Realitné kancelárie museli opäť sprísniť predaj nehnuteľností. „Snažíme sa však obmedziť osobné kontakty medzi ľuďmi na minimum, preferujeme elektronickú a telefonickú komunikáciu,“ hovorí realitná maklérka zo spoločnosti Custom Real Simona Cagaňová. Ľuďom ponúkajú aj virtuálne či videoprehliadky. „Snažíme sa proces predaja presúvať do on-line prostredia,“ dodáva Cagáňová.

Stále však letia rekreačné nehnuteľnosti ako chaty, chalupy či záhradky. Tie výrazne vyskočili na jar – počas prvej vlny pandémie. Za trištvrte roka sa predalo o štvrtinu viac chát a chalúp ako za celý minulý rok. „Dopyt bol predovšetkým u ľudí z väčších miest, mnohí z nich vyhľadávali únik v čase prvého lockdownu,“ hovoria analytici portálu Nehnuteľnosti.sk.

Výsledkom je tak zdraženie rekreačných nehnuteľností. Ceny rekreačných nehnuteľností rástli v Prešovskom kraji o 14,8 percenta, v Trenčianskom kraji o 10,2 percenta a v Bratislavskom o 9,5 percenta. V druhom štvrťroku bola ponuka nižšia ako dopyt, takže sa dobre predávali aj drahšie a nové objekty. Po letnej sezóne sa záujem spomalil o štyri desatiny percenta.

No analytici z portálu Nehnuteľnosti.sk očakávajú oživenie záujmu o chaty či chalupy s príchodom lyžiarskej sezóny. Je totiž otázne, ako bude pre pandémiu vyzerať. Záujem o kúpu nového bývania však podľa Cagáňovej neklesá. „Dopyt je spôsobený dobrou ekonomickou situáciou aj napriek poklesu vývoja ekonomiky,“ hovorí Cagáňová. Ľudia hľadajú najmä takzvané investičné byty. Je za tým snaha, zúročiť voľné peniaze.

„Nehnuteľnosti majú už viac ako storočie povesť bezpečnej a dlhodobej investície, aj vďaka tomu, že predstavujú hmotné vlastníctvo,“ hovorí Pavel Pelikán, výkonný riaditeľ J&T Real Estate. Okrem toho Slovensko má výrazne menší bytový fond na počet obyvateľov ako západoeurópske krajiny, dodáva.

Nákup nehnuteľností skôr odkladajú investori ako bežní ľudia. „domácnosti, ktoré riešia bytovú situáciu, nebudú čakať,“ hovorí Boris Tomčiak, analytik Finlordu. Najviac však utrpeli byty určené na krátkodobý prenájom. V prípade pokračovania ekonomickej krízy bude tak podľa analytika postihnutý práve tento segment.

Bratislava

Kam až zájde zdražovanie na realitnom trhu? Zdá sa, že rast cien nehnuteľností nepozná strop. Nezastavila ich ani prvá vlna pandémie, ani jarné protipandemické opatrenia. A hoci sú byty či domy stále drahšie a drahšie, od úrovní-z predkrízového roku 2008 sme ešte ďaleko. No ceny za tretí štvrťrok rástli medziročne o 11,8 percenta. A podľa kompozitného indexu Národnej banky Slovenska v lete už posunuli trh do rizika vzniku realitnej bubliny. Jeseň síce priniesla zmiernenie, no to ide len na vrub platov. Tie totiž klesli menej, ako sa očakávalo. Vznik realitnej bubliny nateraz tlmí rast životnej úrovne. Otázne zostáva len, čo s ním urobí pandémia. Hrozí prasknutie realitnej bubliny? Ešte stále nie. „Musela by sa výrazne zhoršiť hospodárska situácia, teda vzrásť miera nezamestnanosti a musel by sa zastaviť rast platov,” hovorí analytik spoločnosti Finlord.cz Boris Tomčiak. To podľa neho reálne hrozí, ak bude koronakríza pokračovať aj v budúcom roku. Vláda síce ekonomiku podporila, no priestor na ďalšiu fiškálnu podporu ekonomiky je značne obmedzený, dodáva analytik. „Na trhu sú faktory, ktoré zmierňujú rast cien a dopyt,” vysvetľuje analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík. Na mysli má nielen pandémiu, ale aj opatrnosť ľudí, obavy zo straty zamestnania. Naopak, proti hrajú nízke úrokové sadzby, rastúci dopyt po bývaní, pracovná mobilita, ale aj zvyšovanie platov v minulých rokoch, dodáva Lazík. Očakáva preto, že ani pri zhoršení ekonomickej situácie ceny výrazne nepadnú a nanajvýš budú stagnovať. V posledných mesiacoch ťahalo ceny aj dobiehanie jarného výpadku. „Realitný trh počas netradičného leta hýril aktivitou a dobiehal zameškané z druhého kvartálu,” hovorí Lazík. V treťom štvrťroku tak dvojizbové byty vo väčších mestách poskočili takmer o desatinu na štvorcový meter. Realitnej bubliny sa nateraz netreba báť ani podľa analytika spoločnosti OVB Allfinanz Slovensko Mariána Búlika. „Kým je na trhu dopyt po bývaní za existujúce ceny a záujemcovia dokážu bývanie splácať, nedá sa hovoriť o realitnej bubline,” hovorí. A hoci ceny bytov a domov rástli v poslednom období dynamicky, rástli aj platy.

