Vláda už uvoľňuje korona opatrenia, môžu ceny bytov aj tak klesnúť? A pôjdu dole ceny prenájmov?

Piati odborníci vysvetľujú, ako môže aktuálny vývoj koronakrízy ovplyvniť ceny bytov, či sa inak budú vyvíjať ceny nehnuteľností v krajských mestách a inak v menších mestách a ako sa môžu hýbať ceny prenájmov.

  1. Keďže vláda už začala uvoľňovať opatrenia súvisiace s koronou, nahráva to skôr tomu, že ceny bytov neklesnú? Alebo to, že nezamestnanosť isto stúpne, bude predsa len ceny nehnuteľností tlačiť nadol?
  2. Očakávate, že banky budú pri hypotékach opatrnejšie a môže to ovplyvniť ceny nehnuteľností?
  3. Predpokladáte zásadný rozdiel vo vývoji cien bytov a domov medzi krajskými mestami a menšími mestami?
  4. Budú mať lepšiu vyjednávaciu pozíciu ľudia, ktorí si chcú alebo potrebujú byt prenajať? Pôjdu ceny prenájmov dolu?

Odpovedajú:

Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska;Martin Čapo, šéf realitnej kancelárie Riešime bývanie;
Michal Mešťan, ekonóm Univerzity Mateja Bela a dátový analytik portálu ManažérÚspor. sk;
Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR;
Katarína Kostková, projektová riaditeľka FinGO.sk.

  1. Keďže vláda už začala uvoľňovať opatrenia súvisiace s koronou, nahráva to skôr tomu, že ceny bytov neklesnú? Alebo to, že nezamestnanosť isto stúpne, bude predsa len ceny nehnuteľností tlačiť nadol?

Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

Všetko záleží od času, ako rýchlo sa vráti život do normálu. A môžem potvrdiť, že sa vraciame späť do starých koľají. Začínajú sa tvoriť dopravné zápchy a rovnako pribúda dopytových telefonátov so záujmom kúpiť alebo prenajať si nehnuteľnosť. Dá sa povedať, že sme aktuálne na úrovni 80 až 90 % dopytu, ktorý tu bol pred COVID 19.

Pokiaľ budeme pokračovať v takomto scenári a aj banky sa vrátia k rovnakým podmienkam poskytovania hypoték, tak nevidím dôvod na pokles cien. Niektoré nehnuteľnosti sa dajú kúpiť trochu lacnejšie, ale týchto spanikárených klientov je minimum a globálne nedokážu ovplyvniť trh. Pocitovo túto situáciu vnímame ako sezónnosť na realitnom trhu, predpokladáme, že odložené rozhodnutia sa po odznení vírusu prejavia vo zvýšenom dopyte a silnom lete či jeseni.

Martin Čapo, šéf realitnej kancelárie Riešime bývanie

Pokles cien sme nezaznamenali ani počas karanténnych opatrení. Spomalil sa predaj, zmenšil počet záujemcov o kúpu, ale na cenách sa to ešte neprejavilo. Významnejší vplyv na ceny môžu mať celkové ekonomické dopady pandémie, ktoré ovplyvnia zamestnanosť, príjmy a tiež úrokové sadzby bánk. Aj tu však budeme hovoriť skôr o stagnácii než o poklese cien.

Michal Mešťan, ekonóm Univerzity Mateja Bela a dátový analytik portálu ManažérÚspor. sk

Ak sa vrátime do predkoronovského “normálu”, tak je možné, že rast cien bytov bude pokračovať (alebo sa ceny stabilizujú). To, čo ho môže zabrzdiť, je mierne zvyšovanie nezamestnanosti či prísnejší pohľad bánk na jednotlivých žiadateľov.

Ak sa zvýši počet ľudí bez práce, resp. trh práce zneistie, tak sa táto neistota v zamestnaní môže premietnuť aj do dopytu po vlastnom bývaní. Veľa napovie aj vývoj v podnikateľskom sektore a prístup firiem k práci na doma. To, čo bolo nepredstaviteľné doteraz, aby ľudia celé mesiace pracovali doma, je zrazu realita. Možno to ovplyvní aj niektoré sektory našej ekonomiky a aj ceny nehnuteľností.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR

Nečakané rýchle víťazstvo nad pandémiou koronavírusu, jarné počasie ideálne na predaj nehnuteľností a nízka ponuka bytov naznačujú, že realitný trh môže v najbližších mesiacoch nabrať druhý dych. Prílišný optimizmus však nie je namieste, keďže ekonomické škody spôsobené vírusom sme ešte len začali počítať. Hoci záujemcovia o bývanie už prestali veriť prudkému prepadu cien, zvyšujúca sa nezamestnanosť a zhoršujúca sa príjmová situácia obyvateľstva budú skôr či neskôr tlačiť aj na znižovanie hodnoty nehnuteľností.

