Archív kategorií: Media monitoring

Kto má povinnosť podať daňové priznanie

Media monitoring

Daňovú povinnosť si musia splniť aj vlastníci prenajímaných bytov. Urobiť tak musia osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzických osôb (FO) za príslušné zdaňovacie obdobie ,za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie.

* Daňovník je povinný podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2022 v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (teda aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2022 presiahne sumu 2 289,63 eura.

* Príjem z prenájmu nehnuteľností je oslobodený od dane z príjmov do výšky 500 eur za príslušné zdaňovacie obdobie, a preto daňovník zahrnie do základu dane len príjem z prenájmu nehnuteľností presahujúci sumu 500 eur.

* Zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.

* Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy.

1. Starobný dôchodca v roku 2022 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca nemal. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Pretože však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2022 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 289,63 eura.

2. Daňovník mal v roku 2022 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 – 500), teda po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 289,63 eura (teda 5 000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu nehnuteľnosti), je povinný vysporiadať svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového priznania k dani z príjmov za rok 2022).

3. Daňovník mal v roku 2022 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 400 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, teda po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Uplatňovanie výdavkov

* Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Sumu výdavkov je daňovník povinný prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti.

* Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu. Daňové výdavky môže uplatniť najviac do výšky príjmov z prenájmu nehnuteľnosti.

PRÍKLAD

Daňovník dosiahol v roku 2022 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 3 850 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 5 500 eur (6 000 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 3 542 eur [(5 500 : 6 000) x 3 850].

 

Zdroj:  Pravda

Autor: Redakcia

Historicky prvé štátne skúšky kvalifikácie Realitný maklér

Media monitoring

Historický okamih v dejinách profesionálneho realitného maklérstva nastal 7. 2. 2023

Dňa 7. februára 2023 sa konala v Trnave prvá štátna skúška na overenie kvalifikácie Realitný maklér v Slovenskej republike. 

Autorizovaná inštitúcia Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska zorganizovala prvý proces overovania kvalifikácie pre realitnú profesiu, ktorá sa objavila u nás prvýkrát v 90-tych rokoch a následne si našla svoje nezameniteľné miesto na pracovnom trhu v oblasti služieb.  V zásade sa táto kvalifikácia nezačlenila do klasického vzdelávacieho systému v školách a zostáva tak špecificky viac súčasťou neformálneho vzdelávania. Nový koncept získania štátneho osvedčenia predstavila NARKS na regionálnych kluboch už koncom uplynulého roka. Vo februári ročná príprava hodnotenia realitných maklérov vyústila do vykonania skúšky vôbec prvých uchádzačov o overenie tejto kvalifikácie u nás.

Medzi prvých úspešných absolventov sa zaradili realitní makléri, ktorí pracujú na realitnom trhu už desaťročia a vedú úspešné realitné kancelárie. V realitnom maklérstve našli dôležité životné uplatnenie. Získanie osvedčenia je ocenením ich dlhoročnej práce, času a energie, ktoré venovali realitnej činnosti a vlastnému vzdelávaniu.

Overenie kvalifikácie

Uchádzači počas procesu overovania kvalifikácie museli preukázať svoje znalosti v oblasti realitných služieb a maklérstva, realitných obchodov, marketingu a obchodných stratégií, cenotvorby, realitného práva, zákonných povinností makléra, procesov financovania a daní súvisiacich s nehnuteľnosťami a zároveň dostatočnú technickú zdatnosť a znalosť dokumentácie stavieb, pozemkov a katastra, ako aj digitálne zručnosti pri využívaní moderných technológií pri prezentácii nehnuteľností a realitnom sprostredkovaní.

V deň skúšky Národný garant pre kvalifikáciu Realitný maklér JUDr. Ľubomír Kardoš ako predseda odbornej skúšobnej komisie slávnostne vyhlásil prvých siedmich úspešných absolventov spolu s ďalšími dvomi členmi komisie Mgr. Gabrielou Pintérovou a Bc. Tomášom Púčekom.

 

 

Gratulujeme prvým siedmim absolventom, že úspešné zvládli skúšku a získali výnimočné, nové, štátom udeľované osvedčenie!

 

Nový systém overovania kvalifikácií v oblasti celoživotného vzdelávania na Slovensku zastrešuje Štátny inštitút odborného vzdelávania, poverený touto úlohou Ministerstvom školstva vedy, výskumu a športu SR.

 

Jeho cieľom je potvrdenie kvalifikácie, získanej väčšinou mimo školskej prípravy, teda neformálnym spôsobom vzdelávania – napríklad ďalším vzdelávaním (špecializované odborné kurzy, tréningy, školenia, koučingy a  pod.) alebo informálnym učením sa.

 

V praxi je jednotlivec schopný získavať nové vedomosti, zručnosti a kompetencie, ktoré mu môžu byť aj oficiálne uznané a potvrdené priebežne, počas celého života (overenie kvalifikácie). Tedá získať novú kvalifikáciu. Štatistiky ukazujú, že až 60% pracujúcich sa uplatní v inej profesii než akú vyštudovali alebo sa vyučili. Dôvodom na zmenu kvalifikácie môžu byť aj inovácie, ktoré ovplyvňujú potreby a množstvo profesií na trhu práce. Oblasť celoživotného vzdelávania reaguje tiež touto formou na nové podmienky.

 

Preto aj realitní makléri, ktorí vykonávajú túto profesiu si odteraz môžu dať svoju kvalifikáciu overiť štátom.
Využite túto jedinečnú príležitosť overenia vašej kvalifikácie v rámci celoživotného vzdelávania 📖 !  V pilotnom období do konca apríla 2023 je overenie kvalifikácie Realitný maklér úplne bezplatné.

 

Ak sa chcete dozvedieť viac o možnostiach získania osvedčenia, kontaktujte nás na narks@narks.sk alebo telefonicky 0902 952 391. Radi Vám pomôžeme, celý proces vysvetlíme a prevedieme Vás ním až do konca overenia kvalifikácie.

NARKS

Autorizovaná inštitúcia pre kvalifikáciu Realitný maklér

Sektor bankovníctva, finančných služieb a poisťovníctva

Galvaniho 17/C, 821 04 Bratislava

kontakt: narks@narks.sk, +421 902 952 391

Vzdelávanie v Akadémii NARKS

Ceny bytov v Košiciach klesli. Odborníci hovoria o ideálnom čase na kúpu nehnuteľnosti

Media monitoring

Ďalšie výrazný prepad sa neočakáva.

Napriek tomu, že ceny nehnuteľností medziročne rastú, realitný trh na Slovensku zaznamenal v posledných mesiacoch ich prepad. Dôvodov bolo hneď niekoľko.

„Nálada nie je najlepšia a je to spôsobné hlavne vzrastajúcimi úrokovými sadzbami, vojnovým konfliktom na Ukrajine aj energetickou krízou. Z tohto hľadiska veľa klientov odkladá svoje rozhodnutia kúpiť nehnuteľnosť a tým pádom vzniká situácia, že ponuky je zrazu na realitnom trhu trochu viac ako v minulosti, klesá dopyt a predlžuje sa transakčný čas – kým sa klient rozhodne, že by danú nehnuteľnosť chcel kúpiť, tak už to nie je zo dňa na deň, ale je to týždeň – dva týždne, mesiac – dva mesiace,“ vysvetlil člen predsedníctva Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Mário Glos.

