Chcete bývať v novostavbe? Poistenie hypotéky prináša rôzne riziká

Takmer všetky nehnuteľnosti si dnes klienti financujú cez hypotéku. A každá hypotéka musí byť zároveň poistená. Špecifickým problémom v praxi však býva otázka, ktorá banka vám prefinancuje bývanie v novom developerskom projekte, ako zbytočne nedoplácať na podpistenie či nadpoistenie, ale i to, ako banky v tomto roku sprísňujú podmienky na poskytovanie úverov na bývanie.

[Zdroj: opoisteni.sk; 29/06/2015; Ján Porázik]

http://www.opoisteni.sk/poistne-produkty/chcete-byvat-v-novostavbe-poistenie-hypoteky-prinasa-r-zne-rizika/

 

Úroky na hypotékach za posledné roky klesli

Štatistiky z roku 2009 sú jednoznačné. Priemerné úrokové sadzby nového úveru na bývanie poskytnutého klientovi bankou, od januára 2009 až do marca 2015, ukazujú podľa Jána Porázika značné rozdiely.

“Niekedy v marci 2010 sa priemerná sadzba, za ktorú si ľudia kúpili svoju hypotéku, pohybovala na úrovni 5,8 %. Dnes, pri 5-ročných fixáciách úverov na bývanie, majú klienti radosť, lebo priemerná reálna sadzba úroku sa pohybuje na úrovni nad 2,5 %. Refinancovanie úverov je na vzostupe, hypotéky sa predávajú rýchlym tempom a zadĺženosť krajiny prudko a nadštandardne rastie. Hoci na druhej strane, celková zadĺženosť u nás nie je tak dramatická, aby dosiahla na štandardy západných krajín,” spresňuje Ján Porázik.

 

 Úver na bývanie musí byť poistený

Uzavretie poistenia nehnuteľnosti je nevyhnutnou podmienkou pre poskytnutie hypotéky. Väčšina bánk poskytuje poistenie nehnuteľnosti v spolupráci s konkrétnymi poisťovňami. Klient však nie je viazaný ponukou banky, a preto si môže dať poistiť nehnuteľnosť v ktorejkoľvek poisťovni. Poistenie nehnuteľností sa vzťahuje na poškodenie alebo zničenie budovy, haly a stavby vrátane všetkých stavebných súčastí.

Predmetom poistenia môžu byť podľa Jána Porázika nové nehnuteľnosti, ako aj nehnuteľnosti, ktoré už boli v užívaní, a využívania nehnuteľnosti klientom na účel uvedený v poistnej zmluve. Z poistenia sú spravidla vylúčené pozemky. Častým problémom však je vinkulácia v prospech banky.

“Banka totiž štandardne žiada vinkuláciu v hodnote úveru. Treba si všímať LTV, teda pomer úveru k zástavnej nehnuteľnosti. Napríklad LTV 100 znamená stopercentnú hypotéku. Ak si kupujete byt v hodnote 100 tisíc eur, ale požičiate si z banky len 75 %, teda 75-tisíc eur, štandardne musíte preukázať banke vinkuláciu poistnej sumy minimálne vo výške poskytnutého úveru,” objasňuje Ján Porázik.

 

Podpoistenie i nadpoistenie. Oboje spôsobujú problémy

Pokiaľ náhodou dôjde k škode, a klient sa pritom poistil len na 75 000 eur, dochádza u neho k podpoisteniu, keďže hodnota nehnuteľnosti je 100 tis. eur. To znamená, že plnenie poisťovne bude krátené koeficientom podpoistenia, zvyšok si bude banka vymáhať od klienta a ten musí financie platiť z vlastného vrecka.

Opačný prípad podľa finančného experta nastáva, ak kupujete rodinný dom a pozemok v hodnote 150-tisíc eur a banka vám požičia 100 % objemu financií. “Banka štandardne požaduje vinkuláciu na sumu aj s kúpnou cenou pozemku, teda minimálne do výšky poskytnutého úveru. Klient sa taktozbytočne nadpoisťuje, nakoľko pozemok ako nehnuteľnosť je nepoistiteľný a platí o 50 percent vyššie poistné ako by bolo postačujúce. Bez vinkulácie totiž banka klientovi úver nenačerpá.”

