Takmer všetky nehnuteľnosti si dnes klienti financujú cez hypotéku. A každá hypotéka musí byť zároveň poistená. Špecifickým problémom v praxi však býva otázka, ktorá banka vám prefinancuje bývanie v novom developerskom projekte, ako zbytočne nedoplácať na podpistenie či nadpoistenie, ale i to, ako banky v tomto roku sprísňujú podmienky na poskytovanie úverov na bývanie.

[Zdroj: opoisteni.sk; 29/06/2015; Ján Porázik]

http://www.opoisteni.sk/poistne-produkty/chcete-byvat-v-novostavbe-poistenie-hypoteky-prinasa-r-zne-rizika/

Úroky na hypotékach za posledné roky klesli

Štatistiky z roku 2009 sú jednoznačné. Priemerné úrokové sadzby nového úveru na bývanie poskytnutého klientovi bankou, od januára 2009 až do marca 2015, ukazujú podľa Jána Porázika značné rozdiely.

“Niekedy v marci 2010 sa priemerná sadzba, za ktorú si ľudia kúpili svoju hypotéku, pohybovala na úrovni 5,8 %. Dnes, pri 5-ročných fixáciách úverov na bývanie, majú klienti radosť, lebo priemerná reálna sadzba úroku sa pohybuje na úrovni nad 2,5 %. Refinancovanie úverov je na vzostupe, hypotéky sa predávajú rýchlym tempom a zadĺženosť krajiny prudko a nadštandardne rastie. Hoci na druhej strane, celková zadĺženosť u nás nie je tak dramatická, aby dosiahla na štandardy západných krajín,” spresňuje Ján Porázik.

 Úver na bývanie musí byť poistený

Uzavretie poistenia nehnuteľnosti je nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky. Väčšina bánk poskytuje poistenie nehnuteľnosti v spolupráci s konkrétnymi poisťovňami. Klient však nie je viazaný ponukou banky, a preto si môže dať poistiť nehnuteľnosť v ktorejkoľvek poisťovni. Poistenie nehnuteľností sa vzťahuje na poškodenie alebo zničenie budovy, haly a stavby vrátane všetkých stavebných súčastí.

Predmetom poistenia môžu byť podľa Jána Porázika nové nehnuteľnosti, ako aj nehnuteľnosti, ktoré už boli v užívaní, a využívania nehnuteľnosti klientom na účel uvedený v poistnej zmluve. Z poistenia sú spravidla vylúčené pozemky. Častým problémom však je vinkulácia v prospech banky.

“Banka totiž štandardne žiada vinkuláciu v hodnote úveru. Treba si všímať LTV, teda pomer úveru k zástavnej nehnuteľnosti. Napríklad LTV 100 znamená stopercentnú hypotéku. Ak si kupujete byt v hodnote 100 tisíc eur, ale požičiate si z banky len 75 %, teda 75-tisíc eur, štandardne musíte preukázať banke vinkuláciu poistnej sumy minimálne vo výške poskytnutého úveru,” objasňuje Ján Porázik.

Podpoistenie i nadpoistenie. Oboje spôsobujú problémy

Pokiaľ náhodou dôjde k škode, a klient sa pritom poistil len na 75 000 eur, dochádza u neho k podpoisteniu, keďže hodnota nehnuteľnosti je 100 tis. eur. To znamená, že plnenie poisťovne bude krátené koeficientom podpoistenia, zvyšok si bude banka vymáhať od klienta a ten musí financie platiť z vlastného vrecka.

Opačný prípad podľa finančného experta nastáva, ak kupujete rodinný dom a pozemok v hodnote 150-tisíc eur a banka vám požičia 100 % objemu financií. “Banka štandardne požaduje vinkuláciu na sumu aj s kúpnou cenou pozemku, teda minimálne do výšky poskytnutého úveru. Klient sa taktozbytočne nadpoisťuje, nakoľko pozemok ako nehnuteľnosť je nepoistiteľný a platí o 50 percent vyššie poistné ako by bolo postačujúce. Bez vinkulácie totiž banka klientovi úver nenačerpá.”

Možnosti prefinancovania nového bývania

Ďalším problémom v praxi býva aj financovanie novostavieb. “Napríklad trojizbový byt v novostavbe v lokalite Bratislave stojí zhruba 150-tisíc eur podľa súdnoznaleckého posudku. Banka však vie, že jeho hodnota je nižšia, a tak hodnotu posudku mierne okreše. Pri novostavbách sú totiž ceny častokrát nadhodnotené a banka nechce ísť do rizika, že v prípade núteného predaja nehnuteľnosti by za ňu danú cenu nedostala a utrpela tak istú finančnú stratu, nutnú vymáhať od klienta,” objasňuje Ján Porázik.

