.png)
Ak chcete byť úspešný v investovaní do nehnuteľností musíte vedieť rozoznať dobrú investíciu od zlej. I keď zoznam kritérií uvedený nižšie nie je definitívny, ak sa ho budete držať, vyhnete sa zásadným chybám, ktoré by mohli spomaliť (až zastaviť) vaše investičné ambície.
[investujeme.sk; 15/11/2016]
http://www.investujeme.sk/ako-rozoznat-nehnutelnost-vhodnu-na-investiciu/
Pozrime sa teda najprv na to aké nehnuteľnosti sú vhodné ako investície:
Občianska vybavenosť (lokalita)
– dostatok pracovných miest v okolí nehnuteľnosti, obchody, reštaurácie, zastávka hromadnej dopravy atď. sú nevyhnutné pre spokojné bývanie vašich nájomníkov, preto by im ich vaša nehnuteľnosť mala ponúkať v prvom rade.
Cashflow
investícia Vám musí prinášať zisk od prvého dňa t.j. nájomné musí pokryť VŠETKY Vaše náklady spojené s prenájmom. Základné nákladové položky sú – splátka hypotéky (ak financujete nehnuteľnosť prostredníctvom úveru), správcovské poplatky, platby za energie, platby za internet a TV, poistenie nehnuteľnosti.
K týmto platbám však musíte pripočítať aj jednorázové náklady tj. náklady, ktoré neplatíte mesačne, ale skôr či neskôr sa vyskytnú pri každom prenájme – rezerva na obdobie kedy bude nehnuteľnosť neprenajatá (napr. ak sa menia nájomníci) a rezerva na opravy a výmeny zariadenia/ spotrebičov.
Nájomníci
V danej lokalite musí fungovať trh s prenájmami t.j. musí tam byť dostatok záujemcov o bývanie v podnájme. Tento faktor si najlepšie overíte u vášho realitného makléra, ktorý vám povie, ktoré lokality sú žiadané nájomníkmi a ktorým sa radšej vyhnúť.
Miestna nehnuteľnosť
Osobne vám odporúčam zamerať sa na nehnuteľnosti v meste, ktoré je vo vašej blízkosti (do 20 minút jazdy autom), a ktoré dobre poznáte. Ako začínajúci investor nemáte dostatok skúseností, aby ste mohli investovať na diaľku. Minimálne v začiatkoch budete musieť (ale najmä chcieť) mať nehnuteľnosť pod kontrolou a osobne sa z času na čas presvedčiť, či je všetko v poriadku.
Existujúca nehnuteľnosť
Začínajúcim investorom odporúčam len existujúce (t.j. nie nehnuteľnosti tzv na papieri – vo výstavbe). Dôvodom je, že existujúce nehnuteľnosti majú už svoju históriu a viete relatívne presne odhadnúť ich cenu, mesačné náklady, ale najmä možné mesačné nájomné. Posledným dôvodom je, že novostavby bývajú väčšinou značne predražené, a preto dosiahnuť pri nich zaujímavé výnosy je dosť ťažké.
Nemali by ste teda nikdy investovať do novostavieb z papiera? Nikdy nehovor nikdy a to platí aj v tejto situácii, no mali by ste sa poradiť s odborníkom, ktorý sa v novostavbách a najmä ich cenách a akciových cenách (otváracie akciové ceny atď) vyzná.
Kúpa pod trhovú cenu
Najlepšou ochranou pred poklesom ceny vašej nehnuteľnosti, zárukou dobrých výnosov a dostatočnou rezervou v prípade, že by ste potrebovali nehnuteľnosť rýchlo predať, je kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Technikám, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu a prečo by vôbec niekto predával svoju nehnuteľnosť ‘pod cenu’ sa budem venovať v ďalších článkoch.
Typ nehnuteľnosti
Byt či dom; jedno, dvoj či trojizbový? Výborné otázky avšak odpoveď na ne závisí od vašej lokality. Všeobecne však platí, že ľahšie je prenajať byt ako dom a aj výnosy sú vyššie pri byte ako pri dome. Dvojgarsónky, jedno až dvoj-izbové byty sú opäť vo všeobecnosti najžiadanejšie a prinášajú najlepší pomer cena/nájom.
