BRATISLAVA – Slováci sa v prospech bývania zadlžujú čoraz viac. Klesajú úroky na hypotékach, stúpajú platy a mladí ľudia sa tak ľahšie rozhodujú pre kúpu vlastného bytu či domu. Čo však rastie, sú ceny nehnuteľností. Byty boli v druhom štvrťroku 2016 v priemere o 8 percent drahšie ako pred rokom. Ako sa pri výbere rozhodovať? Líši sa dopyt podľa regiónov?

[aktualne.sk; 26/08/2016; vc]

Trh s bývaním je jednou z najsledovanejších ekonomických oblastí. Neustále sa menia ceny nehnuteľností, podmienky hypoték, ich úroky, banky sledujú odporúčania Národnej banky Slovenska. Akí sú Slováci pri kúpe “svojho vlastného”?

Najčastejší kupujúci? Tridsiatnik

Vedúci analytik Bencont Investments Matúš Jančura hovorí, že kúpu bytu najčastejšie realizujú ľudia vo veku od 25 do 35 rokov. “Ide väčšinou o ich prvé bývanie alebo v tomto období dochádza k výmene menších bytov za väčšie,” vysvetlil pre Aktuálne.sk.

Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS), situuje vekovú hranicu ľudí, ktorí riešia svoje bývanie, trochu vyššie. “Majoritnú skupinu kupujúcich tvoria mladí ľudia a rodiny vo vekovej kategórii od 30 – 45 rokov,” uviedol. Tí, ktorí kúpili 2-3 izbový byt v Bratislave v roku 2005, zaň dali asi 90-tisíc. Investícia sa oplatila, rovnaká nehnuteľnosť má dnes hodnotu 142-tisíc, teda o 51-tisíc viac.

To, aký typ bytu je najviac v kurze, sa podľa regiónov Slovenska nelíši. “Kúpu bytu však ovplyvňuje ich dostupnosť. V Bratislave a iných väčších mestách zákazník pri kúpe skôr pozerá na finančnú dostupnosť a až následne sa rozhoduje podľa toho, aké ma očakávanie od nového bývania,” hovorí Jančura. V mestách sú ceny vyššie, preto si ľudia strážia rozpočet.

Záujem je hlavne o menšie byty

V Bratislave patria k najžiadanejšiemu segmentu 2-izbové a 3-izbové byty s výmerou okolo 60 až 70 m2. “Veľmi podobne to vyzerá aj v regiónoch, ale s tým rozdielom, že pre lepšiu finančnú dostupnosť si vedia dovoliť aj väčšie byty,” opísal preferencie Slovákov analytik Jančura.

Podľa šéfa NARKS, Jána Pálenčára, sa maklérom najlepšie pracuje s bytovou výmerou 50 až 80 m2. “Táto skupina tvorí 68 percent všetkých predaných bytov,” doplnil štatistiky.

Analytika a makléra sme sa pýtali na rozdiely v cenách. Porovnali nám sumy za byt s vyhľadávanými kritériami. V Bratislave dáte za 2-3 izbový byt, na 5. poschodí s balkónom, v tichej oblasti, ale nie ďaleko od centra, s rozlohou 64 m2, so zariadenou kuchyňou a po rekonštrukcii asi 148-tisíc eur. V Banskej Bystrici vyjde na 82-tisíc.

Kedy sa oplatí zjednávať cenu?

Dá sa s cenami, ktoré uvádzajú realitné agentúry, súkromníci, či webové portály ešte hýbať? Odborník tvrdí, že nie vždy. “Bežne kupujúci zjednávajú cenu starších bytov, pri novostavbách je to ojedinelé. Väčšina inzerovaných cien starších bytov je mierne nadhodnotená, preto sa kupujúcemu zjednávať oplatí,” opísal Pálenčár.

To, o koľko sa záujemcom podarí znížiť, závisí od mnohých faktorov. “Výška zľavy je individuálna, štandardne sa pohybuje na úrovni 3 až 5 percent,” prezradil maklér. Ceny bytov podľa štatistík NBS stúpajú. Novostavby v Bratislave sú dokonca najdrahšie v histórii.

V niektorých mestách si v súčasnosti priplatíte aj o 10 percent viac, ako by ste zaplatili pred rokom. Radosť vlastníkov, škoda pre záujemcov, ktorí možno dlhšie váhali. Trend bude pokračovať.

“Najbližší rok a pol ešte budeme svedkami rastu cien nehnuteľností, najmä v dôsledku nahromadeného dopytu z obdobia rokov 2009-2013, ktorý sa dnes postupne rozpúšťa. K rastu prispieva zlepšujúca sa makroekonomická situácia ako aj nízke úroky pri úveroch na bývanie,” povedal analytik Matúš Jančura.

Ceny tlačí hore málo bytov

Za rastom cien, a to najmä v Bratislave, je podľa Jančuru aj ponuka, ktorá dnes nie je dostatočne veľká na to, aby mohol kupujúci zväzovať viacero alternatív. “Záujemca teda nemá priestor, aby sa pokúšal predávajúceho tlačiť s cenou nadol,” dodal.

Odborníci sa zhodujú, že vývoj na trhu s nehnuteľnosťami sa nedá predvídať na dlhšie obdobie ako je jeden rok. Jednu dobrú správu pre tých, ktorí túžia po vlastnom bývaní však majú.

“Môžeme očakávať, že úrokové sadzby zostanú na nízkych úrovniach a nie je vylúčené, že Európa pôjde japonskou cestou nízkej inflácie a nízkych úrokových sadzieb. To by logicky malo za následok stagnáciu cien nehnuteľnosti,” doplnil.
Ak by sa tak stalo, rast alebo pokles cien nehnuteľností by potom závisel výlučne od pomeru dopytu a ponuky. Lacnejší bude vidiek, drahšie mestá.

Novostavby porastú, staršie byty budú klesať

Pálenčár predpokladá, že v priebehu najbližšieho obdobia (1-1,5 roka) budú naďalej stúpať ceny nových bytov. “Naopak, v tomto období dôjde k pozastaveniu zvyšovania cien starých bytov a k následnému poklesu ich cien, a to z dôvodu príchodu nových veľkých developerských projektov,” povedal.

Aktuálny trend je opačný. Novostavby síce stúpajú, o 8-9 percent, byty v starších budovách však rastú ešte viac. “Pri starých bytoch je zvyšovanie cien prudšie, v medziročnom porovnaní 15 percent,” objasnil šéf asociácie realitných kancelárií. “Je to spôsobené tým, že kupujúci nevedia svoj dopyt naplniť na trhu s novostavbami, kde je stále nedostatok nových hotových bytov, o ktoré je najväčší záujem, teda 2 až 3 izbových bytov,” dodal.

Koľko stoja byty v piatich veľkých mestách:

Byt 60 – 64 m2, 2-3 izbový, na 5. (približne) poschodí s balkónom, v tichej oblasti, ale nie ďaleko od centra, zariadená kuchyňa, celý po rekonštrukcii. Ceny závisia od toho, v akom smere od centra je byt situovaný, teda od obľúbenosti lokality.

(Nižšie ceny sú v prepočte na byt menší ako 64 m2, vyššie uvedené za 64 m2).

• Bratislava – 130 – 148 tisíc
• Žilina – 58 – 105 tisíc
• Nitra – 71 – 89 tisíc
• Košice – 82 – 101 tisíc
• Banská Bystrica – 58 – 82 tisíc

Trh sa rozbehne po prázdninách a možno opäť v rekordných obrátkach.

[TASR ; 28/08/2016; Zaradenie: Nehnuteľnosti]

Dynamika realitného trhu v Bratislave a okolí pravdepodobne predbieha zvyšok Slovenska o tri až štyri roky. Uviedol to prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár v hodnotení aktuálneho merania Indexu realitného zdravia (IRZ). Hoci realitní profesionáli označili vývoj na trhu v júlovom útlme známkou 2,66, rozdiel medzi regiónmi je až 0,3 bodu.

