Ľudia pracujúci v Bratislave čoraz častejšie stavia na menšie mesto a sú do hlavného mesta ochotní dochádzať.

Ceny bytov v hlavnom meste stále stúpajú, ponúk je málo a pre bežného Slováka začínajú byť nedostupné. Čoraz viac ľudí pracujúcich v Bratislave sa rozhoduje pre kompromis za prácou dochádzať a žiť v menšom meste, kde sú ceny bytov nižšie.

ZJEDNOTENIE PARCIEL

Po viac ako desiatich rokoch sa u nás znovu rozbehli pozemkové úpravy. Viacerí odborníci tvrdia, že je to jediný spôsob, ako urobiť vidiek atraktívny a ako z pôdy ako umŕtveného kapitálu môžu majitelia konečne profitovať.

Jedinečný a nenahraditeľný komplexný nástroj, ktorý znamená nielen scelenie vlastníctva, ale je aj predpokladom rozvoja vidieka a vytvorenia hodnotnej krajiny ako celku. Takto charakterizuje pozemkové úpravy odborník na pozemkové právo advokát Marek Maslák. „Po ich realizácii sa pozemkové vlastníctvo nielen scelí do väčších súvislých plôch, ale vytvoria sa pozemky na takzvané spoločné zariadenia a opatrenia v podobe protieróznych či vodohospodárskych opatrení. V súčasnosti vlastníctvo k poľnohospodárskym pozemkom v extraviláne je len umŕtveným kapitálom a vlastník sa často k svojej pôde nevie dostať,“ podčiarkuje odborník. Ak má niekto pozemok niekde uprostred lánu poľa, nevie s ním pohnúť. Obzvlášť v dnešných časoch získava pôda hodnotu. „Určitým riešením je pre vlastníkov náhradné užívanie pozemkov, s ktorým počíta zákon. Musia sa však zmieriť s tým, že neužívajú svoj pozemok, ale iný,“ vraví Maslák.

Veľká rozdrobenosť

Problémom je aj podľa Masláka veľký počet nezistených vlastníkov na Slovensku. „Štatistiky hovoria, že takmer 18 percent všetkých zápisov vlastníkov v katastri sú nezistení vlastníci.“ Ďalším problémom je prílišná rozdrobenosť vlastníckeho práva k pôde v extraviláne, teda mimo zastavaných území obcí a miest. „V súčasnosti sa o jeden pozemok delí v priemere takmer dvanásť vlastníkov a jeden má priemerne podiel v 22,61 pozemku.“ Ako ďalej upozorňuje odborník, mnohé pozemky sú často nevhodného tvaru, nevyužiteľné na reálny výkon vlastníckych práv. „V dôsledku tohto stavu nie je poľnohospodárstvo diverzifikované, netvoria sa malé farmy, a tiež obce majú problémy s budovaním rôznych verejnoprospešných stavieb.“

Prekážky spoluvlastníctva

Skúste svoj podiel na takom pozemku predať. Nie je to také jednoduché, keďže ani tejto situácii naše zákony nevychádzajú v ústrety. „V prípade, ak spoluvlastník mieni previesť svoj spoluvlastnícky podiel, a to či už inému spoluvlastníkovi, alebo tretej osobe – s výnimkou prevodu na blízku osobu, majú ostatní podieloví spoluvlastníci zákonné predkupné právo,“ upozorňuje Maslák. Dokonca toto predkupné právo sa v zmysle rozhodovacej praxe Najvyššieho súdu uplatňuje aj na prípady darovania. „Pri uplatnení predkupného práva sa vychádza z trhovej ceny podielu. V prípade prevodu podielu na spoločnej nehnuteľnosti, ktorou je urbársky pozemok, je výnimka v tom smere, že predkupné právo sa neuplatňuje na prevody medzi spoluvlastníkmi spoločnej nehnuteľnosti.“

