Novinky v správcovstve a budúce zvýšenie nákladov na novostavby

Bývanie sa od nového roku predraží (po prijatí relevantného zákona). Toto sú dôvody. Ak chcete kúpiť byt v novostavbe, pripravte sa na to, že si priplatíte pár tisíc eur navyše. Môže za to návrh novely zákona o miestnom poplatku za rozvoj. To však nie je všetko. Od nového roka sa mení aj zákon o správcoch bytových domov a prinesie viacero noviniek. Odpovedá právnička z advokátskej kancelárie Squire Patton Boggs.

[rešerš z  článku hnporadna.hnonline.sk; 07/10/2015; Zuzana Kullova ; Zaradenie: Online rozhovor ]

Správa bytového domu


Otázka:  Čo sa mení pre správcov od januára?

Podľa nového zákona každý správca bude povinný byť zapísaný v zozname správcov bytových domov, ktorý bude viesť Ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR na svojom webe. Každý správca bude musieť spĺňať podmienky osobitnej spôsobilosti vo forme absolvovania ďalšieho odborného vzdelávania či už osobne ak je fyzickou osobou podnikateľom, prostredníctvom zodpovedného zástupcu v pracovnom pomere alebo ak je právnickou osobou tak prostredníctvom jedného člena štatutárneho orgánu alebo zodpovedného zástupcu. Každý správca musí mať zriadenú kanceláriu dostupnú verejnosti a otvorenú minimálne 2 dni v týždni 4 po sebe nasledujúce hodiny. Bude povinné poistenie zodpovednosti za škodu. Všetky predpoklady na výkon činnosti musia správcovia splniť najneskôr do 31.12.2017. Zákon síce nie je jasný v otázke, čo sa považuje za predpoklady na výkon činnosti, avšak je isté, že medzi ne patrí preukázanie odbornej spôsobilosti. Je otázne, či sa pod predpoklady výkonu môžu zaradiť aj povinnosti mať verejnú kanceláriu a poistenie, avšak prikláňame sa k názoru, aj vďaka doteraz publikovaným informáciám, že áno. To znamená, že všetky tri nové povinnosti (a) odborná kvalifikácia, (b) kancelária a (c) poistenie je potrebné zdokladovať do 31.12.2017.

Otázka: V tomto čase vyberáme správcu bytového domu, len nevieme, ako postupovať a čo si máme preveriť? Buď to stihneme do konca roka, alebo až po novom roku. Na čo treba podľa novej legislatívy prihliadať?

Odporúčam prihliadať najmä na povesť správcu, nakoľko ešte ani budúci rok nebudú správcovia povinní spĺňať nové kritériá tohto zákona. Sú povinní sa zosúladiť do konca roka 2017. Najlepšie riešenie pre Vás bude informovať sa v bytových domoch, ktoré Vami vybraný správca už spravuje. Samozrejme, určite je na mieste overiť si jeho právny stav aj na Obchodnom čí živno registri (prípadné likvidácie a konkurzy sa tu zverejňujú). Určite po novom roku bude už zriadený zoznam správcov na webe Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja, kde už budú musieť byť správcovia zapísaní, a budú musieť uviesť aj adresu svojej kancelárie a či sú poistení. Nič správcom nebráni v tom, aby sprísnené predpoklady výkonu činnosti podľa nového zákona splnili aj skôr než v roku 2017. Takže odporúčam vybrať takého, ktorý bude už v zozname uvedený.

V čom  sa podľa vás často robia chyby pri výbere správcu či správcovskej firmy? Aký je v tom rozdiel?

Správcovská firma je právnická osoba, ktorá má obmedzené ručenie za svoje záväzky. Na druhej strane je pravdepodobné, že spravuje väčší počet nehnuteľností a teda má viac skúseností. Nemusí to však byť pravidlom. Správcom asi myslíte fyzickú osobu podnikateľa, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia. Správca by mal mať dostatočné personálne vybavenie na výkon správy, avšak tiež aj odborné znalosti a skúsenosti pri správe budov. Tieto zahŕňajú právne znalosti, technické aj administratívno-obchodné. V doterajších pomeroch, keď neboli správcovia regulovaní, bolo najsprávnejšie riešenie zistiť si spokojnosť so správcom v ním spravovaných budovách.

Otázka: Kde podľa vás robíme často chyby pri výbere správcu či celkovo pri spravovaní bytového domu?

Prvú časť otázky som už zodpovedala vyššie. Celkovo pri správe bytového domu robia vlastníci podľa môjho názoru najmä tieto chyby:
1. nezáujem o správu a neúčasť na schôdzach; na účasť je možné aj splnomocniť inú osobu;
2. zaujímať sa o činnosť správcu, nielen pasívne prijímať jeho oznámenia a správu o činnosti;
3. stanoviť správcovi pravidlá činnosti, napríklad povinnosť uskutočniť výber dodávateľa z vopred určeného minimálneho počtu dodávateľov;
4. zisťovať konkrétne osoby, ktoré vykonávajú správu v konkrétnom bytovom dome a preveriť si ich v dostupných registroch;
5. aktívne navrhovať riešenia problémov v dome;
6. dohodnúť si detailnejšie pravidlá užívania spoločných častí a zariadení domu

Otázka: Na čo prihliadať pri výbere správcu na bytovej schôdzi?

Personálne a odborné vybavenie správcu, poistenie, doterajšie skúsenosti, počet spravovaných bytových domov, povesť (odporúčam overiť u doteraz spravovaných BD), overenie vo verejných registroch, dostupnosť kancelárie.

Otázka: Čo by mala obsahovať zmluva so správcom bytu či správcovskou spoločnosť a čo si treba najviac všímať?

