Ceny nehnuteľností stúpajú. Hrozí ďalšia kríza?

Ceny nehnuteľností stúpajú a odborníci sa pýtajú, dokedy naša ekonomika tento trend.

Ceny rezidenčných nehnuteľností sú vo väčšine krajských miest najvyššie od roku 2008. Na Slovensku je zároveň najlepšia dostupnosť bývania,  vraví prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ján Palenčár.

Pripomína, že ide o kombináciu viacerých faktorov a cien nehnuteľností – teda reálnych miezd, stavu ekonomiky a nákladov na úver na bývanie. Podľa neho je dopyt po kúpe nehnuteľností stále silný, čo vytvára priestor na zvyšovanie cien, ktoré by však malo byť miernejšie, ako sme boli zvyknutí za posledné tri roky. Predpoklad je okolo 3–4 percent
medziročne.

Spomalenie zvyšovania cien bude spôsobené sprísnením podmienok na získanie hypotekárneho úveru, ktoré zaviedla NBS, aby spomalila zadlžovanie obyvateľstva, vraví Palenčár.

Aj podľa analytika portálu Nehnuteľnosti.sk Martina Lazíka bol rast cien nehnuteľností v posledných rokoch hnaný hlavne ľahko dostupným financovaním. Postupné zhoršovanie podmienok akcelerovalo dopyt.  V treťom štvrťroku roku 2018 sa rast cien už spomalil, vraví Lazík.

[pravda.sk; 28/11/2018; Pravda ; Zaradenie: Spravodajstvo]

Investície sa stále oplatia

Podľa odborníkov sa investície do nehnuteľností stále oplatia, a za istých okolností aj pri kúpe na úver.  Investovanie do nehnuteľností je stabilnou formou investovania. Pri kúpe bytu vieme zhodnotiť svoju investíciu formou nájmu na úrovni štyroch percent, čo v porovnaní s výškou úroku na hypotéku (1,29 %) je výhodné,  vraví prezident NARKS.

Práve dostupnosť úverov rozhýbala realitný trh a investovanie v tejto oblasti.

Lacné úvery zvýhodnili aj možnosť investovania do nehnuteľností. Počet domácich investorov sa tak zvýšil, vraví Lazík. Malí súkromní investori sa sústredili na kúpu bytov, ktoré vzápätí využili na prenajímanie. Výnos z rezidenčných nehnuteľností je však v Bratislave malý a znižovanie nákladov na požičané peniaze ho ešte viac znižuje, pripomína analytik portálu Nehnuteľnosti. Isté zhoršenie podmienok trhu by však kupujúci mali zvládnuť. Ide o to, čo rozumieme pod označením, zhoršenie podmienok trhu.

Pokiaľ ide o zvýšenie úrokových sadzieb, tak Národná banka Slovenska (NBS) robí tzv. stres testy, zamerané na to, ako sa obyvateľstvo dokáže vysporiadať s navýšením úrokových sadzieb na hypotekárne úvery. Výsledky tých testov sú pozitívne, vraví Palenčár.

Myslím si, že banky sú obozretné a aj opatrenia NBS sú z plošného hľadiska prínosom. Klienti, aby dostali hypotéku, prechádzajú stále prísnejším posudzovaním – testovanie klienta pri zhoršení úrokov o dve percentá, povinná finančná rezerva a maximálne zadlženie, to všetko by malo predísť šokom na realitnom trhu, myslí si Lazík.

Nemení sa len trh, ale aj pozícia makléra na realitnom trhu. Pribúdajú nové internetové portály, ktoré ponúkajú nehnuteľnosti na predaj a na prenájom, a človek sa môže sám ľahko na trhu zorientovať. Aj kataster vychádza klientom v ústrety. Záujemca o bývanie si dokáže nájsť a kúpiť byt aj bez makléra a neplatiť províziu.

Profesia realitného makléra sa bude v budúcnosti zásadne meniť, a to predovšetkým v súvislosti s prichádzajúcou digitalizáciou a novými možnosťami využívania umelej inteligencie. Tí realitní makléri, ktorí prispôsobia svoju činnosť novým podmienkam, a
budú sa viac venovať rozvoju tzv. mäkkých zručností, budú naďalej dôležitou súčasťou realitného trhu, vraví prezident NARKS.

Ani Lazík sa vymretia profesie makléra neobáva. Podľa neho by mali digitálne platformy slúžiť maklérom, byť ich nástrojom, nie ich náhradou. Nemalou úlohou makléra je aj robiť poradenstvo klientom. Byť ich asistentom pri rozhodovaní svojou expertnou skúsenosťou,  domnieva sa.

Ceny bytov neustále rastú.

