Všetky príspevky NARKS

Základné štandardy práce pre realitné kancelárie

Základné štandardy práce pre realitné kancelárie

banner Standardy_614x229

Práca realitného makléra, to je veľmi úzky kontakt so zákazníkom a vyžaduje si neustále zlepšovanie sa. Práve preto sa Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) rozhodla prispieť k ďalšej profesionalizácií tohto povolania a pripravila minimálne, resp. základné štandardy práce pre realitné kancelárie. Po zavedení Licencií pre realitné kancelárie a maklérov a Garančného fondu NARKS je tento dokument ďalším krokom k zvyšovaniu kvality práce realitných maklérov.

Ide o osem bodov, ktoré musia pri svojej práci realitné kancelárie dodržiavať, aby si zachovali štandard poskytovaných realitných služieb. Ich klientom tak poslúžia ako návod, aby vedeli, čo majú od realitných kancelárií požadovať. „Snažíme sa, aby práca realitných maklérov bola odvádzaná tak, ako je v Európe štandardom. Je dôležité aby verejnosť vedela, aký minimálny rozsah služieb má očakávať od realitnej kancelárie za vynaložené prostriedky na sprostredkovateľskú províziu,“ uviedol Ján Palenčár, prezident NARKS.

Po fyzickej obhliadke nehnuteľnosti tak má podľa nových štandardov nasledovať aj analýza a popis stavu nehnuteľnosti či vyhotovenie fotografií na inzertné účely; NARKS rovnako tak odporúča vykonať záznam o obhliadke. Nutnou je aj kontrola vlastníckych vzťahov, preverenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti či overenie pravosti údajov. Ďalej štandardy stanovujú, čo musí obsahovať sprostredkovateľská zmluva, čo všetko prináša rezervačná dohoda, ako má byť zabezpečená kúpna zmluva či iné dôležité pravidlá.

Asociácia vychádzala pri formulácii štandardov zo základných požiadaviek slovenskej verzie prevzatej európskej normy EN 15733:2009 Služby realitných maklérov. Požiadavky na poskytovanie služieb realitných maklérov. (NARKS iniciovala prijatie slovenskej verzie tejto európskej normy na Slovensku a tiež zabezpečila jej komplexné spracovanie ako spracovateľ v roku 2010).  

Štandardy práce pre realitné kancelárie:  

 

1. Fyzická obhliadka nehnuteľnosti maklérom
  • osobná obhliadka nehnuteľnosti maklérom pred sprostredkovaním predaja, kúpy, prenájmu a pod.
  • analýza a popis stavu nehnuteľnosti
  • vyhotovenie fotografií na inzertné účely
  • odporúčame vykonať záznam o obhliadke (v prípade spolupráce s inou realitnou kanceláriou, ak bol vyhotovený predtým, nie je nutné opätovné vyhotovenie)

 

2. Kontrola vlastníckych vzťahov
  • kontrola uvádzaného so skutočným právnym stavom nehnuteľnosti
  • preverenie vlastníckych práv k nehnuteľnosti, tiarch a iné dôležité informácie k nehnuteľnosti
  • overenie pravosti, správnosti a aktuálnosti údajov

 

3. Uzatvorenie sprostredkovateľskej zmluvy, buď:
  • Exkluzívnej
  • Neexkluzívnej

     Zmluva musí obsahovať: 

  • presné vymedzenie nehnuteľnosti, vlastníckych práv
  • vybavenie / zariadenie nehnuteľnosti
  • cieľ sprostredkovania (predaj, kúpa, prenájom a pod.)
  • stanovenie ceny nehnuteľnosti
  • výšku provízie za poskytované služby a ich špecifikáciu
  • všetky obchodné podmienky vrátane platobných podmienok
  • určenie postupu, akým sa bude služba realizovať (pri predaji, reklama, obhliadky)
  • doba trvania sprostredkovania, resp. exkluzivity pri exkluzívnej  zmluve

 

4. Obhliadky nehnuteľnosti so záujemcami
  • profesionálna prezentácia nehnuteľnosti záujemcom
  • vyhotovenie záznamu o vykonaní obhliadky

 

5. Podpis rezervačnej dohody
  • dohoda je trojstranná (kupujúci, predávajúci, sprostredkovateľ)
  • dojednanie podstatných podmienok napr. kúpnej zmluvy
  • zúčastnené strany vyjadrujú záväzok alebo prísľub, že sa predaj – kúpa uskutoční

 

6. Zabezpečenie kúpnej zmluvy
  • musí byť vyhotovená právnikom prípadne notárom
  • kontrola všetkých dokumentov a overenie pravosti
  • podpis zmluvy na notárskom úrade
  • pri kúpe zaťaženej nehnuteľnosti komunikácia so zmluvnými stranami súvisiaca s výmazom/zriadením záložného práva
  • realitný maklér aktívne koordinuje procesy a komunikuje so zmluvnými stranami
  • maklér bezodkladne podá návrh na vklad na zmenu vlastníckych práv po splnení podmienok kúpnej zmluvy

 

7. Prevod finančných prostriedkov
  • využitie bezpečného prevodu cez notársku úschovu alebo vinkulovaný účet v banke

 

8. Protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti
  • odpis stavov meračov tepla, elektriny, plynomerov, vodomerov
  • záznam o počte odovzdaných kľúčov
  • asistencia realitného makléra

 

Ďalšie požiadavky  súvisiace s činnosťou realitnej kancelárie:
9. Reklamačný poriadok
  • vypracovaný štandardný postup spracovania sťažností a reklamácií
10. Poistenie realitnej činnosti

Dokument Základné štandardy práce pre realitné kancelárie bol vypracovaný Národnou asociáciou realitných kancelárii Slovenska (NARKS), realitnými kanceláriami a overený renomovanými právnickými kanceláriami s dlhoročnou praxou v realitnom práve za účelom poskytnutia pracovného rámca pre realitné kancelárie a ich klientov na Slovensku.

Zakladne_STANDARDY_prace_RK_-NARKS

Kedy budú prvé lacné byty?

Bratislava konečne začala riešiť kritickú situáciu s nájomným bývaním

Dočkajú sa mladé rodiny v Bratislave cenovo výhodného bývania? Plány magistrátu sú odvážne, ročne chcú postaviť 200 nových nájomných bytov. Tento rok to však zrejme ešte nebude.

Výstavbou nájomných bytov sa pritom v programe oháňa hneď niekoľko politických strán, ktoré kandidujú v parlamentných voľbách. “Našou ambíciou je nastaviť systém výstavby tak, aby mesto mohlo zabezpečovať 200 nájomných bytov ročne počas desiatich rokov,” vyhlásil v októbri 2019 primátor Matúš Vallo s tým, že Bratislave chýba celkovo 40 000 bytov, v súčasnosti ich má mesto a mestské časti len 2 300.

Napríklad v Brne majú 29-tisíc nájomných bytov. Doteraz vyhlásili jednu verejnú súťaž. “V procese vyhodnotenia je súťaž na lokalitu Terchovská, tu sú pozemky vo výlučnom vlastníctve mesta a nepodliehajú žiadnym iným obmedzeniam,” povedal hovorca Bratislavy Peter Bubla.

S výstavbou prvých sto bytov by sa podľa neho mohlo začať budúci rok. “Ak všetko dobre pôjde, očakávame územné rozhodnutie na projekt v lokalite Muchovo námestie. Nasledovať budú lokality Terchovská a ostatné súťaže,” dodal.

Mesto pripravuje aj opravu niektorých objektov vo svojom vlastníctve, napríklad na Zámockých schodoch, Ventúrskej či Pri Habánskom mlyne. Čo na plány magistrátu hovoria mestské časti? Ružinovčanom sa výstavba v areáli bývalých technických služieb na Bazovej ulici pozdáva. “Ak by tu vznikli mestské nájomné byty, riešené rovnako ako zvyšok sídliska – 500 bytov, znamenalo by to skvalitnenie prostredia,” povedal starosta Ružinova Martin Chren.

