Všetky príspevky NARKS

TV JOJ: Nehnuteľnosti nezlacnejú, zatiaľ…

Ľuboš Sarnovský, moderátor:

“Počkáme si, kým ceny začnú klesať, podobné ambície už niekoľko mesiacov živia mnohí záujemcovia o kúpu nehnuteľností na Slovensku.”

Adriana Kmotríková, moderátorka:

“Správy o hroziacej recesii totiž dávajú nádej dostať sa k domu či bytu za menej peňazí ako v súčasnosti. Od tohto stavu sme však ešte stále na míle vzdialení.”

Ján Palenčár, prezident NARKS:

“Dnes nie je dôvod na to, aby ceny nehnuteľností klesali, práve naopak.”

Michal Rybanský, redaktor:

“Na prvé počutie studená sprcha pre čakateľov na lacnejšie bývanie. Kto sa však neponáhľa, môže sa napokon dočkať. Pri rekordne lacných hypotékach a slabej ponuke sa nič iné zrejme ani nedalo čakať.”

Daniela Rážová, realitná špecialistka Bond Reality:

“Ak príde k nejakej či stabilizácii, alebo poklesu, tak to bude tak povedzme do roka.”

Michal Rybanský:

“Blížiace sa problémy signalizuje viacero ekonomických ukazovateľov, nikto však nevie presne povedať, čo a kedy sa udeje.”

Ján Palenčár:

“Napríklad na trhu v Berlíne sa uvažuje dokonca sa o znárodnení bytov, nakoľko ceny enormne stúpli.”

Zdenko Štefanides, ekonomický analytik VÚB banky:

“Faktom stále je, že ekonomický rast pokračuje, ale v pomalšom tempe, to znamená o recesii sa ešte je predčasné rozprávať.”

Michal Rybanský:

“Ceny bytov stúpli za posledné 3 roky o viac ako 20 %. Dôvod na ich pokles však zatiaľ nenastal. V našich podmienkach však postačí málo, utlmenie automobilového priemyslu, alebo aj prísnejšie podmienky na získanie hypotéky.”

Peter Világi, finančný analytik, Fincentrum:

“Úvery sú dostupné, len vybrané skupiny ľudí majú väčší problém dostať sa k bývaniu.”

Daniela Rážová:

“Bude sa to zhoršovať.”

Michal Rybanský:

“Na trhu totiž panuje zvláštny paradox, kupujúcich ubúda, no ceny sú stále nafúknuté.”

Daniela Rážová:

“Tak málo bytov je v ponuke, že tí ľudia, ktorý majú dostatočnú bonitu, ešte stále dokážu kúpiť to, čo je na trhu.”

Michal Rybanský:

“Skôr či neskôr sa však situácia zmení a prispeje k tomu aj demografia.”

Peter Világi:

“V priebehu najbližších rokov sa nám stratí z trhu okolo 200 tisíc ľudí, ktorí budú riešiť svoje bývanie.”

Michal Rybanský:

“Odborníci preto radia, netreba kupovať predražené nehnuteľnosti, pretože ich hodnota môže v budúcnosti klesať. Michal Rybanský, televízia JOJ.”

 [JOJ, 19:30; Noviny TV JOJ; 12/07/2019;  Michal Rybanský; Zaradenie: z domova]

Ako si overiť správny postup realitnej kancelárie

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) vysvetľuje prečo je dôležité chrániť klienta a ako využiť realitné štandardy pri práci. Je viacero možností ako zabrániť chybám a zabezpečiť, aby každej zúčastnenej strane boli zrejmé jej práva a povinnosti, garancie a zodpovednosti.

 Práve v týchto dňoch, kedy sa opäť otvorila téma mladých hendikepovaných ľudí, ktorí prišli pri kúpe bytu o peniaze, je užitočné si pripomenúť, ako nesmierne dôležitá je úloha realitnej kancelárie v procese predaja či kúpy nehnuteľnosti, a ako môže ovplyvniť (bohužiaľ aj negatívne) celú kúpu. Práve z tohto dôvodu je dôležité, aby boli klienti informovaní o činnostiach, ktoré by mali všetky profesionálne realitné kancelárie pri sprostredkovaní poskytnúť svojim klientom.

Aj realitný obchod, i keď rôznorodý, má svoj štandardizovaný postup. V NARKS sa už dlhoročne venujeme definovaniu profesionálnych realitných postupov.

Pri realitnom obchode prichádza k spolupráci viacerých subjektov a každej zúčastnenej strane by mali byť zrejmé jej práva a povinnosti, garancie a zodpovednosti a teda podiel na celom obchode.

Jednou zo základných úloh realitnej kancelárie je poskytnúť záujemcom o kúpu všetky aktuálne dostupné informácie o nehnuteľnosti (právne, technické, vecné) a upozorniť na pripadne riziká, aby mal klient možnosť sa zodpovedne rozhodnúť, či má záujem predmetnú nehnuteľnosť kúpiť alebo nie. NARKS dlhodobo prispieva k profesionalizácii realitného trhu a práve v súvislosti s pomenovaním minimálnych povinností realitnej kancelárie voči klientovi sme pred viac ako 2 rokmi prišli na trh s tzv. Základnými štandardami práce realitnej kancelárie. Druhým dôležitým dokumentom upravujúcim vzťah realitnej kancelárie a klienta je európska norma “Služby realitných maklérov”.

Členovia NARKS musia plniť prísne podmienky ako napr.  odborná spôsobilosť na výkon realitnej činnosti, poistenie realitnej činnosti, vykonávanie činnosti v súlade s eticķým kódexom NARKS a Základnými štandardami práce realitnej kancelárie, pravidelné vzdelávanie. Všetky tieto činnosti prispievajú k ochrane klienta a zvyšujú profesionalitu realitných kancelárii.

Ďalším dôležitým prvkom, ktorý posilňuje ochranu klientov vo vzťahu k našim členským RK je Garančný fond NARKS, ktorým asociácia nad rámec zákona poskytuje klientom členských realitných kancelárií krytie rezervačných poplatkov. Prípadne spory klienta s členskou kanceláriou rieši interná komisia asociácie, ktorá v prípade potvrdenia pochybenia člena môže rozhodnúť aj o zapojení Garančného fondu NARKS.

Klienti realitných kancelárií sa môžu na stránke www.narks.sk oboznámiť s činnosťami RK, ktoré je povinná každá profesionálna realitná kancelária klientovi poskytnúť. V prípade, ak majú klienti záujem detailne sa informovať o službách realitných kancelárií, môžu sa obrátiť na sekretariát našej asociácie na emailovú adresu sekretar@narks.sk .

Som presvedčený, že ak sa realitní sprostredkovatelia budú správať podľa jasných transparentných pravidiel, zvýši sa počet spokojných klientov využívajúcich služby realitných kancelárii.

 Ďalšie informácie na:

www.narks.sk

https://www.narks.sk/realitne-standardy/

http://www.narks.sk/preco-je-dolezite-mat-licenciu/

http://www.narks.sk/garancny-fond-narks/

Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska vznikla v roku 1998 zlúčením Asociácie realitných kancelárií Slovenska a Združenia realitných kancelárií SR, ktoré na trhu pôsobili už od roku 1992. Základným cieľom asociácie je integrácia realitných kancelárií Slovenska v rámci trhu s nehnuteľnosťami, ich prosperita, presadzovanie záujmov, vzájomná spolupráca vo všetkých oblastiach obchodovania s nehnuteľnosťami. Asociácia predkladá odborné stanoviská k pripravovaným legislatívnym zmenám v oblasti trhu s nehnuteľnosťami.

Od marca 2016 vykonáva odborné skúšky v oblasti realitného sprostredkovania, na základe ktorých vydáva licenciu NARKS pre realitné kancelárie a realitných maklérov. NARKS informuje verejnosť o vývoji realitného trhu prostredníctvom zverejňovania štatistík a údajov projektu Index realitného zdravia. Je partnerom projektu Cenová mapa nehnuteľností Slovenska, z ktorej čerpajú informácie bankoví analytici, ako aj právnické a fyzické osoby. Prispieva k zvyšovaniu profesijnej úrovne pracovníkov realitných kancelárií formou vzdelávania.

Asociácia je členom Európskej asociácie realitných profesií (CEPI) so sídlom v Bruseli a Národnej asociácie obchodníkov s nehnuteľnosťami (NAR/REALTOR®) v USA.

