Keď nahodíte privysokú cenu, riskujete, že nenájdete kupca

Zvažujete prevod bytu či záhrady? Zamýšľate sa, ako určiť cenu či urobiť predaj individuálne alebo s pomocou odborníkov? Ján Palenčár radí, v čom môžu byť práve realitky nápomocné.

[HN; 88/2016; 09/05/2016; s.: 15; RUN ; Zaradenie: PODNIKANIE]

Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska

(rozhovor pre denník HN)

Podľa čoho sa určuje cena pozemkov?

Určuje sa na základe znaleckých posudkov. Žiaľ, dnes majú znalci relatívne veľkú flexibilitu. Rozdiel v cene medzi nimi môže byť niekde na úrovni 40 percent. Preto vláda aj súkromné spoločnosti už dávnejšie prišli na to, že to nie je cesta, a prizvali do tohto procesu predajcov realitných kancelárií. Tí totiž denne predávajú, takže v danom momente vedia trhovú cenu nehnuteľnosti dobre odhadnúť. Aj keď občas s malou odchýlkou.

Sú tu však už aj cenové mapy nehnuteľností.

Tie prišli na trh ako projekt neskôr, zúčastňuje sa na ňom aj naša asociácia. Produkt vychádza z ponúkaných cien nehnuteľností po celom Slovensku – reálnu predajnú hodnotu nehnuteľnosti možno podľa neho ohodnotiť oveľa presnejšie.

Znalci však na určovanie cien majú tabuľky. Do akej miery sa pri predajoch a kúpach využívajú?

Majú celú metodiku posudzovania, ktorá má veľmi presne stanovené technické hodnoty. Alebo majú výnosovú metódu, odvíjajúcu sa od príjmov, čo súvisí s tým, aká by bola návratnosť, ak by sa nehnuteľnosť prenajala. Potom sa stanoví istá všeobecná hodnota nehnuteľnosti, ktorá sa dosahuje zadaním koeficientu lokality. Napriek tomu to všetko dáva veľmi veľký cenový rozptyl, keďže sa tam vnášajú jednotlivé indexy: index lokality, index infraštruktúry… Znalci však neraz sami žiadajú našu asociáciu, aby sme im poslali cenu porovnateľných nehnuteľností, aby sa mohli v danom mieste lepšie zorientovať.

Keď to zhrnieme, čo podľa vás funguje najlepšie, ak chceme stanoviť cenu nehnuteľnosti?

Fungujú na to dva hlavné nástroje: cenové mapy nehnuteľností a potom kalkulačka cien nehnuteľností, ktorú pripravil Inštitút finančnej politiky pri ministerstve financií. Aj keď má ešte medzery a nie je ešte dotiahnutá, je to dobrý nástroj. Riadia sa ním pri určovaní ceny napríklad aj samosprávy.

Pozrime sa konkrétne na pozemky – aký objem vašich realitných transakcií pripadá na ne?

Zhruba do päť percent.

Nakoľko sa líšia ceny rôznych druhov nestavebných pozemkov?

Závisia, samozrejme, od kvality pôdy. Veľký rozdiel je, či máte trebárs pasienky niekde na severe, alebo úrodnú pôdu na juhu. Cena sa môže pohybovať od 0,3 eura/m2 do jedného eura. Stále hovoríme o pôde, pri ktorej nie je predpoklad, že sa v najbližšom období zmení na stavebný pozemok.

Občas sa niekde mihne aj inzerát s oveľa vyššou cenou pôdy.

Ak v inzerátoch vidíte, že niekto chce predať poľnohospodársku pôdu za 5 či 10 eur, sú to nezmyselné čísla. V takom prípade nejde o predaj poľnohospodárskej pôdy v pravom zmysle, ale skôr o špekulatívne nákupy. Je za tým napríklad to, že ide o pôdu v blízkosti zastavaného územia obce a je predpoklad, že sa dostane do územného plánu a potom sa prekvalifikuje na stavebný pozemok.

Predstavme si, že predávam nehnuteľnosť. Prečo by som sa mala obrátiť na realitnú kanceláriu, čím by to pre mňa malo byť výhodné?

Po prvé, realitná kancelária poskytuje kompletné rady z právnej, finančnej a daňovej stránky. Po druhé, dá vám aj obchodné rady. Môže vám to pomôcť, aby ste sa vyhli peripetiám, ktoré by vás postihli, keď si to zabezpečujete sama. Napríklad maklér vás môže upozorniť, že máte v byte nejaké prasklinky, pričom vymaľovanie by vás stálo len zopár eur, a hneď to na kupujúceho urobí úplne iný dojem.

Inak povedané, pomôže mi zakryť nedokonalosti?

Ak chcete predať auto, tiež ho najprv umyjete.

Dá sa takto niečo “zlepšiť” aj pri pozemku?

Áno, dá. Napríklad ho môžete pokosiť. Majiteľ nehnuteľnosti máva inú optiku. Má k nej vzťah, spájajú ho s ňou spomienky, on nebude riešiť zašpinenú stenu alebo nepokosenú záhradu. Zatiaľ čo v prípade kupca, ktorý chce nehnuteľnosť kúpiť čo najvýhodnejšie, rozhodujú i detaily. Preto je tu maklér aj na to, aby vás upozornil a aby vedel aj niečo naaranžovať.

(RUN)