Slovenský realitný trh pritom do vysokej miery kopíruje situáciu v zahraničí. Vrchol cien zaznamenal pred rokom, odvtedy prišla stagnácia a ceny začali klesať. Inak to nebolo ani v metropole východu.

„Čo sa týka košického trhu, tu nám reality za posledné obdobie, hlavne od septembra do februára, spadli približne o 15 percent. Realita je teda taká, že sme sa vrátili niekam do roku 2021,“ uviedol realitný maklér Michal Palko.

Ceny nehnuteľností padli o 15 percent / TASR

Vlani sa ceny trojizbových bytov v metropole východu pohybovali priemerne na úrovni 200-tisíc eur, aktuálne sú približne o 30-tisíc eur lacnejšie. Závisí to však od lokality aj stavu nehnuteľnosti. Podobná situácia je aj v Bratislave.

„Aj tam sú veľké rozdiely, či ide o centrum mesta alebo o nejaké lepšie lokality. Trojizbový byt sa tiež pohybuje v priemere na úrovni 180-tisíc až 200-tisíc eur. Košice a Bratislava sú dve najdrahšie mestá na Slovensku. Avšak v súvislosti s centrom Bratislavy, čo sa týka novostavieb, sa hýbeme niekde na úrovni 4 000 až 4500 eur za meter štvorcový, pričom v Košiciach je to na úrovni 3500 eur,“ priblížil Palko.

Najväčší prepad cien v rámci Košíc bol zaznamenaný v mestskej časti Nad jazerom, na Furči a na Ťahanovciach. Korekciu alebo dokonca mierny nárast naopak zaznamenali lokality v centre mesta alebo na Severe.

Cena trojizbového bytu sa v Košiciach pohybuje na úrovni 170-tisíc eur / KOŠICE ONLINE

O niečo lacnejšie byty sú v metropole Šariša.

„Tu sa rádovo hýbeme okolo 160-tisíc eur za trojizbový byt, to znamená, že sme stále nižšie ako Košice. Čo sa týka dopytu, mesto sa rozvíja, rovnako aj priemyselný park, takže do mesta prúdi pracovná sila,“ vysvetlil Michal Palko.

Domy sú však v Prešove oveľa lacnejšie ako v Košiciach, rozdiel sa môže vyšplhať až na 100-tisíc eur. To využívajú najmä mladé rodiny, ktoré následne dochádzajú za prácou do Košíc. Záujem je aj o novostavby domov v oblasti medzi metropolami.

Situácia na realitnom trhu by sa podľa prognóz nemala zásadne meniť, ďalšie výrazné klesanie cien sa neočakáva.

„Ceny nehnuteľností nám už spadli. Ak by ľudia očakávali, že príde ešte nejaký rapídny prepad, ja osobne si myslím, že už nie. Skôr príde nejaká stagnácia a možno mierna korekcia, ale nejaké to dno už, myslím, nepríde. Teraz sme zaznamenali asi najväčší prepad – tých 15 percent. Ak teda niekto váha, ja odporúčam ísť do kúpy ešte teraz, pretože ceny sa upravili,“ uzavrel Palko.

 

Zdroj:  kosiceonline.sk

Autor: TERÉZIA ČOKOTOVÁ

Rozdiel cien starých a nových bytov sa môže dostať na 30 percent

Media monitoring

Hluční susedia vedia znížiť cenu bytu o tretinu. Bežný klient ho však nekúpi, investor áno, tvrdí šéf realitiek Ján Palenčár

Peter Scherhaufer

Nájomné bývanie by mohlo ovplyvniť ceny bytov len v prípade, keby na trhu pribudli desaťtisíce nájomných bytov, hovorí prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Ako dodáva, cenovo nadhodnotené byty je v súčasnosti nielen ťažké predať, ale túto stigmu si so sebou ponesú ešte veľmi dlho. V rozhovore pre TREND zároveň naznačuje, o koľko percent by mohli ísť hore ceny prenájmov či aké je zdravé zhodnotenie investície do bytu v prípade jeho prenájmu.

* Nedávno ste sa vyjadrili, že nožnice v cene medzi starými a novými bytmi by mali byť 20 až 30 percent. Z čoho ste pri tom vychádzali?

Cenový rozdiel medzi porovnateľnými novostavbami a staršími bytmi by mal reflektovať na vyššiu energetickú náročnosť a potrebu investícií do obnovy starších bytov. Ďalšími faktormi, ktoré môžu mať zásadnejší vplyv na rozdiel ceny, je vyššia kvalita bývania v novostavbách, pretože za posledných dvadsať rokov sa zásadne sprísnili normy na výstavbu bytov, a to v oblasti nepriezvučnosti či preslnenia bytov, aj v oblasti ich energetickej náročnosti.

* Pri starších bytoch už vidíme pokles cien a pri novostavbách ich stagnáciu. Kedy by sme mohli vami zmienenú výšku rozdielu dosiahnuť?

Mnohí predávajúci si v priebehu uplynulých dvoch mesiacov uvedomili, že ich očakávania sú v súčasnosti nerealizovateľné, a pristúpili k zníženiu cien. Developeri napriek zmenám na realitnom a hypotekárnom trhu situáciu hodnotia ako dočasné zníženie záujmu o kúpu bytov. Ak bude tento stav pokračovať, predpokladám, že v priebehu nasledujúcich šiestich mesiacov môže dôjsť k predikovanému rozdielu cien nových a starých bytov.

* Platí nožnicový rozdiel aj pre Bratislavu, kde je tradične dopyt vysoký?

Cenu vytvára pomer medzi dopytom a ponukou. Keďže sme v posledných štyroch rokoch zaznamenávali rastúci dopyt a klesajúcu ponuku bytov v Bratislave, rozdiel medzi starými bytmi a novostavbami bol minimálny. Práve ochladenie dopytu a zvyšovanie ponuky vytvorí priestor na otvorenie cenových nožníc.

* Je energetická náročnosť staršieho bytu významný dôvod na pokles ceny?

Téma energetickej náročnosti bytov zaujíma každoročne čoraz viac kupujúcich. Energetická kríza tento stav ešte akcelerovala a predpokladám, že táto téma bude v krátkej budúcnosti jedným z hlavných faktorov ovplyvňujúcich rozhodnutie kúpiť daný byt.

* Dnes si majitelia starších bytov nevedia predstaviť radikálne zníženie cien, akoby ešte žili v minulosti. Čo ich zlomí?

Predpokladám, že ak klienti budú chcieť úspešne predávať, budú sa musieť uspokojiť s cenami z roku 2021. Ceny bytov totiž naposledy skokovo vzrástli na jar 2022, medziročne o vyše dvadsaťdva percent, a to v súvislosti s ohlásením zvyšovania úrokov pri hypotékach. Množstvo klientov urýchlilo rozhodnutie kúpiť byt a dopyt sa razantne zvýšil. Ak by sme sa chceli dostať na cenovú úroveň z roku 2021, ceny by mali klesnúť o viac ako 20 percent oproti cenám z novembra 2022. Súčasné cenové korekcie sa pohybujú na úrovni desať až pätnásť percent.

* S akými najvýraznejším poklesom z pôvodne žiadanej ceny ste sa v praxi stretli a čo bolo špecifikom tohto bytu?