Organizuje realitné konferencie a poskytuje pravidelné vzdelávanie prostredníctvom Akadémie NARKS na zvyšovanie úrovne realitnej profesie na Slovensku.

www.akademia.narks.sk

Podmienky na získanie hypotéky sa v júli opäť sprísnili

Začiatkom júla došlo k finálnemu sprísneniu podmienok na získanie hypotéky. Žiadatelia o úver musia mať viac vlastných zdrojov.

1. júl tohto roku bol dňom, kedy došlo posledný krát k sprísneniu hypotekárnych pravidiel. Proces sprísňovania bol schválený vlani a bol rozfázovaný do niekoľkých etáp. Cieľom je obmedziť zadlžovanie domácností.

Po novom môžu novoposkytnuté úvery financujúce viac ako 80 percent hodnoty nehnuteľnosti (LTV 80 -90) tvoriť len 20 percent celkového počtu schválených úverov. Veľká väčšina hypoték tak môže financovať len menej ako 80 percent hodnoty nehnuteľnosti.

Ďalším limitom je to, že dlžníci s ukazovateľom zadlženia DTI väčším ako osem môžu tvoriť len päť percent nových klientov. DTI osem znamená, že suma všetkých úverov dlžníka môže dosiahnuť len osem násobok jeho ročného príjmu. Pre mladých do 35 rokov je vyčlenená päťpercentná výnimka. Týchto päť percent dlžníkov bude môcť mať úvery na úrovni maximálne deväťnásobku ročného príjmu (DTI = 9).

Priškrtiť úverový apetít sa Národnej banke Slovenska podarilo len čiastočne. Kým minulý rok rástol objem úverov na bývanie vrátane úverov zo stavebného sporenia ku koncu mája o 12 percent, tento rok predstavuje medziročný nárast 10,5 percenta. Dokazuje to aj pohľad na mesačné štatistiky. Počas prvých štyroch mesiacov tohto roka poskytli banky mesačne vždy viac nových úverov ako v roku 2018 a aj ako v roku 2017.

K medziročnému poklesu došlo až v máji, keď bol objem novoposkytnutých úverov o sedem percent nižší ako pred rokom. Je to však len zásluhou silného roku 2018. Tohtoročný máj bol inak pre banky najsilnejším mesiacom v tomto roku.

Podľa najnovších štatistík NBS poskytli banky v máji nové úvery na bývanie v objeme 763 mil. eur. Na vysokom čísle sa odzrkadlila tradičná jarná hypotekárna sezóna. Máj a jún bývajú totiž väčšinou silnými hypotekárnymi mesiacmi. Úroková miera nových úverov dosiahla 1,37 percenta. Na tejto úrovni sa pohybuje päť mesiacov. Je to len o tri stotiny viac ako doterajšie historické minimum 1,34 percenta z novembra minulého roku. Banky tak držia úroky už trištvrte roka blízko minimálnych úrovní.

Silný dopyt po hypotékach potvrdzujú i ceny nehnuteľnosti. “Priemer medziročného nárastu cien bytov na celom Slovensku bol na úrovni 8,5 percenta,” hovorí Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Ak nepríde k zásadnej zmene a impulzu z externého prostredia, prezident NARKS v tomto roku predpokladá pozvoľné spomaľovanie rastu cien rezidenčných nehnuteľností. Celoročný nárast by mohol dosiahnuť päť percent.

Najviac rastú ceny bývania v Nitrianskom kraji, čo súvisí s príchodom automobilky Jaguar Land Rover a naberaním veľkého počtu zamestnancov v tomto regióne. V Bratislavskom a Banskobystrickom kraji sa zdražovanie nehnuteľností už spomaľuje.

S prísnejšími podmienkami na trhu hypoték rastie význam sporenia. Na kúpu bytu je totiž potrebné mať viac vlastných zdrojov. “Po realizácii regulačných opatrení zo strany NBS vo vzťahu k úverom – či už na bývanie alebo spotrebiteľských – sa klienti opäť začínajú viac a viac zaujímať o sporenie,” potvrdzuje Radovan Slobodník z Prvej stavebnej sporiteľne.

“Potenciál sporenia je aj podľa našich zistení stále vysoký. Aj klienti, ktorí si v minulosti prestali sporiť, teraz opäť deklarujú návrat k príprave financií na budúcnosť,” dodáva. Prvá stavebná sporiteľňa hlási za prvých päť mesiacov tohto roku nárast počtu nových zmlúv stavebného sporenia približne o desať percent.

“Odporúčame ľuďom stále myslieť aj na horšie časy. Ekonomika prechádza cyklickým vývojom a fázu expanzie strieda fáza recesie. Preto treba neustále myslieť aj na zadné dvierka,” nabáda R. Slobodník.

 [investujeme.sk; 03/07/2019; Peter Apolen ; Zaradenie: BankyBývanie]

Tvrdšie podmienky na hypotéky zatiaľ ceny bytov neznížili

Posledná vlna sprísňovania podmienok na poskytnutie úverov na bývanie začína už dnes. Dotknúť sa môže najmä mladých ľudí a samožiadateľov. Ceny bytov budú napriek tomu tento rok ešte rásť, hoci miernejšie.

Ceny bytov na väčšine územia Slovenska neklesajú a to ani napriek postupnému sprísňovaniu podmienok na získanie hypotéky. “Priemer medziročného nárastu cien bytov na celom Slovensku bol na úrovni 8,5 percenta,” konštatuje Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Podľa údajov asociácie je najvyšší nárast cien domov a bytov v Nitrianskom kraji, čo má súvislosť s príchodom automobilky Jaguar Land Rover a naberaním veľkého počtu zamestnancov. V Bratislavskom a Banskobystrickom kraji bolo zdražovanie nehnuteľností len mierne. V Košickom kraji dokonca medziročne ceny klesli o 3,5 percenta.

Ak nepríde k zásadnej zmene a impulzu z externého prostredia, prezident NARKS v tomto roku predpokladá pozvoľné spomaľovanie rastu cien rezidenčných nehnuteľností. Medziročný nárast by mal byť na úrovni piatich percent.

Priemerné ceny bytov a domov tak budú rásť pomalšie ako nárast priemernej mzdy. Tá by podľa predikcie Národnej banky Slovenska mala v tomto roku vzrásť medziročne o 6,7 percenta. “Znamená to, že ľudia, ktorí si šetria na bývanie, si budú môcť zo svojho platu dovoliť rovnakú nehnuteľnosť, ako keby si ju kupovali vlani pri nižších cenách,” vysvetľuje hovorkyňa Poštovej banky Lýdia Žáčková.

Rovnako môže byť výhodné kúpiť si byt ako investíciu. Opatrenia NBS, ktoré majú v lete dosiahnuť vrchol, môžu zvýšiť dopyt po nájmoch, keďže dostať sa k vlastnému bytu či domu bude zložitejšie.

Od 1. júla sa totiž podmienky poskytovania úverov na bývanie sprísnia na ich finálnu úroveň. “Už len 20 percent žiadateľov o hypotéku bude môcť dostať úver vyšší ako je 80 percent hodnoty nehnuteľnosti. Okrem toho, podiel nových klientov s celkovým zadlžením vyšším ako osemnásobok čistého ročného príjmu sa zníži na 10 percent,” konštatuje L. Žáčková.

Podľa Jána Palenčára to môže viesť k rizikovejšiemu správaniu sa, keď budú niektoré skupiny ľudí prinútené kombinovať viaceré formy financovania. Okrem toho predpokladá, že vzhľadom na rast cien nehnuteľností, hoci aj miernejší, sa dá očakávať do budúcna trend výstavby kompaktnejších a menších bytov pri zachovaní počtu izieb.

Vidieť to už dnes, keď sa v novostavbách predávajú najrýchlejšie 2– až 3-izbové byty, ale na menších plochách. “Kto si chce kúpiť byt za pôvodných úverových podmienok, mal by sa poponáhľať. V opačnom prípade musí počítať s tým, že hypotéku v potrebnej výške už nemusí získať” upozorňuje hovorkyňa banky.

Pri kúpe lúky či lesa narazíte na prekážky

Sceľovanie rodinného majetku, ale aj podnikanie na pozemkoch sú najčastejšie dôvody skupovania podielov na lúkach a pasienkoch. Takéto kúpy a predaje si však vyžadujú odbornosť. Nezorientovaný človek môže na nich prerobiť.