Napríklad namiesto 150-tisícového úveru banka poskytne len 130-tisíc eur, keďže kalkuluje s potenciálnym rizikom, ktoré musí na seba prebrať. Tento rok však podľa odporúčania Národnej banky Slovenska majú banky znížiť pomer financovania 100 % hypoték. V priebehu dvoch rokov pravdepodobne nebude možné získať plne financovanú hypotéku vôbec.

“V súčasnosti je určená skôr pre bonitnejšiu klientelu, v bonitnejších lokalitách, ako je napríklad Bratislava či krajské mestá. Pripravte sa tiež na to, že hypotéky už začínajú byť drahšie, zhruba o 0,8 až 1 percentuálny bod ku štandardnej úrokovej sadzbe pri financovaní nad 90 percent hodnoty nehnuteľnosť. Klient bude musieť mať buď dostatok vlastných financií, alebo si bude musieť zvyšok financovať iným spôsobom, napríklad stavebným sporením.”

Ceny novostavieb

Zaujímavým javom na realitnom trhu je aj financovanie novostavieb. Developerský projekt má podľa Jána Porázika zvyčajne jedna či niekoľké banky v ponuke. Z toho dôvodu je jednoduchšie zobrať si hypotéku v niektorej z tých bánk, ktorá projekt financuje.

“Klient je však v značnej nevýhode, lebo banka má takpovediac monopol na takýto projekt, ťažšie sa mu vyjednáva o možnosti získať výhodnejší úrok. Pokiaľ by však išiel hypotéku riešiť do inej banky, ktorá sa na projekte nepodieľala, narazil by na ďalší problém. Banka by peniaze z hypotéky uvoľnila až vtedy, keď si vie do katastra nehnuteľností zapísať záložné právo na konkrétnu bytovú jednotku. Problém je s načasovaním kedy developer od nás požaduje platbu oproti tomu, kedy už má developer v katastri zapísané jednotlivé byty, alebo ešte len rozostavanú stavbu ako jeden celok.”

Vo fáze výstavby ešte spravidla nie je nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva. Vtedy sa zákazník s developerom dohodne na podpísaní rezervačnej zmluvy a zaplatení finančnej zálohy, ktorú však častokrát nemá a čaká na hypotéku. To je prakticky začarovaný kruh, z ktorého sa len ťažko hľadá východisko. Kde teda hľadať riešenie? Financujte svoje bývanie prioritne cez banku, ktorá je zapojená do developerského projektu.

Aké sú odporúčania NBS pre financovanie hypoték v tomto roku

1. Zavedenie limitov na 100%-né financovanie
Už dnes vedie k zvýšeniu úrokových sadzieb pri 90-100 % LTV
2. Kontrola ZP formou supervízie + prehodnocovanie LTV v čase
Dôslednejšie preverovanie bonity klienta
3. Vyhnúť sa úverom bez dokladovania príjmu
Posudzovať príjem klienta s rezervou aspoň 2 percentuálnych bodov na výšku splátky

Index realitného zdravia (IRZ), ktorý zostavuje Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS), totiž dosiahol hodnotu 2,45 a odborníci predpovedajú, že jún by mohol priniesť rekord.

[teraz.sk; 22/06/2015; TASR ]

Realitný trh na Slovensku zaznamenal v máji tohto roka zlepšenie.

Májová hodnota indexu 2,45 je druhou najlepšou v histórii merania. Počas 24 mesiacov sa stalo len trikrát, že bola lepšia ako 2,5, vrátane mája a júna 2014. Medziročne je májový IRZ o 0,03 bodu optimistickejší. Oproti tohtoročnému aprílu sa zlepšil o 0,15 bodu. “Po troch mesiacoch pomerne slušnej podpriemernej aktivity na trhu, oscilujúcej okolo hodnoty 2,60, prišlo výrazné zlepšenie. Treba povedať, že očakávané,” zhodnotil generálny sekretár NARKS Martin Lazík.

Prognóza IRZ na jún je na úrovni 2,32. “Znovu treba pripomenúť, že s pribúdajúcimi mesiacmi sa prognózy tvorcov indexu spresňujú a približujú realite, a preto očakávame, že IRZ bude za jún 2015 rekordný. Neprekvapil by ani pád hraničnej hodnoty 2,40, ktorú sa dosiaľ nepodarilo pokoriť,” uviedol Lazík. Podstatné však podľa neho nie je to, či index prekoná rekord. “Dôležité je, aby sa našim realitným kanceláriám podarilo naplniť ich očakávania v preddovolenkovom finiši prvej časti sezóny,” dodal.