Katarína Kostková, projektová riaditeľka FinGO.sk

Na ceny bytov a ich vývoj vplýva viacero faktorov a to: dostupnosť hypotekárnych úverov, ponuka bytov na predaj a taktiež výška dokladovateľných príjmov pre banku, a teda vývoj ekonomiky. Čím skôr korona bude za nami, tým kratšie obdobie budeme potrebovať na to, aby sa ekonomika dala znovu do poriadku a do pohybu.

Nemyslím si, že ceny bytov klesnú, a to hlavne kvôli ich obmedzenej ponuke. Bytov na predaj je tak málo, že sa stále nájde niekoľko kupujúcich, ktorí sú aj v súčasnosti pre banku dostatočne bonitní, aby si vybavili financovanie. Myslím si, že táto situácia pretrvá aj v prípade zvýšenia nezamestnanosti v dôsledku recesie ekonomiky spôsobenej pandémiou. Stále máme a budeme mať násobne viac kúpyschopných klientov ako nehnuteľností na predaj.

  1. Očakávate, že banky budú teraz pri hypotékach opatrnejšie a môže to ovplyvniť ceny nehnuteľností?

Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

Banky boli dostatočne opatrné a tento sektor je úplne zdravý. Banky sa počas korony dali do ochranného vyčkávacieho režimu. Očakávame návrat k podmienkam spred korony, už niektoré banky avizujú uvoľňovanie sprísnených podmienok.

Ťažšie to možno budú mať jednoosobové s.r.o. a živnostníci, ale veríme, že sa nájde alternatíva aj pre túto cieľovú skupinu klientov. Pokiaľ by banky prestali alebo výrazne obmedzili poskytovanie hypoték, tak by to určite ovplyvnilo dopyt po kúpe a tým pádom aj cenu.

Martin Čapošéf realitnej kancelárie Riešime bývanie

Banky sú pri hypotékach pod tlakom Národnej banky Slovenska už nejaký čas. Tento tlak ich prirodzene viedol k opatrnosti. Stále je to ich najvýznamnejšia príjmová položka, preto nepredpokladám, že by došlo k takým zmenám v dostupnosti úverov, ktoré by mohli zásadne ovplyvniť cenu nehnuteľností.

Michal Mešťan, ekonóm Univerzity Mateja Bela a dátový analytik portálu ManažérÚspor. sk

Určite áno. Okrem tradičného pohľadu na výšku príjmu a základnú ekonomickú situáciu jednotlivca sa budú možno viac zaujímať o pracovnú pozíciu žiadateľov – teda akému riziku je zamestnanec vystavený v prípade opakujúcej sa situácie, ako je tá aktuálna, aké je riziko, že jeho pozícia bude ohrozená (nebude ju môcť vykonávať) či priamo stratí prácu.

Pre banky je poskytovanie úverov kľúčovým zdrojom príjmov, preto si nemyslím, že by z ich strany prišlo k veľkému obmedzovaniu. Opatrnejšie nemusia byť len banky, ale aj žiadatelia. Pokles dopytu zo strany ľudí a menší dopyt môže spôsobiť pokles cien, ale ako ukazujú posledné údaje o cenách nehnuteľností na Slovensku za posledné dva – tri mesiace, ceny rástli i napriek aktuálnej situácii.

Samozrejme, ten nárast mohol byť spôsobený transakciami z predkoronovského obdobia, preto bude dôležité, ako sa bude vyvíjať objem hypotekárnych úverov a nezamestnanosť v nasledujúcich mesiacoch.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR

Banky vplyvom opatrení Národnej banky Slovenska v posledných rokoch sprísňovali podmienky pre požičiavanie peňazí obyvateľstvu v takej miere, že nevidíme priestor pre ďalšie reštrikcie. Dodatočné obmedzenia pre skupiny klientov, ktorých sa citeľne dotkla pandémia, sú však prirodzené.