 

Možnosti prefinancovania nového bývania

Ďalším problémom v praxi býva aj financovanie novostavieb. “Napríklad trojizbový byt v novostavbe v lokalite Bratislave stojí zhruba 150-tisíc eur podľa súdnoznaleckého posudku. Banka však vie, že jeho hodnota je nižšia, a tak hodnotu posudku mierne okreše. Pri novostavbách sú totiž ceny častokrát nadhodnotené a banka nechce ísť do rizika, že v prípade núteného predaja nehnuteľnosti by za ňu danú cenu nedostala a utrpela tak istú finančnú stratu, nutnú vymáhať od klienta,” objasňuje Ján Porázik.

Napríklad namiesto 150-tisícového úveru banka poskytne len 130-tisíc eur, keďže kalkuluje s potenciálnym rizikom, ktoré musí na seba prebrať. Tento rok však podľa odporúčania Národnej banky Slovenska majú banky znížiť pomer financovania 100 % hypoték. V priebehu dvoch rokov pravdepodobne nebude možné získať plne financovanú hypotéku vôbec.

“V súčasnosti je určená skôr pre bonitnejšiu klientelu, v bonitnejších lokalitách, ako je napríklad Bratislava či krajské mestá. Pripravte sa tiež na to, že hypotéky už začínajú byť drahšie, zhruba o 0,8 až 1 percentuálny bod ku štandardnej úrokovej sadzbe pri financovaní nad 90 percent hodnoty nehnuteľnosť. Klient bude musieť mať buď dostatok vlastných financií, alebo si bude musieť zvyšok financovať iným spôsobom, napríklad stavebným sporením.”

 

Ceny novostavieb

Zaujímavým javom na realitnom trhu je aj financovanie novostavieb. Developerský projekt má podľa Jána Porázika zvyčajne jedna či niekoľké banky v ponuke. Z toho dôvodu je jednoduchšie zobrať si hypotéku v niektorej z tých bánk, ktorá projekt financuje.

“Klient je však v značnej nevýhode, lebo banka má takpovediac monopol na takýto projekt, ťažšie sa mu vyjednáva o možnosti získať výhodnejší úrok. Pokiaľ by však išiel hypotéku riešiť do inej banky, ktorá sa na projekte nepodieľala, narazil by na ďalší problém. Banka by peniaze z hypotéky uvoľnila až vtedy, keď si vie do katastra nehnuteľností zapísať záložné právo na konkrétnu bytovú jednotku. Problém je s načasovaním kedy developer od nás požaduje platbu oproti tomu, kedy už má developer v katastri zapísané jednotlivé byty, alebo ešte len rozostavanú stavbu ako jeden celok.”

Vo fáze výstavby ešte spravidla nie je nehnuteľnosť zapísaná na liste vlastníctva. Vtedy sa zákazník s developerom dohodne na podpísaní rezervačnej zmluvy a zaplatení finančnej zálohy, ktorú však častokrát nemá a čaká na hypotéku. To je prakticky začarovaný kruh, z ktorého sa len ťažko hľadá východisko. Kde teda hľadať riešenie? Financujte svoje bývanie prioritne cez banku, ktorá je zapojená do developerského projektu.

 

Aké sú odporúčania NBS pre financovanie hypoték v tomto roku

1. Zavedenie limitov na 100%-né financovanie
Už dnes vedie k zvýšeniu úrokových sadzieb pri 90-100 % LTV
2. Kontrola ZP formou supervízie + prehodnocovanie LTV v čase
Dôslednejšie preverovanie bonity klienta
3. Vyhnúť sa úverom bez dokladovania príjmu
Posudzovať príjem klienta s rezervou aspoň 2 percentuálnych bodov na výšku splátky