Príde recesia?

Ceny nehnuteľností rastú aj vo svete. Podľa makrostratéga Saxo Bank Christophera Dembika geopolitický vývoj vo Washingtone, v Londýne a Pekingu pútal v posledných mesiacoch na seba priveľa pozornosti, no analytici si prestali všímať realitný trh. A ten je zásadným ukazovateľom ekonomiky. Posledné ukazovatele naznačujú, že sa významne
spomaľuje.

Prezident Donald Trump hovorí, že americká ekonomika je v perfektnom stave. Dalo by sa s ním súhlasiť, až na reality. Tie sú pritom kľúčovým ťahúňom amerického ekonomického rastu. Súčasné spomalenie môže teda mať na investorov a Fed v budúcom roku zásadný vplyv, myslí si Dembik. Ceny nehnuteľností v USA opäť rýchlo rastú.

Celoštátny Case-Shillerov index už stúpol takmer na predkrízovú úroveň a v niektorých amerických mestách sú už ceny o polovicu vyššie ako pred krízou. Viaceré mestá tak prekonávajú lídrov trhu Miami a Las Vegas. V Bostone sú ceny o 33 percent vyššie ako pred krízou a v Seattli a Dallase dokonca až o 60 percent. Spomalenie predaja nehnuteľností je podľa odborníka na makroekonomiku veľmi znepokojivé. Dochádza k nemu totiž v prostredí vysokej spotrebiteľskej dôvery. Dôvodom je najmä strach z vývoja úrokových sadzieb, vraví Dembik.

Americký realitný trh sa pritom z finančnej krízy naplno zotavil a celonárodný Case-Shillerov index takmer dosiahol predkrízovú úroveň. Na rozdiel od roku 2007 sa však zlepšila zadlženosť domácností. Dnes je dlh lepšie zvládnuteľný, pretože ukazovateľ dlhu k disponibilnému príjmu domácností je na úrovni 109 percent, kým v roku 2007 to bolo 142
percent, uvádza analýza banky.

Nedávne dáta však podľa nej potvrdzujú, že nálada amerických developerov klesla o 60 bodov, na najnižšiu úroveň od roku 2016. Počet začatých projektov od januára klesol. Navyše, počas uplynulých šiestich mesiacov sa oslabil aj predaj nových nehnuteľností, pričom za posledných 20 rokov k takému javu došlo len trikrát.

V roku 1999 pred prasknutím bubliny, v roku 2007 počas realitnej krízy a v roku 2013. Napriek silnému rastu spotrebiteľskej dôvery dochádza v USA k zhoršovaniu dostupnosti bývania. Domácnosti uvádzajú, že dôvodom pre nižší záujem o nehnuteľnosti je rast cien (21 % domácností). Je dokonca najvyšší od konca roku 2006. Až 75 percent domácností citlivo vníma očakávaný rast úrokových sadzieb v budúcom roku, ktoré majú byť najvyššie od roku 2007.

Kríza môže byť aj príležitosťou

Spomalenie realitného trhu je silným signálom blížiaceho sa spomalenia americkej ekonomiky. Ukazovateľ CME Lumber, ktorý hovorí o aktivite v stavebníctve, od jari prudko klesol. Investície do rezidenčných nehnuteľností už vykázali pokles v troch po sebe idúcich štvrťrokoch, čo je prvýkrát od prelomu rokov 2008/2009.

Analýza Saxo Bank tvrdí, že stojíme na prahu konca ekonomického cyklu a na budúci rok sa budeme musieť uspokojiť s nižším ekonomickým rastom. Spomalenie bude mať zásadný dosah aj na monetárnu politiku Fedu, pretože vyššie sadzby predstavujú ďalšie riziko, ktoré môže posunúť realitný trh do recesie. Domácnosti kupujúce nehnuteľnosti nie sú zvyknuté
na súčasné vysoké úroky na hypotékach – dnes takmer päť percent. Keď bude tento negatívny trend pokračovať, vytvorí to tlak na Fed. Po svojom decembrovom zasadnutí bude musieť pravdepodobne zmeniť svoju rétoriku smerom k viac uvoľnenej politike.

V globálnej ekonomike sa miešajú ekonomické, politické a mocenské vplyvy, vraví Lazík. Už niekoľko mesiacov sa hovorí o približovaní sa k ďalšej kríze. Tak ako vždy nie je otázkou či, ale kedy a ako silno udrie ďalšia kríza. Globálna ekonomika sa však rozkladá na viacero kontinentov, štátov a do viacerých centrálnych bánk. Prepad v jednej časti tak
môže byť príležitosťou pre druhú, zhrnul analytik portálu Nehnuteľnosti.sk.