Ak k nám klient prichádza s nereálnymi očakávaniami, teda cena je o viac ako dvadsať percent vyššia, ako je trhový odhad, nemáme o takúto nehnuteľnosť záujem. Úlohou profesionálnej realitnej kancelárie nie je len inzerovať nehnuteľnosť, ale aj poskytnúť korektné realitné služby vrátane poradenstva pre predávajúceho aj pre kupujúceho. V praxi sa nám stalo, že klient opakovane prišiel s cenou zníženou o 30 percent, pretože nebol schopný nehnuteľnosť predať s pôvodnou cenovou predstavou. Predávať takto „poznačenú“ nehnuteľnosť je však komplikované.

* Posledný kvartál ceny nových bytov stagnovali. Bola to reakcia na klesajúci dopyt. Ale ceny vstupov rástli. Neodzrkadľuje cena viac túžbu developera či vlastníka zarobiť než reálne náklady?

Cena odzrkadľuje záujem a kúpyschopnosť obyvateľstva. Developer predáva za najvyššiu cenu, ktorú je trh schopný akceptovať. Zároveň môže nastať situácia, keď trh akceptuje ceny, ktoré nepokryjú ani náklady developera, a v tom prípade nebude developer stavať.

* Niektorí analytici predpokladajú, že v polovici roka sa zastaví rast úrokových sadzieb a dopyt po pôžičkách sa bude môcť trochu pohnúť vpred. Ak to nastane, čo sa stane s cenami?

Ak v druhej polovici tohto roka dôjde k poklesu úrokových sadzieb pri hypotékach, môže sa následne zvýšiť záujem klientov o kúpu bytov. Nepredpokladám však, že dôjde k skokovému znižovaniu úrokov a rovnako nedôjde k skokovému nárastu dopytu. Tento stav môže stabilizovať ceny starších bytov.

* Ak by sme spadli do recesie, ako hlboko sa môžu prepadnúť ceny starších bytov a čo bude s cenami nových?

Pri starších bytoch sa môžu znížiť ceny na úroveň roka 2020/2021. Čo sa týka novostavieb, nepredpokladám cenové korekcie, a to predovšetkým z dôvodu zvyšovania cien energií, stavebných materiálov a dlhých povoľovacích procesov.

* V lokalitách mimo Bratislavy v zásade platí, že atraktivita miesta a cena bytu je závislá od príchodu veľkého investora alebo napríklad prítomnosti vysokej školy. Platia tam aj iné pravidlá?

Vo všeobecnosti platí, že realitný trh rastie z pohľadu transakcií a cien v tých lokalitách, do ktorých sa klienti sťahujú za prácou, štúdiom, prípadne je lokalita dlhodobo atraktívna ako dovolenková destinácia. Dynamiku rastu cien v rôznych regiónoch ovplyvňuje predovšetkým nový development.

* Kto sú štandardní klienti kupujúci byty v bratislavskom Starom Meste?

Bývanie v Starom Meste je ovplyvnené jeho nočným životom a problémom je aj parkovanie. Na druhej strane toto bývanie poskytuje jedinečnú atmosféru. Záujem o byt v bratislavskom Starom Meste rastie a s tým súvisí aj záujem majiteľov starších administratívnych objektov prestavať ich na bytové účely. Medzi obyvateľov patria predovšetkým mladí ľudia, manažéri, rodiny s deťmi a pôvodní starší obyvatelia.

* Ako uvažuje o lokalite a veľkosti štartovacieho bytu vznikajúca rodina? Smeruje skôr k malým bytom alebo to hneď nastaví na dvoch potomkov?

Výber bývania pre rodinu na Slovensku je limitovaný finančnými možnosťami. Bohužiaľ, veľa mladých rodín s jedným dieťaťom kupuje dvojizbový byt, hoci vedia, že to v krátkom čase bude nedostatočné. Práve preto sa developeri v poslednom období snažia znížiť priemernú výmeru bytov tak, aby aj pri nižšej výmere bytu – jednoizbový byt napríklad 45 štvorcových metrov či trojizbový napríklad 68 štvorcových metrov – boli byty používateľsky a dispozične kvalitne navrhnuté a zároveň finančne dostupné.

* Ako často bývajú dôvodmi zmeny bývania napríklad neprispôsobiví a hluční susedia? Ako v takomto prípade postupuje kancelária? A čo to spraví s cenou?

Problém neprispôsobivého suseda môže znamenať zníženie kvality bývania, a preto je veľmi dôležité, aby si realitná kancelária pri nábore nehnuteľností do svojho portfólia preverila aj susedské vzťahy v danom dome. Ak je známe, že v bytovom dome je problém s neprispôsobivými obyvateľmi, klienti nemajú záujem o kúpu bytu v dome pre vlastné potreby. Kupujúci sú v takomto prípade investori, ktorí však nakupujú za cenu nižšiu o dvadsať až tridsať percent pod trhovú hodnotu. Následne sa snažia problém riešiť, čo sa im však vzhľadom na zlú vymožiteľnosť práva na Slovensku nemusí podariť.

* Čo by urobil s cenami bytov prílev štátnych či mestských nájomných bytov?

Dlhodobo je na Slovensku nedostatok bytov. V porovnaní s priemerom Európskej únie chýba u nás približne 300-tisíc bytov. Dopyt po bývaní je veľký a chýbajú najmä dostupné nájomné byty. Ceny by ovplyvnila situácia, keď by sa na trh dostali desaťtisíce nájomných bytov.

* Bratislava rozbehla Mestskú nájomnú agentúru. Ľudia môžu ponúknuť svoje byty za regulované nájomné sociálne slabším rodinám, mať dobrý pocit, že pomohli, a istotu, že mesto bude riešiť zmluvné záležitosti. Ako výrazne môže takýto projekt odčerpať voľné byty pre komerčný trh?

Ak majitelia bytov majú záujem prenajímať byt, umiestnia ho prioritne na komerčný trh. Iniciatíva magistrátu môže zaujať zopár jednotlivcov, pre ktorých nie je dôležitá výška nájmu a budú brať svoju aktivitu ako charitu. Nepredpokladám dosah na komerčný trh.

* Povedali ste, že ak človek nevie, čo s peniazmi z predaja bytu, treba s predajom počkať, lebo inflácia ich znehodnotí. Týmto tvrdením si odháňate klientov, nie?

Kvalitný realitný maklér má v prvom rade poskytovať profesionálne poradenstvo a byť pre klienta užitočný. Tvrdiť klientom, nech predajú nehnuteľnosť len preto, že ju môžu predať výhodne, a nezaujímať sa o ďalšie konanie klienta, respektíve vedieť, že klient si nepremysleným konaním zníži hodnotu úspor, by bolo pokrytecké. Ak má klient záujem, vieme mu poradiť, ako vhodne reinvestovať.

* Vysoké úroky budú ľudí určitý čas viesť viac k prenájmu než ku kúpe. Vidíte v tejto súvislosti na trhu už teraz nejaké pohyby?

V posledných týždňoch sme zaznamenali zvýšený záujem o prenájmy. Časť klientov hľadajúcich prenájom nezískala hypotéku, a preto hľadajú bývanie týmto spôsobom.

* Aký to bude mať vplyv na ceny prenájmov? O koľko by mohli vzrásť?

Verím, že nedôjde k výraznejšiemu zvýšeniu nájmu než o desať percent.

* Aká je ideálna percentuálna ročná návratnosť z ceny bytu, aby bola pre prenajímateľa zaujímavá, povedzme pri porovnaní s infláciou?

