Bytová bitka

Keď na stavbu vyjdú žeriavy, ide do tuhého a na bratislavskom trhu plnom projektov sa čoskoro začne vojna, hovorí Martin Čapo, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií SR a majiteľ realitnej kancelárie Riešime bývanie.

MARTINA JURINOVÁ
[Forbes; 09/2015; 03/09/2015; s.: 46,47,48,49; MARTINA JURINOVÁ ; Zaradenie: REALITY MARTIN ČAPO]

Ako je na tom realitný trh v Bratislave?

Nedávno som videl nejakú štatistiku o tom, že v meste sa pripravuje 157 projektov. To je obrovské číslo…

Dokáže trh takú ponuku absorbovať?

Určité veci viete predpovedať zo štatistiky. Demografia určuje, koľko ľudí príde na trh a môže mať záujem o kúpu. Ak sa nemení zamestnanosť, príjmy, dostupnosť úverov, to číslo je viac-menej dané a definitívne. Potom je tu sentiment, ktorý dokáže posunúť nejakých ľudí v rozhodnutiach kupovať byty, ale nevie zo 16-ročných spraviť 20-ročných. Objem dopytu je vopred daný na základe demografie.

A objem ponuky?

Ten je daný sentimentom developerov a samozrejme ochotou bánk dať im peniaze. A banky sú ochotné, keď vidia, že majú splatené predošlé projektové financovanie, naštartované hypotekárne úvery. Momentálne vládne na trhu optimizmus, úroky sú nízke, nevideli by sme všade po Bratislave toľko bilbordov, keby to tak nebolo. Aj dnes ešte veľa ľudí kupuje byty z papiera, tak ako to bolo v roku 2007.

Dokáže také množstvo projektov skutočne svoje byty predať?

V istom momente prejdeme z fázy ,,papierovej” k reálnej výstavbe. Na pozemky vyjdú žeriavy. To je moment, keď už do projektov ide reálne veľa peňazí, keď developeri načerpajú z bánk prvé peniaze. Splnili istý objem predpredaja, marketing, vizualizácie, a už prichádza čas, keď každý mesiac musia splácať reálne peniaze bankám. Pri takom počte projektov, nech ich je reálne hoci aj len 70, sú všetci developeri v rovnakom čase na trhu, musia reálne predávať a začať splácať. Vedia, koľko peňazí musia dostať domov. Vtedy sa začína skutočný boj. Ukáže sa, či bol projekt dobre nastavený, či boli zmysluplné ceny, či má požadované kvality a dôjde aj na to, či má developer dobrých predajcov. Všetko to príde dohromady a začne sa vojna.

Čo ak zistia, že predaj sa neodvíja podľa plánov?

Prvá reakcia, ktorá sa zväčša udeje, je masívnejšia marketingová kampaň, druhý krok dodatočné benefity a tretí cenové zľavy. To si developeri nechávajú ako posledné, lebo načierajú do zisku. Len čo však prvý developer povie, ideme s akciovou zľavou 10-15 percent, spustí sa lavína. Tu sa úspešnosť predaja delí na tých, ktorí napríklad začali skôr, mali dobre pripravené projekty, a do tejto hry nebudú musieť ísť, a tých, ktorí budú musieť.

Môže sa zopakovať situácia spred krízy, výraznejšia cenová korekcia?

V roku 2008 bol na trhu optimizmus, mali sme vysoký rast HDP, platy reálne rástli, všetko bolo úplne úžasné a tak sa naštartoval aj development. Keď prišla správa o finančnej kríze, pocítili sme výrazný externý impulz, ktorý to celé zrútil. Myslím si, že za normálnych okolností by bol nastal mierny pokles a všetko by išlo ďalej. A myslím si, že práve to nás čaká aj teraz – zrejme nastane mierny pokles cien a pôjdeme ďalej. Niektoré segmenty bytov sa môžu pohnúť o 10-15 percent nadol, ale celkovo výkyvy nebudú výrazné. Ak, samozrejme, opäť nepríde externý impulz zvonku, čo udrie na sentiment a reakcie na strane dopytu sa stanú extrémnejšie.

Ktorí developeri či projekty majú v takejto situácii výhodu?

Treba povedať, že dobrá lokalita vždy vyhráva. Musím však poznamenať, že čo sa týka lokalít, na bratislavskom trhu je už všetko rozdelené medzi hlavných hráčov. Takže, ak sa nebavíme o zahusťovacej výstavbe medzi panelákmi, všetky pozemky už majú kľúčoví hráči rozdelené, kúpené, predpripravené. Z pohľadu lokality sú už karty rozdané.

A čo v regiónoch?

Toto platí hlavne pre Bratislavu, kde sa samozrejme deje najviac realitných projektov. Sčasti to však platí aj pre Žilinu či Košice, ide hlavne o väčšie sídla.

Dokážete predpovedať, ktoré sú sľubné lokality, napríklad v rámci Bratislavy, v strednodobom horizonte?

Myslím si, že niet takého človeka, ktorý to dokáže. Ak taký niekto je, musí to byť niekto, kto má pomerne veľkú kontrolu nad daným územím. Musí vedieť povedať, v akom čase a aká výstavba sa tam bude realizovať a akým smerom sa to celé bude uberať.

Takže ako definovať, čo je sľubná lokalita?

