žiadateľov a aj deti, ktoré ho zdedia. V opačnom prípade by deti mohli riskovať zdedenie záväzku, ktorý nedokážu zvládnuť, čo môže mať pri použití nehnuteľnosti ako zábezpeky katastrofálne následky,“ hovorí. Jednoducho, ak by deti nevedeli pokračovať v splácaní, prišli by o strechu nad hlavou.

Prísnejšie pravidlá Národnej banky. Časť ľudí si na hypotéku siahne ťažšie (príklady)

Ultradlhé úvery sprevádza aj iný problém – dosah na trh s nehnuteľnosťami by podľa analytikov spôsobil umelé udržiavanie ich vysokých cien. Skupina obyvateľov, ktorá sa takto dostane k hypotéke, opäť zvýši dopyt po kúpe nehnuteľností. „Po určitom čase by tento dopyt vyvolal ďalší nárast cien na realitnom trhu a návrat nedostupnosti bývania na pôvodnú úroveň,“ vysvetľuje ekonomický analytik Tatra banky Boris Fojtík. Predlženie splatnosti je preto podľa neho len odsúvaním problému, ktorý môže vyriešiť iba výstavba.

Čo si o tom myslia naše banky

Rast cien nehnuteľností je problémom aj na Slovensku. Ceny najvýraznejšie akcelerovali počas pandémie. Štvorcový meter podľa údajov NBS v prvom štvrťroku 2022 vychádzal v priemere na 2 510 eur. V tom istom období v roku 2019 to bolo „len“ 1 539 eur. Bývanie tak zdraželo až o 63 percent.

O možnosti predĺženia splatnosti úveru na bývanie ako riešenia problému so stúpajúcimi cenami sa však u nás nehovorí. Horná hranica je stanovená na tri desaťročia, s niekoľkými výnimkami. Klient banky si môže úhrady natiahnuť napríklad v prípade straty zamestnania alebo dlhodobej choroby. „Domácnosť môže požiadať banku o predĺženie splatnosti, čím si aspoň dočasne zníži splátky. Ak je však hypotéka poskytnutá na viac ako 30 rokov, nezostáva už žiadna rezerva na prípadné predĺženie splatnosti a riziko zlyhania je vyššie,“ opisuje hovorca NBS Peter Majer. Centrálna banka preto výrazne obmedzila možnosť poskytovania dlhých pôžičiek na bývanie. Splatnosť nad 30 rokov môže mať iba desať percent z portfólia banky. „Navyše, aj samotné banky si uvedomujú zvýšené riziko ‘dlhých’ hypoték a poskytujú ich len výnimočne,“ dodáva Majer.

Rastúce úroky posielajú záujem o hypotéky nadol. Po lete môže prísť skok

So súčasným nastavením sú finančné domy spokojné aj napriek tomu, že dlhšie hypoúvery by im zabezpečili príjmy z úrokov na dlhšie obdobie. Riešenie dostupnosti bývania predĺžením splatnosti vnímajú ako nešťastné. „Takéto zadĺženie v praxi zasiahne dve generácie a považujeme to skôr za odkladanie skutočného problému na neskôr ako jeho reálne riešenie,“ hovorí Marta Cesnaková, hovorkyňa Slovenskej sporiteľne.

O možnosti 50-ročných hypoték banky neuvažujú aj z iného dôvodu. V rámci zabezpečenia schopnosti splácať je pri posudzovaní žiadosti klienta podmienkou na schválenie konkrétnej splatnosti aj to, že úver bude splatený do dovŕšenia dôchodkového veku. „V súčasnosti evidujeme len minimum individuálnych prípadov klientov, ktorým sa z mimoriadnych dôvodov splácanie predĺžilo až do dôchodkového veku, a len pri minimálnej výške nesplateného zostatku,“ dodáva Anna Jamborová, hovorkyňa ČSOB.

 

Zdroj: hnonline.sk

Autor: Dominika Koštialiková

8 odporúčaní, ako zmierniť dopady inflácie

Májová medziročná miera inflácie na úrovni 12,6 % priniesla nové maximá. Slovenské domácnosti si tak siahnu do vrecka ešte hlbšie. Z pohľadu zdravých financií rekordným zdražovaním trpí ako bežná spotreba, tak aj hodnota úspor, príprava na dôchodok, či schopnosť splácať hypotekárny úver.