Index realitného zdravia zostavuje NARKS na základe odpovedí realitných kancelárií z celého Slovenska. Môže nadobudnúť hodnotu od 1 do 5, pričom najnižšia úroveň predstavuje najlepšie fungujúci a prosperujúci trh. Má slúžiť na orientáciu pri rozhodovaní tak pre realitných profesionálov, ako aj pre verejnosť so záujmom o reality.

V 4. štvrťroku 2014 pokračovali zvýšené aktivity na slovenskom trhu s bývaním, ale priemerná cena bývania vzrástla len v Bratislavskom kraji, konštatuje pravidelný februárový komentár analytikov Úseku pre menu, štatistiku a výskum NBS, ktorý vychádza z údajov Cenovej mapy nehnuteľností a údajov NARKS.

[next future; 06/2015; 15/06/2015; Autor: Mikuláš Cár]

Priemerná cena nehnuteľností na bývanie sa na Slovensku vo 4. štvrťroku 2014 zvýšila o 3 eur/m2 na hodnotu 1 218 eur/m2. Znamená to medzištvrťročný aj medziročný rast o 0,2 %. Mierne zvýšenie priemernej ceny bývania bolo výsledkom hlavne rastúcej priemernej ceny bytov. Aktuálna priemerná cena bývania je na Slovensku takmer totožná s hodnotou jej dlhodobého priemeru (1217 eur/m2). Orientačne zodpovedá priemernej cene bývania zhruba z polovice roku 2007 a je o 21,4 % nižšia ako na vrchole realitného boomu v 2. štvrťroku 2008.

Relatívne najdostupnejšie bývanie v histórii SR

Dostupnosť bývania sa aj vo 4. štvrťroku 2014 zlepšila vo všetkých slovenských krajoch. Praktickým prejavom toho je mierny rast veľkosti obytnej plochy, ktorú možno aktuálne kúpiť za priemernú hrubú mesačnú mzdu ako aj skracovanie času, potrebného na splatenie priemerného bývania o výmere 60 m2 obytnej plochy z disponibilných príjmov domácností.
Dôvodom zlepšenej dostupnosti bývania na konci roku 2014 bolo zníženie priemernej ceny bývania vo väčšine krajov, všeobecné zlepšovanie podmienok pri poskytovaní úverov na bývanie aj celkovo relatívne priaznivé makroekonomické prostredie. Z kvantitatívneho vyhodnotenia indexu dostupnosti bývania v dlhodobejšom horizonte možno dospieť k záveru, že aktuálne je bývanie relatívne najdostupnejšie v celej novodobej ére slovenského trhu s bývaním.

Pri ďalšom normálnom vývoji základných ekonomických fundamentov možno aj v najbližšom období na Slovensku predpokladať len malé zmeny priemernej ceny bývania.

Jednoizbové znovu v kurze

Priemerná cena bytov sa vo 4. štvrťroku 2014 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom zvýšila dosť výrazne (o 1,3 % na 1 306 eur/m2). Okrem relatívne málo obchodovaných zväčša nadštandardných päťizbových bytov sa najviac zvýšila priemerná cena jednoizbových bytov (o 1,6 % na 1 423 eur/m2) a najmenej priemerná cena štvorizbových bytov (o 0,4 % na 1 239 eur/m2).

Na konci roku 2014 sa v rámci celého Slovenska darilo predať každý siedmy ponúkaný byt, kým v predchádzajúcom štvrťroku to bol zhruba každý ôsmy ponúkaný byt. Úspešnejšie ako v predchádzajúcom štvrťroku sa predávali takmer všetky typy bytov (okrem päťizbových).

Väčšina úverov ide na bývanie

Zvýšené aktivity na trhu s bývaním boli do značnej miery podnecované aj aktuálnymi úverovými podmienkami. Rekordne nízke úrokové sadzby na úvery na bývanie stimulujú domácnosti k úvahám obstarať si vlastné bývanie. Do bývania dlhodobo smeruje okolo 70 % úverov domácností. V poslednom štvrťroku 2014 sa pohybovala úroková sadzba na úvery na bývanie v priemere okolo troch percent. Úrokové sadzby všetkých druhov úverov na bývanie mali tendenciu sa znižovať, a niektoré z nich sa dostali v posledných mesiacoch už pod tri percentá.

Celkový objem úverov na bývanie dosiahol na konci roku 2014 hodnotu 16,9 mld. eur a v poslednom období rastie na medziročnej báze zhruba o 13 % . Celková miera nesplácaných úverov na bývanie sa zhruba za posledné tri roky udržiavala na úrovni troch percent.

