Palenčár v TA3 o situácii na realitnom trhu

Katrin Lengyelová, moderátorka:

“Ceny bytov na Slovensku ďalej stúpajú. Realitné kancelárie hovoria o najrýchlejšom raste od roku 2008. To aj napriek tomu, že Národná banka Slovenska prijala opatrenia proti nadmernému zadlžovaniu sa domácností. Vysokým cenám nehnuteľností praje nedostatok novostavieb, ktorý tlačí nahor aj ceny starších bytov.

Tento vývoj by mal podľa analytikov pokračovať aj v ďalšom období napriek tomu, že pokles ekonomického rastu zdražovanie spomalí. Mali by rásť najmä ceny bytov vo veľkých mestách. Pomalšie to bude v menej rozvinutých okresoch. Napríklad ceny dvojizbových bytov v Bratislave zaznamenali štvrťročný rast o viac ako 3 percentá. V ostatných krajských mestách zdraželi len o viac ako 2 percentá.

O situácii na realitnom trhu sa porozprávam s Jánom Palenčárom z Národnej asociácie realitných kancelárií. Prajem vám pekný deň, vitajte v štúdiu TA 3.”

Ján Palenčár, Národná asociácia realitných kancelárií, (hosť v štúdiu):

“Dobrý deň.”

Katrin Lengyelová:

“Tak, spomenuli sme, že najrýchlejší rast cien nehnuteľností od roku 2008 zaznamenávame teraz. V Bratislave stúpili byty o 10 percent oproti teda tomu roku 2008, v Žiline dokonca až o 20 percent. Čo sa pod to podpísalo? Lebo odborníci očakávali, že keď NBS-ka sprísni opatrenia poskytovania úverov, tak ten dopyt možno nebude taký veľký, a ceny pôjdu dole. Tak čo sa stalo, že stále stúpame?”

Ján Palenčár:

“Ja by som chcel len upresniť, že toto zvýšenie cien je medziročné, to znamená, 10 percent v rámci Bratislavy je medziročne, medzi rokom 2018, 2019, a takisto v tomto zrýchľovaní cien bola skokanom Žilina, a tam nám vyskočili ceny medziročne až o 20 percent. Toto zvyšovanie je spôsobené neutíchajúcim dopytom. Napriek tomu, že Národná banka prijala opatrenia na sprísnenie prístupu k hypotékam, na druhej strane tie podmienky, pokiaľ už klient dostane hypotéku, sú stále veľmi výhodné. Sú v podstate najvýhodnejšie v histórii.

Dnes už úroková sadzba atakuje v niektorých bankách pol percenta, čo sme tu naozaj nikdy nemali, a tá prístupnosť k hypotékam, pokiaľ je klient zamestnaný, pokiaľ má príjem, je stále veľmi vysoká. Už teda klient nezíska stopercentnú hypotéku, ako sme boli zvyknutí, ale tých 80 percent je úplne bežné. Čiže tieto opatrenia nemali za následok ako keby utlmenie dopytu, iba v podstate to, že určitá skupina klientov žiadajúcich o hypotéku túto hypotéku nedostane, alebo dostane ju za zhoršených podmienok, ako to bolo pred nejakými rokmi.-”

Katrin Lengyelová:

“Niektorí odborníci na realitný trh ale tvrdia, že to, prečo sú byty tak veľmi drahé, je tým, že ponuka nie je dostatočná, to ste už spomenuli aj vy, ale že je aj nedostatok nových bytov, čiže nedostatok novostavieb. Ale keď sa v Bratislave ľudia pozrú okolo seba, tak majú pocit, aj to často hovoria, že veď stále sa tu stavia niečo, a kto bude v tých bytoch bývať? Je to teda klamlivý dojem?”

Ján Palenčár:

“Pokiaľ by sme si zobrali len jedno číslo, a to je porovnanie Slovenska so západnými krajinami, čiže s krajinami Európskej únie, tak naozaj strácame ešte v počte bytov na tisíc obyvateľov. Európska únia je niekde na úrovni 450 bytov na tisíc obyvateľov, na Slovensku toto číslo je zhruba 350 bytov na tisíc obyvateľov. Toto porovnanie si môžeme povedať, že je zhruba, 30 percent sme ešte za priemerom Európskej únie. Na druhej strane si musíme povedať, že na Slovensku je veľký vplyv veľkých zamestnávateľov, ktorí ťahajú vlastne ľudí z vidieka, z ostatných regiónov do veľkých miest za prácou, aj tuto cítime veľký tlak práve v týchto regiónoch a záujem o kúpu bytov.

Situácia, ktorá nastala v Bratislave tento rok, je veľmi zaujímavá, máme tu veľmi nízky počet nových ponúkaných bytov. Na jednej strane by sa dalo povedať, že čo sa deje, prečo je tak málo bytov, klesol nám dopyt. To nie je pravda. Ten dopyt je veľmi silný, ale developeri nie sú schopní flexibilne reagovať na ten silný dopyt, a tu vidíme, aký má negatívny vplyv zlý stavebný zákon a dlhodobé povoľovacie procesy. To znamená, v Bratislave developer si dokáže vyriešiť všetky povolenia, povedzme, to stavebné povolenie zhruba za štyri roky. To je neskutočne dlhý čas, ktorý sa vlastne odráža dnes na trhu, dnes to vidíme, že vlastne napriek silnému dopytu nie je dostatok bytov, ktoré by sa ponúkali, a to má samozrejme za následok enormné zvyšovanie cien.”

