Účasť profesijných združení z oblasti realitného trhu, zamestnávateľov a iných odborníkov na príprave tejto stratégie je dôležitá, vraví Jakabíková.

K téme úpravy vzťahov medzi nájomcami a prenajímateľmi, k čomu sa zaviazala vláda SR vo svojom programovom vyhlásení, by Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS) uvítala širšiu odbornú diskusiu s cieľom dopracovať sa k optimálnemu riešeniu z pohľadu realitného trhu. Pre TASR to uviedla Zuzana Jakabíková z asociácie.

“Účasť profesijných združení z oblasti realitného trhu, zamestnávateľov a iných odborníkov na príprave tejto stratégie je dôležitá,” dodala Jakabíková. Nájomné vzťahy upravuje pre fyzické osoby Občiansky zákonník a ďalšie dva zákony. “Nájomné vzťahy upravené v Občianskom zákonníku, ktorý je z roku 1964, už vo veľkej miere dávno nezodpovedajú dnešnej dobe. Niekoľko vládnych období existujú snahy o rekodifikáciu občianskeho práva. Zatiaľ sa to, žiaľ, nepodarilo doviesť až do štádia prijatia novej legislatívy,” vysvetlila Jakabíková.

Z vyjadrení vládneho kabinetu podľa nej ešte presne nie je jasné, o akú úpravu vzťahu medzi nájomcami a prenajímateľmi má ísť. Čiastočnú modernejšiu verziu priniesol v roku 2014 osobitný zákon o krátkodobom nájme bytu, avšak bolo by dobré, keby sa jeho modernejší koncept premietol aj do Občianskeho zákonníka, myslí si Jakabíková.

“Pokiaľ by sa nová vládna úprava mala týkať nájomného vzťahu medzi štátom a fyzickou osobou, respektíve podnikom a zamestnancom, tam je ešte veľa otázok, ako by sa tento vzťah mal upraviť,” dodala Jakabíková. Ako doplnil prezident NARKS Ján Palenčár, pre prenájom štátnych nájomných bytov je potrebné vytvoriť novú právnu úpravu.

[teraz.sk; 02/05/2020; TASR ; Zaradenie: TERAZ.SK]

Lucia Farkasová, moderátorka:

“Vláda nemá plán, kedy a ako začne s výstavbou nájomných bytov. Tento zámer je síce v jej programovom vyhlásení, ale bez bližších detailov. Ministerstvá dopravy a financií zatiaľ o presných číslach nechcú hovoriť. Dôvodom je najmä neistá situácia v súvislosti s pandémiou koronavírusu. Podľa odborníkov by mal štát do výstavby zapojiť aj súkromný sektor.”

Andrej Horváth, redaktor:

“Koaličná strana Sme rodina pred voľbami hovorila o výstavbe až dvadsiatich piatich tisíc nájomných bytov ročne. Jej šéf Boris Kollár ale neskôr pripustil, že na tomto čísle nebude za každú cenu trvať a môže byť aj nižšie. Po vypuknutí pandémie a tvrdých dôsledkoch na ekonomiku je však otázne, či sa plánovaná výstavba nájomných bytov vôbec rozbehne.”

Andrej Doležal, minister dopravy a výstavby (nom. Sme rodina):

“V tejto chvíli staviame rádovo tisíc nájomných bytov ročne a my máme ambíciu niekoľkonásobne túto kapacitu zvýšiť. Ak to bude o 2 roky, o 3 roky, ak to bude 2000-3000 bytov, bude to super, ak to bude 5000 bytov, bude to fantastické.”

Andrej Horváth:

“Zatiaľ nie je známe koľko peňazí vláda vyčlení na výstavbu nájomných bytov, ani odkiaľ na to zoberie prostriedky. Možnosťou je tieto investície vyňať z okruhu verejných financií, ako sa o to pokúša rakúska diaľničná spoločnosť. V tomto prípade sa čaká na rozhodnutie Európskeho štatistického úradu. V hre je ale aj možnosť použiť peniaze z druhého piliera.”

Eduard Heger, minister financií (OĽaNO):

“Je viacero modelov, o ktorých sa intenzívne rozprávame, popri všetkej tej inej práci, ktorú za posledný mesiac sme museli urobiť a verím tomu, že keď budú uzavreté a budeme mať pre vás konkrétnu predstavu, tak ju zverejníme.”

Andrej Horváth:

“Podľa odborníkov sa dá výstavba nájomných bytov financovať zo Štátneho fondu rozvoja bývania, kde je alokovaných zhruba 250 miliónov eur. Dôležité však bude zmeniť legislatívu, aby sa do výstavby mohol zapojiť aj súkromný sektor.”

Ján Palenčár, prezident NARKS:

“Štát túto úlohu vystavať potrebný počet nájomných bytov nezvládne, to nie je ani možné. Podpora súkromného sektora by znamenala určité stimuly v oblasti daní, to znamená rýchlejšie odpisy, zmena zákona o DPH a podobne.”

Andrej Horváth:

“Na Slovensku podľa odborníkov chýba v porovnaní s inými krajinami Európskej únie až 400-tisíc nájomných bytov. Vláda zvažuje aj možnosť využívať kapacity štátnych nehnuteľností.”

[TA3, 18:30; Hlavné správy; 02/05/2020; Andrej Horváth]

Programové vyhlásenie vlády je neobvykle rozsiahle. Dôležité však bude jeho splnenie, čo bude veľmi náročné.

Myslí si to prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár. Ako uviedol pre TASR, pri tvorbe legislatívnych nástrojov potrebných na splnenie cieľov odporúča vládnej garnitúre, aby viac diskutovala s odbornou verejnosťou a zástupcami profesijných združení, ktoré majú v týchto oblastiach bohaté skúsenosti.

Palenčár považuje za pozitívne, že sa vládny kabinet vo svojom programovom vyhlásení do veľkej miery venoval problematike výstavby s dôrazom na dostupné nájomné bývanie a efektívnejšie nakladanie s nehnuteľným majetkom štátu.

Za kľúčové považuje asociácia predovšetkým výstavbu štátnych nájomných bytov a podporu výstavby nájomných bytov v komerčnom sektore, prijatie nového stavebného zákona, zefektívnenie využívania štátnych budov a obnovu bytového fondu.

“Developerská výstavba je závislá od dopytu (momentálnych požiadaviek trhu) a práve urýchlenie a zjednodušenie procesov územných a stavebných konaní umožní developerom pružnejšie reagovať na situáciu na trhu bez vplyvu na ceny nehnuteľností,” vysvetlil Palenčár.

Ako dodal, rýchlosť transformácie štátnych nehnuteľností na nájomné bývanie bude závislá od rýchlosti zmien legislatívy. “Predpokladám, že v priebehu dvoch rokov by sme mohli na Slovensku mať prvé transformované nájomné objekty – byty,” uviedol Palenčár. Myslí si však, že výstavba štátnych nájomných bytov alebo prestavba štátnych budov na nájomné bývanie, vzhľadom ku kapacitným možnostiam, nebude mať zásadný vplyv na ceny komerčného bývania.

[cas.sk; 29/04/2020; TASR ; Zaradenie: Čas.sk]

Piati odborníci vravia, ako sa teraz zmenili podmienky pre hypotéky, aký príjem banky uznajú a aký už nie, čo môže spôsobiť poznámka v registri, keď požiadam o odklad splátok a či sú vyššie úroky len dočasné.

1. Ak niekto požiada o odklad splátok hypotéky, nebude mať síce negatívny zápis v registri, ale môže to klienta nejako znevýhodniť v budúcnosti? Nemusí dostať napríklad neskôr lepší úrok?

2. Byty sa teraz veľmi nekupujú. Je možné si s bankou dohodnúť hypotéku, ktorú klient začne čerpať až o pár mesiacov?

3. Banky teraz počas koronakrízy neuznávajú niektoré príjmy. Kto sú teraz najviac znevýhodnení žiadatelia? Musia veľmi zvažovať, v ktorej banke požiadajú o hypotéku, aby nemali negatívny zápis v registri, ak im banka hypotéku odmietne?

4. Majú ľudia teraz záujem o refinancovanie hypoték, aby si znížili splátku? Alebo je to teraz ťažšie?

5. Niektoré banky už zvýšili úroky na hypotéky. Je to skôr dočasné krízové riešenie alebo nie a úroky už pôjdu skôr nahor?

