Realitný rezidenčný trh rastie a to nielen napriek, ale čiastočne aj vďaka koronakríze. Vyplýva to z analýzy vývoja cien na slovenskom realitnom trhu Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Podľa Lazíka pandémia realitný trh najskôr na jar úplne zmrazila, ho nakoniec po lete opäť zohriala. Rezidenčné nehnuteľnosti však vo štvrtom kvartáli roka 2020 vo väčšine krajských miest dosiahli svoje nové maximá.

V súčasnosti môžu analytici len odhadovať, ako by sa trh správal bez koronakrízy. „Na prepad realitného trhu by museli nastať výpredaje, a tie sa nekonali u nás, ani inde v Európe či vo vyspelých ekonomikách,“ tvrdí Lazík.

Dôvodom je práve koronakríza a opatrenia takmer všetkých svetových vlád, ktoré zasiahli do ekonomiky. Ide najmä o hromadné odkladanie splátok hypotekárnych úverov, ochrana firiem a jednotlivcov pred exekúciami a krachmi či plošná podpora na udržanie zamestnanosti.

Rôzne opatrenia vlád mali podľa realitného analytika dvojitý efekt. „Jednak pokrivili trh s prirodzeným prílevom nútených predajov, čím sa znižovala ponuka a zároveň realizovaný a plánovaný prílev nových peňazí bude mať v budúcnosti tendenciu znehodnocovať úspory,“ upozorňuje Lazík.

Kvôli tomu sa zvyšuje aktuálny aj budúci dopyt, napríklad investovanie do nehnuteľnosti ako spôsobu uloženia a ochrany úspor. „Ak k vyššie uvedenému pridáme poslednú a veľmi dôležitú ingredienciu – lacné hypotéky, ktoré motivujú k zadlžovaniu, tak máme výsledok jasný a zaručený,“ dodáva analytik.

Výsledkom tak je, že firmy a zamestnanci zažívajú krízu, no realitný trh rastie do nových výšok.

V krajských mestách draho

Záverom roka sa ceny v krajských mestách vrátili k výraznému rastu. V sledovaných cenách dvojizbových bytov na meter štvorcový boli zaznamenané len dve negatívne zmeny. A to mierny pokles v prípade Trnavy, kde cenovka osciluje na úrovni 2 000 eur za meter štvorcový a v Trenčíne, kde je rozdiel v cene len štyri eurá za meter štvorcový.

Napríklad v Žiline stúpla cena za meter o takmer 240 eur. V absolútnom vyjadrení však vedie Bratislava Staré mesto, kde sa priemerná cena zvýšila až o 275 eur. Hlavným ťahúňom výrazného nárastu sú hlavne novostavby. Dôvodom je hlavne menej novostavieb v ponuke. „Relatívna voľnosť v cenotvorbe tak prináša rôzne rekordy,“ vysvetľuje Lazík.

Dodal, že priemerná cena trojizbových bytov na meter štvorcový sa v krajských mestách zvýšila celkovo o viac ako štyri percentá. Na rozdiel od dvojizbových bytov, v ani jednom krajskom meste nezaznamenali pokles. Priemerná ceny dvojizbových bytov v krajských mestách dosiahla úroveň na konci vlaňajška 2303 za meter štvorcový.

Zlé časy pre nájomné byty

Nie všetky segmenty rezidenčného realitného trhu však vlani zaznamenali dobré časy. Pandémia zasiahla nájomné bývanie. Dôvodom je najmä absencia študentov, zahraničných manažérov, domácich pracovníkov, ktorí ostali na dištančnom štúdiu alebo pracujú z domu a nie vo svojom prechodnom bydlisku.

„V prípade turisticky zaujímavých destinácií ide aj o výpadok prenájmov určených pre turistov,“ hovorí Lazík s tým, že ani v predošlých rokoch nájmy nezvykli prekvapovať, najmä ceny v Bratislave sa šplhali hore len veľmi pomaly. Napríklad pri dvojizbových bytoch v centre Bratislavy nastal pokles o 18 percent.

Celoslovenský priemer krajských miest zaznamenal medziročný pokles cien nájmov dvojizbových bytov o 2,4 percenta. Ceny nájmov trojizbových bytov sa znížili o 2,6 percenta. Pri malých cenách nájmu podľa Lazíka nejde o výrazný prepad. Ide však o pokračovanie roztvárania sa nožníc medzi predajnými cenami a cenami nájmov, dodal.

Priemerná predajná cena 2-izbového bytu (v eur/m2)

Priemerná predajná cena 3-izbového bytu (v eur/m2)

Zdroj: NARKS/cmn.sk

© AUTORSKÉ PRÁVA VYHRADENÉ

Najlepšie preplával koronakrízou rezidenčný biznis, ale môžu prísť otrasy aj v ňom

Rekordný rast cien bytov a rekreačných nehnuteľností, pokles cien prenájmov, stagnácia výstavby nových bytov a neutíchajúci dopyt po vlastnom bývaní. To sú fakty, ktoré zásadne ovplyvnili situáciu na realitnom trhu na Slovensku v roku 2020. Aký bude tento rok?

