Všetky príspevky NARKS

Drahšie nehnuteľnosti budú. Ich cena však bude stúpať pomaly

Ceny nehnuteľností pravdepodobne ešte klesať v tomto roku nezačnú.

Ceny nehnuteľností sa začínajú blížiť k predkrízovým rekordom z roku 2008, ťahá ich silný záujem kupujúcich. Hoci prístup niektorých klientov k hypotékam je zložitejší, reality by sa mali zdražovať aj naďalej, hoci pomalšie. Dôvodov je viacero.

Vo viacerých regiónoch Slovenska sa ceny nehnuteľností priblížili k rekordom. Tento stav potvrdzuje aj prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Dodáva však, že dostupnosť bývania je na Slovensku historicky najvyššia.

Dostupnosť zohľadňuje nielen ceny nehnuteľností, ale aj reálne mzdy a výšku nákladov na splátku hypotekárneho úveru. Na porovnanie, v treťom štvrťroku minulého roka bola priemerná cena 1 433 eur za štvorcový meter, kým v druhom ((piano)) štvrťroku 2008 to bolo až 1 549 eur, na druhej strane priemerná mzda narástla za desať rokov zo 723 na takmer tisíc eur a priemerná sadzba hypotéky sa z približne piatich percent znížila na novembrových 1,34 percenta.

Platy rastú pomalšie

Pohľad na jednotlivé regióny však naznačuje, že dostupnosť sa nevyvíja najpriaznivejšie. Predpokladaný pokračujúci rast príjmov domácností v treťom štvrťroku 2018 nedokázal v plnej miere kompenzovať rast cien bývania v polovici slovenských krajov, čo možno hodnotiť ako zhoršenie dostupnosti bývania domácností ako celku z dlhodobého hľadiska, hodnotia v rýchlom komentári analytici Národnej banky Slovenska (NBS) Mikuláš Cár a Roman Vrbovský.

Podľa nich sa najvýraznejšie táto disproporcia z dlhodobého hľadiska prejavila predovšetkým v Trnavskom a Nitrianskom kraji. Naopak, pozitívne podľa nich možno hodnotiť aktuálnu dostupnosť bývania vzhľadom na jej doterajšiu históriu v Banskobystrickom, Prešovskom, Bratislavskom a čiastočne aj v Košickom kraji.

Z uvedeného možno dedukovať, že vývoj dostupnosti bývania je vo väčšej miere ovplyvňovaný vývojom cien bývania ako vývojom príjmov domácností, dodávajú dôležitú poznámku.

Podľa Daniely Danihel Rážovej z realitnej kancelárie Bond dôvodom, že ceny napriek očakávanej stagnácii ešte vždy mierne stúpajú, je podstatne nižšia ponuka bytov na trhu a narastajúce mzdy obyvateľov spôsobené nedostatkom pracovných miest.

V tomto roku očakávame buď ešte mierny nárast, alebo už zastabilizovanie cien. Pokiaľ sa však niečo neudeje s ponukou a ekonomickou situáciou na trhu, ceny pravdepodobne ešte klesať v tomto roku nezačnú,  predvída.

ECB zatiaľ bez vplyvu

Oslovení odborníci sa zhodujú, že v tomto roku budeme vidieť spomalenie rastu cien.

Priemerný rast miezd a zamestnanosti však stále poskytuje určitý priestor na ich rast, no miernejší ako po minulé roky, dodáva analytik Tatra banky Boris Fojtík s tým, že negatívny vplyv bude mať taktiež ďalšie sprísňovanie úverových podmienok zo strany NBS.

V druhej polovici roka môže podľa neho zohrať úlohu aj prípadný nárast úrokových sadzieb pod vplyvom Európskej centrálnej banky (ECB). Ešte v decembri sme síce z Frankfurtu počuli oznámenie o zastavení ,tlačenia nových peňazí‘, ale menová politika ECB je aj po skončení čistých nákupov aktív – kvantitatívnom uvoľňovaní – stále dostatočne uvoľnená a bude sa iba postupne a opatrne uťahovať, myslí si analytička Slovenskej sporiteľne Katarína Muchová.

Ekonomická situácia na Slovensku ostáva aj naďalej priaznivá, pričom vývoj na trhu práce prispieva k zvyšovaniu disponibilných príjmov domácností, dodáva.

Čo sa týka opatrení NBS, ktorá chce, aby – až na výnimky – úvery neboli vyššie ako 80 percent hodnoty založenej nehnuteľnosti a celkový dlh nepresiahol osemnásobok ročného príjmu, J. Palenčár predpokladá, že táto skupina nebude taká veľká, aby sa zásadne zmenila situácia na realitnom trhu.

B. Fojtík vraví, že dôležitú úlohu pri vývoji cien zohrajú nové projekty. Keď do ponuky na trhu s nehnuteľnosťami príde väčší objem nových bytov, tie by mohli štatisticky zvýšiť priemernú cenu.

Otázne podľa neho je, či budú vedieť potiahnuť ešte vyššie aj ceny starých nehnuteľností. Tie by už podľa nášho názoru mali rásť pomalším tempom. Podľa D. Danihel Rážovej všetko závisí od nastavenia cien v týchto projektoch a na koho budú cielené.

Cudzinci ako dôležití hráči

Hoci v Bratislave vyzerá dopyt po bývaní najvyšší, prejavuje sa to aj v ponuke. Relatívne najlepšia v porovnaní s ostatnými krajmi je v Bratislavskom a Trnavskom kraji, kde sa v posledných troch rokoch najviac bytov začalo stavať a aj najviac dokončilo.

K rovnakému záveru dospejeme aj po prepočte začatých a dokončených bytov na tisíc obyvateľov, vymenúvajú analytici NBS. V Bratislavskom kraji sa podľa nich v posledných troch rokoch začalo za rok stavať v priemere desať bytov na tisíc obyvateľov a dokončilo sa zhruba osem bytov.

Na porovnanie, celoslovenský ročný priemer je necelé štyri začaté byty na tisíc obyvateľov a najslabšia ponuka nového bývania je v Banskobystrickom kraji. Časť drahších novostavieb v hlavnom meste nekupujú ľudia na vlastné bývanie, ale cudzinci z investičných dôvodov. Aj ich záujem ťahá ceny nahor.

D. Danihel Rážová to za problém nepovažuje: Investičné nákupy dnes predstavujú približne 10 až 15 percent z celkového dopytu. Dokonca môžeme povedať, že domácich investorov je dnes viac ako zahraničných. Podľa J. Palenčára väčšia časť takzvaných investičných bytov vlastnených cudzincami sa využíva na prenájom.

Vzhľadom na to, že na Slovensku máme málo nájomných bytov, je táto forma využitia prínosom pre realitný trh, myslí si. B. Fojtík však upozorňuje, že problém nie sú ani tak cudzinci, ale skôr samotný typ investície. Pokiaľ ide o špekulatívny charakter investície, tak to zvyšuje mieru volatility cien. Zvyšuje to riziko nesprávneho cenového signálu a
následných nesprávnych investičných rozhodnutí, varuje.

[ekonomika.sme.sk; 11/02/2019; Štefánia Kačalková ; Zaradenie: Ekonomika / Profit]
https://ekonomika.sme.sk/c/22051032/drahsie-nehnutelnosti-budu-ich-cena-vsak-bude-stupat-pomaly.html

Spolupráca realitného makléra a finančného sprostredkovateľa môže ponúknuť nové príležitosti

Fincentrum sa nedávno stalo generálnym partnerom organizácie NARKS. Pri tejto príležitosti sme vyspovedali hlavných predstaviteľov oboch spoločností: Františka Dragúňa, – generálneho riaditeľa Fincentra, a Jána Palenčára – prezidenta
NARKS.

[investujeme.sk; 04/02/2019; Redakcia ; Zaradenie: Finančné sprostredkovanie]

Čím je toto partnerstvo pre Fincentrum dôležité a ako z neho môže profitovať firma a jej finanční sprostredkovatelia?