Palenčár pripomenul, že jún až august sú mesiacmi oddychu aj na realitnom trhu. Po júnovom precitnutí z rekordne sa ukazujúceho roka ani júl podľa neho nepriniesol prekvapenie a IRZ klesol v súlade s dlhodobým sledovaním a prognózou jeho tvorcov.

Index sa v júli zhoršil oproti júnovej hodnote 2,58 o 0,08 bodu na 2,66. “Prognóza na august taktiež nepredpokladá prekvapenie a vyzerá to tak, že vývoj indexu v tomto roku28 bude podobný ako ostatné tri roky. Realitný trh sa pravdepodobne rozbehne po prázdninách a uvidíme, či opäť v rekordných obrátkach,” konštatoval Palenčár.

NARKS v rámci posledného merania porovnala vnímanie aktivít na realitnom trhu v Bratislave a okolí s mimobratislavskými regiónmi. Asociácia očakávala rozdiel v prospech Bratislavy, ktorý dlhodobo vzniká v dôsledku koncentrácie realitného biznisu v hlavnom meste. Skóre 2,51 ku 2,81 podľa nej signalizuje fakt, že schodok medzi regiónmi sa nedarí znižovať a zrejme sa tak skoro ani nepodarí.

“Možno povedať, že dynamika realitného trhu v hlavnom meste a okolí pravdepodobne predbieha zvyšok Slovenska o tri až štyri roky, keďže aj v letnom útlme zisťujeme rozdiel v Indexe realitného zdravia o 0,3 bodu,” zhodnotil Palenčár.

Prognóza vývoja IRZ na august 2,52 je o 0,05 bodu lepšia ako v minulom mesiaci. “Podľa skúseností s meraním indexu od leta 2013 očakávame v auguste rovnaké alebo mierne lepšie číslo s výrazne pozitívnou prognózou na september,” predpovedá prezident asociácie.

Index realitného zdravia zostavuje NARKS na základe odpovedí realitných kancelárií z celého Slovenska. Môže nadobudnúť hodnotu od 1 do 5, pričom najnižšia úroveň predstavuje najlepšie fungujúci a prosperujúci trh. Má slúžiť na orientáciu pri rozhodovaní ako pre realitných profesionálov, tak aj pre verejnosť so záujmom o reality.

Hoci ceny nehnuteľností rastú, riziko realitnej bubliny nie je také vysoké ako pred rokmi. Zodpovednejší sú kupujúci, developeri aj banky, hovorí šéf realitnej asociácie.

[Denník N; 163/2016; 23/08/2016; s.: 16; MARIANNA ONUFEROVÁ ; Zaradenie: ROZHOVOR]

Ceny bytov opäť rastú, ale už nie tak divoko a kupujúci si vedia dupnúť. Podľa šéfa Národnej asociácie realitných kancelárií JÁNA PALENČÁRA hľadajú ľudia skôr menšie byty a návrat slávi chalupárčenie.

 Je pravda, že ľudia teraz kupujú byty ako splašení, lebo sú lacné hypotéky?

Záujem je veľký, ale aby sme boli korektní, mali by sme hovoriť aj o lokalitách a regiónoch. Ceny nehnuteľností sa síce zvýšili v priemere o takmer päť percent, ale máme lokality, kde dokonca padli, lebo o byty tam nie je záujem. Hovorím o Revúcej, Veľkom Krtíši, teda o lokalitách, kde je vysoká nezamestnanosť, málo fabrík a ľudia majú tendenciu odtiaľ odchádzať. Tradične veľký dopyt po bývaní je v Bratislave, ale aj v Košiciach, Žiline a Nitre, ktorá je teraz zaujímavá vďaka ohlásenej investícii Jaguara. Okamžite tam stúpli ceny.

Čo sa deje v Nitre?

Majitelia bytov predpokladajú, že bude silný záujem o bývanie, lebo zo širokého okolia budú prichádzať zamestnanci automobilky, ktorí si budú chcieť prenajať alebo kúpiť byt. Ponukové ceny sa preto okamžite dvihli. Ešte to nemá žiadny racionálny základ, ale už sa to udialo a byty sa už začínajú predávať za zvýšené ceny. Kolegovia mali v Nitre dvojizbový byt za 75-tisíc eur, dnes sa ponúka skoro za 90-tisíc. To je nárast o 20 percent. Ale to nie je vývoj, ktorý je teraz pre Slovensko typický. V Bratislave, kde sa najviac predávajú nehnuteľnosti, sa ceny zvýšili o šesť, sedem percent, niekde do 15 percent. Zaujímavé je, že najviac zdraželi staré byty, nie novostavby.

Prečo staré byty?

Je o ne veľký záujem. V rokoch po kríze sa nové byty nestavali, ľudia odkladali rozhodnutie, že si kúpia vlastný byt. Teraz máme najnižšie úroky na hypotéky a na trhu stále nie je toľko nových bytov, aby dokázali uspokojiť zvýšený záujem o vlastné bývanie, preto sa kupujú staré byty. Klient povie, že má od banky prísľub hypotéky a musí to stihnúť do 3 až 5 mesiacov. Chce vidieť, aké máme v ponuke novostavby, ale tie sa dokončia o rok až rok a pol. Ale on potrebuje byt teraz, preto si kúpi starý byt. V Bratislave sú lokality, kde je jednotková cena starých a nových bytov takmer na rovnakej úrovni. Ale nebude to tak stále.

Prečo ľudia kúpia byt “na papieri”? Pre hypotéku, lebo dohodnutý úrok platí len istý čas, alebo sa boja, že im byt niekto “vyfúkne”?

Presne tak. Keď si klient pozrie ponuku na trhu, možno 70 percent kupujúcich má záujem o 2- a 3-izbové byty s výmerou 50 až 70 štvorcových metrov. Ponuka bytov v dokončených projektoch je dnes minimálna. Dispozične najlepšie riešené byty s pekným výhľadom sa preto predávajú ešte z papiera. Klient vie, že o rok už byt nebude k dispozícii.

V minulosti sa stávalo, že sa projekt nedokončil alebo to trvalo veľmi dlho. Aké veľké je toto riziko dnes?

Také riziko je vždy. Ale pred krízou robil “stavbarinu” každý. Bolo to zárobkovo rentabilné a či to bol mäsiar, stolár, pumpár, každý, kto mohol, staval aj byty. Dnes je trh dosť prečistený a robia to firmy, ktoré to majú ako svoj hlavný biznis. Zásadný rozdiel je aj v tom, že sa zmenilo správanie klientov. V rokoch 2007, 2008 sa predávalo, zjednodušene, všetko a za čokoľvek, kupujúci veľmi nehodnotili kvalitu materiálu, dispozíciu bytu, dokonca veľmi neriešili ani zmluvu. Vedeli, že keď to dnes nepodpíšu, zajtra to má niekto iný. Nakupovali veľmi spontánne. Dnes k tomu pristupujú pragmatickejšie. Zoberú si štyri, päť projektov a porovnávajú. Mám pocit, že zmena správania nastala u všetkých zúčastnených v developerskom biznise. Developer vie, že ak bude predávať dvojizbové byty za 200-tisíc, nepredá ich. Vie, že ak nedá do projektu pridanú hodnotu, klient pôjde do iného projektu. Preto sa robia komunitné záhrady, fitnescentrá, spoločné priestory, developeri dávajú väčší dôraz na architektúru.

Nie sú ceny projektov na papieri prestrelené?

Čo je to prestrelené? V rokoch 2007, 2008 robili developeri s maržou 40, 50 percent, dnes robia s maržou 25 percent. Taký výnos z projektu je aj podmienka banky, aby vám dala úver. Dokážu prežiť len tí, čo to robia efektívne. Dnes veľmi nie je priestor na to, aby sa tam ceny znižovali. Keď si pozriete štruktúru nákladov, vidíte tam, koľko je z toho stavebná časť, úroky, predaj, marketing a podobne. Nepredpokladám, že sa budú znižovať stavebné náklady.