Odpovedajú:

Slavomír Molnár, finančný poradca Prosight Slovensko;
Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk;
Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk;
Bruno Gábel, hypotekárny špecialista ProHypo;
Zuzana Hromníková, hypotekárna špecialistka Gepard Finance.

Tu sú odpovede 5 odborníkov na hypotéky:

1. Ak niekto požiada o odklad splátok hypotéky, nebude mať síce negatívny zápis v registri, ale môže to klienta nejako znevýhodniť v budúcnosti? Nemusí dostať napríklad neskôr lepší úrok?

Slavomír Molnár, finančný poradca Prosight Slovensko

Nechcem ľudí strašiť, ale je úplne prirodzené, že banky síce nemôžu klienta penalizovať formou zhoršenia jeho kredibility, avšak v budúcnosti budú takmer naisto odklad u klientov zohľadňovať pri iných parametroch hypotéky.

Ak klient požiadal hneď v prvom alebo druhom mesiaci o odklad splátky, de facto priznal, že jeho rezervy sú minimálne alebo žiadne. Predpokladám, že klient s odkladom v budúcnosti už nemusí dostať najvyššie možné LTV (% z hodnoty nehnuteľnosti, pozn.), banka mu nemusí vyhovieť pri rôznych žiadaných výnimkách (v akceptácii niektorých príjmov či predĺženej dobe splácania) alebo mu pri potenciálnom prehodnotení úrokovej sadzby neponúkne najnižšiu možnú.

Uvidíme, ako sa k tomu banky postavia, ale určite to nejaký dosah na klientov mať bude.

Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk

Myslím si, že banky v budúcnosti môžu vyhodnotiť žiadateľa o úver s odkladom splátok ako rizikovejšieho. Preto by mali byť klienti opatrní a dôsledne zvážiť tento krok. Špekulatívne nastavený odklad splátok na pár mesiacov ich v budúcnosti môže mrzieť, obzvlášť, ak prostriedky na splátky reálne mali.

Avšak tí, ktorí inú možnosť nemajú a sú na odklad splátok odkázaní, by s najväčšou pravdepodobnosťou aj tak skončili so záznamom o omeškaní. Pre nich je úvaha o možnom dopade na ich rating irelevantná.

Predpokladám, že banky pri žiadosti o úver nepriznajú týmto klientom najlepšiu úrokovú sadzbu, alebo im môžu schváliť nižšiu výšku úveru, prípadne im vo výročí fixácie nemusia ponúknuť top úrok na trhu. Následne si na refinancovanie týchto úverov budú musieť v niektorých prípadoch klienti počkať viac ako rok po skončení odkladu.

Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk

Na pozadí sa do úverového registra dostane zápis o odklade splátok v súvislosti s pandémiou. Banky majú však o bonite svojich klientov a žiadateľov o úver oveľa viac a dlhodobejších informácií a parametrov, na základe ktorých určujú úrokovú sadzbu a výšku poskytnutej hypotéky.

Podstatné bude tiež, ako začne klient opätovne splácať úver po uplynutí obdobia odkladu.

Do svojich interných nastavení banky nikoho nepustia, ale skôr sa obávam, že teraz, keď sa v praxi ukázalo, ako sa niektoré odvetvia trhu dokážu zo dňa na deň zastaviť a klesnúť na nulovú hranicu tržieb a príjmov, pričom naopak niektoré iné odvetvia dokázali odolávať, môže prísť k určitej korekcii pri vyhodnocovaní rizika, čo sa môže prejaviť na úrokovej sadzbe, výške, ale aj splatnosti hypotéky.

Bruno Gábel, hypotekárny špecialista ProHypo

Odklad splátok možno považovať za upozornenie na platobnú disciplínu klienta. Nie je však rozumné to vnímať z dlhodobého hľadiska ako prekážku, pokiaľ by chcel získať lepšie úrokové sadzby v súčasnom bankovom dome, prípadne ak by refinancoval svoje záväzky do iného bankového domu.

V krátkodobom horizonte – do 12 mesiacov od ukončenia odkladu splátok úverov – to ale je možné vnímať ako príťaž pre klienta pri získavaní lepších úrokov, respektíve pri novom úvere.

Zuzana Hromníková, hypotekárna špecialistka Gepard Finance

Odklad splátok sa do úverového registra zapisoval už v minulosti ako informácia o individuálnom prerušení splácania, pričom bol vnímaný zo strany analytikov skôr negatívne. Odklad splátok v rámci COVID-19 bude evidovaný v úverovom registri tiež, no s iným označením ako štandardný odklad splátok.

Napriek tomu, že je deklarované, že tento záznam nebude mať negatívny charakter, stále bude mať možnosť každá banka pri schvaľovaní nového úveru individuálne posúdiť, či naň bude prihliadať alebo nie.

Odklad splátok v podstate ukazuje bankám, ako efektívne si je klient schopný vytvárať finančnú rezervu pre budúce obdobia, či klient s úverom/úvermi v minulosti išiel na hranicu svojich možností bez rezervy alebo odhadol svoje sily a bol schopný úvery splácať aj počas neštandardnej životnej situácie.

Keď využije odklad, môže mať sťažené podmienky pri získavaní nových úverov, nemusí ho vedieť získať do určitého času po ukončení odkladu splátky (štandardne viac ako pol roka od ukončenia odkladu splátky) alebo banka môže potenciálne znížiť hodnotenia klienta pri stanovovaní výšky úrokovej sadzby.

2. Byty sa teraz veľmi nekupujú. Je možné si s bankou dohodnúť hypotéku, ktorú klient začne čerpať až o pár mesiacov?

Slavomír Molnár, finančný poradca Prosight Slovensko

Kúpa nehnuteľností sa spomalila dramatickým spôsobom. V súčasnej dobe považujem za obrovskú konkurenčnú výhodu ČSOB a UniCredit Bank, že dokážu klientom schváliť hypotéku na nešpecifikovanú nehnuteľnosť.

V praxi to vyzerá tak, že klientovi sa hypotéka schváli na určitú výšku, ktorá sa následne dodatkom upravuje po nájdení konkrétnej nehnuteľnosti. Na špecifikáciu nehnuteľnosti má klient čas do 6, respektíve 7 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. Takýmto spôsobom si klienti vedia zabezpečiť súčasné úrokové sadzby a zároveň získajú čas na to, aby sa rozhodli v čase, či kúpu realizovať chcú alebo nie.

Na druhej strane, práve UniCredit Bank má v súčasnosti o toľko zvýšené úrokové sadzby, že to u nich význam nemá. Ostatné banky takúto možnosť nemajú.

Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk

Existujú takzvané hypotekárne certifikáty alebo úvery naopak, kde sa najskôr schvaľuje žiadateľ z titulu príjmu a ten má potom niekoľko mesiacov na to, aby doložil podklady ku kupovanej nehnuteľnosti. Toto riešenie je vhodné pre tých, ktorí ešte nemajú vybratú vhodnú nehnuteľnosť.

Niektoré banky však počas pandémie pristúpili k obmedzeniu poskytovania týchto kvázi predschválených úverov. Chcú hodnotiť klienta komplexne aj s posúdením nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť ako zabezpečenie úveru. Predĺžené lehoty na podpísanie zmlúv alebo čerpanie úveru sú vo väčšine prípadov v bankách v čase koronakrízy povolené.

Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk

Táto možnosť tu bola ešte pred pandémiou. Keďže nehnuteľnosti sa predávali ešte počas kreslenia projektov, ľudia chceli mať istotu, že hypotéku pri podpísaní rezervačnej zmluvy neskôr dostanú. Napríklad ČSOB ponúka úver na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, keď má klient k dispozícii 6 mesiacov po schválení úveru, aby si našiel vhodnú nehnuteľnosť.

Bruno Gábel, hypotekárny špecialista ProHypo

Na Slovensku je možné schváliť úver na takzvanú nešpecifikovanú nehnuteľnosť v dvoch bankových domoch – UniCredit banke a ČSOB banke. Klient tak vie bez stresu z aktuálnej situácie požiadať bankový dom o schválenie úveru so súčasnými trhovými podmienkami, pričom čerpanie úveru môže nastať do šiestich mesiacov od podpisu úverovej zmluvy.