F. Dragúň:  Skvelé nápady zvyčajne vznikajú spontánne a tak bolo tomu aj v tomto prípade. V projekte s potenciálnymi spolupracujúcimi developermi sme sa stretli s prezidentom NARKS, Jánom Palenčárom. Od prvého momentu nám obom bolo jasné, že táto spolupráca dáva zmysel. Vychádzame z podobnej filozofie, obaja chceme skvalitňovať prácu našich spolupracovníkov a urobiť viac pre edukáciu nielen sprostredkovateľov, ale aj klientov.

A kto z toho môže najviac profitovať?

Predsa klient, ak mu poskytne profesionálnu službu finančný sprostredkovateľ pri
zabezpečení úveru, ale rovnako aj realitný maklér pri kúpe nehnuteľnosti. No a na konci tohto procesu budú spokojní všetci zainteresovaní a to je presne našou snahou.
Položím otázku aj v opačnom garde.

Pán Palenčár, čím je táto spolupráca zaujímavá a dôležitá pre organizáciu NARKS? Aké príležitosti definujete z tejto spolupráce?

J. Palenčár: V NARKS si uvedomujeme, že rovnako ako realitné kancelárie, aj finanční sprostredkovatelia sú pevnou súčasťou realitného trhu. Preto je pre nás ako zástupcov realitných kancelárii a developerských spoločností dôležitá úzka spolupráca s jednou z najsilnejších organizácii v oblasti financií, teda s Fincentrom.

Spoluprácu máme záujem rozvíjať vo viacerých oblastiach ako napríklad výmena informácii, odborné vzdelávanie, nová legislatíva týkajúca sa realitného trhu, ale tiež možnosť komerčnej spolupráce pri zabezpečení financovania kúpy nehnuteľností pre našich klientov, resp. poskytnutie realitnej činnosti pre klientov spoločnosti Fincentrum.

Minul rok sa niesol v znamení nových regulácií vo finančnom sektore. Jednou z najväčších výziev bola implementácia GDPR a iných medzinárodných smerníc a noriem.

Ako zvládlo Fincentrum nové podmienky na trhu?

F. Dragúň: Áno, všetky tieto regulácie boli najmä v prvom polroku veľmi silne skloňované. Sprostredkovateľov na trhu asi najviac vystrašilo GDPR. Fincentrum však má skúsený tím právnikov a s implementáciou týchto nariadení sa vysporiadalo pomerne rýchlo a najmä veľmi profesionálne, v prvom rade s dôrazom na prácu našich sprostredkovateľov a s ohľadom na spokojnosť klientov. Myslím si, že môžeme byť hrdí na to, že sme to na rozdiel od trhu, zvládli veľmi hladko.

Do akej miery tieto regulácie zasiahli realitný trh?

J. Palenčár: Sprísnenie legislatívnych podmienok upravujúcich zákon o ochrane osobných údajov a zákon o ochrane pred legalizáciou príjmov z trestnej činnosti, ktorými sú GDPR a AML, považujeme za ďalšiu byrokratickú záťaž pre malých a stredných podnikateľov, medzi ktorých patria realitné kancelárie.  Rovnako tieto zákony ovplyvňujú aj klientov, ktorí sa oboznamujú s množstvom nových právnych dokumentov.

Na piatom ročníku realitnej konferencie NARKS, ktorá sa uskutočnila v novembri minulého roka, sa jeden blok prednášok venoval technológiám a ich významu pre biznis realitného makléra. Dokonca odznela obava, že by technológie mohli nahradiť prácu realitného makléra.

Ako sa v NARKS pozeráte na význam technológií a hlavne ich dopad na mnoho profesii? Nastupuje nám trend artificial intelligence, machine learning (učiaca sa umelá inteligencia). Beriete tento rýchly vývoj ako hrozbu pre realitný trh alebo naopak ako príležitosť?

J. Palenčár: Umelá inteligencia je pojem s ktorým sa budeme v našej profesii stretávať čoraz častejšie. Pred 20 rokmi sme s obavou sledovali príchod internetu a považovali sme ho za ohrozenie činností realitných kancelárií, pretože znamenal zjednodušenie prístupu k informáciám pre široké masy.

Jedna z činností RK bola ohrozená (sprostredkovanie informácie o ponúkanej nehnuteľnosti klienti mohli začať realizovať bez RK – cez internet, a informácia sa okamžite
rozšírila) a bolo treba sa začať venovať ďalším službám pre klientov. Dovolím si tvrdiť, že práve internet do veľkej miery napomohol k skvalitneniu a rozšíreniu služieb realitných kancelárii.

Rovnako dnes stojíme pred výzvou vstupu umelej inteligencie do mnohých profesií, realitných maklérov nevynímajúc. Treba si uvedomiť, že ťažko nahraditeľnou časťou našej činnosti je osobný vzťah klient – maklér a že ostatné činnosti (spracovanie ponúk, marketing, mediálna kampaň, zabezpečenie právnych dokumentov, komunikácia s katastrálnymi úradmi…) budú v strednodobom horizonte nahradené.

Som však presvedčený, že ak sa zameriame na zdokonalenie našich soft skills bude umelá inteligencia pomocníkom pri našich ostatných činnostiach.

Možno podobná otázka, keďže finančné sprostredkovanie je takisto služba, pán Dragúň, ako sa pozeráte na technológie vo Fincentrum? Do akej miery s nimi pracujete a vidíte ich potenciál?

F. Dragúň: Aj my vidíme tú skutočnosť, že nové prichádzajúce technológie – ako umelá inteligencia, či rôzne aplikácie, online kalkulačky – nám ponúkajú skvelé možnosti, ako skvalitniť profesiu finančného sprostredkovateľa a poskytnúť tak našim zákazníkom pridanú hodnotu. Hoci náš biznis je stále veľmi osobný, nové technológie sú niečo, na čom pracujeme aj vo Fincentre. Nesmieme pritom zabúdať ani na väčší objem dát, z ktorých tiež vieme pre zákazníka vytvoriť novú pridanú hodnotu.

Nedostatok voľných bytov (TA3)

Gabriela Marchevská, moderátorka:

Dostať sa k bývaniu v hlavnom meste je čoraz náročnejšie. Predaj novostavieb sa v porovnaní s vlaňajškom prepadol o polovicu. Na realitnom trhu je totiž v ponuke najmenej bytov za uplynulých pätnásť rokov. Národná banka okrem toho sprísnila podmienky poskytovania hypotekárnych úverov. Od nového roka vstúpili do platnosti ďalšie obmedzenia.

[TA3, 18:30; Hlavné správy; 20/01/2019; Andrej Horváth]

Andrej Horváth, redaktor:

Záujemci o nové bývanie v Bratislave už nemajú problém len s rastúcimi cenami
nehnuteľností. Po rokoch veľkého dopytu voľné byty postupne ubúdajú a developeri nestíhajú túto dieru na realitnom trhu zaplátať. Odráža sa to aj na počte predaných bytov v novostavbách, ktorý medziročne klesol o polovicu.

Andrea Macáková, PR manažérka portálu Nehnuteľnosti.sk:

Je menšia ponuka bytov v novostavbách, developeri produkujú menej bytov a tým je to spôsobené, že vlastne tieto novostavby nie sú k dispozícii teraz.

Andrej Horváth:

Podľa odborníka pokles developerskej činnosti v hlavnom meste súvisí najmä s dlhými čakacími lehotami na vybavenie potrebných povolení. Až 90 percent bytov predajú ešte predtým, ako začnú nehnuteľnosť vôbec stavať. V tomto roku sú však pripravené nové projekty, ktoré by mal opäť mali zvýšiť ponuku bytov na predaj.

Ján Palenčák, prezident NARKS:

Dopyt po kúpe bytov na Slovensku neklesol. Napriek tomu, že hovoríme áno, v Bratislave sa predalo medziročne menej bytov a je menej bytov voľných ponúkaných, ten záujem o kúpu bytov neklesol. Ten je veľmi silný a na tomto stavajú aj banky pri financovaní developerských projektov.

Andrej Horváth:

Realitní makléri okrem nižšej ponuky bytov pocítili aj sprísnenie poskytovania úverov, ktoré zaviedla Národná banka. Slováci sa totiž zadlžovali najrýchlejším tempom spomedzi všetkých krajín Európskej únie. Banky už napríklad poskytujú len pôžičky v rozmedzí 80 až 90 percent hodnoty nehnuteľnosti, pričom zvyšok peňazí musí mať klient. Rast úverov tak postupne spomaľuje.