Výhľad

So zvýšenými aktivitami na trhu s bývaním korešponduje aj ďalšie relatívne zlepšovanie dostupnosti bývania na Slovensku, čo je výsledkom pozitívneho vplyvu viacerých faktorov. Rekordne nízke úroky pri úveroch na bývanie, relatívne stabilné ceny bývania, v priemere priaznivý vývoj príjmovej situácie domácností a viaceré nové realitné projekty sú dobrým východiskom pre rozvoj aktivít v realitnom segmente aj v najbližšom období. V duchu mierneho optimizmu vyznievali na konci roku 2014 aj očakávania odborníkov z realitného trhu, preto v najbližšom období možno predpokladať mierny rast cien domov a bytov nielen v Bratislavskom kraji.

Aby mala obhliadka nehnuteľnosti zmysel, nemala by byť len realitným turizmom. Keď si už zariadite čas, dohodnete obhliadku a prídete na miesto, kde sa nehnuteľnosť nachádza, mali by ste z obhliadky vyťažiť čo najviac.

Autor: Martin Čapo, viceprezident NARKS a CEO Riešime bývanie

[next future; 05/2015; 15/05/2015]

Veľká časť kupujúcich si skôr letmo, často len od dverí, prezrie nehnuteľnosť a pasívne počúva výklad makléra či majiteľa. Takáto obhliadka je doslova premárnený čas. Ak predpokladáme, že ste si obhliadku nehnuteľnosti vybrali na základe vašich kritérií, je namieste, aby ste ju dôkladne prezreli nezávisle od vášho ,,prvého dojmu”. Bohužiaľ, je stále veľa nehnuteľností a ich majiteľov, ktorí si neuvedomujú význam prvého dojmu pri obhliadkach, a tak nehnuteľnosti, ktoré vás nadchnú už pri vstupe do dverí, býva pomenej. Dajte vašej nehnuteľnosti počas obhliadky šancu a potlačte aspoň na okamih svoje emócie. Ak ste narazili na skúseného realitného makléra, ktorý nehnuteľnosť dobre pozná, prevedie vás jednotlivými miestnosťami a upozorní na všetko, čo by pre vás ako budúceho majiteľa mohlo byť zaujímavé. Nenechajte sa však tlačiť do rýchlej obhliadky. Ak necháte makléra viesť obhliadku, pristavte sa v každej miestnosti a dôkladne si pozrite každý, nielen maklérom okomentovaný, detail. Toto platí osobitne v prípade, že obhliadku realizuje sám majiteľ alebo maklér s dobrou znalosťou nehnuteľnosti. Mali by ste dostať výklad o základných parametroch nehnuteľnosti, ako sú výmera, orientácia, vek, rekonštrukcie a podobne.
Po absolvovaní kompletnej vizuálnej obhliadky je vhodné zrekapitulovať si fakty a doplniť informácie otázkami na majiteľa či makléra. Cieľom tejto časti je dozvedieť sa všetko, čo nebolo na prvý pohľad zjavné z výkladu, prípadne si doplniť či overiť fakty, ktoré ste sa dozvedeli. Témou by tak mala byť pivnica a komora, garáž alebo iné možnosti parkovania, a informácie o najbližších susedoch. Podstatná je informácia o výške a štruktúre prevádzkových nákladov. Dôležitou súčasťou je predstava majiteľa o priebehu realitnej transakcie: ako rýchlo je schopný nehnuteľnosť vypratať, aké spôsoby financovania bude akceptovať. Obhliadka je prvou príležitosťou fyzického kontaktu s nehnuteľnosťou.

Ako často hovorím: kým otázka rozhodovania o financovaní je racionálnou záležitosťou, výber nehnuteľnosti riadia naše emócie. Buďte si toho vedomí, a preto držte pocity pokiaľ možno na uzde. Nedajte sa odradiť kozmetickými chybami, ktoré možno ľahko odstrániť, na druhej strane sa nenechajte nadchnúť len vkusne zariadeným interiérom pri vážnejších technických nedostatkoch nehnuteľnosti.

Pribúdajú nové projekty, staré rastú a získavajú novú podobu. Slovensko prežíva menší boom.

[Trend; 21/2015; 28/05/2015; s.: 22,23,24; Ľuboš Mistrík ; Zaradenie: Trend Top v stavebníctve a realitách – extrakt]

Hoci stavebné firmy sa nestihli spamätať z predošlého pádu doteraz formou konkurzov a reštrukturalizácií z čias najväčšej krízy, developeri nezaváhajú. Medzi rozostavanými projektmi nájsť veľké moderné obchodné centrá, retail parky i zóny big boxov doplnené kancelárskymi štvrťami a najmä všadeprítomnými bytovými novostavbami. Ak niečo najvýraznejšie ženie dopyt po novom bývaní vpred, sú to dostupné hypotekárne úvery.