Petržalka namieta, že plánovaná výstavba by priniesla problémy s hlukom, kanalizáciou či dopravným prístupom. “Ku každej zo štyroch lokalít nachádzajúcich sa v Rači budeme mať pripomienky a v termíne ich zašleme,” skonštatovala Margaréta Cehláriková z račianskeho miestneho úradu. Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Jána Palenčára je od vytypovania vhodných lokalít po výstavbu veľmi ďaleko. Pripomenul prípady v Ružinove, kde po nesúhlase obyvateľov k výstavbe nedošlo. “Jedna vec je záujem o výstavbu nájomných bytov a druhá vec je politická sila presadiť takúto výstavbu,” povedal Palenčár.

Tu by mohli stavať:

Ružinov: Bazová ulica, Mlynské nivy

Rača: Pastierska, Pekná cesta, Východná, Račianska

Dubravka: Na vrátkach, Agátová

Petržalka: Bratská, Sosnová, Šustekova, Muchovo námestie

[Plus jeden deň; 42/2020; 20/02/2020; s.: 8; Jana Rujáková ; Zaradenie: SLOVENSKO]

Vlastníte nehnuteľnosť, ktorú plánujete prenajať?

V rozhovore s Martinom Bečárom nájdete odpovede na aktuálne otázky ohľadom legislatívy týkajúcej sa všetkých typov prenájmov.

Ako vnímate vývoj prenájmu bytov z právneho hľadiska za posledných 5 rokov?

Na úvod je potrebné povedať, že právna úprava nájomnej zmluvy je pre rôzne predmety nájmu odlišná. Už na začiatku je preto veľmi dôležité, vybrať správne právny predpis, na základe ktorého budú upravené vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Máme Občiansky zákonník, ktorý obsahuje všeobecnú právnu úpravu nájomnej zmluvy. Zároveň tu máme osobitnú úpravu týkajúcu sa bytov a nebytových priestorov.

Od 1. mája 2014 nadobudol účinnosť zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, ktorý upravuje postavenie prenajímateľa a nájomcu. Dovtedajšia právna úprava nájmu bytov zakotvená v Občianskom zákonníku už nezodpovedala potrebám trhu. Nová právna úprava umožnila kratšiu výpovednú lehotu. Iné výpovedné dôvody a upravila aj odstúpenie od zmluvy. Bolo zadefinované, čo je kaucia a jej použitie v rámci nájomného vzťahu.

Považujete túto zmenu za krok k lepšiemu?

Podľa môjho názoru to bolo z legislatívneho hľadiska nesystémové riešenie. Avšak Zákon o krátkodobom nájme bola nepochybne zmena k lepšiemu a prispel k väčšej právnej istote nájomcu a prenajímateľa tým, že premietol realitu nájomného vzťahu do paragrafového znenia. Svedčí o tom aj to, že dnes naša spoločnosť pri väčšine nájomných vzťahov, kde predmet prenájmu tvorí byt, používa práve túto právnu úpravu.

V čom spočívala najväčšia zmena po prijatí zákona o krátkodobom nájme?

Tento zákon umožnil dohodnúť si kratšiu výpovednú lehotu, dokonca zadržať hnuteľné veci nájomcu v prípade, ak sa nájomca dobrovoľne a včas nevy- sťahuje z nehnuteľnosti a bude mať voči prenajímateľovi nesplatené záväzky.

V zákone je definovaná “Kaucia” ako prostriedok, ktorý slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Táto je maximálne vo výške trojnásobku nájomného a úhrad za plnenie poskytované s užívaním bytu.

Zákon upravuje odstúpenie od nájomnej zmluvy oboch zmluvných strán. Je však potrebné vedieť, že uplatnenie tejto právnej úpravy je možné len v prípade, ak si prenajímateľ riadne splnil svoju registračnú povinnosť vo vzťahu k príslušnému správcovi dane, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajal nehnuteľnosť.

Čo je podľa Vás dôležité pre správne nastavenie nájomného vzťahu?

Na začiatku je dôležitý výber právnej úpravy, ktorá sa použije pri tvorbe nájomnej zmluvy. Dnes sa často stretávame aj s prenájmom nebytových priestorov, apartmánov. Pri prenájme týchto priestorov, býva často chybne použitý zákon o krátkodobom nájme bytu. Preto je dôležité ihneď na začiatku zvoliť správny právny predpis, podľa ktorého sa nájomný vzťah bude riadiť. Rovnako veľmi dôležité je aj vhodné nastavenie výšky nájmu a úhrad za plnenia poskytované s užívaním predmetu nájmu (energií).

Často sa stretávame s tým, že prenajímateľ si do energií alebo nákladov spojených s prenájmom zahrnie aj položky, ktoré sú spojené s vlastníctvom nehnuteľností, napr. poistenie alebo odvod do fondu opráv, čo následne môže viesť k nedorozumeniam pri vyúčtovaní uvedených platieb medzi nájomcom a prenajímateľom.

Správne nastavenie a rozdelenie výšky nájmu a úhrad spojených s prenájmom je veľmi dôležité aj z daňového hľadiska. Pre samotný vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom je dôležité aj poznanie ich potrieb a požiadaviek, ktoré sa snažíme, pokiaľ je to možné, preniesť do nájomných zmlúv. Či už sa jedná o domáce zvieratá, domový poriadok, údržbu alebo vypratanie nehnuteľnosti.

Čo všetko je potrebné zahrnúť do zmluvy o prenájme?

Do našej zmluvnej dokumentácie, týkajúcej sa prenájmu sa snažíme zapracovať všetky naše dlhoročné skúsenosti z realizovaných prenájmov. Nájomný vzťah je však spravidla vzťah dvoch ľudí a sú prípady, kedy aj naše právne oddelenie narazí na niečo nové, čo je potrebné v zmluve upraviť alebo nastaviť inak.

Napríklad, v tomto roku sme sa stretli s novou vecou vo forme zverejňovania fotiek alebo videí natočených v predmete prenájmu. Žijeme v dobe youtuberov a zhodou okolností majiteľovi nehnuteľnosti prekážalo, že takéto videá boli vyhotovované z jeho bytu a publikované na sociálnych sieťach. Pre- to je veľmi dôležité poznať potreby a predstavy prenajímateľa a nájomcu a tým predchádzať prípadným konfliktom počas trvania nájomného vzťahu.

Často do ich vzťahu zasahujú aj susedia prenajatej nehnuteľnosti, ktorým nemusí byť nový nájomca sympatický a následne opakovane kontaktujú majiteľa nehnuteľnosti so sťažnosťami, ktoré sú často neopodstatnené. Preto je dôležité mať v nájomnej zmluve, okrem zákonných náležitostí, uvedené aj ďalšie práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré sú dôležité pre riadne užívanie nehnuteľnosti. Napríklad pri prenájme rodinného domu je to údržba záhrady, zimná údržba a špeciálna obsluha niektorých zariadení v dome a podobne.

Aká je dĺžka nájmu, ktorú odporúčate pri uzatváraní nájmu?

Dĺžka nájmu závisí najmä od potrieb nájomcu. Vo väčšine prípadov sa dĺžka nájomného vzťahu pohybuje od jedného do dvoch rokov. Spravidla našim klientom odporúčame uzatvoriť zmluvu na rok, s možnosťou jej predĺženia o ďalšie obdobie, ak si zmluvné strany riadne a včas plnia svoje povinnosti vyplývajúce z nájomnej zmluvy.

Dĺžku nájmu samozrejme ovplyvňuje aj samotný predmet prenájmu. Malé byty v centre sa prenajímajú vo väčšine prípadov na kratšie obdobie ako rodinné domy, alebo väčšie byty nachádzajúce sa v rezidenčných častiach Bratislavy, kde dĺžka prenájmu môže byť aj nie- koľko rokov.