Lacné hypotéky

„Dopyt po nehnuteľnostiach je stále veľmi vysoký a prekračuje ponuku na trhu,” hovorí Peter Porubský z Nehnuteľnosti, sk. Prudký rast ako v posledných rokoch sa však podľa Porubského už nevráti. Zdražovaniu nahrávajú aj nízke úroky. A hoci banky podmienky na získanie hypoték sprísnili, záujem o ne stále je. „Kombinácia lacných hypoték a existujúceho nedostatku bytov nedáva dôvod na pokles cien,” hovorí Búlik. V júni banky poskytli takmer o 150 miliónov eur úverov na nehnuteľnosti viac ako pred rokom. Priemerná úroková sadzba sa podľa Národnej banky Slovenska znížila mierne pod 1,2 percenta. Pričom s rastom sadzieb sa neráta. Podľa Lazíka dokonca klesne. „Môžeme predpokladať, že aj v nasledujúcom kvartáli poklesne priemerná úroková sadzba,” hovorí. Naopak, úroky pri spotrebných úveroch, ktoré mnohí využívajú na dofinancovanie pri kúpe nehnuteľnosti, idú hore. Pri úvere na päť až desať rokov bol priemerný úrok v auguste už 8,22 percenta. Oproti minuloročnému augustu s priemerom 7,75 percenta ide o nárast.

Radšej menší ako väčší

Najdrahšie nehnuteľnosti sú naďalej v hlavnom meste, nasleduje Trnava a Košice. Letia hlavne menšie byty, ktoré tvoria väčšinu ponuky, tie veľké sa predávajú dlhšie. „Silnejší je dopyt po menších, čiže jednoizbových a dvojizbových bytoch, pri ktorých na jednu ponuku reagujú desiatky záujemcov,” hovorí Búlik. Vyšší záujem však potiahol aj ceny. Dvojizbové byty podľa Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska medzi druhým a tretím štvrťrokom zdraželi o jedno percento na štvorcový meter. V Bratislave to bolo o 38 eur na štvorcový meter. V Košiciach išli v tomto období byty priemerne hore o 18 eur na štvorcový meter. Nárast cien trojizbových bytov sa zastavil pod jedným percentom. Jeden štvorcový meter v Bratislave zdražel o 44 eur. „Napriek spomaľovaniu rastu je medziročná zmena v cenách trojizbových bytov na úrovni 8,62 percenta,” upozorňuje Lazík. Ide podlá neho o pomerne vysoké číslo.

Kombinácia lacných hypoték a existujúceho nedostatku bytov nedáva dôvod na pokles cien.

Marián Búlik analytik OVB Allfinanz Slovensko

Ceny na realitnom trhu ďalej rástli

Bývanie v tretom štvrťroku zdraželo oproti úrovni z minulého roka o 11,8 percenta. Medzištvrťročne ceny stúpli o 3.5 percenta. Ukázali to údaje Národnej banky Slovenska. Ceny domov sa oproti predchádzajúcemu štvrťroku zvýšili viac než ceny bytov. Z krajov rástol najrýchlejšie Banskobystrický kraj.

