Ak chcete byť úspešný v investovaní do nehnuteľností musíte vedieť rozoznať dobrú investíciu od zlej. I keď zoznam kritérií uvedený nižšie nie je definitívny, ak sa ho budete držať, vyhnete sa zásadným chybám, ktoré by mohli spomaliť (až zastaviť) vaše investičné ambície.

[investujeme.sk; 15/11/2016]

http://www.investujeme.sk/ako-rozoznat-nehnutelnost-vhodnu-na-investiciu/

Pozrime sa teda najprv na to aké nehnuteľnosti sú vhodné ako investície:

Občianska vybavenosť (lokalita)

– dostatok pracovných miest v okolí nehnuteľnosti, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy atď. sú nevyhnutné pre spokojné bývanie vašich nájomníkov, preto by im ich vaša nehnuteľnosť mala ponúkať v prvom rade.

Cashflow

investícia Vám musí prinášať zisk od prvého dňa t.j. nájomné musí pokryť VŠETKY Vaše náklady spojené s prenájmom. Základné nákladové položky sú – splátka hypotéky (ak financujete nehnuteľnosť prostredníctvom úveru), správcovské poplatky, platby za energie, platby za internet a TV, poistenie nehnuteľnosti.

K týmto platbám však musíte pripočítať aj jednorázové náklady tj. náklady, ktoré neplatíte mesačne, ale skôr či neskôr sa vyskytnú pri každom prenájme – rezerva na obdobie kedy bude nehnuteľnosť neprenajatá (napr. ak sa menia nájomníci) a rezerva na opravy a výmeny zariadenia/ spotrebičov.

Nájomníci

V danej lokalite musí fungovať trh s prenájmami t.j. musí tam byť dostatok záujemcov o bývanie v podnájme. Tento faktor si najlepšie overíte u vášho realitného makléra, ktorý vám povie, ktoré lokality sú žiadané nájomníkmi a ktorým sa radšej vyhnúť.

Miestna nehnuteľnosť

Osobne vám odporúčam zamerať sa na nehnuteľnosti v meste, ktoré je vo vašej blízkosti (do 20 minút jazdy autom), a ktoré dobre poznáte. Ako začínajúci investor nemáte dostatok skúseností, aby ste mohli investovať na diaľku. Minimálne v začiatkoch budete musieť (ale najmä chcieť) mať nehnuteľnosť pod kontrolou a osobne sa z času na čas presvedčiť, či je všetko v poriadku.

Existujúca nehnuteľnosť

Začínajúcim investorom odporúčam len existujúce (t.j. nie nehnuteľnosti tzv na papieri – vo výstavbe). Dôvodom je, že existujúce nehnuteľnosti majú už svoju históriu a viete relatívne presne odhadnúť ich cenu, mesačné náklady, ale najmä možné mesačné nájomné. Posledným dôvodom je, že novostavby bývajú väčšinou značne predražené, a preto dosiahnuť pri nich zaujímavé výnosy je dosť ťažké.

Nemali by ste teda nikdy investovať do novostavieb z papiera? Nikdy nehovor nikdy a to platí aj v tejto situácii, no mali by ste sa poradiť s odborníkom, ktorý sa v novostavbách a najmä ich cenách a akciových cenách (otváracie akciové ceny atď) vyzná.

Kúpa pod trhovú cenu

Najlepšou ochranou pred poklesom ceny vašej nehnuteľnosti, zárukou dobrých výnosov a dostatočnou rezervou v prípade, že by ste potrebovali nehnuteľnosť rýchlo predať, je kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Technikám, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu a prečo by vôbec niekto predával svoju nehnuteľnosť ‘pod cenu’ sa budem venovať v ďalších článkoch.

Typ nehnuteľnosti

Byt či dom; jedno, dvoj či trojizbový? Výborné otázky avšak odpoveď na ne závisí od vašej lokality. Všeobecne však platí, že ľahšie je prenajať byt ako dom a aj výnosy sú vyššie pri byte ako pri dome. Dvojgarsónky, jedno až dvoj-izbové byty sú opäť vo všeobecnosti najžiadanejšie a prinášajú najlepší pomer cena/nájom.

Znamená to že trojizbový byt či dom nie sú dobrou investíciou? Vôbec nie, len počet záujemcov, ktorí hľadajú takýto podnájom je menší, preto by ste mali počítať s dlhším obdobím, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá. V každom prípade vám však musia ‘sedieť čísla’ tj. ak je výnos aj po zohľadnení vyššie uvedených rizík zaujímavý – choďte do toho!