Do určitej miery aj zákonná úprava limituje dĺžku prenájmu, kde v zákone o krátkodobom nájme bytu je v ustanovení § 3 ods. 1 upravené, že nájom je podľa tohto zákona možné uzatvoriť najdlhšie na dva roky a na základe dohody zmluvných strán ho možno formou písomných dodatkov k nájomnej zmluve za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.

Čo sa stane, ak nájomca chce predčasne skončiť nájomný vzťah s prenajímateľom?

Úlohou našej realitnej kancelárie nie je len nájsť prenajímateľovi nájomcu. Našou úlohou je zároveň byť klientovi k dispozícii počas celej doby nájmu ako sprostredkovateľ a poradca. Pre prípad, že prenajímateľ alebo nájomca potrebujú niečo v rámci nájomného vzťahu vyriešiť, sme počas celej doby nájmu v rámci služby Rent Management v kontakte ako s prenajímateľom, tak aj nájomcom.

Stáva sa, že nájomcovi sa zmení životná situácia a chce predčasne ukončiť nájom. Pre prenajímateľa je potom výhodou, že o tejto skutočnosti vieme v predstihu. Dohodneme predčasné ukončenie zmluvy, pripravíme príslušné dokumenty. Veľmi dôležité – ešte pred skončením nájmu sa snažíme nájsť nového nájomcu a zabezpečiť tak kontinuálne prenajatie nehnuteľnosti, čo je podstatné z pohľadu výnosu pre prenajímateľa.

S prenájmom je spojená aj daňová povinnosť. Čo je dôležité pre prenajímateľa pri zdaňovaní prenájmu?

Keď sa bavíme o prenajímateľovi, fyzickej osobe, ktorý je najčastejšie klientom našej spoločnosti, a ktorý poskytuje len základné služby spojené s prenájmom a neprevádzkuje živnosť, tak tá zdaňuje prenájom podľa paragrafu § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov.

Zdaniteľným príjmom z prenájmu nehnuteľnosti v roku 2019 sú platby za nájomné, platby za energie spotrebované nájomcom, ktoré platí prenajímateľovi, prípadne platby za ostatné služby spojené s užívaním nehnuteľnosti nájomcom.

Prenajímateľ je povinný podať daňové priznanie v prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov za zdaňovacie obdobie roku 2019 presiahne sumu 1 968,68 eur. Tu je však potrebné spomenúť, že príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie. Základ dane z prenájmu tvorí rozdiel medzi príjmom a výdavkom, pričom nie je možné dosiahnuť daňovú stratu.

Sadzba dane v súlade so zákonom o dani z príjmu pre fyzické osoby je 19% alebo 25% podľa výšky dosiahnutého príjmu. Zdaniteľným príjmom je aj nepeňažný príjem, napríklad v podobne technického zhodnotenia majetku prenajímateľa. Pri príjmoch z prenájmu nie je možné uplatniť paušálne výdavky a prenajímateľ môže uplatniť len skutočné výdavky v danom zdaňovacom období.

Aké sú výhody a nevýhody, keď si prenajímateľ zaradí byt do obchodného majetku?

Pri prenájme nehnuteľnosti, ktorá je zaradená do obchodného majetku prenajímateľa je prenajímateľ oprávnený o tejto nehnuteľnosti účtovať ako o obchodnom majetku, viesť evidenciu a môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch, výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou.

Medzi tieto výdavky patria napríklad výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky týkajúce sa technického zhodnotenia, opravy alebo udržiavania prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie, výdavky na poistenie, daň z nehnuteľností, úroky z úverov na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti a výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv.

Samozrejme zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku má aj svoje úskalia, a to v prípade predaja, kedy bude predaj takejto nehnuteľnosti podliehať dani z príjmov.

Na základe ustanovenia § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov, je príjem z predaja nehnuteľností oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Z tohto dôvodu, je preto dôležité si to, či nehnuteľnosť zradíte alebo nezaradíte do obchodného majetku, veľmi dobre predtým premyslieť.

Vzhľadom na vyššie uvedené, zaradenie prenajímanej nehnuteľnosti do obchodného majetku najčastejšie využívajú prenajímatelia, ktorí vedia, že uvedenú nehnuteľnosť budú prenajímať dlhodobo.

Otázka nájomného bývania v poslednom období často rezonuje naprieč spoločnosťou. Ako vidíte ďalší vývoj nájomného bývania na Slovensku?

V porovnaní s Rakúskom alebo Nemeckom, Slovensko stále patrí medzi krajiny, kde je podiel nájomného bývania pomerne nízky. Predpokladáme však rast nájomného bývania najmä v centrách miest. Tým, že HERRYS je aktívny aj pri predaji developerských projektov, vnímame viacero súkromných investorov, ktorí nakupujú byty s cieľom ich následného dlhodobého prenájmu.

V poslednom období rovnako registrujeme snahy developerov, a aj samosprávy podieľať sa na výstavbe nájomných bytov. Viacerí obchodní partneri oslovili HERRYS v tejto súvislosti s požiadavkou na posúdenie projektu nájomných bytov a nastavili ho z hľadiska skladby bytov a procesu ich prenájmu. Uvedené snahy vnímame pozitívne, najmä z hľadiska dostupnosti bývania a kvality služby spojenej s prenájmom nehnuteľností.

[tlacovespravy.sme.sk; 11/02/2020; HERRYS s.r.o. ; Zaradenie: Tlačové správy / Bývanie]

Investovať do bytu alebo do akcií? Čo je výhodnejšie

Ako sa zhodnotia a aké sú poplatky.

V posledných rokoch sa kontinuálne zvyšuje dopyt po bytoch. Záujemcom o ne však nejde len o vlastné nové bývanie. Národná asociácia realitných kancelárií (NARKS) odhaduje, že zhruba tretinu bytov si ľudia kupujú na investíciu.

Inými slovami, kúpa bytu sa rozmáha ako určitá forma sporenia. V zásade je alternatívou k bankovým termínovaným vkladom, akciovým či podielovým fondom.

Čo je výhodnejšie, to závisí od viacerých faktorov. Do hry vstupuje výška súčasných úspor, ktorú ste ochotní do jednej alebo druhej formy investície vložiť, ale najmä budúci vývoj na trhu, ktorého odhadovanie je “veštením z kryštálovej gule”.

Na porovnanie oboch foriem sme zvolili modelový príklad pána Juraja a jeho manželky. Bývajú vo vlastnom, na byt nemajú hypotéku. Aktuálne majú nasporených 30-tisíc eur. Rozhodujú sa, či investujú do (ďalšej) nehnuteľnosti, alebo do finančných investičných produktov.

Cesta k hypotéke

Pri investícii do bytu sa Juraj musí najprv vyrovnať s otázkou, ako bude financovať jeho kúpu. Pri “štandardnej” cene 150-tisíc eur za dvojizbový byt v Bratislave mu na to, prirodzene, nebudú stačiť len jeho 30-tisícové úspory. Na zvyšných 120-tisíc eur si musí vziať úver alebo hypotéku.

Podmienkou na poskytnutie hypotéky je, že celkové zadlženie klienta – vrátane spotrebných úverov alebo inej hypotéky – nesmie prekročiť osemnásobok ročného čistého príjmu. Ak si hypotéku berie manželský pár, započítava sa čistý príjem a zadlženie oboch manželov.

V našom modelovom príklade by mesačná splátka hypotéky (s bežným úrokom 1,09 percenta) predstavovala 426 eur, čo je za 30 rokov celkovo viac ako 153-tisíc eur. Ak by Juraj s manželkou žiadne iné úvery alebo pôžičky nemali, do požadovaného limitu by sa komfortne zmestili, keby ich spoločný mesačný čistý príjem dosahoval 1 600 eur.

Ak by Juraj s manželkou mali hypotéku aj na svoje súčasné bývanie, museli by si do maximálnej zadlženosti rátať aj existujúce splátky. Ak by už mali napríklad (pre zjednodušenie) rovnaké hypotéku 120-tisíc s rovnakým 1,09-percentným úrokom, do limitu by sa zmestili, ak by ich spoločný mesačný čistý príjem dosahoval 3 200 eur.