Vo väčšine regiónov ceny nehnuteľností v porovnaní s minulým štvrťrokom rástli. Najvyšší medzištvrťročný rast pozorujeme v Banskobystrickom kraji – o 13%, ktorý v minulom štvrťroku zaostával.

Naopak, po prudkom raste v druhom štvrťroku sa dynamika cien v Košickom kraji výrazne spomalila, keď klesla o 5%. Pokles bol zaznamenaný v Trnavskom kraji-o0,8%.

Priemerná cena bývania je najvyššia v Bratislavskom kraji – a to 2 360 eur za štvorcový meter, čo zodpovedá medzikvartálnemu rastu 3,9%.

ROZHOVOR

Množstvo miest nemá kompletné územné plány. Značná časť je už zastaraná a je dedičstvom predchádzajúcich období, vraví Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Aké údaje na územnom pláne obce alebo mesta si treba overiť skôr, než podpíšeme kúpnu zmluvu?

Prvé informácie o nehnuteľnosti pred jeho kúpou môžete získať z listu vlastníctva. Dostupné sú bezplatne a sprístupnené každému napríklad na portáloch Úradu geodézie, kartografie a katastra.

Vyhliadla som si pozemok, čo si mám na liste vlastníctva overiť?

Pokiaľ ide o pozemok, overte si jeho parcelové číslo, výmeru v štvorcových metroch, druh pozemku, aké ťarchy sú na ňom zapísané na liste vlastníctva, či nie je zaťažený nejakým vecným bremenom – napríklad právom prechodu. Na liste vlastníctva sú aj iné informácie, ako napríklad ochranné pásma a zápisy v registroch. Dozviete sa z neho, či sa nenachádza v chránenej krajinnej oblasti alebo v pamiatkovej zóne.

Menšie obce nemusia mať územný plán. Čo ak v danej lokalite územný plán už majú? Aké informácie sa z neho dajú vyčítať?

Ak v lokalite, kde sa pozemok nachádza, je už spracovaný, vieme z neho vyčítať informácie o jeho funkčnom využití a aj o základných regulatívoch výstavby. Aká má byť podlažnosť, indexy podlažnej plochy, zastavanej plochy, plochy zelene a podobne. Územné plány sú verejne dostupné na internete. Klientom však odporúčame, aby si vyžiadali územnoplánovaciu informáciu ku konkrétnemu pozemku na príslušnom miestnom alebo mestskom úrade.

Zvyknú sa meniť územné plány obcí a miest často?

Územné plány sa menia pomerne v dlhodobom horizonte.

Čo radíte klientom pred kúpou nehnuteľnosti, aby po podpise zmluvy neboli nemilo prekvapení? Napríklad ak sa v blízkosti plánuje výstavba skládky odpadu?

Klientom odporúčame, aby sa vopred oboznámili s územným plánom v blízkosti kupovanej nehnuteľnosti, čím predídu prípadným nepríjemným prekvapeniam. A pokiaľ ide o plánovanú skládku odpadu, v súčasnosti je už neobvyklé, aby sa v blízkosti obytných zón menil územný plán v prospech stavieb zaťažujúcich okolie a životné prostredie.

Každé mesto a obec by mali mať v územnom pláne vyčlenené zóny na individuálnu bytovú výstavbu, na rekreačné účely alebo na podnikanie. Je to tak alebo realita je iná?

Množstvo miest nemá kompletne spracované územné plány. Značná časť je už zastaraná a je dedičstvom predchádzajúcich období. Často nereflektuje na súčasné potreby spoločnosti. Preto dochádza k rozporom napríklad v možnom účele využitia pozemkov. Niektoré plochy a účely sú pre súčasné obdobie poddimenzované a niektoré, naopak, predimenzované.

Čo to znamená, mohli by ste to ilustrovať na nejakom príklade?

Negatívnym príkladom je Bratislava, kde je iba minimum pozemkov určených na bytovú výstavbu. To vedie k pomalému rozvoju miest a prekážkam v novej modernej výstavbe.

Pokiaľ ide o obce, bežne tam vznikajú prevádzky aj medzi rodinnými domami. Nakoľko je v takej situácii ich územný plán záväzný, ak ho vôbec majú?