Ceny rastú, ale bublina to nie je

V treťom kvartáli 2020 zaznamenala Národná banka Slovenska (NBS) rekordný medziročný rast cien bytov, a to až o 11,8 percenta na skoro 1 800 eur za meter štvorcový, pričom v druhom štvrťroku bol nárast tiež nad 11 percentami. Niekomu to môže pripomínať situáciu na realitnom trhu tesne pred krízou v roku 2008, keď boli ceny len nad 1 500 eur za meter štvorcový.

Podľa odborníkov na reality však prirovnanie pokrivkáva. Napríklad pred dvanástimi rokmi bol v druhom štvrťroku medziročný nárast cien až nad 30 percentami a v treťom kvartáli, keď už bolo jasné, že vypukla finančná kríza, boli ceny vyššie ešte takmer o 20 percent.

Kým v roku 2008 išlo naozaj o realitnú bublinu, ktorá napokon praskla, a v roku 2009 už prišli dvojcíferné prepady cien bytov a domov, teraz je ekonomika relatívne zdravá. Hoci možno len dočasne, keďže dostáva rany od koronakrízy, ktoré sa možno prejavia až v budúcom roku.

„Skutočný vývoj miezd bol lepší, než sme očakávali. Z tohto dôvodu sa dostupnosť bývania nezhoršila v takej miere, ako sme predpokladali,“ píšu analytici NBS v komentári k vývoju cien nehnuteľností za tretí kvartál. Kompozitný index, ktorý ukazuje, či sa realitný trh prehrieva, je stále v rizikovom pásme, ale nie v pásme bubliny.

Keďže ľudia stále potrebujú riešiť svoje bývanie, analytici neočakávajú pokles dopytu ani v nasledujúcom roku. Budúci rok však očakávajú spomalenie rastu cien nehnuteľností.

„Dopyt síce bude naďalej vysoký, avšak kupujúci nebudú mať cez hypotéky taký jednoduchý prístup k financiám ako doteraz,“ vysvetľuje Richard Churý, regionálny riaditeľ Re/Max Slovakia. Podľa neho bude opatrnejší aj záujem o kúpu nehnuteľností za účelom ďalšieho prenájmu, teda investičných bytov.

Mierny rast v roku 2021

Ceny bytov budú rásť aj v roku 2021 predovšetkým v Bratislave, kde dopyt dlhodobo výrazne prevyšuje ponuku. „Ceny novostavieb majú vyššiu šancu udržať si svoju úroveň a zaznamenať rast než tie v starších panelových domov,“ myslí si Michal Hájek, riaditeľ predaja a marketingu developera Corwin.

Po postupnej stabilizácii situácie na trhu, ak koronakríza odznie vďaka očkovaniu, sa dá očakávať mierny rast cien bytov.

„Pravdepodobne už nepríde k dvojciferným nárastom cien bytov ročne, vzhľadom na stagnujúcu hladinu miezd a príjmov obyvateľstva,“ dodáva Jozef Futrikanič, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností v ČSOB.

Prenájom už nebude ziskový biznis

V tomto roku však odborníci očakávajú na trhu prílev bytov od ľudí, ktorých ekonomická situácia sa zhoršila v dôsledku koronakrízy. Nepôjde však o ľudí, ktorí by predávali vlastné bývanie. Aspoň zatiaľ nie. Na trh sa dostanú investičné nehnuteľnosti, ktoré kupovali za účelom ďalšieho prenájmu.

„Prenajímatelia bytov to mali v tomto roku náročnejšie. Aj kvôli dištančnej výuke vysokoškolákov či menšej mobilite napríklad v súvislosti so sezónnymi prácami bolo na trhu viac prenájmov ako zvyčajne,“ vysvetľuje R. Churý.

Nájsť nájomcu bolo zložitejšie, navyše viacerí nájomcovia sa rozhodli vymeniť bývanie za lacnejšie. Úplne padol trh s prenájmami určených na krátkodobý prenájom napríklad cez Airbnb. Majitelia týchto bytov boli nútení ponúknuť svoje nehnuteľnosti na dlhodobý prenájom.

Riešením pre tých, ktorým výpadok príjmu z prenájmu komplikuje životnú situáciu, bude predaj. „Stavia sa menej bytov, dopyt je naďalej vysoký a individuálna ekonomická situácia sa môže vyvíjať smerom, kedy dáva zmysel nehnuteľnosť predať a zobrať zarobené peniaze,“ hovorí R. Churý.

