Úroky sú nízke, slovenské hypotéky sú lacné aj v porovnaní s Európou

Slovensko je uprostred hypotekárneho boomu. Čerpať úvery na bývanie je teraz výhodné, úrokové sadzby dokonca klesajú k rekordným hodnotám. K tejto situácii sa treba postaviť s pokojom. Úroková sadzba totiž neopisuje vyčerpávajúco náklady spojené s úverom. Na výhodnosť úverov však poukazujú aj komplexnejšie ukazovatele.

Zdroj: nextfuture.sk, Ján Beracka

Úroky rekordne nízke, objemy rekordne vysoké

Aktuálna situácia pomohla najmä klientom, ktorí podpísali novú úverovú zmluvu. „Priemerná úroková sadzba na nových úveroch na bývanie sa v marci dostala na rekordných 1,95 % ročne. Prvý raz v histórii tak pokorila hranicu dvoch percent,“ upozorňuje analytik spoločnosti Fincentrum Peter Világi. Zároveň poznamenal, že objem poskytnutých pôžičiek sa v treťom mesiaci vyšplhal na takmer 664 miliónov eur. Doterajšie maximum 549 miliónov eur z júna 2015 sme tak prekonali o takmer 21 percent. „Klienti ešte nikdy nemali šancu zabezpečiť si tak výhodne nové bývanie alebo tak výrazne ušetriť na existujúcej pôžičke,“ hovorí Világi.

„Sponzorom“ výhodných podmienok na trhu s hypotékami však, zdá sa, je aj poslanec Miroslav Beblavý, ktorý pripravil zákon o obmedzení poplatku za predčasné splatenie. „Podmienky sú vytvorené umelo novým zákonom o úveroch na bývanie a obmedzením poplatku za predčasné splatenie úveru na maximálne jedno percento, a preto dlho nevydržia. Stále platí teraz alebo nikdy,“ upozorňuje Világi. „Jarné kampane sú zvyčajne nastavené do konca mája alebo júna. Či ich banky budú predlžovať, to bude závisieť od výsledkov, ktoré sa im podarí dosiahnuť. Počas letných mesiacov však štandardne prichádza útlm,“ doplnil. V tomto prípade sa teda vynára slogan z nákupov cez televíziu: „Volajte ihneď, ponuka je limitovaná.“

K situácii na trhu prispieva politika Európskej centrálnej banky (ECB), ktorá je skutočne mimoriadnym spôsobom uvoľnená. Banka sa týmto spôsobom snaží zvýšiť mieru inflácie k svojmu stanovenému cieľu. Snahou ECB je dostať mieru inflácie na úroveň tesne pod hranicou dvoch percent v strednodobom horizonte. V marci sa podľa údajov Eurostatu spotrebiteľské ceny v porovnaní s rovnakým obdobím roka 2015 nehýbali. Medziročná miera inflácie bola teda nulová.

Vzhľadom na nízke sadzby sa oplatí rozmýšľať o dlhších fixáciách, ktoré sú vo všeobecnosti vyššie. Banky totiž sú ochotné zafixovať sadzby na viac rokov dopredu, no banka musí rátať s neistotou okolo budúcnosti. Nízke úrokové sadzby totiž ovplyvňujú aj dlhšie fixácie a ECB by podľa Fincentra mohla zvyšovať sadzby už od roku 2018. „Klientom by som odporučil, aby využili päťročný alebo aj desaťročný fix, ak im banka ponúkne naozaj dobré podmienky. Získajú tak istotu nemennej splátky na dlhšie obdobie a stále platí možnosť úver refinancovať len s maximálne jednopercentným poplatkom, ak by sa na trhu stalo niečo naozaj neočakávané a sadzby by klesli ešte nižšie,“ odporúča analytik.

RPMN nižšia ako v eurozóne

Skúsený spotrebiteľ na trhu s hypotékami však vie, že úroková sadzba nie je ukazovateľ, ktorý spoľahlivo rozhoduje o výhodnosti úveru pre klienta. Kľúčovým ukazovateľom je ročná percentuálna miera nákladov (RPMN). Ide o ukazovateľa, ktorý okrem úrokovej sadzby zohľadňuje aj ďalšie náklady spojené s úverom. Ak by sa teoreticky banka rozhodla nižšie úrokové sadzby kompenzovať rôznymi vyššími poplatkami, prejaví sa to práve na vyššej RPMN. Aj tento ukazovateľ však potvrdzuje, že hypoúvery sú na Slovensku relatívne výhodné. Vyplýva to z porovnania s krajinami eurozóny.

Na Slovensku sa v marci pohybovala RPMN vo výške 2,32 %, kým priemer eurozóny bol na úrovni 2,38 %. „Po prvýkrát v histórii majú Slováci lacnejšie úvery na bývanie ako je priemer eurozóny,“ upozorňuje Slovenská sporiteľňa. „Od prijatia eura pred siedmimi rokmi poklesla RPMN úverov na bývanie až o dve tretiny, teda z 7,01 % v januári 2009, na 2,32 % v marci 2016,“ dodáva banka.

Realitný trh

Súčasťou súkolia, ktoré tvorí úvery na bývanie, o ktoré je záujem, sú aj priaznivé ceny nehnuteľností. Ceny síce rastú, situácia je však zatiaľ stále únosná. Vyplýva to z údajov Národnej banky Slovenska (NBS).

Priemerná cena nehnuteľností na bývanie podľa údajov NBS na Slovensku v prvom kvartáli tohto roka vzrástla oproti predchádzajúcemu štvrťroku o 6 eur/m2 na hodnotu 1 238 eur/m2.

„Aktuálna priemerná cena bývania je o 1,6 % vyššia ako je hodnota jej dlhodobého priemeru, ktorý je vo výške 1 218 eur/m2,“ uvádza NBS vo svojom rýchlom komentári . „Aj napriek miernemu rastu priemernej ceny bývania v posledných štvrťrokoch je stále o zhruba pätinu nižšia v porovnaní s maximálnou priemernou cenou bývania z polovice roku 2008,“ dopĺňa.