Mladí žijú v preplnených bytoch

V Európskej únii žije v preľudnených domácnostiach viac ako štvrtina ľudí vo veku 15 až 29 rokov. Na Slovensku je to číslo dramaticky vyššie. Opačná situácia je na Cypre, Malte a v Írsku.

Bratislava – Kde bývať, za koľko a pri akej úrokovej miere si požičať. To sú časté otázky, ktoré si ľudia kladú, keď sa zaoberajú bývaním. Nemenej dôležitým faktorom je však aj to, s kým sa budú deliť o priestor. Množstvo ľudí v neprimerane malej nehnuteľnosti dokáže znížiť kvalitu bývania. Tretina Slovákov pritom žije v preplnenom bývaní. Vyplýva to z aktuálnych dát Európskeho štatistického úradu Eurostat.

Preplnené byty

Zaujímavosťou je, že v posledných dvoch rokoch sa tento počet ľudí znižoval, keďže ceste za vlastným bývaním „pomáhali“ priaznivé úrokové sadzby na hypotékach. „Posledné dáta z roku 2021 hovoria o tom, že počet ľudí v preplnených domácnostiach poklesol medziročne o viac ako 10 percent. Súvisí to s priaznivým obdobím lacných peňazí, keď sa viac ľudí dostalo k hypotéke a mohlo si dovoliť kúpiť vlastnú nehnuteľnosť. Mnohí ešte vlani využili historicky najnižšie úrokové sadzby, ktoré sme tu mali,“ vysvetlil Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií SR (NARKS). Situácia sa však v posledných mesiacoch zmenila. Úrokové sadzby sa dostali z úrovne pod jedným percentom k aktuálnej sadzbe nad štyri percentá. Apetít Slovákov po hľadaní bývania to mierne pribrzdilo. Realitný trh tak zaznamenal pokles cien z dôvodu menšieho dopytu. Tieto faktory sa zrejme odrazia aj v ďalšom vývoji preplnenosti domácností na Slovensku. „Niektoré typy nehnuteľností, najmä staršie byty či domy, zaznamenali pokles cien. Pri novostavbách je situácia iná. Developeri nemajú taký veľký priestor, aby mohli zásadne meniť cenovú politiku a znižovať ceny nehnuteľností. Predovšetkým vysoké ceny energií, cena práce, stavebných materiálov či pozemkov neumožňujú znižovanie cien. Tu vidíme, že dochádza k stagnácii cien, ale nie k poklesu,“ povedal Marián Patak, viceprezident NARKS. Túžba vlastniť nehnuteľnosť u Slovákov pretrváva. Záujem ľudí o bývanie podporuje aj rast miezd. Po zohľadnení vývoja cien nehnuteľností oproti príjmom a úrovni úrokových sadzieb sa dostupnosť bývania na Slovensku v posledných rokoch zvyšovala. Slovák s priemerným platom si aktuálne dokáže prefinancovať cez hypotéku byt s najväčšou rozlohou v histórii. „Ak si kupujeme nehnuteľnosť na svoju spotrebu, a nie ako investíciu, rozhodne by som neodporúčala čakať. Klienti si aktuálne môžu vyberať zo širšej ponuky a za lepších podmienok, ako to bolo pred rokom. Obzvlášť ak si kupujú staršiu nehnuteľnosť,“ povedala Adriena Litomerická, členka Predsedníctva NARKS. Koho sa teda týka problém preplneného bývania? Hlavne mladých. V Európskej únii tak žije viac ako štvrtina ľudí vo veku 15 až 29 rokov. „Problém preľudnenosti bývania sa týka 26 percent mladých ľudí, zatiaľ čo priemer v celkovej populácii je 17 percent. Na Slovensku je to číslo dramaticky vyššie, ide o viac ako 45 percent mladých ľudí,“ skonštatoval Lazík. Medzi členskými štátmi Európskej únie panujú z hľadiska miery preplnenosti domácností u mladých značné rozdiely. Najväčší podiel týchto osôb vykazuje Rumunsko (60 percent), Bulharsko (57 percent) a Lotyšsko (54 percent), najnižšia miera je, naopak, na Cypre a Malte (v oboch prípadoch štyri percentá) a v Írsku (päť percent). Najskôr k štatistike. Eurostat považuje za preľudnené také bývanie, kde sa nenachádza aspoň jedna miestnosť pre jednu domácnosť, jeden pár osôb, každú osobu staršiu ako 18 rokov, dvojicu slobodných osôb rovnakého pohlavia vo veku 12 až 17 rokov alebo pre dvojicu detí mladších ako 12 rokov.