Zóny na okraji mesta

To všetko vedie k rastu ponuky nových rezidenčných projektov. Zrejme najväčšou rozostavanou obytnou štvrťou momentálne v Bratislave je zóna Slnečnice. V niekoľkých etapách buduje približne 700 bytov k už existujúcim stovkám. Celý potenciál územia predstavuje šesť- až sedemtisíc bytov. Dve štvrte – zóna Mesto a zóna Viladomy sa čiastočne odlišujú cieľovou skupinou, zložením bytov i cenami.  Podobná nová zóna sa chystá medzi Lamačom a Devínskou Novou Vsou – Bory Home. V pláne je približne 340 bytov v desiatich bytových domoch s piatimi podlažiami.

 Nové mestské štvrte

Novostavby prirodzene vyrastajú aj v širšom centre hlavného mesta – napríklad Pri Mýte, Blumental a Zuckermandel. Úspešným predajom odštartovali projekty Miletičova 60, Nobelova, Malé Krasňany, Tammi, Rača Tower a niekoľko iných v Bratislave.
Jednou z najväčších ucelených zón mimo Bratislavy je Arboria v Trnave, ktorá zatiaľ v objektoch skolaudovaných alebo tesne pred dokončením ponúka necelé tri stovky bytov, ďalších sto plánuje developer začať budovať. V krajskom meste má pribudnúť aj bytovka Bottova. V Košiciach pokračuje prestavba staršieho objektu na rohu Kulturparku na Šafranovú záhradu a predaj má čoskoro spustiť Rezidencia pri Radnici. Okrem toho sa pripravuje druhá etapa Novej terasy, kde pribudnú aj radové rodinné domy. V neďalekom Prešove chce zasa developerská spoločnosť  prestavať bývalý stomatologický pavilón na stovku štartovacích bytov. Žilinskými projektmi sú Cube a Arboreum, čo odzrkadľuje rastúcu atraktivitu regionálnych trhov.

Obchodné centrá pomalšie…

A aj keď pomer obchodných plôch na obyvateľa v hlavnom meste presahuje hranicu 1 300 m2/1 000 obyvateľov, ďalej sa stavia. Pravda, dnes sú to už skôr big boxy a jednoduché obchody než moderné obchodné centrá. Len nedávno otvorila svoju prvú slovenskú predajňu športová sieť Decathlon, ktorá vyrástla v zóne Bory. Rozširovať sa bude aj prevádzka Metro a pribudnúť má v rámci zóny Pharos taktiež Decathlon spolu s hobby marketom Bauhaus a predajňou nábytku Sconto.

Iná situácia je v regiónoch. Príležitostí v krajských a okresných sídlach sa chopili najmä lokálni developeri s dobrými väzbami na obce a vlastníkov pozemkov, ale i medzinárodné fondy.  Rozsiahly projekt Dituria má nahradiť bývalú priemyselnú zónu Slovenska v Banskej Bystrici. A v Trnave zasa rastie City Arena s prepojením na futbalový štadión. Prešov sa má konečne dočkať moderného obchodného centra nazvaného Eperia. Košice zasa pôsobia ako dostatočne nasýtené, o žiadnom väčšom novom projekte nevedno. Otázkou je osud Malinovského kasární.

Kancelárske centrá

Na nové administratívne budovy ako ťahúňa stavebníctva sa spoľahnúť nemožno. Firemný trh sa dnes rozvíja prakticky len v Bratislave, kde sú okrem tunajších developerov prítomné aj medzinárodné fondy. Dnes je aktuálne Twin City oproti autobusovej stanici. Popritom rastie aj nová centrála banky ČSOB v rámci Zuckermandelu, Triangel pri divadle, Forum BC na rohu Bajkalskej a Prievozskej, Staromestská Offices priamo v centre. V Košiciach je to napríklad BCT.

Logistických hál pribúda

Veľký záujem je o slovenské haly a sklady. Neobsadenosť ku koncu vlaňajška dosiahla podľa poradenskej agentúry Cushman & Wakefield len 3,4 percenta, čo je hlboko pod zdravou 10-percentnou hranicou a motivuje developerov na novú výstavbu.

Rekordné investície

Vlani sa na trhu ,,premlelo” 610 miliónov eur, čo je druhá najvyššia hodnota od predkrízového roka 2005. Najväčším obchodom vlaňajška a pravdepodobne aj v histórii tunajšieho realitného trhu bol predaj komplexu Eurovea na bratislavskom nábreží. Ďalšími veľkými transakciami boli predaj košického Auparku a Malinovského kasární realitnému fondu NEPI.