Dôvody, pre ktoré chce niekto investovať do kúpy lesných pozemkov alebo nákupu pozemkov mimo zastavaných území obce, sú rôzne. “Závisia vždy od zámeru kupujúceho, ktorý sa rozhoduje, či pozemok z tejto kategórie kúpi,” vraví Zuzana Jakabíková z Národnej asociácie realitných kancelárií.

Napríklad už aj v rámci dedičského konania, ak by dedič takéto pozemky zdediť nechcel, sa to nedá. “Dedičstvo môže prijať len vcelku. Ak by chcel časť odmietnuť, musel by ho odmietnuť celé,” upozorňuje Jakabíková. Pri predaji, kúpe, ale aj darovaní pozemkov, ktoré sú evidované v urbári, si môžu ostatní členovia spoločenstva uplatniť predkupné právo. Jedine ak by niektorý z urbárnikov chcel svoj podiel predať či darovať blízkej osobe, môže to urobiť bez toho, aby ho ponúkol členom urbáru.

“Takže predať ho hneď kupujúcemu, ktorý nie je členom urbáru, nemožno. Realitný maklér zorientovaný v danej problematike dokáže navrhnúť vhodný spôsob predaja,” vraví Jakabíková. Upozorňuje aj na ďalšie problémy. “Ide o to, že predávajúci, teda majiteľ, je na liste vlastníctva len podielnik. Parcely môžu byť typu E, čiže pozemok nie je identifikovateľný, kde je presne umiestnený podiel na pozemku. Tie, ktoré sú v extraviláne, teda mimo zastavaných území obcí, sa prácou geodetov a postupným vymeriavaním dostávajú z typu E do presne zameraného typu C,” objasňuje.

Služby realitiek

Realitka je sprostredkovateľom predaja a kúpy, čiže jej úlohou je zabezpečiť prevod vlastníctva tak, aby všetko prebehlo podľa zákona. “Prevod vlastníctva musí byť čo najefektívnejší časovo aj finančne, aby vlastníctvo nového majiteľa nebolo v budúcnosti spochybniteľné,” vraví Jakabíková. Ak sa realitný maklér v problematike orientuje, ušetrí predávajúcemu veľa času. To je podľa nej veľká pridaná hodnota pre klienta. Pozemky sa totiž vedú nielen v katastri, ale aj v pozemkových knihách. “Vo veľkej miere sú historickou záležitosťou. Najmä pozemky v urbároch sú mimo obce. Je potrebné vedieť aj to, kde informácie o vlastníkoch hľadať, a ako si ich potvrdiť, aby mal kupujúci istotu, že údaje sú platné,” vraví generálna sekretárka. Práve v tomto procese sú dôležité zručnosti realitného makléra. Vie zabezpečiť kúpne zmluvy, vysporiadať spoluvlastníkov, preveriť vlastnícke nároky, skrátka odborne viesť postup predaja.

V pozícii mediátora

Realitní makléri sa neraz dostávajú aj do pozície mediátorov. Dokážu riešiť aj komunikáciu v rodine či medzi spoluvlastníkmi ako neutrálni účastníci. Realitný maklér môže podľa Jakabíkovej vysvetliť plusy aj prípadné mínusy obom stranám a odstrániť možné konflikty. Ak pri príprave na predaj narazí na problém či nevysporiadané veci, poradí predávajúcemu, ako ich vyriešiť. Je nápomocný napríklad pri iniciovaní obnovy dedičských konaní, prípadne pri vysporiadaní novoobjaveného majetku. “Pre klientov, ktorí takéto veci riešia raz za život, sú to oblasti legislatívy pomerne neznáme a často nemajú chuť púšťať sa do takýchto papierovačiek sami. Tie sú totiž spojené aj s rôznymi úradnými poplatkami.”

Cena služby

Cena za službu realitnej kancelárie môže byť rôzna v závislosti od povahy pozemku, od potenciálneho množstva klientov, od náročnosti vybavovania povolení, návrhov na vysporiadanie, zabezpečovania geometrického plánu či riešenia tiarch na takýchto pozemkoch. Z tohto hľadiska sa paušálna odmena pohybuje od tisíc do dvetisíc eur. “Pomerom k celkovej cene pozemku je vyššia ako pri predaji bytu. Samozrejme, provízia môže byť aj vyššia pri väčších pozemkoch, vyššej celkovej hodnote alebo pri komplikovanejších pozemkoch,” upozorňuje Jakabíková.

Lesné a obdobné pozemky vedené v spoločenstvách sú zahrnuté vo veľkej miere v štátnom Slovenskom pozemkovom fonde. Je tu veľa nezistených vlastníkov a podielnikov, ktorí vlastnia len malé podiely na pozemkoch. Cena pri ich výkupe sa môže pohybovať od 0,20 do 0,30 eura za štvorcový meter. Pri jasne vymedzených lesných pozemkoch, ktoré sa dajú odkúpiť vo väčšom celku, je aj vyššia. Jakabíková tiež upozorňuje, že každý lesný pozemok by mal mať svojho odborného hospodára a lesný hospodársky plán. “Kupujúci by mal vedieť, aké dreviny sa na lesnom pozemku nachádzajú, na aké využitie sú vhodné, aký je plán ťažby. Niekedy musí niekoľko rokov čakať, kým môže les reálne začať ťažiť.”

Takto sa môže stať, že za dobrú cenu sa predáva les, kde prebehla ťažba, a ďalšie roky už jeho intenzívnejšie využívanie v pláne nie je. “Každý les by sa mal v určenom čase obnovovať, čo vyžaduje ďalšie náklady na starostlivosť. Kupujúci to musí pred kúpou zvážiť,” uzatvára generálna sekretárka asociácie realitiek.

Lúky, háje a pastviny patria medzi menej kvalitnú pôdu

Ak by ste chceli zmeniť časť lúky alebo ornej pôdy na stavebný pozemok alebo pozemky zlúčiť, potrebujete na to súhlas okresného úradu.

Druh pozemku nemôžete ľubovoľne meniť

Kataster pozemky eviduje podľa druhu a zákon ich zaradil do desiatich druhov: 1. orná pôda; 2. chmeľnice; 3. vinice; 4. záhrady; 5. ovocné sady; 6. trvalé trávne porasty; 7. lesné pozemky; 8. vodné plochy; 9. zastavané plochy a nádvoria; 10. ostatné plochy. Hodnoverným a záväzným údajom katastra je evidovaný druh pozemku vtedy, ak ide o parcely registra C. Takýto údaj katastra slúži aj ako podklad na vyhotovenie verejných a iných listín, ale aj ako základ pre platenie miestnych daní obciam. Obce totiž stanovujú sadzby dane odlišne podľa druhu pozemku. Iná je pre zastavané plochy, iná pre záhrady, iná pre ornú pôdu či trvalý trávny porast. Ak by bola evidencia druhov pozemkov v katastri založená len na želaní vlastníka, mohlo by to zvádzať k ich snahe platiť čo najnižšie dane.

Rada HN: Ako vlastníka pozemku vás zaväzuje ten údaj o druhu pozemku, ktorý eviduje kataster. Nemôžete ho ľubovoľne meniť. Lúky, háje a pasienky sú na listoch vlastníctva zapísané jednotne, a to ako trvalé trávne porasty označené skratkou TTP.

V prípade nájmu platí daň obvykle nájomca

Keďže ide o rozľahlé plochy, prenajímajú si ich obyčajne agrofirmy, družstvá či samostatne hospodáriaci roľníci a daň za tieto pozemky platia obci, v katastri ktorej sa nachádzajú. Základ dane sa určuje rovnako ako pre ornú pôdu, chmeľnice, vinice a ovocné sady. Aj pre tieto lúky a pasienky, teda trvalé trávne porasty, sa platí daň z hodnoty za štvorcový meter plochy, ktorú určuje zákon o miestnych daniach a v jeho prílohe číslo 1. Vynásobí sa výmerou pozemku bez porastov.

Rada HN: Ak daň platiť nechcete, musíte mať nájomnú zmluvu najmenej na päť rokov a tá musí byť zapísaná v katastri na liste vlastníctva.

Chránený je ako poľnohospodárska pôda

Ak vlastníte takýto pozemok, zaradený je aj pod spoločný pojem poľnohospodárska pôda. Chráni ho zákon o ochrane pôdy. Ak ho obhospodarujete sami, môžete naň dostať aj podpory – platby na plochu obhospodarovanej poľnohospodárskej pôdy. Diferencované sú podľa druhu pozemku a líšia sa pre ornú pôdu, trvalé trávne porasty či ovocné sady.