Nájmy rastú pomalšie

Vyššie úrokové miery niektorým tak vzdialili možnosť požičať si na nehnuteľnosť. Ľudia sa preto pozerajú aj na nájmy. Ceny nájmov za poslednú dekádu pritom vzrástli len o 10 percent. Rast cien slovenských nehnuteľností niekoľkonásobne prevyšuje tempo rastu nájomného v období od roku 2010. Bývanie v podnájme má podľa odborníkov predpoklad udomácniť sa vo väčšej miere aj na Slovensku. V analýze cien nájmov bytov realitného portálu www.nehnutelnosti.sk v júni 2023 sa analytici zamerali na jednotlivé kraje na Slovensku a výšku nájomného pre dvojizbové byty s rozlohou zhruba 40m2 vrátane energií. „Na prvý pohľad sa môže zdať, že bývanie v podnájme je najdrahšie v Bratislavskom kraji, kde sa priemerná cena za m2 pohybuje okolo 15 eur, a najlacnejšie v Banskobystrickom, kde cena za m2 predstavuje 11 eur,“ hovorí Tomáš Cár, vedúci realitných transakcií spoločnosti 365.invest. Z detailnejšej analýzy pomeru výšky nájmu k mediánovej čistej mzde v danom kraji vyplýva, že v Bratislavskom kraji vynaloží pracujúci človek na nájomné takmer najnižšiu časť svojho čistého príjmu, a to 45 percent. Opačne je to na východnom Slovensku, kde sa cena za štvorcový meter pohybuje síce o tri eurá nižšie ako v Bratislave, no v pomere k príjmu je nájomné v Prešovskom kraji o 10 percent drahšie a v Košickom o osem percent drahšie ako v Bratislavskom kraji. Toto relatívne porovnanie nájmov poukazuje aj na regionálne rozdiely v mzdách na Slovensku. „Údaje z Eurostatu ukazujú, že zatiaľ čo ceny bytov v poslednej dekáde výrazne stúpali, nájmy na Slovensku sa za posledných 12 rokov zvýšili len o 10 percent, čo je najmenej spomedzi krajín V4. Tento veľký nepomer v cene bytu a príjmu, ktorý dokáže generovať, je jedným z dôvodov, prečo nájomné bývanie na Slovensku zatiaľ veľmi neláka inštitucionálnych investorov,“ vysvetľuje Cár. Tento nepomer sa dá čiastočne vysvetliť vysokým percentom ľudí, ktorí preferujú bývanie vo vlastnom dome alebo byte. Podľa Eurostatu je to na Slovensku v roku 2022 až 93 percent ľudí. Bývanie vo vlastnom si ľudia mohli dovoliť aj vďaka ére hypoték s nízkymi úrokmi, keď väčšina domácností uprednostňovala splácanie hypotéky pred platením nájomného. Zmeny na hypotekárnom trhu sa neprejavujú len v nižšom dopyte po kúpe. Rast úrokových sadzieb od začiatku roka 2022 so sebou okrem ochladenia trhu s nehnuteľnosťami priniesol aj významné zvýšenie mesačných splátok. Ak by sme si chceli vo februári 2023 kúpiť v Bratislave byt, mesačná splátka hypotéky by nás podľa údajov NBS vyšla o 38 percent drahšie ako nájomné toho istého bytu bez energií. Trend z posledných rokov, keď sa čoraz viac domácností presúvalo do vlastného bývania, sa tak môže podľa Cára v nasledujúcich rokoch otočiť v prospech nájomného bývania. Pozrime sa teraz na to, aké sú očakávania budúceho vývoja. Zatiaľ čo na Slovensku v roku 2013 hypotéku vlastnilo len deväť percent vlastníkov bytov, koncom roku 2021 sa tento pomer vyšplhal na 25,8 percenta. Každý štvrtý vlastník bytu na Slovensku má aj hypotéku, čo je najviac spomedzi všetkých krajín V4. „Množstvo z týchto bytov bolo kupovaných ako investičné aktíva v podobe nájomných bytov. V rokoch 2024 a 2025 sa však končí fixácia viac ako 40 percent hypoték na Slovensku, čo zapríčiní aj zmenu v mesačnej splátke hypotéky smerom nahor,“ vraví Cár. Táto zmena v mesačnej splátke môže v prípade investičných bytov zintenzívniť tlak na ďalšie zvyšovanie ceny nájmov.

