Ako postupovať pri prevodoch pôdy. Aby vás nedobehli

PREDAJ PÔDY. Čo treba mať pri predaji a kúpe pozemkov / Spôsob hľadania kupcov / Ako môžu pomôcť pri predaji realitné kancelárie / Pravidlá predaja poľnohospodárskej pôdy

[HN; 88/2016; 09/05/2016; s.: 14; Vladimír Turanský, Táňa Rundesová, Helena Kokolová]

NEHNUTEĽNOSTI

Dajte si pozor na cenu, ktorú stanovíte. Ak ju zveličíte, neskôr vám už ani jej zníženie nemusí pomôcť.

Chcete predať pozemok, ale žiadny kupec nemá záujem? Možno ste premrštili cenu. Aby ste ho predali, no neprerobili, mali by ste v prvom rade mať o ňom čo najviac informácií a tiež doklady, hlavne list vlastníctva. Až potom inzerujte predaj, prípadne aj s pomocou profesionálnej realitnej kancelárie.

Čo treba urobiť, než ponúknete pozemok na kúpu

Ako majiteľ by ste si mali pripraviť doklady potrebné na predaj a zistiť, aký máte pozemok. Potrebujete na to:

  1. získať aktuálny list vlastníctva – stiahnete si ho z katastrálneho portálu
  1. overiť si, či na pozemku nie je vecné bremeno – nemusíte o ňom vedieť, ak je to napríklad stĺp elektrického vedenia v ochrannom pásme
  1. obstarať si katastrálnu mapu, na ktorej je pozemok zakreslený – podľa mapy sa tiež zistí jeho napojenie na komunikácie a inžinierske siete
  1. vyžiadať si z miestneho (stavebného) úradu územnoplánovaciu informáciu o účele využitia pozemku (tzv. regulatívy) – či sa dá na ňom napríklad stavať, aká plocha sa môže zastavať, aká vysoká môže byť stavba, prípadne ďalšie obmedzenia
  1. na realitných portáloch si možno vyhľadať podobný pozemok, a tak zhruba určiť približnú cenu
  1. potom môžete zverejniť inzerát o predaji
  1. potenciálny kupec môže pri získavaní informácií o vašej nehnuteľnosti postupovať rovnako ako vy – také isté informácie môže získať aj realitná kancelária, ktorá sprostredkúva predaj pozemku.

 

Stanovenie trhovej ceny

a) na základe znaleckého posudku, znalci však cenu rovnakého pozemku môžu určiť rôzne – až tak, že rozdiel býva až do 40 percent

b) realitné kancelárie z praxe vedia presnejšie odhadnúť cenu, využívajú to napríklad banky, súdy a pod.

c) trhová hodnota sa dá pomerne presne určiť aj pomocou Cenovej mapy nehnuteľností SR (cmn.sk). Táto mapa zohľadňuje skutočné ceny pôdy. Informácie z mapy poskytuje aj NARKS, ktorá na základe vášho dopytu vytvorí report z cenovej mapy

d) cena sa dá zistiť aj pomocou kalkulačky nehnuteľností, ktorú pripravil Inštitút finančnej politiky rezortu financií.

Ak je cena “mimo reality”

Ak majiteľ premrští cenu pozemku oproti trhovej o 20 a viac percent, kupcu nenájde. Lebo cena je “mimo reality”. Za nereálnu cenu odmietajú nehnuteľnosti predávať aj realitné kancelárie. Predaju spravidla nepomôže ani následné zlacnenie pozemku. Potenciálni kupci totiž už nepovažujú predajcu za seriózneho, keďže ich takto “skúša”.

 Ako môžete predať svoj pozemok

 Prostredníctvom realitnej kancelárie

Nezabudnite, že: dobrá realitka sa snaží získať od majiteľa čo najviac informácií o nehnuteľnosti, klient by sa tomu nemal brániť, predajcovi by mala ponúknuť sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorej sú uvedené práva a povinnosti oboch strán, mala by odhadnúť cenu nehnuteľnosti a zdôvodniť ju, mala by ponúknuť aj právny servis, teda zabezpečiť kúpnopredajnú zmluvu, návrh na vklad do katastra, vrátane styku s ním, mala by skontrolovať záložné zmluvy s bankami atď.

Vo vlastnej réžii

V tomto prípade si musíte sami zistiť cenu (napríklad porovnávaním podľa cenovej mapy nehnuteľností, kalkulačky nehnuteľností či s pomocou znalca a podobne). Sám si najdete kupca a musíte aj povybavovať na úradoch potrebné papiere.

Sprostredkovateľská zmluva

A) Klasická
B) Exkluzívna
Uzatvára sa na obdobie 3 až 6 mesiacov (predaj zabezpečuje len jedna realitka). Predajca nemusí komunikovať s ďalšími kanceláriami ani s úradmi, “vaša” realitka to urobí za vás. Predajca v tomto čase by nemal požiadať o predaj iného sprostredkovateľa.

Pozor! Ak predajca nájde kupca mimo realitky, s ktorou má exkluzívnu zmluvu, pozemok predať môže. Musí jej však zaplatiť pokutu vo výške dohodnutej provízie.

Provízia realitky za predaj

3 až 4 percentá z predajnej ceny pozemku (stavebného, záhrady a pod.), 5 percent z predajnej ceny poľnohospodárskej pôdy.

 

Vladimír Turanský,Táňa Rundesová,Helena Kokolová