Pri návratnosti investície do kúpy bytu musíme kalkulovať s príjmom z nájmu a rovnako aj s medziročným zvyšovaním ceny bytu. Ak v desaťročnom investičnom horizonte získame kumulatívne zhodnotenie nad sedem a pol percenta ročne, môžeme hovoriť o zdravom zhodnotení investície.

* Čo dnes realitnej kancelárii lepšie vynáša? Predaj či prenájom?

V celoslovenskom zhodnotení sme zaznamenali pokles sprostredkovania predajov a mierne zvýšenie nájmov. Pri finančnom porovnaní však realitné kancelárie väčšinu príjmov kumulujú z provízii za sprostredkovanie predajov nehnuteľností.

—-

Ján Palenčár

Je majiteľom realitnej kancelárie Urban & Partner, prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií, prvým viceprezidentom Slovenského živnostenského zväzu a futbalovým funkcionárom.

—-

U novostavieb nepredpokladám cenové korekcie nadol najmä pre rast cien energií či stavebných materiálov

Ak je cena bytu vyššia o viac ako 20 percent než trhový odhad, nemáme oň ako kancelária záujem

 

Zdroj:  Trend; Biznis

Autor: Peter Scherhaufer

Úrad, v ktorom sú evidované nehnuteľnosti, čakajú zmeny

Media monitoring

Kataster je verejný register všetkých nehnuteľností, na ktorom nájde občan ich presný súpis či opis, geometrické určenie, ale taktiež údaje o právach k nim. Vďaka úradu napríklad zistíte nielen to, kto je vlastníkom bytu, rodinného domu, chatky alebo pozemku, ale aj kto má na ne záložné, nájomné či predkupné právo. Všetky náležitosti týkajúce sa katastra upravuje zatiaľ Katastrálny zákon ešte z roku 1995, ktorý čaká už spomínaná novelizácia z dielne Úradu geodézie, kartografie a katastra. Cieľom návrhu novely zákona je reflektovať otázky aplikačnej praxe a upraviť vzťahy v súlade s identifikovanými potrebami adresátov právnej úpravy. Čo konkrétne prinesie novela pre bežných ľudí? Okrem iného vyššie poplatky. Aktuálne je sadzba za návrh na vklad do katastra 66 eur. Ak pri doručení návrhu na vklad do katastra žiadate rozhodnúť urýchlene, čiže do 15 dní, výška poplatku je 266 eur. Po novom by to malo byť až 92 eur, pri skrátenej lehote 292 eur. Vyššej sume sa nevyhnete, ani keby ste to urobili elektronicky. Zo súčasných 33 to bude 46 eur. V prípade urýchleného elektronického konania sa suma zvýši zo 133 na 146 eur.

Evidovanie v katastri

Nutnosť zvýšenia poplatkov vysvetľuje predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Ján Mrva tým, že sa nemenili už od roku 2005. Okrem toho je presvedčený, že návrhy na kataster sú aktuálne komplikovanejšie. Z hľadiska štátu vyššie sumy prinesú do štátneho rozpočtu každoročne viac ako 11,3 milióna eur. Novelizácia katastrálneho zákona zabezpečí podľa jeho presvedčenia aj podrobnejšiu právnu úpravu konania o predmete evidovania v katastri nehnuteľností. Okrem toho sa právne upraví aj doručovanie tým fyzickým osobám, ktoré sa zúčastnia na predmetnom konaní. „Predpokladá sa tiež vypustenie inštitútu oznámenia o návrhu na vklad. Pre prípad zastúpenia účastníka konania splnomocnencom sa bude rozhodnutie o povolení vkladu okrem splnomocnenca posielať aj samotnému účastníkovi, ktorý plnomocenstvo udelil,“ komentuje Mrva zmeny s tým, že vďaka tomu sa zabráni napríklad aj podvodným prepisom.

Majetok cudzieho štátu

Novela zákona taktiež podrobnejšie upraví nadobúdanie nehnuteľnosti nachádzajúcej sa na území Slovenska zo strany cudzieho štátu. Ba čo viac, taktiež precizuje ustanovenia o zázname, poznámke či plombe. Podľa Mrvu pri nadobúdaní nehnuteľnosti na komerčné účely cudzími štátmi sa zavádza povinnosť skúmať v konaní o návrhu súhlas ministerstva zahraničných vecí a európskych záležitostí. Zmeny nastanú, aj čo sa týka pamiatok a ruín. V súvislosti s prístupom k údajom katastra nehnuteľností prostredníctvom katastrálnych portálov sa totiž zavádza aj povinná bezplatná registrácia pri prehliadaní údajov katastra nehnuteľností, ktoré sú zverejnené na internete. V neposlednom rade sa to týka aj historických pamiatok, pričom po novom sa predmetom evidovania v katastri nehnuteľností stanú aj ruiny, ktoré sú kultúrnou pamiatkou, ako aj práva k takýmto ruinám. Ak sa bude ruina zapisovať do katastra nehnuteľností, tak na to bude potrebné aj potvrdenie od Pamiatkového úradu. To sa týka toho, či ide o kultúrnu pamiatku. Okrem iných ďalších zmien sa od budúceho roku ustanoví aj nová skutková podstata priestupku, ako aj porušenia poriadku na úseku katastra nehnuteľností, a to neoprávnené spracúvanie údajov katastra nehnuteľností.

Elektronická komunikácia

Popri spomínaných zmenách musí občan počítať s novinkami aj v oblasti komunikácie s katastrom v elektronickej podobe. „Ak chce používateľ využívať elektronické služby, striktne odporúčame výmenu staršieho eID vydaného do 20. júna 2021 za nový elektronický občiansky preukaz,“ dodal Mrva, podľa ktorého je možné, že niektoré typy elektronických služieb či podaní budú možné po implementácii zmien do informačného systému katastra. (ZDZ)

 

Zdroj:  Hospodárske noviny

Zdražovanie úverov pokračuje, fixácia sa blíži k štyrom percentám. Ako je na tom vaša banka?

Media monitoring

Prvé banky na Slovensku od začiatku tohto roka zdvihli úrokové sadzby. Tatra banka ako jedna z najväčších sa na to len chystá.

Zvyšovanie úrokov na hypotéky sa nezastavilo ani v novom roku. Prvé banky pred pár dňami ohlásili zvýšenie sadzieb. Zároveň sa očakáva, že sa na aktuálnych číslach nezastavíme a krivka pôjde hore.

Vôbec prvou bankou, ktorá ohlásila zvýšenie, bola menšia 365.banka. Pri všetkých fixáciách sa úroky držia pri štyroch percentách. Ďalšou bola UniCredit Bank, tá sa od 10. januára rozhodla zasiahnuť najmä pri trojročnom fixe, ktorý predtým bol na výške 2,99 percenta a teraz je na úrovni 3,79 percenta.

Spomalenie rastu

Ďalšie banky takýto krok zatiaľ od januára neurobili. Ako však povedala pre HN hovorkyňa Tatra banky Simona Miklošovičová, nevylučujú ďalší nárast v najbližšom období, no ako dodala, v priebehu roka by sa situácia mala ustáliť.

„V tomto roku už neočakávame taký prudký nárast sadzieb a predpokladáme spomalenie predaja nových úverov v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Druhý polrok by mal priniesť stabilizáciu vývoja vďaka ukončeniu rastu sadzieb a pozitívnej dynamike miezd, ktorá by mohla zlepšiť sentiment na trhu,“ tvrdí Simona Miklošovičová.