Rada HN: Tlak na zmenu druhu pozemku je najmä v prípade, že ide práve o takéto plochy a aj o ornú pôdu – napríklad na zastavanie, ale aj zmien medzi jednotlivými druhmi poľnohospodárskych pozemkov.

Lúky a pasienky sa radia medzi menej kvalitné pôdy

Šesť z desiatich druhov pozemkov patrí do poľnohospodárskej pôdy. Najkvalitnejšie a najúrodnejšie sú už historicky orné pôdy, zatiaľ čo trávne porasty sú menej kvalitné. Lesné pozemky sú na poľnohospodárstvo nevhodné. Do druhu pozemku “ostatné plochy” sú zaradené nezastavané pozemky, ktoré nie je možné efektívne využiť ani v poľnohospodárstve, ani v lesníctve. Ochranu najkvalitnejšej poľnohospodárskej pôdy je povinný zabezpečiť pozemkový a lesný odbor okresného úradu. Zoznam v každom katastrálnom území obsahuje nariadenie vlády o odvodoch za odňatie a neoprávnený záber.

Rada HN: Ak chcete stavať na pozemku mimo obce, obráťte sa na pozemkový a lesný odbor okresného úradu, pod ktorý patrí katastrálne územie. Posúdi vašu žiadosť o vyňatie pozemku z pôdneho fondu, ktorú musíte doplniť prílohami špecifikovanými v zákone. Zisťuje, či ste dodržali zákonné zásady ochrany poľnohospodárskej pôdy. Ak nie, súhlas na jej odňatie nevydá.

Verejný verzus súkromný záujem

Poľnohospodársku a lesnú pôdu Ústava chráni ako neobnoviteľné prírodné zdroje a bez dôslednej evidencie sa to nedá dosiahnuť. Snaha zmeniť poľnohospodársku pôdu na nepoľnohospodársku je spravidla motivovaná súkromným záujmom jej vlastníka, ktorý ju chce využiť na výstavbu a maximalizovať tak zisk z jej následného predaja. Preto sú zmeny druhov pozemkov, osobitne poľnohospodárskej aj lesnej na nepoľnohospodársku a nelesnú, striktne upravené zákonom.

Zdroj – Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka

Cenová mapa: Za aké ceny sa v súčasnosti predávajú v krajoch lúky a pasienky

Bratislavský:

Pri väčších pozemkoch: 2 až 20 eur/m2, napríklad v Borinke pod Pajštúnom až 70 eur/m2

Nitriansky: 2 až 5 eur/m2

Trnavský: 5 až 19 eur/m2

Trenčiansky: 1 až 18 eur/m2 (aktuálne najrozsiahlejšia ponuka)

Žilinský: 3 až 21 eur/m2

Banskobystrický: 1 až 20 eur/m2, Donovaly a Králiky v cene 60 až 74 eur/m2

Prešovský: 1 až 18 eur/m2

Košický: 3 až 21 eur/m2

Poznámka: Pri pozemkoch, ktoré majú bližšiu polohu k obci alebo patria do intravilánu, alebo majú inžinierske siete v blízkosti, sa cena pohybuje od 34 do 74 eur za štvorcový meter. Predávajú sa s výhľadom, že sa budú môcť využiť aj na stavebný účel.

Poradie podľa objemu obchodovaných nehnuteľností v tejto kategórii

  1. miesto Trenčiansky kraj
  2. miesto Banskobystrický kraj
  3. miesto Žilinský kraj

Zdroj – Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska

 [hnonline.sk; 26/06/2019; Helena Kokolová ; Zaradenie: Expert]

Zákon o bytoch – Domová schôdza sa už zvoláva ľahšie

ZÁKON O BYTOCH

Zrušenie čakacej hodinky na domových schôdzach, ale aj nové povinnosti správcov a spoločenstiev vlastníkov bytov. Zmeny zavedené novelou zákona o bytoch platné od novembra už mnohé situácie v praxi zjednodušili. Ich plusy a mínusy vysvetľuje Marek Perdík, predseda Združenia pre lepšiu správu bytových domov.

Zuzana Dzvoníková a Táňa Rundesová

 

  1. DEFINOVALI SA NOVÉ POJMY

Nové pojmy sa zaviedli v súvislosti s developerskou výstavbou, ide o pojmy garážové stojisko a skladové priestory. Garážové stojisko je po novom plošne vymedzená časť garáže v dome určená na parkovanie. Nejde o samostatný nebytový priestor, ale o priestor, s ktorým je spojené výhradne užívacie právo. Spoluvlastník domovej garáže má právo užívať ho výhradne pre svoje potreby. Spravidla ide o “hromadné garáže” so stojiskami vyznačenými vodorovným značením. Do katastra nehnuteľností sa garážové stojisko značí len poznámkou. Skladový priestor je zasa časť nebytového priestoru v dome a je určený na skladovanie. Zároveň je fyzicky oddelený od ostatných častí tohto priestoru.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

V praxi sa tu rieši najmä otázka novostavieb, v ktorých sú “hromadné garáže” v spodnej časti domu. Garážové stojisko spoluvlastnia všetci vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome. Pozor, nemôže byť predmetom nájmu a nie je možné ho samostatne previesť bez súčasného prevodu bytu.

 

  1. PLATÍ SCHÔDZA AJ ZHROMAŽDENIE

Rozhodnutia vlastníkov bytov sa po novom prijímajú buď na schôdzi vlastníkov, alebo aj písomným hlasovaním. Na to, aby vlastníci urobili určité rozhodnutie, už nie je nevyhnutné zvolať výhradne schôdzu, ale za rovnocenné sa považuje aj zhromaždenie.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Hlasovania na schôdzi a na zhromaždení sa zrovnoprávnili. Na jednu úroveň sa taktiež dostalo priame hlasovanie (pri osobnej účasti) a písomné hlasovanie. Vítame aj to, že do ucelenej podoby a na jedno miesto v zákone sa zhrnul systém hlasovania vlastníkov. Kým po starom, teda pred novembrom 2018, boli konkrétne kvóra hlasujúcich – potrebné na to, aby sa dosiahlo rozhodnutie – roztrúsené v jednotlivých ustanoveniach po celom bytovom zákone, od novembra 2018 sa kvóra zjednotili do prehľadnej ucelenej úpravy.

 

  1. ODSTRÁNIL SA INŠTITÚT UZNÁŠANIASCHOPNOSTI

Po starom zákon určoval, že schôdza vlastníkov je uznášaniaschopná, ak sú prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú aspoň dve tretiny hlasov. Prijímať akékoľvek tozhodnutia tak bolo možné len pod podmienkou dosiahnutia uznášaniaschopnosti schôdze, čo si vyžadovalo automatickú účasť aspoň dvoch tretín všetkých vlastníkov. Po novom sa podmienka uznášaniaschopnosti odstránila – ak sú na programe schôdze otázky, na ktoré treba dosiahnuť rozličné kvóra, je možné o konkrétnej otázke rozhodovať hneď po otvorení schôdze, ak je nevyhnutné kvórum vlastníkov prítomné na schôdzi.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Predstava o dosiahnutí dvojtretinovej účasti bola v minulosti skôr utópiou. Je škoda, že sa vlastníci o dianie v dome nezaujímajú a o svojom majetku nechávajú rozhodovať iných.

 

  1. ZMIZLA TAKZVANÁ ČAKACIA HODINKA

Odstránenie “čakacej hodinky” priamo nadväzuje na zrušenie uznášaniaschopnosti. Po starom platilo, že na prijatie rozhodnutia na schôdzi bol potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov prítomných vlastníkov. Ak však schôdza nebola ani hodinu po začatí schôdze uznášaniaschopná, stačila na prijatie rozhodnutia už len nadpolovičná väčšina hlasov prítomných vlastníkov. Novelou sa inštitút “čakacej hodinky” vypustil a o bežných otázkach, pri ktorých sa nevyžaduje dosahovanie špeciálneho kvóra, je možné rozhodovať hneď.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zavedením “čakacej hodinky” sa v minulosti sledovalo len reálne uplynutie jednej hodiny od otvorenia schôdze, aby sa mohlo rozhodovať o tom-ktorom bode. V skutočnosti sa však stávalo, že po hodine bol na schôdzi taký stav, že prišli možno traja vlastníci, no odišli deviati. Novela to však vyriešila.

