ROZHOVOR

Množstvo miest nemá kompletné územné plány. Značná časť je už zastaraná a je dedičstvom predchádzajúcich období, vraví Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska.

Aké údaje na územnom pláne obce alebo mesta si treba overiť skôr, než podpíšeme kúpnu zmluvu?

Prvé informácie o nehnuteľnosti pred jeho kúpou môžete získať z listu vlastníctva. Dostupné sú bezplatne a sprístupnené každému napríklad na portáloch Úradu geodézie, kartografie a katastra.

Vyhliadla som si pozemok, čo si mám na liste vlastníctva overiť?

Pokiaľ ide o pozemok, overte si jeho parcelové číslo, výmeru v štvorcových metroch, druh pozemku, aké ťarchy sú na ňom zapísané na liste vlastníctva, či nie je zaťažený nejakým vecným bremenom – napríklad právom prechodu. Na liste vlastníctva sú aj iné informácie, ako napríklad ochranné pásma a zápisy v registroch. Dozviete sa z neho, či sa nenachádza v chránenej krajinnej oblasti alebo v pamiatkovej zóne.

Menšie obce nemusia mať územný plán. Čo ak v danej lokalite územný plán už majú? Aké informácie sa z neho dajú vyčítať?

Ak v lokalite, kde sa pozemok nachádza, je už spracovaný, vieme z neho vyčítať informácie o jeho funkčnom využití a aj o základných regulatívoch výstavby. Aká má byť podlažnosť, indexy podlažnej plochy, zastavanej plochy, plochy zelene a podobne. Územné plány sú verejne dostupné na internete. Klientom však odporúčame, aby si vyžiadali územnoplánovaciu informáciu ku konkrétnemu pozemku na príslušnom miestnom alebo mestskom úrade.

Zvyknú sa meniť územné plány obcí a miest často?

Územné plány sa menia pomerne v dlhodobom horizonte.

Čo radíte klientom pred kúpou nehnuteľnosti, aby po podpise zmluvy neboli nemilo prekvapení? Napríklad ak sa v blízkosti plánuje výstavba skládky odpadu?

Klientom odporúčame, aby sa vopred oboznámili s územným plánom v blízkosti kupovanej nehnuteľnosti, čím predídu prípadným nepríjemným prekvapeniam. A pokiaľ ide o plánovanú skládku odpadu, v súčasnosti je už neobvyklé, aby sa v blízkosti obytných zón menil územný plán v prospech stavieb zaťažujúcich okolie a životné prostredie.

Každé mesto a obec by mali mať v územnom pláne vyčlenené zóny na individuálnu bytovú výstavbu, na rekreačné účely alebo na podnikanie. Je to tak alebo realita je iná?

Množstvo miest nemá kompletne spracované územné plány. Značná časť je už zastaraná a je dedičstvom predchádzajúcich období. Často nereflektuje na súčasné potreby spoločnosti. Preto dochádza k rozporom napríklad v možnom účele využitia pozemkov. Niektoré plochy a účely sú pre súčasné obdobie poddimenzované a niektoré, naopak, predimenzované.

Čo to znamená, mohli by ste to ilustrovať na nejakom príklade?

Negatívnym príkladom je Bratislava, kde je iba minimum pozemkov určených na bytovú výstavbu. To vedie k pomalému rozvoju miest a prekážkam v novej modernej výstavbe.

Pokiaľ ide o obce, bežne tam vznikajú prevádzky aj medzi rodinnými domami. Nakoľko je v takej situácii ich územný plán záväzný, ak ho vôbec majú?

V obytných zónach sú obvykle určené časti na polyfunkciu alebo komerčné účely, poskytovanie služieb a podobne. Je to s cieľom priblíženia potrebných služieb obyvateľom. Starší ľudia napríklad môžu mať obmedzené možnosti pohybu a necestujú autom, ale väčšinou riešia nákupy v dochádzkovej vzdialenosti od domova. Takisto dôležitým aspektom je dopravná infraštruktúra. Nie je cieľom, aby sa obyvatelia miest za službami presúvali vždy cez celé mesto. Vznikla by tak nadmerná dopravná záťaž. Koncept smart cities, ktoré zohľadňujú fungovanie miest v budúcnosti, zdôrazňujú minimalizáciu dopravnej záťaže a škodlivých emisií v ovzduší. To možno dosiahnuť napríklad aj blízkosťou služieb, za ktorými ľudia nemusia ďaleko cestovať. Čo konkrétne v danom mieste určenom na iný účel ako na bývanie vznikne, je na posúdení a schválení stavebného úradu.