Martina Vráblik Solčányiová, hovorkyňa Národnej banky Slovenska:

Tempo úverov sa postupne spomaľuje, ale aj napriek tomu je stále vysoké aj v kontexte medzinárodného porovnania. Tam predpokladáme, že postupným nábehom našich opatrení sa to tempo bude spomaľovať.

Andrej Horváth:

Od nového roka sa menili aj pravidlá pri takzvanom úverovom strope. Ak celkové zadlženia žiadateľa o pôžičku presiahne osemnásobok jeho ročného príjmu, úver nedostane. Výnimky si banky môžu uplatniť na desať percent pôžičiek.

Ceny bytov rastú najmä v Bratislave (stv)

Ľubomír Bajaník, moderátor:

O niečo drahšie sú podľa analytikov a developerov aj byty. Hoci napríklad v Bratislave je
niekoľko rozostavaných projektov, ceny tam rastú tiež. Tento trend by mal pokračovať aj v najbližšom období, neovplyvnia ho ani prísnejšie podmienky získania hypoték, ktoré zaviedla Národná banka Slovenska.

[STV Jednotka, 19:00; Správy RTVS; 20/01/2019; Barbora Bodáková]

Barbora Bodáková, redaktorka:

Úrokové sadzby hypoték dosiahli najnižšiu úroveň. Podľa analytikov môže táto situácia
ešte chvíľu pretrvať, no v blízkej budúcnosti budú úroky rásť.

Maroš Ovčarik, analytik, Finančný kompas:

Dokazujú to aj posledné udalosti a to je, že ďalšia z veľkých bánk zvýšila svoje úrokové sadzby, zvýšila ich o nula celá jedna percenta. Takže dokazuje to možno ten mierny nárast, ale už opačný smer, ako sme boli zvyknutí. To znamená nie poklesy, ale postupné nárasty.

Barbora Bodáková:

Národná banka od nového roka poskytovanie úverov sprísnila. Počet úverov, ktoré presahujú osemnásobok čistého ročného príjmu klienta, je nižší. V praxi to znamená, že ľudia si môžu požičať len toľko, koľko sú schopní s dostatočnou rezervou splácať. Napriek prísnejším podmienkam analytici nepredpokladajú, že nastane výraznejší pokles záujmu o kúpu bytov, pretože úroky sa zvyšujú pomalým tempom. Dokazujú to aj naďalej stúpajúce
ceny bytov v Bratislave. Napríklad kým v roku 2017 stál v hlavnom meste priemerný dvojizbový byt stodvadsaťsedemtisíc eur, dnes zaň zaplatíte približne stoštyridsaťtisíc. Ceny bytov v Bratislave stúpajú aj preto, že ponuka bývania klesá.

Rudolf Bruchánik, analytik Bencont group:

Tým, že ponuka klesá, tak klesá konkurencia medzi developermi a tí potom sú schopní v podstate dvíhať ceny bytov a ľudia vlastne tie ceny musia akceptovať, keďže nemajú na výber si inde kúpiť byt.

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska:

V lokalitách, kde je malý záujem bývať, sú to lokality, odkiaľ sa ľudia sťahujú za prácou inde, môžem povedať Rimavská Sobota, Tisovec, Revúca a podobne, tak
tu budú tie ceny nehnuteľností stagnovať, až v niektorých častiach klesať.

Barbora Bodáková:

Napriek sprísneniu podmienok pre získanie hypotéky má podľa analytikov väčšina obyvateľstva stále dostatočný príjem na to, aby sa k úverom dostala.

Maroš Ovčarik:

To môže stále udržiavať ten dopyt po bytoch relatívne vysoko, minimálne z toho pohľadu dostupnosti úverov.

Ján Palenčár:

Určitá skupina obyvateľov nedostane hypotéku, nebude si môcť to iným spôsobom zariadiť, napríklad tým, že by si požičali od rodiny na dofinancovanie kúpy a podobne, a táto skupina obyvateľstva si nebude môcť kúpiť byt. Predpokladáme, že to bude len minoritná časť, a táto skupina kupujúcich neovplyvní ceny nehnuteľností tak, že by mali
klesať.

Barbora Bodáková:

Analytici sa zhodujú aj na tom, že ceny bytov budú rásť pomalšie než doteraz.

http://www.rtvs.sk/televizia/archiv/13982/177209#388

Nižšia DPH nemusí znížiť aj cenu

V tomto roku začala platiť aj novela zákona o dani z pridanej hodnoty. Niektoré zmeny sú výhodné pre podnikateľov, iné zas pre ich zákazníkov. Pozrite si ich sumár.

1. Daň z pridanej hodnoty na ubytovanie

Od 1. januára 2019 platí nižšia daň z pridanej hodnoty na ubytovacie služby. Namiesto 20 percent tak zaplatíte desaťpercentnú sadzbu dane. Zmena sa týka hotelových a turistických ubytovacích služieb, kempov, ale aj ubytovania na internátoch a robotníckych ubytovniach. Pokles sadzby dane z pridanej hodnoty by mal teoreticky znamenať aj pokles
cien za ubytovanie. Je však ťažké povedať, či sa pokles sadzby premietne aj do nižších cien pre zákazníkov. Je možné, že prevádzkovatelia si nechajú rozdiel v dani z pridanej hodnoty pre seba a ceny nezmenia. Ovplyvniť to môžu napríklad drahšie energie či nárast iných nákladov.

[hnonline.sk; 14/01/2019; Zuzana Dzvoníková ; Zaradenie: expert]

2. Služby súvisiace s ubytovaním

Zníženej sadzbe dane z pridanej hodnoty podliehajú aj bezprostredne súvisiace služby. Napríklad služby recepcie, parkovanie hostí. V niektorých prípadoch môže byť problém určiť, akú sadzbu dane z pridanej hodnoty majú služby mať a či bezprostredne súvisia s ubytovaním. Zdaňovanie usmerňuje iba informácia Finančného riaditeľstva. V podstate
môžeme povedať, že služby súvisiace s ubytovaním, ktoré sú poskytované všetkým hosťom bez výnimky spoločne s ubytovaním, by mali byť zdanené desaťpercentnou sadzbou dane z pridanej hodnoty. Hostia ich môžu využívať bez toho, aby za ne samostatne platili, a cenu za ubytovanie neovplyvnia, aj keď službu nevyužijú. Typickou službou súvisiacou s ubytovaním je napríklad parkovné, služby recepcie, upratovanie na izbách, donáška jedla na izbu či využitie hotelového bazéna.

3. Rôzna výška dane

Pokiaľ ubytovacie zariadenie poskytuje raňajky pre ubytovaných hostí, prípadne príplatok za raňajky v izbe hosťa a ak hosť nemá možnosť objednať si ubytovanie bez raňajok, použije sa znížená sadzba na celú cenu. Ak by táto služba bola poskytnutá samostatne, bez ubytovania, zdanila by sa základnou 20-percentnou sadzbou. Opačne je to v prípade
ubytovania s polpenziou alebo plnou penziou, keď dochádza k poskytnutiu dvoch služieb s rozdielnou sadzbou dane. Hotelier klientovi zaúčtuje cenu za ubytovanie desaťpercentnou daňou z pridanej hodnoty a za stravovanie bude 20-percentná sadzba. Rovnako je to aj pri využití wellness služieb, ak sú pre zákazníkov zvlášť spoplatňované. Vtedy sa na nevzťahuje základná 20-percentná sadzba dane z pridanej hodnoty. Platí to aj pri nadštandardných službách ako je poskytnutie golfového ihriska, zapožičanie bicyklov, poskytnutie vstupeniek na kultúrne akcie či skipasy.

4. Čo je v cene ubytovania

Špecificky sa posudzuje prípad, ak ubytovacie zariadenie poskytuje niektorú zo služieb v cene ubytovania, aj keď s ubytovaním nesúvisí. Napríklad skipasy by v tomto prípade mohli byť súčasťou ubytovacích služieb za predpokladu, že by boli poskytované hosťom automaticky v cene ubytovania bez ohľadu na to, či túto možnosť využijú alebo nie a cena za ubytovanie vrátane skipasu je rovnaká ako cena za ubytovanie bez neho. Znížená sadzba dane z pridanej hodnoty na ubytovacie služby je bežná aj v iných európskych krajinách. Nemá ju už len zopár krajín, napríklad Dánsko alebo Veľká Británia.