Odborníci na financie z PARTNERS, Maroš Ovčarik a Peter Gurecka, a analytik z Finančného kompasu Matej Dobiš, vystavili slovenským domácnostiam inflačný účet. Podľa neho domácnosť s priemerným príjmom môže ročne stratiť vyše 4 175 eur, čo je takmer 348 eur mesačne.

Prečítajte si, kde utekajú domácnostiam najviac peňazí, ako aj rady a odporúčania odborníkov, ako efektívne zmierniť dopady inflácie na osobné financie.

RADÍ: Maroš Ovčarik, PARTNERS odborník na investovanie

10 % REZERVA

1. Nespoliehajte sa na to, že situácia sa vyrieši sama.

Zaujímajte sa o svoje peniaze a riešte situáciu hneď. Je takmer isté, že úrokové sadzby v bankách v konzervatívnych produktoch nebudú schopné konkurovať výške inflácie.

2. Peniaze presuňte zo sporiacich účtov do investičných produktov.

Pokiaľ máte väčšinu úspor v banke na bežnom, sporiacom účte, či termínovanom vklade, presuňte aspoň časť z nich do výnosnejších produktov.

20  % INVESTÍCIE A DLHODOBÉ AKTÍVA

3. Nebojte sa investovania.

Venujte mu peniaze, ale aj čas. Ak s investovaním len začínate, poraďte sa s finančným odborníkom. Výber vhodných investičných produktov závisí od mnohých parametrov a cieľov, ktoré plánujete dosiahnuť.

4. Premyslite si, na aké obdobie plánujete investíciu.

Pri investícii napríklad do 3 – 4 rokov sú optimálne zmiešané fondy s prevahou dlhopisov. Tie sú menej náchylné na výkyvy, a lepšie tak chránia úspory v krátkodobom horizonte. Pri investícii na 7 – 10 rokov sú vhodnejšie zmiešané fondy s vyšším, minimálne päťdesiatpercentným podielom akcií. Pri tomto horizonte sú vhodné aj realitné fondy, ako rozumná súčasť dobre rozloženého portfólia. Pri výbere fondov treba zohľadniť, aby boli globálne. Dokážu na jednej strane tlmiť prepady, na druhej ťažiť z trhových príležitostí. RADÍ: Matej Dobiš, analytik Finančného kompasu

30  % ÚVERY

5. Úvery na bývanie

Zvažujete, či kupovať byt teraz, alebo čakať? Pri prvom byte nemá význam s kúpou bytu čakať, ceny bytov stále porážajú aj vývoj inflácie. Ak kupujete nehnuteľnosť s investičným zámerom, zhodnotenie peňazí po prepočte vychádza na 7 % úroveň. Treba však počítať s tým, že cena bytu je v „bubline, ktorá by nemala prasknúť“. Ak zvažujete hypotéku refinancovať, oplatí sa vám to, ak vám končí fixácia na hypotéke tento alebo budúci rok. Obdobie lacných úverov sme však už ako dlžníci nestihli. Pri plánovanom predaji bytu vás bude zaujímať, že medziročný rast pri priemerných cenách nehnuteľností je na úrovni 22 %. Je to však regionálne, najdrahšia je Bratislava. Oplatí sa teda byt predať? Vzhľadom na cenu áno, no pri počte chýbajúcich bytov – viac ako 400 000, je tu stále predpoklad nárastu hodnoty nehnuteľnosti.

6. Pri ostatných spotrebných úveroch a pôžičkách platí: Nezadlžujte sa!

Nezadlžujte sa, ak to nie je naozaj nevyhnutné. Ak sa však nedá inak, vopred si stanovte, koľko budete schopní za úver alebo pôžičku mesačne splácať. Neberte si úver kvôli maličkostiam a na nákup potravín. Platí totiž, že čím nižšia je pôžička, tým vyšší úrok zaplatíte. Ak sa zadlžujete, robte to len kvôli nákupu vecí, ktoré skutočne potrebujete a ktoré budete využívať dlhodobo. RADÍ: Peter Gurecka, PARTNERS odborník na osobné financie

40 % SPOTREBA

7. Skontrolujte si všetky príjmy aj reálne mesačné výdavky v domácnosti.

Spíšte si všetky výdavky, len tak si urobíte najlepší obraz, na čo vám odchádza najviac peňazí. Zároveň jasnejšie uvidíte, kde sa viete uskromniť.