Klient tak má istotu, že hypotekárny úver získa, stačí mu iba nájsť vhodnú nehnuteľnosť.

Bankové domy poskytujú aj možnosti predschválenia úveru. Nejde však o schválenie úveru, ako je to v prípade úveru na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, ale iba o komunikáciu aktuálnych možností klienta, ktoré by vedel v banke získať v prípade, že by ku kúpe pristúpil v horizonte 1 – 3 mesiacov.

Podmienky ponuky však nie sú pre banku záväzné.

Zuzana Hromníková, hypotekárna špecialistka Gepard Finance

Predaj nehnuteľností sa v posledných dvoch mesiacoch od vyhlásenia opatrení vlády spomalil, no nie pre nezáujem kupovať a predávať nehnuteľnosti.

Dôvodom je skôr obmedzenie úradných hodín mnohých úradov, obmedzenie pohybu rôznych odborníkov, ktorí sú potrební pri procese predaja, kúpy, rekonštrukcie či výstavby nehnuteľnosti (znalci, notári, geodeti, realitní makléri a podobne), obmedzenie otváracích hodín v bankách a samotný strach plynúci z prenosu vírusu COVID-19 pri obhliadkach nehnuteľností. Napriek týmto obmedzeniam je ale o nehnuteľnosti stále aktívny záujem.

V niektorých bankách sa tak flexibilne predĺžilo obdobie podpisu úverovej zmluvy od schválenia úveru z pôvodných 30 dní na 60 až 90 dní, čerpanie podpísaného úveru na obdobie od 6 do 9 mesiacov od podpisu úverovej zmluvy. Aj dnes je k dispozícii možnosť vybaviť si bankou vydávaný úverový prísľub bez nutnosti definovať nehnuteľnosť.

Medzi aktívnych poskytovateľov takéhoto takmer garantovaného úverového prísľubu patrí dnes napríklad ČSOB a UniCredit Bank a tiež OTP Banka (po podpise má zmluva platnosť 45 dní, počas ktorých je nutné špecifikovať kupovanú nehnuteľnosť). SLSP a Tatra banka poskytujú nezáväzné prepočty s preverením príjmu a záväzkov klienta s určitou dobou platnosti (platnosť 30 dní v oboch prípadoch).

Prekvapivou novinkou je VÚB banka, ktorá od 16. 4. 2020 dočasne pozastavila prístup k svojmu úverovému prísľubu. Ostatné banky fungujú na rovnakom systéme ako v minulosti, teda klient musí žiadať o hypotéku s nehnuteľnosťou a následne dochádza k schvaľovaciemu procesu.

3. Banky teraz počas koronakrízy neuznávajú niektoré príjmy. Kto sú teraz najviac znevýhodnení žiadatelia? Musia veľmi zvažovať, v ktorej banke požiadajú o hypotéku, aby nemali negatívny zápis v registri, ak im banka hypotéku odmietne?

Slavomír Molnár, finančný poradca Prosight Slovensko

Jednoznačne sú najviac zasiahnutí klienti s dokladovaným príjmom zo zahraničia, ktorí aktuálne prakticky hypotéku nemajú ako dostať. Ich jedinou možnosťou je Slovenská sporiteľňa a aj to po individuálnom posúdení.

Druhou kategóriou sú klienti s príjmom z podnikania, teda SZČO a s.r.o., kde banky veľmi dramatickým spôsobom znížili akceptované odvetvia podnikania alebo obmedzili štandardné akceptovanie ich príjmov.

V súčasnosti týmto klientom odporúčam počkať so žiadosťou a riešiť to jedine vtedy, ak je to nevyhnutné. Musia však znášať riziko potenciálneho zamietnutia úveru alebo poskytnutia zníženej výšky úveru či percenta financovania.

Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk

Vo všeobecnosti platí, že ohrození sú najmä tí, ktorých príjem je zo zastavených, respektíve utlmených odvetví ekonomiky. Asi najväčší problém v bankách majú aktuálne osoby zamestnané v zahraničí.

Ďalšou ohrozenou kategóriou sú podnikatelia a živnostníci, ktorí boli pre karanténu nútení zavrieť svoje prevádzky (ohrozené sú najmä odvetvia, ako je gastro či cestovný ruch, ale aj ďalšie služby). Banky pristúpili k obmedzeniu akceptácie ich príjmov tak, že im uznajú výrazne menšiu časť z obratov ako doteraz, alebo im schvália nižšiu výšku úveru v pomere k hodnote nehnuteľnosti.

Problém dostať úver majú aj žiadatelia na OČR a PN či ľudia zamestnaní len pár mesiacov a na dobu určitú. Pravdou však je, že ľudia, ktorí nemajú teraz stabilný príjem, prípadne majú obavy o stratu príjmu, či očakávajú jeho dlhodobý pokles, by mali zvážiť svoj zámer zadlžovať sa.

Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk

Ak sa klient nevie sám zorientovať a nevyužíva napríklad online služby porovnania a poradenstva, určite sa to dozvie aj priamo z banky, kde si môže dať dopredu vypracovať indikatívnu ponuku ešte pred podaním oficiálnej žiadosti.

Znevýhodnení sú samozrejme žiadatelia pracujúci v odvetviach, ktoré sú najviac zasiahnuté aktuálnou situáciou. Napríklad ľudia pracujúci v gastre, kultúre, profesionálni športovci, opatrovatelia v zahraničí, ľudia pracujúci mimo Slovenska, ale napríklad aj zubári.

Bruno Gábel, hypotekárny špecialista ProHypo

Najviac postihnutou oblasťou sú jednoznačne podnikatelia. Či už ide o živnostníkov alebo majiteľov spoločností, ktorí chcú dokladovať príjem z výsledkov hospodárenia svojej spoločnosti, ich príjmy sú často neakceptovateľné, alebo drasticky znížené.

Potom sú to zamestnanci z oblasti hoteliérstva, gastronómie a cestovného ruchu. Klientom pracujúcim v tejto oblasti, ako aj podnikateľom by som odporúčal prečkať obdobie obmedzení spôsobených COVID-19 a nepodávať žiadosti o nový úver, nakoľko výsledkom schválenia ich úveru bude skoro určite zamietnutie ich žiadosti.

Zuzana Hromníková, hypotekárna špecialistka Gepard Finance

V súčasnej situácii je prirodzené, že banky reagujú práve v tejto oblasti posudzovania príjmov viac obozretne ako obvykle. Najviac obmedzeným je určite príjem zo zahraničia a príjem zo zamestnania či podnikania v niektorých odvetviach (napríklad reštaurácie, bary, pohostinstvá, hotely, cestovný ruch, maloobchod, niektoré služby a podobne).

Akceptácia ostatných dokladovaných príjmov z podnikania alebo pracovného pomeru sa len flexibilne upravila. Pri podnikateľoch sa sleduje najmä aktivita od vyhlásenia krízového stavu doteraz, pri pracovných pomeroch sa overuje, či klient chodí do práce alebo má home office, alebo sa mu určitým spôsobom príjem znížil.

Banky teda v súčasnosti veľmi podrobne hodnotia najmä odvetvia, v ktorých klienti pracujú, či je ich výkon pozastavený úplne alebo len znížený, či je hrozba výpovede vyššia alebo nižšia, či ide o podnikanie, pracovný pomer na dobu neurčitú alebo dobu určitú a podobne.

4. Majú ľudia teraz záujem o refinancovanie hypoték, aby si znížili splátku? Alebo je to teraz ťažšie?

Slavomír Molnár, finančný poradca Prosight Slovensko

Preferované účely hypoték klientov sa dosť rôznia podľa bánk. Závisí to najmä od reštrikcií a z nich vyplývajúcich možností na financovanie. Každopádne, dopyt po refinancovaní a konsolidácii (spájanie viacerých úverov do jedného) je vo všetkých bankách kvôli možnému zníženiu splátok.

Nárast hypoték na kúpu hlásia tie banky, ktoré majú oproti konkurencii najmenšie obmedzenia schvaľovania. Obľúbenou je aj vyššie spomínaná hypotéka na nešpecifikovanú nehnuteľnosť a súčasný stav zároveň neodradil tých klientov, ktorí dlhodobo plánovali výstavbu vlastnej nehnuteľnosti.

Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk

Podstatné je to, aby refinancovanie klienti riešili v čase, keď ešte bez omeškaní a odkladov splátok splácajú svoje úvery. Výraznú mesačnú úsporu môžu získať hlavne tí, ktorí majú viac krátkodobých úverov a pôžičiek a refinancovaním si navyše nastavia nový úver na maximálnu splatnosť.

Horšie je to s ľuďmi, ktorí aj refinancovať chcú, ale už nejaké omeškanie majú, alebo brali ešte úver do vysokého percenta z hodnoty nehnuteľnosti. Dnes už priestor na získanie hypotéky nad 80 % hodnoty nehnuteľnosti na trhu veľmi nie je.

Preto sa refinancovanie nemusí podariť každému. Začať však treba vo vlastnej banke, požiadať o prehodnotenie úroku môžu tí, ktorí bez problémov splácajú svoj úver a ideálne, ak v banke majú aj aktívny účet s príjmom a platobným stykom, vtedy je banka o to viac ústretová.

Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk

V online porovnávaní vidíme aktuálne extrémny nárast a záujem o porovnávanie bankových produktov, predovšetkým hypoték. Ľudia si uvedomujú, že hypotéka je záväzok na veľkú časť života a v čase rastu úrokových sadzieb je dobré mať zafixovanú čo možno najnižšiu úrokovú sadzbu na čo najdlhšie obdobie. Jednoducho, ľudia chcú mať dnes istotu.

Porovnávanie refinančných ponúk hypoték stúplo oproti rovnakému obdobiu minulého roka o 60 % a to hovorí za všetko.

Bruno Gábel, hypotekárny špecialista ProHypo

V súčasnosti máme najväčší podiel rozpracovaných úverov zameraných práve na refinančné úvery. Snažíme sa klientom znižovať splátky ich záväzkov, aby bol ich rodinný rozpočet čo možno najviac pripravený na dosah krízy vyvolanej COVID-19 a rovnako sa snažíme klientom zachovať čo možno najnižšie úroky pre ďalšie obdobie.

Zuzana Hromníková, hypotekárna špecialistka Gepard Finance

Mnohé bankové domy už v minulosti veľmi efektívne obmedzili refinancovanie práve prostredníctvom možnosti prehodnotiť výšku úroku aj bez refinancovania, cez známy reštart alebo ochranu klientskeho portfólia. Klient si tak vie znížiť sadzbu aj v rámci plynúcej fixácie bez aktívneho refinancovania. Zrušenie 100 % financovania a výrazné obmedzenie poskytovania 90 % hypoték však znížil atraktivitu refinancovania alebo konsolidácie úverov.

Samozrejme, stále je klientom k dispozícii a určitým spôsobom odbremeňuje rodinný rozpočet práve pri konsolidácii spotrebiteľských úverov s nižšou splatnosťou do refinančnej hypotéky, ktorá má splatnosť vyššiu. Mesačné splátky sa rádovo znížia o desiatky eur, no nemusí sa to z dlhodobého hľadiska vždy oplatiť (preplatenosť úveru, sekundárne výdavky súvisiace s refinancovaním úveru, rôzne poplatky a podobne).

5. Niektoré banky už zvýšili úroky na hypotéky. Je to skôr dočasné krízové riešenie alebo nie a úroky už pôjdu skôr nahor?

Slavomír Molnár, finančný poradca Prosight Slovensko

Z môjho pohľadu ide hlavne o dočasné zvýšenie úrokovej sadzby v dôsledku vyššieho rizika poskytovania hypoték v tomto období. Očakávam, že po otvorení ekonomiky sa opäť spustí naplno súboj o klienta a úrokové sadzby pôjdu naspäť smerom nadol.

Eva Šablová, riaditeľka pre úvery FinGO.sk

Myslím, že sme v prvom kvartáli tohto roku dosiahli úrokové dno, ktoré sa nejaký čas zrejme nezopakuje. Situácia okolo celosvetovej krízy spôsobenej pandémiou naznačuje aj u nás, že klienti budú postavení pred otázku, či im banka vôbec schváli úver a nie, či dostanú top úrok na trhu.

Potenciálna zhoršená platobná disciplína veľkého počtu klientov môže v bankách znamenať zvyšovanie úrokov. Všetko však závisí od toho, ako sa vyvinie situácia ohľadom pandémie a ako zásadný bude ekonomický dosah na spoločnosť.

Čím dlhšie bude ekonomika pod vplyvom obmedzení zabrzdená, tým vyššia je pravdepodobnosť, že aj ďalšie banky pristúpia k zvyšovaniu úrokových sadzieb.

Martin Švidroň, analytik portálu FinančnáHitparáda.sk

Úrokové sadzby zatiaľ zdvihli postupne tri banky – UniCredit Bank, ČSOB a následne VÚB. Zatiaľ ale neprišlo ku skokovitým a plošným zmenám a úrokové sadzby sú stále výhodné. Bankám tiež v tomto čase rastú náklady a týmto krokom ich skôr vyrovnali, keďže ešte pred dvoma mesiacmi padli úrokové sadzby na spodnú hranicu únosnosti.

Tým, že banka chráni seba, chráni aj svojich ďalších klientov a predpokladám, že aj ďalšie banky budú mierne a postupne upravovať úrokové sadzby. A keďže dnes nik nevie povedať, aká veľká ekonomická kríza sa na nás valí, budú rásť úroky predovšetkým na dlhodobých fixáciách.

Bruno Gábel, hypotekárny špecialista ProHypo

Súčasné zvýšenie úrokov vnímam ako krízové riešenie bánk najmä v súvislosti s plošným odkladom splátok a z dôvodu ekonomických dopadov COVID-19 na ekonomiku Slovenska. Keďže sa Európska centrálna banka zatiaľ nerozhodla zvyšovať referenčnú sadzbu, predpokladám, že by sa úrokové sadzby mali dostať na pôvodnú úroveň po stabilizovaní ekonomickej situácie Slovenska, ktorá je priamo naviazaná na ekonomiku štátov Európskej únie.

Zuzana Hromníková, hypotekárna špecialistka Gepard Finance

Nie som zástancom názoru, že aktuálna situácia s COVID-19 je príčinou, alebo dôvodom zvýšenia úrokových sadzieb na úveroch. K zvýšeniu sadzieb neprišlo plošne vo všetkých bankách na Slovenku ani v rámci Európskej únie, ale len na individuálnej úrovni, iba v niektorých bankách a len pri niektorých typoch fixácie.

Nie je teda možné jednoznačne tvrdiť, že sadzby v dohľadnom čase budú stúpať, keďže aktuálne tomu na európskom trhu zatiaľ nič nenasvedčuje, čo deklaruje aj štatistický prehľad úrokových sadzieb v bankách eurozóny za 02/2020. Priemerná výška úroku pri fixácii od jeden do päť rokov je 1,54 % a v prípade fixácie od päť do 10 rokov 1,38 %.

[dennikn.sk; 29/04/2020; Marianna Onuferová ; Zaradenie: Ekonomika]

Prepad ekonomiky zavinenej korona krízou je evidentný. Zatiaľ nie je možné vidieť všetky jej dôsledky, avšak je viac ako isté, že sa dotkne mnohých odvetví na trhu. Preto môže zamávať aj nehnuteľnosťami.

Zopakuje sa kríza z roku 2008?

Finanční analytici sa v názoroch líšia. Jeden tábor predpokladá, že po uvoľnení opatrení sa ekonomika zotaví veľmi rýchlo. Druhý tábor zastáva názor, že pôjde o krízu ešte väčšiu ako v roku 2008. Čo sa však týka realít, kríza nebude kopírovať trend spred dvanástich rokov. Vtedy totiž vo viacerých krajinách praskla realitná bublina. To sa v súčasnosti nestalo. Ešte v auguste minulého roka sa totiž generálny riaditeľ Across Private Investments Maroš Ďurik vyjadril, že napriek tomu, že ceny nehnuteľností rastú z roka na rok, realitná bublina pravdepodobne nepraskne tak skoro.

Za krízou v roku 2020 stojí úplne iný dôvod, ako vysoké ceny nehnuteľností. Avšak to neznamená, že kríza realitným trhom neotrasie. Je však možné, že cenové zemetrasenie nebude plošné a niektoré nehnuteľnosti môžu paradoxne cenovo narásť.