Aprílový Index realitného zdravia nenaplnil optimistické očakávania významnejšieho zlepšenia. Skôr sa dá povedať, že jeho vývoj v uplynulých troch mesiacoch sa stabilizoval a očakávané hodnoty na úrovni 2,5 neatakuje. Podľa našich predpokladov sa nožnice medzi prognózou a nameranou realitou pomaly zatvárajú, čo znamená, že „tvorcovia Indexu“ odhadujú vývoj bližšie k pravde. Každopádne, prognóza je pozitívna a my veríme, že májový a júnový IRZ to potvrdí.

Zber dát sa vykonáva od júna 2013 prostredníctvom štruktúrovaného elektronického dotazníka, určeného výhradne pre majiteľov alebo riaditeľov realitných kancelárií z celého Slovenska. Oslovené boli skúsené spoločnosti, ktorých názor je podložený dlhodobejšou praxou s realitným trhom. Relevantný respons sa pohybuje medzi 160 a 250 realitnými kanceláriami z celého Slovenska.

Aprílový Index realitného zdravia je 2,60. Tri mesiace po sebe sa blíži k tejto hodnote (2,64 a 2,61) a po februárovom skokovom zlepšení oproti januáru, signalizuje stabilizáciu trhu na priemernej úrovni obchodovania. V medziročnom porovnaní s aprílom 2014 ide o zhoršenie o 4 stotiny, čo však nie je možné považovať za prejav zhoršenia trhu. Azda len pozvoľnejší rast ako minulý rok. Odpoveď dostaneme po zistení májového Indexu, ktorý bol pred rokom, spolu s júnovým, rekordný.

Prognóza Indexu realitného zdravia na máj 2015 je 2,39 – je o 5 stotín horšia ako aprílová a je  presne zhodná s minuloročnou prognózou na máj 2014. Pretrvávajúci optimizmus „tvorcov Indexu“ vyvoláva nádej na pokračujúce zlepšovanie úrovne IRZ, a tým na aktívnejšie obchodovanie s nehnuteľnosťami v nasledujúcich mesiacoch.

Máj a jún 2014 boli rekordnými mesiacmi v histórii merania Indexu realitného zdravia. Hodnoty IRZ v oboch mesiacoch sme namerali v pozitívnej časti našej stupnice. Vyjadrené školskou známkou – realitní profesionáli hodnotili svoje aktivity známkou lepšou ako 2 mínus. Sme presvedčení, že sú dobre pripravení aj na tohtoročný prvý vrchol obchodovania na trhu a Index bude opäť lepší ako 2,5. Nasvedčuje tomu aj fakt, že priemerná hodnota IRZ za prvé štyri mesiace 2015 je až o 6 stotín lepšia ako pred rokom. Trh teda rastie, síce pomaly, ale predsa!

Analýza stavu a vývoja Indexu realitného zdravia je k dispozícii aj na www.realitnyindex.sk.

Mgr. Martin Lazík, generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

(Z časopisu RealitySK číslo 2015.05)

Bratislava opätovne navrhne ministerstvu dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja, aby ľudia z reštituovaných domov dostali namiesto náhradných bytov finančnú kompenzáciu. K takémuto riešeniu sa prikláňajú predovšetkým dotknutí obyvatelia, legislatíva to ale neumožňuje.

“Mesto môže konať len tak, ako mu dovoľuje zákon,” povedal médiám prvý námestník bratislavského primátora Milan Černý. Keďže samospráva akceptovala túto požiadavku reštituentov, opätovne sa obráti na ministerstvo dopravy.

Už v minulosti prebiehali medzi rezortom dopravy a bratislavskou samosprávou rokovania, na ktorých sa opakovane otvárala otázka finančnej náhrady. Ministerstvo však podľa hlavného mesta pristúpilo len na model spolufinancovania a nadobudnutia bytu do podielového spoluvlastníctva obce a žiadateľa. Zo strany žiadateľov o tento návrh nebol podľa magistrátu záujem, preto sa v takomto riešení situácie nepokračovalo.

Pochybnosti mestských poslancov

Hlavné mesto je pritom do konca roka 2016 povinné poskytnúť náhradné nájomné byty reštituentom, ktorým bol priznaný na to nárok. Samospráva by tak mala obstarať približne 580 náhradných nájomných bytov v požadovanej štruktúre a so zákonnom stanoveným štandardom vybavenosti.