8. Takto skrotíte bežné výdavky v najzasiahnutejších oblastiach.

Potraviny: Urobte si zoznam skutočne dôležitých týždenných nákupov, do obchodu choďte vždy s nákupným zoznamom. Náklady na bývanie: Zvážte, ako zbytočne neplytvať energiami. Doprava: Pohonné hmoty výrazne ovplyvňujú aktuálny rozpočet, zvážte zbytočné cestovanie automobilom. Hotely, kaviarne, reštaurácie: Pokúste sa obmedziť malé, nepotrebné výdavky na kávu.

Modelová domácnosť: Dvaja dospelí, zamestnaní ľudia, s priemerným mesačným príjmom. Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca za rok 2021 dosiahla hodnotu 1 211 eur, teda 922 eur v čistom. Čistý mesačný príjem modelovej domácnosti je tak 2 x 922 eur = 1 844 eur.

POLOŽKA STRATA EUR REZERVA 10 % Odborníci odporúčajú rezervu vo výške 6-násobku mesačných príjmov. V prípade modelovej domácnosti je to 6 x 1 844 eur Optimálna rezerva: 11 064 eur Hodnota úspor na bežnom účte vplyvom inflácie: 9 669,94 eur 1 394,06

—————————————————————————————————————–

INVESTÍCIE 20 % Určené na budovanie aktív a zabezpečenie na dôchodok. Optimálna suma, ktorú by mala domácnosť investovať mesačne, je 369 eur Priemerná domácnosť má v dlhodobých aktívach 3 998 eur Hodnota úspor na termínovanom vklade vplyvom inflácie: 3 526,24 eur 471,76 —————————————————————————————————————–

ÚVERY 30 % Splátky by nemali presiahnuť 30 % z príjmov. V prípade našej domácnosti je to čiastka maximálne 554 eur mesačne Priemerná výška hypotéky slovenskej domácnosti: 90 000 eur Rozdiel na splátke pri zvýšení úrokovej miery z 1 % na 3 % 97 eur/mesačne 1 164,00 —————————————————————————————————————–

SPOTREBA 40 % Výdavky na bežnú spotrebu by mala domácnosť držať pod 40 % z mesačných príjmov, teda nie viac ako 737 eur. Priemerný výdavok domácnosti na spotrebu: 737 eur Nárast výdavkov na spotrebu vplyvom inflácie: 93 eur 1 116,00

—————————————————————————————————————–

CELKOVÁ STRATA ZA ROK: 4 175,82 EUR

MESAČNE: 347,90 EUR

 

Zdroj: femme.sk; redakcia

Nový stavebný zákon sľubuje rýchlejšie získanie stavebného povolenia a prísnejsie tresty pre čierne stavby

V rozhovore s odborníčkou na stavebné právo, Milinou Schifferdeckerovou zo spoločnosti KPMG na Slovensku sa dozviete:

– ako bude vyzerať nová právna úprava v oblasti stavebného práva a čo je jej cieľom,

– ako sa zefektívni a zrýchli proces povoľovania stavieb,

– a aký vplyv bude mať nová legislatíva na problematiku čiernych stavieb.

Prečo bolo potrebné zmeniť doterajšiu právnu úpravu stavebného zákona?

Súčasná právna úprava Stavebného zákona bola prijatá ešte v roku 1976. Preto nereflektuje aktuálne trendy a potreby spoločnosti, navyše je komplikovaná a administratívne náročná.

Z pohľadu stavebníka, najväčším nedostatkom aktuálnej legislatívy je neprehľadnosť a zdĺhavosť stavebného konania. Stavebník nevie predvídať za aký čas bude jeho žiadosť schválená a akú aplikačnú prax príslušné úrady zvolia pri rozhodovacej činnosti. Zároveň je stavebné konanie značne administratívne náročné, keďže zahŕňa nielen konanie pred samotným stavebným úradom ale i konanie s dotknutými orgánmi, ktoré sa v jednotlivých stupňoch povoľovania stavieb vyjadrujú k stavebnému zámeru stavebníka.