Dodržanie predkupného práva

Aby ste ako spoluvlastník dodržali predkupné právo ostatných spoluvlastníkov parcely, na ktorej máte spoluvlastnícky podiel, ste povinný zaslať im ponuku. Predstavte si, že je ich niekedy aj stovka. „Ponuka má znieť na odkúpenie podielu za rovnakých podmienok, za akých ho dotyčná osoba mieni previesť. Pri darovaní pôjde o cenu spočívajúcu v trhovej hodnote podielu,“ upozorňuje advokát. V prípade nehnuteľností musí byť ponuka písomná. Zároveň pri nehnuteľnosti platí, že podiel musí byť vyplatený do dvoch mesiacov po ponuke. Ak by následne spoluvlastník previedol podiel za iných podmienok, ako uviedol v ponuke podielovým spoluvlastníkom, pôjde o porušenie predkupného práva. Pri prevode podielu na spoločnej nehnuteľnosti ponuku možno vykonať cestou výboru pozemkového spoločenstva, keďže doručovanie ponuky jednotlivým urbárnikom by bolo často náročné z dôvodu ich vysokého počtu. „Ak na ponuku žiadny z oprávnených spoluvlastníkov nezareaguje, podiel možno previesť tretej osobe. Ak by bolo viacero podielových spoluvlastníkov, ktorí majú záujem o kúpu podielu, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“

Nepredajná pôda

Veľkým problémom pri nakladaní s pozemkami sú nezistení vlastníci. Zo zákona týchto vlastníkov zastupuje Slovenský pozemkový fond, prípadne štátny podnik Lesy, ak ide o lesné pozemky. Zákon pripúšťa možné zásahy do vlastníckeho práva nezistených vlastníkov. „Pokiaľ ide o prevod, Slovenský pozemkový fond či správca môže previesť vlastníctvo pozemku nezisteného vlastníka napríklad v prípade potreby zabezpečenia prístupu k stavbe či inému pozemku. Možnosť dohodnúť sa s fondom alebo so správcom na zriadení vecného bremena či na zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva zákon neobmedzuje žiadnymi dôvodmi. V praxi sú to však takisto najčastejšie zabezpečenie prístupu k stavbe či pozemku.“ Problémom však podľa Masláka je, že títo zákonní správcovia lesných pozemkov nekonajú v krátkom čase. „Zákon pre nich neustanovuje žiadne lehoty na vybavenie žiadosti. Preto sa v prípade snahy o vyporiadanie podielového spoluvlastníctva často stáva, že vlastníkovi ostane už len cesta podania žaloby na súd.“ Ak však viete, kto by mohol byť tým nezisteným vlastníkom, ktorý je však často na liste vlastníctva zapísaný len menom a priezviskom, môžete ho skúsiť vyhľadať, prípadne nájsť jeho dedičov a tento majetok sa potom prededí v konaní o dedičstve.

Dohoda alebo rozhodnutie súdu

Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva upravuje Občiansky zákonník. Spoluvlastníci by sa v prvom rade mali snažiť dohodnúť. „Tu však musím upozorniť, že sa vyžaduje súhlas každého vlastníka, aj toho s čo i len najnižším spoluvlastníckym podielom. Za nezisteného vlastníka koná Slovenský pozemkový fond alebo správca lesného majetku. Ak takáto dohoda nie je možná, ostáva len súdna cesta,“ vraví advokát.

V súčasnosti vlastníctvo k poľnohospodárskym pozemkom v extraviláne je len umŕtveným kapitálom a vlastník sa často k svojej pôde nevie dostať.

Marek Maslák, advokát

Hypotéka, životné poistenie či poistka na auto. Mnohé finančné produkty nestrácajú na popularite ani počas pandémie, a podľa odborníkov na financie je práve teraz ideálny čas na „upratanie“ starších zmlúv s nevýhodnými podmienkami. Kvalitnejšie poistenie alebo lacnejší úver dnes vybavíte aj z pohodlia svojho domova a zmena môže priniesť zaujímavé úspory do neistých časov.

