Byty dražejú viac ako pred koronou

Keď vybavenie stavebného povolenia trvá o dva či tri roky dlhšie, ako by mohlo, náklady potom prirodzene rastú, hovorí Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Aký zatiaľ mala pandémia dosah na trh s nehnuteľnosťami?

Koronakríza zásadne nepostihla realitný trh, a to napriek viac ako mesiac trvajúcemu lockdownu v marci a apríli. Čiastočné dosahy sme zaznamenali pri nájomných bytoch, kde prišlo k zvýšeniu ponuky z dôvodu presunu bytov ponúkaných na krátkodobý prenájom turistom, napríklad cez aplikáciu Airbnb, do segmentu dlhodobých nájmov. V niektorých regiónoch prišlo z tohto dôvodu k poklesu ceny nájmov približne o 15 percent.

Dopadla nákaza negatívne na hodnoty domov a bytov?

Ceny nehnuteľnosti, s výnimkou nájmov v niektorých regiónoch, ovplyvnené neboli a dynamika rastu cien bola tento rok v niektorých regiónoch silnejšia ako minulé obdobia.

Aké sú rozdiely v cenách nehnuteľností naprieč Slovenskom?

Rozdiely cien domov a bytov na základe lokalít sú výrazné. Korektné je porovnávať ceny v lokalitách s podobnou spádovou oblasťou, respektíve podobného územného celku. Napríklad priemerná cena dvojizbového bytu v Trenčíne je 80-tisíc eur, v Bratislave je to 140-tisíc eur.

Aký vývoj má dopyt po nehnuteľnostiach tento rok?

Dopyt po kúpe, predovšetkým bytov, je naďalej veľmi silný a dynamizuje celý realitný trh. Ak sa pozrieme na vplyv koronakrízy na záujem v období marec a apríl, došlo k nárazovému krátkodobému výpadku obchodovania s nehnuteľnosťami, zapríčinenému prvou vlnou pandémie a lockdownom. Už v priebehu apríla sa klienti opäť vrátili k realizovaniu nákupov a v máji sa objemy obchodov vrátili k úrovni z januára a februára tohto roka.

Čo sa dialo od mája?

Od mája dopyt po kúpe rastie a zásadne prevyšuje ponuku, a to vo väčšine regiónov na Slovensku.

Zmenili sa požiadavky ľudí na bývanie?

Korona priniesla pre mnoho zamestnancov zvýšený objem práce prostredníctvom home officeu. Táto situácia spôsobila, že klienti sa pri výbere bývania zaujímajú o možnosť priestoru pre prácu z domu, a to tak, aby neboli rušení ostatnými členmi domácnosti a zároveň aby mali všetci svoj priestor. Touto novou požiadavkou sa začínajú zaoberať aj developeri pri príprave nových projektov.

Aká budúcnosť teda čaká kancelárske priestory? Môže znížený dopyt ovplyvniť ich ceny?

Množstvo firiem prešlo v rámci prvej vlny na rozsiahle využívanie home officeu. Napriek tomu, že sa väčšina zamestnancov vrátila do štandardného režimu, tak veľká časť firiem analyzuje možnosť trvalého využívania práce z domu. Témy ako udržateľná efektivita, výkonnosť, v kombinácii s potrebou socializácie je len zopár tém, ktoré s touto problematikou súvisia. V priebehu niekoľkých mesiacov bude reálne odhadnúť vplyv na vývoj dopytu po kancelárskych priestoroch.

Novovznikajúci bratislavský downtown bol kedysi neobľúbenou štvrťou, dnes je reprezentatívnou časťou hlavného mesta. Aký dosah majú tieto výstavby na hodnoty nehnuteľností v okolí?

Väčšina európskych metropol má svoj downtown. Je pozitívne, že aj v Bratislave vzniká takáto štvrť. Skvelá lokalita, dobrá dopravná dostupnosť a kombinácia komerčného využitia a bývania z nej vytvorili jednu z najatraktívnejších častí hlavného mesta. Samotná štvrť prispieva k zhodnoteniu susedných lokalít.

Bratislava sa celkovo plní developerskými projektmi. Nie vždy sú s nimi ľudia stotožnení. Čím to je?