Výsledkom je, že aj pri relatívne jednoduchej stavbe, ako je výstavba rodinného domu, môže dĺžka získania stavebného povolenia trvať viac než rok. Nehovoriac o veľkých rezidenčných alebo priemyselných projektoch, kde povoľovacie procesy trvajú až niekoľko rokov.

Ako bude vyzerať nová právna úprava a čo je jej cieľom?

Aktuálne platný stavebný zákon nahradia dva nové zákony, a to Zákon o výstavbe a Zákon o územnom plánovaní. Zákon o výstavbe komplexne upravuje problematiku povoľovania výstavby a užívania stavieb. Zákon o územnom plánovaní zase činnosti a úlohy vykonávané v oblasti územného plánovania. Vzľadom na komplexnosť zmien si nová právna úprava vyžiada potrebu novelizácie resp. vytvorenie desiatok ďalších právnych predpisov.

Cieľom novej právnej úpravy v oblasti výstavby je profesionalizácia štátnej správy, znižovanie administratívnej záťaže pri činnostiach súvisiacich s výstavbou, zjednodušenie a zrýchlenie procesu povoľovania stavieb, jeho elektronizácia a digitalizácia dát súvisiaca s územným plánovaním a výstavbou.

Prečo sa štát rozhodol pre prijatie novej právnej úpravy práve teraz?

Nejde o novú iniciatívu. Snahy o zmenu stavebného zákona prebiehajú už niekoľko rokov. Počas svojej takmer päťdesiat ročnej platnosti prešiel rôznymi zmenami, až doteraz sa však nenašla dostatočná politická vôľa na prijatie zásadnej reformy v oblasti stavebného práva.

Ako prebieha stavebné konanie v súčasnosti a v čom je nová právna úprava pre stavebníka výhodnejšia?

V súčasnosti je stavebné konanie viacstupňové. Platí to i pri menších stavbách, ako je výstavba rodinných domov. Znamená to, že skôr ako stavebník začne so stavebnými prácami, musí v prvom rade požiadať o územné rozhodnutie, tzv. rozhodnutie o umiestnení stavby. Stavebný úrad v tomto rozhodnutí určí základné podmienky pre umiestnenie stavby na stavebnom pozemku a určí základné podmienky pre budúcu výstavbu. Až následne môže stavebník požiadať o stavebné povolenie. V prípade rozsiahlejších stavieb môže do celého procesu povoľovania vstúpiť i ďalšie konanie, a to konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie.

Kým teda stavebník pristúpi k prvým výkopovým prácam, musí podstúpiť zložité administratívne konanie pred viacerými orgánmi. Celému procesu a dĺžke trvania neprospieva ani preťaženosť stavebných úradov a dotknutých orgánov, ktoré nie sú v mnohých prípadoch dostatočne materiálne ani personálne vybavené.

Nová právna úprava zavádza množstvo zmien, a to či už z hľadiska samotného procesu povoľovania stavieb, formy konania, ako i v oblasti orgánov príslušných na rozhodovanie.

V prvom rade docháza k odstráneniu viacstupňovosti povoľovacieho konania. Územné a stavebné konanie a prípadné konanie o posudzovaní vplyvov na životné prostredie sa zjednotí do jedného povoľovacieho konania – konania o stavebnom zámere. Výsledkom tohto konania bude rozhodnutie o povolení stavby, ktoré bude zároveň aj overením projektu stavby, a teda umožní stavebníkovi rovno začať proces výstavby.

V čom sa podľa Vás zefektívni a zrýchli proces povoľovania stavieb?

V súčasnosti musí podať stavebník žiadosť o vydanie stavebného povolenia na príslušnom stavebnom úrade. Súčasťou žiadosti resp. v rámci konania musí zároveň predložiť vyjadrenia a stanoviská dotknutých orgánov. Získanie týchto stanovísk rovnako obnáša samostatné konanie pred dotknutými úradmi.