Katrin Lengyelová:

“Áno, tie byty sú naozaj drahé, a existuje údajne také pravidlo, že meter štvorcový bytu by mal mať zhruba takú cenu, ako je priemerná, alebo ako je výška priemernej mzdy v krajine, v ktorej sa teda tie byty predávajú, a u nás je to zhruba 1 100 eur, ale napríklad v Bratislave meter štvorcový bytu stojí aj 3 000 eur, tak ako to je, máme deformovaný trh?”

Ján Palenčár:

“Môžeme hovoriť o nejakej všeobecnej poučke. Tá sa nedá aplikovať v jednotlivých regiónoch, môžeme sa pozrieť na to globálne z pohľadu celého Slovenska, že na jednej strane máme priemernú mzdu zhruba tých 1 100 eur mesačne, na druhej strane si môžeme povedať, že priemerná cena bývania na celom Slovensku je zhruba 1 300 euro za meter štvorcový, čiže tie čísla nie sú veľmi rozdielne. Ale určite by som nešiel porovnávať Bratislavy, kde sa nám tá cena hýbe zhruba 3 000 euro, práve k tej priemernej mzde.”

Katrin Lengyelová:

“Ale napriek tomu, že ceny stále rastú za nehnuteľnosti, určite príde deň, kedy ceny začnú klesať. Čo tomu bude predchádzať, aby sa ľudia možno stihli pripraviť na túto skutočnosť?”

Ján Palenčár:

“Realitný trh funguje tak ako celková trhová ekonomika, to znamená, sú striedané, sú vzostupy a pády trhu, pád trhu, alebo pokles cien zaznamenáme vtedy, keď sa zníži dopyt, keď prestane byť záujem o kúpu bytov. Dnes nevnímame túto situáciu, ani v najbližšom období. To, aby k takémuto niečomu došlo, by muselo predchádzať nejakej silnej správe, alebo niečomu, čo vznikne na európskom trhu, v Európskej centrálnej banke. Situácia môže byť napríklad zvýšenie, razantné zvýšenie úrokov na hypotéky, prípadne zásadné prepúšťanie u veľkých zamestnávateľov, a zhoršenie ekonomickej situácie na Slovensku. Toto vidíme, že na najbližšie obdobie nie je reálne, čiže preto si myslíme, že tá situácia sa zásadne meniť na realitnom trhu nebude, a tie ceny budú naďalej rásť. Predpokladáme, že miernejším tempom, ako sme teraz svedkami.”

Katrin Lengyelová:

“Ak by sme mali vypichnúť nejaké obdobie z minulosti, kedy sa trh s nehnuteľnosťami správal rovnako, ako je to teraz, že tie ceny bytov stále stúpajú, kedy to bolo? V tom roku 2008 možno?”

Ján Palenčár:

“Áno, také najväčšie skoky sme práce pocítili v roku 2007 a 2008. Zároveň ale treba povedať, že tieto skoky a toto zvyšovanie cien bolo spôsobené takou panikou, až by som povedal záujmom o špekulatívne nákupy. To znamená, veľké množstvo nákupov nehnuteľností nemali reálny základ, klienti nechceli tieto nehnuteľnosti využívať, či už pre vlastnú potrebu, prípadne ich umiestniť do nájomného sektora, ale jednoducho len si tieto novostavby zazmluvniť na nejakú dobu, a v tej, povedzme, po roku, predať tieto nehnuteľnosti s tým, že získali navyše nejaký profit. Toto sa negatívne odrazilo na samotnom realitnom trhu, a vznikla nám vlastne realitná bublina.”

Katrin Lengyelová:

“A ešte jednu otázku na záver, aspoň krátko. Poraďte divákom, teraz, v tomto období, kupovať, či nekupovať byt?”

Ján Palenčár:

“Keď si porovnáme podmienky kúpy bytu, aké sú dnes, ja by som poradil klientom, aby si byt kúpili, ale zároveň, aby veľmi pragmaticky hodnotili každú ponuku, aby v prvej etape sa orientovali na trh novostavieb, pretože tak, ako vidíme, naozaj tie novostavby sa stavajú podľa nových noriem, pri starších bytoch bude problém aj v tom, že budú znevýhodnené pri dani z nehnuteľnosti a podobne, takže určite dnes je vhodná situácia na kúpu bytu.”

Katrin Lengyelová:

“Hovorí Ján Palenčár z Národnej asociácie realitných kancelárií. Ďakujem za rozhovor, aj za všetky informácie. Prajem ešte pekný deň.”

Ján Palenčár:

“Dovidenia.”

[TA3, 12:30; Ekonomika; 13/12/2019; ]