Developeri už vedia, že ľudia nekúpia hocičo

Hoci ceny nehnuteľností rastú, riziko realitnej bubliny nie je také vysoké ako pred rokmi. Zodpovednejší sú kupujúci, developeri aj banky, hovorí šéf realitnej asociácie.

[Denník N; 163/2016; 23/08/2016; s.: 16; MARIANNA ONUFEROVÁ ; Zaradenie: ROZHOVOR]

Ceny bytov opäť rastú, ale už nie tak divoko a kupujúci si vedia dupnúť. Podľa šéfa Národnej asociácie realitných kancelárií JÁNA PALENČÁRA hľadajú ľudia skôr menšie byty a návrat slávi chalupárčenie.

 Je pravda, že ľudia teraz kupujú byty ako splašení, lebo sú lacné hypotéky?

Záujem je veľký, ale aby sme boli korektní, mali by sme hovoriť aj o lokalitách a regiónoch. Ceny nehnuteľností sa síce zvýšili v priemere o takmer päť percent, ale máme lokality, kde dokonca padli, lebo o byty tam nie je záujem. Hovorím o Revúcej, Veľkom Krtíši, teda o lokalitách, kde je vysoká nezamestnanosť, málo fabrík a ľudia majú tendenciu odtiaľ odchádzať. Tradične veľký dopyt po bývaní je v Bratislave, ale aj v Košiciach, Žiline a Nitre, ktorá je teraz zaujímavá vďaka ohlásenej investícii Jaguara. Okamžite tam stúpli ceny.

Čo sa deje v Nitre?

Majitelia bytov predpokladajú, že bude silný záujem o bývanie, lebo zo širokého okolia budú prichádzať zamestnanci automobilky, ktorí si budú chcieť prenajať alebo kúpiť byt. Ponukové ceny sa preto okamžite dvihli. Ešte to nemá žiadny racionálny základ, ale už sa to udialo a byty sa už začínajú predávať za zvýšené ceny. Kolegovia mali v Nitre dvojizbový byt za 75-tisíc eur, dnes sa ponúka skoro za 90-tisíc. To je nárast o 20 percent. Ale to nie je vývoj, ktorý je teraz pre Slovensko typický. V Bratislave, kde sa najviac predávajú nehnuteľnosti, sa ceny zvýšili o šesť, sedem percent, niekde do 15 percent. Zaujímavé je, že najviac zdraželi staré byty, nie novostavby.

Prečo staré byty?

Je o ne veľký záujem. V rokoch po kríze sa nové byty nestavali, ľudia odkladali rozhodnutie, že si kúpia vlastný byt. Teraz máme najnižšie úroky na hypotéky a na trhu stále nie je toľko nových bytov, aby dokázali uspokojiť zvýšený záujem o vlastné bývanie, preto sa kupujú staré byty. Klient povie, že má od banky prísľub hypotéky a musí to stihnúť do 3 až 5 mesiacov. Chce vidieť, aké máme v ponuke novostavby, ale tie sa dokončia o rok až rok a pol. Ale on potrebuje byt teraz, preto si kúpi starý byt. V Bratislave sú lokality, kde je jednotková cena starých a nových bytov takmer na rovnakej úrovni. Ale nebude to tak stále.

Prečo ľudia kúpia byt “na papieri”? Pre hypotéku, lebo dohodnutý úrok platí len istý čas, alebo sa boja, že im byt niekto “vyfúkne”?

Presne tak. Keď si klient pozrie ponuku na trhu, možno 70 percent kupujúcich má záujem o 2- a 3-izbové byty s výmerou 50 až 70 štvorcových metrov. Ponuka bytov v dokončených projektoch je dnes minimálna. Dispozične najlepšie riešené byty s pekným výhľadom sa preto predávajú ešte z papiera. Klient vie, že o rok už byt nebude k dispozícii.

V minulosti sa stávalo, že sa projekt nedokončil alebo to trvalo veľmi dlho. Aké veľké je toto riziko dnes?

Také riziko je vždy. Ale pred krízou robil “stavbarinu” každý. Bolo to zárobkovo rentabilné a či to bol mäsiar, stolár, pumpár, každý, kto mohol, staval aj byty. Dnes je trh dosť prečistený a robia to firmy, ktoré to majú ako svoj hlavný biznis. Zásadný rozdiel je aj v tom, že sa zmenilo správanie klientov. V rokoch 2007, 2008 sa predávalo, zjednodušene, všetko a za čokoľvek, kupujúci veľmi nehodnotili kvalitu materiálu, dispozíciu bytu, dokonca veľmi neriešili ani zmluvu. Vedeli, že keď to dnes nepodpíšu, zajtra to má niekto iný. Nakupovali veľmi spontánne. Dnes k tomu pristupujú pragmatickejšie. Zoberú si štyri, päť projektov a porovnávajú. Mám pocit, že zmena správania nastala u všetkých zúčastnených v developerskom biznise. Developer vie, že ak bude predávať dvojizbové byty za 200-tisíc, nepredá ich. Vie, že ak nedá do projektu pridanú hodnotu, klient pôjde do iného projektu. Preto sa robia komunitné záhrady, fitnescentrá, spoločné priestory, developeri dávajú väčší dôraz na architektúru.