Ak už viete čo kupovať je dôležité vedieť aj to, čo určite nekupovať!

Nehnuteľnosť so štrukturálnymi problémami – narušená statika nehnuteľnosti, zatekajúce steny, neefektívne využitá plocha nehnuteľnosti (napr. veľká chodba/predsieň, malé izby, priechodné izby), problémy s bytovým domom, v ktorom sa byt nachádza (problémy so strechou, zatekajúce základy atď). Toto všetko sú príklady, čoho by sa mal začínajúci investor vyvarovať.

Sú byty v pôvodnom stave teda zlou investíciou? Práve naopak. Nehnuteľnosti v pôvodnom stave sú jedným zo spôsobov, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Ak nemá takáto nehnuteľnosť štrukturálne problémy, môže z nej byť výborná investícia. O výpočte výhodnosti kúpy nehnuteľnosti v pôvodnom stave si povieme v ďalšom článku.

Predražená nehnuteľnosť – toto je jedna zo základných chýb investorov, ktorá sa žiaľ už nedá opraviť. Tematike finančnej analýzy výnosnosti nehnuteľnosti sa budeme venovať v ďalšom článku, preto sa obmedzím na konštatovanie, že pri investovaní sa riadite v prvom rade číslami a čísla vám povedia najpresnejšie či kupujete predraženú nehnuteľnosť alebo nie.

Nehnuteľnosť v zahraničí/ dovolenková nehnuteľnosť

Pri investovaní musíte mať jasno v tom, či nehnuteľnosť kupujete ako investíciu, alebo pre zábavu. A nesnažte sa ich kombinovať. Apartmány v Chorvátsku, či na Donovaloch pripravili už veľa investorov o peniaze. Vidina apartmánu, o ktorý sa vám niekto stará a vy si môžete kedykoľvek prísť a spraviť si dovolenku je lákavá, avšak väčšinou nefunguje.

Hlavným dôvodom je, že nepoznáte dosť dobre daný trh – čo hľadajú turisti, ktorí danú oblasť navštívia, kedy je hlavná sezóna, kde sú top lokality, koľko dní z roka bude nehnuteľnosť obsadená a za akú cenu? Toto sú všetko otázky, ktoré musíte mať zodpovedané predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu!

Nehnuteľnosti ‘rozhádzané’ po rôznych lokalitách

Existuje mnoho teórií o tom, či investovať do nehnuteľností na jednom mieste, alebo tam, kde sa vyskytne príležitosť. Začínajúcim investorom odporúčam nájsť jednu lokalitu, ktorá spĺňa ich základné investičné kritériá a začať investovať v tejto lokalite – znova a znova. Snaha byť inovatívny pri nehnuteľnostiach nie je, najmä pre začínajúcich investorov, vhodná. Nájdite to, čo funguje vo vašej oblasti a robte to znova a znova. A až keď nazbierate skúsenosti začnite sa pozerať po nových možnostiach.

Verím, že Vám tieto rady pomôžu pri vašom rozhodovaní a vyhnete sa investíciám, ktoré by ste neskôr oľutovali. Dôležité je však povedať, že najväčšie riziko je neinvestovať! Nikdy nebudete mať 100% istotu, že kupujete správnu nehnuteľnosť, ale postupne budú vaše rozhodnutia lepšie a lepšie a budete presne vedieť čo chcete kúpiť a čo nie.

Využite skúsenosti iných ľudí (realitných maklérov, mentorov, odborníkov), aby Vám pomohli v oblastiach v ktorých sa nevyznáte, ale najmä sa neprestaňte vzdelávať, pretože investícia do vzdelania prináša najlepšie výnosy.

Realitná konferencia, ktorú každoročne organizuje Národná asociácia realitných kancelárií na Slovensku, priniesla 24. novembra dôležité správy o realitnom trhu a niekoľko noviniek v práci maklérov.

[asb.sk; 29/11/2016; Mária Nováková ; Zaradenie: Biznis]

Realitní makléri budú mať licencie

Pri predaji či kúpe nehnuteľností bude rozhodovanie, na ktorého makléra či realitku sa obrátiť, o niečo jednoduchšie. Realitní makléri aj samotné realitné kancelárie môžu od tohto roku získať licenciu Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Licenciu môžu získať členovia aj nečlenovia NARKS-u. NARKS sa snaží presadiť, aby išlo o zákonné minimum, ktorým by sa každý sprostredkovateľ v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami mal v budúcnosti preukázať. Podľa asociácie by totiž každý, kto vykonáva realitnú činnosť, mal mať aspoň základné odborné minimum, ktoré by mala zaručiť práve táto licencia.