Aké byty sa ešte kupujú?

Určitá časť klientov má záujem o štvorizbové byty, tých nie je na trhu dosť. Developeri sa zamerali na 2- a 3-izbové byty a dnes je skupina záujemcov, ktorí chcú väčšie, kvalitné byty, ale trh ich nevie uspokojiť. Developeri dokážu na to reagovať len s odstupom času.

Platí, že provízie realitných maklérov sa hýbu od troch do piatich percent?

Áno. Samozrejme, sú prípady, keď to môže byť o niečo viac alebo menej. Menej je to v prípade, keď ide o drahšie nehnuteľnosti alebo o predaj celých projektov. Tam sú provízie podstatne nižšie. Pokiaľ ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je zložitá na prípravu, realitka na seba prevezme aj právne vysporiadanie nehnuteľnosti, výmaz záložných práv, komunikáciu s katastrom, provízia môže byť mierne vyššia.

Platí, že v Bratislave je najväčší záujem o byty v Ružinove, prípadne v Petržalke?

Najexkluzívnejšia lokalita z pohľadu bývania na Slovensku je hradný kopec, ale najväčší záujem je o Ružinov, no je tam veľký rozdiel medzi cenami. Časť na rozhraní so Starým Mestom je veľmi drahá, v opačnej časti Ružinova sú ceny o 20 až 25 percent nižšie. Veľmi sa zvýšila atraktivita Petržalky, hlavne tých častí, ktoré sú bližšie k Dunaju. Ale ak ponúkam nejaký byt na konci Petržalky za 100-tisíc eur, ten istý byt má v Ružinove hodnotu 130-tisíc.

V bratislavskom Starom Meste sa byty kupujú zrejme preto, aby sa následne prenajali.

V Bratislave tvoria investičné nákupy bytov asi 20 percent všetkých nákupov. Klienti často takéto byty kupujú na hypotéku. Povedia si, že im nájom bytu vykryje splátku hypotéky, ale byt nebýva na 100 percent obsadený. Je potrebné uvažovať o určitom percente z príjmu, ktoré si treba odložiť na prípadné opravy.

V Bratislave ceny nájmu stagnujú?

Po kríze ceny nájmu klesli. Keďže rastie počet nájomných bytov, samozrejme, že nejaký tlak na ceny vyvíjaný je. Ak sa bude prenajímať čoraz viac nových bytov, klienti budú chcieť, aby sa im buď znížila cena za nájom starého bytu, alebo sa presťahujú za tú istú cenu do novostavby. Na druhej strane, pokiaľ si zoberieme nové byty, ktoré sa umiestňujú na trh s nájomným bývaním, je tu tendencia mierneho zvyšovania cien.

Ktoré sú vychytené lokality v Košiciach?

Košice sú špecifické v tom, že kríza ich postihla ešte viac ako Bratislavu a menej sa stavalo. V podstate až teraz sa tam začínajú prebúdzať projekty. Tlak na ceny je silný aj v Košiciach, ale ceny sú niekde 20 až 25 percent pod úrovňou Bratislavy. Záujem je o nehnuteľnosti v centre, širšom centre a obľúbenou lokalitou je aj Terasa.

Aká veľká je obava, že môžeme mať realitnú bublinu?

Často sa s bankami bavíme o tom, či správanie klientov aj developerov má racionálny základ. Dnes to nevnímame tak, že tu vzniká realitná bublina. Trh nie je spontánny, nepracuje s vymyslenými číslami, nie sú tu neexistujúci kupujúci, ktorí vytvárajú tlak na rast cien. Ak by ich bolo na trhu 20, 30 percent, to by bolo riziko. Aj banky sa správajú zodpovedne. Obmedzujú 100-percentné hypotéky, overujú bonitu klientov, a nie tak ako kedysi, keď im stačilo čestné prehlásenie klienta.

Ján Palenčár (41) Od roku 2013 je šéfom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Na realitnom trhu pracuje od roku 1996. Je bývalým profesionálnym futbalistom.

Autor: MARIANNA ONUFEROVÁ

Developer vie, že ak bude predávať dvojizbové byty za 200-tisíc, nepredá ich. Vie, že ak nedá do projektu pridanú hodnotu, klient pôjde do iného projektu.

Z celkového objemu úverov obyvateľstvu ku koncu prvého polroka v sume vyše 26 mld. eur smerovali takmer štyri pätiny do financovania nehnuteľností.

Zdroj: SITA

Takmer štyri z každých piatich eur, ktoré si Slováci požičajú od finančných inštitúcií, smerujú na financovanie nehnuteľností. Podľa údajov centrálnej banky totiž ku koncu prvého polroka tohto roka celkový objem úverov obyvateľstvu dosiahol 26,29 mld. eur, z čoho až 78 % tvoria hypotekárne úvery, iné úvery na nehnuteľnosti, stavebné úvery a medziúvery stavebných sporiteľní. Spotrebné úvery predstavujú z celkového objemu 16 %. V samotnom prvom polroku pritom banky poskytli obyvateľstvu nové úvery v sume 6,75 mld. eur, z čoho 1,41 mld. eur boli spotrebné úvery a 5,14 mld. eur predstavovali úvery na nehnuteľnosti.

Ako ďalej upozorňujú analytičky Poštovej banky, solídny rast finančné domy zaznamenali aj na strane vkladov. „Celkový objem peňazí, ktoré mali Slováci v bankách uložené ku koncu prvého polroka 2016, predstavoval 30,37 mld. eur a medziročne vzrástol o 9 %,“ píše sa v analýze Poštovej banky. Viac ako 12 mld. eur z tejto sumy predstavovali termínované vklady, v rámci ktorých dominovali termínované vklady do jedného roka v objeme 5,8 mld. eur.

Podľa analýzy Poštovej banky tak mal na konci júna tohto roka každý dospelý Slovák z banky požičaných v priemere 5 938 eur. Napriek vyššej dynamike úverov ako vkladov stále však zostáva v bankách viac peňazí od obyvateľstva uložených, ako požičaných. Priemerná výška vkladu jedného dospelého Slováka na konci prvého polroka predstavovala 6 861 eur.

Už na budúci rok by mali v Silicon Valley ukončiť práce na komplexe Apple Campus 2

V obrovskom modernom a ekologicky mimoriadne priateľskom areáli, rozkladajúcom sa na ploche sedemsto štvorcových kilometrov, nájde prácu, zábavu i relax vyše trinásťtisíc zamestnancov. Za veľkolepým projektom stojí americká technologická spoločnosť Apple. Steve Jobs totiž chcel mať centrálu, ktorá by bola výnimočná vo všetkých smeroch, kde sa na jednom mieste stretnú najmodernejšie technológie, pekné prírodné prostredie a skvelé pracovné podmienky. Aby mal istotu, že sa tak naozaj stane, ešte pred smrťou v roku 2011 sa sám podieľal na architektonickom návrhu. ,,Bude to najzelenšia administratívna budova na svete,” doplnil nedávno šéf spoločnosti Tim Cook.

[Plus 7 dní; 33/2016; PETER GALAN]

Stavba budúcnosti: Hlavným centrom zeleného areálu sa stane štvorposchodová kruhová budova, ktorej obvod presahuje 1,6 kilometra, s niekoľkými podzemnými podlažiami na +parkovanie vyše 10-tisíc vozidiel a tisícky bicyklov. Bicykle budú služobné, určené na presun pracovníkov v komplexe.

Okrem kancelárií s veľkými presklenými stenami tu nájdeme prezentačné auditórium zasadené do podzemia s tisíckou miest, kde bude Apple uvádzať svoje produkty, výskumné stredisko, rozsiahlu kaviareň s rozmermi futbalového ihriska, reštauráciu s letnou terasou, kde vraj budú pripravovať tie najkvalitnejšie jedlá, wellness či megafitnes v hodnote zhruba sedemdesiat miliónov dolárov. Zmestí sa tam naraz až dvadsaťtisíc ľudí.

