Žijeme zlaté realitné časy. Pretavia sa do krajších miest?

Developerom sa darí, projekty sa predávajú dobre a hlad po bývaní je stále citeľný. Problémom sú však stále chýbajúce vízie či systémové kroky.

[Trend; 24/2018; 14/06/2018; Tomáš Vašuta; TREND Reality a development]

Tomáš Vašuta
Aká je situácia na realitnom trhu? Namiesto zaužívaných fráz či prirovnaní prekvapil konateľ košickej spoločnosti MM Invest Ján Marušin zaujímavým faktom. ,,My sme predali byty v našich projektoch rok pred dokončením. Zaskočilo nás to tak, že nemáme čo predávať, uviedol na 12. ročníku TREND konferencie Reality a development košický developer.

Aj jeho pohľad ilustruje atmosféru na realitnom trhu, ktorá je viac než dobrá. Otázkou však zostáva, či sa rozvoj výstavby pretaví aj do krajších a praktickejších miest a obcí.

Nielen Bratislava

Práve nedostatok ponúk je do istej miery zrkadlom stavu na realitnom trhu. ,,Dopyt po bývaní stále neutícha, uviedol Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Podľa jeho slov evidujú na trhu pokles ponuky o 20 až 30 percent. A netýka sa to len Bratislavy. ,,Zaujímavé začínajú byť aj regióny mimo Bratislavy, naznačil J. Palenčár.

Magickou hranicou pre developera je cena tisíc eur na štvorcový meter. Vtedy začína byť mesto či lokalita biznisovo zaujímavá. Ako príklady uviedol Prešov, Nové Mesto nad Váhom či Poprad. Práve regióny môžu byť pre developerov lákavé, keďže konkurencia v nich nie je až taká vysoká.

Jeho slová potvrdili zástupcovia spoločností YIT Slovakia, Cresco Group aj obchodný riaditeľ spoločnosti Lucron Group Peter Kavecký. Práve táto firma stojí za jedným z najväčších realitných projektov na Slovensku. V Trnave stavajú Arboria Park. ,,Ide to tak dobre, že sme sa rozhodli dokúpiť ďalšie územie, ktoré je rovnako veľké ako prvé, uviedol P. Kavecký.

Pretavené do čísel, namiesto 1 500 bytov vyrastie v krajskom meste dvojnásobok. Predaj rozhýbala aj avizovaná zmena na úverovom trhu, keď Národná banka Slovenska v júli sprísni podmienky udeľovania hypoték.

Hlavná ekonómka Slovenskej sporiteľne Mária Valachyová avizovala, že sa to prejaví aj v znížení úverovania. Podľa jej odhadov by mal tento rok vzrásť objem poskytnutých úverov na bývanie o 10 percent. ,,V ďalších rokoch by sa mal tento rast spomaliť na úroveň piatich percent,  predpovedala ekonómka.

Záchrana pamiatok

Pozitívom vo vývoji trhu je, že v posledných rokoch pribúda viacero projektov, ktoré zachraňujú a vracajú život historickým a priemyselným stavbám. Aj takýmto spôsobom kultivujú prostredie a dávajú nevyužívaným stavbám novú tvár. Jedným z takýchto príkladov je budova Elektrárne Piešťany. Architekt Vladimír Hain s kolegami sa k nej dostal v rámci povinného školského zadania vo štvrtom ročníku v rámci predmetu obnova pamiatok. Investor ZSE spolu s Design Factory prišli s nápadom vypísať súťaž len pre študentov, pretože budova slúži na výučbu o energetike.

Architekti pritom oceňujú developerov a investorov, ktorí sa rozhodnú podporiť premenu takéhoto objektu. ,,Klobúk dole pred každým investorom, ktorý sa rozhodne pustiť do obnovy pamiatky, pretože musí prekonávať veľké prekážky.

Navyše, vložené prostriedky sa nevrátia tak rýchlo, ak sa vôbec vrátia. Pamiatok je však konečný počet a škoda je každej jednej, navyše celospoločenský vzťah k historickým budovám sa vyvíja, myslí si Peter Bouda. Aktuálne pracuje na obnove Pradiarne a Silocentrály v bývalej Cvernovke.

Limitujúcim faktorom pri obnove takýchto objektov sú často financie. Podľa Martina Paška, ktorý pracuje na obnove Jurkovičovej teplárne v projekte Sky Park, sú náklady na celkovú renováciu vždy otázne. V zahraničí podľa neho vychádzajú náklady na dvojnásobok oproti novej budove. ,,Investor musí mať odhodlanie, pretože vždy sa ukáže počas realizácie niečo, čo náklady zvýši, uviedol.