Sadzba dane z pridanej hodnoty na ubytovacie služby

Poľsko 8 %
Írsko 9 %
Holandsko 6 %
Estónsko 9 %
Taliansko 10 %
Maďarsko 18 %

5. Ďalšie zmeny v dani z pridanej hodnoty

Výrazná zmena sa týka aj prenájmov. V súčasnosti, ak firma prenajímala byt, v ktorom mala sídlo iná spoločnosť, prenájom tohto bytu mohol byť zaťažený daňou z pridanej hodnoty.

Od januára 2019 platí zmena. Novelou zákona dochádza k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie prenájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome, pričom tento typ prenájmu musí byť od 1. januára aj medzi podnikateľmi v režime oslobodenia od dane.

Cieľom úpravy je zabrániť podvodom, keď sa nájom bytov deklaroval na podnikateľské účely, ale v konečnom dôsledku išlo o osobnú spotrebu. Keďže prenájom napríklad bytu inej spoločnosti bude bez dane z pridanej hodnoty, nebude mať prenajímateľ ani právo na odpočítanie dane z pridanej hodnoty na vstupe, napríklad z nákladov na opravy alebo z
rekonštrukcie bytu. A to bez ohľadu na skutočnosť, že by v byte bolo napríklad sídlo firmy.

Zmena sa vzťahuje na zmluvy o nájme nehnuteľnosti uzatvorené po 31. decembri 2018, na základe ktorej bola nehnuteľnosť odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018. Zároveň sa doplnilo, že aj predaj bytu, rodinného domu a apartmánu po piatich rokoch bude vždy oslobodený od dane.
6. Zábezpeka na daň

Pre podnikateľov sa od januára 2019 ruší nástroj zábezpeka na daň z pridanej hodnoty. Je to záloha, ktorú museli na účet daňového úradu zaplatiť rizikoví podnikatelia, ak sa chceli stať platiteľmi dane z pridanej hodnoty. Sumy o zložení zábezpeky sa pohybovali od tisíc do 500-tisíc eur. Zábezpeka na daň fungovala od roku 2012, aby zabránila vznik daňových nedoplatkov na dani z pridanej hodnoty spôsobených novoregistrovanými platiteľmi dane. Zrušenie tohto inštitútu potvrdzuje jeho nadbytočnosť, čo je pozitívna zmena. Všetky nepoužité zábezpeky daňový úrad automaticky vráti do 28. februára 2019.

7. Dvojnásobná daň

Novela zákona znamená aj koniec dvojnásobnému plateniu dane z pridanej hodnoty. Doteraz ak podnikatelia nakupovali niektoré presne určené tovary v maloobchodných predajniach, a nie vo veľkoobchode, tak museli daň z pridanej hodnoty z nákupu odviesť dvakrát.

V praxi ak napríklad prevádzka reštaurácie súrne potrebovala kúpiť ryžu či bylinkový čaj a zamestnanec išiel do najbližšieho hypermarketu, tak z vystaveného dokladu si platiteľ dane ako kupujúci nemohol uplatniť odpočet dane, respektíve musel odviesť daň štátu druhýkrát. Raz ju podnikateľ zaplatil v obchode a druhýkrát ju zaplatil daňovému úradu. Rovnaká situácia bola aj pri nákupe niektorých výrobkov z kovov. Od januára 2019 prichádza očakávaná zmena.

Podnikatelia si môžu uplatniť odpočet dane z pridanej hodnoty aj za nákupy v predajniach, kde dostanú doklad z elektronickej registračnej pokladnice, ak tovar použijú na podnikanie. Zdroj – Slovenská komora daňových poradcov

Pri účtovaní virtuálnych mien sa už postupuje po novom

Novinky v účtovaní musia začať uplatňovať tak subjekty, ktoré účtujú v podvojnom účtovníctve, ako aj podnikatelia, ktorí používajú jednoduché účtovníctvo. O ich nových povinnostiach hovorí Miroslava Kvočáková, vedúca účtovníctva v spoločnosti Tpa Tax, k. s.Ministerstvo financií na sklonku minulého roka upravilo niektoré postupy pri účtovaní.

Ktorých podnikateľských subjektov sa táto zmena týka?

Od 1. novembra 2018 bolo zákonne spresnené, ako postupovať pri ocenení a účtovaní virtuálnych mien. Uvedená novinka v účtovaní sa týka všetkých subjektov, ktoré nejakým spôsobom nadobudnú virtuálnu menu, či už účtujú v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve. Subjekty účtujúce v sústave jednoduchého účtovníctva čaká od 1. januára
2019 niekoľko ďalších zmien.

O aké zmeny pri účtovaní virtuálnej meny konkrétne ide? Ako sa prejavia v praxi?

V podvojnom účtovníctve virtuálnu menu považujeme za krátkodobý finančný majetok. Virtuálna mena, služba a majetok nadobudnuté výmenou za virtuálnu menu sa oceňujú ku dňu nadobudnutia reálnou hodnotou. Reálnu hodnotu virtuálnej meny na tieto účely predstavuje trhová cena, ktorá sa zisťuje spôsobom určeným účtovnou jednotkou zo zvoleného verejného trhu s virtuálnou menou. Na ocenenie úbytku virtuálnej meny sa použije spôsob ocenenia aritmetickým priemerom alebo metódou first in first out. Ku dňu, ku ktorému sa zostavuje účtovná závierka, sa virtuálna mena nepreceňuje na reálnu hodnotu.

Čo sa týka jednoduchého účtovníctva, hovoríte o viacerých novinkách. Môžete ich uviesť?

V jednoduchom účtovníctve okrem účtovania virtuálnych mien došlo k zmenám aj v mnohých ďalších oblastiach. Nové postupy sa musia uplatňovať napríklad v doplnení výdavkov, ktoré sa účtujú ako ostatné výdavky, v účtovaní poskytnutých peňažných prostriedkov záložcovi a v oddelenom účtovaní príjmov a výdavkov v účtovnej jednotke, ktorá je poskytovateľom sociálnej služby.

V ktorých ďalších oblastiach treba rátať s novými postupmi účtovania v tomto roku?

Zmeny na základe opatrení sa dotknú aj účtovania v knihe dlhodobého majetku, v knihe účet v banke a pokladničnej knihe, účtovania sociálneho fondu, výdavkov spojených s vlastným chovom zvierat, zľavy z ceny poskytnutej k uhradeným zásobám a účtovania vzájomného zápočtu pohľadávok. Ďalej sem patrí účtovanie pohľadávok u záložného
veriteľa, účtovanie použitia dotácie a sponzorského, účtovanie o dani z pridanej hodnoty a účtovanie storna výdavkov.

Aké nové povinnosti prinesú tieto opatrenia do podnikateľského prostredia?

V podvojnom účtovníctve budú podnikatelia povinní doplniť do svojho účtovného rozvrhu nové účty týkajúce sa účtovania virtuálnych mien a konkrétne analytické účty podľa jednotlivých virtuálnych mien. Novinky v oceňovaní a účtovaní virtuálnych mien podnikatelia použijú už pri zostavovaní účtovnej závierky za rok 2018.

Pri zmenách súvisiacich s vedením jednoduchého účtovníctva ide najmä o spresnenie alebo doplnenie účtovania v príslušných oblastiach. Tieto zmeny nemajú významný dosah na samotné vykazovanie podnikateľov účtujúcich v sústave jednoduchého účtovníctva.

Ceny bytov ani tento rok neklesnú

Ceny bytov sa budú držať na úrovni z minulého roka alebo porastú, ale len mierne, tvrdia analytici.

Predpokladám, že vývoj cien nehnuteľností bude nadväzovať na minulý rok, teda ceny budú naďalej rásť, no pomalšie. Priemerné zvýšenie odhadujem na 3,5 – 4 percentá, hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár.

