Cenový vývoj za druhý kvartál roka 2019

Kam smeruje realitný trh?

Pred účinnosťou finálnych zmien z dielne NBS sa realitný trh v 2. kvartáli vyhol dramatickým zmenám. Na trhu bolo vidieť postupné spomaľovanie tempa predajov, ale to sa trh len ochladzuje na svoju bežnú „prevádzkovú teplotu“, tak ako tomu bolo v rokoch 2014-2015.

Počet začatých bytov v prvom kvartáli podľa Štatistického úradu po dvoch rokoch konečne stúpol, čím pokračuje pozitívny trend nárastu novej výstavby po období poklesu produkcie nových bytov. Počet začatých bytov v rodinných domov si zachováva svoju pomerne vysokú úroveň. Celkovo bolo začatých viac ako 4 000 bytov v prvom kvartáli. Môžeme teda očakávať postupné zvýšenie ponuky, pretože najmä v Bratislave je ponuka novostavieb na dlhodobo najnižších číslach, a to aj napriek celkom solídnej prebiehajúcej výstavbe. Výstavba (nielen bytová) vyčerpala stavebné kapacity a projekty spravidla meškajú.

V bankových štatistikách vidíme stále nadpriemerné čísla v nových hypotekárnych úveroch, ako aj v celkovom zadlžovaní obyvateľstva. Opatrenia NBS ale pravdepodobne tlmia zadlžovanie, pretože je možné predpokladať, že čísla by boli oveľa vyššie bez zásahu regulátora. Úspech vidieť vo vývoji celkového zadĺženia obyvateľstva, kde tempo zadlžovania v porovnaní za prvých 5 mesiacov roka 2019 v porovnaní s prvými 5 mesiacmi roka 2018 kleslo o 35%. Stav zlyhaných úverov obyvateľstvu sa v prvých mesiacoch takmer nemení, prišlo dokonca k miernemu poklesu od začiatku roka. V čase priaznivých úrokových sadzieb je ale nepravdepodobná zmena v tomto ukazovateli a dlžníci nie sú vystavení tlaku zvyšujúcich sa úrokových sadzieb.

Ceny dvojizbových bytov za meter štvorcový zaznamenali menší medzikvartálny nárast ako v predchádzajúcom období. Celoslovenská priemerná úroveň krajských miest dosiahla 1,1%-ný nárast v porovnaní s prvým kvartálom roka 2019, čo je takmer polovičné spomalenie tempa rastu. V segmente dvojizbových bytov bol najvyšší percentuálny nárast zaznamenaný v Prešove a Trnave, kde sa cena za m2 zvýšila zhodne o 69€. Celkovo sa však cena najviac zvýšila v okrese Bratislava III, a to o 96€. K najvýraznejšiemu poklesu došlo v okrese Bratislava I, kde priemerná cena na m2 klesla o 63€, nasledovaná v tesnom závese Nitrou.

Ceny trojizbových bytov narozdiel od dovjizbových zaznamenali vyššiu dynamiku rastu priemernej ceny za m2.  Celoslovenská priemerná úroveň krajských miest dosiahla 2,79% nárastu v porovnaní s prvým kvartálom roka 2019 (za 1Q 2019 2,42%). Najvýraznejší nárast cien bol zaznamenaný v okrese Košice IV, kde sa cena 3-izbových bytov zvýšila o 96€. O niečo menej tomu bolo v okrese Košice I. Na rozdiel od dvojizbových bytov nezaznamenalo ani jedno krajské mesto, ani jeho okresy, medzikvartálny pokles.

Ceny stavebných pozemkov sa mierne zvýšili, ale v lokalitách s najväčšou ponukou a dopytom – okres Senec, Pezinok, Malacky bol medzikvartálny nárast cien len na úrovni okolo 2% v cene na 1 m2. Priemerná cena v okresoch sa tak dlhšiu dobu pohybuje na úrovni okolo 100€/m2, samozrejme s výraznými rozdielmi medzi jednotlivými lokalitami.

Celoslovenský priemer cien rodinných domov sa medzikvartálne takmer nezmenil (nárast o 0,12%) a oscilácia okolo dlhodobo ustálených cien je typická aj pre najsilnejšie okresy v predajoch rodinných domov ako je Senec, Pezinok, Malacky, Trnava, Nitra, Žilina. Z pohľadu samotného obchodovania však nemôžeme hovoriť o stagnácií a dopyt bol v druhom kvartáli stále vysoký.

Predpokladáme, že prichádza obdobie postupnej obnovy/ zotavovania ponuky – teda jej postupné rozširovanie po vlne intenzívnejších nákupov. Rozšírenie ponuky je prvý predpoklad na stabilizáciu cien na realitnom trhu, tak ako to vidíme už v niektorých oblastiach a segmentoch. Tretí kvartál, aj vďaka letnému dovolenkovému útlmu zvyčajne neprináša žiadne veľké prekvapenia, takže aj tento rok vyjadrujeme rovnakú prognózu.

 Analýzu vývoja cien na slovenskom realitnom trhu v druhom kvartáli 2019 spracoval Martin Lazík, analytik NARKS.

Ďalšie informácie na:

www.narks.sk
http://www.narks.sk/preco-je-dolezite-mat-licenciu/
http://www.narks.sk/garancny-fond-narks/