Vývoj na realitnom trhu

Daniel Horňák, moderátor: “Aktivita na realitnom trhu rastie, ceny však zatiaľ nie. Aký je dôvod tohto paradoxu, a ako by sa mali na základe tohto vývoja zariadiť predávajúci a kupujúci? Tieto i ďalšie zaujímavé otázky si zodpovieme v dnešnej relácii Peňaženka. Tak si ju rozhodne nenechajte ujsť. Mojím dnešným hosťom je Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý večer, vitajte u nás v štúdiu.”
Ján Pálenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií, (hosť v štúdiu): “Dobrý večer.”
Daniel Horňák: “Pán Pálenčár, podľa údajov Národnej banky Slovenska ceny nehnuteľností na Slovensku v závere minulého roka mierne vzrástli. Všeobecne to však sa dá považovať za stagnáciu cien. Ako vy z hľadiska, ako odborník na realitnom trhu, hodnotíte tento cenový vývoj na Slovensku?”
Ján Pálenčár: “Cenový vývoj na Slovensku hodnotím pozitívne. Druhý rok po sebe nám štatisti hovoria, že prišlo k miernemu zvýšeniu cien. Mierne nad úroveň inflácie. Práve toto je dôkazom toho, že tie ceny sú stabilizované a vývoj je pozitívny.”
Daniel Horňák: “Ak sa pozrieme na aktivitu na realitnom trhu, tak tam jasne sa dá z tých čísiel vyčítať, že aktivita rastie. Ako teda vnímate takýto vývoj?”
Ján Pálenčár: “Je to jednoznačné. Najväčším ťahúňom realitného trhu na Slovensku je niekoľko rokov po sebe práve rezidenčný segment. Z toho rezidenčného segmentu sú to práve byty, ktoré ťahajú realitný biznis dopredu. Je to spôsobené veľmi silným dopytom klientov po vlastnom bývaní. Je to spôsobené takisto pozitívnym prístupom a spotrebiteľskou náladou, a v neposlednom rade je táto pozitívna situácia zapríčinená a podporená bankami, ktoré historicky ponúkajú najnižšie úrokové sadzby, takže áno, je to pravda, že ten dopyt je veľmi silný.”
Daniel Horňák: “Dá sa aj kvantifikovať, o koľko viac obchodov sa robí napríklad v porovnaní spred roka, dvomi, keď naozaj tá kríza bola najtvrdšia?”
Ján Pálenčár: “Pokiaľ by sme hovorili o krízových rokoch 2008 a 2009, tak od roku 2010 každoročne je navýšenie počtu zrealizovaných obchodov, to znamená, obchoduje sa viac, ľudia majú záujem viac nehnuteľností kupovať. Tohto dôkazom je aj množstvo nových projektov, ktoré sa pripravujú, a čo sme svedkami výstavby nových záujímavých developerských zámerov. Takže medziročne môžme hovoriť niekde na úrovni 10 až 12 percent.”
Daniel Horňák: “Základné pravidlá ekonómie hovoria, že ak rastie dopyty, čo vy teda potvrdzujete, aj tá aktivita na trhu, tak priamoúmerne s tým zvykne rásť aj cena, pretože ten dopyt je vyšší, ako však ste povedali, tie ceny nerastú až tak výrazne. Čo je dôvodom, príčinou tohto paradoxu?”
Ján Pálenčár: “V prvom rade treba povedať, že ceny sú stabilizované. Toto je pozitívna informácia aj pre klientov kupujúcich. Tá situácia na jednej strane nám výrazne tlačí dopyt na trh, na druhej strane tie ceny nejdú výrazne hore, to znamená, že stále je dostatočná ponuka. To znamená, aj na sekundárnom trhu, to znamená trhu so staršími bytmi a staršími nehnuteľnosťami, ale aj na primárnom trhu, to znamená novostavby. Jednoducho dnes sú developeri pripravení, reagujú na trh, pripravujú nové projekty, stavajú nové projekty. Prečo to je tak? Tá situácia je spôsobená tým, že po roku 2008, 2009, keď veľké množstvo projektov bolo zamrznutých, čakalo vlastne na tú situáciu, ktorá v týchto rokoch prišla, v posledných, to znamená, odmrazujú sa staré projekty, pripravujú sa nové, hoci už podľa nových požiadaviek klientov, ktoré reflektujú súčasné požiadavky, nie tie predkrízové, takže z tohto dôvodu tým, že máme dostatočnú ponuku, ten dopyt nám nevyháňa ceny hore.”