[pravda.sk; 11/01/2019; Pravda ; Zaradenie: Spravodajstvo]

Podobný názor majú aj analytici portálu Nehnuteľnosti. sk. Realitný trh zatiaľ nesignalizuje nástup poklesového trendu. Samozrejme, dianie na trhu v ostatných rokoch nie je trvalo udržateľné a k stagnácii alebo poklesu určite príde. Preto sú účastníci na trhu stále obozretní, a tak by sa mali správať aj spotrebitelia, respektíve klienti realitných kancelárií,  vraví PR manažérka portálu Andrea Macáková.

Tento rok sa ešte sprísnia podmienky schvaľovania hypoték. Či to bude opatrenie, ktoré len zníži tlak na strane dopytu a príde k vyrovnanému stavu, alebo dopyt natoľko klesne, že budú aj ceny pod tlakom, sa ešte len ukáže. Zatiaľ mali tieto opatrenia skôr opačný efekt a ceny sa zvyšovali, hodnotí vývoj Macáková.

Napriek prísnejšej regulácii poskytovania úverov nečakáme, že príde k poklesu cien nehnuteľností. Dopyt po nich je stále vysoký a ponuka na trhu je relatívne limitovaná,  myslí si analytik J&T Banky Stanislav Pánis.

Boris Tomčiak zo spoločnosti Finlord pokles cien nehnuteľností zatiaľ tiež neočakáva. Dôvodom je podľa neho malá ponuka a stále vysoký dopyt. Podmienky na získanie hypotéky sa síce sprísňujú, ale záujem o nákup bytov či domov je naďalej vysoký, povedal.

Sadzby hypoték sú na minimách

Nízke úrokové sadzby na úverových produktoch spôsobili u nás hypotekárny boom, no sadzby sú už na svojich minimách. Nepredpokladáme, že by došlo ešte k nejakému zníženiu, maximálne iba ak v rámci konkurenčného boja, resp. marketingovej kampane jednotlivých bánk, hovorí analytička Poštovej banky Jana Glasová. Dodáva, že sadzby sa
odvíjajú aj od nastavenia menovej politiky Európskej centrálnej banky (ECB), preto sa v blízkej budúcnosti ani nedá predpokladať, že by u nás došlo k rýchlemu rastu úrokových sadzieb z úverových produktov. Nastavenie úrokových sadzieb zo strany komerčných bánk však závisí aj od hodnotenia úverovej spoľahlivosti klienta a od jeho rizikového profilu. Ten sa bude podľa analytičky tiež vyvíjať pozitívne, a to vďaka klesajúcej nezamestnanosti, a rastúcim mzdám, čo robí klientov bonitnejšími a spoľahlivejšími pri splácaní pôžičiek.

Priemerná absolútna cena 2-izbového bytu v eurách

4. kvartál 2017      4. kvartál 2018
Bratislava I                                158 000                    171 000
Bratislava II                               120 000                    128 000
Bratislava III                              129 000                    135 000
Bratislava IV                              115 000                    124 000
Bratislava V                                123 000                   132 000
Košice I                                          85 000                      86 000
Košice II                                         72 000                      77 000
Košice III                                        73 000                      82 000
Košice IV                                         74 000                     81 000
Banská Bystrica                           73 000                     80 000
Nitra                                                 83 000                     90 000
Prešov                                             65 000                     71 000
Trenčín                                            66 000                     70 000
Trnava                                              82 000                     84 000
Žilina                                                78 000                      90 000

(Zdroj – Nehnuteľnosti.sk)

Slovenský realitný trh dlhodobo ťaží z vysokého konkurenčného prostredia v bankovom sektore a nízkych úrokových sadzieb. Napriek rastu cien a vysokému dopytu produkcia nových bytov už pár rokov spomaľuje.

V Košiciach a v Bystrici malý výber

Ceny bytov ovplyvňuje aj pomer ponuky a dopyt v jednotlivých lokalitách. Najväčšia ponuka nehnuteľností je v bratislavskom Ružinove, a to aj napriek tomu, že nie je najväčšou mestskou časťou. Pokiaľ ide o ďalšie časti Slovenska, v Banskej Bystrici sa ponuka znižuje, čo je spôsobené silným dopytom. Táto situácia sa odzrkadlila na zvýšení cien. V Košiciach je situácia podobná, ponuka nehnuteľností je nižšia ako dopyt, uviedol Palenčár.

Podľa Nehnuteľností.sk za mestskú časť s nízkou ponukou môžeme označiť Petržalku, ktorá teraz ponúka na predaj najmenej bytov. Najväčšia ponuka je v druhom bratislavskom okrese. V Košiciach je približne toľko ponúk ako v Bratislave II, takže by sa dalo povedať, že na Košice je ich vzhľadom na veľkosť mesta málo. V Banskej Bystrici je ponúk približne ako v Petržalke. Vzhľadom na dopyt je teda situácia najlepšia práve v Banskej Bystrici, ale aj tu je menej ponúk ako v minulosti,  zhrnula Macáková.

 

Vymeňte starý za nový

Rozdiel cien starších a nových bytov sa bude v budúcnosti zvyšovať. Kupovať alebo predávať? Zadlžiť sa alebo ísť do podnájmu?

Aj na tieto základné otázky v rámci trhu s nehnuteľnosťami odpovedal JÁN PALENČÁR (43), šéf Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorý v rozhovore s MATÚŠOM NÉMETOM odpovedal na otázku, v čom bol minulý rok v realitách historický, i na varovné prognózy ekonómov ohľadne zvyšovania úrokov a cien bytov.

[Plus 7 dní; 02/2019; 10/01/2019; s.: 28,29,30; MATÚŠ NÉMET ; Zaradenie: ROZHOVOR]

Máme za sebou rok 2018. Ako to vyzerá na trhu s nehnuteľnosťami oproti minulému roku? Predávalo sa viac nehnuteľností, nakupovalo sa viac?

Ak si zoberieme celý rok 2018, z pohľadu objemu predajov aj výšky cien bol dynamickejší ako rok 2017. Čiže ceny boli vyššie, v celoslovenskom priemere zhruba o 3,5 percenta. Ale napríklad v Bratislave bol medziročný nárast o osem percent. Zaujímavé je, že v polroku 2018 nastala zmena, keď sa spomalil nárast cien, čiže stúpanie cien sa spomalilo a mierne sa spomalil aj predaj.

Bol minulý rok v niečom historický?

Ceny v mnohých lokalitách prekonali rok 2008, keď boli ceny historicky najvyššie. Zároveň je dostupnosť bývania najlepšia. To je častá otázka, ako je možné, že máme najvyššie ceny a zároveň dostupnosť bývania je najlepšia za posledných 25 rokov. Je to preto, že úrokové sadzby na hypotéky sú od 1 percenta, a v roku 2008 to bolo 5,5 percenta. Pri bežnej hypotéke 80-tisíc eur je to mesačná úspora v stovkách eur. Aj nárast reálnych miezd spôsobil, že máme najlepšiu dostupnosť bývania a z toho vychádza dobrá spotrebiteľská nálada. Ľudia chcú kupovať. Samozrejme, máme aj isté obmedzenia.

Z čoho vyplývajú?

Národná banka Slovenska sa snaží spomaliť rekordné zadlžovanie obyvateľstva. V rámci Európskej únie sme na špici krajín v zadlžovaní. To je spôsobené silným záujmom o kúpu nehnuteľností. Preto Národná banka Slovenska (NBS) prijala opatrenia, ktorými sprísnila podmienky na získanie hypoték. Ide predovšetkým o obmedzenie takzvaných stopercentných hypoték, čo v praxi znamená, že veľmi malá časť klientov získa od banky viac ako 80 percent z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Ďalším obmedzením je ,,stropovanie zadlženia, čo znamená, že klientovo celkové úverové zaťaženie môže byť maximálne osemnásobok ročného príjmu. Tieto opatrenia ovplyvňujú predovšetkým mladých ľudí a samožiadateľov. Pre časť žiadateľov nové podmienky znamenajú, že nezískajú hypotéku, a teda si nebudú môcť kúpiť byt, respektíve odložia svoj zámer kúpiť nehnuteľnosť.

Považujete to za správny krok Národnej banky?