Dá sa dosiahnuť, aby sa prevádzka, napríklad pekárne alebo autoservis, v obytnej zóne zrušila?

V tomto prípade môže zasiahnuť mestský alebo miestny úrad, ktorý vydáva povolenie na činnosť konkrétnej prevádzky. V blízkosti obytných zón by nemali byť umiestňované prevádzky, ktoré zaťažujú okolie.

Už aj v nedávnej minulosti o svoje rodinné domy prišli ich majitelia, keď sa rozširovala cesta. V akom štádiu sa dá tomu zabrániť?

V prípade verejnoprospešných stavieb, akými sú diaľnice, cesty, energetické diela a podobne, je možné využiť inštitút vyvlastnenia. Podmienkou je, že nedošlo k dohode o odkúpení a zároveň musí byť vlastníkovi ponúknutá primeraná náhrada, ktorá sa určuje znaleckým posudkom. V súčasnosti sa pri realizácii verejnoprospešných stavieb dbá na to, aby bol inštitút vyvlastnenia využívaný minimálne. V minulosti poznáme prípady, keď celé rodiny prišli o svoje bývanie alebo pozemky pri výstavbe veľkých štátnych diel, akými boli priehrady. Vysťahovali sa celé zaplavené obce.

Dá sa vôbec zachrániť rodinný dom pred inváziou nákupných centier a náporom investorov?

Namiesto odpovede spomeniem zaujímavosť z amerického Seattlu. Rodinný dom tam odolal náporu modernej výstavby mesta aj štedrej ponuke za vysťahovanie od developera obchodného centra. Stal sa inšpiráciou aj pre filmové spracovanie. Je to príklad ochrany vlastníckych práv.

AKO ZASIAHNUŤ PROTI NEPLÁNOVANEJ VÝSTAVBE

1. Máte právo podieľať sa na územnom plánovaní už v prvých fázach obstarávania územného plánu, preto je dôležité, aby ste toto svoje občianske právo využívali, keďže ide o vaše záujmy i majetok.

2. Ak je výstavbou ohrozená nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, pamätajte, že vaše vlastnícke právo možno obmedziť iba v súlade so zákonom.

3. Stavebný zákon upravuje postup, ktorý treba dodržať aj pri vyvlastnení v takzvanom vyvlastňovacom konaní. Cieľom vyvlastnenia je dosiahnuť prechod, prípadne obmedzenie vlastníckeho práva k pozemkom a stavbám alebo zriadenie, zrušenie, prípadne obmedzenie práva vecného bremena k pozemkom a stavbám.

4. Pozemky, stavby a práva k nim, potrebné na uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme, možno vyvlastniť alebo vlastnícke práva k pozemkom a stavbám možno obmedziť rozhodnutím stavebného úradu.

5. Vyvlastniť možno len vo verejnom záujme, a to v týchto prípadoch: pre verejnoprospešné stavby podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie; pre vytvorenie hygienických, bezpečnostných a iných ochranných pásem a chránených území a pre zabezpečenie podmienok ich ochrany; vykonanie asanácie sídelného útvaru alebo jeho asanačných úprav podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie; vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe; vytvorenie podmienok pre umiestnenie alebo riadnu prevádzku zariadenia štátnej pozorovacej siete, ktorou sa zisťuje stav životného prostredia; výstavbu a správu diaľnic, ciest a miestnych komunikácií vrátane zriadenia ich ochranných pásiem a pre vybudovanie súvisiacich vyvolaných úprav; výstavbu energetického diela na výrobu alebo rozvod elektriny; výstavbu plynárenských zariadení a v iných zákonom stanovených prípadoch.

Je už neobvyklé, aby sa v blízkosti obytných zón menil územný plán v prospech stavieb zaťažujúcich okolie a životné prostredie.