Predčasné splatenie

Kto sa k hypotéke dostal a spláca, možno zvažuje možnosť predčasného splatenia, respektíve mimoriadnych splátok. Je to dobrý ťah? „Hypotéky sa budú dať splácať rýchlejšie. Namiesto bezpoplatkovej pätiny úveru raz ročne je po novom možné znižovať dlh bez poplatku každý mesiac spolu až do výšky 30 percent ročne,“ hovorí Pavel Škriniar, finančný analytik Swiss Life Select. Kto by to mal vlastne využiť? Podľa posledných údajov Národnej banky Slovenska (4/2023) sú existujúce úvery úročené podľa zostávajúcej splatnosti v priemere od 1,36 percenta do 1,48 percenta ročne. Úrokové sadzby nových úverov sa pohybujú podľa fixácie od 3,70 percenta do 5,85 percenta, pričom priemer je 4,54 percenta. Čo z týchto čísel vyplýva a ako sa majú zachovať dlžníci? „Ak by dnes využili možnosť každý mesiac splatiť časť dlhu vo výške aktuálnej výšky mesačnej splátky, tak by napríklad pri 100 000-eurovom zostatku hypotéky na 20 rokov znížili jej preplatenosť o 3 500 eur,“ vysvetľuje Pavel Škriniar, finančný analytik Swiss Life Select. Odborník hovorí, že dlžníkovi väčšina bánk pri mimoriadnych splátkach automaticky zníži mesačnú splátku a ponechá splatnosť. Iba niektoré banky ponúkajú dlžníkovi okrem toho možnosť skrátiť splatnosť hypotéky. Možnosť vyšších mimoriadnych splátok sa zdôvodňuje tým, že ľudia si môžu znížiť dlh a zbaviť sa tak peňažnej ťarchy. „Lenže v čase, keď sú nové úvery násobne drahšie ako existujúce, je otázne, či mimoriadne splátky existujúcich úverov sú to, čo ľudia skutočne potrebujú,“ kladie si otázku analytik. Opisuje simuláciu mimoriadnych splátok vo výške pravidelných mesačných splátok. „Každá mimoriadna splátka hypotéky vo výške 100 000 eur a úrokom 1,49 percenta so zostávajúcou splatnosťou 20 rokov zníži nasledujúcu platbu o jedno až dve eurá. Po skončení fixácie súčasnej nízkej sadzby následné úročenie vyšším percentom zvýši mesačnú splátku napriek tomu, že sa bude dlh splácať rýchlejšie,“ vysvetľuje Škriniar. Pri refixácii úrokovej sadzby o päť rokov na 4,5 percenta sa dlžník môže dostať do situácie, že mu mesačná splátka vzrastie o desiatky eur a on nebude mať vytvorenú finančnú rezervu pre prípad zníženia či straty príjmu, pretože ušetrené peniaze „investoval“ do mimoriadnych splátok. Má však ešte inú možnosť. Namiesto znižovania dlhu môže peniaze odkladať na samostatný účet. Postupne si tak vytvorí finančný vankúš, ktorý sa bude každý mesiac zvyšovať práve o jednomesačnú splátku. Po piatich rokoch sporenia má rezervu vo výške 60 mesačných splátok. „Je pravda, že nárastu mesačnej splátky z dôvodu zvýšenia úrokovej sadzby sa nevyhne. Na druhej strane môže časť vybudovaného vankúša použiť na jednu mimoriadnu splátku,“ dodáva odborník.

2010 je rok, keď rast cien nehnuteľností niekoľkonásobne prevýšil tempo rastu nájomného v tomto období.

38 percent – taký je rozdiel medzi mesačnou splátkou hypotéky pre byt v Bratislave a bývaním v podnájme bez energií.

V4 oblasť – každý štvrtý vlastník bytu na Slovensku má aj hypotéku, čo je najviac spomedzi krajín v4.