Tvorcovia projektu nezabúdajú ani na vonkajšie priestory. Tie sú pretkané kilometrami chodníčkov pre chodcov, cyklistov i bežcov. Okolie budovy umelo zalesnili tak, že až osemdesiat percent areálu bude tvoriť zeleň. Tá má nielen skrášliť prostredie, vytvárať pohodu a priestor na oddych, ale i skvalitniť ovzdušie. Výber viac než sedemtisíc stromov, kríkov a kvetín bol naozaj dôkladný. Všetky musia byť nenáročné na zavlažovanie, aby sa nezvýšila spotreba vody. Väčšinu budú tvoriť ovocné dreviny, na hlavnom nádvorí zase nájdeme asi tristo výnimočných druhov rastlín, ktoré majú vytvoriť pôsobivé arborétum.

Kozmická loď: S prvými návrhmi supermoderného kancelárskeho projektu prišiel ešte v roku 2009 spoluzakladateľ spoločnosti Steve Jobs. Chcel vytvoriť niečo výnimočné a je pravdepodobné, že budova v tvare uzatvoreného kruhu mala pre neho hlbší zmysel. Nakoniec dostala interný názov Spaceship – Vesmírna loď, čo je pre svetoznámu počítačovú firmu celkom príznačné. Finálny projekt vytvoril známy britský architekt Norman Foster, ktorý v minulosti projektoval napríklad štadión Wembley v Londýne a podpísal sa aj pod rekonštrukciu budovy Ríšskeho snemu v Berlíne.

Ukončenie stavby bolo naplánované na rok 2015 a predpokladaný rozpočet predstavoval tri miliardy dolárov. Požiadavky úradov hlavne na kvalitnejšie zabezpečenie proti zemetraseniu a pomalosť dodávateľov všetko zmenili. Campus otvorí svoje brány pravdepodobne až začiatkom budúceho roka a odhadované náklady sa pohybujú na úrovni piatich miliárd. Pre gigant, akým Apple rozhodne je, to však nie je suma, ktorá by čokoľvek ovplyvnila.

Z megavýstavby sa, pochopiteľne, tešia aj obyvatelia 60-tisícového mestečka Cupertino, na ktorého území už jeden campus tejto počítačovej spoločnosti leží. Nielenže tu nájdu množstvo dobre platenej práce, ale zase sa o niečo zvýšia ceny ich nehnuteľností a do mestského rozpočtu pribudnú ďalšie dane. Zahustenie dopravnej siete prijímajú ako nutné zlo. Nehovoriac o tom, že Apple sľubuje maximálnu možnú mieru využívania hromadnej dopravy.

Ceny realít medziročne stúpli o päť percent, ceny bytov o osem. A tak sa intenzívne diskutuje, či na Slovensku nemáme realitnú bublinu. NBS konštatovala, že zatiaľ nie. Dôvod?

[Týždeň; 33/2016; 15/08/2016; s.: 19; Ján Tóth ; Zaradenie: .ekonómovia exkluzívne]

Autor: Ján Tóth

Cenová bublina znamená, že ceny sú príliš vysoké. Ich normálna úroveň je pritom určená kúpyschopnosťou obyvateľstva. Za normál sa zvykne pokladať priemerná situácia dostatočne dlhého obdobia, ktoré obsahuje aj dobré, aj zlé ekonomické časy. Existencia realitných dát nám v prípade Slovenska dovolí bližšie sa pozrieť na posledných 10 rokov.

Pred krízou ceny rástli výrazne, v roku 2008 sa začal ich pokles. Ceny však pomaly klesali, aj keď platy a zamestnanosť začali znovu rásť. Nehnuteľnosti tak stratili svoju relatívnu ,,predraženosť” a dostali sa blízko k svojmu desaťročnému priemeru. Ako však pokračovala priaznivá situácia v príjmoch obyvateľstva, no ceny naďalej takmer nerástli, reality môžeme od roku 2013 zjednodušene považovať za ,,podhodnotené”. V súčasnosti sú ceny stále viac ako o 30 percent nižšie ako v posledných 10 rokoch (ak zohľadníme rastúcu kúpyschopnosť ľudí). Áno, časť tohto podhodnotenia súvisí s historicky nízkymi úrokmi hypoték. Ak by sme však do modelu nedali aktuálne úroky pod dvoma percentami a uvažovali by sme s obvyklejšou sadzbou okolo 4,5 percenta, podhodnotenie by sa síce zmenšilo na 15 percent, no ceny by stále boli historicky ,,nízke”. Je tiež fakt, že priemerné ceny realít dnes znižujú nižšie ceny domov, pretože ceny bytov rastú rýchlejšie. Ak by sme sa však pozreli len na ceny bytov a ignorovali ceny domov, odkaz by ostal podobný. Dokonca, ak by sme sa zamerali len na Bratislavský kraj a len na ceny bytov, aj tu je ,,podhodnotenosť” cien realít viac ako 25 percent proti platom. To naznačuje, ze realitnú bublinu v súčasnosti nezažívame. Model je, samozrejme, zjednodušený. Niekto by napríklad mohol argumentovať, že priemer za posledných desať rokov mohol byť na Slovensku mimo normálu. Alebo že postupné vymieranie obyvateľstva v budúcnosti zníži dynamiku rastu cien. Navyše, dáta za Slovensko vykazujú výraznejšie nárasty a poklesy v porovnaní s vyspelejším zahraničím (náš medziročný rekord v raste je 35 percent). Pri takomto prudkom raste by ceny rýchlo stratili svoju atraktivitu. Preto je z pohľadu menovej politiky potrebné tento trh detailne sledovať. Skúsenosť hovorí, že v prostredí dlhodobo nízkych úrokových sadzieb sa skôr či neskôr zvyknú dostaviť cenové bubliny vrátane nehnuteľností. Podľa mňa je to však len jeden z dvoch dôvodov, prečo sa nehnuteľnosti pokladajú v súčasnosti za zaujímavú investíciu. Ten druhý môže spočívať v tom, že ich ceny dlhodobo nerástli, takže v sebe skrývajú potenciál rastu do budúcnosti. Aj vzhľadom na kontinuálny rast platov.

Autor je viceguvernér Národnej banky Slovenska

Ceny nehnuteľností stúpajú, Národná banka varuje pred realitnou bublinou. Podľa odborníka na reality však o kríze na trhu s nehnuteľnosťami ešte hovoriť nemôžeme.

[tvnoviny.sk; 09/08/2016; BRATISLAVA/TV Markíza ; Zaradenie: Ekonomika]

Nové bývanie je pre Slovákov najdostupnejšie za posledných desať rokov, a tí neváhajú do vlastnej strechy nad hlavou investovať. Ceny bytov a domov začali však prudko rásť. Národná banka Slovenska hovorí o riziku realitnej bubliny.

“Pokiaľ sa pozrieme do veľkých aglomerácií – Bratislava, Košice, najnovšie Trnava či Nitra, ceny išli hore až do 15 percent, a to už nie je zdravé a nie je to udržateľný rast,” uviedol Ján Palenčár, prezident  Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Zrejme ide len o dočasný jav

Podľa Martiny Solčányiovej, hovorkyne Národnej banky Slovenska, môže dynamicky rastúca cena bytov naznačovať vytváranie realitnej bubliny, pokiaľ by ten rast cien pretrvával dlhšie, môže to podľa nej predstavovať potenciálne riziko pre finančnú stabilitu.

Kým v roku 2008 sme kupovali nehnuteľnosti v priemere za 1511 eur za štvorcový meter, v ostatných rokoch boli byty a domy už len lacnejšie. Až do roku 2014, kedy sa začali postupne dvíhať. Dnes na úroveň 1280 eur za štvorcový meter.

Oplatí sa teraz kúpiť byt?

Podľa odborníka na reality však o kríze na trhu s nehnuteľnosťami ešte hovoriť nemôžeme. Trh sa podľa neho správal úplne inak v roku 2008 ako teraz. To, či sa oplatí vraziť teraz vlastné peniaze do nového bývania záleží najmä od toho, aký typ nehnuteľností si vyberiete.