Ceny zatiaľ neklesajú

Podľa zistení Národne asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) ceny nehnuteľností na trhu v 1. kvartáli 2020 rástli a súčasná pandemická situácia sa zatiaľ neprejavila. Čo sa však prejavilo je utlmenie života na realitnom trhu. “Situácia okolo pandémie koronavírusu spôsobila na trhu s nehnuteľnosťami pokles aktivít, či už medzi kupujúcimi, ale aj medzi predávajúcimi,” hovorí zo skúsenosti realitný maklér Tomáš Sedlický.

Čo sa bude diať na trhu ukáže máj, keďže na Slovensku je už od 22. apríla opäť možná činnosť realitných kancelárií. Tu sa ukáže záujem o predaj, ale aj kúpu nového bývania. Mnoho ľudí však namiesto rozhodovania aktuálne volí vyčkávací prístup. Aj preto sa budúcnosť na trhu predpokladá ťažšie. Tak isto aj nová situácia mnohých rodín môže priniesť pre realitný trh nové výzvy.

“Budúci vývoj realitného trhu bude záležať od schopnosti globálnej a slovenskej ekonomiky vyrovnať sa s touto situáciou. Uzatvorenie rodín v ich domovoch však preverí nielen schopnosť spolužitia, ale poukáže na potrebu priestoru a kvality bývania. Môže mať vplyv na vývoj preferencií pri výbere bývania v budúcnosti,” vyslovil prognózu Martin Lazík, analytik NARKS.

Do hry vstúpi (ne)zamestnanosť

Uplynulý vývoj na realitnom trhu Slovenska jasne ukázal spojitosť zvyšujúcej sa zamestnanosti s rastom cien nehnuteľností. Ceny totiž dlhodobo rástli v Bratislave, ale aj v mestách, kde sa začal rozvíjať hlavne automobilový priemysel. Ten je teraz ohrozený. Predaje automobilov klesli o viac ako 50 %, mnohé automobilky uvažujú o optimalizácii. Národná banka Slovenska na konci marca zverejnila predikciu ekonomického vývoja na Slovensku, ktorá predpokladá, že výkonnosť ekonomiky sa v roku 2020 zníži o 4,5 % až 9,4 %.

Rovnako NBS počíta s tým, že v závislosti od vývoja by o prácu mohlo prísť 75 000 až 130 000 zamestnancov. Pokles zamestnanosti tak prirodzene vyvolá aj pokles záujmu o kúpu nehnuteľností, čo bude tlačiť ceny dole. Rovnako so stúpajúcou nezamestnanosťou môže prísť k obmedzeniu poskytovania hypoték bankami, čo by opäť mohlo stáť za poklesom dopytu a tým aj cien.

S reštrikciami sa prirodzene utlmil nielen rozvoj zamestnanosti, ale aj podnikateľská činnosť. Kúpa a či prenájom komerčných nehnuteľností tak okamžite stratili na atraktivite. “Pri komerčných nehnuteľnostiach, už evidujem pokles záujmu,” hovorí Sedlický. Preto aj vývoj na realitnom trhu komerčných nehnuteľností aj tých na bývanie, bude záležať od rýchlosti zvládnutia pandémie a celkových čísel nezamestnanosti. Treba však počítať s nepriamou úmernosťou. Čím viac nezamestnaných, tým môžu ceny strmšie klesať. Ako v komerčných, tak nekomerčných stavbách.

Vyjdú aj noví víťazi

Ak sa pozeráme na ohrozené bývanie práve v mestách, kde môže prísť k útlmu zamestnanosti, tak je možné počítať s nárastom iného typu nehnuteľností, ktorý sa stane vyhľadávanejším.

“Začínam registrovať zvýšený záujem kupujúcich o rekreačné nehnuteľností, ako chaty, chalupy, rodinné domy a pozemky,” hovorí Sedlický.

Aj podľa predbežných výsledkov prebiehajúceho prieskumu spoločnosti Colliers zostáva apetít investorov naďalej veľký, zostáva aj dostatočný objem kapitálu investovanie a mohol by sa potenciálne zvyšovať. Mnohí investori však pozastavia rozhodnutia na niekoľko týždňov, kým sa situácia nevyjasní, najmä čo sa týka financovania, ohodnocovania nehnuteľností a schopnosti fyzicky si prezrieť potenciálne príležitosti.

Snaha investovať do realít tak nemá klesajúci charakter. Avšak môže sa typovo zmeniť obraz trhu a vyhľadávanými nehnuteľnosťami sa stane iný typ, ako to bolo doposiaľ. S tým bude súvisieť aj pokles ceny v jednom segmente trhu a nárast v inom.

“Určite do budúcna korona kríza zmení správanie klientov aj vo vzťahu k nehnuteľnostiam, takže môže byť, že dovolenkové nehnuteľnosti na Slovensku budú mať zvýšený dopyt,” uviedol Ján Palenčár, prezident NARKS.

Hoci sa teda nedá predpokladať jasný vývoj na realitnom trhu, z analýz aj vyjadrení odborníkov vyplýva, že k poklesu cien na trhu prísť môže. Nebude však spôsobený prasknutím realitnej bubliny, ale pôjde o prirodzený dôsledok poklesu ekonomiky, ktorý sa odrazí aj na trhu s realitami. Nezdá sa však, že by reality boli v kríze najviac porazeným hráčom. Naopak, mnoho nehnuteľností môže svoju cenu zvýšiť vzhľadom na nové trendy v spoločnosti.

[finance.sk; 29/04/2020; 29.04.2020 | Marek Mittaš, Finance.sk ; Zaradenie: finance.sk]

Česi investujú do nehnuteľností v prírode, Slováci rozmýšľajú trošku inak

Hlavne von, do prírody! Mnohí obyvatelia väčších miest rozmýšľajú, kam zobrať rodinu na víkendy, prípadne na letnú dovolenku. Česi to vyriešili kupovaním chát a chalúp, prípadne ich dlhodobými prenájmami. Situácia na Slovensku? Zdá sa, že pre nás je lepšie si chatu alebo chalupu prenajať, ako kúpiť.

Pravdou však je, že ani tu nie sme priveľmi aktívni. “Už za posledné dva roky, registrujeme nižší záujem o kúpu chát a chalúp. Ľudia žijú v určitej neistote, a preto sa mnohí rozhodli nákup odložiť,” informoval Matúš Mathis, partner spoločnosti ADVISORS Real Estate.

Minimálny záujem o predaj nám potvrdili aj samotní majitelia chát a chalúp. “Tú svoju by som v žiadnom prípade nepredal. Navyše v terajšej situácií, keď trh ovplyvnila pandémia, by to určite nebol dobrý nápad,” prezradil Boris (64), ktorý vlastní nehnuteľnosť v Baške – Maši pri Košiciach.

Súhlasí aj Tibor (57) z Nižného Klatova: “O predaji vôbec neuvažujem.” Netrhajú sa ani záujemcovia o prenájom. “Rezervovaných máme približne 30/40 percent letných termínov. Klienti ich zatiaľ nezrušili, ale aj tak si myslím, že vyčkávajú, ako sa vyvinie situácia. Od 1. marca mi nevolal žiadny záujemca, aby sa informoval o voľných miestach, prípadne, aby si niečo rezervoval,” prezradil majiteľ Chatovej osady Ideál na Zemplínskej šírave s Biela hora Ľubomír Ďurík.

“Od polovice marca, keď bola na Slovensku vyhlásená mimoriadna situácia, rezervácie zamrzli. Počas tohto obdobia sme riešili iba presuny aktuálnych pobytov na neskoršie obdobie. Väčšina klientov pobyty preložila na neskoršie, niektorí až o rok,” vraví Peter Kacera z portálu Dovolenky. sk, ktorý prenajíma chaty aj chalupy. Podľa jeho slov, “rezervácie sa až postupne začali objednávať a aktuálne evidujeme mierny nárast na letné prázdniny.”

Vyhľadávané sú hlavne chaty a chalupy v prírode, s dostatkom súkromia, ideálne s bazénom. “Čo sa týka cien, neevidujeme nárast, ale ani pokles. Zopár ubytovaní pod tlakom posledného obdobia ceny znížilo, išlo však iba o kozmetické úpravy. Toto sa však týka menších ubytovacích zariadení, teda chát a chalúp,” dodáva Peter Kacera.