V rámci Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska sme podporili kroky Národnej banky, a to predovšetkým pre obavy zo vzniku realitnej bubliny, podobnej ako v roku 2008 a jej prípadných následkov na celkovú ekonomiku. Sme za to, aby sa dynamika rastu cien a dopytu spomalila bez zásadných negatívnych vplyvov na trh. Zároveň netreba zabúdať na tých klientov, ktorým sa znemožní kúpa bytu, a pre túto skupinu treba hľadať alternatívy bývania, napríklad podporou výstavby nájomných bytov.

Je teda výhodné v tomto období nakupovať alebo predávať nehnuteľnosti?

Veľkou výhodou pri nákupe nehnuteľností v súčasnosti je veľká ponuka. Naozaj sa dá vybrať, hoci nie tak, že dnes kúpite a zajtra bývate, pretože jednotlivé developérske projekty sú v rôznom štádiu zhotovenia. Sú tu aj veľmi dobré úrokové sadzby. Myslieť si, že úrokové sadzby budú menšie, je nereálne. Čo sa týka predaja, súčasný trh praje aj predaju a ak vlastníte starší byt, odporúčam klientom zvážiť jeho predaj a kúpiť novostavbu, pretože cena za štvorcový meter staršieho bytu je veľmi blízko cene novostavby. Rozdiel cien starých a nových bytov sa bude v budúcnosti zväčšovať. Novostavba má väčší potenciál vo zvyšovaní hodnoty ako starší byt.

Manželský pár s dvoma deťmi má dvojizbový byt. Už sa rozrastajú a chcú si kúpiť niečo väčšie. Realitný maklér im radí ten súčasný predať. Čo by ste im poradili vy?

Dnešný realitný trh praje aj kúpe väčšieho, respektíve menšieho bytu. V prvom rade by som klientovi poradil, aby sa vopred pripravil na finančný rozdiel medzi predajom menšieho a kúpou väčšieho bytu, a to tak, že sa zorientuje v ponuke bytov, o aké má záujem, a zároveň odhadne predajnú cenu svojho bytu, napríklad prostredníctvom realitných portálov a cenových máp. Samozrejme, v tejto situácii môžu byť nápomocní realitní makléri, ktorí vedia klientovi profesionálne poradiť, nielen čo sa týka cien nehnuteľností, ale aj procesu predaja a kúpy bytu. Pri výbere vhodného bytu, ktorý chce klient využívať na dlhé obdobie, treba počítať s tým, že v krátkom období sa bude sprísňovať legislatíva týkajúca sa energetickej náročnosti budov, čo znevýhodní staršie byty oproti novostavbám vyššou daňou z nehnuteľnosti.

Aká je najčastejšie opakujúca sa kúpa na Slovensku?

Dvoj- a trojizbové byty. Tvoria najväčšiu časť dopytu, je to na úrovni 65 až 70 percent. Dnešný trend je taký, že klienti viac inklinujú k menším výmerám bytov, ale dajú si záležať, aby byty boli kvalitne dispozične riešené, dobre využiteľné. V Bratislave je najväčší záujem o trojizbový byt v novostavbe do 180-tisíc eur. Klientom nezáleží na tom, či má byt 75 alebo 80 štvorcových metrov. Dôležitá je celková cena.

Ktoré sú najvyhľadávanejšie lokality v Bratislave a ako je to s trendom satelitných mestečiek. Je to stále trend alebo ľudia chcú byť viac v meste?

Najzaujímavejšou a exkluzívnou lokalitou je centrum mesta s dobrou dopravnou dostupnosťou a blízkosťou dunajského nábrežia. Klienti, ktorí sa zaujímajú o nehnuteľnosti v centre, sú však nároční a okrem lokality majú záujem o dobré parkovanie, kvalitnú architektúru, zaujímavé výhľady, blízkosť oddychových zón a služieb. Najvyhľadávanejšou lokalitou, ktorá spĺňa tieto požiadavky, sú Palisády, Horský park a okolie SND, kde sa nachádza viacero zaujímavých projektov. Satelity okolo Bratislavy sú zaujímavá alternatíva bývania v rodinnom dome za cenu bytu v meste. Klienti si však musia uvedomiť obmedzenia týkajúce sa dopravnej dostupnosti, vybavenosti a infraštruktúry.

Pozorujete aj taký trend, že ľudia vyhľadávajú blízkosť prírody alebo stále to u nás nie je také rozbehnuté?

Bývať v centre mesta a zároveň mať blízko do prírody či oddychových zón je najvzácnejšia kombinácia pre lokalitu. Ako príklad môžem uviesť okolie Bratislavského hradu, kde je blízko do záhrad Hradu a rovnako na skok na Dunajské nábrežie či do Sadu Janka Kráľa. Blízkosť prírody je dôležitá aj pre klientov bývajúcich mimo centra mesta. Zaujímavé však je, že v zahraničí sa oveľa viac ako na Slovensku hodnotí kvalitná lokalita a ceny nehnuteľností sú na základe lokalít veľmi rozdielne.

V akom zmysle?

Napríklad v New Yorku sú ceny bytov najdrahšie v blízkosti Central Parku. Byt, ktorý priamo susedí s Central Parkom, je dvojnásobne drahší ako porovnateľný byt o 300 metrov ďalej. Vo veľkomestách sa dôraz kladie na blízkosť prírody či oddychovej zóny a klienti sú ochotní túto výhodu zaplatiť. Na Slovensku to tak nehodnotíme. Mňa však teší, že aj slovenskí developéri začínajú klásť veľký dôraz na kvalitnú architektúru, využiteľnosť priestoru, budovanie komunitných priestorov a podobne. Máme tu stavby svetových architektov, čo je veľký prínos nielen pre obyvateľov týchto budov, ale aj pre celé mesto a cestovný ruch. Ak sa pozrieme do bedekrov ktorejkoľvek európskej metropoly, každá sa rada pýši práve svetovou architektúrou.

Keď odhliadneme od Bratislavy, ako to vyzerá v regiónoch? Aj tam zaznamenávate taký ,,boom” alebo je to iné?

Po Bratislave, ktorá z pohľadu predaja tvorí okolo 35 až 40 percent celého Slovenska, sú veľmi silným regiónom Košice, potom Trnava, Žilina, Nitra. Hoci práve v Nitre sme zaznamenali korekciu vysokých cien bytov, ktoré vyleteli až o 30 percent po oznámení príchodu automobilky Land Rover Jaguar. Korekcia nastala preto, že úvodný nárast nebol odôvodnený a nevznikol na základe reálneho dopytu. Všeobecne platí, že vo všetkých mestách a nielen v krajských, kde je silná zamestnanosť, kam sa ľudia sťahujú za prácou, funguje realitný trh dobre. Naopak, v lokalitách, kde je nízka možnosť zamestnať sa, napríklad Revúca, Tisovec, Rimavská Sobota, ceny nehnuteľnosti stagnujú a v niektorých prípadoch klesajú.

Spomínali ste také regióny, kde situácia stagnuje. Ako by mohli ľudia v takýchto oblastiach lepšie predať svoju nehnuteľnosť?

V lokalitách, kde je veľmi slabý dopyt domácich záujemcov o kúpu, čiže klient nevie predať nehnuteľnosť niekomu z okolia, môže v prípade rodinných domov uvažovať o predaji na rekreáciu. Tým sa zvyšuje množstvo potenciálnych kupcov bývajúcich vo vzdialenejších mestách. V prípade bytov je to zložitejšie. Tam sa musí prispôsobiť trhu a cenám v danom mieste.

Bratislava má teda markantný podiel, čo sa týka kúpy a predaja nehnuteľností u nás. Je aj v okolitých krajinách taký veľký rozdiel medzi centrom a perifériou?

Rozdiel v cene lokality je väčší ako na Slovensku. Musíme si uvedomiť, že Bratislava patrí medzi najmenšie metropoly v Európskej únii. Keby sme si zobrali len najbližšie hlavné mestá ako Praha, Budapešť či Viedeň, sme na chvoste tohto rebríčka. A to aj z pohľadu vývoja realitného trhu. Ako príklad uvediem Viedeň, kde sa ceny bytov pohybujú v závislosti od lokality a špecifikácie bytu od 2-tisíc do 15-tisíc eur za štvorcový meter. V Bratislave sa ceny pohybujú od 1 500 do 5 200 eur za štvorcový meter. Cenový rozptyl je veľký.