V obytných zónach sú obvykle určené časti na polyfunkciu alebo komerčné účely, poskytovanie služieb a podobne. Je to s cieľom priblíženia potrebných služieb obyvateľom. Starší ľudia napríklad môžu mať obmedzené možnosti pohybu a necestujú autom, ale väčšinou riešia nákupy v dochádzkovej vzdialenosti od domova. Takisto dôležitým aspektom je dopravná infraštruktúra. Nie je cieľom, aby sa obyvatelia miest za službami presúvali vždy cez celé mesto. Vznikla by tak nadmerná dopravná záťaž. Koncept smart cities, ktoré zohľadňujú fungovanie miest v budúcnosti, zdôrazňujú minimalizáciu dopravnej záťaže a škodlivých emisií v ovzduší. To možno dosiahnuť napríklad aj blízkosťou služieb, za ktorými ľudia nemusia ďaleko cestovať. Čo konkrétne v danom mieste určenom na iný účel ako na bývanie vznikne, je na posúdení a schválení stavebného úradu.

Dá sa dosiahnuť, aby sa prevádzka, napríklad pekárne alebo autoservis, v obytnej zóne zrušila?

V tomto prípade môže zasiahnuť mestský alebo miestny úrad, ktorý vydáva povolenie na činnosť konkrétnej prevádzky. V blízkosti obytných zón by nemali byť umiestňované prevádzky, ktoré zaťažujú okolie.

Už aj v nedávnej minulosti o svoje rodinné domy prišli ich majitelia, keď sa rozširovala cesta. V akom štádiu sa dá tomu zabrániť?

V prípade verejnoprospešných stavieb, akými sú diaľnice, cesty, energetické diela a podobne, je možné využiť inštitút vyvlastnenia. Podmienkou je, že nedošlo k dohode o odkúpení a zároveň musí byť vlastníkovi ponúknutá primeraná náhrada, ktorá sa určuje znaleckým posudkom. V súčasnosti sa pri realizácii verejnoprospešných stavieb dbá na to, aby bol inštitút vyvlastnenia využívaný minimálne. V minulosti poznáme prípady, keď celé rodiny prišli o svoje bývanie alebo pozemky pri výstavbe veľkých štátnych diel, akými boli priehrady. Vysťahovali sa celé zaplavené obce.

Dá sa vôbec zachrániť rodinný dom pred inváziou nákupných centier a náporom investorov?

Namiesto odpovede spomeniem zaujímavosť z amerického Seattlu. Rodinný dom tam odolal náporu modernej výstavby mesta aj štedrej ponuke za vysťahovanie od developera obchodného centra. Stal sa inšpiráciou aj pre filmové spracovanie. Je to príklad ochrany vlastníckych práv.

AKO ZASIAHNUŤ PROTI NEPLÁNOVANEJ VÝSTAVBE

1. Máte právo podieľať sa na územnom plánovaní už v prvých fázach obstarávania územného plánu, preto je dôležité, aby ste toto svoje občianske právo využívali, keďže ide o vaše záujmy i majetok.

2. Ak je výstavbou ohrozená nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, pamätajte, že vaše vlastnícke právo možno obmedziť iba v súlade so zákonom.

3. Stavebný zákon upravuje postup, ktorý treba dodržať aj pri vyvlastnení v takzvanom vyvlastňovacom konaní. Cieľom vyvlastnenia je dosiahnuť prechod, prípadne obmedzenie vlastníckeho práva k pozemkom a stavbám alebo zriadenie, zrušenie, prípadne obmedzenie práva vecného bremena k pozemkom a stavbám.

4. Pozemky, stavby a práva k nim, potrebné na uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme, možno vyvlastniť alebo vlastnícke práva k pozemkom a stavbám možno obmedziť rozhodnutím stavebného úradu.

5. Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme, a to v týchto prípadoch: pre verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie; pre vytvorenie hygienických, bezpečnostných a iných ochranných pásem a chránených území a pre zabezpečenie podmienok ich ochrany; vykonanie asanácie sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie; vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe; vytvorenie podmienok pre umiestnenie alebo riadnu prevádzku zariadenia štátnej pozorovacej siete, ktorou sa zisťuje stav životného prostredia; výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií vrátane zriadenia ich ochranných pásiem a pre vybudovanie súvisiacich vyvolaných úprav; výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny; výstavbu plynárenských zariadení a v iných zákonom stanovených prípadoch.