Môžete zarobiť aj prerobiť

Pri investícii do finančných produktov sa Juraj musí na začiatku najmä zorientovať v ich širokej ponuke. Akciové, podielové alebo dlhopisové fondy? Alebo realitné?

Každý finančný produkt ponúka iný potenciálny výnos, ale aj výšku rizika. Štandardne platí, že menej rizikové produkty sú menej výnosné. A, naopak, tie rizikovejšie sľubujú aj relatívne vyšší výnos.

Za menej rizikové sa považujú dlhopisy, kým akcie a podielové fondy sú viac rizikové. (Riziko znamená, že môžete zarobiť veľa, ale aj málo, alebo dokonca prerobiť.)

Aj pri investícii do finančného produktu musí Juraj počítať s určitými nákladmi. Pri nákupe produktu a pri jeho predaji (teda inkasovaní vkladu a prípadného výnosu) si správcovia fondov často účtujú vstupný a výstupný poplatok. Dosiahnuť môžu až päť percent z investovanej sumy. Okrem toho si účtujú aj poplatky za správu fondu, ktoré zhltnú ročne 1,5 až tri percentá z aktuálnej hodnoty investície.

Juraj by teoreticky mohol do akcií investovať aj cez brokera. V takom prípade by si investície spravoval sám (nie cez správcovskú spoločnosť), ale poplatky by boli vo výške desatín percent, keďže by platil len za administráciu obchodného účtu. Zároveň by platil aj za úschovu cenných papierov, avšak poplatok sa pohybuje na úrovni 0,1 až 0,5 percenta z hodnoty cenných papierov.

Výhodou investovania do akcií tiež je, že výnosy sú oslobodené od dane. Naopak, výnosy z podielových fondov sú zdanené.

Na čo je dobré myslieť pri investovaní
Investícia do nehnuteľnosti

na hypotéku treba mať dostatočný príjem, náklady na prevádzku a údržbu bytu, daň z prenájmu, náklady spojené obsadzovaním nehnuteľnosti (hľadanie nájomníkov, uzatváranie zmlúv), riziko rastu úroku na hypotéke alebo spomalenia rastu cien nehnuteľností, riziko spojené so susedmi, okolitou výstavbou a zlou dostupnosťou, ktoré by mohli znižovať hodnotu nehnuteľnosti.

Investovanie do finančných produktov

poplatky správcom fondov, riziko prepadu trhov, dane a odvody (závisí od typu produktu). Matematika nepustí

Vráťme sa k variantu s bytom. Pri 120-tisícovej hypotéke bude mesačná splátka predstavovať 426 eur. K nej treba pripočítať prevádzkové náklady – energie, vodu, internet či fond opráv –, ktoré sa môžu pri dvojizbovom byte vyšplhať na 180 eur mesačne. Celkovo teda byt bude Juraja stáť 606 eur mesačne.

Výška prenájmov v Bratislave za dvojizbový byt s rozlohou 60 štvorcových metrov sa podľa NARKS sa pohybuje medzi 600 až 720 eurami. Dôležité je, kde sa byt nachádza – v centre mesta sa ceny pohybujú na hornej hranici, na periférii na nižšej. Juraj zároveň musí počítať s tým, že z vybraného nájomného bude musieť zaplatiť daň z príjmu.

Podčiarknuté a zrátané, prenájom nehnuteľnosti si síce “na seba” zarobí, ale s veľkou pravdepodobnosťou prinesie Jurajovi len malý čistý príjem. Spoliehať sa preto musí na rast ceny nehnuteľnosti.

Ak by sa Juraj rozhodol byť predať po 15 rokoch, pri očakávanom raste cien o štyri percentá ročne, by zaň dostal 270-tisíc eur. So štyrmi percentami rátame preto, že taký bol podľa štatistík Národnej banky Slovenska priemerný rast cien nehnuteľností v Bratislave za posledných 15 rokov.

Keďže Juraj predáva nehnuteľnosť po viac ako piatich rokoch od jeho nadobudnutia, podľa zákona nemusí platiť daň z predaja nehnuteľnosti.

Ak by sa chcel Juraj po predaji bytu zbaviť hypotéky, čaká ho poplatok za jej predčasné splatenie. Pohybuje sa do jedného percenta z výšky zostávajúceho dlhu. Keďže začiatkom 16. roka bude Juraj banke dlhovať ešte 71 612 eur (pri nezmenenom úroku 1,07 percenta počas celého obdobia), spolu s poplatkom za predčasné splatenie hypotéky zaplatí 72 328 eur.

Na zjednodušenie si odmyslime zaplatenú daň z príjmu (z prenájmu) i náklady na údržbu bytu. Po zaplatení dlhu banke by Jurajovi z predaja bytu zostalo takmer 116-tisíc eur. Druhá vec je, že po 15 rokoch prenájmu už byt bude vyžadovať väčšiu rekonštrukciu.

Ktoré akcie zarábajú

Výnos z investovania do finančných produktov závisí v prvom rade od ich výkonnosti, ktorá odráža vývoj na trhu. Napríklad trh s akciami za posledných 15 rokov rástol v priemere o deväť percent ročne.

V našom modelovom príklade počítajme s tým, že rovnakú trajektóriu i tempo si trh udrží aj do budúcnosti. V takom prípade by sa Jurajov 30-tisícový vklad (jeho aktuálne úspory) po 15 rokoch zhodnotili na 110-tisíc eur a čistý výnos by predstavoval 80-tisíc.

Keby Juraj investoval do podielových fondov, musel by počítať so vstupným poplatkom vo výške troch percent a s ročným poplatkom za správu vo výške dvoch percent. Po 15 rokoch by tak mal na konte niečo vyše 80-tisíc eur a čistý výnos by bol 50-tisíc eur.

V tejto sume pritom nepočítame so zdanením, pri ktorom záleží na tom, kam investujete. Z daňového hľadiska sú najlepšie investície do akcií obchodovaných na burze či do ETF, čo sú v princípe podielové fondy, obchodované na burze. Po roku držby odpadá povinnosť zdaňovať výnos.

Čo teda poradiť Jurajovi

Juraj z nášho modelového príkladu viac zarobí na investovaní do nehnuteľnosti. Fakt je, že investícia do nehnuteľnosti je “namáhavejšia”. Vyžaduje si viac času – na vybavovanie hypotéky, hľadanie nájomcov či na údržbu bytu. A hodnota investovaného času sa ťažko vyčísľuje.

Na druhej strane ani finančné investície nie sú “bezúdržbové”. Napríklad na dosiahnutie optimálneho – čiže aj toho priemerného – výnosu z akcií treba kontinuálne sledovať portfólio. Ako sa vyvíja hodnota akcií, či a kedy predať, čo nové nakúpiť.

[index.sme.sk; 10/02/2020; Martin Lindák ; Zaradenie: Index / Spotrebiteľ]

M. Lazík – Analytik NARKS o rekordne drahom bývaní

Marek Mašura, moderátor:

“Bývanie je také drahé ako ešte nikdy. Aj preto, že ceny nehnuteľností rástli vlani najrýchlejšie za posledných jedenásť rokov. To všetko ukázala aktuálna analýza Národnej banky Slovenska. Ceny ťahá nahor veľký záujem o bývanie, lacné hypotéky, ale aj nedostatok bytov vo veľkých mestách.

Rekordných 1 574 eur – toľko stál vlani meter štvorcový nehnuteľnosti. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí napríklad od toho, akú nehnuteľnosť kupujeme. O byty je totiž väčší záujem, a preto sú aj drahšie ako domy. Priemerná cena za meter štvorcový bytu je takmer 1 900 eur, ak kupujete dom, zaplatíte o 600 eur menej.

Z regionálneho pohľadu sú nehnuteľnosti najdrahšie už tradične v Bratislavskom kraji, kde meter štvorcový stojí v priemere viac než 2 100 eur. Naopak, najlacnejšie bývanie je v Nitrianskom kraji, kde sa ceny držia pod 900 eurami.