Daniel Horňák: “Dajú sa tieto tvrdenia, čo hovoríte, zovšeobecniť na celé Slovensko, alebo je realitný trh nejakým spôsobom diferencovaný a po tých krajoch tam vidíte aj nejaké rozdiely?”
Ján Pálenčár: “Tradične najsilnejším je Bratislavský kraj, z pohľadu množstva obchodov, ale aj z pohľadu vývoja cien. Po Bratislavskom kraji ako najsilnejšom je najslabší práve Prešovský kraj, čiže áno, veľmi veľké regionálne rozdiely sú na Slovensku aj z pohľadu na realitný trh.”
Daniel Horňák: “Ak sa pozrieme na reality z pohľadu typov, to znamená, jednoizbové, alebo tie menšie byty, väčšie byty, alebo domy, takisto, panujú tu nejaké rozdiely, pretrvávajú, alebo sa dá tento vývoj zovšeobecniť na všetky typy nehnuteľností?”
Ján Pálenčár: “Najsilnejší dopyt, najväčší záujem je o dvoj- a trojizbové malometrážne a strednometrážne byty, čiže toto je niekoľko rokov najsilnejší segment v rámci dopytu. Pokiaľ by sme to mali vyjadriť sumou, v prípade Bratislavy sú to byty od tých 140-tisíc euro.”
Daniel Horňák: “Ak sa pozrieme na dostupnosť týchto bytov, tak tá je momentálne asi najlepšia v histórii Slovenska. Skúste povedať k tomuto niečo viac, akým faktormi je to vlastne spôsobené?”
Ján Pálenčár: “Na jednej strane práve banky pomáhajú bankovými hypotekárnymi produktami, tým, že dnes naozaj máme historicky najnižšie úrokové sadzby, a aj podmienky na získanie hypotekárnych úverov sú veľmi pozitívne nadstavené v prospech klientov, tak práve táto možnosť dáva klientom väčšie možnosti vybrať si a kúpiť si nehnuteľnosť. Na druhej strane samozrejme je to aj samotná ekonomika. Je to aj vývoj miezd, takže aj toto má pozitívny vplyv na možnosť kúpiť si nehnuteľnosť.”
Daniel Horňák: “Ak hovoríte o lepších podmienkach financovania, skúste to porovnať, aké teda podmienky aspoň v priemere ponúkajú finančné domy dnes a pred pár rokmi, koľko sa dá teda ušetriť na financovaní cez hypotekárny úver?”
Ján Pálenčár: “Ten rozdiel je naozaj obrovský. Pokiaľ sme hovorili pred štyrmi rokmi o úrokovej sadzbe na priemernú hypotéku na úrovni 5 percent, v súčasnosti to porovnajme, povedzme, s 2,65 percentami, tak pri priemernej hypotéke 50-tisíc euro, ktorú si klient zoberie na 20 rokov, tak len rozdiel v mesačnej splátke je 62 euro na tých 20 rokov, čo pri tých 20 rokoch vychádza rozdiel preplatenia skoro 15-tisíc euro. Čiže naozaj je obrovský rozdiel dnes získať hypotéku a splácať, ako to bolo pred tými štyrmi rokmi.”
Daniel Horňák: “Ako sa na túto situáciu dívajú predávajúci? Hovoríte, že už dva roky tie ceny v podstate stagnujú, alebo rastú len minimálne. To znamená, že nedá sa nejakým spôsobom kalkulovať s lepšími príjmami z predaja nehnuteľností, že predávajúci vyčkávajú so svojimi nehnuteľnosťami, alebo ako reagujú na túto situáciu?”
Ján Pálenčár: “Klientom vysvetľujeme, aj na strane predávajúcich vysvetľujeme, že vyčkať neznamená, že o polroka, o rok, alebo o dva, svoju nehnuteľnosť predajú drahšie. Je veľmi dôležité, či daná nehnuteľnosť, či sa jej vytvára v čase konkurencia. To znamená, ak nám prichádzajú na trh nové projekty, nové nehnuteľnosti v porovnateľných lokalitách, tak nie je predpoklad, že tá moja nehnuteľnosť bude za nejaké obdobie drahšia. Čiže neoplatí sa mi čakať. Pokiaľ si poviem, že mám jedinečnú nehnuteľnosť na jedinečnom mieste, kde sa stavať nebude, kde sa jej nevytvorí konkurencia, tu môžem s takouto rovnicou počítať, že by sa mohla tá cena nehnuteľnosti zvýšiť, ale to naozaj musí byť veľmi špecifická, veľmi dobrá lokalita, a veľmi špecifická nehnuteľnosť.”