Katarína Kostková, projektová riaditeľka FinGO.sk

Banky sú v súčasnosti pri hypotékach enormne opatrné. Prevládol u nich strach z delikvencie a celkového možného nesplácania úverov, ale hneď od začiatku pandémie situáciu nepodcenili a začali sa chrániť. Pritvrdili metodiku poskytovania úverov, obmedzili akceptovanie určitých druhov príjmov a tiež percento financovania (LTV).

Keď však bude po korone a postupne sa vrátime k bežnému životu, s recesiou ekonomiky príde aj jej následné naštartovanie, a to v podobe napumpovania zdrojov do spotreby. Myslím si, že príde obdobie, kedy banky úverovanie opäť rozbehnú, aj keď budú naďalej opatrné, budú skúmať zdroj príjmov klientov a taktiež možno prísnejšie supervízovať hodnoty zakladaných nehnuteľností.

Dostupnosť úverov má vplyv na ceny nehnuteľností, no banky sú aj počas aktuálneho sprísneného poskytovania úverov stále schopné financovať dostatočný počet kupujúcich oproti nízkej ponuke nehnuteľností na predaj. Nemyslím si teda, že hypotekárne obmedzenia spôsobia pokles cien nehnuteľností, skôr spomalia ich rast, prípadne zastabilizujú ich výšku.

  1. Predpokladáte zásadný rozdiel vo vývoji cien bytov a domov medzi krajskými mestami a menšími mestami?

Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

Nepredpokladáme zásadný rozdiel, Slovensko je na to veľmi malé. Lokality, ktoré majú vysoký potenciál, sú tie, kde sa bude v budúcnosti sťahovať veľa ľudí, napríklad za prácou, na vysokú školu a podobne. S tým bude spojený zvýšený dopyt aj v aglomerácii niekoľkých desiatok kilometrov okolo mesta.

Lokality, ktoré sa nám vyľudňujú sa budú vyľudňovať aj naďalej, súčasný trend je jasný a je ním návrat ľudí do miest.

Martin Čapošéf realitnej kancelárie Riešime bývanie

Zásadný rozdiel určite nie. Ale vnímame oživený dopyt po nehnuteľnostiach s pozemkom, teda domoch, chatách a záhradách. Pandémia odhalila význam životného prostredia, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza a životného štýlu, ktorý umožňuje.

Michal Mešťan, ekonóm Univerzity Mateja Bela a dátový analytik portálu ManažérÚspor. sk

Je možné, že táto “kríza” ovplyvní trh práce v tom, že niektoré pracovné pozície už nebudú musieť byť vykonávané z jednej kancelárie, ale budú sa môcť robiť z ktoréhokoľvek miesta, na ktorom majú pripojenie na internet. Vzhľadom na štruktúru ekonomiky na Slovensku nemôžeme očakávať, že na takýto režim prejde 80 % spoločností, ale bude sa dotýkať najmä spoločností poskytujúcich služby B2B a B2C online, či konzultačných spoločností. Tie môžu začať umožňovať prácu zamestnancom “z domu” (prípadne coworkingu, kaviarní a podobne). Jedno je isté, že aktuálna situácia nám ukazuje, aká dôležitá je automatizácia a digitalizácia procesov.

Ak sa situácia vráti do normálu, bude pokračovať presun ľudí do najväčších miest (ktoré poskytujú kvalitnejšie podmienky na život i viac pracovných príležitostí). Ak sa však urýchli digitalizácia spoločnosti (pokrytie širokopásmovým internetom), odstránenie nutnosti práce z kancelárie, prípadne väčší dôraz na vykonanie práce v stanovenom čase namiesto miesta výkonu práce (pokiaľ to charakter práce umožňuje), tak je možné, že vzrastie aj dopyt po nehnuteľnostiach v menších mestách.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR

Pokiaľ ceny nehnuteľností v posledných rokoch rástli prakticky všade, najbližší rok to môže byť inak. Vývoj bude zrejme viac diferencovaný, a to tak medzi jednotlivými krajskými mestami, ako aj medzi krajskými a menšími mestami.

Katarína Kostková, projektová riaditeľka FinGO.sk

Tieto nožnice sa môžu stále viac otvárať. Banky totiž budú pri akceptovaní nehnuteľností po pandémii opatrnejšie a budú ešte viac preferovať bonitnejšie nehnuteľnosti v krajských mestách. V prípade nesplácania úverov sú totiž rýchlejšie a lepšie predajné.

