Kupujem byt a realitka chce odo mňa rezervačný poplatok. Je to v poriadku?

 

Ján Palenčár z Národnej asociácie realitných kancelári Slovenska hovorí, že rezervačný poplatok je bežná vec, mal by byť zahrnutý v kúpnej cene bytu a neznamená, že musíte podpísať čokoľvek, čo vám v budúcej zmluve napíšu.

https://dennikn.sk/586912/kupujem-byt-a-realitka-chce-odo-mna-rezervacny-poplatok-je-to-v-poriadku/?ref=rss

 

Je bežné, že keď niekto kupuje byt, realitka s ním najprv podpíše rezervačnú zmluvu, za čo sa platí bežne 2000 eur a viac?

Rezervačná zmluva je úplne bežný nástroj. Za menší poplatok klient vie, že realitka nebude byt ponúkať ďalej, má ho rezervovaný na určitú dobu. Dovtedy by sa mala podpísať buď samotná kúpna zmluva, alebo v prípade developerského projektu zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Niektoré realitné kancelárie používajú takzvanú trojdohodu, ktorú podpisuje predávajúci, kupujúci a realitka ako sprostredkovateľ. Je v nej uvedená cena za nehnuteľnosť, čas, dokedy treba zmluvu podpísať a ďalšie podmienky. Štandardne je tam písané, že v prípade, ak nedôjde k uzavretiu budúcej zmluvy zo strany kupujúceho, rezervačný poplatok prepadá v prospech realitky a predávajúceho pol na pol, to je najbežnejšie. Ak by od podpisu zmluvy odstúpil predávajúci, záloha sa vracia kupujúcemu. V niektorých prípadoch a ja to považujem za seriózne, je v tejto rezervačnej dohode aj záväzok predávajúceho, že ak nedôjde k podpisu zmluvy z jeho zavinenia, tak sa rovnakú sumu, ako je rezervačný poplatok, zaväzuje zaplatiť pol na pol kupujúcemu a realitke.

Mala by realitka o tých 2000 eur znížiť kúpnu cenu bytu, mala by to byť provízia realitky, alebo ako by mala naložiť s touto sumou?

Rezervačný poplatok, napríklad tých 2000 eur, by mal byť zahrnutý v kúpnej cene bytu, pretože štandardne platí províziu predávajúci, kupujúci províziu neplatí. Ako si zaplatenie provízie vyúčtuje realitka s kupujúcim, je už iba na nich.

Čo ak má klient vážny záujem o byt, ale nechce zaplatiť rezervačný poplatok?

Sú aj klienti, ktorí povedia, že nepodpíšu rezervačku a chcú priamo zmluvu. Ani s tým nie je problém, ak je klient schopný podpísať samotné zmluvy do týždňa. V takomto prípade vieme byt rezervovať ústne.

Môže sa stať, že je na jeden byt niekoľko rezervácií? Berie sa to jednoznačne ako nefér praktika?

To by bolo nielenže nefér, ale aj protizákonné. Ak podpisujete rezervačnú zmluvu na byt, na ktorý ju podpísal niekto iný, ako môžete potom naplniť záväzok? Nebudem predsa nehnuteľnosť ponúkať niekomu tretiemu, keď viem, že ju má rezervovanú nejaká ďalšia osoba. Práve na to je ten štatút rezervačnej zmluvy, alebo trojdohody, aby si bol klient istý, povedzme po dobu, kým sa pripravia zmluvy, kým si klient vybaví hypotéku, že mu nepadne nehnuteľnosť. Klient sa môže dohodnúť s realitkou, že v prípade, ak doloží potvrdenie od banky, že mu neposkytla hypotéku, na vrátení rezervačného poplatku.

Môže sa kupujúci vyjadriť k podmienkam kúpnej zmluvy, keď už uhradí rezerváciu?

Samozrejme, že klient by si mohol povedať, dobre, podpíšem vám rezervačku, ale dajte mi k nej aj prílohu samotných zmlúv. Niektoré realitky môžu vytvárať tlak na klienta, že rezervačnú zmluvu treba rýchlo podpísať, lebo v rade stoja ďalší klienti (čo je v súčasnej dobe bežné). Keď už raz zaplatíte rezervačný poplatok, môžete to subjektívne cítiť tak, že vaša vyjednávacia pozícia je slabšia. To však neznamená, že musíte podpísať čokoľvek, čo vám v budúcej zmluve napíšu.

Ale je to už ťažšie.

To, že neakceptujem nejakú podmienku v zmluve, neznamená, že som pochybil a preto nedošlo k podpisu zmluvy.

Registrujete nejaké sťažnosti v súvislosti s rezervačným poplatkom?

Niektoré podnety nám chodia práve vtedy, keď nedošlo k podpisu samotnej zmluvy. Klient hovorí, že je to chyba realitky, realitka zase, že je to chyba klienta. Je tu spor o vrátení alebo nevrátení zálohy. Často sú prípady, keď pochybenie nie je len na jednej strane, ale na oboch stranách. Ak je realitka členom našej asociácie, naša zmierovacia komisia sa takýmito podnetmi zaoberá. Posledný rok sme ohľadom rezervačných zmlúv riešili tri podnety. Zmluvné strany dali na naše odporúčanie. V dvoch prípadoch prišlo k plneniu zo strany realitky a v jednom prípade klient nemal pravdu, naozaj pochybil, čo aj akceptoval.

V rezervačnej zmluve sa realitná kancelária zvykne odvolávať na Občiansky zákonník, ktorý povoľuje uzatvoriť zmluvu, ktorá nie je osobitne upravená.

Áno, je to tak. Rezervačná zmluva nie je špecifikovaná v zákone a treba ju vytvoriť. Pokiaľ ju akceptujú obidve strany (v prípade trojdohody tri strany) a je v súlade so zákonom, je v poriadku.

Robí sa v prípade rezervačného poplatku aj vinkulácia?

Nie, štandardne sa nerobí.

Je rozdiel v rezervačných zmluvách pri bytoch, ktoré už stoja a ktoré sú ešte len na papieri?

Sú si veľmi podobné a je v nich záväzok predávajúceho alebo sprostredkovateľa, že nepodpíšu zmluvu s niekým iným. V prípade bytov vo výstavbe sa následne podpisuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve.