Lokalita výrazne mení cenu

Vysoká cena v inzeráte spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. To, čo zohráva obrovskú úlohu pri cenotvorbe domov, je lokalita (samozrejme aj to, čo sú kupujúci ochotní, alebo si môžu dovoliť zaplatiť).

[Banskobystrické ECHO; 32/2015; 15/10/2015; s.: 4; HALKA TYTYKALOVÁ ; Zaradenie: Bývanie]

V prípade hlavného mesta, veľkou mierou rozhoduje na jednej strane dostupnosť mestskou hromadnou dopravou a v prípade druhom katastrofálne zápchy. Tie v niektorých časoch a smeroch prakticky znemožňujú plynulý presun do zamestnania a škôl inde ako v dedine, z ktorej satelitné mestečko vyrástlo.

Mikrotrh a kupujúci v ňom

Jedným z ďalších faktorov je podľa Martina Čapa z Národnej asociácie realitných kancelárií záujem o dané mikrotrhy, kde cenu definuje lokálny dopyt a ponuka. Zatiaľ čo o jednu lokalitu je väčší záujem a ponuka napríklad rodinných domov je v nej limitovaná, v satelite s problematickou dopravou môže byť ponúk pomerne veľa a stále pribúdajú, zatiaľ čo dopyt je obmedzený na kupujúcich, ktorí nie sú viazaní na každodenné dochádzanie v kritických hodinách. Jediné, čím môže ponuka v takomto prípade zaujať, je cena. Rozdielny bude aj kupujúci. Ten, koho zaujme nehnuteľnosť v satelite, chce s najväčšou pravdepodobnosťou bývať okamžite a jeho rozpočet je obmedzený, odhadujú analytici JLL. Záujemca, ktorý kúpi dom, hoci na okraji mesta, ale stále ešte v dosahu občianskej vybavenosti a MHD, bude mať rozpočet výrazne vyšší a starý dom buď zbúra a postaví na pozemku nový, alebo bude mať v zálohe ďalšie peniaze na zásadnú rekonštrukciu.

Objektívne i subjektívne

Zavážia aj faktory, ako sú orientácia na svetové strany, technický stav a vybavenie, prípadné možné či hroziace ťarchy a chyby nehnuteľností. Podľa Jána Palenčára z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska napríklad orientácia na svetové strany je faktorom, ktorú kupujúci často podceňujú a pritom vo veľkej miere ovplyvňuje kvalitu bývania. Existujú však aj ďalšie, subjektívne faktory cenotvorby. Medzi nimi nereálne očakávania či taktika ponúknuť za viac, aby bolo z čoho znižovať. “Správne určená cena je najdôležitejšou skutočnosťou, ktorá vplýva na predajnosť nehnuteľnosti. Ceny požadované v inzerátoch nehnuteľností často nekorešpondujú s reálnou trhovou cenou, skôr naopak,” hovorí Mojmír Plavec z Realitnej únie SR. Vysoká cena v praxi spôsobí, že sa nehnuteľnosť nedokáže predať aj desiatky mesiacov. “Určenie adekvátnej ceny je však veľmi náročný proces, pretože trh nehnuteľností sa vyvíja a kúpyschopnosť obyvateľstva sa mení,” vysvetľuje.