Ak by ste uvažovali o starších bytoch, bolo by vhodné zvážiť kúpu vzhľadom na možný pokles ceny. V prípade novostavieb nejaký pokles nehrozí, ale rovnako treba zvážiť pomer -kvality, ceny a lokality.

Viac sa dozviete v reportáži http://www.tvnoviny.sk/a/1836886

Realitná bublina

[TV Markíza, Televízne noviny; 09/08/2016;  Andrea Mačošková]

Patrik Švajda, moderátor: “Nové bývanie je pre Slovákov najdostupnejšie za posledných desať rokov.”
Zlatica Švajdová Puškárová, moderátorka: “No a tí neváhajú do vlastnej strechy nad hlavou aj investovať. Ceny bytov a domov však začali prudko rásť.”
Patrik Švajda: “Národná banka Slovenska hovorí o riziku realitnej bubliny.”

Andrea Mačošková, redaktorka: “Realitná bublina nastáva, ak ľudia začínajú kupovať nehnuteľnosti aj napriek vyšším cenám, z čoho začnú logicky ťažiť developeri. Vytvorí sa cenová bublina. Byty sa stanú ale napokon po čase menej dostupné a dopyt pomaly klesne. A už sme k tomu bližšie. Medziročne totiž rástli ceny za bývanie približne o päť percent, čo je najrýchlejší rast od roku 2008.”

Ján Palenčár, prezident Národná asociácie realitných kancelárií Slovenska: “Pokiaľ sa však pozrieme do jednotlivých regiónov Slovenska, predovšetkým do tých veľkých aglomerácií, ako je Bratislava, Košice, prípadne Žilina a teraz naposledy aj Nitra, išli ceny niektorých nehnuteľností hore cez desať až do pätnásť percent. To je číslo, ktoré už nie je zdravé.”

Martina Solčányiová, hovorkyňa Národnej banky: “Dynamicky rastúca cena bytov môže naznačovať vytváranie realitnej bubliny. Pokiaľ by ten rast cien pretrvával dlhšie, môže predstavovať potenciálne riziko pre finančnú stabilitu.”

Andrea Mačošková: “Kým v roku 2008 sme kupovali nehnuteľnosti v priemere za tisíc päťstojedenásť eur za štvorcový meter, v ostatných rokoch boli byty a domy už len lacnejšie, až do roku 2014, kedy sa začali ceny postupne dvíhať. Dnes na úroveň tisíc dvestoosemdesiat eur za štvorcový meter.”

Ceny domov a bytov

• 2008 – 1511 eur/m2
• 2010 – 1291 eur/m2
• 2014 – 1216 eur/m2
• 2015 – 1227 eur/m2
• 2016 – 1280 eur/m2

Dominika Ondrová, analytička Poštovej banky: “Ceny nehnuteľností sú tlačené nahor zvýšeným dopytom. Pod zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach sa podpisuje dobre sa vyvíjajúce hospodárstvo a takisto rastúce priemerné mzdy, nízke úrokové sadzby na úveroch.”

• Andrea Mačošková: “Podľa odborníka na reality však o kríze na trhu s nehnuteľnosťami ešte hovoriť nemôžeme. Trh sa podľa neho správal úplne inak v roku 2008 ako teraz.”

Ján Palenčár: “Mali sme veľké množstvo špekulatívnych nákupov, veľa klientov v tom čase nakupovalo nehnuteľnosti cez zálohy, to znamená, dohodli sa s developerom, že mu dajú prvých dvadsať percent, s tým, že keď príde k dokončeniu bytu a majú doplatiť, už to nedoplatia, ale posunú to na trhu ďalšiemu klientovi a kde sprofitujú z rozdielu ceny.”

• Andrea Mačošková: “Všetko bolo vtedy ovplyvnené aj nedostatkom nových stavieb. Trh sa ale prebudil. Nové stavby dnes rastú ako huby po daždi.”

Ján Palenčár: “Či to bude mať nejaké negatívne dopady na trh, uvidíme v priebehu najbližšieho polroka, roka. To znamená, že či to množstvo nových developerských projektov, ktoré je pripravované, nespôsobí stabilizáciu, to znamená spomalenie toho prudkého rastu cien nehnuteľností.”

• Andrea Mačošková: “To, či sa oplatí teraz vraziť vlastné peniaze do nového bývania, záleží v prvom rade od toho, aký typ nehnuteľnosti si vyberiete.”

Ján Palenčár: “Pokiaľ by som sa bavil o starších bytoch, tak by som navrhoval klientom veľmi dobre zvážiť kúpu starého bytu práve s ohľadom na možnosť poklesu cien. V prípade novostavieb nejaký pokles nehrozí, ale rovnako by som klientom poradil, aby si zvážili kombináciu kvalita nehnuteľnosti, ktorú kupujú, cena a lokalita.”

Zdá sa, že ceny bytov budú najbližšie roky ďalej mierne rásť a úroky zostanú nízke, realitná bublina však aj tak nehrozí. Kúpiť byt na úver bude mať preto ešte pár rokov ďaleko k hazardu.

[dennikn.sk; 09/08/2016; Marianna Onuferová ]

Keď minulý týždeň Národná banka Slovenska zverejnila, že byty boli v druhom štvrťroku v priemere o 8 percent drahšie ako pred rokom, vrátila sa do debát otázka, či sa aj bežnému človeku s nadpriemerným príjmom oplatí kupovať byty na úver ako investíciu a či to nevyvolá reťaz, ktorá by sa skončila až nafúknutím a prasknutím realitnej bubliny.

Odpoveď je skrytá v detailoch, najmä v otázkach, prečo a ako prudko teraz ceny bytov a už aj domov rastú, či to zodpovedá aj vývoju zvyšku ekonomiky a či priaznivé úroky môžu vydržať dlhšie.

Hlavné vysvetlenie prudkého zdražovania bývania (3 percentá medzi poslednými dvoma štvrťrokmi) vidia všetci najmä v lacných peniazoch a dostupných hypotékach. Veľa investorov kupuje byty na úver, vidia totiž, že peniaze sú teraz lacné.

Dôležité však je, že rastie aj zamestnanosť a príjmy ľudí. Vlani sa vytvorilo zhruba 40-tisíc nových pracovných miest a približne toľko sa má podľa vládnej prognózy vytvoriť aj v tomto roku. Reálne mzdy vlani rástli o viac ako tri percentá a podobný rast by si mali udržať aj v tomto roku.

Ceny bytov preto v najbližšom čase nemajú dôvod klesať a ani úroky zásadnejšie nestúpnu. “Nemyslím si, že úroky budú o päť rokov vyššie ako dnes,” hovorí ekonóm Slovenskej akadémie vied (SAV) Vladimír Baláž a podobný názor má väčšina oslovených ekonómov.

K šialenstvu roka 2008 to má ďaleko

Po obdobiach prudkého rastu ceny bývania zvykne prísť pád, no prirovnávať súčasnú situáciu s rokmi 2008 a 2009 je neprimerané. Ceny bytov v súčasnosti nerastú zďaleka tak rýchlo ako pred krízou. Vtedy stúpali aj dvojciferným tempom.

Len v roku 2008 sa ceny nehnuteľností na bývanie zvýšili medziročne o tretinu. O rok na to, teda v krízovom roku 2009, klesli podľa NBS o 14 percent. Po kríze sa totiž dopredávali voľné byty v novostavbách, čo tlačilo ich ceny nadol.

Odvtedy až do konca roka 2013 ceny bývania nerástli. Posledné dva roky už ceny bytov mierne rastú, aj keď zreteľnejšie to vidno až teraz v druhom štvrťroku. Približne dva roky výraznejšie klesajú aj úroky na hypotéky. No reč je stále len o jednociferných medziročných rastoch.