Tí, ktorí si môžu dovoliť počkať, môžu na prenájme získať viac, ale až po odznení koronakrízy. Z dlhodobého hľadiska stále hrozí, že byty na prenájom budú ešte nedostupnejšie, čo v budúcnosti spôsobí rast cien prenájmov.

„Dlhodobejšie prenájmy budú minimálne v prvom polroku 2021 žiadanejšie než krátkodobé cez platformy typu Airbnb,“ myslí si M. Hájek.

Podľa J. Futrikaniča sa dá očakávať, že príde k zvýšeniu podielu nájomných bytov na trhu počas najbližších piatich až 10 rokov. Teda nie tak rýchlo, ako si to predstavovali politici v predvolebných sľuboch. Nájomné byty budú pribúdať práve z dôvodu vysokých cien bytov a neistoty, ktorá sa dá v ekonomike očakávať v budúcom roku.

Obchodný riaditeľ developerskej spoločnosti Lucron Ermanno Boeris predpokladá, že v horizonte dvoch rokov bude aj vyšší dopyt po nájomnom bývaní. Netreba si ho však zamieňať so sociálnym bývaním.

„Ide o dlhodobé poskytnutie kvalitného bývania pre jednotlivcov aj rodiny, zároveň sa pod tým myslia aj rôzne nové formy zdieľaného bývania, bývania pre aktívnych seniorov či komunitného bývania,“ dodáva E. Boeris.

Sky Park

Stavia sa pomalšie

Koronakríza výrazne ovplyvnila aj počet bytov, ktoré sa minulý rok začali stavať. Po silnom nástupe zo začiatku roka prišiel výrazný prepad z nasledujúcich mesiacov. V druhom štvrťroku sa začalo stavať až o 18,7 percenta menej bytov v medziročnom porovnaní. Vyplýva to z údajov Štatistického úradu. V treťom štvrťroku bol prepad miernejší – o 7,7 percent oproti roku 2019.

Počet dokončených bytov klesol v druhom štvrťroku 2020 o vyše šesť percent. Tuzemská produkcia bytových budov klesla v auguste medziročne dokonca o 21 percent. „Stagnácia výstavby pravdepodobne zvýši tlak na rast cien nehnuteľností v blízkej budúcnosti,“ odhaduje R. Churý.

Z krátkodobého pohľadu neočakáva žiadnu zmenu v dopyte po bytoch ani M. Hájek. „Už aj preto, lebo relatívne dostupné hypotekárne zdroje narážajú na veľmi dlhé administratívne procesy spojené s novými projektmi. Ich uvedenie na trh sa tak často posúva o celé roky oproti pôvodnému plánu,“ dodáva.

K vysokému nárastu cien bytov by mohlo dôjsť v prípadoch, ak by napríklad prišlo k vypredaniu ponuky voľných bytov a ďalšie projekty by sa nestavali. „Tiež v prípade vstupu veľkých zahraničných realitných fondov, zameraných na investície do bytov, ktoré by skúpili veľkú časť nových projektov,“ pripomína J. Futrikanič.

PRÁVNY STAV SA MEDZIČASOM MÔŽE ZMENIŤ

Práva k nehnuteľnostiam sa do listu vlastníctva zapisujú v poradí, v akom sa okresnému úradu doručili zmluvy, verejné listiny alebo iné listiny o vzniku, zmene alebo zániku práva ku konkrétnej nehnuteľnosti. Vpisujú sa jednak do listu vlastníctva, ako aj do súboru popisných informácií katastra. Stávajú sa tým hodnovernými, prípadne aj záväznými údajmi katastra. Právny stav sa však medzičasom môže zmeniť. „Zmeny údajov na liste vlastníctva môžu nastať v čase od obhliadky nehnuteľnosti priamo na mieste po podpis rezervačnej zmluvy alebo kúpnej zmluvy,“ upozorňuje realitný maklér Peter Molnár. Odporúča preto pred každým právnym úkonom, aby ste si skontrolovali aktuálny stav na liste vlastníctva. Overte si najmä, či nedošlo k zápisu ťarchy alebo k zmene vlastníka. Vyhnete sa tak zbytočným problémom.

OVERTE SI AKTUÁLNY STAV A VLASTNÍKA

Chcete kúpiť pozemok a rodinný dom. V tomto období, ak máte prístup na internet na internetovom vyhľadávači, si zadáte úrad geodézie – otvorí sa hlavná stránka Úradu geodézie, kartografie a katastra a na webovej stránke skgeodesy.sk sa zobrazia všetky odkazy na stránky, cez ktoré môžete nehnuteľnosti vyhľadávať. Pôjdete do políčka „Mapový klient ZBGIS“. Všetky katastrálne mapy sú už v digitálnej forme. Na portáli ZBGIS nájdete nielen všetkých vlastníkov nehnuteľností, ale dokonca aj približnú výšku budovy.