Doba sa mení, zmluvné podmienky starnú

Dôslednou kontrolou bankových a poistných zmlúv si možno overiť, či neplatíte zbytočne vysoké poplatky za účet v banke, prípadne poistenie domácnosti alebo automobilu. Nevýhodnú zmluvu sa podľa odborníkov na financie často oplatí vypovedať aj za cenu pokuty či poplatkov.

„Posledný rok predstavoval ideálnu príležitosť pre každého, aby si upratal nielen v živote, ale aj vo financiách,“ komentuje finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. Mnohí ľudia tak podľa neho už spravili, čo jednoznačne vidieť na vyššom dopyte po životnom poistení. „Každý dospelý človek by mal mať nastavený finančný plán, ktorý mu pomôže ochrániť sa pred rizikami a tvoriť si postupne majetok,“ dopĺňa M. Búlik.

Podľa špecialistov na financie pandémia ukázala, aké krehké môže byť zdravie, a preto si mnohí uvedomili, že zabezpečiť seba alebo svojich blízkych životným poistením je aktuálne ešte omnoho dôležitejšie, ako to bolo vminulých rokoch.

Analytik OVB tiež upozorňuje najmä na zastaralé zmluvy na životných i neživotných poisteniach a potrebu ich pravidelnej revízie: „Kto už finančný plán má, mal by si aspoň každé dva roky nechať skontrolovať všetky zmluvy a nastavenia produktov, aby mal istotu, že je stále optimálne chránený a za svoje peniaze dostáva maximálnu ochranu.“ Podľa neho to nie je len fráza, ale reálna potreba, keďže aj poistný trh sa vyvíja a za rovnaké financie človek dostáva postupom času vyššiu ochranu alebo bonusové služby navyše.

Neplaťte za niečo, čo už nepotrebujete

Doba je dynamická a zmeny prichádzajú rýchlejšie ako kedysi. Tomu by podľa odborníkov mali byť pravidelne prispôsobené aj finančné produkty klientov. V prípade zásadnejších životných zmien, ako sú svadba, narodenie dieťaťa alebo kúpa nehnuteľnosti, hovoria o nutnosti prehodnotiť svoje finančné produkty a služby ihneď. Odôvodňujú to tým, že potreby ľudí sa menia rýchlejšie ako v minulosti, vrátane tých finančných, a ľudia by nemali viac platiť za produkty, ktoré už pre nich nedávajú zmysel.

Taktiež platí, že staršia životná poistka už nemusí stačiť. Napríklad v životnom alebo tiež neživotnom poistení poisťovňa nemusí vyplatiť poistné plnenie z dôvodu zmeny situácie klienta. Do úvahy sa totiž berú údaje na poistnej zmluve, a ak obsahuje neaktuálne údaje, k plneniu nemusí dôjsť.

Trend nízkych úrokov na hypotékach pokračuje

Hypotéky zažili v minulom roku s výnimkou marca až mája skutočný boom, všíma si analytik: „Nenaplnili sa obavy z poklesu záujmu o kúpu nehnuteľností, ale práve naopak, dopyt sa ešte zvýšil, čo spolu s lacnými úvermi viedlo k silnému rastu cien nehnuteľností až o 11,9 % za celý rok 2020.“ Dobrou správou podľa neho je, že úroky hypoték sa stále držia na nízkych úrovniach. „Aj keď sme v marci videli pokusy niektorých bánk zvýšiť úroky – niektoré dokonca sadzby takmer zdvojnásobili – išlo len o dočasnú ochranu pred zvýšeným rizikom v snahe odradiť od úverov najrizikovejších klientov,“ vysvetľuje ďalej.

Úroky pri hypotekárnych úveroch vo veľkých bankách v posledných mesiacoch pokračujú v stagnácii. Podľa hypotekárnych špecialistov to môže byť impulz pre spotrebiteľov na vyrokovanie výhodnejších hypotekárnych podmienok. Aj počas pandémie platí, že refinancovaním alebo konsolidáciou úverov možno výrazne ušetriť. Úspora na mesačnej splátke môže byť desiatky, ale aj stovky eur. Za lepším úrokom, respektíve nižšími nákladmi na hypotéku, sa niekedy oplatí odísť do inej banky aj za cenu zmluvnej pokuty, zhodujú sa odborníci na financie.