Šetria aj Bratislavčania

Najčastejšími dovolenkármi sú podľa čísiel Bratislavčania. Čo sa týka obyvateľov hlavného mesta, tiež sa však netrhajú o chaty ani chalupy, navyše vraj nemajú až taký veľký záujem o ďaleké lokality: “Prevláda záujem o nehnuteľnosti v juhozápadnej časti Slovenska,” prezradila Zuzana Jakabíková z Národnej asociácie realitných kancelárií.

Kupovať či predávať?

Stručná odpoveď neexistuje. Na jednej strane potencionálni kupci vyčkávajú, či cena nehnuteľností neklesne. Potencionálni predajcovia zase váhajú a veria, že cena porastie. “Kto mal pravdu, ukáže až čas,” zhodujú sa experti na reality.

Ľudia čakajú na vývoj situácie, ale aj na reakcie bánk, sú však aj oblasti, kde trh zase ožíva

“V súčasnosti sme nezaznamenali zvýšený dopyt po kúpe či prenájme rekreačných objektov na Slovensku počas letných mesiacov,” zdôrazňuje Tomáš Lukačko z realitnej kancelárie Tom Real.

Upozorňuje však, že o pár dní môže byť všetko iné: “Predpokladáme, že po uvoľnení obmedzení môže dopyt po rekreačných objektov narastať.” Podľa neho je trh nehnuteľností čiastočne paralyzovaný. Vykonáva sa menej obhliadok a vo väčšine sa dokončujú už začaté obchodné prípady.

“Predpovedať budúci dopyt po kúpe a vývoj cien rekreačných nehnuteľností je zložité, keďže presne nevieme, aký ekonomický dosah bude mať táto kríza na ľudí, ako banky upravia výšku úrokových sadzieb, a, samozrejme, aká bude ponuka na trhu,” prízvukuje Tomáš Lukačko.

Zároveň poukazuje, že v terajšej situácií ľudia vidia, akou výhodou je mať chatu, chalupu alebo iné podobné miesto: “Aj z toho dôvodu predpokladám, že ľudia postupne prehodnotia možnosť investovania do rekreačného bývania a dopyt po týchto nehnuteľnostiach sa zvýši. Investícia do nehnuteľností sa stále radí medzi najbezpečnejšie,” dodáva Tomáš Lukačko.

Jeho slová potvrdzujú aj údaje bratislavskej realitnej kancelárie, ktorá nedávno oznámila, že prvý raz v histórií eviduje vyšší záujem o chaty, než o byty!

[Plus jeden deň; 99/2020; 29/04/2020; s.: 9; tim, dp, ruj ; Zaradenie: SLOVENSKO]

Ľubomír Bajaník, moderátor:

“Počas pandémie stúpol záujem ľudí o kúpu záhrad či chalúp. Dopyt je predovšetkým u ľudí z väčších miest, ktorí bývajú v panelákoch.”

Dominika Kusá, redaktorka:

“Nevychádzať z bytu počas pandémie je náročné, aj keď nemáte deti a vedľa vás nepracuje z domu telefonujúci partner. Mnoho ľudí preto vyhľadáva únik v podobe kúpy záhrady či chaty. Daniele Rimkovej sa zatiaľ na realitnom trhu nedarí.”

Daniela Rimková, obyvateľka Trenčína:

“Tak som to ako nejako vypozorovala, že niektorí ľudia sa zbadali, že môžu na tom zarobiť, pýtajú neprimerane veľa peňazí.”

Dominika Kusá:

“Cena záhradok v jednej z okrajových častí Trenčína stúpla za posledných päť rokov o sto percent. Záhradkári sa svoje majetky predať nechystajú, aj keď záujemcov pribúda.”

Gabriel Anton, majiteľ záhrady v Trenčíne:

“Toto je práveže jeden relax, a hlavne na túto krízu to je nezaplatiteľné. Hodne sa ľudí chodí pýtať z Bratislavy, že či je tu voľný pozemok, nejaká záhrada, chata alebo také niečo. Ja hovorím, chcú ľudia mať relaxu, ja by som to nepredal.”

Dominika Kusá:

“Počet inzerátov s požiadavkou na kúpu rekreačných záhrad pribúda. V susednej Českej republike evidujú aj taký extrém, že na novú ponuku sa prihlásilo až dvesto záujemcov. Naši realitní makléri doteraz na obhliadky nehnuteľností pre koronavírus veľmi nechodili, záujemcov vybavovali telefonicky či písomne. Očakávajú nárast klientov.”

Arpád Šereš, realitný maklér:

“Ľudia boli na základe tých opatrení doma v takzvanom domácom väzení. Takže kde je najlepší únik, je únik do prírody pochopiteľne. No a samozrejme, že ten záujem o tie záhradky, či už s chatkami, bez chatiek alebo cez nejaké víkendové chalupy, vzrástol, môžem kľudne povedať, že o tých päťdesiat percent určite.”

Dominika Kusá:

“Národná asociácie realitných kancelárií Slovenska sa vyjadrila, že zvýšený záujem o chaty evidujú v Trnavskom kraji a od obyvateľov veľkých miest.”

[STV Jednotka, 19:00; Správy RTVS; 26/04/2020; Dominika Kusá]

Hoci počet predaných novostavieb klesá, cena bytov naďalej rastie. Dôvodom je nedostatočná ponuka, ktorá drží kupujúcich pod tlakom. Výpredaj za akciové ceny sa tak zatiaľ nekoná.

“Očakávam krátkodobý výrazný pokles cien bytov. Viem si predstaviť, že ceny bytov klesnú o 20 percent pri drahších nehnuteľnostiach,” povedal pred nedávnom minister hospodárstva Richard Sulík. Umocnil tak obavy z toho, že realitný trh sa bude vyvíjať podobne ako po kríze z roku 2008.

“Kto chce riešiť bývanie a má dobrý a stály príjem, urobí dobre, ak si o dva, tri mesiace kúpi byt,” odporučil dokonca R. Sulík potenciálnym kupujúcim vo vysielaní TV Markíza. Situácia na realitnom trhu je mimoriadne citlivá nie len pre kupujúcich ale aj predávajúcich. Viacerí majú ešte v pamäti roky 2008 a 2009, keď ceny realít klesali ročne o 20 až 30 percent.

“Ekonomika sa kvôli pandémii potáca, ľudia žijú v neistote, či budú mať prácu. Ich budúce príjmy sú veľkou neznámou. Dôležité rozhodnutia, akým je aj kúpa nehnuteľnosti, odkladajú. Mnohí záujemcovia o vlastné bývanie vyčkávajú aj v nádeji, že o pár mesiacov kúpia byt lacnejšie,” naznačuje aj analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický. Zároveň však dodáva, že spoliehanie sa na rýchly plošný prepad cien bytov môže byť “čakaním na Godota”.

Presné čísla o krízovom predaji ešte nemáme k dispozícií. O predaji v apríli máme len odhady. “Môžeme sa baviť zhruba o 70-percentom prepade dopytu po kúpe nehnuteľností,” naznačuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Ján Palenčár. Údaje za prvý štvrťrok vrátane marca, keď sa prejavili krízové oparenia, však už máme. Na prepad cien to zatiaľ nevyzerá.

Podľa štatistík spoločnosti Bencont Investments sa v prvom štvrťroku v Bratislave predalo 607 bytov, čo je o 20 percent menej ako priemer z minulého roku. Spoločnosť Lexxus dokonca eviduje medzikvartálny pokles až o takmer 40 percent.

Aj napriek poklesu predaja bytov sa však ich cena ďalej zvyšovala. Priemerná cenovka predaných bytov dosiahla 3070 eur za meter štvorcový, čo je medziročne viac o 11,6 percenta. Cena tak prvý krát prekonala hranicu tri tisíc eur.

Dôvodom je nedostatočná ponuka. Počet voľných bytov v novostavbách v Bratislave ku koncu prvého štvrťroka klesol na 1704 bytov. K dispozícii je tak vôbec najmenej novostavieb v doterajšej histórii. Ponuku tvorilo len 84 projektov (resp. etáp jednotlivých projektov).