Lacné peniaze provokujú

Keď začiatkom marca tohto roka VÚB banka oznámila, že znižuje úroky na hypotéky pod 1,5 percenta, krátko nato šli s úrokmi dole aj ďalšie, najmä menšie banky. Krok druhej najväčšej banky na našom trhu súvisel s tým, že klesol poplatok za predčasné splatenie hypotéky a banky začali nízkymi úrokmi súťažiť najmä o “refinancujúcich sa” klientov.

“Výhodnosť investície do nehnuteľností je relatívna. Výnosy z prenájmu sú nižšie ako pred desiatimi rokmi. Ale ak to porovnáme s výnosmi vkladov v bankách, s výnosmi dlhopisov a podobne, tak sú reality relatívne výhodné,” hovorí Filip Glasa z Finstatu.

Termínované vklady v bankách a dlhopisy dnes zarobia málo, akciový trh je zasa rizikovejší ako zvyčajne, pretože Európa aj celý svet prechádzajú sériou bezpečnostných aj ekonomických kríz. Aj to podporuje chuť nakupovať byty.

“Viac ako polovica 1- či 2-izbových bytov, ktoré sa v súčasnosti kupujú, sú investičný nákup,” odhaduje Martin Čapo (viceprezident NARKS), ktorý šéfuje realitnej kancelárii Riešime bývanie.

Kupujúci uvažujú asi takto: Ceny nehnuteľností pôjdu ešte hore. Zoberiem si lacnú hypotéku, niečo doplatím aj v hotovosti, úrok si zafixujem podľa možností na 5 rokov. Sadzbu 1,5 percenta, ktorú zaplatím za hypotéku, mi aj s rezervou uhradí výnos z prenájmu.

Realitnú bublinu nemáme

Tak ako proklientská zmena zákona o hypotékach zľudovela ako “Beblavého novela”, v kuloároch sa už ekonómovia pýtajú, či nás preto nečaká aj “Beblavého bublina”. Cena bytov rastie a nízke úroky lákajú k ďalším investičným nákupom. Ak by teraz niekto kúpil byt s nadhodnotenou cenou, po prasknutí bubliny by na investícii prerobil. Realitnú bublinu s masívnym vplyvom na celú ekonomiku na vlastnej skúsenosti tvrdo zažili ľudia v Spojených štátoch, Írsku a Španielsku. Na Slovensku bol v podobnej situácii v roku 2008 taký dopyt po bytoch, že sa za ne bežne platilo aj v hotovosti.

Ekonómovia NBS naznačujú, že dnes podobné riziko nevidia. “Skôr platí, že po dlhšom čase stagnácie došlo k miernemu rastu cien nehnuteľností, ktorý doteraz zaostával za rastom príjmov domácností, aj úverov domácnostiam na nehnuteľnosti,” hovoria.

Nízke úroky a väčšia dostupnosť úverov zvýšili dopyt po nehnuteľnostiach, lepšie sa darí aj ekonomike. “Preto prehrievanie na trhu nehnuteľností zatiaľ neidentifikujeme.”

Z údajov realitných kancelárií v databáze Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, s ktorou pracuje NBS, vyplýva, že súčasná priemerná cena bývania je stále o viac než 17 percent nižšia ako v polovici roku 2008.

To, že trh s bytmi nie je prehriaty, ukazujú analytici realitného trhu na príklade hlavného mesta: “V Bratislave je posledný rok najväčší záujem o dvoj- a trojizbové byty v cenovom rozpätí od 75-tisíc do 150-tisíc eur s DPH,” hovorí Peter Nitschneider, vedúci oddelenia oceňovania nehnuteľností a prieskumu trhu JLL Slovensko.

Najväčší počet voľných bytov v Bratislave je zasa v pásme od 100-tisíc do 125-tisíc eur s DPH. “Z toho vyplýva, že ponuka sa približuje dopytu,” hovorí Nitschneider.

Ceny pôjdu ešte hore

Vládny Inštitút finančnej politiky ceny nehnuteľností detailnejšie neanalyzuje, len interpretuje napríklad dáta NBS. Z nich podľa analytika inštitútu Branislava Žúdela nemožno tvrdiť, že by sa trh s nehnuteľnosťami v súčasnosti prehrieval priamo preto, že sú lacné peniaze.

“Priemerné ceny nehnuteľností sú stále na úrovniach spred 9 až 10 rokov,” pripomína aj on.

Vysvetľuje, že ceny rástli výraznejšie len v druhom štvrťroku, a aj to len na západnom Slovensku. Ale peniaze sú dlhodobo “lacné” aj na východnom Slovensku. Oživenie cien nehnuteľností preto skôr pripisuje oživeniu trhu práce a rastu príjmov.

“Rast cien nehnuteľností budeme zaznamenávať dlhodobo, keďže ECB cieľuje približne dvojpercentný rast všeobecnej cenovej hladiny,” hovorí Žúdel. Inflácia v eurozóne je totiž tesne nad nulou, porovnateľne nízka je už dva a pol roka. A vyzerá to tak, že v najbližšom čase sa to nezmení, úroky preto nemajú dôvod rásť.

Ekonóm Baláž rozmýšľa podobne, súčasnú situáciu v eurozóne prirovnáva k situácii v Japonsku, kde majú nízke úroky už 20 rokov. Pripomína tiež, že komerčné nehnuteľnosti sú dnes v Tokiu o 80 percent lacnejšie ako pred 20 rokmi. “To svedčí o tom, že tam bola obrovská realitná bublina.”

O tom, či budú rásť ceny bytov len mierne, alebo naopak rýchlejšie, rozhodne počet nových realitných projektov, aj ceny za stavebné materiály.

Vďaka lacným peniazom sa už rozbehlo viac realitných projektov a dá sa povedať, že ceny zvyšujú byty na papieri. “Aj tu existuje tzv. bandwagon efect. Každý ďalší projekt a kupujúci má väčšiu pravdepodobnosť, že trafí ceny na vrchole. Rast cien sa určite spomalí, keď sa byty dokončia,” hovorí Martin Čapo.

Vyberajte a dobre zvažujte

Prax ukazuje, že kto chce byt na bývanie, kúpi si spravidla 2- až 3-izbový byt, kto kupuje byt ako investíciu, kúpi si najskôr 1- až 2-izbový byt. Vyzerá to tak, že byty kupujú najmä domáci investori.

“Zahraniční investori známi skôr z rokov 2005 až 2007 prichádzajú na Slovensko vo veľmi obmedzenej miere,” hovorí Nitschneider. V tom čase skupovali byty na Slovensku najmä Briti a Íri.

Pred dvoma rokmi viaceré komentáre odporúčali špekulatívny nákup nehnuteľností. V diskusných fórach sa objavili rôzne rady, napríklad – nekupujte nehnuteľnosť, ktorá vás zvlášť zaujala, ale takú, v ktorej by ste aj sami chceli bývať a o ktorú bude záujem aj o 5, 10 rokov. Je nehnuteľnosť výhodná investícia aj teraz?

“Záleží od ceny nehnuteľnosti v konkrétnej lokalite v pomere k dosiahnuteľnej úrovni ceny prenájmu. Tieto pomery sú veľmi rozdielne v jednotlivých krajoch, ale aj v jednotlivých mestách,” hovorí Vladimír Bolek, portfólio manažér IAD Investments.

“V dobrej lokalite v Bratislave dokáže prenájom priniesť vyšší výnos ako väčšina bankových produktov. Z tohto pohľadu je stále atraktívna investícia do nehnuteľnosti,” pokračuje Bolek. Okrem Bratislavy rastú ceny nehnuteľností v Nitre, kam prichádza automobilka Jaguar aj v Košiciach. Aj tam sa investícia do nehnuteľnosti môže podľa neho oplatiť.

Je ale viac faktorov, ktoré treba zvážiť – okrem lokality typ bytu, poschodie, náklady na údržbu bytu aj bytovky, daň z nehnuteľnosti.