O rekordne drahých nehnuteľnostiach sa budem teraz rozprávať s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam u nás v štúdiu. Prajem príjemný dobrý deň.”

Martin Lazík, analytik NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň prajem.”

Marek Mašura:

“Ja to zopakujem ešte raz pre našich divákov. Vlaňajšom priniesol rekordne drahé bývanie a ceny zároveň stúpli najviac od roku 2008. Ak to chceme povedať v číslach, tak hovoríme o 7,5-percentnom raste. V príspevku sme počuli niekoľko dôvodov, tak povedzte nám aj vy, prečo je to teda tak, čo si myslíte?”

Martin Lazík:

“Asi ten najdôležitejší dôvod je dobrá dostupnosť financovania, čiže veľmi dobre dostupné a nastavené hypotéky, aj keď samozrejme stále platí to, že sa nám sprísňuje to sito, nie každý sa kvalifikuje na hypotéku, ale tí, ktorí dostanú hypotéku, ktorí, povedzme, majú našetrené vlastné peniaze, pretože je potrebné mať minimálne, povedzme, 20, 30 percent vlastných zdrojov, tak tí, ktorí sa cez toto kvalifikujú, tak majú stále veľmi dobré úrokové sadzby.”

Marek Mašura:

“My sme sa o cenách nehnuteľností rozprávali naposledy pred dvoma týždňami, a vtedy ste mi povedali, že na trhu s nehnuteľnosťami napriek určitým rastom ešte stále nie je bublina, ktorá môže prasknúť a poslať tie ceny nadol, ako sme to videli v rokoch 2008 a 2009. V čom je teda rozdiel v porovnaní s týmto obdobím, ktoré bolo pred jedenástimi rokmi?”

Martin Lazík:

“Všeobecne platí, že máme oveľa drahšie nehnuteľnosti v porovaní s tým rokom 2008, naozaj sme prirátali desiatky percent najmä, povedzme, ak sa pohybujeme v iných krajoch ako v Bratislave. Aj tento rok sme, minulý rok rok 2019 rástli, Trnava, Žilina najmä, Banská Bystrica, tieto kraje rástli oveľa rýchlejšie ako Bratislavský kraj.”

Marek Mašura:

“Rastú aj obavy, čo to už nie je bublina.”

Martin Lazík:

“Rastú obavy z bubliny. Samozrejme, tie rozdiely sú oproti roku 2008 vo výške príjmov, a samozrejme, v dostupnosti toho bývania, pretože keď si spravíme pár skúšobných výpočtov, koľko spláca hypotéku klient, ktorý si zoberie bývanie, alebo zoberie si hypotéku na byt, alebo rodinný dom, tak pri 120-tisícovej hypotéke, keď hovoríme o bratislavskom trhu, čo by mohlo stačiť na nejaký dvojizbový byt, samozrejme, stále rátame s nejakým vlastným kapitálom, čiže ak by hypotéka bola 120-tisíc eur, tak by splácal približne 390 euro mesačne. Teraz hovorím o laboratórnych podmienkach, čiže nehovorím len o nejakých poplatkoch v banke.

A ak sa vrátime do roku 2008, keď bežné úrokové sadzby boli 5,5 a niekedy aj vyššie, tak tam pri cifre 390 euro mesačne, alebo tej hypotekárnej splátke 390 euro mesačne by sme sa dostali na sumu 70-tisíc euro. Čiže vtedajšia cena nehnuteľnosti, alebo hypotéka 70-tisíc euro bola v sume 390 euro, dnes pri 390 sa dostávame až na 120-tisíc euro. A zároveň veľmi zaujímavé pri týchto hypotékach je aj to, že o koľko sme v tom čase preplatili tú nehnuteľnosť, to znamená, ak sme si požičali 70-tisíc pri 5 a viac percentách, tak sme sa dostali na celkovú cenu hypotéky 140-tisíc.

Dnes, keď si požičiame 120 pri 1 percente, tak sa dostaneme tiež na úroveň 140, čiže otázne je len teraz, či sme naozaj, áno, tá cenovka je vyššie samozrejme, ale či takomto porovaní, pri takomto náhľade pri dostupnosti financovania sme naozaj v nejakej bubline, toto je to neporovnateľné, to znamená, že my máme stále tú úroveň splátky, povedzme, 390, 400, 450 euro, ale tie platy sú ďaleko inde ako v roku 2008.

Takže preto aj v analýzach Národnej banky Slovenska, aj v ostatných analýzach vychádza, áno, rastieme, áno, ceny sú vysoko, pre mnohých klientov a sociálne vrstvy sú možno nedostupné, ale stále sme, by som povedal, v porovnaní s rokom 2008 úplne niekde inde.”

Marek Mašura:

“Poďme sa pozrieť na údaje Národnej banky, ktoré ste už aj vy spomenuli. Z nich môžeme napríklad vidieť, že ceny bytov rastú rýchlejšie ako ceny domov, a takisto byty sú drahšie ako domy. Prečo je to tak?”

Martin Lazík:

“To sú samozrejme údaje na meter štvorcový, to znamená, že…”

Marek Mašura:

“A priemer.”

Martin Lazík:

“… a priemer, to znamená, vždy platí pravidlo, pri menších bytoch je cenovka na meter štvorcový vyššia, čiže najdrahšie byt na meter štvorcový sú tie jednoizbové, dvojizbové byty, tie majú najvyššiu cenovku…”

Marek Mašura:

“Zrejme preto, že je o ne najvyšší záujem.”

Martin Lazík:

“Najvyšší záujem a zároveň sa násobí najmenší počet metrov, čiže tá konečná absolútna cena, keď ju vynásobíme 30, 35 metrov krát 2 000, tak sme niekde inde, ako keď vynásobíme 70-, 80-metrový byt touto cenovkou, takže preto vidíme klesajúci tendenciu smerom k väčším nehnuteľnostiam, k väčším bytom, k štvorizbových, päťizbových, a o to viac to platí potom pri rodinných domoch, kde samozrejme nemôžeme zabúdať na to, že do tej cenovky nám vchádza aj cena pozemku, kdežto tu sa to prerátava na cenu obývateľnú, alebo teda podlahovú plochu toho samotného domu, preto to vychádza možno na počudovanie oveľa lacnejšie, ako, povedzme, byty, čo samozrejme nie je úplne presne a pravda.”

Marek Mašura:

“Niektorí odborníci ten rozdiel medzi cenami bytov a domov zdôvodňujú tak, že o byty je väčší záujem, lebo ľudia sa v súčasnosti skôr sťahujú do tých väčších miest. Myslíte si, že toto vysvetlenie je, takpovediac, na mieste?”

Martin Lazík:

“Tie byty rastú aj kvôli tomu, že štatistickej vzorke sa nám zväčšuje pomer tých novostavieb, ktoré sa práve realizujú v mestách a práve v segmente bytov. U tých rodinných domov je možno silnejšia tá individuálna výstavba, kde si to mnohí ľudia, sú samotní investormi… čiže predávajú sa pozemky a dom si už realizuje samotný klient. … málokedy sa predávajú, alebo predávajú sa aj samotné domy, ale nie je to tak často ako v prípade bytov. Čiže do tej štruktúry štatistík nám vo veľkej miere vchádzajú aj novostavby, preto možnože tá ich cenovka je o niečo vyššia.”

Marek Mašura:

“Poďme sa pozrieť aj na regióny. Hovorili sme, že Bratislavský kraj je už tradične najdrahší, Nitra zase najlacnejšia. Aby sme nehovorili iba o Bratislave a Nitre, tak pozrime sa aj na iné regióny. Mňa zaujíma, v ktorých mestách, resp. krajoch rástli ceny najviac a prečo.”

Martin Lazík:

“Kraj, percentuálne máme veľkú skupinu, ako je Žilinský kraj, Trenčiansky kraj, Prešovský kraj, Nitriansky kraj, kde sme sa dostali buď pod 20 percent, alebo mierne nad 20 percent medziročného nárastu…”

Marek Mašura:

“To sú veľké čísla.”

