Bytov bude málo aj v tomto roku. Dopyt po nájomných bude stúpať

Najlepšie preplával koronakrízou rezidenčný biznis, ale môžu prísť otrasy aj v ňom

Rekordný rast cien bytov a rekreačných nehnuteľností, pokles cien prenájmov, stagnácia výstavby nových bytov a neutíchajúci dopyt po vlastnom bývaní. To sú fakty, ktoré zásadne ovplyvnili situáciu na realitnom trhu na Slovensku v roku 2020. Aký bude tento rok?

Ceny rastú, ale bublina to nie je

V treťom kvartáli 2020 zaznamenala Národná banka Slovenska (NBS) rekordný medziročný rast cien bytov, a to až o 11,8 percenta na skoro 1 800 eur za meter štvorcový, pričom v druhom štvrťroku bol nárast tiež nad 11 percentami. Niekomu to môže pripomínať situáciu na realitnom trhu tesne pred krízou v roku 2008, keď boli ceny len nad 1 500 eur za meter štvorcový.

Podľa odborníkov na reality však prirovnanie pokrivkáva. Napríklad pred dvanástimi rokmi bol v druhom štvrťroku medziročný nárast cien až nad 30 percentami a v treťom kvartáli, keď už bolo jasné, že vypukla finančná kríza, boli ceny vyššie ešte takmer o 20 percent.

Kým v roku 2008 išlo naozaj o realitnú bublinu, ktorá napokon praskla, a v roku 2009 už prišli dvojcíferné prepady cien bytov a domov, teraz je ekonomika relatívne zdravá. Hoci možno len dočasne, keďže dostáva rany od koronakrízy, ktoré sa možno prejavia až v budúcom roku.

„Skutočný vývoj miezd bol lepší, než sme očakávali. Z tohto dôvodu sa dostupnosť bývania nezhoršila v takej miere, ako sme predpokladali,“ píšu analytici NBS v komentári k vývoju cien nehnuteľností za tretí kvartál. Kompozitný index, ktorý ukazuje, či sa realitný trh prehrieva, je stále v rizikovom pásme, ale nie v pásme bubliny.

Keďže ľudia stále potrebujú riešiť svoje bývanie, analytici neočakávajú pokles dopytu ani v nasledujúcom roku. Budúci rok však očakávajú spomalenie rastu cien nehnuteľností.

„Dopyt síce bude naďalej vysoký, avšak kupujúci nebudú mať cez hypotéky taký jednoduchý prístup k financiám ako doteraz,“ vysvetľuje Richard Churý, regionálny riaditeľ Re/Max Slovakia. Podľa neho bude opatrnejší aj záujem o kúpu nehnuteľností za účelom ďalšieho prenájmu, teda investičných bytov.

Mierny rast v roku 2021

Ceny bytov budú rásť aj v roku 2021 predovšetkým v Bratislave, kde dopyt dlhodobo výrazne prevyšuje ponuku. „Ceny novostavieb majú vyššiu šancu udržať si svoju úroveň a zaznamenať rast než tie v starších panelových domov,“ myslí si Michal Hájek, riaditeľ predaja a marketingu developera Corwin.

Po postupnej stabilizácii situácie na trhu, ak koronakríza odznie vďaka očkovaniu, sa dá očakávať mierny rast cien bytov.

„Pravdepodobne už nepríde k dvojciferným nárastom cien bytov ročne, vzhľadom na stagnujúcu hladinu miezd a príjmov obyvateľstva,“ dodáva Jozef Futrikanič, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností v ČSOB.

Prenájom už nebude ziskový biznis

V tomto roku však odborníci očakávajú na trhu prílev bytov od ľudí, ktorých ekonomická situácia sa zhoršila v dôsledku koronakrízy. Nepôjde však o ľudí, ktorí by predávali vlastné bývanie. Aspoň zatiaľ nie. Na trh sa dostanú investičné nehnuteľnosti, ktoré kupovali za účelom ďalšieho prenájmu.