Podľa nej hypotekárny trh ovplyvňuje pokračujúci vojenský konflikt na Ukrajine najmä v otázke vývoja dopytu, keďže so sebou priniesol aj zvýšené ceny energií, ktoré prispeli k rastu inflácie. Tá je dôvodom obmedzujúcej menovej politiky a následného rastu sadzieb.

Podobný názor vyslovil na rast úrokov aj výkonný riaditeľ Finančného kompasu Matej Dobiš. Podľa neho najmä v prvej polovici roka môžeme očakávať zvyšovanie, no ak inflácia dosiahne svoj vrchol, tak aj úroky začnú klesať.

Úrokové sadzby v slovenských bankách

Podľa Mateja Dobiša sa úroky na dlhodobých fixáciách banky upravujú minimálne, najviac zmien je medzi ročnou a dvojročnou fixáciou. Vybrať si správnu dĺžku hypotéky nie je vždy ľahké. Odborníci čoraz častejšie odporúčajú 30-ročnú splatnosť. Pri výbere tohto druhu náklady nie sú také vysoké, aby si dlžník nedokázal odložiť peniaze na mimoriadny vklad. Dobiš odporúča záujemcom vybrať si sedem- až desaťročnú fixáciu.

Žiadne dlhy

Čoraz viac ľudí si kladie otázku, či sa momentálne oplatí zobrať si hypotéku a aký príjem v súčasnosti bude stačiť na jej získanie. „Hypotéka sa oplatí každému, kto chce bývať vo svojom. Kupovať nehnuteľnosti s víziou, kde sa bude cena nachádzať o rok, o dva, je nemožné, preto to netreba skúšať. Pri kúpe treba zohľadniť lokalitu, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, nevyhnutné investície, ale aj to, či je predajná cena oproti iným nehnuteľnostiam v podobnej lokalite primeraná alebo prestrelená. Ak nemáte iné dlhy, bude vám na kúpu slušného bytu s výnimkou Bratislavy postačovať aj príjem 1 300 eur,“ hovorí Dobiš.

V prípade, ak sa vám dĺžka fixácie aktuálnej hypotéky končí o pol roka, je potrebné si najskôr pomocou úverových kalkulačiek nasimulovať aj výšku vášho zostávajúceho úveru. Podľa toho zistíte, akú splátku by ste mali v nových podmienkach. Následne sa môžete rozhodnúť, či sa vám oplatí počkať alebo skončiť hneď teraz.

Hroziaci bankrot americkej vlády núti hľadať alternatívy v zlate či novej juhoamerickej mene (Brífing HN)

„Sumu, ktorá predstavuje rozdiel medzi vašou aktuálnou splátkou a potenciálnou novou, odložte, pripravíte sa tak na obdobie, keď vaša splátka porastie,“ zakončil Dobiš.

Niektoré banky vám dajú hypotéku aj bez toho, aby ste mali ako žiadateľ vybratú nehnuteľnosť. Na trhu vám službu ponúkajú ČSOB a UniCredit Bank.

Zároveň pri tom platí jedna podmienka: ak ju do určitého času nevyčerpáte, dostanete pokutu. Ak sa chcete poradiť v oblasti hypotekárnych úverov, je potrebné obrátiť sa na finančného poradcu, ktorý za vás urobí prieskum trh a odporučí vám, o aký konkrétny úver môžete žiadať.

Tempo zvyšovania

Pokles inflácie v eurozóne dva mesiace za sebou je pozitívnou správou. Nie je však dôvodom spomaliť tempo zvyšovania sadzieb, myslí si guvernér Národnej banky Slovenska Peter Kažimír, ktorý je členom Rady guvernérov Európskej centrálnej banky.

Povzbudivé novembrové a decembrové inflačné čísla podľa neho zahŕňajú „šum“ jednorazových kompenzačných opatrení vlád, zmierňujúcich dosahy vysokých cien energií.

„To, čo je z môjho pohľadu aktuálne najsmerodajnejšie, je trend jadrovej inflácie. Jej vývoj potvrdzuje potrebu pokračovať na nastúpenej ceste,“ uviedol vo svojom aktuálnom komentári.

Porastie viac, ako sa čakalo. Experti odhadujú, že kľúčová sadzba zlomí rekordy z krízového roku

Európska centrálna banka od júla do decembra minulého roka zdvihla úrokové sadzby celkovo o 2,5 percentuálneho bodu a signalizovala stabilné tempo zvyšovania v nasledujúcich mesiacoch. Najbližšie bude o nastavení sadzieb rozhodovať začiatkom februára.

Miera inflácie v eurozóne v uplynulých mesiacoch klesla z historických maxím a v decembri dosiahla jednocifernú úroveň 9,2 percenta. Je to stále výrazne viac, ako je cieľ centrálnej banky na úrovni dvoch percent. Jadrová inflácia, očistená od nestálych cien potravín a energií, v decembri dosiahla rekordnú hodnotu 5,2 percenta.

 

Zdroj:  hnonline.sk

Autor: Filip Mišudík

Poplatky a dane zvyšujeme minimálne o infláciu. Kultúra a šport idú bokom

Media monitoring

S prezidentom Únie miest Slovenska Richardom Rybníčkom o finančných problémoch samospráv.

Inflácia, vysoké ceny energií a nižšie dane kvôli vyššiemu daňovému bonusu. Aj taká je od januára realita mnohých slovenských miest a obcí. Vláda sľubovala kompenzácie, primátori a starostovia tvrdia, že dodatočné peniaze, na ktorých padla dohoda v parlamente nestačí. Výpadok na strane príjmov bude tak či tak v miliónoch.

Otázka je, kde na to vziať. Okresať tento rok eurofondové projetky alebo sa do nich pustiť a zdroje na spolufinancovanie vyriešiť úvermi? Znížiť dotácie na šport či kultúru alebo zvýšiť mieste dane a poplatky?

Slovenské mestá a obce stoja pred dilemou, ktorá akoby nemala správne riešenie. O tom, čo sa v takejto situácii vôbec dá robiť a do akej miery budú nevyhnutné preniesť náklady na plecia obyvateľov, v novej časti podcastu Index rozpráva prezident Únie miest Slovenska Richard Rybníček.

Moderuje Eva Frantová.

Prehľad správ

Začiatkom júla realitní makléri hovorili o výraznom prepade záujmu o staršie byty. Najnovšia analýza spoločnosti Bencont Investments ukazuje, že záujem kupujúcich klesá už aj pri novostavbách. Za uplynulý rok sa v Bratislave predalo najmenej bytov od krízy v rokoch 2009-2011. Viac o tejto téme sa dočítate v článku Tomáša Vašutu.

Maďarská ropná spoločnosť MOL, ktorej súčasťou je aj rafinéria Slovnaft, plánuje zažalovať slovenskú vládu. Dôvodom je mimoriadny odvod zo zisku. Bývalý minister financií Igor Matovič (OĽaNO) vyhlásil, že sa prípadného súdneho sporu neobáva. Argumentoval pritom nariadením Rady EÚ a porovnateľnou sadzbou navrhovanou v ďalších krajinách Únie.

Od Nového roka zdraželi diaľničné známky na slovenských cestách skokovo o dvadsať percent. Minister dopravy Andrej Doležal (nominant Sme rodina) argumentuje tým, že ceny sa nemenili dvanásť rokov. Naopak, náklady na opravu a údržbu ciest medzičasom výrazne narástli. Pribudlo aj ďalších tristo kilometrov diaľničných a rýchlostných úsekov. Ceny diaľničných známok a diaľničného mýta sa zvyšovali aj v ďalších európskych krajinách. Prehľad nájdete v texte Jozefa Ryníka.