Znamená to že trojizbový byt či dom nie sú dobrou investíciou? Vôbec nie, len počet záujemcov, ktorí hľadajú takýto podnájom je menší, preto by ste mali počítať s dlhším obdobím, kedy nehnuteľnosť nebude prenajatá. V každom prípade vám však musia ‘sedieť čísla’ tj. ak je výnos aj po zohľadnení vyššie uvedených rizík zaujímavý – choďte do toho!
Ak už viete čo kupovať je dôležité vedieť aj to, čo určite nekupovať!
Nehnuteľnosť so štrukturálnymi problémami – narušená statika nehnuteľnosti, zatekajúce steny, neefektívne využitá plocha nehnuteľnosti (napr. veľká chodba/predsieň, malé izby, priechodné izby), problémy s bytovým domom, v ktorom sa byt nachádza (problémy so strechou, zatekajúce základy atď). Toto všetko sú príklady, čoho by sa mal začínajúci investor vyvarovať.
Sú byty v pôvodnom stave teda zlou investíciou? Práve naopak. Nehnuteľnosti v pôvodnom stave sú jedným zo spôsobov, ako kúpiť nehnuteľnosť pod trhovú cenu. Ak nemá takáto nehnuteľnosť štrukturálne problémy, môže z nej byť výborná investícia. O výpočte výhodnosti kúpy nehnuteľnosti v pôvodnom stave si povieme v ďalšom článku.
Predražená nehnuteľnosť – toto je jedna zo základných chýb investorov, ktorá sa žiaľ už nedá opraviť. Tematike finančnej analýzy výnosnosti nehnuteľnosti sa budeme venovať v ďalšom článku, preto sa obmedzím na konštatovanie, že pri investovaní sa riadite v prvom rade číslami a čísla vám povedia najpresnejšie či kupujete predraženú nehnuteľnosť alebo nie.
Nehnuteľnosť v zahraničí/ dovolenková nehnuteľnosť
Pri investovaní musíte mať jasno v tom, či nehnuteľnosť kupujete ako investíciu, alebo pre zábavu. A nesnažte sa ich kombinovať. Apartmány v Chorvátsku, či na Donovaloch pripravili už veľa investorov o peniaze. Vidina apartmánu, o ktorý sa vám niekto stará a vy si môžete kedykoľvek prísť a spraviť si dovolenku je lákavá, avšak väčšinou nefunguje.
Hlavným dôvodom je, že nepoznáte dosť dobre daný trh – čo hľadajú turisti, ktorí danú oblasť navštívia, kedy je hlavná sezóna, kde sú top lokality, koľko dní z roka bude nehnuteľnosť obsadená a za akú cenu? Toto sú všetko otázky, ktoré musíte mať zodpovedané predtým, než podpíšete kúpnu zmluvu!
Nehnuteľnosti ‘rozhádzané’ po rôznych lokalitách
Existuje mnoho teórií o tom, či investovať do nehnuteľností na jednom mieste, alebo tam, kde sa vyskytne príležitosť. Začínajúcim investorom odporúčam nájsť jednu lokalitu, ktorá spĺňa ich základné investičné kritériá a začať investovať v tejto lokalite – znova a znova. Snaha byť inovatívny pri nehnuteľnostiach nie je, najmä pre začínajúcich investorov, vhodná. Nájdite to, čo funguje vo vašej oblasti a robte to znova a znova. A až keď nazbierate skúsenosti začnite sa pozerať po nových možnostiach.
Verím, že Vám tieto rady pomôžu pri vašom rozhodovaní a vyhnete sa investíciám, ktoré by ste neskôr oľutovali. Dôležité je však povedať, že najväčšie riziko je neinvestovať! Nikdy nebudete mať 100% istotu, že kupujete správnu nehnuteľnosť, ale postupne budú vaše rozhodnutia lepšie a lepšie a budete presne vedieť čo chcete kúpiť a čo nie.
Využite skúsenosti iných ľudí (realitných maklérov, mentorov, odborníkov), aby Vám pomohli v oblastiach v ktorých sa nevyznáte, ale najmä sa neprestaňte vzdelávať, pretože investícia do vzdelania prináša najlepšie výnosy.