Podľa novej právnej úpravy sa budú viesť všetky konania elektronicky v novom informačnom systéme zvanom Urbion. Dotýka sa to prerokovania stavebného zámeru s dotknutými úradmi ako i samotného konania o povolení stavby. Celé konanie by tak malo prebiehať elektronicky na jednom virtuálom mieste. Do budúcnosti sa plánuje i vytvorenie mobilnej aplikácie a celý proces sa tak bude dať realizovať a sledovať aj cez mobilný telefón.

Ďalšou zásadnou zmenou, ktorá prispeje k zrýchleniu konania a jeho predvídavosti je zavedenie lehôt na vydanie stanovísk a vyjadrení k stavebnému zámeru. Ak v stanovenej lehote nedôjde k vydaniu stanoviska, má sa za to, že dotknutý orgán alebo strana k stavebnému zámeru nemá pripomienky. Zákon zavádza aj pomerne striktné lehoty na rozhodovanie pre samotné stavebné úrady.

Zavádza sa aj pravidlo jedenkrát a dosť, čo znamená, že ak už raz účastník konania predloží úradu nejaké doklady alebo dáta a tie budú zhromaždené na jednej platforme, opätovné predkladanie by malo byť eliminované.

Existuje už tento nový informačný systém?

Nie, nový informačný systém nebol ešte vytvorený. To je aj jeden z dôvodov posunutia účinnosti novej právnej úpravy.

Odkedy začne platiť nová právna úprava?

Nový Zákon o výstavbe začne platiť až od 1. apríla 2024. Pôvodne bol dátum účinnosti navrhovaný na 1. január 2023. Zavedenie novej právnej úpravy do praxe si bude vyžadovať vytvorenie novej štruktúry orgánov štatnej správy, ich personálne a materiálno-technické vybavenie, nastavenie nových procesov, vytvorenie nového informačného systému a prijatie rozsiahlej aplikačnej legislatívy. Vzhľadom na rozsah schválených zmien sa preto pôvodne predpokladaný návrh účinnosti novej legislatívy ukázal ako nereálny.

Ako sa bude postupovať v konaniach, ktoré sa začali pred účinnosťou novej právnej úpravy?

Staré konania, čiže konania začaté podľa súčasne platnej právnej úpravy, ktoré nebudú právoplatne skončené do 31. marca 2024, t. j. do účinnosti novej právnej úpravy, sa dokončia podľa predpisov účinných do 31. marca 2024. Nová právna úprava sa bude preto aplikovať až na konania začaté po jeho účinnosti.

Ako dlho bude trvať stavebné konanie podľa novej právnej úpravy?

Dĺžka trvania stavebného konania bude i podľa novej právnej úpravy závisieť od množstva faktorov, ako napríklad od komplikovanosti stavby, kvality vypracovanej projektovej dokumentácie, jej súladu s príslušnou legislatívou alebo územným plánom či od množstva účastníkov konania.

Stanovenie konkrétnych lehôt na vyjadrovanie sa k stavebnému zámeru a rozhodovanie o povolení stavby však môže zásadným spôsobom prispieť k urýchleniu konania a jeho predvídateľnosti.

Snahou predkladateľa zákona je skrátiť povoľovacie konanie na 40 pracovných dní, pričom počet úkonov potrebných na vydanie stavebného povolenia by sa mal znižiť zo súčasných 83 na 13. Otázka, či je takýto predpoklad možné naplniť, bude závisieť aj od implementácie novej právnej úpravy a v neposlednom rade aj od aplikačnej praxe. Aplikačná prax tiež ukáže, či rýchlosť konania nebude na úkor kvality stavieb, životného prostredia, verejného priestoru a v neposlednom rade aj na úkor práv účastníkov konania a verejnosti.

Kto bude podľa novej právnej úpravy príslušný na rozhodovanie o povolení stavby?

V súčasnosti sú na povoľovanie stavieb príslušné obce v rámci preneseného výkonu štátnej správy.