NARKS ponúka dve rôzne licencie, jednu pre realitné kancelárie a jednu pre samotných maklérov. Licencia pre realitky zahŕňa 1 600 otázok zo 17 rôznych oblastí, pre individuálnych maklérov 600 otázok z 11 oblastí. Pre členov NARKS-u bude získanie licencie povinné do konca roku 2017. Tento rok je získanie licencie pre členov bezplatné, od budúceho roku realitná kancelária zaplatí poplatok 89 eur, v prípade, že je členom NARKS, len 59 eur a jednotliví makléri 49 eur nečlen, respektíve 29 eur člen NARKS-u. Individuálne licencie majú platnosť 3 roky, firemné 5 rokov.

Cena bývania na Slovensku rastie

Priemerná cena bývania na Slovensku vzrástla na hodnotu 1 295 eur/m2. Znamená to medzištvrťročný rast o 1,3 % a medziročný rast o 5,4 %. V niektorých lokalitách (napríklad v Bratislave-Ružinove) prišlo pri malometrážnych bytoch až k 15 % medziročnému zvýšeniu cien, čo z dlhodobého hľadiska nie je udržateľný rast. Médiá aj niektorí odborníci začínajú hovoriť o hypotekárnom boome, ktorý by mohol prehriať realitný trh a vytvoriť bublinu, po ktorej prichádza korekcia v podobe pádu cien a dočasnej stagnácie trhu. Národná banka Slovenska od januára 2017 už sprísnila podmienky poskytovania hypoték.

Žiadateľ už napríklad nedostane hypoúver v plnej výške ceny nehnuteľností a prísnejšie majú banky posudzovať aj schopnosť žiadateľov splácať úver. Podľa NARKS-u doterajší vývoj nedáva žiadny dôvod na paniku. “Ceny nehnuteľností medziročne mierne rastú, avšak nie bezhlavo a ešte ani zďaleka nedosiahli úrovne spred finančnej krízy,” hovorí prezident NARKS-u Ján Palenčár. “V roku 2017 očakávame zníženie dynamiky rastu cien nehnuteľností, predovšetkým starých bytov. Kúpa nehnuteľností na špekulatívny investičný účel už nebude taká zaujímavá, ako v tomto alebo minulom roku. Až na konci roku 2017 budeme môcť zhodnotiť, či sú ceny na vrchole,” dodal Ján Palenčár.

Rastú aj ceny starších bytov, najväčší je dopyt po trojizbových bytoch v cene do 150-tisíc eur. Vzhľadom na to, že rok 2017 by mal priniesť množstvo bytov v nových ohlasovaných projektoch, dá sa očakávať, že rast cien starších bytov sa mierne spomalí.

Nájomných bytov minimum

Nájomné bývanie na Slovensku stále ťahá za kratší koniec. Podľa údajov Eurostatu za rok 2014 bývalo v obydlí s nájomným za trhovú cenu 19,1 % obyvateľov európskej 28. Na Slovensku to v rovnakom sledovanom období bolo len 7,9 %. Na porovnanie: Švajčiarsko dosiahlo až 51,8 % podiel bývania v podnájme (2013), Nemecko 39,6 %, Dánsko 36,6 %, Holandsko 32,6 % a naši českí susedia 16,6 %. Mnohí ľudia pre nižšie príjmy nedokážu čerpať hypotekárny úver. Nízkopríjmových skupín obyvateľstva sa tiež výrazne dotkne zmena podmienok pre “100%” hypotéky.

“Predpokladáme, že ak len istý podiel z tých, ktorí si dnes berú hypotéky, prestane byť schopný ich splácať a prídeo svoje súčasné bývanie, o pár rokov sa rozšíri skupina ľudí s ťažkosťami bývať vo vlastnom alebo platiť pomerne vysoký nájom vo väčších mestách. Vidíme tento problém, dnes naň výrazne upozorňujeme a vyzývame kompetentných, aby prijali opatrenia na zlepšenie dostupnosti bývania pre ohrozené skupiny obyvateľstva. Ak sa touto situáciou nezačneme zaoberať dnes, zajtra už môže byť neskoro,” upozorňuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár. Dopĺňa tiež: “Ak raz človek nezíska hypotéku pre výšku príjmu, úplne rovnaký problém má so splácaním vysokého nájmu. Mladým ľuďom potom nezostáva iné, ako bývať u rodičov.”

