Starý byt je dobré predať. A kúpiť nový

Obmedzenie hypoték zatiaľ nižšiu zadlženosť obyvateľov neprinieslo

Ak vlastníte starší byt, ktorý nevyužívate, oplatí sa ho predať. A hneď potom kúpiť iný – investičný, najlepšie v novostavbe. O situácii na realitnom trhu rozpráva prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska JÁN PALENČÁR.

Zmenil sa záujem ľudí o kúpu bytov na realitnom trhu, odkedy banky neposkytujú úvery vo výške sto percent ceny nehnuteľnosti?

Záujem je stále neutíchajúci. Dokonca by som povedal, že záujem o kúpu nehnuteľností z roka na rok stúpa. Opatrenia Národnej banky Slovenska (NBS) na tom nič nezmenili. Spôsobili jedine to, že jedna skupina obyvateľov nemá šancu vziať si úver alebo sa jej podmienky vziať si úver skomplikovali. Na jednej strane je pravda, že sa zhoršil prístup k hypotéke, na druhej strane sú úroky každý rok výhodnejšie. Dnes už nie je nič neobvyklé získať hypotéku s jednopercentnou ročnou úrokovou sadzbou. To bolo pred pár rokmi nepredstaviteľné. Často porovnávame s rokom 2008, keď boli podobné ceny nehnuteľností, ako sú dnes. Vtedy sa to skončilo zle – prasknutím realitnej bubliny a následnou destabilitou bankového sektora. Dnes je situácia iná: ľudia platia za rovnaký byt, ako si kúpili v roku 2008, mesačnú hypotekárnu splátku o stovky eur nižšiu. Vďaka tomu je dnes kúpa nehnuteľnosti finančne podstatne zaujímavejšia a výhodnejšia ako v roku 2008.

Aká je nálada na realitnom trhu, pokiaľ ide o chuť predávať nehnuteľnosti? Vyzerá to tak, že ponuka je minimálne v Bratislave už dlhšie slabá.

Je to pravda. V Bratislave máme v súčasnosti historicky najnižšiu ponuku voľných bytov, najmä novostavieb za minulých päť rokov. Aktivita developerov však nie je menšia. Nové projekty sa však veľmi rýchlo vypredávajú. Dopyt neustále tlačí na voľné byty a developeri nie sú schopní ho naplniť. Novinári sa často pýtajú, či to nie je tým, že developeri prestávajú veriť trhu a menej stavajú. Nie je to tak. Najväčší problém je v tom, že povoľovací proces – vydanie územného rozhodnutia a stavebného povolenia – je taký náročný a zdĺhavý, že developeri nevedia pružne reagovať. Priemerný čas na vybavenie stavebného povolenia je tri a pol až štyri roky, čo je veľa.

Toto platí pre novostavby. Ako je to pri starších bytoch?

Klienti prioritne prejavujú záujem o novostavby. Keď však zistia, že ponuka je obmedzená alebo že bude vybraný byt hotový až o dva roky, prípadne, že je jeho cena privysoká, začínajú vyberať medzi staršími bytmi. Ich cena stúpa v niektorých regiónoch rýchlejšie ako pri novostavbách. Ak klienti vlastnia staršie byty, ktoré nepotrebujú, a zvažujú, že ich predajú, radíme im, aby to urobili a aby získané peniaze investovali do novostavby. V prípade prenájmu vám nehnuteľnosť dokáže zhodnocovať prostriedky na úrovni štyroch percent ročne, navyše medziročne stúpa na cene. Investícia do nehnuteľnosti je konzervatívna a bezpečná. Nechať ležať v banke peniaze získané za predaj bytu nie je vzhľadom na výšku ponúkaných úrokov v bankách, čo je do 1,5 percenta ročne, ideálna forma investície. Pre väčšinu starších bytov, ktoré sú dnes v ponuke, platí, že ich klienti predávajú, pretože idú sami zo staršieho do novšieho. Alebo starší byt predávajú a kupujú novostavbu ako investíciu.

Pozrime sa na to, ako sa vyvíjali ceny bytov v priebehu posledného roka.

Priemerne rástli ceny na celom Slovensku približne o tri až päť percent. Keby sme išli do najsilnejších miest, to číslo by bolo na úrovni od siedmich do 15 percent, čiže ceny rástli veľmi výrazne. Ide o krajské mestá, ako je napríklad Banská Bystrica, Žilina, dokonca Prešov. Ceny tam rástli rýchlejšie ako v Bratislave, kde to bolo na úrovni zhruba päť až osem percent. Predpokladám, že tento trend bude pokračovať, pretože záujem neklesá, ľudia chcú využiť výhodné úroky hypoték.

Zmena podmienok na poskytovanie hypoték z NBS bola motivovaná nadmerným zadlžovaním obyvateľov. Podarilo sa to týmto opatrením zmeniť?