Medzi občanmi sa vytvorila nepriateľská atmosféra voči developerom a výstavbe všeobecne. Pritom práve tieto aktivity sú hnacím motorom ekonomiky a udržateľného rozvoja v každom meste na svete. Bohužiaľ, táto situácia sa nezmení, pokiaľ nebudú zodpovedne a transparentne nastavené pravidlá pre výstavbu. Zastarané územné plány a dlhotrvajúce povoľovacie procesy vytvárajú priestor pre rôzny výklad možného využitia pozemku. Pre netransparentnosť a korupciu sa v neposlednom rade zvyšujú ceny bývania v Bratislave. Vývoj ponuky je dôsledok neutíchajúceho dopytu po bývaní. Na jednej strane vnímame niektoré kontroverzné projekty, ktoré svojím charakteroch negatívne ovplyvnia svoje okolie. Na strane druhej je množstvo zámerov, ktoré boli zastavené samosprávami, hoci by pozitívne prispeli vývoju mesta, napríklad výstavba náhradných nájomných bytov v Ružinove, Dúbravke.

Aký vplyv majú byrokratické ťahanice na ceny nehnuteľností?

Pomalé procesy jednoznačne prispievajú k zdražovaniu novostavieb. Musíme si uvedomiť, že príprava novostavby má svoje náklady na strane manažmentu projektu, úročenie investície v projekte a podobne. Keď vybavenie stavebného povolenia trvá o dva či tri roky dlhšie, ako by mohlo, náklady potom prirodzene rastú.

V čom sú na slovenskom trhu medzery?

Malý podiel nájomných bytov, dlhotrvajúce povoľovacie procesy či nedostatok pozemkov určených na bytovú výstavbu negatívne ovplyvňujú realitný trh a zároveň predražujú obyvateľom bývanie.

Štát sľúbil výstavbu nájomných bytov, najskôr však musí dôjsť k zmene stavebného zákona. Prečo?

Starý stavebný zákon a dlhotrvajúce konania sú brzdou pre žiadanú výstavbu nájomných bytov. V Bratislave je priemerný čas vybavenia stavebného povolenia pri developerskom projekte viac ako štyri roky, čo je veľmi dlhé obdobie. Má to vplyv na zvyšovanie ceny bytov. Zároveň však stavebný zákon dostatočne nechráni obyvateľov pred čiernymi stavbami a vidíme, že odstraňovanie čiernych stavieb je na Slovensku veľmi ojedinelé. S novým stavebným zákonom je však potrebné, aby štát riešil aj územný plán, a preto spoločne s novým stavebným zákonom musí prísť aj zákon o územnom plánovaní, prípadne zákon o výstavbe štátnych nájomných bytov.

Majú sociálne byty nevýhody, ktoré môžu významne ovplyvniť dopyt po bývaní?

Pri téme podpory výstavby nájomných bytov musíme rozlišovať výstavbu štandardných nájomných bytov a nájomných bytov pre sociálne znevýhodnené skupiny obyvateľstva. Na Slovensku je potrebné naštartovať výstavbu takýchto bytov vo všeobecnosti. Samotné sociálne nájomné byty pomôžu skupine obyvateľstva, ktorá nemá možnosť zapojiť sa do komerčného nájomného bývania a zároveň nebude mať negatívny dosah na realitný trh.

Slováci však majú potrebu mať vlastné bývanie, vlastniť ho. V čom to je?

Nehovoril by som o potrebe vlastniť, ale o potrebe bývania. A ak má klient možnosť získať nehnuteľnosť na hypotekárny úver, splácanie vlastného bývania mu dáva väčší zmysel. Hlavne ak sú mesačné náklady na hypotéku porovnateľné s nájomným.

Ktoré slovenské mestá vzbudzujú záujem ľudí? Kam sa sťahujú a prečo?

Už niekoľko rokov vidíme jasný trend atraktivity väčších miest a ich satelitov. Ľudia sa prirodzene sťahujú za pracovnými príležitosťami, kultúrnymi, spoločenskými či športovými možnosťami.

Kto je Ján Palenčár

Po ukončení profesionálnej športovej kariéry v roku 1996 začal pracovať v oblasti realitného sprostredkovania. V roku 1999 spolu zakladal realitno-investičnú spoločnosť Urban & Partner. Od roku 2004 začal pôsobiť v oblasti developerstva. Prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska je od 2013 a od roku 2014 je prvým viceprezidentom Slovenského živnostenského zväzu. Dlhodobo sa venuje príprave legislatívy pre oblasť realitného sprostredkovania a podpory výstavby nájomných bytov. Venuje sa aj vzdelávacej činnosti, prednáša na STU a Paneurópskej vysokej škole.

Zdroj: finweb.hnonline.sk

Autor: Monika Šuchová