 

  1. SCHÔDZA SA MUSÍ KONAŤ DO 15 DNÍ

Ak správca alebo rada spoločenstva dostane od jednej štvrtiny vlastníkov žiadosť o zvolanie schôdze či vyhlásenie hlasovania, musia vlastníkom vyhovieť do 15 dní. Ak tak neurobia, vlastníci môžu zvolať schôdzu alebo vyhlásiť písomné hlasovanie sami. Toto však v minulosti nebolo možné. Bežne sa opakovali situácie, že zo strany správcu alebo rady vznikali prieťahy, najmä pre ich nedostatočnú ochotu naplniť vôľu vlastníkov.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

V praxi sa stávalo, že termín schôdze určil správca alebo rada spoločenstva aj o šesť mesiacov. Tieto prieťahy často viedli k predlžovaniu či odsúvaniu naplnenia vôle vlastníkov, ktorí sa domáhali práva rozhodovať o svojom majetku. Dnes platí, že schôdza sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti štvrtiny vlastníkov alebo od predsedu spoločenstva.

 

  1. ZVOLAŤ HLASOVANIE MÔŽU AJ VLASTNÍCI

Zvolávať schôdzu vlastníkov či vyhlasovať písomné hlasovanie môže buď správca, alebo rada spoločenstva. Obyčajne je to podľa toho, či sú schôdza alebo hlasovenie potrebné. Najmenej sa vyhlasujú raz za rok alebo keď o ne požiada aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, prípadne predseda. Už jedna štvrtina vlastníkov tak môže určiť predmet hlasovania. Najskôr však oň musia požiadať buď správcu, alebo radu spoločenstva – ak to tie neurobia do 15 dní od doručenia žiadosti, štvrtina vlastníkov môže zvolať schôdzu či vyhlásiť písomné hlasovanie sama.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Pred touto zmenou museli vlastníci so schôdzou či s hlasovaním čakať na podnet od správcu alebo rady spoločenstva. Teraz nemusia – na vyhlásenie písomného hlasovania či zvolanie schôdze stačí štvrtina vlastníkov.

 

  1. NEDOPLATKY VYSTRIEDALI POTVRDENIA

Po starom existovalo vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov o tom, že vlastník nemá žiadne nedoplatky na službách spojených s užívaním bytu. Vyhlásenie o nedoplatkoch nahradilo potvrdenie súvisiace s bytom. Zmena je v tom, že obsah potvrdenia sa zmenil na pozitívne konštatovanie: úrad už neakceptuje fakt, že vlastník nemá nedoplatky, ale po novom akceptuje to, že vlastník má potvrdenie o tom, že na byt sa neviažu nedoplatky. Inštitút potvrdenia má za úlohu chrániť “slabšiu” stranu zmluvného vzťahu pri prevode bytu, teda najčastejšie osobu, ktorá byt získa a nemusí si byť vedomá, ako užíval byt jeho predošlý vlastník.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Je správne, ak správca vydá potvrdenie na byt, nie na aktuálneho vlastníka nehnuteľnosti. Problémom však môže byť, že okresný úrad, kde sa potvrdenie predkladá, neskúma legitímnosť správcu alebo predsedu spoločenstva. Neurčuje sa ani, z akého dátumu má byť potvrdenie. Nepochopiteľné je aj to, že má byť povinnou prílohou zmluvy o prevode a netýka sa prechodu vlastníckeho práva, napríklad pri prechode na dobrovoľnej dražbe.

  1. ZAVIEDLO SA ČASOVÉ KRITÉRIUM

Od novembra 2018 platí, že ak sú v dome vchody rozdelené medzi viacerých správcov, takáto správa nie je možná, pretože jeden bytový dom ako celok môže mať len jedného správcu – zaviedlo sa kritérium, že platí tá zmluva, ktorá sa uzatvorila skôr. Existuje však aj hybridná forma správy na základe mandátnej zmluvy. Uzatvára sa tak, že sa mandátnou zmluvou mandatár (správca bytového domu) zaväzuje, že pre mandanta (spoločenstvo vlastníkov) na jeho účet zariadi za odplatu určitú obchodnú záležitosť, pričom mandant sa zaväzuje mu za to zaplatiť.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Hoci medzi mandantom (spoločenstvom vlastníkov) a mandatárom (správcom) ide o obchodný vzťah, problémom je chýbajúca regulácia vzťahu pri výkone správy bytových domov. Ak sa totiž mandátnou zmluvou prenesie väčšia časť správy na mandatára, ide v právnom zmysle o “skrytú” zmluvu o výkone správy, ktorá je neplatná. Potvrdil to aj rozsudok vynesený v takomto prípade Krajským súdom v Nitre v júni 2014.

  1. ZJEDNOTENIE LEHOTY NA SEDEM DNÍ

Zákon presne definoval, koľko dní pred termínom bolo treba oznámiť zvolanie schôdze alebo písomného hlasovania a koľko dní po termíne sa musela zverejniť zápisnica zo schôdze či z písomného hlasovania. Tieto lehoty však boli vo všetkých prípadoch odlišné. Po novom sa všetky zjednotili na sedem dní.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zmena spočívajúca v zjednotení lehoty oznámiť konanie schôdze alebo termín písomného hlasovania na sedem dní vopred spolu s lehotou na zverejnenie zápisnice na sedem dní od konania zjednodušila a sprehľadnila celú záležitosť okolo termínov.

 

  1. VLASTNÝ SPÔSOB DORUČOVANIA

Oznámenie o schôdzi alebo písomnom hlasovaní by malo byť každému vlastníkovi doručené v listinnej podobe. Toto však nie je možné zrealizovať bez súčinnosti s adresátom, preto sa určil spôsob doručenia. Bytový zákon umožňuje vlastníkom zvoliť si v zmluve o výkone správy alebo v zmluve o spoločenstve aj iný spôsob doručovania než formou listu. Napríklad prostredníctvom e-mailových správ, SMS alebo vyvesením na domovej nástenke. Je však nutné, aby elektronické doručenie smerovalo na adresu oznámenú a potvrdenú vlastníkom. To, že elektronická adresa patrí naozaj dotknutému vlastníkovi, musí byť preukázateľné.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Dôvodová správa k novele bytového zákona uvádza, že vlastníci by si mali v zmluve dohodnúť taký spôsob doručovania oznámení, aby ich dostal každý z nich.

 

  1. POVERENÁ OSOBA

Od novembra 2018 podpisuje zmluvu o výkone správy, zmluvu o spoločentve, ako aj ďalšie zmluvy a ich zmeny schválené vlastníkmi, osoba, ktorú tým poveria samotní vlastníci. Ide o nový inštitút a rozhoduje o ňom nadpolovičná väčšina všetkých vlastníkov.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Ide o výrazné zjednodušenie praxe, pretože všetky zmluvy, o ktorých vlastníci rozhodli, bude za nich podpisovať vždy len jedna poverená osoba. Nie je nutný podpis všetkých vlastníkov.

 

  1. ZNENIE ZMLUVY O SPOLOČENSTVE

Po novom musí predseda spoločenstva vlastníkov bytov a správca bytového domu doručiť celé znenie zmluvy o spoločenstve a zmluvy o výkone správy každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru. Je nutné, aby mal platné znenie zmluvy k dispozícii každý vlastník. Len tak totiž môžu všetci poznať jej obsah a prípadné zmeny.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Touto novelou sa bral ohľad najmä na tých, ktorí sa z nejakého dôvodu nemohli zúčastniť na hlasovaní. Doručovať aktuálnu zmluvu v dome, ktorý má viac ako 100 bytov, každému vlastníkovi nie je jednoduché. Zmluva môže mať niekedy aj vyše 20 strán. Preto odporúčame zvoliť si v zmluve o spoločenstve a v zmluve o výkone správy doručovanie iným spôsobom než v listinnej podobe, napríklad e-mailom.

 

  1. LISTINA O VÝKONE SPRÁVY

Povinnosť pristúpiť k zmluve o spoločenstve a výkone správy nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru sa v praxi realizovala formou vyhlásenia. Nadobúdateľ urobil toto vyhlásenie v zmluve o prevode vlastníctva. Nerobil ho však voči ostatným vlastníkom v dome, ale výlučne voči osobe, od ktorej nehnuteľnosť získal. Novou úpravou pristupuje nový majiteľ k zmluve už nadobudnutím vlastníckeho práva. To platí aj v prípade nadobudnutia spoluvlastníckeho podielu k bytu alebo nebytovému priestoru v dome.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Úprava zákona jednoznačne oslobodila nových majiteľov od akéhokoľvek ďalšieho právneho úkonu voči správcovi alebo voči ostatným vlastníkom.