Slováci zápasia s výrazným nárastom cien. V decembri inflácia vystúpila na úroveň 15,4 a priemerná inflácia za minulý rok dosiahla 12,8 percenta. Spomaliť rast nepomohli ani nižšie ceny pohonných hmôt na čerpacích staniciach. Problémom sú totiž potraviny, ktoré v porovnaní s minulým rokom nakupujeme o tretinu drahšie . Viac o tom, za čo si v supermarketoch najviac priplácame, sa dočítate v texte Jozefa Tvardzíka.

Odberatelia, ktorých ročná spotreba nepresahuje 30 megawatthodín v elektrine a 100 megawatthodín v plyne dostanú od svojich dodávateľov nové zálohové platby. Tie už budú obsahovať maximálne ceny za silovú elektrinu na úrovni 199 eur za megawatthodinu a za plyn vo výške 99 eur za megawatthodinu. Ide o zmenu, ktorú prinieslo pondelkové rokovanie vlády. Vyriešiť má vysoké zálohové platby za január, ktoré od svojich dodávateľov dostali niektoré malé podniky.

Nemecko uviedlo do prevádzky druhý terminál na skvapalnený zemný plyn. Nachádza sa v obci Lubmin na pobreží Baltského mora. Do prevádzky ho uviedli necelý mesiac po tom ako začal fungovať prvý nemecký terminál na LNG v meste Wilhelmshaven pri Severnom mori. V najbližších mesiacov sa má v Nemecku spustiť niekoľko ďalších LNG terminálov.

 

Zdroj:  sme.sk; Podcasty

Autor: Eva Frantová;Marek Franko

Čím ste starší, tým menej peňazí vám banka požičia. Novým limitom je vek nad 40 rokov

Media monitoring

Ľudia starší ako 40 rokov už tento rok môžu mať problém získať vyššiu hypotéku. Ovplyvní to aj mladších klientov, ktorí na získanie vytúženého bývania potrebujú pomoc rodičov. Od začiatku januára 2023 začali platiť nové pravidlá z dielne Národnej banky Slovenska (NBS), ktorá sa usiluje obmedziť zadlžovanie sa v dôchodkovom veku. Stúpajúce úrokové sadzby zároveň priťažili všetkým, nielen starším žiadateľom o hypotéku.

Centrálna banka znížila limit DTI

Od januára 2023 banky pri nových žiadostiach o hypotéky s presahom do dôchodkového veku začali znižovať limit DTI (z anglického debt-to-income, čo znamená pomer dlhu k príjmom). „DTI vyjadruje pomer celkovej zadlženosti žiadateľa o úver k jeho čistému ročnému príjmu. Od neho sa odvíja maximálny strop hypotéky, ktorú banka klientovi môže schváliť,“ vysvetľuje riaditeľka pre úvery FinGO.sk Zuzana Šablová.

Kým tento strop pre ľudí nad 40 rokov ešte v decembri 2022 nesmel presiahnuť osemnásobok čistého ročného príjmu, v januári 2023 je to už menej. „Od januára 2023 sa s každým pribúdajúcim rokom, počnúc 41. rokom,maximálny úverový strop zníži z pôvodných osem o 0,25,“ vyčíslila odborníčka na hypotéky.

Napríklad limit päťdesiatnika je po novom 5,5-násobkom jeho ročného príjmu. „Znižovanie DTI sa zastaví na čísle tri,” dopĺňaZ. Šablová.

Prečo sú „dlhé“ hypotéky nebezpečné

NBS pristúpila k opatreniu s úmyslom chrániť spotrebiteľov pred neúmerne vysokými finančnými záväzkami v pomere k budúcim dôchodkom. V súčasnosti totiž až tretina úverov svojou splatnosťou zasahuje za produktívny vek dlžníkov.

„Silná konkurencia banky neustále nútila posúvať hranice splatnosti hypotéky a trend predlžovania splatnosti do vysokého veku umožnil ľuďom navyšovať svoj dlh,“ opisuje finančná odborníčka. Ešte v minulom roku si klienti mohli natiahnuť splácanie hypotéky do 70 rokov, niektoré banky to umožňovali aj do 75 rokov dlžníka.

Existujú aj iné riešenia

Nové pravidlá majú zabrániť tomu, aby Slováci splácali hypotéky aj na dôchodku, čo v konečnom dôsledku zníži objemy novoposkytnutých úverov.

Niektorí štyridsiatnici v produktívnom veku s potrebou financovať svoje bývanie tak nedostanú sumu, akú potrebujú, a zvyšné prostriedky potrebné na kúpu nehnuteľnosti budú musieť doplniť z vlastných úspor alebo iných zdrojov.

Alternatívou pre nich zostane to, že do úveru si budú môcť prizvať aj ďalšieho vhodného spoludlžníka či spoludlžníkov. Takýmto spôsobom si po novom môžu vylepšiť bonitu a banka im bude môcť poskytnúť vyšší úver.

Rodič ako spoludlžník môže byť problém

Ak mladí ľudia nemajú k dispozícii dostatočný balík peňazí na doplatenie kúpnej ceny nehnuteľnosti, alebo nemajú dostatočne vysoké príjmy, do úveru môže vstúpiť ako spoludlžník ich rodič, a banka im dokáže schváliť vyšší úver. Takéto riešenia v minulosti boli pomerne časté. Tohtoročná úprava DTI však ovplyvní aj takéto praktiky. „S okresaným DTI sa zníži maximálny úverový strop rodiča, a preto mladý človek riešiaci financovanie svojho bývania získa nižší úver,“ upozorňuje Z. Šablová.

DTI ovplyvňujú aj úrokové sadzby

Klient sa podľa veku síce môže klasifikovať na maximálnu výšku úveru, no toto nie je jediná podmienka, ktorá musí byť splnená. Dôležité je tiež splniť podmienku maximálnej výšky mesačnej splátky hypotéky, ktorá nesmie presiahnuť viac ako 60 % z čistého priemerného mesačného príjmu po odrátaní životného minima a všetkých ostatných splátok úverov v prípade, ak ich klient má.

Keďže stúpajúce úrokové sadzby spôsobili významný nárast výšky mesačnej splátky hypotéky, automaticky tento rok došlo aj k zníženiu výšky hypotekárneho úveru pre všetky skupiny, nielen pre starších ľudí.

Niekoľko príkladov z praxe

Ak napríklad vezmeme do úvahy klienta s mesačným príjmom približne 1200 eur v čistom, jeho úverový limit sa zníži o zhruba 40-tisíc eur. Pokiaľ by klient potreboval financovať kúpu nehnuteľnosti kombináciou finančných produktov, limit sa zníži ešte výraznejšie.

Rodine s dvomi deťmi a celkovým príjmom 2-tisíc eur dnes vychádza maximálna hypotéka 200-tisíc eur s mesačnou splátkou 832 eur. Takáto domácnosť by pred rokom v januári za rovnakú hypotéku zaplatila o 200 eur mesačne menej a celkovo by jej maximálne limity zabezpečili až 240-tisícový úver.

Úverový limit klientov sa znížil v priemere o pätinu

Odborníci upozorňujú, že pod vplyvom vyšších úrokových sadzieb, ktoré vstupujú do vzorca na výpočet disponibilného platu v rámci bankového stress testu, sa od roku 2023 všetkým klientom znížil úverový limit, a to v priemere až o pätinu.