Martin Lazík:

“To je celkom dosť, v absolútnych hodnotách je to niekde, povedzme, Žilina, je to 190 euro na meter štvorcový ako nárast cenový, čo je naozaj veľa, zase, keď sa vrátime do roku 2008 a porovnáme si tie štatistiky z toho obdobia, tak tieto kraje, alebo tieto čísla boli na úrovni 40 percent medziročného nárastu, takže znova, keď sa bavíme o bubline, áno, je to prudký nárast, tiež sme, by som povedal, nepredpokladali až taký silný vývoj najmä v regiónoch, ale naozaj vyzerá to tak, že tá kúpyschopnosť a dostupnosť toho lacného financovania necháva priestor, alebo nechá priestor na tento rast, ktorý sme zaznamenali v roku 2019, a je to naozaj na úrovni tých 190, 160, v prípade, povedzme, Trenčína, Prešov 160 euro na meter štvorcový, čiže sú to naozaj veľké čísla, ktoré predtým v 2017, 2018 neboli zaznamenané tak ako v roku 2019.”

Marek Mašura:

“Skúsme ešte viacej k tým dôvodom, detailnejšie povedať, prečo práve napríklad spomínaná Žilina?”

Martin Lazík:

“Žilina, silný dopyt, sťahovanie sa za prácou, Žilina je, by som povedal, krajské mesto, ktoré má veľmi perspektívu, a má tam veľa zamestnávateľov, ktorí sú zaujímaví, ktorí dokážu zaplatiť viacej tým zamestnancom, čiže rast reálnych miezd, a tie krajské mestá sa stávajú, by som povedal…”

Marek Mašura:

“Možno nejakými magnetmi…”

Martin Lazík:

“… magnetom vlastne toho dopytu a naozaj koncentrujú dopyt zo širokého okolia po bývaní, čiže ten okruh záujmu je 30, 40 kilometrov v okolí týchto krajských miest.”

Marek Mašura:

“Pán Lazík, to bola moja posledná otázka. Ďakujem vám veľmi pekne, že ste si našli čas a zhodnotili tie aktuálne čísla, ktoré zverejnila Národná banka Slovenska. Prajem vám príjemný zvyšok dňa.”

Martin Lazík:

“Veľmi rád, ďakujem pekne. Dovidenia.”

Rozhovor si môžete vypočuť tu: https://www.ta3.com/clanok/1175413/host-v-studiu-analytik-m-lazik-o-rekordne-drahom-byvani.html

[TA3, 12:30; Ekonomika; 04/02/2020; ]

Predávajúci sú dnes na realitnom trhu vo výhode

Investičná kúpa nehnuteľností tvorí zhruba pätinu predaja, hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ján Palenčár.
Ako sa v súčasnosti správajú nakupujúci? Sú ochotní čakať na optimálnu nehnuteľnosť či berú, čo je v ponuke?

Vzhľadom na vyšší dopyt po kúpe bytov, ako je ich ponuka, sú pri obchodnom vzťahu vo výhode predávajúci. Napriek tejto situácii sa kupujúci správajú zodpovedne pri posudzovaní ponúk z hľadiska právnej istoty a zhodnotenia technického stavu. Ak je cena nehnuteľnosti nastavená porovnateľne s trhom, kupujúci reagujú veľmi rýchlo.

Vidíte pokles dopytu po nedávnych opatreniach NBS, ktorá obmedzila dostupnosť hypoték?

Dopyt neustále silnie, hoci sme zaznamenali v niektorých regiónoch zvýšený počet zamietnutých žiadostí o hypotéku. Najťažším kritériom sa ukazuje možnosť financovať prostredníctvom hypotéky maximálne 80 percent z ceny nehnuteľnosti, čím sa pri rastúcich cenách stále zvyšuje potreba vlastných peňazí. Dosah vidíme vo všetkých regiónoch, a to najmä na prvokupujúcich a mladých, ktorí nemajú staršiu nehnuteľnosť, ktorou by financovali aspoň čiastočne nákup novej.

Hľadajú ľudia byty a domy pre seba na bývanie alebo ich kupujú ako investíciu?

Prevažuje potreba vlastného bývania. Kúpa nehnuteľností ako investícia je priemerne približne 20 percent z celkových predajov.

Kde je trh výrazne dynamickejší oproti minulosti a prečo?

Vo väčšine krajov sa v roku 2019 realitný trh zdynamizoval. Z hľadiska cien najrýchlejšie narástla Žilina, medziročne až o 20 percent, podobne ako Banská Bystrica.

NBS sa bubliny neobáva. Hrozí v budúcnosti situácia z roku 2008?

Realitný trh sa vyvíja podobne ako globálna ekonomika a môže sa ocitnúť v realitnej bubline pri poklese ekonomiky, respektíve pri nástupe recesie, ktorá zasiahne zamestnanosť, mzdy a podobne. V súčasnosti sa situácia zdá stabilná.

Čo môžeme očakávať v roku 2020? Dôjde k ďalšiemu výraznému nárastu cien?

Myslím si, že ceny rezidenčných nehnuteľností by mali v roku 2020 rásť pomalšie a v druhom polroku by som očakával aj cenovú stagnáciu. Samozrejme, vývoj závisí aj od externých vplyvov mimo Slovenska, ale napríklad aj od ďalších opatrení NBS. Z predošlého správania trhu a skúsenosti vidíme, že po nárastoch prichádzajú obdobia pomalšieho rastu a stagnácie sprevádzané utlmením dopytu. (NJ)

[HN; 24/2020; 05/02/2020; s.: 3; NJ ; Zaradenie: TÉMA DŇA]

Štátne nájomné byty – áno alebo nie?

ODBORNÁ DISKUSIA organizovaná NARKS

štvrtok 6. februára 2020 o 17.30: SPACE UP, Záhradnícka 95, Bratislava

Možnosť nájomného bývania od štátu dnes na Slovensku neexistuje. Chýba príslušná legislatíva i systém financovania, nie sú vybrané ani pripravené pozemky. V rámci Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) aj na iných odborných fórach sa o štátnom nájomnom bývaní hovorí už vyše 10 rokov. Doteraz však politici naprieč politickým spektrom v tejto veci ani len nezačali konať. Aj tak sa táto téma stáva hitom aktuálnej predvolebnej kampane – pričom sa operuje s mnohými nereálnymi číslami a údajmi.

Ak vás problematika štátneho nájomného bývania zaujíma a chcete sa dozvedieť, čo je v najbližšej budúcnosti reálne, dovoľujeme si vás pozvať na odbornú diskusiu Štátne nájomné byty – áno alebo nie?, ktorá sa koná vo štvrtok 6. februára od 17.30 h v priestoroch SPACE-UP na Záhradníckej 95 v Bratislave.

Odbornú diskusiu otvorí Katarína Cséfalvayová, poslankyňa NR SR

Diskusiu budú viesť: Ján Palenčár – prezident NARKS, Mikuláš Cár – dlhoročný odborník v oblasti realít a realitného trhu, Martin Lazík – analytik, Rudolf Kusý – starosta MČ Bratislava – Nové Mesto.

V rámci diskusie odpovieme (nielen) na tieto otázky:

– ako môžu štát a samosprávy získavať vhodné pozemky,

– aké budú náklady na stavbu a správu domov so štátnymi nájomnými bytmi,

– aké môžu byť konečné ceny prenájmov štátnych nájomných bytov pre občanov a čo všetko ich ovplyvní.

Témami budú tiež vývoj cien nehnuteľností, vývoj nákladov na bývanie,  porovnanie v rámci EÚ či možné riešenia.

 

Realitný zákon chýba

Viktor Vincze, moderátor:

“Kým v Česku koncom minulého roka prijali historicky prvý realitný zákon a sprísnili pravidlá realitného trhu, na Slovensku takáto právna norma stále chýba.”