Faktom je, že kvôli pandémii banky sprísnili podmienky poskytovania úverov a od financií odstrihli ľudí najmä z rizikových sektorov, ktorých pandémia postihla najviac. Rovnako mali problémy ľudia pracujúci v zahraničí a slobodní umelci. „Nedá sa povedať, že sa k hypotékam dostalo menej ľudí. Skôr sa k nim ťažšie dostali niektoré typy klientov, konkrétne ľudia s príjmami zo zahraničia či podnikatelia, najmä v prvej vlne korony,“ vysvetľuje partner sprostredkovateľskej spoločnosti Umbrella Group Michal Ďuriš.

Presuňte peniaze z nevýhodných sporení

Bežné sporiace produkty, ako boli vkladné knižky, neskôr sporiace účty, alebo termínované vklady, dnes ponúkajú slabšie zhodnotenie vkladov ako v minulosti. Na týchto produktoch ľudia v súčasnosti viac strácajú ako zarábajú, prípadne kvôli inflácii v podstate nezarobia ani euro. Preto je podľa investičných špecialistov výhodnejšie tieto produkty zameniť za iné formy zhodnotenia majetku. Odporúčajú investície do zlata či drahých kovov, investovanie do akcií, dlhopisov alebo nehnuteľností.

Viacerí upozorňujú aj na novú legislatívu a s ňou spojené zdaňovanie niektorých investičných produktov. Kedysi sa totiž za zisk z niektorých investičných položiek neplatila daň, dnes je tento zárobok zdanený 19 % zrážkou. Investiční poradcovia odporúčajú zmeniť produkt na taký, ktorý klientovi prinesie rovnaké zhodnotenie bez nutnosti platiť daň zo zisku.

Pri strate príjmu možno niektoré poistky „zmraziť“

Množstvo klientov bánk či poisťovní prišlo v uplynulom roku o značnú časť svojich príjmov, a teda aj o schopnosť platiť akékoľvek záväzky. „Pri strate príjmu možno urobiť niekoľko krokov, ktoré môžu pomôcť situáciu zvládnuť. Mnohé však závisí od toho, či má človek vytvorené rezervy,“ upozorňuje M. Búlik. Podľa neho ten, kto má finančnú rezervu vo výške 3 až 6 mesačných výdavkov, je v ideálnej pozícii, aby si dokázal nájsť prácu bez zbytočného stresu navyše.

Pri platobnej neschopnosti klienta je podľa neho dôležitejšie najskôr „vyriešiť“ úverové produkty, neskôr poistné zmluvy. „Ak klient nemá rezervu, treba sa v prvom rade pozrieť na úvery a pokúsiť sa ich skonsolidovať do jedného s najnižšou možnou úrokovou sadzbou.“

Pri strate príjmu a neschopnosti splácať svoje výdavky odporúča Daniela Tomášková zNN poisťovne využiť štandardné nastavenia produktov. Tie majú podľa nej v sebe zahrnuté napríklad prázdniny od platenia poistného, čiastočný odkup, prípadne iné optimalizácie, ktoré daný typ produktu umožňuje. „V prípade životného poistenia je napríklad možné znížiť si výšku krytia, a teda aj platbu za poistné,“ dodáva Tomášková.

Ak klient príde o zamestnanie, automaticky sa stopnú platby do druhého piliera, tretí pilier možno na požiadanie zmraziť. „Ak sa sporiteľ nachádza vo veľmi ťažkej finančnej kríze a nemôže si dovoliť ďalej sporiť v treťom pilieri, môže toto sporenie dobrovoľne prerušiť,“ vysvetľuje D. Tomášková. Osobný účet sporiteľa DDS sa „zmrazí“ a opäť aktivuje vtedy, keď doň zas začnú prúdiť finančné príspevky. „Nie je preto nutné hneď rušiť sporenie v treťom pilieri,“ dodáva na záver.