Dovolím si tvrdiť, že väčšinou je to všetko viac-menej pocitová vec. Napríklad si myslím, že pred nejakými 10 rokmi by si nikto netrúfal povedať, že Koliba sa zmení tak výrazne, ako sa zmenila. Ani o Petržalke by to tiež možno nikto nepredpokladal. Táto lokalita bola veľmi dlho zaznávanou oblasťou a nebol na to dôvod, pretože Petržalka má veľa čo ponúknuť. Len, bohužiaľ, si so sebou nesie negatívne stigma. To isté dnes napríklad platí o Podunajských Biskupiciach. Majú zlú povesť – pre Pentagon (obytný dom, kde žije veľa problémových obyvateľov, pozn. red.) a pritom je to celé úplne inak. Kvalita života je tam dosť vysoká, je tam kvalitná infraštruktúra, bývanie tam dokážete kupovať za dobré ceny a podľa mňa je tam dobrá perspektíva rastu. No a potom máte lokality, ktoré sú stabilne dobré a žiadané, napríklad Ružinov. To je najmä vďaka tomu, že je tam obmedzená výstavba.

Ako je to s centrom mesta? Je kúpa bytu v tejto lokalite stále dobrou investíciou?

Širšie centrum mesta sa tak dynamicky mení, že je veľmi ťažké odhadnúť, čo sa tu udeje s cenami – hovoríme o lokalitách vrátane Starého Mesta, Nového Mesta, oblasti okolo Eurovey. Tam sa aktuálne sústreďuje veľký počet bytov, ktoré sa budú stavať, pričom všetky z nich sú projekty meniace charakter lokality – napríklad výškové veže Panorama City, bývanie Pri Mýte, Zuckermandel a tak ďalej. Dnes odhadnúť, ako táto lokalita bude vyzerať cenovo, je veľmi ťažké. Môj názor je taký že predať 700 bytov v jednom projekte je už z pohľadu investičného čistá samovražda, pretože vždy v daný okamih budete mať na trhu na predaj i na prenájom aspoň piatich konkurentov. To sa už vlastne stalo i v minulosti – pozrite sa napríklad na Tri veže či Koloseo.

Takže developeri sa z chýb z minulosti nijako nepoučili?

Pochopiteľne, záujmy developera a súkromného investora, ktorý byt kupuje, sú rozdielne. Záujmom developera je, aby mal čo najväčší výnos. Ak postavíte 40 poschodí na zastavaných 500 štvorcových metroch, je jasné, že vaša výnosovosť bude vyššia. Zatiaľ čo individuálny investor by chcel mať byt ideálne v trojpodlažnom komornom projekte s množstvom zelene, kopcom za domom, komunitným priestorom a tak ďalej. Vtedy to preňho má aj veľký investičný význam. Tieto dva záujmy stoja proti sebe. Ako pri všetkom, aj tu platí, že to prvé, čo si človek pozrie, je cena.

Stavajú sa dnes kvalitnejšie realitné projekty ako bol štandard pred príchodom krízy?

Developeri sa v kríze našťastie naučili, že jednoducho nemôžu stavať nezmyselné projekty. A predtým sa naozaj stavalo čokoľvek. Hlavne nech to má štvorcové metre! Byty mali nemožné dispozície, nemožné rozlohy, ceny… všetko tam bolo zlé. Poučenie z toho bolo, že treba mať rozumný projekt, a to sa vo veľkej miere vďakabohu udialo. Ale developeri sa, bohužiaľ ešte stále nenaučili, že by mali stavať projekty, ktoré ponúkajú ľuďom bývanie s úžitkovou hodnotou, s istou kvalitou života. Preto si niektorí developeri môžu dovoliť postaviť 30-poschodové projekty s niekoľkými stovkami bytov. Silní hráči také niečo možno uhrajú, ale tí ostatní, menší hráči, ktorí používajú rovnaký model, budú mať problémy.

V istom období veľa ľudí z Bratislavy odchádzalo a sťahovali sa do domov v satelitoch. Niektorí svoje rozhodnutia neskôr oľutovali, iní si pochvaľujú. Majú v tom už dnes ľudia jasnejšie?

Vo všeobecnosti musím povedať, že ľudia nevedia, čo chcú. Často môžu spraviť omyl. V našej realitnej agentúre s nimi práve preto pred kúpou nehnuteľnosti robíme doslova až psychoanalýzu. Nie je to o tom, koľko štvorcových metrov chcú, aký pozemok. My chceme zistiť, čo ich motivuje – či chcú, aby mali priestor, kde sa môže stretávať rodina, aký majú životný štýl… to definuje, či máte ísť mimo mesta, alebo bývať v meste. Čudovali by ste sa, koľko ľudí to nemá ujasnené.

Ako vy vnímate satelitné lokality? Napríklad smer Dunajská Lužná. Aký je jej potenciál?

To je lokalita, ktorá je pre veľa ľudí synonymom bývania mimo mesta. Každý vám však povie, že problémom je dochádzanie. Poznám veľa ľudí, ktorí tam žijú, a žijú šťastne. Ja sám bývam tri roky mimo Bratislavy a som spokojný.

Kde žijete?

V Pezinku. Áno, zažil som už aj dvojhodinové zápchy, ale štandardne mi dochádzanie trvá asi 40 minút. No neprekáža mi to. Pretože, viete čo? Moje dochádzanie je v poriadku, a dokonca si dovolím tvrdiť, že nie som z tohto pohľadu na tom o nič horšie ako človek, ktorý žije na okraji Rače. Ja sa totiž do zápchy dostanem väčšinou až keď som v Bratislave. Takže to, že bývam v Pezinku, nie je problém. Problém je to, že musím ísť z Rače do centra. A to isté platí aj pre ľudí z južného smeru na Dunajskú Lužnú… Účetnictví Buď budete bývať na okraji Bratislavy v Podunajských Biskupiciach, alebo napríklad v rodinnom dome v Hamuliakove, pri hrádzi a s prírodou na dosah. No všetko do veľkej miery závisí od toho, aké životné preferencie ľudia majú.

Aj dnes ešte stále veľa ľudí kupuje byty z papiera, tak ako to bolo v roku 2007.