Lenka Vavrinčíková, moderátorka:

“Slovákov čakajú v tomto segmente tiež zmeny. Po novele živnostenského zákona im stačí menej rokov praxe ak si chcú založiť realitnú kanceláriu.”

Viktor Vincze:

“Odborníci očakávajú, že noví makléri budú profesijne zdatnejší. Po novom totiž musia absolvovať vzdelávací kurz.”

Dana Brixová, redaktorka:

“V Česku chystali nový realitný zákon 8 rokov. Realitnú kanceláriu tam mohol mať doslova hocikto.”

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska:

“Česi nás nielen dobehli legislatíve, ale aj predbehli.”

Dana Brixová:

“Zadefinovali totiž aj všetky povinnosti a práva realitnej kancelárie voči klientovi. Na Slovensku realitný zákon chýba. Slovenský parlament však novelou živnostenského zákona zmenil podmienky na podnikanie v sprostredkovaní predaja a prenájmu nehnuteľností.”

Mojmír Plavec, Realitná únia SR:

“Doteraz keď ste si chceli založiť realitnú kanceláriu, tak ste museli preukazovať, pokiaľ ste nemali vysokoškolské vzdelanie, tak 5 rokov praxe v oblasti.”

Ján Palenčár:

“Práve u stredoškolákov sa zmenili požiadavky, v súčasnosti stačí, aby mal žiadateľ dvojročnú prax a absolvoval akreditovaný kurz, ktorý ho odborne pripraví na prácu realitného makléra.”

Dana Brixová:

“Na prvý pohľad to môže vyzerať, že podmienky na získanie živnostenského oprávnenia sa po novom zjednodušili.”

Zuzana Javorová, redaktorka:

“Budeme mať teraz realitných maklérov s menšou praxou?”

Ján Palenčár:

“Na jednej strane skrátením toho času väčšiemu množstvu žiadateľov prinášame možnosť zapojiť sa do práce realitného makléra, na druhej strane všetci, ktorí chcú pracovať v realitnej brandži, musia získať gro informácií práve na tom rozsiahlom akreditovanom kurze.”

Mojmír Plavec:

“Dá sa očakávať, že realitní sprostredkovatelia budú erudovanejší, budú odbornejší a budú pri zastupovaní klientov výrazne kvalifikovanejší.”

Tomáš Dodoš, VD reality:

“Som za sprísnenie podmienok, ale uvidíme ako to reálne, či to pomôže iba tá dvojročná prax a ten kurz, že či to bude stačiť.”

Dana Brixová:

“Zmeny v podnikaní s nehnuteľnosťami, ktoré parlament schválil v decembri, budú platiť už od februára tohto roka. Lepšie služby po zmenách mali pocítiť najmä klienti, ktorých realitné kancelárie pri predaji či kúpe nehnuteľností zastupujú. Zuzana Javorová, Dana Brixová, televízia Markíza.”

[Markíza, 19:00; Televízne noviny; 23/01/2020; Zuzana Javorová; Dana Brixová; Zaradenie: z domova]

M. Lazík o stúpajúcich cenách bývania

Marek Mašura, moderátor:

“Kto vlani kupoval dom či byt, ten si poriadne priplatil. Bývanie zdraželo o viac než 10 percent, čo sme tu podľa odborníkov roky nemali. Dôvodom bol veľký záujem ľudí, lacné hypotéky, ale aj nedostatok bytov vo veľkých mestách. Odhady hovoria, že aj tento rok by mali ceny nehnuteľností rásť, aj keď pomalšie ako vlani. 1 859 eur – toľko stál vlani meter štvorcový nehnuteľnosti. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí od toho, v akej lokalite bývame a či sme kupovali dom, alebo byt. Bývanie podľa Realitnej únie vlani výrazne zdraželo – o približne 11 percent.

Najväčší záujem bol o dvoj- a trojizbové byty, a preto ich ceny stúpli najviac. Pod zdražovanie sa však podpísali aj lacné hypotéky či slabá ponuka. Nové bytovky pribúdajú iba pomaly, a developeri tak nestíhajú vyjsť v ústrety všetkým, záujemcom. To potom tlačí ceny nahor. Pre tých, ktorí sa sťažujú na pridrahé bývanie, nemáme dobré správy. Ceny by mali totiž rásť aj v tomto roku, aj keď nie až tak rýchlo ako vlani. Odborníci odhadujú, že nehnuteľnosti by mali zdražieť o 7,5 percenta.

O cenách bývania, ktoré idú stále nahor, sa budem teraz rozprávať s Martinom Lazíkom, analytikom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého už vítam u nás v štúdiu. Prajem príjemný dobrý deň, vitajte.”

Martin Lazík, analytik NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň prajem.”

Marek Mašura:

“Tak poďme teda rovno na vec. Keď sa pýtam odborníkov na ceny bývania, tak v poslednej dobe hovoria, že ceny nehnuteľností vlani zdraželi najviac od roku 2008. Súhlasíte s tým?”

Martin Lazík:

“Áno. Trošku sme prekvapení, že naozaj to takto dopadlo, ale rok 2019, keď sme vyhodnotili, tak naozaj čísla pri tých dvojizbových a trojizbových bytoch prekonali 10 percent, v prípade dvojizbových je to tesne nad 10, v prípade trojizbových bytov je to takmer 11 a niečo percenta, takže naozaj je to jeden z tých najväčších nárastov, ktoré sme zaznamenali za dlhé roky, a možno spomínať možno na tie krízové, alebo tie boomové roky v roku 2007, 2008.”

Marek Mašura:

“Keď hovoríme o dvojciferných rastoch cien nehnuteľností, musím sa opýtať tú otázku, ktorá teraz, takpovediac, trápi mnohých odborníkov, či to nie je už bublina, či sa nemôže stať to, že teraz táto bublina, cenová samozrejme, praskne, a tie ceny nehnuteľností opäť pôjdu nadol, tak, ako sme to videli pred desiatimi rokmi.”

Martin Lazík:

“Cenová bublina nastáva vtedy, ak sa nám rast cien nehnuteľností odpája od nejakých ďalších ekonomických ukazovateľov, ktoré sledujeme, či už je to rast, alebo vývoj nezamestnanosti, vieme dobre, že máme momentálne najvyššiu zamestnanosť, alebo z opačného konca, najnižšiu nezamestnanosť, v tomto prípade nám to kopíruje ten vývoj.

Takisto, čo sa týka reálnych miezd. Zase, rastú nám reálne mzdy, takže je v poriadku, keď rastú aj ceny nehnuteľností. Je možno len otázne, že či to tempo a miera nárastu je dobrá, zdravá, či úplne je stopercentne podložená tými 11 percentami, alebo či by mala byť 7-percentná, alebo 6-percentná. To ukáže samozrejme čas a ten vývoj, a predpokladáme, že po takomto náraste príde k spomaleniu, tak, ako som spomínal, že 6, 7 percent, sa uvidí zase, ale predpokladáme, že príde k spomaleniu.”

Marek Mašura:

“Poďme viac aj k tým dôvodom, prečo tie ceny rastú tak, ako to môžeme vidieť na tých číslach. V príspevku sme spomínali napríklad veľmi veľký apetít po bývaní, takisto rekordne lacné hypotéky, skúsme vymenovať ešte ďalšie dôvody.”

Martin Lazík:

“Spomínali sme zamestnanosť, spomínali sme rast miezd, ale samozrejme hlavne do toho vstupuje, povedzme, dostupnosť hypoték, kde máme najnižšie úrokové sadzby zase v histórii, od čo máme slovenský realitný trh, tak takéto úrokové sadzby sme tu ešte nemali. A je predpoklad, že teda budú nasledovať aj v roku 2020, možno aj ešte dlhšie obdobie, takže čo sa týka dostupnosti financií z pohľadu úrokových sadzieb, je toto veľmi dobré obdobie.