Mladí živnostníci a hypotéka

NARKS v tejto otázke postupuje v súčinnosti so Slovenským živnostenským zväzom. Živnostníci a mladí podnikatelia majú často podobný problém s dostupnosťou bývania, keďže sú bankami pri posudzovaní hypoték vnímaní ako rizikovejšia skupina bez “garantovaného príjmu”. “Preto sú aj mnohí mladí podnikatelia a živnostníci v akomsi vákuu. Značná časť realizuje svoje podnikanie vo väčších mestách. Sú to odvážni a šikovní ľudia a napriek tomu patria medzi znevýhodnené skupiny, čo sa bývania týka. Ak nedostanú hypotéku, platia vysoký nájom alebo bývajú u rodičov. Podpora podnikateľov a najmä mladých podnikateľov zo strany štátu by mala byť aj v riešení dostupnosti bývania,” zdôraznil Stanislav Čižmárik prezident SŽZ.

Ján Palenčár vymenoval aj opatrenia, ktoré by trh s nájomnými bytmi aj (a nielen) vo veľkých mestách reálne rozhýbali: novelizácia zákona o ŠFRB (zrušenie obmedzení v súvislosti s veľkosťou bytu i s cenou bytu) a umožnenie financovania apartmánového bývania (problém zlých územných plánov ), ďalej zníženie DPH pre segment nájomných bytov, zrýchlené odpisy a jednou z možností je aj výstavba cez PPP projekty.

Ondrej Holič, moderátor RTVS: “Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska spolu so Slovenským živnostenským zväzom vyzývajú v otvorenom liste vládu, aby začala riešiť podporu výstavby nájomných bytov. Ich malý podiel na trhu začína zhoršovať dostupnosť bývania pre niektoré skupiny obyvateľov.

[Rádio Regina BA, 14:00; Správy RTVS; 24/11/2016;  Ondrej Holič; Zaradenie: z domova]

Cena mesačného nájomného v takýchto nehnuteľnostiach sa totiž rovná mesačnej splátke hypotéky, pričom Slováci radšej investujú do svojho. Nájomných bytov je málo, pretože developerom sa ich výstavby neoplatí. Prezident asociácie Ján Palenčár preto navrhuje napríklad daňové zvýhodnenie.”

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska: “Preto považujem práve tému daňového zaťaženia ako veľmi dôležitú. Jedná sa predovšetkým o zrýchlenie odpisov nehnuteľností, prípadne zníženie DPH pri nájme bytov. Považujeme za zaujímavé otvoriť aj otázku takzvaných PPP projektov, kde štát bude participovať spolu so súkromným sektorom práve na výstavbe nájomných bytov, práve tým, že štát dnes disponuje veľkým množstvom voľných pozemkov aj v tých lokalitách, kde je záujem 26o nájomné bývanie.”

Ondrej Holič: ” Podľa štatistiky bývalo v roku 2014 v nájomných bytoch 8 % obyvateľov. Pre porovnanie v Nemecku je to 40 % populácie a vo Švajčiarsku býva v cudzom byte viac ako polovica ľudí.”

Bratislava 24. novembra (TASR) – V roku 2017 by mali ceny nehnuteľností naďalej rásť, ale už miernejšie. Najmä ceny starých bytov už závratný rast nečaká. Odhaduje to Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

[teraz.sk; 24/11/2016; TASR ; Zaradenie: Ekonomika]

Podľa jej prezidenta Jána Palenčára vývoj na realitnom trhu núti realitné kancelárie byť obozretnými. Aj v 3. štvrťroku 2016 pokračoval dynamický rast cien bytov, medziročne o 9 %, z 8,2 % v 2. štvrťroku, ktorý prispel k zrýchleniu medziročného rastu celkovej priemernej ceny bývania. Došlo tiež k spomaleniu rastu priemernej ceny domov. Priemerná cena bývania na Slovensku tak aktuálne vzrástla na hodnotu 1295 eur/m2. Znamená to medzištvrťročný rast o 1,3 % a medziročný rast o 5,4 %. V niektorých lokalitách pri malometrážnych bytoch prišlo až k 15-% medziročnému zvýšeniu cien.