Chcem si kúpiť nehnuteľnosť. Aké predpoklady, nielen finančné, by som mal spĺňať, aby som sa tým vôbec začal zaoberať?

Mladí ľudia by si mali zvážiť, či v mieste, kde si chcú kúpiť byt, nebudú žiť krátkodobo. Ak má niekto cestovateľský život a cestuje častejšie za prácou, tak by som poradil riešiť bývanie formou podnájmu.

Mnoho párov žije spolu mimo manželského zväzku. Poradili by ste týmto ľuďom, ako sa správať pri kúpe nehnuteľnosti?

Dnes položartovne hovoríme, že svadbu nahrádza kúpa spoločného bytu. Kúpa spoločného bytu je silný vzájomný záväzok. Mladí ľudia si dnes bežne kupujú nehnuteľnosť do podielového spoluvlastníctva, čiže každý má svoj podiel, spoločne platia hypotéku a v niektorých prípadoch majú spísanú dohodu o tom, akým podielom a akou sumou ďalej prispievajú na chod domácnosti.

Čiže radíte spísať nejakú dohodu ešte pred kúpou?

Áno. Pre prípad, že v budúcnosti by vznikla potreba predať spoločný byt, bude jasné, kto a akým spôsobom prispieval na splácanie hypotéky, prípadne na ostatné náklady súvisiace s vlastníctvom bytu.

Niektorí ekonómovia varujú, že úroky nebudú vždy také výhodné a ceny nehnuteľností sa zvýšia. Pripúšťate takýto vývoj?

To, že sa v strednodobom horizonte úrokové sadzby zdvihnú, je isté. Samozrejme, že NBS, ale aj komerčné banky túto situáciu pozorne sledujú a už dnes robia takzvané stres testy, to znamená, aký bude dosah na klientov bánk v prípade zvýšenia úrokových sadzieb. Samozrejme, je v záujme bánk, štátu, ekonómov, aby sa klienti nedostali do problémov so splácaním hypotéky. Lebo by to spustilo lavínu negatívnych dôsledkov na celú slovenskú ekonomiku. Predpokladám, že zvyšovanie úrokových sadzieb bude postupné a mierne. Čo sa týka znižovania cien nehnuteľností, treba si uvedomiť, že ceny tvorí trh. Ak bude pretrvávať pozitívna spotrebiteľská nálada a silný dopyt, nepredpokladám znižovanie cien. Zároveň si treba uvedomiť, že sme stále na chvoste Únie v počte bytov na tisíc obyvateľov, čo dáva predpoklad na pokračovanie silného dopytu.

Na Slovensku sa stále uprednostňuje vlastníctvo bytu pred podnájmom. Prečo u nás nefunguje taký model ako na Západe? Je to len pre konzervatívny prístup Slovákov, že mať je viac, ako nemať, alebo sú v tom aj iné faktory?

Treba si uvedomiť, že Slováci sú v tomto konzervatívni, ale nebolo to tak vždy v histórii. Dôvodom je lacný rozpredaj štátneho bytového fondu po roku 1989. Pamätám si, že trojizbový byt v Petržalke sa predal za 15-tisíc korún. Čiže nájomcovia štátnych bytov sa zo dňa na deň stali vlastníkmi nehnuteľnosti. Vzniklo silné puto k vlastníctvu nehnuteľnosti. Keď sa na to pozrieme aj z druhej strany, prečo chcú mladí ľudia vlastniť byt, je to spôsobené tým, že si jednoducho spočítajú, že ak si prenajmú dvojizbový byt za 500 eur, za tie peniaze môžu platiť hypotéku a majú podobný byt, ktorý bude o 30 rokov ich. Je to však skreslená predstava, lebo často nerátajú s tým, že splátka hypotéky neobsahuje platbu za správu bytu, platbu do fondu opráv, energie a podobne. Tento rozdiel je, samozrejme, v prospech nájomných bytov.

Takže vidíte perspektívu aj v tomto segmente s realitami?

Nájomné bývanie je silná téma developérov a v súčasnosti prebieha dialóg medzi štátom a súkromným sektorom o podpore výstavby nájomných bytov. V prípade, ak by sa developéri zamerali na výstavbu nájomných bytov, môžeme predpokladať, že dôjde k poklesu cien nájomného o 10 až 15 percent. Vtedy budú nájmy atraktívnejšie pre oveľa väčšiu skupinu obyvateľstva, ako je to v súčasnosti.

Sú nejaké stratégie štátu alebo developérov takéto nájomné byty stavať?

Čo sa týka developérov, výstavba nájomných bytov podľa súčasnej legislatívy je nerentabilná. Na vysvetlenie – ak zainvestujete do nájomného domu a prenajmete ho, návratnosť vašej investície je vyše 22 rokov. To je dlhé obdobie, ktoré sa investorom neoplatí, preto treba pre investorov urobiť motivačné nástroje ako napríklad zrýchlené odpisy či daňové úľavy. Prípadne PPP projekty. Štát dnes vlastní obrovské množstvo pozemkov a namiesto toho, aby niečo štátu prinášali, pozemky ležia ladom. Prečo ich nedať k dispozícii developérom? Štát ich nemusí predať. Developér nemusí zaplatiť pozemok, ktorý je vo veľkých mestách drahý, a iba si ho prenajme. Zároveň sa môžeme pozrieť na príklady zo zahraničia, kde do výstavby nájomných bytov investuje štát a dôchodkové fondy. Takéto investície generujú príjem, ktorý sa vracia do dôchodkového systému.

Ako by mal bežný človek postupovať, ak sa rozhodne obrátiť na nejakú realitnú kanceláriu? Mal by si overiť jej činnosť?

Ak si klient nie je istý, môže si na internete nájsť referenciu na danú realitnú kanceláriu. Rovnako umožňujeme klientom, aby sa obrátili na Národnú asociáciu realitných kancelárií Slovenska s cieľom získať informácie o danom subjekte. Zároveň odporúčam klientom, ktorí nemajú skúsenosť s prácou realitnej kancelárie, aby sa oboznámili na stránkach našej asociácie s minimálnymi štandardmi práce realitných kancelárií, ktoré voláme desatoro.

Čo predstavuje vaše desatoro?

Sú to nasledujúce povinnosti pre každého profesionála – fyzická obhliadka nehnuteľnosti maklérom, kontrola vlastníckych vzťahov, uzatvorenie spotrebiteľskej zmluvy, obhliadky nehnuteľností záujemcami, podpis rezervačnej dohody, zabezpečenie kúpnej zmluvy, kontrola prevodu finančných prostriedkov, protokolárne odovzdanie nehnuteľnosti a poistenie realitnej činnosti.

Stavba rodinných domov zdražie

Alfonz Šuran, moderátor:

Stavba rodinných domov zdražie. Od roku 2020 budú musieť na základe európskej smernice všetky nové budovy spĺňať prísnejšie ekologické normy. Podľa odborníkov sa tým náklady na stavbu zvýšia o viac ako desať percent. Splnenie nových parametrov si bude vyžadovať napríklad nainštalovanie tepelného čerpadla.

[TA3, 18:30; Hlavné správy; 26/12/2018; Andrej Horváth]

Andrej Horváth, redaktor:

Od roku 2020 povolia úrady len domy, ktoré budú mať o pätinu nižšiu spotrebu energie, než majú tie dnešné. Prísnejšie pravidlá platia už teraz pri väčších budovách a o rok sa dotknú aj rodinných domov. Náklady na ich výstavbu sa tak podľa odborníkov môžu zvýšiť o desať až dvadsať percent.

Juraj Suchánek, riaditeľ Inštitútu urbárneho rozvoja:

Ten zákon, tá smernica to je kombinácia viacerých faktorov. Jeden z nich je vyššie nároky na tepelnú izoláciu. Druhá požiadavka je požiadavka na zníženú spotrebu primárnej energie a toto v praxi vytvára pomerne zložitý systém. To, o koľko to predraží, naozaj záleží od toho, pre aký typ vykurovania, v akej lokalite sa stavebník rozhodne, alebo respektíve čo architekt navrhne.