Niektorí bratislavskí poslanci na svojom aprílovom rokovaní vyjadrili pochybnosť, či mesto stanovený termín stihne. “Už dnes si neviem predstaviť, že by sme to stihli do konca roka 2016,” skonštatoval Oliver Kríž z Pravicového klubu. Starosta bratislavskej Petržalky Vladimír Bajan vyhlásil, že tento problém môže mať dosah na rozpočet hlavného mesta. “Bolo by dobré, aby v tomto pomohli starostovia mestských častí,” priblížil.

Viacerí poslanci sa pýtali, čo sa od roku 2011 v tejto veci mesto spravilo. Bývalý primátor hlavného mesta Milan Ftáčnik zareagoval s tým, že za jeho pôsobenia samospráva diskutovala s obyvateľmi, akú formu náhrady by chceli. “Deväťdesiat percent ľudí sa vyjadrilo, že by chceli finančnú náhradu, nech im dá štát peniaze, preto sa mesto neponáhľalo s riešením problému,” uviedol. Podľa niektorých poslancov by ale najjednoduchším riešením bola kúpa hotových bytov.

Petržalský Matador?

Časť z náhradných bytov môže vyrásť v bývalom petržalskom priemyselnom parku Matador. Investor totiž ponúkol mestu, že ich tu postaví 272. “Tento proces sa momentálne nachádza v procese získavania povolenia pre územné rozhodnutie,” povedal Černý. Súčasťou tohto konania je aj petícia občanov pre hrozbu environmentálnej záťaže. “To možno celý proces akoby zdržuje,” podotkol.

Mesto sa obracia i na realitné kancelárie a banky, ktoré by podľa neho dokázali splniť požiadavky stanovené zákonom o cenových nákladoch či na jednotlivé výmery a výbavu náhradných bytov.

Mesto oslovuje taktiež prípadných záujemcov s ponukou na spoluprácu pri obstaraní týchto bytov, a to formou, ktorú zákon pripúšťa. Náhradné byty tak môže kúpiť, postaviť alebo má možnosť aj inventarizovať existujúce objekty a prestavať ich na byty.

“Tým sa chcú zaoberať mestské časti, ktoré môžu ponúknuť svoje objekty. Obraciame sa aj na štátne inštitúcie, či majú voľné objekty,” skonštatoval Černý.

Žiadosť o dotáciu

Bratislava môže požiadať štát o dotáciu na výstavbu náhradných bytov pre ľudí z reštituovaných domov, ale až po vydaní právoplatného stavebného povolenia. Na obstaranie jedného metra štvorcového (m2) je zo zákona vyčlenených maximálne 1000 eur, v čom sú zahrnuté aj prostriedky na vybudovanie technickej infraštruktúry, obstaranie pozemku či výstavbu.

Za vyprataný byt v reštituovanom dome môže Bratislavčan získať náhradu, ktorá je limitovaná počtom osôb. Pre jednu osobu ide o byt s maximálnou výmerou 45 m2, pre dve až tri osoby je maximálna rozloha nového bytu 60 m2 a pri štvor- až päťčlennej rodine ide o trojizbový byt s výmerou do 75 m2.

Zdroj – TASR

Priemerná úroková sadzba hypotéky s fixáciou na jeden až päť rokov je v súčasnosti 2,70 percenta, čiže situácia je už priaznivejšia, než v niektorých krajinách eurozóny.
Úrokové sadzby hypoték sa dostali na historické minimum, počet nezamestnaných klesá už poldruha roka, reálne mzdy narástli vlani o viac ako štyri percentá.

[Žilinské noviny; 16/2015; 27/04/2015; s.: 13; SHZ ; Zaradenie: FINANCIE]

Tieto tri fakty a dlhodobo nízke ceny domácich realít zapríčiňujú, že ochota ľudí zobrať si úver sa výrazne zvyšuje. V období boomu na trhu realít medzi rokmi 2006 a 2008 ceny bytov stúpali o 40 percent rýchlejšie, ako bol rast miezd. Odvtedy sa ceny realít znížili o 20 percent, pričom mzdy sa, naopak, za toto obdobie zvýšili o 20 percent.
“Popritom sa úrokové sadzby hypoték dostali na historické minimum, konkrétne v decembri roku 2014 bola priemerná úroková sadzba na poskytnutých úveroch na bývanie 3,21 percenta, vrátane ročnej percentuálnej miery nákladov,” uviedol Zdenko Stefanides, hlavný analytik Všeobecnej úverovej banky.”Pričom začiatkom roka 2014 to boli štyri percentá, v roku 2013 zas okolo piatich percent.” V súčasnosti je priemerná úroková sadzba hypotéky s fixáciou na jeden až päť rokov len 2,70 percenta, čiže situácia u nás je už priaznivejšia než v Taliansku a Holandsku, v najrozvinutejších krajinách eurozóny. V niektorých prípadoch sa úroky môžu prepadnúť až pod dve percentá, napríklad UniCredit alebo mBanka ponúka takéto priaznivé podmienky aj pri fixácii na tri roky, Prima banka zas stlačila úroky na 1,80 percenta, ale aj dvaja najväčší hráči na trhu, Slovenská sporiteľňa (SLSP) a Všeobecná úverová banka (VÚB) štartujú od 2 až 2,1 percenta. Keďže na jar viacero bánk ohlasuje akcie, aktuálne podmienky sa veľmi rýchlo menia. Finančné portály v súčasnosti poskytujú dobrý prehľad o hypotekárnych úveroch jednotlivých bánk, a tiež sa na nich dá nájsť množstvo užitočných informácií. Preto, kto sa zaujíma o aktuálne platné úrokové sadzby, alebo je zvedavý na úskalia hypotekárnych úverov, mal by navštíviť stránky, ako sú financnahitparada. sk alebo financie. sk. V tomto svete ale treba vedieť, že tie najvýhodnejšie podmienky dostanú len ozaj bonitní klienti, alebo tí, ktorí súbežne využívajú viac služieb danej banky.

