Pri kúpe lúky či lesa narazíte na prekážky

Sceľovanie rodinného majetku, ale aj podnikanie na pozemkoch sú najčastejšie dôvody skupovania podielov na lúkach a pasienkoch. Takéto kúpy a predaje si však vyžadujú odbornosť. Nezorientovaný človek môže na nich prerobiť.

Dôvody, pre ktoré chce niekto investovať do kúpy lesných pozemkov alebo nákupu pozemkov mimo zastavaných území obce, sú rôzne. “Závisia vždy od zámeru kupujúceho, ktorý sa rozhoduje, či pozemok z tejto kategórie kúpi,” vraví Zuzana Jakabíková z Národnej asociácie realitných kancelárií.

Napríklad už aj v rámci dedičského konania, ak by dedič takéto pozemky zdediť nechcel, sa to nedá. “Dedičstvo môže prijať len vcelku. Ak by chcel časť odmietnuť, musel by ho odmietnuť celé,” upozorňuje Jakabíková. Pri predaji, kúpe, ale aj darovaní pozemkov, ktoré sú evidované v urbári, si môžu ostatní členovia spoločenstva uplatniť predkupné právo. Jedine ak by niektorý z urbárnikov chcel svoj podiel predať či darovať blízkej osobe, môže to urobiť bez toho, aby ho ponúkol členom urbáru.

“Takže predať ho hneď kupujúcemu, ktorý nie je členom urbáru, nemožno. Realitný maklér zorientovaný v danej problematike dokáže navrhnúť vhodný spôsob predaja,” vraví Jakabíková. Upozorňuje aj na ďalšie problémy. “Ide o to, že predávajúci, teda majiteľ, je na liste vlastníctva len podielnik. Parcely môžu byť typu E, čiže pozemok nie je identifikovateľný, kde je presne umiestnený podiel na pozemku. Tie, ktoré sú v extraviláne, teda mimo zastavaných území obcí, sa prácou geodetov a postupným vymeriavaním dostávajú z typu E do presne zameraného typu C,” objasňuje.

Služby realitiek

Realitka je sprostredkovateľom predaja a kúpy, čiže jej úlohou je zabezpečiť prevod vlastníctva tak, aby všetko prebehlo podľa zákona. “Prevod vlastníctva musí byť čo najefektívnejší časovo aj finančne, aby vlastníctvo nového majiteľa nebolo v budúcnosti spochybniteľné,” vraví Jakabíková. Ak sa realitný maklér v problematike orientuje, ušetrí predávajúcemu veľa času. To je podľa nej veľká pridaná hodnota pre klienta. Pozemky sa totiž vedú nielen v katastri, ale aj v pozemkových knihách. “Vo veľkej miere sú historickou záležitosťou. Najmä pozemky v urbároch sú mimo obce. Je potrebné vedieť aj to, kde informácie o vlastníkoch hľadať, a ako si ich potvrdiť, aby mal kupujúci istotu, že údaje sú platné,” vraví generálna sekretárka. Práve v tomto procese sú dôležité zručnosti realitného makléra. Vie zabezpečiť kúpne zmluvy, vysporiadať spoluvlastníkov, preveriť vlastnícke nároky, skrátka odborne viesť postup predaja.

V pozícii mediátora

Realitní makléri sa neraz dostávajú aj do pozície mediátorov. Dokážu riešiť aj komunikáciu v rodine či medzi spoluvlastníkmi ako neutrálni účastníci. Realitný maklér môže podľa Jakabíkovej vysvetliť plusy aj prípadné mínusy obom stranám a odstrániť možné konflikty. Ak pri príprave na predaj narazí na problém či nevysporiadané veci, poradí predávajúcemu, ako ich vyriešiť. Je nápomocný napríklad pri iniciovaní obnovy dedičských konaní, prípadne pri vysporiadaní novoobjaveného majetku. “Pre klientov, ktorí takéto veci riešia raz za život, sú to oblasti legislatívy pomerne neznáme a často nemajú chuť púšťať sa do takýchto papierovačiek sami. Tie sú totiž spojené aj s rôznymi úradnými poplatkami.”