  1. ZÁSTUPCOM VLASTNÍKOV MÔŽE BYŤ LEN VLASTNÍK

Zástupcom vlastníkov môže byť len niekto z vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v dome. Ak vlastníkom nie je, musia ho vlastníci vymeniť do konca júna 2019. Zástupca informuje vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o činnosti správcu a o dôležitých otázkach, ktoré sa týkajú správy domu. Môže ísť o poruchy spoločných zariadení, ktoré obmedzujú prevádzku domu, ako je porucha výťahu, dodávka médií alebo ich nedostatočná funkčnosť. Ďalej môže ísť o poškodenie spoločných častí alebo spoločných zariadení domu.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Zástupca vlastníkov musí správcovi tlmočiť ich požiadavky v súlade so zmluvou o výkone správy. Všetky úkony, ktoré má zástupca vlastníkov robiť pri komunikácii so správcom, by mali vlastníci schváliť a spísať v zmluve. Tá slúži ako podklad aj na kontrolu, či to zástupca vlastníkov robí.

 

  1. ODSTRÁNENIE PORÚCH

Ak sa pri kontrole technického zariadenia zistí, že jeho stav bezprostredne ohrozuje život, zdravie alebo majetok, správca alebo predseda spoločenstva musia aj bez súhlasu vlastníkov zabezpečiť odstránenie chyby alebo poruchy. Týka sa to všetkých vyhradených technických zariadení, ktoré sú spoločnými zariadeniami domu. Ide najmä o výťahy, bleskozvody, elektroinštalácie, plynové rozvody, kotolne, tlakové nádoby a komíny. Tieto zariadenia spadajú do kategórie s povinnou revíziou stavu bezpečnosti v lehotách, ktoré určuje špeciálny predpis.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Ak revízia preukáže poruchy, ktoré ohrozujú život, zdravie či majetok, správca alebo predseda musia zabezpečiť ich bezodkladné odstránenie aj bez schválenie vlastníkov. Musia to však urobiť aj vtedy, ak by sa vážne nedostatky zistili pri obhliadke technického stavu domu, napríklad po extrémnom prejave počasia. Práve to totiž môže spôsobiť škody. O odstránení havárie a jeho finančnom zabezpečení nemôžu rozhodnúť vlastníci – pre časovú núdzu.

 

  1. POVINNÁ AGENDA

Správca i spoločenstvo musia uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a z výsledkov písomných hlasovaní. Zároveň musia viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov, ktoré sa týkajú domu. Je nutné, aby tiež priebežne aktualizovali evidenciu rozhodnutí vlastníkov. Predseda alebo správca zodpovedá aj za správnosť evidencie a musí vlastníkovi na požiadanie umožniť nahliadnutie do dokladov, ktoré sa týkajú správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv. Vlastníci majú právo robiť si z týchto dokumentov výpisy, odpisy a kópie a môžu si uplatňovať svoje práva vyplývajúce zo zodpovednosti za poruchy v dome.

KOMENTÁR PRÁVNIKA:

Dokumentácia bytového domu sa týka nielen toho, ako je dom postavený, ale aj ako “funguje”, pričom patrí vlastníkom, nie správcovi alebo predsedovi spoločenstva. Najmä preto sa zaviedla povinnosť evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov a priebežne ich aktualizovať. Sekundárnym dôvodom je chýbajúca dokumentácia pri zmene formy správy bytového domu, napríklad zo spoločenstva na správcu alebo zo správcu na iného správcu. Riešením by mohlo byť digitálne uloženie kompletnej dokumentácie prístupnej každému vlastníkovi.

 

  1. ZABEZPEČENIE VŠETKÝCH POHĽADÁVOK VLASTNÍKOV

Na zdôvodnenie prednostného postavenia vlastníkov pri výkone záložného práva už nebude potrebné komplikovane právnicky argumentovať. Po novom sa zabezpečujú všetky pohľadávky vlastníka bez ohľadu na dátum ich vzniku. Katastrálny odbor okresného úradu sa pri výkone akéhokoľvek záložného práva nemôže pýtať na dátum, kedy nedoplatok vlastníka vznikol.

POZOR! Zástupca vlastníkov nemôže sám rozhodovať o veciach, o ktorých môžu rozhodovať len vlastníci.
DO KONCA JÚNA SA MUSIA VEDENIA SPOLOČENSTIEV VLASTNÍKOV ZLADIŤ S NOVÝM ZÁKONOM

Ak je zástupcom vlastníkov bytov v dome osoba, ktorá v ňom nevlastní žiadny byt ani nebytový priestor, musia ju vlastníci do konca júna 2019 nahradiť osobou, ktorá takýto bytový priestor vlastní.

 [HN; 115/2019; 17/06/2019; s.: 15,16; Zuzana Dzvoníková a Táňa Rundesová ; Zaradenie: SERVIS]

Účinok opatrení NBS nebol dosiaľ taký, ako sa očakávalo

Podľa Jakabíkovej od 1. apríla tohto roka si bude môcť iba 20 % nových žiadateľov o úver pokryť úverom 80 až 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Po roku od zavedenia prísnejších opatrení Národnej banky Slovenska (NBS) pri poskytovaní úverov obyvateľom Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) konštatuje, že boli opodstatnené. Ich účinok nebol doposiaľ taký, ako sa očakávalo.

Správanie kupujúcich a predávajúcich ovplyvňujú viaceré faktory, nielen cena nehnuteľnosti a výška úveru, dopyt klesol len mierne. TASR o tom informovala generálna sekretárka asociácie Zuzana Jakabíková.

Opatrenia prinútili kupujúcich siahnuť aj na úspory, napriek tomu, že pre mnohých by bolo výhodnejšie zobrať si vyšší úver a nechať si úspory ako rezervu.

“Väčší problém majú kupujúci, ktorí nakupujú prvýkrát a prichádzajú na trh bez vlastníctva predošlej nehnuteľnosti. Obavy z prudkého zastavenia trhu sa nepotvrdili, ale počet kupujúcich mierne klesol, vďaka čomu trh nie je pod takým tlakom ako pred rokom,” konštatoval analytik NARKS Martin Lazík .

Banky sa snažia už pri poskytovaní úveru zohľadniť možné zvýšenie úrokových sadzieb úverov v budúcnosti. “Paradoxne, výhoda veľmi nízkych sadzieb obyvateľstvu pomáha, zároveň však tlačí ceny hore a spôsobuje zadlžovanie. Je pochopiteľné, že mladí ľudia siahajú hneď po úveroch, aby si zabezpečili svoje prvé vlastné bývanie,” uviedla Jakabíková s tým, že objem úverov sa v ostatnom období zvyšoval.

Dôvodom sú aj rastúce ceny realít, na ktoré sa čerpajú úvery. Dopyt ťahá ceny hore a prevláda záujem využiť lacné úvery na bývanie, ktoré sa dajú kombinovať aj s inými formami pôžičiek. Reálne mzdy sú vyššie a rastie aj minimálna mzda.

“Výsledkom je potenciálne stále veľké množstvo kupujúcich, čo využívajú predávajúci pri stanovení ceny pri predaji,” upozornila generálna sekretárka. Podľa Jakabíkovej od 1. apríla tohto roka si bude môcť iba 20 % nových žiadateľov o úver pokryť úverom 80 až 90 % hodnoty nehnuteľnosti.

Opatrenie, ktoré obmedzuje výšku úveru k príjmu, je od uvedeného dátumu nastavené tak, že iba 5 % žiadateľov môže využiť úver vyšší ako 8-násobok platu plus 5 % pri splnení dodatočných podmienok. “Toto opatrenie ovplyvňuje najmä samožiadateľov. Napríklad pri páre môže byť výška úveru dvojnásobná. Je preň teda ľahšie čerpať úver ako pre jednotlivca,” uzavrela.