Nie sú ceny projektov na papieri prestrelené?

Čo je to prestrelené? V rokoch 2007, 2008 robili developeri s maržou 40, 50 percent, dnes robia s maržou 25 percent. Taký výnos z projektu je aj podmienka banky, aby vám dala úver. Dokážu prežiť len tí, čo to robia efektívne. Dnes veľmi nie je priestor na to, aby sa tam ceny znižovali. Keď si pozriete štruktúru nákladov, vidíte tam, koľko je z toho stavebná časť, úroky, predaj, marketing a podobne. Nepredpokladám, že sa budú znižovať stavebné náklady.

Aké byty sa ešte kupujú?

Určitá časť klientov má záujem o štvorizbové byty, tých nie je na trhu dosť. Developeri sa zamerali na 2- a 3-izbové byty a dnes je skupina záujemcov, ktorí chcú väčšie, kvalitné byty, ale trh ich nevie uspokojiť. Developeri dokážu na to reagovať len s odstupom času.

Platí, že provízie realitných maklérov sa hýbu od troch do piatich percent?

Áno. Samozrejme, sú prípady, keď to môže byť o niečo viac alebo menej. Menej je to v prípade, keď ide o drahšie nehnuteľnosti alebo o predaj celých projektov. Tam sú provízie podstatne nižšie. Pokiaľ ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je zložitá na prípravu, realitka na seba prevezme aj právne vysporiadanie nehnuteľnosti, výmaz záložných práv, komunikáciu s katastrom, provízia môže byť mierne vyššia.

Platí, že v Bratislave je najväčší záujem o byty v Ružinove, prípadne v Petržalke?

Najexkluzívnejšia lokalita z pohľadu bývania na Slovensku je hradný kopec, ale najväčší záujem je o Ružinov, no je tam veľký rozdiel medzi cenami. Časť na rozhraní so Starým Mestom je veľmi drahá, v opačnej časti Ružinova sú ceny o 20 až 25 percent nižšie. Veľmi sa zvýšila atraktivita Petržalky, hlavne tých častí, ktoré sú bližšie k Dunaju. Ale ak ponúkam nejaký byt na konci Petržalky za 100-tisíc eur, ten istý byt má v Ružinove hodnotu 130-tisíc.

V bratislavskom Starom Meste sa byty kupujú zrejme preto, aby sa následne prenajali.

V Bratislave tvoria investičné nákupy bytov asi 20 percent všetkých nákupov. Klienti často takéto byty kupujú na hypotéku. Povedia si, že im nájom bytu vykryje splátku hypotéky, ale byt nebýva na 100 percent obsadený. Je potrebné uvažovať o určitom percente z príjmu, ktoré si treba odložiť na prípadné opravy.

V Bratislave ceny nájmu stagnujú?

Po kríze ceny nájmu klesli. Keďže rastie počet nájomných bytov, samozrejme, že nejaký tlak na ceny vyvíjaný je. Ak sa bude prenajímať čoraz viac nových bytov, klienti budú chcieť, aby sa im buď znížila cena za nájom starého bytu, alebo sa presťahujú za tú istú cenu do novostavby. Na druhej strane, pokiaľ si zoberieme nové byty, ktoré sa umiestňujú na trh s nájomným bývaním, je tu tendencia mierneho zvyšovania cien.

Ktoré sú vychytené lokality v Košiciach?

Košice sú špecifické v tom, že kríza ich postihla ešte viac ako Bratislavu a menej sa stavalo. V podstate až teraz sa tam začínajú prebúdzať projekty. Tlak na ceny je silný aj v Košiciach, ale ceny sú niekde 20 až 25 percent pod úrovňou Bratislavy. Záujem je o nehnuteľnosti v centre, širšom centre a obľúbenou lokalitou je aj Terasa.

Aká veľká je obava, že môžeme mať realitnú bublinu?

Často sa s bankami bavíme o tom, či správanie klientov aj developerov má racionálny základ. Dnes to nevnímame tak, že tu vzniká realitná bublina. Trh nie je spontánny, nepracuje s vymyslenými číslami, nie sú tu neexistujúci kupujúci, ktorí vytvárajú tlak na rast cien. Ak by ich bolo na trhu 20, 30 percent, to by bolo riziko. Aj banky sa správajú zodpovedne. Obmedzujú 100-percentné hypotéky, overujú bonitu klientov, a nie tak ako kedysi, keď im stačilo čestné prehlásenie klienta.

Ján Palenčár (41) Od roku 2013 je šéfom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Na realitnom trhu pracuje od roku 1996. Je bývalým profesionálnym futbalistom.

Autor: MARIANNA ONUFEROVÁ

Developer vie, že ak bude predávať dvojizbové byty za 200-tisíc, nepredá ich. Vie, že ak nedá do projektu pridanú hodnotu, klient pôjde do iného projektu.