Čo určuje hodnotu lokality pri výbere bývania

Hovorí sa, že umenie robiť kompromisy sa v ničom neodrazí tak výrazne ako v manželstve – a pri výbere nehnuteľnosti. Asi jediným kritériom, pri ktorom sa kompromisy prijímajú ojedinele, je rozpočet. Pre ostatné kritériá platí opak. Schopnosť robiť kompromisy je predpokladom úspešnej kúpy nehnuteľnosti.

Mať dlhý zoznam kritérií na výber nehnuteľnosti sa vyplatí v prípade, že ste flexibilní a netrváte na každom jednom z nich. Na prvom mieste je zvyčajne lokalita. Špecifický atribút, ktorý sa nedá ovplyvniť. Zmeniť možno “izbovosť” (rozdelením izieb), výmeru (prístavbou, prestavbou alebo nadstavbou) aj stav nehnuteľnosti (rekonštrukciou), ale lokalitu nie.

To, čo ju definuje – infraštruktúra, prostredie, susedia – môže vlastník ovplyvniť iba minimálne. Aj preto treba lokalitu hodnotiť nielen podľa aktuálneho stavu, ale uvažovať o nej perspektívne. Medzi základné parametre, ktoré určujú aktuálnu a budúcu hodnotu lokality, patria:

– Pracovné príležitosti,
– Dostupnosť a kvalita škôl,
– Možnosti trávenia voľného času,
– Životné prostredie a bezpečnosť.
Dochádzanie do práce je daň za lacnejšiu nehnuteľnosť

Hodnotu lokality určujú predovšetkým pracovné príležitosti. V širšom kontexte možno lokalitu chápať ako územie, v ktorom ste schopní každodenne dochádzať za prácou, pričom ide o okruh 50 kilometrov okolo takzvaného ekonomického centra (mesta, okresu, obvodu). Práve vzdialenosť od tohto centra je dôležitou informáciou pri rozhodovaní o lokalite. Prejavuje sa v cenách nehnuteľností, ktoré s rastúcou vzdialenosťou od centra spravidla klesajú.

Pri rozhodovaní o lokalite, ktorá je vzdialenejšia od centra, treba počítať s časovou rezervou na dochádzanie a s vyššími nákladmi na dopravu. Ak spočítate priemerné mesačné náklady na palivo, náklady na servis auta a samotné auto, a porovnáte ich s výškou splátky úveru, ktorý by ste si bez dochádzania mohli dovoliť splácať, môže vás to prekvapiť.

Na ilustráciu, pri každodennom dochádzaní autom do vzdialenosti 30 kilometrov môžu mesačné náklady na dopravu presiahnuť 200 eur, čo sa rovná výške splátky úveru v hodnote 47 000 eur pri trojpercentnej úrokovej sadzbe so splatnosťou 30 rokov. V prípade investície do nehnuteľnosti vám po splatení ostane majetok, dochádzaním do vzdialenejšej lokality len vrak auta.

Škola za rohom a fitko na prízemí

Druhým kľúčovým parametrom je dostupnosť škôl. Tak ako dochádzanie za prácou znamená čas, ktorého sa musíte vzdať, a náklady, ktoré musíte znášať, dochádzanie do škôl a za mimoškolskými aktivitami je tiež denná daň, ktorú treba zaplatiť, najmä ak lokalita takúto vybavenosť neposkytuje alebo ju poskytuje v neuspokojivej kvalite. Nehovoriac o potrebe sociálnych väzieb detí v mieste bydliska. Pri ignorovaní tohto parametra hrozí, že sa z rodičov stanú “taxikári” detí.

Ak nehnuteľnosť nemá byť iba miestom na prenocovanie, je dôležité zamyslieť sa nad možnosťami trávenia voľného času v lokalite a nad aktivitami, ktoré vykonávate pravidelne. Ak napríklad každé ráno behávate, bývanie uprostred mesta bez parku, nábrežia alebo aspoň bežeckého okruhu nie je práve ideálne.

Kupujúci tento parameter často nezohľadňujú aj napriek tomu, že možnosti trávenia voľného času výrazne ovplyvňujú kvalitu bývania a teda aj celkovú spokojnosť s nákupným rozhodnutím.

Overovať fakty a nedať na klebety

Hodnotenie životného prostredia a bezpečnosti je parameter, ktorý sa zakladá skôr na verejnej mienke alebo povesti lokality – “hovorí sa, že to celé stojí na skládke”, alebo “to je drogová štvrť” a podobne.

Pretože získanie údajov o kriminalite alebo znečistení ovzdušia v lokalite si vyžaduje dávku trpezlivosti, väčšina kupujúcich hodnotí tento parameter intuitívne. To môže znamenať, že nakoniec z výberu vylúčia dobrú lokalitu, ktorá by v skutočnosti prevýšila ostatné.

Petržalka ako najväčšia bratislavská mestská časť bola dlhodobo považovaná za lokalitu s vysokou kriminalitou, zatiaľ čo Ružinov bol vyhľadávaný ako ideálne miesto pre rodiny s deťmi. Údaje o kriminalite Policajného zboru SR však poskytujú úplne iný obraz. Pomer miery kriminality v Petržalke a v Ružinove je dnes obrátený.

V rámci každej lokality existujú mikrolokality, ktoré majú často iné charakteristiky než celá lokalita (mesto, okres). Vybrané štvrte alebo ulice môžu byť menej zaujímavé, pretože sa nachádzajú v blízkosti priemyslu, frekventovanej dopravy alebo majú zlú sociálnu štruktúru a iné zas môžu byť na tom úplne opačne. Aj preto je dôležité pri výbere lokality nebyť kategorický v širokom zmysle – napríklad vylúčiť celú mestskú časť.

Autor článku je riaditeľom realitnej kancelárie Riešime bývanie a viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárii Slovenska.