„Prenajímatelia bytov to mali v tomto roku náročnejšie. Aj kvôli dištančnej výuke vysokoškolákov či menšej mobilite napríklad v súvislosti so sezónnymi prácami bolo na trhu viac prenájmov ako zvyčajne,“ vysvetľuje R. Churý.

Nájsť nájomcu bolo zložitejšie, navyše viacerí nájomcovia sa rozhodli vymeniť bývanie za lacnejšie. Úplne padol trh s prenájmami určených na krátkodobý prenájom napríklad cez Airbnb. Majitelia týchto bytov boli nútení ponúknuť svoje nehnuteľnosti na dlhodobý prenájom.

Riešením pre tých, ktorým výpadok príjmu z prenájmu komplikuje životnú situáciu, bude predaj. „Stavia sa menej bytov, dopyt je naďalej vysoký a individuálna ekonomická situácia sa môže vyvíjať smerom, kedy dáva zmysel nehnuteľnosť predať a zobrať zarobené peniaze,“ hovorí R. Churý.

Tí, ktorí si môžu dovoliť počkať, môžu na prenájme získať viac, ale až po odznení koronakrízy. Z dlhodobého hľadiska stále hrozí, že byty na prenájom budú ešte nedostupnejšie, čo v budúcnosti spôsobí rast cien prenájmov.

„Dlhodobejšie prenájmy budú minimálne v prvom polroku 2021 žiadanejšie než krátkodobé cez platformy typu Airbnb,“ myslí si M. Hájek.

Podľa J. Futrikaniča sa dá očakávať, že príde k zvýšeniu podielu nájomných bytov na trhu počas najbližších piatich až 10 rokov. Teda nie tak rýchlo, ako si to predstavovali politici v predvolebných sľuboch. Nájomné byty budú pribúdať práve z dôvodu vysokých cien bytov a neistoty, ktorá sa dá v ekonomike očakávať v budúcom roku.

Obchodný riaditeľ developerskej spoločnosti Lucron Ermanno Boeris predpokladá, že v horizonte dvoch rokov bude aj vyšší dopyt po nájomnom bývaní. Netreba si ho však zamieňať so sociálnym bývaním.

„Ide o dlhodobé poskytnutie kvalitného bývania pre jednotlivcov aj rodiny, zároveň sa pod tým myslia aj rôzne nové formy zdieľaného bývania, bývania pre aktívnych seniorov či komunitného bývania,“ dodáva E. Boeris.

Sky Park

Stavia sa pomalšie

Koronakríza výrazne ovplyvnila aj počet bytov, ktoré sa minulý rok začali stavať. Po silnom nástupe zo začiatku roka prišiel výrazný prepad z nasledujúcich mesiacov. V druhom štvrťroku sa začalo stavať až o 18,7 percenta menej bytov v medziročnom porovnaní. Vyplýva to z údajov Štatistického úradu. V treťom štvrťroku bol prepad miernejší – o 7,7 percent oproti roku 2019.

Počet dokončených bytov klesol v druhom štvrťroku 2020 o vyše šesť percent. Tuzemská produkcia bytových budov klesla v auguste medziročne dokonca o 21 percent. „Stagnácia výstavby pravdepodobne zvýši tlak na rast cien nehnuteľností v blízkej budúcnosti,“ odhaduje R. Churý.

Z krátkodobého pohľadu neočakáva žiadnu zmenu v dopyte po bytoch ani M. Hájek. „Už aj preto, lebo relatívne dostupné hypotekárne zdroje narážajú na veľmi dlhé administratívne procesy spojené s novými projektmi. Ich uvedenie na trh sa tak často posúva o celé roky oproti pôvodnému plánu,“ dodáva.

K vysokému nárastu cien bytov by mohlo dôjsť v prípadoch, ak by napríklad prišlo k vypredaniu ponuky voľných bytov a ďalšie projekty by sa nestavali. „Tiež v prípade vstupu veľkých zahraničných realitných fondov, zameraných na investície do bytov, ktoré by skúpili veľkú časť nových projektov,“ pripomína J. Futrikanič.

Zdroj: etrend.sk; Bývanie

Autor: Jozef Ryník