V roku 2016 banky poskytli rekordné objemy hypotekárnych úverov a veľký dopyt po bývaní tlačil na rast cien nehnuteľností. Niektorí odborníci v tejto súvislosti hovoria o hypotekárnom boome, ktorý by mohol prehriať realitný trh a vytvoriť bublinu, po ktorej prichádza korekcia v podobe pádu cien a dočasnej stagnácie trhu. Zakročila aj Národná banka Slovenska a od januára 2017 už platia sprísnené podmienky pre poskytovanie hypoték. Žiadateľ už napríklad nedostane hypoúver v plne výške ceny nehnuteľností a prísnejšie majú banky posudzovať aj schopnosť žiadateľov splácať úver.

Podľa NARKS doterajší vývoj nedáva žiadny dôvod na paniku. “Ceny nehnuteľností medziročne mierne rastú, avšak nie bezhlavo a ešte ani zďaleka nedosiahli úrovne spred finančnej krízy,” zdôrazňuje Palenčár.

Sprísnenie poskytovania hypoték bude mať podľa neho mierny vplyv na zníženie dopytu, 26avšak nie taký, aby to ohrozilo zdravý medziročný rast cien realít. V roku 2017 očakáva NARKS zníženie dynamiky rastu cien nehnuteľností, predovšetkým starých bytov. Kúpa nehnuteľností na špekulatívny investičný účel už nebude taká zaujímavá, ako v tomto alebo v minulom roku.

Napriek rapídnemu zdražovaniu, bývanie je v súčasnosti stále výrazne lacnejšie ako v období realitného boomu v roku 2008.

[tvnoviny.sk; 02/11/2016; BRATISLAVA/TV Markíza ; Zaradenie: Ekonomika]

Realitný boom tlačí ceny nehnuteľností na Slovensku raketovo hore. Za všetkým stoja nízke úrokové sadzby, ktoré dovoľujú ľuďom investovať do vlastného. Byty a domy sa predávajú za ceny, ktoré by pred pár rokmi za bývanie nikto nedal.

Národná banka Slovenska bude od budúceho roka na hypotekárnom trhu sprísňovať podmienky. Viacerí sa tak hrnú do hypoúverov hlava nehlava. Výsledkom sú vyššie ceny nehnuteľností.

“Ceny nehnuteľností dynamicky rástli. Jednoznačne možno očakávať ďalšie zvyšovanie cien, vzhľadom k tomu, že ekonomike sa darí a obyvatelia sa ešte stále snažia získať výhodné úverové podmienky,” konštatuje Martina Solčanyiová, hovorkyňa NBS.

To, že ceny nehnuteľností išli nahor vidieť na číslach najmä v priebehu tohto roka. Meter štvorcový v bytoch a domoch na Slovensku stál v poslednom sledovanom 3. štvrťroku v priemere 1295 eur. Pričom na začiatku roka to bolo v priemere 1238 eur za meter štvorcový. A ešte menej sme za bývanie platili vlani.

Ceny bytov v Bratislave ďaleko prevyšujú ostatné regióny

Ceny nehnuteľností stúpli v priemere o viac ako 5 percent. Tradične už najdrahšie je bývanie v Bratislave, kde je najvyššia životná úroveň a priemerné ceny nehnuteľností tu ďaleko prevyšujú ostatné regióny. Viac si predajcovia ale pýtali aj v Žilinskom a Nitrianskom kraji.

Napriek zdražovaniu na dračku idú najmä byty. Slováci sú ochotní kupovať ich za takú sumu, ktorú by pred pár rokmi za vlastné bývanie nedali.

“Ako príklad uvediem bratislavský Ružinov, kde cena dvojizbového bytu stúpla medziročne o trinásť percent. To je naozaj vysoké číslo. Pred rokom ste si mohli kúpiť dvojizbový starší byt za 100-tisíc, dnes si ho nekúpite pod 113-tisíc eur,” Ján Palenčár, prezident Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska.

Čo teda robiť, požičať si alebo počkať?

Odborník na reality radí najskôr rozhodnúť sa, či sa chcete usadiť a zvážiť či chcete byt alebo dom.

“Pokiaľ má túto otázku zodpovedanú, dnes je vhodná doba na zobratie hypotéky. Ak by som mal klientom poradiť, skôr by som radil kúpu nového bytu. Dnes nie je rozdiel medzi novým a starým bytom veľký. A je predpoklad, že príde aj k znižovaniu cien starých bytov,” radí Palenčár.

Napriek rapídnemu zdražovaniu, bývanie je v súčasnosti stále výrazne lacnejšie ako v období realitného boomu v roku 2008.