 [teraz.sk; 15/06/2019; TASR ; Zaradenie: TERAZ.SK]

 

J. Palenčár v TA3 – Nehnuteľnosti sú čoraz drahšie

Video rozhovoru nájdete: https://www.ta3.com/clanok/1156386/host-v-studiu-j-palencar-o-zdrazovani-nehnutelnosti.html

Marek Mašura, moderátor:

“Byty a domy sú čoraz drahšie. Nečudo, keď záujem o bývanie je naďalej obrovský. Ako ďalej informoval Štatistický úrad, ceny starších bytov rastú rýchlejšie než ceny v novostavbách. Kto začiatkom roka kupoval nehnuteľnosť, zaplatil o takmer 6 percent viac ako vlani. Hovoríme samozrejme o priemere. Veľa závisí od toho, v ktorom regióne sa dom, alebo byt nachádzal, aj od toho, či išlo o staršiu, alebo novú nehnuteľnosť. Už postavené domy či byty zdraželi v porovnaní s vlaňajškom o 8 percent, nové o približne 1,5 percenta. Aktuálne čísla Národnej banky zároveň ukázali, že ceny bývania sa blížia k historickým rekordom. Meter štvorcový nehnuteľnosti stojí v priemere takmer 1 500 eur a na predkrízové maximum mu chýba už len 55 eur.

Ceny domov a bytov patria k témam, na ktoré sa naši diváci často pýtajú, preto som si dnes pozval do štúdia prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií pána Palenčára, aby nám o tom povedal viac. Prajem príjemný dobrý deň, vitajte u nás v štúdiu.”

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň.”

Marek Mašura:

“V príspevku sme spomínali, že ceny nehnuteľností rástli začiatkom roka o približne 6 percent v porovnaní s prvým kvartálom roku 2018. Mňa samozrejme zaujíma na začiatok, čo sa pod to podpísalo.”

Ján Palenčár:

“Jednoznačne silný dopyt, to znamená, stále vnímame neutíchajúci dopyt, záujem obyvateľstva kúpiť si svoju nehnuteľnosť, a tá situácia je až natoľko významná že ten silný dopyt prevyšuje ponuku, ktorá momentálne na trhu je, čo sa odzrkadľuje na náraste cien.”

Marek Mašura:

“Ako to vyzerá s úvermi? Pýtam sa preto, že Národná banka, a samozrejme aj finančné domy, stále sprísňujú podmienky poskytovania hypoték, tak dostávajú sa teda záujemcovia o úver k týmto pôžičkám ťažšie ako v minulosti, alebo nie?”

Ján Palenčár:

“Od 1.7.2018 Národná banka prišla so sprísnenými podmienkami pre získanie hypotekárnych úverov, avšak tieto sprísnené podmienky bolo možné ešte stále obísť cez tzv. výnimky. To určité percento tzv. výnimiek Národná banka opätovne sprísňuje, čiže stále menej a menej ľudí bude si môcť zobrať tzv. stopercentné hypotéky, resp. budú musieť splniť maximálnu úverovú zaťaženosť osemnásobok ročného príjmu. Opatrenia, ktoré boli prijaté v roku 2018 sa zásadne neprejavili na realitnom trhu, to znamená, že tá skupina klientov, žiadateľov, ktorým nebol umožnený získať hypotekárny úver, je natoľko malá, že to nemalo nejaký vplyv na dopyt, na ten silný dopyt, ktorý je, a nemalo to ani negatívny vplyv na vývoj cien. Uvidíme, čo prinesie opätovné sprísnenie podmienok k 1.7.2019.”

Marek Mašura:

“Tak uvidíme, my samozrejme budeme o tom informovať. Poďme sa posunúť ďalej, vráťme sa k tým cenám. Zaujíma ma, v ktorých mestách rastú ceny, či už domov, alebo bytov, najviac.”

Ján Palenčár:

“Medzi tých skokanov v rámci rýchlosti vzostupu cien patrí Prešov či Banská Bystrica, samozrejme výrazne rástli ceny aj v Bratislave, prípadne v Košiciach.”

Marek Mašura:

“Takže práve tieto mestá.”

Ján Palenčár:

“Prešov, resp. Banská Bystrica, tam to bolo spôsobené tým, že je tu nedostatok bytov v ponuke, a ten dopyt verzus ponuka je podstatne vyšší ako v prípade iných miest, čo samozrejme naštartovalo developerskú výstavu aj v týchto krajských mestách, ale kým prídu tieto developerské byty na trh, nejaký čas uplynie. A práve teraz sme v tej dobe, kedy naozaj tá ponuka v týchto mestách je veľmi nízka, a tým pádom enormne stúpajú ceny starších bytov.”

Marek Mašura:

“Presne na to som sa chcel opýtať, zobrali ste mi to, takpovediac, z úst, že prečo vlastne rastú ceny starších nehnuteľností, tak to zverejnil Štatistický úrad. Ten rast je pomerne výrazný, hovoríme tu o 8 percentách, to nie je málo.”

Ján Palenčár:

“Áno, my sme už pred rokom hovorili, že tie ceny starých bytov sú veľmi výrazné a veľmi rýchlo sa zvyšujú, a prečo je to dané? Pretože silný dopyt, ktorý je, sa nevie uspokojiť ponuke novostavieb. Pred rokom sme komentovali túto situáciu tak, že pokiaľ príde na trh dostatočné množstvo novostavieb, ceny starých bytov začnú stagnovať. Ešte stále nie je dostatok novostavieb na trhu, dokonca sme práve na prelome roku 2018 a 2019 zaznamenali situáciu, že napríklad v Bratislave bolo najmenej voľných nových bytov za posledných päť rokov, čo je veľmi zlá situácia. A táto situácia nebola spôsobená tým, že by developeri nechceli stavať. Naopak, developeri vnímajú ten silný dopyt a chcú stavať a prinášať nové byty na trh, ale to, čo je vážny problém, je povoľovací proces, to znamená, povoľovací proces stavebných konaní je nesmierne dlhý a nedokážu developeri veľmi flexibilne reagovať na vývoj realitného trhu.”

Marek Mašura:

“Koľko bytov na Slovensku ešte chýba? Vieme to odhadnúť? Sú to tisícky, desaťtisíce? Čo vieme k tomu povedať?”

Ján Palenčár:

“Na porovnanie si môžme zobrať západnú Európu, kde je na tisíc obyvateľov dvojnásobok bytových jednotiek ako na Slovensku. Čiže, keď to inak poviem, na Slovensku je to zhruba 300 až 350 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov, kdežto v západnej Európe je to zhruba 600 až 700 bytových jednotiek na tisíc obyvateľov. Ak by sme sa pozreli cez tento parameter na to, tak chýba na Slovensku, sú ešte desaťtisíce bytov, ktoré ešte chýbajú na Slovensku.”

Marek Mašura:

“Keď porovnáme tie ceny starších a nových bytov, čo vzíde z tohto porovnania, aký je vlastne medzi nimi rozdiel?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ by sme si zobrali porovnateľnú nehnuteľnosť v rovnakej lokalite, podobnej špecifikácie, tak ten cenový rozdiel môže byť niekde na úrovni tých 15 percent.”

Marek Mašura:

“V prospech…”

Ján Palenčár:

“V prospech novostavieb. Novostavba je neustále drahšia samozrejme, napriek tomu považujeme tento rozdiel za veľmi nízky. Ten optimálny rozdiel by mal byť niekde na úrovni 25 až 30 percent.”

Marek Mašura:

“Bude sa tento rozdiel ešte viac znižovať podľa vás?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ sa nezrýchlia procesy stavebných povolení, pokiaľ developeri nebudú vedieť kvôli týmto veciam umiestniť na trh potrebné množstvo bytov, tak naozaj je možné, že tento rozdiel sa bude stále zmenšovať, čo je veľmi zlé. Na druhej strane ja dúfam, že kompetentní si uvedomia, že nekonaním, alebo zlým konaním vlastne vyháňajú ceny bytov vyššie, to znamená, že obyvateľstvo je nútené kupovať drahšie byty len preto, že kvôli zlým procesom v stavebných konaniach nie je možné stavať dostatočne potrebné množstvo bytov.”

Marek Mašura:

“A čoby mali teda tí kompetentní urobiť, aby sa situácia na trhu s bývaním zlepšila?”

Ján Palenčár:

“Ja verím, že v tejto situácii sa prijme urýchlene nový stavebný zákon, ktorý je v príprave, v legislatívnej príprave, a verím, že tento nový stavebný zákon umožní flexibilnejšie, rýchlejšie vybavovať stavebné povolenia práve pri developerských projektoch.”