Za najdôležitejšie považujem povinnosť byť poistený za zodpovednosť za škodu, povinnosť zabezpečiť minimálne 3 cenové ponuky pri obstarávaní dodávky prác alebo služieb, postupovať s odbornou starostlivosťou a v najlepšom záujme vlastníkov domu, zákaz spolupráce s dodávateľmi v prípade konfliktu záujmov správcu. Určite neodporúčam schvaľovať zmluvy, ktoré už dopredu uvádzajú vybraných dodávateľov služieb ako napríklad advokátov a pod.

 

Nový zákon o miestnom poplatku (v štádiu návrhu zákona!)

 

Otázka: Chceme kúpiť byt v novostavbe po novom roku, zatiaľ len vybavujeme hypotéku. Vraj by mal našu cenu predražiť nový zákon o miestnom poplatku. Prečo by to malo byť drahšie?
Ak bude navrhovaný zákon o miestnom poplatku za rozvoj schválený parlamentom a nadobudne účinnosť do začiatku budúceho roka (zatiaľ prešiel prvým čítaním), obce budú oprávnené prijať všeobecne záväzné nariadenie, ktorým uložia poplatok za rozvoj každému stavebníkovi podľa vybranej lokality vo výške 10 až 45 EUR za 1m2. Poplatok je splatný do 15 dní od právoplatnosti stavebného povolenia. Takže novostavby, ktoré budú už postavené v priebehu budúceho roka pravdepodobne tento zákon už nezastihne.

Otázka: Čo všetko má zahŕňať ten poplatok za rozvoj a aký to bude mať podľa vás vplyv na ceny nehnuteľností? Kde sa to prejaví najviac?  

Poplatok bude stanovený pevnou sumou za 1 m2 podlahovej plochy stavby. Je to jednorázová platba obci. Obec ho má využiť na výstavbu vopred určených verejných stavieb ako napríklad materskej školy, verejnú zeleň alebo miestne komunikácie. Bude zvyšovať náklad pre stavebníka rodinného domu, nakoľko napríklad pri 150 m2 rodinného domu môže predstavovať dodatočný náklad až 6750 eur. Pri projektoch bytových domov stavaných developermi, môže predstavovať nárast ceny bytu, do ktorej si developer logicky premietne tento dodatočný náklad.

Otázka: Kúpili sme byt v novostavbe – de facto na papieri, lebo dokončený bude v roku 2017. Tento nový poplatok za rozvoj sa má vzťahovať aj na nové nehnuteľnosti, ktoré už majú vydané stavebné povolenie a už sa začalo s ich výstavbou? Poplatok bude vyrúbený na všetky novostavby pred, alebo po kolaudácii?

V Bratislave sa teraz rozbehlo veľa projektov, je to zásah do osobných financií záujemcov o byty, lebo s takouto položkou pri podpisovaní kontraktu-zmluva o budúcej zmluve, nepočítali a výstavba sa tak predraží… nazvala by som to zdieranie. Čiastočne som už zodpovedala na Vaše otázky v inej tu položenej otázke, teda ešte raz opätovne v krátkosti uvádzam, že poplatok bude splatný do 15 dní od právoplatnosti stavebného povolenia. Nemal by teda spätne ovplyvniť ceny bytov v novostavbách, ktorých výstavba už dnes prebieha. Je pravda, že poplatok bude mať s najväčšou pravdepodobnosťou vplyv na cenu novostavieb, ktoré sa v súčasnosti nachádzajú v prípravnom alebo povoľovacom konaní. Závisí to však aj od toho, či obec poplatok uloží pre danú lokalitu a v akej výške.

Otázka: Týkajú sa uvedené zmeny aj kúpy bytu v novostavbe, kde bola podpísaná zmluva už v roku 2015, ale stavba bude ukončená až v nasledujúcich rokoch (2017)?

Ak máte na mysli poplatok za rozvoj, ten sa bude týkať až stavieb, ktorým bude vydané právoplatné stavebné povolenie a na ktoré sa bude vzťahovať novo prijaté všeobecne záväzné nariadenie obce ustanovujúce poplatok. Nepredpokladáme, že by sa oboje stihlo skôr než od 1.1.2016.

Otázka: Odkedy bude platiť nový zákon o miestnom poplatku? Momentálne totiž vybavujeme stavebné povolenie a máme obavy, že budeme musieť zaplatiť developerský poplatok.

Ako som uviedla vyššie, záleží od rýchlosti schválenia zákona v parlamente, najskôr asi od 1.1.2016. Ešte sa tiež môže stať, že zákon nakoniec nebude prijatý.

Otázka: Premietne sa podľa vás zákon o miestnom poplatku za rozvoj aj do cien kupovaných, predávaných či prenajímaných nehnuteľností? Koho to zasiahne najviac a ako?

Zákon zasiahne konečného užívateľa nehnuteľností – či už kupujúcich bytov alebo nebytových priestorov, stavebníkov rodinných domov a v prípade prenájmu zasiahne nájomcov nebytových priestorov. Všetko však pôjde o stavby povolené až po účinnosti zákona (predpoklad 1.1.2016) a po prijatí VZN príslušnou obcou. Je určite dôvodné predpokladať, že stavebníci stavieb (byty/nebyty/domy) premietnu tento poplatok do konečnej ceny. Rovnako je možné očakávať, že developeri pri kúpe pozemkov na výstavbu budú tlačiť na zníženie kúpnej ceny pozemku o výšku poplatku vyrúbeného obcou pre danú lokalitu. Rozumiem však zároveň od realitných expertov, že ceny pozemkov určených na výstavbu developermi v súčasnosti rastú vzhľadom na ich nedostatok. V takom prípade, ak nebude developer schopný vyjednať nižšiu cenu pri kúpe pozemku na výstavbu, pravdepodobne premietne výšku poplatku do predajnej ceny bytov/domov.