“Za posledné dva roky došlo k evidentnému poklesu počtu projektov. Začiatkom minulého roku predávalo byty 108 projektov a v roku 2018 až 125 projektov. Viac než 30 percentný prepad počtu aktívnych projektov za posledné dva roky je odzrkadlením povoľovacích procesov, ktoré v Bratislave zastavujú veľkú časť novej bytovej výstavby,” vysvetľuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

Na trh v prvom štvrťroku pribudlo 237 nových bytov v rámci dvoch nových projektov a troch nových etáp už etablovaných projektov. Najväčším prírastkom bola ďalšia etapa projektu Slnečnice s 111 voľnými bytmi.

Záujem medzi kupujúcimi je najmä o lacnejšie byty. Prudko sa vypredávajú cenovo najdostupnejšie projekty ako Ovocné sady, BORY bývanie, Slnečnice, Galvani Home. Záujem je aj o Galvaniho dvory a Nuppu.

Prvý štvrťrok tak priniesol ďalší rast nedostatku bytov na trhu, ktorý trvá už posledné dva roky. “Tento nedostatok sme sa pokúsili zhmotniť v pomerovom ukazovateli medzi aktuálnou ponukou a aktuálnym dopytom, ktorý hovorí o tom, na koľko mesiacov by vydržala ponuka bytov v danom období vzhľadom na počet predaných bytov,” uvádza spoločnosť Bencont.

Napríklad, v rokoch 2013 a 2014 vystačila zásoba bytov pri danom predaji na 12 až 20 mesiacov a cenový rast bol blízko nuly, dokonca aj v záporných číslach. Následne v roku 2015, keď začal dopyt po bytoch rásť rýchlejším tempom ako ponuka, sa tento ukazovateľ prepadol pod kritickú hranicu 12 mesiacov. To znamená, že zásoba bytov by nevydržala ani na jeden rok.

Stimulovalo to cenový rast, ktorý medzi rokmi 2015 až 2018 dosahoval niekedy až dvojciferné čísla. Situácia sa zhoršila v rokoch 2019 a 2020, keď do ponuky prestali pribúdať nové projekty v dostatočnom množstve a previs dopytu nad ponukou bytov sa ešte zväčšil. “Mesačná zásoba bytov sa nachádzala medzi šiestimi až deviatimi mesiacmi a cenový rast sa zvýšil na 10-15 percent medziročne,” uvádza Bentocn.

“Pokiaľ nedôjde k zvýšeniu tempa výstavby nových bytov, a dopyt bude naďalej prevyšovať ponuku, tak by sme za štandardných podmienok očakávali ďalší nárast cien,” naznačuje analytik R. Bruchánik.

Uvedený vývoj poskytuje odpoveď na otázku, či slovenský trh s novostavbami čaká masívny výpredaj. Zatiaľ to tak nevyzerá. Medzi krízou spred 12tich rokov a súčasnosťou je veľký rozdiel. Vtedajší prepad predchádzal prudký boom realitného trhu, keď ceny konštantne rástli dvojciferným číslom, miestami presahujúcim až 30 percent. Rast cien vtedy predbehol rast kúpnej sily obyvateľstva, čo nafúklo realitnú bublinu. Dnešné ceny nehnuteľností sú pritom len o desať percent nad úrovňou roku 2008, zatiaľ čo platy vzrástli až o 51 percent. Analytici ani Národná banka Slovenska preto dnes bublinu trhu nevidia.

Pred finančnou krízou navyše dochádzalo k masívnej výstavbe nových bytov. Ponuka sa nestihla vypredávať a zásoby sa hromadili. V období vypuknutia krízy developeri držali tisíce voľných a dostavaných bytov, ktoré museli predať, aby dokázali plniť svoje záväzky. Tak vznikol výpredaj, ktorý spôsobil prepad cien.

V súčasnosti k tomu nedochádza. Naopak bytov je nedostatok. Developeri sa poučili a predaj nových projektov spúšťajú po etapách. Nie sú nútení zbavovať sa nepredaných bytov. “Cez 90 percent bytov sa predáva z papiera, pričom ich dokončenie, a teda aj inkaso kúpnej ceny, je naplánované až o dva tri roky,” pripomína R. Bruchánik. “Na mieste je dokonca aj predpoklad ďalšieho zníženia ponuky, keďže vírus spôsobil spomalenie stavebného, ale aj povoľovacieho procesu, čo znamená nízky počet nových bytov v nasledujúcich rokoch,” dodáva analytik.

Prepad cien bytov o 20-30 percent nehrozí ani podľa Martina Lazíka, analytika Národnej asociácie realitných kancelárií. “Dnes takéto niečo nevidíme. Realitný trh absolútne nezamrzol, stále sa realizujú obchody,” uviedol. Ak by podľa neho mala klesnúť cena nehnuteľností, tak časť predávajúcich z trhu jednoducho odíde, stiahne sa a počká si na dobu, kedy bude zase priaznivá situácia. Nevytvárali by tak tlak na cenu smerom nadol.

Iná je situácia na sekundárnom trhu, teda pri predaji starších bytov. Tu je pokles cien viac pravdepodobný. Už pred koronakrízou viacerí upozorňovali, že ceny sú tu nadhodnotené. Navyše časť bytov je určená na prenájom, po ktorom dopyt aktuálne poklesol. Majitelia bytov, ktorí sa ocitnú vo finančných problémoch môžu byť preto nútení predať byty aj pod cenu.

Ďalší vývoj na realitnom trhu bude závisieť od toho, ako dlho bude trvať súčasná epidemiologická situácia a ako úspešne sa podarí rozbehnúť ekonomiku. A to nie len na Slovensku, ale aj v zahraničí. “Ak sa úspešne podarí v nastávajúcich mesiacoch ekonomiku opäť naštartovať, realitný trh bude naďalej fungovať bez väčších zmien,” predpovedá R. Bruchánik.

“Ak sa tá situácia zlepší v priebehu najbližších mesiacov, môžme hovoriť o tom, že tá situácia na realitnom trhu sa vráti do toho predkrízového stavu a nebude mať táto situácia zásadný vplyv na dopyt a na ceny,” súhlasí aj J. Palenčár.

[investujeme.sk; 26/04/2020; Peter Apolen ; Zaradenie: Bývanie]

Ľubomír Bajaník, moderátor:

“Neistota nepanuje iba v ropnom priemysle, v čase koronakrízy idú veľké investície bokom. Ľudí zneisťuje budúcnosť, práca a príjem. Pandémia preto zasiahla aj trh s nehnuteľnosťami. Mení sa ponuka a dopyt. Ceny zatiaľ zostávajú nezmenené.”

Dominik Kríž, redaktor:

“S prvým ohláseným prípadom COVID-19 sa zmenili priority ľudí. Prvoradá je ochrana zdravia. Kupovať nehnuteľnosť teraz ľudia logicky nechcú.”

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií:

“Môžeme sa baviť zhruba o sedemdesiatpercentnom prepade dopytu po kúpe nehnuteľností. Tá zásadná zmena, ktorú doniesla koronakríza je v tom, že trh začína patriť viac kupujúcim. Čiže tak, ako sme boli zvyknutí posledné roky, že bol trh predávajúcich, tak sa to zásadne otočí.”

Dominik Kríž:

“Analytici nevedia odhadnúť ako veľmi sa súčasná situácia premietne do cenotvorby jednotlivých nehnuteľností, pretože netušia ako dlho tu koronavírus bude a ako veľmi pandémia zasiahne našu ekonomiku.”

Ján Palenčár:

“Ak sa tá situácia zlepší v priebehu najbližších mesiacov, môžme hovoriť o tom, že tá situácia na realitnom trhu sa vráti do toho predkrízového stavu a nebude mať táto situácia zásadný vplyv na dopyt a na ceny.”

Dominik Kríž:

“Väčšie zmeny možno pozorovať v nájomnom sektore. V Bratislave sa zvýšil počet ponúkaných nájomných bytov o dvadsať percent.”

Ján Palenčár:

“Prestal fungovať turizmus. Tak práve krátkodobé nájmy, ktoré sú využívané prostredníctvom povedzme airbnb zostali zo dňa na deň prázdne. A majitelia týchto nehnuteľností sa snažia tieto byty umiestniť na dlhodobom nájomnom trhu.”