Jednou z hlavných zmien novej legislatívy je prenos kompetencií vykonávaných v rámci stavebných konaní z obcí späť na štát. Súčasťou tejto zmeny je zriadenie centrálneho orgánu štátnej správy, a to Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky, ktorý bude konať prostredníctvom podriadených stavebných úradov s vymedzenou územnou pôsobnosťou. Právomoc doterajších stavebných úradov (obcí) teda prejde na regionálne pracoviská novozriadeného Úradu pre územné plánovanie a výstavbu.

Ako pristupuje nová právna úprava k problematike čiernych stavieb?

Cieľom novej legislatívy je zavedenie takmer nulovej tolerancie čiernych stavieb.

Prvým predpokladom vysporiadania sa s touto problematikou je vytvorenie rýchleho a efektívneho procesu povoľovania stavieb.

Súčasný stav zdĺhavého, administratívne náročného stavebného konania bez efektívnych nástrojov boja proti čiernym stavbám je jedným z dôvodov existencie rozsiahleho problému s čiernymi stavbami na Slovensku. Ako nedostatočné sa javia i súčasné sankcie za porušenie právnych predpisov na úseku výstavby.

Táto právna úprava preto zavádza nové pravidlá v boji proti čierným stavbám, pričom rozlišuje medzi čiernymi stavbami postavenými pred a po účinnosti novej právnej úpravy. Budú sa zavádzať aj prísnejšie sankcie.

Aký vplyv bude mať nová legislatíva na problematiku čiernych stavieb?

Súčasný zákon pripúšťa okrem peňažných sankcií i nariadenie odstránenia stavby. V praxi však existuje minimum rozhodnutí, kde by stavebný orgán reálne rozhodol alebo nariadil odstránenie čiernych stavieb. Po novom by sa mali čierne stavby postihovať omnoho tvrdšie. Podľa novej legislatívy už nebude možné požiadať o dodatočné povolenie stavby a stavebný úrad v prípade čiernej stavby nariadi jej odstránenie. Ak vlastník stavby alebo jej prevádzkovateľ stavbu neodstráni v lehote určenej stavebným úradom, stavebný úrad sám zabezpečí výkon rozhodnutia na náklady vlastníka stavby. Popri ukladaní pokút nariadi stavebný úrad aj odpojenie stavby od dodávky vody a prívodu elektriny resp. napojenie čiernej stavby na siete nebude ani možné.

Nová právna úprava zavádza napríklad inštitút prepadnutia stavby do vlastníctva štátu v prípade, ak sa to javí účelnejšie než nariadenie odstránenia stavby. Taktiež došlo k rozšíreniu a zvýšeniu sankcií za porušenie právnych predpisov, pričom najvyššia peňažná sankcia, ktorú je možné podľa novej právnej úpravy uložiť je 250 000 EUR resp. jej dvojnásobok v prípade opakovaných porušení alebo neodstránení protiprávneho stavu.

Nové pravidlá boja proti čiernym stavbám sa budú aplikovať až na čierne stavby zhotovené po účinnosti novej právnej úpravy.

Ako teda nová právna úprava pristúpi k už existujúcim čiernym stavbám?

Problém čiernych stavieb už postavených pred účinnosťou novej právnej úpravy bude predmetom osobitného povoľovacieho konania, a to konania o preskúmaní spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku. Ide o obdobný proces, akým je v súčasnosti konanie o dodatočnom povolení stavby.

Počas tohto konania bude mať stavebník možnosť preukázať, že ak čierna stavba nie je v rozpore s verejným záujmom, resp. súkromným záujmom (ak nie je postavená na cudzom pozemku) a spĺňa ostatné podmienky dané zákonom, je takúto stavbu možné dodatočne legalizovať. Vlastník každej nepovolenej stavby zhotovenej bez stavebného povolenia alebo ohlásenia alebo užívanej bez kolaudačného rozhodnutia do 31. marca 2024 bude povinný podať žiadosť o preskúmanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku, inak podstupuje riziko uvalenia pokuty až do 200 000 EUR alebo odstránenia stavby.

Ako v tejto problematike pomáha spoločnosť KPMG?