Bratislava

Čím menší, tým väčší záujem. Takýmto pravidlom sa najnovšie riadi realitný trh. Menšie byty vyjdú totiž lacnejšie. Trendu sa prispôsobujú aj developeri, ktorý zmenšujú výmeru jednotlivých bytov vo svojich projektoch. Je tak bežné, že trojizbový byt v novostavbe má rovnakú plochu ako starší dvojizbový byt.

„Práve rastúce ceny bytov a výrazný dopyt motivujú developerov k výstavbe menších jednotiek, ktoré sú potom finančne dostupnejšie pre väčšiu skupinu záujemcov,” hovorí pre denník Pravda analytik Slovenskej sporiteľne Matej Horňák. Zdá sa tak, že sa zopakuje vývoj z roku 2008, keď pre privysoké ceny zostali veľkometrážne byty na ocot.

Rozhodujú aj náklady

„Nákup a uprednostňovanie menších bytov je skôr prechodným riešením na preklenutie vysokého dopytu a relatívne nízkej ponuky,” hovorí Horňák. Menšie byty majú totiž aj nižšie náklady – napríklad na energie, ktoré tento rok draželi. Po zlepšení finančnej situácie či založení rodiny ľudia zvyknú uprednostniť väčšie nehnuteľnosti, dodáva Horňák. Ukazuje to aj výber čitateľa denníka Pravda Matúša zo Žiliny. Ten zháňal byt po presťahovaní za prácou do hlavného mesta. Nakoniec sa rozhodol pre garsónku vo veľkorysej ploche 45 štvorcových metrov s balkónom. „Pri mojom výbere zohrávalo viacero faktorov, cena, vybavenie a lokalita,” hovorí Matúš. Mesačne za byt platí 400 eur mesačne aj s energiami. Samozrejme, ak by mal rodinu, hľadal by si Matúš väčšie bývanie. Zvyšujúce sa ceny nehnuteľností tiež stoja za tým, prečo letia malé byty. „Záujem o menšie byty pramení najmä z ich lepšej cenovej dostupnosti,” hovorí Boris Fojtík, ekonomický analytik Tatra banky.

Vyšší dopyt, vyššie ceny?

Záujem o menšie byty však už tlačí aj na ich ceny. Potvrdili to aj údaje Národnej banky Slovenska. V druhom štvrťroku totiž medziročne najviac zdraželi práve jednoizbové byty, a to o 12,8 percenta. Dvojizbové byty o 10,3 percenta. „Dopyt na trhu nehnuteľností je veľmi silný a ponuka stále nedokáže uspokojiť všetkých spotrebiteľov,” hovorí Horňák. Práve rast cien populárnych malých bytov môže ešte zamiešať aj karty na trhu.

„S vyššou cenou si byt bude môcť dovoliť menej záujemcov,” hovorí pre denník Pravda Martin Lazík, analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Menšie byty tak môžu slúžiť ako štartovacie byty pre ľudí, mladé rodiny či študentov. Samozrejme, rozhoduje aj lokalita. A to aj pri malometrážnych bytoch. Nieje tajomstvom, že hlavné mesto má najdrahšie nehnuteľnosti. V Bratislave stál počas prvého polroka 2020 v priemere jeden štvorcový meter tritisíc eur, ukázala štatistika NARKS. „Najlacnejšie nehnuteľnosti na bývanie, či už byty, alebo rodinné domy, nájdeme na juhu Banskobystrického kraja, severovýchode Prešovského kraja a juhovýchode Košického kraja,” hovorí Lazík.

Realitný trh zastavila na jar pandémia

„Po vypuknutí pandémie boli problémy s obhliadkami, nakoľko predávajúci, ale aj kupujúci sa obávali zdravotných rizík,” hovorí Eva Sadovská, analytická Wood&Company. Nájmy trpeli najviac počas mesiacov marec a apríl. Počas piateho mesiaca však prišlo oživenie. „Situácia je veľmi podobná dobe pred pandémiou, ponuka viac-menej pokrýva dopyt,” hovorí Eduard Cagáň, maklér Custom Real. Menšie byty sa preto na trhu s nehnuteľnosťami veľmi neohrejú. Záujem o ne je čoraz vyšší. (sik)