ZÁPISY MAJÚ RÔZNE ÚČINKY

Vklad, záznam a poznámka sú tri spôsoby, akými sa na katastrálnych odboroch okresných úradov zapisujú práva k nehnuteľnostiam. „Vkladom vzniká, mení sa alebo zaniká právo k nehnuteľnostiam. Záznam plní len evidenčné funkcie, ktoré nemajú vplyv na vznik, zmenu ani na zánik práv k nehnuteľnostiam,“ vysvetľuje Molnár. Poznámkou príslušný okresný úrad, jeho katastrálny odbor vyznačí skutočnosť, ktorá sa vzťahuje na nehnuteľnosti alebo na osobu. Tiež nemá vplyv na vznik, zmenu a ani na zánik práv k nehnuteľnostiam.

VKLADOVÉ KONANIE SA KONČÍ ROZHODNUTÍM

Vkladovým konaním na okresnom úrade, jeho katastrálnom odbore prechádzajú všetky zmluvy, ktoré určil katastrálny zákon. Zapisujú sa do katastra vkladom, ak katastrálny zákon neustanovuje inak. Dňom vkladu vznikajú, menia sa alebo zanikajú práva k nehnuteľnostiam za predpokladu, že zákon neustanovuje inak. „Právne účinky vkladu vznikajú až na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení,“ upozorňuje Molnár. Pripomína aj, že každý má právo nahliadnuť do evidencie doručených návrhov na vklad.

ZÁZNAMOM SA ZAPISUJE AJ ZMENA PORADIA ZÁLOŽNÝCH PRÁV

Práva k nehnuteľnostiam, o ktorých rozhodol štátny orgán alebo vznikli, zmenili sa alebo zanikli zo zákona, zapisujú sa záznamom. Rovnako tak aj, ak vznikli, zmenili sa alebo zanikli príklopom licitátora na verejnej dražbe, vydržaním, prírastkom a spracovaním. Záznamom sa zapisujú aj práva k nehnuteľnostiam potvrdené notárom.

Ďalej práva vyplývajúce z nájomných zmlúv, ktorých predmetom sú nehnuteľnosti. Záznamu podliehajú aj zmluvy o prevode správy majetku štátu alebo iné skutočnosti svedčiace o zverení správy majetku obce alebo správy majetku vyššieho územného celku. Záznam kataster vykoná na základe verejných a iných listín. „Záznamom sa zapisuje i zmena poradia záložných práv, ktorá vyplýva z dohody záložných veriteľov,“ upozorňuje Molnár. Okresný úrad, v obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza, posúdi, či je predložená verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní alebo počítaní, bez iných zrejmých nesprávností a či obsahuje všetky predpísané náležitosti. „Ak je na záznam spôsobilá, okresný úrad vykoná záznam do katastra. Osobám, ktorých právo k nehnuteľnosti bolo zápisom dotknuté, to oznámi do 15 dní odo dňa zápisu práva do katastra,“ dodáva Molnár.

Plomba signalizuje zmeny na nehnuteľnosti

Plomby na liste vlastníctva signalizujú zmeny. Okresný úrad ich vyznačí najneskôr v pracovný deň, ktorý nasleduje po dni, keď mu bola doručená zmluva, verejná listina alebo iná listina na zápis vkladom alebo záznamom. Tiež, ak sa začalo katastrálne konanie o oprave chyby v katastrálnom operáte alebo konanie o proteste prokurátora. „Vyznačí sa v poradí, v akom sa okresnému úradu doručili návrhy na zápis do katastra,“ objasňuje Molnár. Skladá sa z označenia druhu konania a poradového čísla registra, z označenia príslušného kalendárneho roka a slova „plomba“. „Ak sa týka iba niektorej nehnuteľnosti alebo iba niektorého práva k nehnuteľnosti, plomba sa vyznačí k tejto nehnuteľnosti alebo k tomuto vlastníkovi.“

Do poznámok sa dávajú obmedzenia vlastníka

Poznámka vyjadruje skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informuje o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Okresný úrad ju zapíše na základe oznámenia súdu alebo iného štátneho orgánu. Tiež na návrh oprávneného podľa osobitných predpisov alebo účastníka súdneho alebo iného konania.

ĎALŠIE ÚDAJE V POZNÁMKE

Predbežné opatrenia súdu, ktorými sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou Upovedomenia o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, o začatí daňového exekučného konania Rozhodnutia o zriadení daňového záložného práva, daňového exekučného príkazu, colného exekučného príkazu Uznesenia súdu o zaistení nehnuteľnosti, o zaistení majetku Rozhodnutia o schválení projektu pozemkových úprav