Naša kancelária sa dlhodobo venuje poradenstvu v oblasti nehnuteľností a stavebníctva, a to či už v rámci transakčného poradenstva alebo v rámci projektov výstavby. Našim klientom pomáhame pri kúpe, predaji alebo prenájmu nehnuteľností. Neodeliteľnou súčasťou týchto projektov je skúmanie právneho stavu nehnuteľností vrátane nevyhnutných a potrebných povolení na realizáciu výstavby a povolenia ich užívania, ako i asistencia v rámci správnych konaní smerujúcich k ich vydaniu.

KPMG

Milina Schifferdeckerová

Milina Schifferdeckerova je manažérka v KPMG na Slovensku. Je odborníčkou na nehnuteľností, stavebné a správne právo, obchodné práva a M&A. Má viac ako 15 ročné skúsenosti právneho poradenstva v daných oblastiach. Pre právny tím viedla niekoľko projektov v oblasti nehnuteľností, výstavby, developmentu a M&A projektov vrátane due diligence.

Zdroj: hnonline.sk

Nehnuteľnosti, úroky a hypotéky

Štatistický úrad SR hlási medziročný nárast cien nehnuteľností o vyše 14 percent.
Nové sa zvýšili o 16 a staršie o 13 percent. Radosť z toho majú predovšetkým financujúce banky, ale nie Národná banka Slovenska. Zatiaľ sa teda zdražovanie hypoték v priemere o 0,5 percenta ani pokles príjmu domácností z dôvodu vysokej inflácie nepremietli do poklesu cien bytov.
Domácnosti sú podľa všetkého o vývoji na trhu bývania informované, a tak doterajší hypotekárni klienti zvyšujú obdobie fixácie úrokov na vyše päť rokov a počítajú so sprísňovaním podmienok čerpania hypoték podľa všetkého už od októbra tohto roka.
Ďalšou príčinou zvyšovania cien bývania je, že ponuka nových nehnuteľností zaostáva za dopytom. Tento rozdiel by mal vyriešiť doteraz neschválený nový stavebný zákon, ktorý predpokladá zrýchlenie a zefektívnenie stavebného konania, ako aj už schválený zákon týkajúci sa výstavby nájomných bytov.
Vyššie ceny nehnuteľností si vyžadujú čerpanie vyššieho objemu hypotekárnych úverov, ktorých splácanie sa pri vyššom veku žiadateľa predlžuje až do obdobia dôchodkového veku, keď príjem budúceho dôchodcu je výrazne nižší.
Podľa údajov z centrálnej banky až polovica z hypotekárnych dlžníkov vo veku nad štyridsať rokov bude hypotéku splácať až do dôchodku. Národná banka Slovenska sa preto rozhodla od októbra tohto roku zmeniť parameter, ktorý určuje, koľko peňazí si klient môže od komerčnej banky požičať na hypotéku, aby jeho záväzky boli splatené pred odchodom na dôchodok.
Doteraz sa objem poskytnutých peňazí vypočítal ako osemnásobok ročného príjmu, u mladšieho klienta až deväťnásobok jeho ročného príjmu. Tento parameter sa od októbra zmení tak, aby nikto nesplácal hypotéku dlhšie ako do veku 64 rokov.
Znamená to, že pokiaľ dnes si klient mohol požičať peniaze do už spomínaného násobku, tak ten sa po novom bude ročne znižovať o 0,25-násobok ročného príjmu. Žiadateľom nad štyridsať rokov so splatnosťou úveru do dôchodkového veku sa tak bude postupne znižovať maximálny podiel dlhu k príjmom. Získa hypotéku s nižším objemom peňazí, a keď si teda bude chcieť kúpiť vlastné bývanie, potrebuje mať aj viac vlastných usporených peňazí.
Podľa názoru centrálnej banky bude mať uvedené opatrenie vplyv na zníženie tempa úverovania, čo je však dôležitejšie, výška dlhu bude viac v súlade s príjmom žiadateľa, ktorý svoj záväzok nebude splácať počas poberania dôchodku.
Z hľadiska centrálnej banky tak ide o opatrenie podporujúce systém obozretného podnikania, čo obmedzí aj počet záujemcov o refinančné úvery, ktorí sa v tomto roku dosť výrazne podieľali na objeme novo poskytnutých hypoték, presahujúcich až dve miliardy eur mesačne v tomto roku.

Zdroj: finreport.sk

Autor: Zuzana Fryč