 

Zdroj:  finreport.sk

Autor: Roland Régely

Nehnuteľnosti zlacneli

Media monitoring

Moderátor:

„Teraz už konečne aj pozitívna správa, pretože ku nám sa dostala taká informácia, že koncom minulého roka, ktorý tu bol nedávno, koncom roka 2022 išli ceny nehnuteľností a bytov dole, nižšie, tak ako sme boli zvyknutí, no a o tom sa ideme porozprávať aj s prezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, medzi nami je Ján Palenčár. Dobré ránko želáme.“

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska:

„Dobré ráno.“

Moderátor:

„No a teraz otázka znie, že to bolo koncom minulého roku a že či to stále platí, že či tie ceny stále klesajú alebo minimálne sa držia na tej nižšej úrovni?“

Moderátorka:

„Ale najmä teda, pri akých nehnuteľnostiach.“

Moderátor:

„A ktoré sú to nehnuteľnosti?“

Ján Palenčár:

„Áno, to je dôležité povedať, pri akých nehnuteľnostiach prišlo k nejakej cenovej zmene. Nehnuteľnosti, predovšetkým byty, predovšetkým sídliskové staršie nehnuteľnosti, tieto zaznamenali zmenu, tak ako sme boli povedzme zvyknutí posledné 3 – 4 roky, kedy sme videli neustály rast cien nehnuteľností, tak práve tieto nehnuteľnosti, čo som povedal, zaznamenali určitú stagnáciu a v niektorých prípadoch aj pokles. Ja tomu hovorím, že zreálnenie cien, prišlo k zreálneniu cien.“

Moderátorka:

„To znamená, že o koľko percent napríklad, dá sa to takto paušálne povedať?“

Ján Palenčár:

„Na celé Slovensko sa to nedá jasne úplne presne povedať, museli by sme do regiónov.“

Moderátorka:

„Jasné, bude to rozdelené do regiónov.“

Ján Palenčár:

„Ale povieme príklad, bratislavská Petržalka ako najväčšie sídlisko na Slovensku, 3-izbový starší byt stál povedzme v lete zhruba 200-tisíc eur, v súčasnosti sa predáva zhruba za 170- až 175-tisíc.“

Moderátorka:

„Čo je to starší byt?“

Ján Palenčár:

„Bavme sa o byte, ktorý má viac ako 30 rokov, je to ešte výstavba pred rokom 1989, čiže výstavba panelových domov.“

Moderátor:

„Teraz, keď vás počúvam, tak mi napadla otázka, či to nie je o tom, že ľudia, ktorí majú záujem o kúpu nehnuteľnosti, už jednoducho nechcú bývať v starších sídliskových bytoch, ale chcú sa presťahovať do moderných novovybudovaných komplexov a na to nadviažem ďalšiu otázku, že či si vôbec mladí ľudia, ktorí zakladajú rodinu, ktorí teraz začali pracovať, môžu dovoliť takéto bývanie?“

Ján Palenčár:

„Pri riešení bývania, pri riešení kúpy bytu, sa klienti štandardne najprv pozerajú na ponuku novostavieb, ale musíme si jasne povedať, že na Slovensku sa málo stavia, to nie je len na Slovensku, toto je problém by som povedal celej strednej Európy, že sa málo stavia, to súvisí povedzme aj s kapacitami stavebných prác, ale aj s problémom s pozemkami, čiže klienti, pokiaľ svoj dopyt neuspokoja na trhu novostavieb, pozerajú sa na sekundárny trh starších nehnuteľností a preto tu roky vlastne vznikal ten problém so zvyšovaním cien nehnuteľností. Pokiaľ sa pýtate na tému, či mladí ľudia dnes majú šancu vôbec získať vlastné bývanie, tak v súčasnosti je najhoršia dostupnosť bývania za posledných 30 rokov. Čiže naozaj kombinácia cien nehnuteľností s vysokými úrokovými sadzbami robí ceny nehnuteľností nedostupné alebo vôbec bývanie, vlastné bývanie nedostupné. Ale ja radím mladým ľuďom v súčasnosti, aby sa predovšetkým pozerali na nájmy, to znamená svoje prvé bývanie nech riešia formou prenájmu, je to podstatne flexibilnejšie. Neviažem sa k dlhoročnej hypotéke a práve povedzme otázky, ktoré nemám zodpovedané, či v danom mieste chcem zostať pracovať, či chcem naozaj 2-izbový byt pri lese, v meste, alebo aké mám preferencie na nehnuteľnosť, si vyriešim počas práve nájmu, ktorý viem flexibilnejšie meniť.“

Moderátor:

„Čiže v dnešnej dobe už neplatí to čo sa často spomínalo v súvislosti s nájmom, že a veď to čo dám za ten nájom, zaplatím predsa za hypotéku a bývam vo svojom onedlho.“

Ján Palenčár:

„Áno, toto bola taká mantra, keď sme tu mali takzvané 1-percentné hypotéky. Čiže áno, porovnateľný byt, čo sa týka nájmu a splátky hypotéky, to bolo zhruba rovnaké. Čiže ekonomicky vychádzalo lepšie si nehnuteľnosť kúpiť. Dnes tá situácia sa mení. Hypotekárne úvery sa zdražujú, dnes sme na úrokových sadzbách okolo 3,5 percenta a predpokladáme, že sa dostaneme až na úroveň piatich percent. Takže tá situácia naozaj nahráva výhodnejšiemu nájmu.“

Moderátor:

„Začali sme tak dobre a skončili sme dosť hrôzostrašne.“

Moderátorka:

„Taká je realita no, nič sa nedá robiť.“

Moderátorka:

„Ale tak, ďakujeme veľmi pekne za tieto informácie.“

Moderátorka:

„Uvidíme, čo sa ešte udeje. Ďakujeme veľmi pekne.“

 

Zdroj:  TV Markíza; Teleráno

Trh zamrzol, byty začali výrazne zlacňovať. Predávajúci uviazli v minulosti

Media monitoring

Kancelárie hovoria o zreálňovaní situácie na trhu.

Ako stanoviť hodnotu vášho staršieho bytu? Na Slovensku sa roky uplatňuje pomerne jednoduchá zásada. Hodnotu nehnuteľnosti stanovuje jej majiteľ podľa toho, za akú cenu predal podobné bývanie jeho sused. Posledné roky pritom platilo, že sa predávajúci snažil predať „výhodnejšie“ ako sused. A obvykle sa mu to aj darilo.

Takejto cenotvorbe je nateraz koniec. Realitný trh prežíva v posledných mesiacoch obrat, keď sa do výhodnejšej pozície dostávajú kupujúci. Vyhliadky na ďalšie mesiace ich pozíciu budú ešte viac utvrdzovať. Podľa realitných maklérov totiž dochádza k zreálneniu cien nehnuteľností.

Výrazné ochladenie

Že na realitnom trhu dochádza k výraznému ochladeniu informoval INDEX ešte v lete minulého roka. Pod zmenu nálad na trhu sa podpísali nielen vyššie úroky na hypotékach, ale aj rast inflácie či obavy z vývoja ekonomickej situácie.

Aj realitní makléri poukazujú na to, že v ďalších mesiacoch sa ochladenie z leta len potvrdzovalo. Mário Glos, viceprezident NARKS a šéf realitnej skupiny MGM, poukazuje na to, že situácia na trhu je vyčkávacia a plná nereálnych očakávaní a spomienkového optimizmu.