Cena služby

Cena za službu realitnej kancelárie môže byť rôzna v závislosti od povahy pozemku, od potenciálneho množstva klientov, od náročnosti vybavovania povolení, návrhov na vysporiadanie, zabezpečovania geometrického plánu či riešenia tiarch na takýchto pozemkoch. Z tohto hľadiska sa paušálna odmena pohybuje od tisíc do dvetisíc eur. “Pomerom k celkovej cene pozemku je vyššia ako pri predaji bytu. Samozrejme, provízia môže byť aj vyššia pri väčších pozemkoch, vyššej celkovej hodnote alebo pri komplikovanejších pozemkoch,” upozorňuje Jakabíková.

Lesné a obdobné pozemky vedené v spoločenstvách sú zahrnuté vo veľkej miere v štátnom Slovenskom pozemkovom fonde. Je tu veľa nezistených vlastníkov a podielnikov, ktorí vlastnia len malé podiely na pozemkoch. Cena pri ich výkupe sa môže pohybovať od 0,20 do 0,30 eura za štvorcový meter. Pri jasne vymedzených lesných pozemkoch, ktoré sa dajú odkúpiť vo väčšom celku, je aj vyššia. Jakabíková tiež upozorňuje, že každý lesný pozemok by mal mať svojho odborného hospodára a lesný hospodársky plán. “Kupujúci by mal vedieť, aké dreviny sa na lesnom pozemku nachádzajú, na aké využitie sú vhodné, aký je plán ťažby. Niekedy musí niekoľko rokov čakať, kým môže les reálne začať ťažiť.”

Takto sa môže stať, že za dobrú cenu sa predáva les, kde prebehla ťažba, a ďalšie roky už jeho intenzívnejšie využívanie v pláne nie je. “Každý les by sa mal v určenom čase obnovovať, čo vyžaduje ďalšie náklady na starostlivosť. Kupujúci to musí pred kúpou zvážiť,” uzatvára generálna sekretárka asociácie realitiek.

Lúky, háje a pastviny patria medzi menej kvalitnú pôdu

Ak by ste chceli zmeniť časť lúky alebo ornej pôdy na stavebný pozemok alebo pozemky zlúčiť, potrebujete na to súhlas okresného úradu.

Druh pozemku nemôžete ľubovoľne meniť

Kataster pozemky eviduje podľa druhu a zákon ich zaradil do desiatich druhov: 1. orná pôda; 2. chmeľnice; 3. vinice; 4. záhrady; 5. ovocné sady; 6. trvalé trávne porasty; 7. lesné pozemky; 8. vodné plochy; 9. zastavané plochy a nádvoria; 10. ostatné plochy. Hodnoverným a záväzným údajom katastra je evidovaný druh pozemku vtedy, ak ide o parcely registra C. Takýto údaj katastra slúži aj ako podklad na vyhotovenie verejných a iných listín, ale aj ako základ pre platenie miestnych daní obciam. Obce totiž stanovujú sadzby dane odlišne podľa druhu pozemku. Iná je pre zastavané plochy, iná pre záhrady, iná pre ornú pôdu či trvalý trávny porast. Ak by bola evidencia druhov pozemkov v katastri založená len na želaní vlastníka, mohlo by to zvádzať k ich snahe platiť čo najnižšie dane.

Rada HN: Ako vlastníka pozemku vás zaväzuje ten údaj o druhu pozemku, ktorý eviduje kataster. Nemôžete ho ľubovoľne meniť. Lúky, háje a pasienky sú na listoch vlastníctva zapísané jednotne, a to ako trvalé trávne porasty označené skratkou TTP.

V prípade nájmu platí daň obvykle nájomca

Keďže ide o rozľahlé plochy, prenajímajú si ich obyčajne agrofirmy, družstvá či samostatne hospodáriaci roľníci a daň za tieto pozemky platia obci, v katastri ktorej sa nachádzajú. Základ dane sa určuje rovnako ako pre ornú pôdu, chmeľnice, vinice a ovocné sady. Aj pre tieto lúky a pasienky, teda trvalé trávne porasty, sa platí daň z hodnoty za štvorcový meter plochy, ktorú určuje zákon o miestnych daniach a v jeho prílohe číslo 1. Vynásobí sa výmerou pozemku bez porastov.