Myslím si tiež, že kupujúci sa na nehnuteľnosti budú pozerať triezvejšie, keďže mnohí v období pandémie prvýkrát zažili reálny strach o svoje živobytie. To môže spôsobiť, že budú uplatňovať pri výbere nehnuteľností prísnejšie kritériá v tom zmysle, aby do budúcna nestrácali na hodnote a boli v prípade potreby rýchlo predajné.

  1. Budú mať lepšiu vyjednávaciu pozíciu ľudia, ktorí si chcú alebo potrebujú byt prenajať? Pôjdu ceny prenájmov dolu?

Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

Aktuálne môžu ceny nájmov mierne klesnúť z dôvodu nárastu ponuky bytov, ktoré sa menia z krátkodobého do dlhodobého nájmu. Cena nájmu sa bude ďalej vyvíjať v závislosti od kúpnej sily, makroekonomických ukazovateľov, ale napríklad aj od úverovej politiky bánk.

Čisto hypoteticky, čierny scenár: Pokiaľ banky neuvoľnia hypotekárne pravidlá, tak určitá skupina ľudí nebude môcť získať úver a bude prinútená ísť do prenájmu. To bude viesť k zvýšenému dopytu, čo opäť spôsobí rast cien nájomného bývania. Ale toto je podľa nás skôr nepravdepodobné. Možných scenárov je veľmi veľa. Napriek všetkému, z dlhodobého hľadiska predpokladáme rast cien nájomného.

Martin Čapo, šéf realitnej kancelárie Riešime bývanie

Aktuálne narástla ponuka bytov na prenájom v dôsledku zastavenia krátkodobých prenájmov cez AirBnB. Zároveň tu máme prepad v dopyte, keďže aj pracovní migranti a študenti odišli naspäť domov. Je to podľa mňa však iba krátkodobý výkyv.

Michal Mešťan, ekonóm Univerzity Mateja Bela a dátový analytik portálu ManažérÚspor. sk

Vo výhode je vždy ten, kto je v menšine (ponuka je menšia ako dopyt). Ak bude počet záujemcov o prenájom (dopyt) väčší ako je počet prenajímateľov (vlastníkov nehnuteľností), tak práve vlastníci si budú diktovať podmienky – ceny a tie by mali v takomto prípade rásť.

Ak však nebude záujem o prenájom, teda ponuka nehnuteľností bude vyššia ako počet záujemcov, tak je možné očakávať pokles cien nehnuteľností (túto situáciu je možné vidieť s ponukou a dopytom napríklad cez platformu Airbnb). Vzhľadom na vzniknutú situáciu možno odložia niektorí ľudia kúpu bytu a budú riešiť dočasne situáciu prenájmom, čo by skôr nahrávalo rastu cien prenájmov než ich poklesu.

Vladimír Kubrický, hlavný analytik Realitnej únie SR

Výbornú vyjednávaciu pozíciu môžu využiť ľudia, ktorí si budú chcieť byt prenajať a majú zároveň dobrý a stabilný príjem. Naopak, prenajímatelia budú váhať pustiť do svojej nehnuteľnosti niekoho, kto uspokojivo nezodpovie otázku, čím sa živí. Do dverí pustia radšej solídneho klienta za nižšiu cenu. Zaujímavé bude sledovať ceny prenájmov po lete, kedy sa život v mestách znovu naplno rozbehne.

Katarína Kostková, projektová riaditeľka FinGO.sk

Určite áno, pandémia už ovplyvnila aj trh nájomných nehnuteľností. Keďže veľa nehnuteľností bolo prenajímaných krátkodobo pre návštevníkov jednotlivých miest a turisti ich v tomto období nevyužívajú, majitelia ich začali ponúkať práve na dlhodobý prenájom. Tým sa ponuka dlhodobých prenájmov značne zvýšila.

Okrem toho veľa ľudí zostalo pracovať z domu, meetingy vybavujú na diaľku a nepresúvajú sa. Obidve tieto skutočnosti mali teda vplyv na zvýšenie počtu ponúk na dlhodobý prenájom nehnuteľností, čo vedie k poklesu cien prenájmov.

[dennikn.sk; 12/05/2020; Marianna Onuferová ; Zaradenie: Ekonomika]