„Kupujúci očakávajú výrazné znižovanie cien a predávajúci skúšajú ceny ešte ponechať neznížené,“ hovorí Glos. Výsledkom týchto nálad je nárast ponuky a zlepšenie manévrovacej pozície kupujúcich. Kým doteraz ťahali za kratší koniec, situácia sa teraz otočila.

„Kupujúci majú možnosť vyberať si z podstatne väčšej ponuky. Stále to uvádzam na konkrétnom príklade, kedy v januári 2022 bolo na predaj 14 trojizbových bytov na sídlisku Nad jazerom, dnes je ich 90 na rovnakom sídlisku. Čo je niekoľko násobný nárast. Zväčšila sa ponuka všetkých druhov nehnuteľností,“ opisuje konkrétny príklad z praxe riaditeľ realitnej kancelárie Diamond Reality v Košiciach Lukáš Sopko.

Makléri pritom hovoria o tom, že sa trh stabilizuje a končí sa obdobie bláznivého rastu.

„Nejde o žiadny ‘realitný armagedon’, ale o zákonitý pokles po prudkom raste. Banky navyše nezdvihli úrokové sadzby o likvidačné percentá, takže pri reálne nastavenej cene môže byť výška splátky dokonca nižšia ako v druhom kvartáli minulého roka,“ naznačuje Peter Vozár z trnavskej realitnej kancelárie Re/Max Developer.

Predávajúci žijú v minulosti

Najväčšie zmeny sa týkajú kupujúcich. Čas, kedy mohli svoju nehnuteľnosť predať veľmi výhodne, sú nateraz minulosťou. „V aktuálnej situácii sa drvivá väčšina predávajúcich musí rozlúčiť s tým, že predá nehnuteľnosť v cene spred 10 mesiacov. Je to nereálne. Každý záujemca po obhliadke žiada korekciu ceny,“ hovorí Sopko.

Aj keď čas predávajúcich tento fakt akceptuje, neplatí to o všetkých. „Predávajúci tak trochu ešte žijú v minulosti, ešte počúvam argumenty typu – sused to predal drahšie a podobne. Veľmi ťažko je ich presvedčiť, že musia trochu zreálniť svoje cenové očakávania,“ vysvetľuje Igor Kliman, realitný maklér z nitrianskej kancelárie Re/Max Family .

Ešte pred rokom na trhu platilo, že kto chce kupovať, musí sa rýchlo rozhodovať. Už je to však neaktuálne. Kupujúcich je totiž výrazne menej. „Predávajúci sa dostávajú pod tlak, ktorý na nich vyvíja takmer neexistujúci dopyt. Časť z nich si to uvedomuje a snaží sa zracionalizovať svoje predstavy, najmä čo sa výšky predajnej ceny týka,“ konštatuje Katarína Melník, obchodná riaditeľka realitnej spoločnosti Lexxus.

Podľa jej slov dnes nepraje obdobie tým, ktorí potrebujú svoju nehnuteľnosť predať v krátkom časovom horizonte, prípadne majú nastavené cenové úrovne na doterajších hladinách.

Makléri pritom upozorňujú aj na fenomén vzniku nedôveryhodných predávajúcich.

„Zo skúseností viem, že nie je nič horšie ako predávať nadhodnotený dom. Keď je cena príliš vysoko nad trhovou hodnotou, zbytočne leží na realitnom trhu a skôr či neskôr ju treba znížiť. Takže okrem výraznej zľavy majiteľ riskuje aj status ‘nedôveryhodná ponuka’, ktorú nehnuteľnosť dostane, keď je príliš dlho na trhu,“ hovorí Peter Janči z realitnej kancelárie Kancelária Re/Max Regallia.

Ceny dole

Platí však, že predaje sa výrazne zastavili a priemerná doba predaja sa výrazne predĺžila. „Momentálne je situácia taká, že investori vyčkávajú na vystresované predaje, kupujúci reagujú skôr na výhodné alebo unikátne ponuky. Doba predaja sa predĺžila z 30 na 60 dní,“ konštatuje Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Dôležitú úlohu v predĺžení predaja nehrá len širšia ponuka, ale aj zmena štruktúry kupujúcich. „Dnes nakupujú len klienti, ktorí mali kúpu naplánovanú dlhodobo. Nejde o unáhlené rozhodovanie za účelom ‘akciových cien’. Klienti vo všeobecnosti vnímajú neistotu a tým pádom sa dostávajú do módu očakávaní,“ vysvetľuje Melník.

Celkom logicky tak ceny starších bytov začínajú klesať. „Ceny už padli o desať percent (v niektorých prípadoch aj viac) a úprimne si myslím, že k jemnej korekcii ešte dôjde,“ myslí si Sopko. Niektorí makléri pritom súčasnú situáciu prirovnávajú k realitnej kríze spred 13 rokov.

„Situácia za posledné mesiace mi vo veľkej miere pripomína obdobie rokov 2009 – 2014, kedy sa tesne pred prechodom na euro a následne po prijatí eura v roku 2009 realitný trh výrazne spomalil,“ porovnáva Peter Gánovský, majiteľ realitnej kancelárie Re/Max Grand v Poprade.

Podľa jeho slov sa vtedy začalo obdobie šiestich až siedmych rokov, ktoré bolo príznačné klesajúcimi cenami, vysokým počtom ponúkaných nehnuteľností a kupujúcimi, ktorých bolo na počet ponúkaných nehnuteľností pomerne málo.

„Ceny sa v Poprade oproti roku 2021 prepadli zhruba o 10 až 15 percent, vyhliadkovo očakávam v roku 2023 prepad o ďalšie výrazné percentá, predpokladám prepad na úrovni 15 percent,“ naznačuje Gánovský.

Projekty radšej zastavia

Zlacňovanie sa dotýka a bude dotýkať starších bytov. Pri nich môže dôjsť k zmene výslednej ceny zo dňa na deň, keďže ju určuje neraz súkromník a jeho potreba predať čo najskôr. Makléri si však nemyslia, že sa výrazné cenové korekcie dotknú aj novostavieb.

„Pokiaľ napríklad developeri pri novostavbách nedosiahnu svoju minimálnu maržu, projekty pozastavia. Nebudú ich stavať so stratou. Tým pádom opäť klesne už aj tak veľmi malá ponuka. Opäť začne výrazne prevládať dopyt a ceny opäť stúpnu. Sú to jednoduché ekonomické zákony,“ naznačuje Glos.

Predpovedá, že môže dôjsť aj k odkladu mnohých projektov. „Je možné, že viaceré projekty sa odložia do ‘šuflíka’ ako to bolo v roku 2008 a developeri budú čakať na vývoj situácie, čo opäť spôsobí obmedzenejšiu ponuku a rast dopytu,“ myslí si Glos.

Situáciu môže v nasledujúcich mesiacoch ovplyvňovať politika zvyšovanie cien úrokových sadzieb, vysoká inflácia, ale aj obavy z ďalšieho vývoja.

„Kupujúcim vlievam nádej, že rok 2023, bude podľa môjho názoru jedným z ďalších dvoch až troch rokov, kedy budú predajné ceny klesať, na druhej strane, bude oveľa ťažšie sa dostať k bankovému financovaniu, kvôli nevýhodným úrokovým sadzbám,“ uzatvára Gánovský.

Zdroj:  index.sme.sk

Autor: Tomáš Vašuta