Marek Mašura:

“Ak sa neprijme tento stavebný zákon, môže to dospieť až k tomu, že ceny starších a ceny nových bytov sa úplne vyrovnajú? Je to vôbec reálne?”

Ján Palenčár:

“Túto situáciu nepredpokladám, avšak to priblíženie cien sa môže uskutočniť.”

Marek Mašura:

“Dobre. Poďme sa ešte pozrieť celkovo na tú cenu za meter štvorcový, keď sa pozrieme na priemer za Slovensko, v príspevku sme počuli informácie, s ktorými prišla Národná banka, je to približne 1 500 eur za meter štvorcový. Teraz hovoríme naozaj za celé Slovensko. Je nám všetkým jasné, že je rozdiel, či si kupujeme nehnuteľnosť v Bratislave, alebo v Prešove. Mňa zaujíma, čo sa s touto cenou stane v nasledujúcich mesiacoch, budú tie ceny ešte rásť? Dosiahneme tie predkrízové maximá, od ktorých nemáme ďaleko?”

Ján Palenčár:

“Ja si myslím, že dosiahneme tie predkrízové čísla, a zároveň chcem dodať, že nie je už potrebné dnes porovnávať sa s tými predkrízovými číslami. Sme úplne v inej situácii, ako sme boli v roku 2008, máme podstatne vyššie reálne mzdy, máme podstatne nižšie úroky na hypotekárne úvery, a ekonomika Slovenska je na podstatne lepšej úrovni, čiže tá cena vyzerá byť takým strašiakom, v skutočnosti dnes máme najlepšiu dostupnosť bývania, akú sme v histórii mali.”

Marek Mašura:

“Poďme ešte k radám pre tých, ktorí si chcú kúpiť nehnuteľnosť. Ja sa vás to vždy pýtam na záver, keď viem, že ceny budú ešte rásť, a chcem si kúpiť nehnuteľnosť, tak zrejme by som nemal váhať a kúpiť si ju čo najskôr, alebo s tým nesúhlasíte?”

Ján Palenčár:

“Súhlasím, prirodzený rast cien nehnuteľností je úplne v poriadku, je v každej zdravej ekonomike, tu si musíme naozaj uvedomiť, že dnes máme veľmi výhodné úrokové sadzby na hypotéky, to znamená, musíme si aj pozrieť, koľko nás bude stáť splácanie takéhoto bytu, a dnes je to naozaj veľmi výhodné. Čiže všetkým radím, aby sa dnes pozreli na ponuku nehnuteľností, hoci musím aj dodať, že nie je veľká, a treba sa naozaj niekedy aj zapotiť, nájsť si tú vysnívajú nehnuteľnosť.”

Marek Mašura:

“A v prípade predávajúcich je ten scenár asi opačný, že keď viem, že ceny budú ešte rásť, tak môžem ešte chvíľku počkať.”

Ján Palenčár:

“Samozrejme, je otázka motivácie, prečo chcem predať. Ak chcem predať len preto, aby som si peniaze uložil na účet, tak radím nepredávať, a radšej nehnuteľnosť umiestniť, povedzme, do nájomného sektora, prenajímať takúto nehnuteľnosť. Pokiaľ samozrejme chcem vymeniť, resp. predať menší a kúpiť si väčší, dnes je aj na to vhodná doba.”

Marek Mašura:

“Rady či predať, alebo kupovať nehnuteľnosť, aj s tým teraz prišiel Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Ďakujem veľmi pekne, že ste si našli čas na túto tému.”

Ján Palenčár:

“Dovidenia.”

 [TA3, 12:30; Ekonomika; 31/05/2019;  ]

Bratislava rieši nájomné byty

Mesto Bratislava chce v priebehu roka spracovať a prijať strategický dokument o bytovej politike v horizonte 20 až 30 rokov. Pre TASR to uviedol jeho hovorca Peter Bubla.

„Sme pripravení prípadne spracovať aj nové všeobecne záväzné nariadenie, ktoré bude jednoznačne popisovať niektoré postupy a procesy pri výstavbe alebo získavaní nových nájomných bytov,” povedal. Bratislava podľa neho začne získavať nájomné byty viacerými spôsobmi, rekonštrukciou prázdnych objektov na území mesta, spoluprácou s developermi, spoluprácou s partnermi, ktorí sú ochotní investovať do nájomného bývania, a vlastnou výstavbou.

V súvislosti s rokovaním s developermi dodal, že mesto chce, aby vyčlenili časť svojich bytových jednotiek na dostupné nájomné byty s regulovaným nájomným, ktoré by prešli do správy mesta. „Podobne sme mali stretnutia aj s poisťovňami, na ktorých sme otvorili diskusiu a vyjasňujeme si vzájomné podmienky,” konštatoval.

Zároveň informoval, že Bratislava sa stala súčasťou pracovnej skupiny na Ministerstve dopravy a výstavby SR a snaží sa aktívne vstupovať do tvorby legislatívy v prospech podpory nájomného bývania,” priblížil hovorca mesta.

„Nový priestor, pozemok či budovu pre náhradné nájomné bývanie hľadá mesto tiež v mestskej časti Dúbravka. Tamojší starosta Martin Zaťovič prisľúbil súčinnosť a rozprávame sa o viacerých lokalitách,” uviedol Bubla s tým, že na rozdiel od projektu domu Pri kríži chce hlavné mesto priniesť Dúbravke komplexné riešenie nielen bytového domu, ale aj verejného priestoru a dopravy, aby bol pridanou hodnotou aj pre Dúbravčanov. „A chceme ho predtým riadne odkomunikovať s Dúbravčanmi,” zdôraznil Bubla.

Mesto Bratislava v súčasnosti spravuje 877 nájomných bytov, mestské časti majú v správe približne 1000 bytov, uzavrel hovorca.

Zdroj: TASR

Ponuka bývania je na východe Slovenska údajne obmedzená

Ponuka bývania na východe Slovenska je obmedzená a takto môže vznikať tlak na rast cien nehnuteľností.

Na druhej strane, pomaly nastupujú dôsledky opatrení Národnej banky Slovenska v poskytovaní hypotekárnych úverov, i keď vývoj ich čerpania zo začiatku roka tomu zatiaľ nenasvedčuje. TASR o tom informovala Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) s tým, že postupne začne klesať počet potenciálnych kupujúcich najmä s nižším príjmom.

V Košickom kraji môže byť nepatrný pokles priemernej ceny bývania zapríčinený uvoľnením bytov z nových projektov do ponuky v takej miere, že to spôsobilo dočasné zníženie cien napríklad starších bytov a rodinných domov v prvom štvrťroku.

“Košické realitné kancelárie označujú súčasnú situáciu na realitnom trhu za stabilizovanú,” konštatovala asociácia.

Podľa NARKS v Košiciach vznikajú minimálne dva roky úspešne nové projekty väčšieho alebo menšieho charakteru, časť z nich sa buduje v etapách. “Celkovo je v ponuke v Košiciach trojnásobne viac nehnuteľností v novostavbách ako v Prešove. Ide o úplne nové byty alebo byty dokončené v posledných rokoch a predávané prvým majiteľom. V Prešove sú v ponuke novostavby, napríklad v širšom centre mesta,” uvádza asociácia.

Výstavba v Prešove sa začala s miernym časovým odstupom od Košíc, ktoré sú považované za metropolu východu. Novostavby vznikajú aj v okolí Prešova, kde sa podobne ako aj v iných regiónoch Slovenska stavajú menšie projekty, rodinné domy typu bungalov a podobne.

NARKS podľa štatistických údajov zaznamenala pri 2- a 3-izbových bytoch rast cien v krajských mestách Prešov a Košice. V Prešove stúpla cena 2-izbových bytov o 12,5 % a pri 3-izbových bytoch o 15,6 %. V Košiciach bol nárast menší, pri 2-izbových bytoch v Košiciach I, III, IV to bolo o 2,7 až 6,1 %. Vyšší rast 15,8 % zaznamenali Košice II. Pri 3-izbových bytoch bol trend podobný, najviac vzrástli ceny 3-izbových bytov v Košiciach II, a to o 14,6 %. V porovnaní s Prešovom sú však aj tak ceny bytov v priemere o 12 až 25 % vyššie.

Zdroj – Teraz. sk, spravodajský portál tlačovej agentúry TASR
[24hod.sk; 19/05/2019; Teraz.sk, TASR ; Zaradenie: Ekonomika]