Ďalšou potom zostáva otázka celkovej udržateľnosti takéhoto objektu. ,,Jedna vec je s úctou sa pozerať na to, čo bolo pôvodné, ale výzva pre architekta je oživiť to, vymyslieť funkcie, ktoré budú dlhodobo udržateľné, nájsť správneho prevádzkovateľa. Škoda budov bez života, ako je zrekonštruovaný Sklad č. 7, povedal na konferencii M. Paško.

Posun vpred

Otázku využiteľnosti a lepšej integrácie s okolím riešia aj developeri multifunkčných projektov. Kým v minulosti boli pri ich výstavbe nároky nižšie a postačovalo, aby do lokality priniesli nové služby, v poslednom období sa ich význam a očakávania zvýšili.

Podľa Pavla Pelikána z J&T Real Estate Bratislava disponuje možno dvomi projektmi, ktoré spĺňajú kritériá multifunkčného priestoru – Eurovea a River Park -, kde obchod a kancelárie dopĺňajú ďalšie funkcie a verejné priestory. ,,Multifunkčné priestory nie sú tie s dvomi funkciami, ale so štyrmi-piatimi, uviedol P. Pelikán.

Juraj Nevolník z Penta Real Estate upozornil, že multifunkčné priestory nie sú ničím novým, už po stáročia ľudia žili na mieste, kde v rádiuse jedného kilometra sa odohrával celý ich život. ,,Súčasné multifunkčné projekty sa tak len vracajú k základom, naznačil J. Nevolník.

Za dôležité prvky označili spíkri lokalitu, emóciu, mix funkcií, vhodná je forma pripomínajúca klasický bulvár. Dôležité je podľa nich dostať čo najviac ľudí bývať do mesta a odľahčiť tak dopravu. Z tohto pohľadu je zaujímavé sledovať trendy v zahraničí, ktoré sa s niekoľkoročným meškaním dostanú aj na Slovensko.

,,Súčasťou projektov sa môžu okrem základných funkcií generujúcich príjmy stať školy, nemocnice, športoviská, kultúrne centrá, rôzne inštitúcie. Trendom sú flexibilné a multifunkčné priestory. Kľúčové slovo je ,human experience driven by spaces', predstavil možnosti Michal Oparty z JLL Slovensko.

Chýba vízia

V dobrých ekonomických časoch sa stavia viac. Zásahy do miest či obcí tak môžu byť oveľa citeľnejšie. V tomto smere zažíva najväčšie turbulencie hlavné mesto. ,,Už teraz vieme, že Bratislava bude o päť až desať rokov iné mesto,  predpovedal na konferencii architekt Matúš Vallo, hlavný predstaviteľ platformy Plán Bratislava.

Podľa neho mesto nemá rozvoj pod kontrolou a časom to dobehne všetkých. Ako príklad uvádza dopravno-kapacitné posúdenia, ktoré by nemali robiť developeri, ale samo mesto.

Práve doprava je najpálčivejším problémom Bratislavy. Na zaujímavý moment v tomto smere poukázal Peter Gero, architekt a urbanista pôsobiaci v nemeckom Hamburgu. V širšom centre Bratislavy je podľa neho vytvorených asi 30-tisíc parkovacích miest v garážach. ,,Je to zhruba rovnaké množstvo, ako má dvojmiliónový Hamburg. Susedná Viedeň ich má len polovicu,  porovnával architekt. Aj takéto nastavenie potom ,,pozýva autá do centra mesta a prehusťuje dopravu.

V západnej Európe sú pritom parkovacie miesta vzácnosťou. ,,Londýnska uhorka má 18 parkovacích miest. Na Slovensku by to bola ilegálna stavba. Úradníci si rozmyslia, či prídu do práce autom, uviedol Matej Grébert zo štúdia Compass. Podľa diskutujúcich pritom v tomto smere nestíha samotné mesto. ,,Všetci vieme, že magistrát trpí na odlev ľudí. Nie sú tam ľudia, ktorí si pamätajú, ako sa riešili problémy, a potom ich riešia nanovo, pomenoval problém starosta bratislavskej mestskej časti Staré Mesto Radoslav Števčík.

Kvalita rastie

Kým doprava sa nerieši, kvalita projektov ide hore. ,,Môžeme pozorovať skokové posuny v kvalite, keď porovnávame výstavbu dnes a v minulosti. Zoberme si príklad Eurovey, ktorá ponúkla Bratislave Dunaj, uviedol príklady M. Grébert. Až tak optimisticky nastavený nebol P. Gero. Najmä z pohľadu toho, že môže situáciu na Slovensku porovnávať s
Nemeckom, kde dlhé roky pôsobí. ,,Ja na Slovensku pozorujem uspokojenie, ktoré nie je namieste. Nemyslíme si, že tu máme kvalitu. Nároky na kvalitu sú čoraz menšie. Excelovské tabuľky hrajú na Slovensku primát. Väčšinou vidím strednú až nižšiu kvalitu. Sú aj výnimky, ale väčšina ide týmto smerom, povedal otvorene P. Gero.