Andrej Horváth:

Nové normy sú súčasťou stratégie Európskej únie znížiť vylučovanie emisií. Približne 40 percent z celkovej produkcie oxidu uhličitého pochádza práve z prevádzok budov. V rodinných domoch sa už nebude môcť používať napríklad len podlahové kúrenie, ale aj rekuperácia vetrania, ktorá znižuje tepelné straty.

Juraj Suchánek:

Rekuperačné vetranie je jednotka, ktorá využíva teplo obsiahnuté v použitom vzduchu v dome a cez výmenník toto teplo prichádza do vzduchu, ktorý sa nasáva zvonka a tento čerstvý vzduch sa potom dáva do budovy, aby nevznikali straty pri vetraní.

Andrej Horváth:

Okrem rastu nákladov na výstavbu rodinného domu treba do konečnej ceny započítať aj zdražovanie nehnuteľností na Slovensku. Priemerná cena rodinných domov podľa Národnej banky tento rok za posledných deväť mesiacov vzrástla o takmer štyri percentá. O bývanie v satelitoch veľkých miest je totiž stále záujem.

Ján Palenčár, prezident NARKS:

Rodinný dom v satelite mesta je porovnateľný s bytom v meste. To znamená, naozaj
klient si môže vybrať, čo je tá jeho hlavná preferencia, či bývať v meste v byte s dobrou infraštruktúrou, s dobrou dostupnosťou služieb, dobrou dopravnou dostupnosťou, na druhej strane máme rodinný dom, to znamená nejaké súkromie, vlastný pozemok, parkovanie.

Andrej Horváth:

Nové pravidlá by sa nemali vzťahovať na malé chaty a rekreačné objekty. Taktiež sa nimi nemusia zaoberať majitelia už postavených rodinných domov, ktorí plánujú rekonštrukciu nehnuteľnosti.

Bývanie trhalo rekordy

Patrik Švajda, moderátor:

Ceny bývania v roku 2018 nás výrazne rástli vo viacerých regiónoch. Viac platíme nielen za novostavby, ale aj za kedysi lacnejšie byty v starej zástavbe.

Mária Chreneková Pietrová, moderátorka:

Vyzerá to ale tak, že trend drahého bývania sa pomaly mení a nový rok by mohol rastúce ceny konečne zlomiť.

[Markíza, 19:00; Televízne noviny; 06/01/2019; Andrea Mačošková; Zaradenie: z domova]

Andrea Mačošková, redaktorka:

Ceny nehnuteľností rástli rekordne rýchlo najmä začiatkom jari, keď bol záujem ľudí o
vlastné bývanie najväčší. Hore išli vtedy najmä ceny starších bytov spúšťačom bolo avizované sprísňovanie podmienok na získanie hypoték od júla 2018.

Ján Palenčár, šéf Národnej asociácie realitných kancelárií:

Národná banka prišla na trh s určitými úpravami alebo opatreniami v rámci hypoték, to znamená obmedzila prístup k hypotékam a toto sa už čiastočne prejavilo na trhu a práve
tým, že množstvo klientov, týmto nebolo umožnené čerpať si hypotekárny úver, to znamená nemohli si kúpiť nehnuteľnosť, čiže poklesol obrat na realitnom trhu.

Andrea Mačošková:

V druhom polroku už ceny starších bytov stagnovali, no za novostavby sme si priplácali aj ďalej. Priemerná absolútna cena dvojizbového bytu, ktorý je najpredávanejší, sa v bratislavskom Starom Meste zastavila na hranici 170 tisíc eur. V celoslovenskom meradle sú v rebríčku najdrahších dvojizbových bytov po Bratislave Nitra a Žilina.

Cena za dvojizbový byt

Žilina                               89 000 eur
Bratislava I                 170 000 eur
Nitra                                90 000 eur
B. Bystrica                     80 000 eur
Košice I                           86 000 eur

Ceny bytov rástli ale aj v iných krajských mestách, nehovoriac o starších trojizbových bytoch, ktoré už vo viacerých regiónoch atakujú hranicu 100 tisíc eur, čo sme tu doteraz nemali.

Martin Lazík, analytik portálu Nehnuteľnosti.sk:

Ľudia nakupovali samozrejme byty nielen pre svoju vlastnú potrebu, ale aj ako investíciu. Nehnuteľnosti boli častokrát vyhodnocované v rôznych anketách ako investícia, ktorej Slováci najviac veria, to sa samozrejme preukázalo aj na realitnom trhu, čiže veľká časť týchto bytov sú nakupované ako investičné a už nielen v Bratislave, ale povedzme aj v Nitre, v Košiciach, aj v iných krajských mestách.

Andrea Mačošková:

Preteky v zdražovaní by sa ale mohli zastaviť. Analytici hovoria o miernom ochladení realitného trhu.

Ján Palenčár:

Kde sa nám však utlmí trh, to sú práve staršie byty, kde predpokladám, že príde k stagnácii cien až k znižovaniu cien, aj znižovaniu záujmu o kúpu starších bytov.

Andrea Mačošková:

Andrea Mačošková, televízia Markíza.

Obytné budovy ťahá nahor súkromný sektor

Bratislava – Výstavbe pozemných stavieb, vrátane tých rezidenčných, jednoznačne dominuje súkromný sektor.

Štát alebo samosprávy postavili minulý rok len 1,3 percenta zo všetkých nových bytov. Firmám pôsobiacim v pozemnom stavebníctve sa skutočne veľmi darí, pretože nie sú také závislé od štátnych zákaziek. Tie najlepšie a najžiadanejšie sú dnes plne vyťažené a práce majú na roky dopredu,  komentuje prezident Zväzu stavebných podnikateľov Slovenska
Pavol Kováčik.

[HN; 249/2018; 31/12/2018; s.: 3; Redakcia ; Zaradenie: TÉMA DŇA]

Dominujú haly a kancelárie

Výstavba bytových a nebytových budov má dlhodobo dominantný podiel na produkcii celého stavebného segmentu, jej podiel sa pohybuje nad 60 percentami. V rámci pozemných stavieb zasa dominujú nehnuteľnosti určené pre logistiku a priemysel. Najvýznamnejšími stavbami minulého roka boli podľa Almanachu ABS nové haly pre automobilky Volkswagen, Jaguar Land Rover a logistické priestory pre Amazon v Mountparku v Seredi.

V hlavnom meste sa na rozvoji pozemného stavebníctva podieľajú najmä developeri, a to výstavbou administratívnych budov.

Najväčší stavebný pretlak v roku 2018 bol podľa združenia Bratislava Re search Forum v mestských častiach Staré Mesto a Nové Mesto. O nové kancelárie v Bratislave je však stále veľký záujem. Transakcie, ktoré boli uzatvorené počas druhého kvartálu 2018, dosiahli výmeru 54 500 štvorcových metrov, čo v porovnaní s prvým kvartálom 2018 predstavuje 102-percentný nárast transakcií, vyčíslilo združenie.

Podľa analýzy CEEC Research bude v hlavnom meste naďalej najväčší dopyt po kancelárskych priestoroch, pričom presne opačná situácia je v ostatných regiónoch, kde dominuje dopyt po nových bytoch.

Drahé bývanie

To však neznamená, že byty v hlavnom meste nie sú žiadané. Až tretina nových bytov totiž vlani vznikla v Bratislave a ich ceny atakujú pokrízové maximá. V druhom kvartáli 2018 presiahla priemerná cena predaného štvorcového metra dvetisíc eur. Úlohou štátu je v takomto stave zabezpečiť cenovo dostupné nájomné bývanie.

Podľa Daniely Špirkovej zo Slovenskej technickej univerzity v Bratislave je motivácia developerov stavať nájomné byty nízka, pretože orientácia na nízke príjmové skupiny ľudí sa im zdá nerentabilná.

Zmena sa dá podľa Národnej asociácie realitných kancelárií docieliť len prijatím legislatívnych opatrení, ktoré budú súkromný sektor motivovať. Ide napríklad o daňové úpravy a zavedenie možnosti odpočítania DPH pri výstavbe nájomných bytov, menuje prezident asociácie Ján Palenčár. Radovan Jankovič

60 PERCENT je podiel bytových a nebytových budov na produkcii celého stavebného sektora výstavby.