Dominik Kríž:

“Slováci v uplynulých týždňoch prekvapili záujmom o prenájom chatiek v rekreačných oblastiach.”

Lukáš Machotka, 1. BCR –Realitná kancelária:

“Naozaj badať zvýšenie vyhľadávania daných nehnuteľností a z čísel z inzertného portálu zoznamrealit.sk je medzimesačný nárast v podstate o stodvadsať percent.”

Ján Palenčár:

“Do veľkej miery to pripisujeme tomu, že klienti sa pripravujú na letnú sezónu. To znamená, že je predpoklad, že budú chcieť leto prežiť na Slovensku. Predpokladáme, že sa aj zvýši krátkodobý nájom chát, chalúp a podobných rekreačných nehnuteľností na Slovensku.”

Dominik Kríž:

“Aj keď koronakríza ceny nehnuteľností zníži, do roka sa situácia podľa analytikov vráti do obdobia roku 2019. O nehnuteľnosti je na Slovensku a špeciálne v Bratislave stále obrovský záujem.”

[STV Jednotka, 19:00; Správy RTVS; 25/04/2020; Dominik Kríž]

Patrik Herman, moderátor:

“Martin ako tisíce ďalších Slovákov žije od výplaty do výplaty. Na rozdiel od ostatných, mu však situáciu sťažuje vážny hendikep. Namiesto trvalého zamestnania preto preferuje prácu na dohodu. Šetriť sa mu nedarí, no na skromné živobytie si s priateľkou vždy zarobili. Pandémia mu ale urobila veľký škrt cez rozpočet. Bojí sa, že príde o strechu nad hlavou, pretože nevie, z čoho zaplatí nájomné.”

Martin Knotek, nájomník:

“Človek stále rozmýšľa, že voľajako bude…”

Martina Adamčíková, nájomníčka:

“Prišiel deň D, s ktorým my sme nerátali.”

Maroš Ovčarik, finančný analytik Finančného kompasu:

“Ja verím, že tieto situácie sú zdvihnutým prstom.”

Lucia Lukušová, redaktorka:

“Trnavčan Martin je roky na polovičnom invalidnom dôchodku.”

Martin Knotek, nájomník:

“Keď som bol malinký, som prišiel o oko. Mám jedno oko sklenené.”

Lucia Lukušová:

“Tento príjem má istý a popri ňom si dlhodobo privyrábal ako brigádnik. Aj v januári podpísal zmluvu na dohodu, podľa ktorej zarábal 4,5 eura na hodinu v trnavskej automobilke.”

Martin Knotek, nájomník:

“Chodil som cez agentúru. Mesačne som zarobil podľa potreby od 200 do 300 eur. Dôchodok kvázi 160.”

Lucia Lukušová:

“Do rodinného rozpočtu prispieva svojim invalidným dôchodkom aj jeho priateľka.”

Martina Adamčíková, nájomníčka:

“Môj invalidný dôchodok je zhruba vo výške 90 eur. Bolo to tak, že vždycky sme mali aj na stravu, aj lieky, na to bývanie, to je prvoradé.”

Lucia Lukušová:

“Aby pár dokázal platiť vyše 400 eur za nájom jednoizbového bytu a mal aj čo jesť, pani Martina každý mesiac siaha na svoje finančné úspory. Keď ich však teraz potrebujú najviac, rezervná kasa je takmer prázdna.”

Martin Knotek, nájomník:

“Problém je taký, že som došiel o prácu.”

Lucia Lukušová:

“Podnik má pre koronavírus odstávku.”

Martina Adamčíková, nájomníčka:

“Som mala nejaké práce na dohodu. A tam som si vždycky nejaké peniažky usporila. Človek nevie, čo sa môže stať. Len bohužiaľ, to dno je len jedno, nedá sa existovať z koruny na korunu.”

Maroš Ovčarik, finančný analytik Finančného kompasu:

“Takéto krízy ukazujú skutočne to, že koľko ľudí si šetrí a pripravuje sa na horšie časy práve v tých časoch lepších. A na druhej strane odkrýva tie nedostatky, ktoré mnohí Slováci majú. To znamená, že žiadne finančné rezervy. Samozrejme, že sú tu ľudia, ktorí nedokážu z mesačného príjmu odložiť nič, pretože im ťažko vyjde na to, aby vyžili. Tam už musí nastúpiť potom sociálny štát a takýmto ľuďom aj pomôcť.”

Lucia Lukušová:

“Mysleli ste na horšie časy?”

Martin Knotek, nájomník:

“Nikdy som na to nemyslel. Ani nebolo z čoho vlastne odkladať.”

Mgr. Jana Lukáčová, hovorkyňa Ústredia práce, sociálnych vecí a rodiny:

“My by sme odporučili klientovi, aby v súčasnosti požiadal na úrade práce o pomoc v hmotnej núdzi. Aby predložil emailom to, čo je nutné a bude posúdený s najväčšou pravdepodobnosťou už podľa nových pravidiel.”

Lucia Lukušová:

“Aby pre nezaplatený prenájom neskončili na ulici, pán Knotek sa nepriaznivú finančnú situáciu snažil objasniť aj majiteľovi bytu.”

Martin Knotek, nájomník:

“Povedal, že čo naňho skúšam a to bolo všetko, čo povedal.”

Lucia Lukušová:

“Ako mnohí ďalší, aj on napísal do našej redakcie, keďže sa bál, že príde o strechu nad hlavou. S vlastníkom nehnuteľnosti sme sa preto spojili aj my. Situácia vôbec nedopadla tak zle, ako to podľa nájomníka na prvý pohľad vyzeralo.”

Miroslav Jakubkovič, majiteľ bytu:

“Viem, aká je situácia, to znamená, že určite som im pristúpil na to, že budú platiť menej, pokiaľ sa dá a potom zvyšok sa dohodne, on povedala, že mala by ísť do nejakej roboty, sa jej rysuje, aj počas tejto situácie. Aj on, že by mal ísť.”

Lucia Lukušová:

“Ste sa dohodli na nejakej fixnej cene?”

Miroslav Jakubkovič, majiteľ bytu:

“Tento mesiac 350 a uvidím, aká bude situácia na budúci mesiac. Každý mesiac si takto zavoláme, že aká je situácia.”

Lucia Lukušová:

“Obidvaja páni priznali medzi sebou viaceré osobné nezhody, no dohodli sa.

Pre koronavírusovú pandémiu sa v podobnej situácii zrejme ocitajú aj ďalší Slováci. Odborník preto žiada majiteľov bytov, aby boli k nájomníkom zhovievaví.”

Ján Palenčár, prezident NARKS:

“V súvislosti s koronakrízou, ktorú v súčasnosti prežívame a ktorá má dopad aj na realitný trh a na trh nájomných bytov, ja určite radím majiteľom nehnuteľností, aby sa snažili vyjsť v ústrety nájomcom. Predovšetkým nájomcom, s ktorými majú dlhšie nájomné vzťahy, s ktorými majú dobré skúsenosti a možno na nejaké mesiace im dať zľavu z nájomného.”

JUDr. Ivan Syrový, PhD., advokát:

“Tu sa nedá čakať, že štát by začal teraz za fyzické osoby platiť nájomné.”

Ján Palenčár, prezident NARKS:

“Hovorili sme na úrovni štátneho tajomníka ministerstva dopravy aj na tému podpory bývania pre súkromné osoby, ktoré sa dostanú práve pri týchto nájomných vzťahoch do problémov kvôli výpadku príjmu. Uvidíme, či sa tohto vláda chytí.”

JUDr. Ivan Syrový, PhD., advokát:

“Čo je dôležité, aj ten nájomca aby spravil všetky krok preto, aby využil čo je možné, či už sa prihlásiť na úrad práce, brať podporu v nezamestnanosti, prípadne hľadať si robotu tam, kde hľadajú stále pracovné sily.”

Martin Knotek, nájomník:

“Chodili sme po nákupných reťazcoch, či nepotrebujú nejakých brigádnikov. Majú plné stavy.”

Lucia Lukušová:

“Ako vidíte vašu budúcnosť?”

Martina Adamčíková, nájomníčka:

“Zatiaľ nie ružovo.”

[Markíza, 17:25; Reflex; 22/04/2020; Lucia Lukušová]