“Pri investícií do nehnuteľností musí investor myslieť nielen na predpokladaný hrubý výnos, ale aj na neobsadenosť pri striedaní nájomníkov,” hovorí Glasa z FinStatu. Okrem toho, nehnuteľnosť síce predáte, ale ťažšie ako akcie.

Ak sa nehnuteľnosť predá do piatich rokov od jej nadobudnutia, výnos treba zdaniť sadzbou 19 alebo 25 percent podľa celkovej výšky príjmu a k tomu ešte aj 14 percent ako zdravotné odvody.

“Či by som si kúpil byt ako špekulatívnu investíciu? Nie, treba sa pozrieť aj na iné faktory. Keď chcete predať nehnuteľnosť so ziskom, musíte ju vlastniť aspoň 5 rokov, s čím sú – na rozdiel od akcií – spojené náklady. Okrem toho po 2 – 3 rokoch nájmu musíte nehnuteľnosť vymaľovať, vymeniť tam niektoré veci. A to výnos znižuje,” vymenúva niektoré z nákladov ekonóm SAV Vladimír Baláž.

Realitný maklér Čapo si myslí, že veľmi dobrý čas na investičné nákupy bol na prelome rokov 2009 a 2010, keď bol okrem slabého dopytu, dobrý pomer ponuky hotových bytov a úverových podmienok. “Dobrý investor už dávno byt kúpil a teraz ho už skôr predáva.”

Na čo myslieť pri kúpe bytu ako investície

• Častá neobsadenosť bytu. Ľudia zvyčajne rátajú, že byt budú prenajímať 12 mesiacov v roku, v realite však môžu mať viacero mesiacov bez príjmu z nájomného v čase, keď sa vymieňajú nájomníci.
• Nutnosť skorých investícií do bytu. Kto uvažuje o byte ako o investícii, môže podceniť potrebu jeho obnovy aj po niekoľkých rokoch.
• Kúpa módnej novostavby, ktorej cena môže rokmi klesnúť. Dobrý test je položiť si otázku, či by ste chceli v danom byte bývať, ak by ste ho nevedeli predať.
• Daň z profitu – ak predáte nehnuteľnosť do 5 rokov od jej nadobudnutia, výnos z predaja treba zdaniť a za určitých okolností zaplatiť aj 14 percent ako zdravotné odvody.

Pomôže airbnb?

NBS odhadla, že cena priemernej nehnuteľnosti na bývanie sa splatí z prenájmu za 9 rokov. Na vrchole realitného boomu trvala splátka ceny približne 12 rokov.

Portfólio manažér IAD Investments Bolek odhaduje, že ceny za prenájom v Bratislave stagnujú, ale v iných častiach Slovenska rástli, čo súvisí s lepšou ekonomickou situáciou v regiónoch mimo hlavného mesta.

Možné zhodnotenie investície do bytu môže doniesť aj neklasická forma prenájmu. Najmä v Bratislave, ale aj v Košiciach ľudia začínajú prenajímať nehnuteľnosti aj na pár dní. Cena za noc pre dve osoby sa pohybuje okolo 30 až 35 eur. “Zdieľaná ekonomika je určite trendom. Airbnb dokáže priniesť vyšší príjem ako prenájom, ale nie každá nehnuteľnosť sa na to hodí a nie každý majiteľ je ochotný tomu venovať čas,” hovorí Bolek.

“Airbnb podľa mňa nejako extrémne nezvýši výnosy, lebo funguje skôr na krátkodobé ubytovanie, pri ktorom je zase vyššia neobsadenosť,” dodáva Glasa.

Kde rástli ceny Bratislave?

V Bratislave je podľa analytikov z Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska dlhodobo najvyšší záujem o byty v Ružinove. Ale je to preto, že tam výrazne stúpli ceny 4-izbových bytov, inak by ho predbehlo bratislavské Nové Mesto. Z pohľadu kategórie bytov sa zvýšenie ceny prejavilo najmä pri 2- a 4-izbových bytoch.

Ružinov aktuálne ponúka najviac bytov v novostavbách.

Pri 2-izbových bytoch sa ceny za meter štvorcový v Ružinove, Novom meste a Dúbravke dorovnávajú na výšku okolo 2180 eur na m2. Staré mesto si naďalej udržiava cenový náskok.

Pri 3-izbových bytoch dosahuje najvyššiu cenu Nové mesto – 2024 eur za m2. Môže to byť vplyvom ponuky bytov na Kolibe, ktoré spadajú metrážou do tejto kategórie a sú luxusnejšou alternatívou bývania v Bratislave.

Hore ide Nitra

Ako je to inde na Slovensku? Nárast cien je stále badateľný v Nitre. Súvisí to najmä s príchodom britskej automobilky Jaguar Land Rover.

Na východnom Slovensku momentálne prevyšuje dopyt ponuku, čo spôsobilo mierny nárast cien aj u starších bytovv niektorých častiach Košíc.

V krajských mestách Slovenska majú ceny podľa jednotlivých kategórií rôzne tendencie. Napríklad v Žiline poklesli medzištvrťročne ceny za m2 pri všetkých typoch bytov okrem 1-izbových.  (pozn. porovnanie 1Q a 2Q 2016, mesto Žilina)

Slovensko je uprostred hypotekárneho boomu. Čerpať úvery na bývanie je teraz výhodné, úrokové sadzby dokonca klesajú k rekordným hodnotám. K tejto situácii sa treba postaviť s pokojom. Úroková sadzba totiž neopisuje vyčerpávajúco náklady spojené s úverom. Na výhodnosť úverov však poukazujú aj komplexnejšie ukazovatele.

Zdroj: nextfuture.sk, Ján Beracka

Úroky rekordne nízke, objemy rekordne vysoké

Aktuálna situácia pomohla najmä klientom, ktorí podpísali novú úverovú zmluvu. „Priemerná úroková sadzba na nových úveroch na bývanie sa v marci dostala na rekordných 1,95 % ročne. Prvý raz v histórii tak pokorila hranicu dvoch percent,“ upozorňuje analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi. Zároveň poznamenal, že objem poskytnutých pôžičiek sa v treťom mesiaci vyšplhal na takmer 664 miliónov eur. Doterajšie maximum 549 miliónov eur z júna 2015 sme tak prekonali o takmer 21 percent. „Klienti ešte nikdy nemali šancu zabezpečiť si tak výhodne nové bývanie alebo tak výrazne ušetriť na existujúcej pôžičke,“ hovorí Világi.

„Sponzorom“ výhodných podmienok na trhu s hypotékami však, zdá sa, je aj poslanec Miroslav Beblavý, ktorý pripravil zákon o obmedzení poplatku za predčasné splatenie. „Podmienky sú vytvorené umelo novým zákonom o úveroch na bývanie a obmedzením poplatku za predčasné splatenie úveru na maximálne jedno percento, a preto dlho nevydržia. Stále platí teraz alebo nikdy,“ upozorňuje Világi. „Jarné kampane sú zvyčajne nastavené do konca mája alebo júna. Či ich banky budú predlžovať, to bude závisieť od výsledkov, ktoré sa im podarí dosiahnuť. Počas letných mesiacov však štandardne prichádza útlm,“ doplnil. V tomto prípade sa teda vynára slogan z nákupov cez televíziu: „Volajte ihneď, ponuka je limitovaná.“

K situácii na trhu prispieva politika Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá je skutočne mimoriadnym spôsobom uvoľnená. Banka sa týmto spôsobom snaží zvýšiť mieru inflácie k svojmu stanovenému cieľu. Snahou ECB je dostať mieru inflácie na úroveň tesne pod hranicou dvoch percent v strednodobom horizonte. V marci sa podľa údajov Eurostatu spotrebiteľské ceny v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2015 nehýbali. Medziročná miera inflácie bola teda nulová.