V prvom polroku 2019 sa zadlžovanie obyvateľstva spomalilo len mierne. Veríme, že sa to zlepší. Opatrenia NBS sme privítali, pretože vidíme možný problém v budúcnosti, a to u klientov, ktorí získali stopercentné financovanie cez hypoúvery, pričom týmto klientom z príjmu neostalo na tvorbu finančnej rezervy pre prípad straty zamestnania, prípadne zníženia príjmu. Ak sa do problému so splácaním úveru dostane väčšie množstvo klientov, môže to v prípade recesie a pri krátkodobom prepade cien spôsobiť realitnú krízu s negatívnym dosahom na bankový sektor. Upozorňujeme však na jedno veľké riziko: NBS na jednej strane obmedzila stopercentné financovanie kúpy nehnuteľnosti, kde sa úrokové sadzby pohybovali okolo 1,5 percenta, na druhej strane súkromné firmy ponúkajú dofinancovanie na úrovni päť až sedem percent ročne. Takáto kombinácia úverov je pre klienta ešte náročnejšia na splácanie.

NARKS, ktorú zastupujete, podporuje výstavbu nájomných bytov. Prečo?

Za najväčší problém považujeme to, že mladí ľudia riešia už svoje prvé bývanie kúpou nehnuteľnosti. Často sú to mladí ľudia, ktorí nevedia, či ostanú žiť na danom mieste. Druhá vec je, že pri prvom bývaní ešte presne nevedia, čo majú od svojho bývania očakávať, ešte len zisťujú svoje potreby a preferencie a tie sa vyskúšaním prvého bývania menia. Pre mladých, ktorí nie sú úplne usadení, je výhodnejšie riešiť prvé bývanie formou nájmu. Tu však absentuje široká ponuka dostupných nájomných bytov. Vhodný pomer bytov vo vlastníctve a nájomných bytov, rovnomerne regionálne rozmiestnených má pozitívny dosah na pracovnú mobilitu a zároveň na celkové hospodárstvo.

Prečo radšej hneď byty kupujeme?

Uvediem príklad: za prenájom dvojizbového bytu v Bratislave zaplatíte 500 eur bez energií. Toľko isto ma stojí hypotéka na kúpu takéhoto bytu. Takto sa na to pozerajú mladí ľudia, keď chodíme po vysokých školách. Ale celkom tak to nie je, tento prepočet nesedí, pretože 500-eurová hypotéka je len splácanie úveru, nie sú v tom náklady za byt, za správu, za energiu a tak ďalej. Tam sa tie cenové nožnice ešte trochu roztvoria v neprospech kúpy. Keby sme mali na trhu alternatívu, že nájom je o 20 alebo 25 percent lacnejší ako splátka hypotéky, určite sa mladí ľudia budú rozhodovať na to prvé bývanie ísť do nájmu. To dáva z pohľadu rizika, z pohľadu pracovnej mobility, celkovej ekonomiky väčší zmysel. Keďže máme kombináciu nízkych úrokových sadzieb a relatívne drahého nájmu, ľudia sa skôr prikláňajú ku kúpe bytu.

Nájomné byty však nie sú. Ako by mal štát podporiť ich výstavbu? Kto by mal byť investorom do nájomných bytov a ako by mal participovať na celom systéme štát?

Mnohí developeri rozmýšľajú o výstavbe nájomných bytov, ale nejdú do toho, pretože ich výstavba nie je rentabilná. Návratnosť je pre developera pri súčasných cenách prenájmov 20 až 25 rokov.

Aké riešenie by podľa vás mohlo fungovať?

Štát a mestá by sa mali zapojiť do výstavby nájomných bytov formou PPP projektov (projekty verejno-súkromného partnerstva), keďže vlastnia veľké množstvo často zle spravovaných pozemkov vhodných na výstavbu bytov. Rovnako vlastnia veľa neefektívne spravovaných budov, ktoré môžu po rekonštrukcii slúžiť na bývanie. Financovanie výstavby štátnych bytov môže byť zabezpečené z penzijných fondov. Medzi jednoduchšie stimuly na výstavbu nájomných bytov patria napríklad zrýchlené odpisy na nehnuteľnosti pre podnikateľov, poskytnutie zvýhodnených úverov bez následných obmedzení, možnosť odpočtu DPH pri výstavbe a následnom prenajímaní nájomných bytov.

Je politická strana, ktorá by toto podporila?

Zatiaľ som sa s takou nestretol. Doteraz sme počuli skôr reštrikčné návrhy. Napríklad návrh ministerstva financií, ktorý sa neskôr ani nerozpracoval, že každý developer musí pri výstavbe bytov určených na predaj ponechať určitý počet bytov ako nájomné bývanie. To je opatrenie, ktoré skôr smeruje k tomu, aby sa ceny bytov ešte zvýšili najmenej o desať percent.

Diana Schniererová

[SME; 223/2019; 25/09/2019; s.: 8; Diana Schniererová ; Zaradenie: Financie]