Trošku sa nám, by som povedal, zhoršuje dostupnosť k financovaniu, teda dostupnosť hypotekárnych úverov, pretože poznáme obmedzenia Národnej banky Slovenska, ktoré zaviedla, ktoré sú už dnes úplne v platnosti, takže toto, by som povedal, mierne brzdí, ale nebrzdí to ten apetít, to znamená, tí kupujúci naozaj na tom realitnom trhu stále sú, sú hlavne teda koncentrovaní vo veľkých mestách, práve kvôli mobilite za prácou, práve kvôli vyšším príjmom v týchto mestách, a ďalším, by som povedal, ukazovateľom, ktoré ich prirodzene ťahajú tam, kde je ten ekonomický život výraznejší.”

Marek Mašura:

“Na toto, čo ste povedali, sa opýtam aj trochu konkrétnejšie, keďže kedysi platilo, že povedzme, ľudia z centra Bratislavy sa presťahovali, povedzme, do Záhorskej Bystrice, alebo do Hamuliakova, a dochádzali za prácou do centra. Čiže ten trend sa teraz ako keby otáča, že to mesto opäť priťahuje k sebe tých ľudí, takpovediac?”

Martin Lazík:

“Áno. Samozrejme, hlavným faktorom takéhoto bývania v tých satelitoch bolo vtedy, že máme rodinný dom za dostupnú cenu, povedzme, porovnateľnú s bytom v meste, čo vlastne tá matematika stále platí, dokonca môžme povedať, že byty v meste sú dnes oveľa drahšie ako domy v týchto satelitoch, ale hlavne čo prichádza k zvažovaniu, že tá dopravná dostupnosť, ktorá, počujeme to každý deň v ranných správach, je 40 minút, 50 minút, v prípade, že sa nič nedeje. Keď sa niečo deje, tak je to ešte viacej, a toto je práve ten faktor, ktorý zase pôsobí opačným smerom, že tí ľudia hľadajú to bývanie v meste, preto sa nám kumuluje do mesta, a preto nám mierne rastú viac ceny v mestách ako v tých satelitoch, ktoré sú, povedzme, v okolí Bratislavy.”

Marek Mašura:

“Ja to podložím aj aktuálnymi číslami. Ceny bytov v Bratislave dosiahli historické maximum, priemerná cena sa vyšplhala ma 3-tisíc eur za meter štvorcový. Nie je to už priveľa?”

Martin Lazík:

“A to je len priemerná cena, to znamená, že tá cena v niektorých, by som povedal tých top lokalitách, top projektoch je, nechcem povedať, že bohužiaľ, ale proste je fakticky ďaleko vyššia, to znamená, bavíme sa o cenovkách 4-tisíc, 5-tisíc, niekedy aj viac, zase záleží od toho, v akej kvalite je ten byt dodávaný, a či je plne zariadený, v akom štandarde, atď., ale tá cenovka dokáže byť aj vyššia, to znamená, toto je priemer, kde sú do toho brané aj novostavby, aj staršie byty.”

Marek Mašura:

“Chcel by som sa ešte trošku konkrétnejšie pozrieť na jeden dôvod, prečo je tá situácia taká, aká je. Spomínali sme to aj v príspevku, a konkrétne hovorím o tom, že ponuka s bývaním je nedostatočná. Prečo developeri nestíhajú vyjsť všetkým záujemcov o bývanie v ústrety?”

Martin Lazík:

“Je to ďalší typický znak dnešného trhu, ktorý tiež prispieva k zvyšovaniu cien nehnuteľností, nízka ponuka, či je to v Bratislave, v iných krajských mestách. Veľmi dobré roky, ktoré máme za sebou, 15, 16, 17, sa dosť veľa nakupovalo a vypredávali sa projekty či už z papiera, alebo vo výstavbe, a developeri vlastne dnes realizujú byty, alebo ukončievajú, kolaudujú byty, ktoré predávali v rokoch 16, 17, niekedy, a preto kým oni skolaudujú a naštartujú ďalší proces, je to určitá postupnosť, tak niektorí sú limitovaní k tomu, akým spôsobom vie pristúpiť k novej výstavbe.”

Marek Mašura:

“Hovorí sa, že stavebné povolenia sú jedným z dôvodov, prečo to tak… súhlasíte s tým?”

Martin Lazík:

“Áno, k čomu som sa chcel dostať, vlastne bolo to, že tie stavebné povolenia, ktoré nám pred možno desiatimi rokmi trvali tri roky, tak dnes nezriedka trvajú šesť rokov, to znamená, naozaj nám sa ten prípravný proces, ten začiatočný, ktorý musia absolvovať developer v tichosti, v príprave, v štúdiách a, by som povedal, v diskusii s úradmi, tak na naťahuje, netrvá to, povedzme tri roky, dva, ale štyri, päť, šesť, podľa toho, v akej lokalite sa hýbeme, a Bratislava je týmto známa, že naozaj medzi požadovanou realizáciou a tým, čo naozaj dokáže na konci dňa realizovať ten developer, je jednak veľmi dlhý časový úsek, aj veľa zmien a vstupov od rôznych organizácií, od úradov, a samozrejme aj verejnosti.”

Marek Mašura:

“Veľa ľudí mi hovorí, keď sa prejdú po Bratislave, že vidia, všade sa stavia, takže majú pocit, že tých bytov ako keby boli na prvý pohľad dosť, resp. sa na nich pracuje, lenže realita je taká, odborníci na to aj upozorňujú, že na Slovensku stále chýba veľmi veľa bytov, a teraz ma zaujíma to číslo, či ho vieme aspoň odhadnúť, či ide o tisícky, alebo desaťtisíce bytov, vieme o tom niečo konkrétnejšie povedať, aby sme to, takpovediac, zreálnili?”

Martin Lazík:

“Spomínajú sa v podstate desaťtisíce bytov, ktoré chýbajú na Slovensku, ale vychádza tento prepočet z toho, keď sa porovnáva Slovensko, v hrubých štatistických číslach, so západnou vyspelou Európou, koľko máme ľudí v domácnosti, koľko máme obyvateľov, a aké metre štvorcové pripadajú na jednotlivého člena domácnosti. Ak tieto ukazovatele zrátame, tak vidíme, že na Slovensku máme možno typicky viacgeneračné bývanie, najmä, povedzme na dedinách, sú dve, možno aj tri generácie v jednom dome, čo možno v západnej Európe nie je až takým zvykom.

Ale u nás tí ľudia sú takto zvyknutí, čo samozrejme nemusí hneď znamenať, že toto číslo znamená aj ten reálny dopyt. Ľudia, ktorí bývajú tri generácie spolu, je možné, že im to aj tak vyhovuje, a teraz nie je predpoklad, že by zrazu mali ísť do nejakých lokalít, a stavať nasilu byty, a rozdeľovať tie domácnosti. Z druhej strany je to možno aj výhodné pre štát, ale aj pre nejaké sociálne, alebo aj citové fungovanie tých rodín, že proste sme takto zvyknutí, na Slovensku je to zvykom viacgeneračne, tak to by nemuselo hneď znamenať tento problém.

Čiže baviť sa o tom, že hneď, behom dvoch, troch rokov potrebujeme desaťtisíce nových bytov, nie je úplne, by som povedal z mojej strany, ako podľa môjho názoru pravda, že skôr by som vedel sa baviť o konkrétnych lokalitách, kde je určite nedostatok bytov, a potom akých bytov, že či sú to všetko len byty určené na bývanie, alebo na kúpu, alebo sú tu aj byty určené na bývanie, ktoré by mohli byť nájomné.”

Marek Mašura:

“Toľko slová na záver Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, o téme veľmi zaujímavej, trendy na trhu s bývaním. Ďakujem vám veľmi pekne.”

Martin Lazík:

“Ďakujem veľmi pekne aj ja za pozvanie.”

6. Realitná konferencia NARKS & TREND

REALITNÝ TRH V POHYBE

NARKS zorganizovala 6. ročník najväčšej Realitnej konferencie NARKS & TREND. Ďakujeme všetkým realitným profesionálom, ktorý s nami strávili tento deň v priateľskej atmosfére.