Vzhľadom na nízke sadzby sa oplatí rozmýšľať o dlhších fixáciách, ktoré sú vo všeobecnosti vyššie. Banky totiž sú ochotné zafixovať sadzby na viac rokov dopredu, no banka musí rátať s neistotou okolo budúcnosti. Nízke úrokové sadzby totiž ovplyvňujú aj dlhšie fixácie a ECB by podľa Fincentra mohla zvyšovať sadzby už od roku 2018. „Klientom by som odporučil, aby využili päťročný alebo aj desaťročný fix, ak im banka ponúkne naozaj dobré podmienky. Získajú tak istotu nemennej splátky na dlhšie obdobie a stále platí možnosť úver refinancovať len s maximálne jednopercentným poplatkom, ak by sa na trhu stalo niečo naozaj neočakávané a sadzby by klesli ešte nižšie,“ odporúča analytik.

RPMN nižšia ako v eurozóne

Skúsený spotrebiteľ na trhu s hypotékami však vie, že úroková sadzba nie je ukazovateľ, ktorý spoľahlivo rozhoduje o výhodnosti úveru pre klienta. Kľúčovým ukazovateľom je ročná percentuálna miera nákladov (RPMN). Ide o ukazovateľa, ktorý okrem úrokovej sadzby zohľadňuje aj ďalšie náklady spojené s úverom. Ak by sa teoreticky banka rozhodla nižšie úrokové sadzby kompenzovať rôznymi vyššími poplatkami, prejaví sa to práve na vyššej RPMN. Aj tento ukazovateľ však potvrdzuje, že hypoúvery sú na Slovensku relatívne výhodné. Vyplýva to z porovnania s krajinami eurozóny.

Na Slovensku sa v marci pohybovala RPMN vo výške 2,32 %, kým priemer eurozóny bol na úrovni 2,38 %. „Po prvýkrát v histórii majú Slováci lacnejšie úvery na bývanie ako je priemer eurozóny,“ upozorňuje Slovenská sporiteľňa. „Od prijatia eura pred siedmimi rokmi poklesla RPMN úverov na bývanie až o dve tretiny, teda z 7,01 % v januári 2009, na 2,32 % v marci 2016,“ dodáva banka.

Realitný trh

Súčasťou súkolia, ktoré tvorí úvery na bývanie, o ktoré je záujem, sú aj priaznivé ceny nehnuteľností. Ceny síce rastú, situácia je však zatiaľ stále únosná. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska (NBS).

Priemerná cena nehnuteľností na bývanie podľa údajov NBS na Slovensku v prvom kvartáli tohto roka vzrástla oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 6 eur/m2 na hodnotu 1 238 eur/m2.

„Aktuálna priemerná cena bývania je o 1,6 % vyššia ako je hodnota jej dlhodobého priemeru, ktorý je vo výške 1 218 eur/m2,“ uvádza NBS vo svojom rýchlom komentári . „Aj napriek miernemu rastu priemernej ceny bývania v posledných štvrťrokoch je stále o zhruba pätinu nižšia v porovnaní s maximálnou priemernou cenou bývania z polovice roku 2008,“ dopĺňa.

Refinancovanie hypotéky je v súčasnosti v móde, keďže je od marca poplatok za predčasné splatenie úveru zákonom limitovaný. S trochou nadhľadu sa dá povedať, že banky musia o svojich klientov opäť bojovať, keďže splatiť úver a ísť za výhodnejšou ponukou konkurencie je dostupnejšie. Predčasný optimizmus by však mali predovšetkým klienti, ktorí čerpajú zvýhodnenú hypotéku so štátnym príspevkom pre mladých. Ich situácia je totiž komplikovanejšia.

Zdroj: nextfuture.sk, Ján Beracka

Refinancovanie nezvýhodneného úveru na bývanie má svoje stanovené pravidlá. Dlžník získa peniaze od inej banky na splatenie svojho pôvodného úveru. Tieto peniaze získa vo forme nového úveru v novej banke, pričom za predčasné splatenie pôvodného úveru zaplatí pôvodnej banke aktuálne už „zastropovaný“ poplatok. To je možné urobiť v podstate kedykoľvek. Pôvodná banka jednoducho prehrá boj o klienta s novou bankou.

Zvýšiť dostupnosť bývania pre mladých ľudí majú bonifikované hypotéky pre mladých. Hypotéku pre mladých si môžu zobrať ľudia v určenom veku a s primeranou výškou príjmu. Príspevok sa poskytuje na prvých päť rokov splácania, najviac zo sumy päťdesiattisíc eur. Úroková sadzba sa znižuje o tri percentuálne body, pričom dva percentuálne body dotuje štát a jeden percentuálny bod banka. Tento úver môže kryť 70 % hodnoty nehnuteľnosti.

Pri hypotekárnom úvere pre mladých je teda v hre aj štát. Súčasťou zákona č. 483/2001 o bankách, ktorý zakotvuje úvery na bývanie so zvýhodnením pre mladých, sú aj obmedzenia týkajúce sa refinancovania. Počas úvodných štyroch rokov z piatich „zvýhodnených“ rokov platí, že ak sa klient rozhodne refinancovať úver na bývanie so zvýhodnením, o toto zvýhodnenie prichádza. Ak klient chce refinancovať svoj úver pre mladých v piatom roku, zvýhodnenie vrátiť nemusí. Zákon mu zároveň garantuje jednu možnosť predčasne úver splatiť bez poplatku.

Pri hypotékach so zvýhodnením pre mladých ľudí je však zákon prísnejší ako pri štandardných hypotékach. Zákon o bankách definuje nezvýhodnenú hypotéku ako účelový úver, ktorý sa dá použiť na nadobudnutie nehnuteľnosti na Slovensku, alebo jej časti, taktiež na údržbu nehnuteľnosti a na výstavbu a zmenu už dokončenej nehnuteľnosti. To platí aj pre hypotéku so zvýhodnením pre mladých. Tu sa však možnosti hypotéky pre mladých končia.

Nezvýhodnená hypotéka sa dá použiť aj na splatenie úverov, ktoré klient na bývanie použil, pri zvýhodnených hypotékach pre mladých táto možnosť zo zákona nie je. Splácať staré úvery dotovanou hypotékou teda nie je možné. „Refinancovať hypotekárny úver pre mladých nie je možné, čiže účelom poskytnutia nového hypotekárneho úveru pre mladých nemôže byť vyplatenie skôr poskytnutého,“ potvrdzuje hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. „Ak sa refinancuje hypotekárny úver pre mladých bežným úverom na bývanie, teda hypotékou bez bonifikácie, je to možné aj bez skúmania účelu, na čo bude použitý,“ doplnila.

Päťdesiattisícová hranica však v mnohých prípadoch, napríklad vo väčších mestách, nepostačuje na kúpu nehnuteľnosti. V takom prípade je potrebné úver doplniť ďalším, na ktorý sa bonifikácia nevzťahuje. „Ak klient vypláca úver alebo jeho časť poskytnutú bez bonifikácie, je to možné aj pred uplynutím štyroch rokov. Ak chce naďalej mať úver, prípadne časť úveru s bonifikáciou a poberať naň príspevok, musí byť účel úveru pre časť úveru s bonifikáciou naďalej dodržaný,“ upozorňuje Cesnaková.

Zároveň platí obmedzenie, podľa ktorého je možné mať zvýhodnenie iba na jeden úver. „Ak poberateľ hypotekárneho úveru uzatvorí viac zmlúv o hypotekárnom úvere, štátny príspevok sa poskytuje na tú zmluvu, o ktorej to písomne vyhlási; ak takéto vyhlásenie obsahujú súčasne viaceré zmluvy o hypotekárnom úvere v jednom kalendárnom roku, poberateľovi hypotekárneho úveru zaniká nárok na štátny príspevok zo všetkých zmlúv na obdobie nasledujúcich dvanásť kalendárnych mesiacov,“ píše sa v zákone.

To však neznamená, že klient nemôže celkovo čerpať viac ako jeden úver. „Ak klient vyplatí hypotekárny úver pre mladých, môže získať iný hypotekárny úver pre mladých v ďalšom období, ak splní podmienku veku, príjmu a dodrží účelovosť úveru,“ povedala Cesnaková.