Na základe spomenutých faktorov si ľudia s priemerným platom mohli v roku 2014 zaobstarať nehnuteľnosť s dvakrát väčšou rozlohou ako v roku 2008, v čase realitného boomu. Vychádzajúc z priemerných miezd v jednotlivých krajoch a z priemerných cien realít v týchto regiónoch (v prípade hypotekárneho úveru s fixáciou na 30 rokov) je možné vyhlásiť, že napríklad v Nitrianskom kraji v roku 2008 si ľudia so štandardnou mzdou mohli dovoliť byt s rozlohou 48 štvorcových metrov, v roku 2013 to už bolo 88, vlani zas 100 štvorcových metrov. V Trnavskom kraji sú tieto údaje 40, 59, respektíve 77 štvorcových metrov, len v Bratislave nemožno hovoriť o výraznom zlepšení situácie (28, 48 alebo 54 štvorcových metrov). V hlavnom meste bol pokles cien bytov miernejší, a popritom od začiatku roka 2014 sa ceny už postupne šplhajú nahor.

Podľa bankových analytikov v tomto roku určite nemožno očakávať zvyšovanie úrokových sadzieb, a tento trend môže pokračovať aj v časti budúceho roku. Konkurenčný boj medzi finančnými domami je totiž čoraz väčší, a preto pre získanie klientov neváhajú so znižovaním úrokov ani v tom prípade, ak to ide na úkor ich zisku. Niekedy stačí aj toľko, aby klient “pohrozil” svojej banke, že si úver prenesie do inej, ktorá ponúka lepšie podmienky, a jeho pôvodná banka okamžite zníži sadzby hypotekárneho úveru. V súčasnosti je v eurozóne veľký pretlak peňazí, banky sa ľahko dostanú k úverom, čo tiež predznamenáva dlhodobé zachovanie nízkych úrokov. Nateraz už neplatí ani to, že počas letných mesiacov sa znižuje záujem o hypotéky, o čom svedčí fakt, že vlani v júli a auguste sa ďalej zvyšoval objem poskytnutých úverov, a v poslednom období bolo zaznamenané prekonanie všetkých doterajších rekordov. Analytik Sberbanky Martin Barto upozornil, že vďaka čoraz ľahšie dostupným úverom môže ďalej rásť záujem o kúpu realít, čo môže viesť k zdražovaniu bytov a rodinných domov. Pre neutíchajúci záujem o hypotéky Národná banka Slovenska (NBS) očakáva, že sa zvýši počet tých žiadateľov, ktorí časom nebudú schopní splácať svoj úver, čo by aj bankám narobilo značné problémy. NBS preto na konci minulého roka vydala bankám odporúčanie, aby si ustrážili počet tých žiadateľov hypoték, ktorí plánujú financovať celých sto percent kúpnej ceny vyhliadnutej nehnuteľnosti z úveru. Hypotéky v intervale 90 až 100 percent z hodnoty nehnuteľnosti by mali tvoriť najviac 25 percent nových úverov na bývanie, do konca roku 2016 by sa ich podiel mal znížiť na 20 percent, v roku 2017 zas na 10 percent. Čiže kúpa nehnuteľnosti bude čoraz viac podmienená aj úsporami so zabezpečením určitej spoluúčasti. Popritom by banky mali prísnejšie hodnotiť žiadosti o úvery, predovšetkým na zdokladovanie príjmu žiadateľa. Obmedzenia národnej banky sú oprávnené, lebo nimi sa dá predísť nezodpovednému zadlžovaniu. (SHZ)