Je už neobvyklé, aby sa v blízkosti obytných zón menil územný plán v prospech stavieb zaťažujúcich okolie a životné prostredie.

Bratislava

Čím menší, tým väčší záujem. Takýmto pravidlom sa najnovšie riadi realitný trh. Menšie byty vyjdú totiž lacnejšie. Trendu sa prispôsobujú aj developeri, ktorý zmenšujú výmeru jednotlivých bytov vo svojich projektoch. Je tak bežné, že trojizbový byt v novostavbe má rovnakú plochu ako starší dvojizbový byt.

„Práve rastúce ceny bytov a výrazný dopyt motivujú developerov k výstavbe menších jednotiek, ktoré sú potom finančne dostupnejšie pre väčšiu skupinu záujemcov,” hovorí pre denník Pravda analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák. Zdá sa tak, že sa zopakuje vývoj z roku 2008, keď pre privysoké ceny zostali veľkometrážne byty na ocot.

Rozhodujú aj náklady

„Nákup a uprednostňovanie menších bytov je skôr prechodným riešením na preklenutie vysokého dopytu a relatívne nízkej ponuky,” hovorí Horňák. Menšie byty majú totiž aj nižšie náklady – napríklad na energie, ktoré tento rok draželi. Po zlepšení finančnej situácie či založení rodiny ľudia zvyknú uprednostniť väčšie nehnuteľnosti, dodáva Horňák. Ukazuje to aj výber čitateľa denníka Pravda Matúša zo Žiliny. Ten zháňal byt po presťahovaní za prácou do hlavného mesta. Nakoniec sa rozhodol pre garsónku vo veľkorysej ploche 45 štvorcových metrov s balkónom. „Pri mojom výbere zohrávalo viacero faktorov, cena, vybavenie a lokalita,” hovorí Matúš. Mesačne za byt platí 400 eur mesačne aj s energiami. Samozrejme, ak by mal rodinu, hľadal by si Matúš väčšie bývanie. Zvyšujúce sa ceny nehnuteľností tiež stoja za tým, prečo letia malé byty. „Záujem o menšie byty pramení najmä z ich lepšej cenovej dostupnosti,” hovorí Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky.

Vyšší dopyt, vyššie ceny?

Záujem o menšie byty však už tlačí aj na ich ceny. Potvrdili to aj údaje Národnej banky Slovenska. V druhom štvrťroku totiž medziročne najviac zdraželi práve jednoizbové byty, a to o 12,8 percenta. Dvojizbové byty o 10,3 percenta. „Dopyt na trhu nehnuteľností je veľmi silný a ponuka stále nedokáže uspokojiť všetkých spotrebiteľov,” hovorí Horňák. Práve rast cien populárnych malých bytov môže ešte zamiešať aj karty na trhu.

„S vyššou cenou si byt bude môcť dovoliť menej záujemcov,” hovorí pre denník Pravda Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Menšie byty tak môžu slúžiť ako štartovacie byty pre ľudí, mladé rodiny či študentov. Samozrejme, rozhoduje aj lokalita. A to aj pri malometrážnych bytoch. Nieje tajomstvom, že hlavné mesto má najdrahšie nehnuteľnosti. V Bratislave stál počas prvého polroka 2020 v priemere jeden štvorcový meter tritisíc eur, ukázala štatistika NARKS. „Najlacnejšie nehnuteľnosti na bývanie, či už byty, alebo rodinné domy, nájdeme na juhu Banskobystrického kraja, severovýchode Prešovského kraja a juhovýchode Košického kraja,” hovorí Lazík.

Realitný trh zastavila na jar pandémia

„Po vypuknutí pandémie boli problémy s obhliadkami, nakoľko predávajúci, ale aj kupujúci sa obávali zdravotných rizík,” hovorí Eva Sadovská, analytická Wood&Company. Nájmy trpeli najviac počas mesiacov marec a apríl. Počas piateho mesiaca však prišlo oživenie. „Situácia je veľmi podobná dobe pred pandémiou, ponuka viac-menej pokrýva dopyt,” hovorí Eduard Cagáň, maklér Custom Real. Menšie byty sa preto na trhu s nehnuteľnosťami veľmi neohrejú. Záujem o ne je čoraz vyšší. (sik)