Rada HN: Ak daň platiť nechcete, musíte mať nájomnú zmluvu najmenej na päť rokov a tá musí byť zapísaná v katastri na liste vlastníctva.

Chránený je ako poľnohospodárska pôda

Ak vlastníte takýto pozemok, zaradený je aj pod spoločný pojem poľnohospodárska pôda. Chráni ho zákon o ochrane pôdy. Ak ho obhospodarujete sami, môžete naň dostať aj podpory – platby na plochu obhospodarovanej poľnohospodárskej pôdy. Diferencované sú podľa druhu pozemku a líšia sa pre ornú pôdu, trvalé trávne porasty či ovocné sady.

Rada HN: Tlak na zmenu druhu pozemku je najmä v prípade, že ide práve o takéto plochy a aj o ornú pôdu – napríklad na zastavanie, ale aj zmien medzi jednotlivými druhmi poľnohospodárskych pozemkov.

Lúky a pasienky sa radia medzi menej kvalitné pôdy

Šesť z desiatich druhov pozemkov patrí do poľnohospodárskej pôdy. Najkvalitnejšie a najúrodnejšie sú už historicky orné pôdy, zatiaľ čo trávne porasty sú menej kvalitné. Lesné pozemky sú na poľnohospodárstvo nevhodné. Do druhu pozemku “ostatné plochy” sú zaradené nezastavané pozemky, ktoré nie je možné efektívne využiť ani v poľnohospodárstve, ani v lesníctve. Ochranu najkvalitnejšej poľnohospodárskej pôdy je povinný zabezpečiť pozemkový a lesný odbor okresného úradu. Zoznam v každom katastrálnom území obsahuje nariadenie vlády o odvodoch za odňatie a neoprávnený záber.

Rada HN: Ak chcete stavať na pozemku mimo obce, obráťte sa na pozemkový a lesný odbor okresného úradu, pod ktorý patrí katastrálne územie. Posúdi vašu žiadosť o vyňatie pozemku z pôdneho fondu, ktorú musíte doplniť prílohami špecifikovanými v zákone. Zisťuje, či ste dodržali zákonné zásady ochrany poľnohospodárskej pôdy. Ak nie, súhlas na jej odňatie nevydá.

Verejný verzus súkromný záujem

Poľnohospodársku a lesnú pôdu Ústava chráni ako neobnoviteľné prírodné zdroje a bez dôslednej evidencie sa to nedá dosiahnuť. Snaha zmeniť poľnohospodársku pôdu na nepoľnohospodársku je spravidla motivovaná súkromným záujmom jej vlastníka, ktorý ju chce využiť na výstavbu a maximalizovať tak zisk z jej následného predaja. Preto sú zmeny druhov pozemkov, osobitne poľnohospodárskej aj lesnej na nepoľnohospodársku a nelesnú, striktne upravené zákonom.

Zdroj – Ministerstvo pôdohospodárstva a rozvoja vidieka

Cenová mapa: Za aké ceny sa v súčasnosti predávajú v krajoch lúky a pasienky

Bratislavský:

Pri väčších pozemkoch: 2 až 20 eur/m2, napríklad v Borinke pod Pajštúnom až 70 eur/m2

Nitriansky: 2 až 5 eur/m2

Trnavský: 5 až 19 eur/m2

Trenčiansky: 1 až 18 eur/m2 (aktuálne najrozsiahlejšia ponuka)

Žilinský: 3 až 21 eur/m2

Banskobystrický: 1 až 20 eur/m2, Donovaly a Králiky v cene 60 až 74 eur/m2

Prešovský: 1 až 18 eur/m2

Košický: 3 až 21 eur/m2

Poznámka: Pri pozemkoch, ktoré majú bližšiu polohu k obci alebo patria do intravilánu, alebo majú inžinierske siete v blízkosti, sa cena pohybuje od 34 do 74 eur za štvorcový meter. Predávajú sa s výhľadom, že sa budú môcť využiť aj na stavebný účel.

Poradie podľa objemu obchodovaných nehnuteľností v tejto kategórii

  1. miesto Trenčiansky kraj
  2. miesto Banskobystrický kraj
  3. miesto Žilinský kraj

Zdroj – Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska

 [hnonline.sk; 26/06/2019; Helena Kokolová ; Zaradenie: Expert]