Daniel Horňák: “Ako sa dá ešte v prípadoch predávajúcich zlepšiť tá predajná cena nehnuteľnosti? Sú nejaké pravidlá, odporúčania, čo sa dá urobiť, akým spôsobom zainvestovať tak, aby človek maximalizoval tú svoju investíciu?”
Ján Pálenčár: “Je veľmi dôležité, aby si klient, ak sa rozhodne, že chce predať svoju nehnuteľnosť, aby jej vytvoriť určitú konkurenčnú výhodu. To znamená, v situácii, keď ide umiestniť či už napriamo, alebo cez realitnú kanceláriu, svoju nehnuteľnosť na trh, je dôležité, aby ju pripravil. Pripravil znamená, v takých viacerých úrovniach. Tá prvá úroveň by sme povedali, že či už je to len také to základné, aby bola možnosť ju prezentovať, to znamená, vyčistiť, vypratať, naaranžovať tú nehnuteľnosť tak, aby pre toho potenciálneho kupujúceho mala na neho dobrý vplyv. Pokiaľ je nehnuteľnosť v stave, ktorý by mohol klienta nejakým spôsobom odradiť, to znamená, sú tam drobné technické nedostatky, je tam popraskaná špinavá malovka, alebo je rozbité okno, alebo je odmontovaný vypínač, to sú len také drobné príklady, samozrejme, je vhodné aj tieto drobné opravy urobiť. Pri drahších nehnuteľnostiach, či už sú to nejaké rodinné domy, alebo väčšie objekty, je vhodné porozmýšľať aj o väčších zásahoch, o väčších investíciách. Pri rodinných domoch, pri drahších rodinným domoch klientom odporúčame, aby si upravili záhradu, aby si vyčistili omietku, aby si opravili poškodené podlahy. To znamená, to, čo je naozaj takým tým prvým momentom pre toho kupujúceho, čo si všimne na tej nehnuteľnosti. Takže to sú potrebné opravy, aby sme tú našu nehnuteľnosť urobili pre toho kupujúceho zaujímavou.” Daniel Horňák: “Naopak, aké investície, zásahy do nehnuteľnosti ľudia často robia, ale ktoré naopak vyhodnotíte tak, že nemusia im v konečnom dôsledku prilepšiť, alebo tej predajnej cene, čo je podľa vás teda také zbytočné, a nie vždy sa vráti?”
Ján Pálenčár: “Sú to zásahy, technické zásahy do nehnuteľnosti, ktoré sú podľa požiadaviek, alebo špecifikácie toho pôvodného vlastníka. To znamená, ja mám predstavu, ako vlastník, že mne sa páčia červené steny, že myslím si, že teraz je dobré daň na podlahu, zakryť tie staré drevené parkety napríklad plávajúcou lacnou podlahou. To sú zásahy, ktoré kupujúci neocení, a naopak, môžu odradiť, alebo prípadne ešte aj znižovať cenu danej nehnuteľnosti.”
Daniel Horňák: “Vráťme sa teraz ešte k tomu vývoju na realitnom trhu skrz pohľad kupujúceho. Platí teda na základe toho, čo ste už v tomto rozhovore povedali, že dnes je práve tá najlepšia situácia na kúpu, alebo sú naopak ešte nejaké faktory, ktoré môžu nahrávať skôr tomu scenáru, že sa oplatí ešte počkať s kúpou?”
Ján Pálenčár: “Situácia na realitnom trhu je dnes taká, že naozaj máme v súčasnosti historicky najlepšie podmienky pre získanie hypotekárneho úveru. Vo všeobecnosti vieme, je to známe, že od marca, resp. apríla sa tieto podmienky idú sprísňovať pre získanie predovšetkým stopercentného prefinancovania hypotekárneho úveru. Na druhej strane dnes je dostatočná ponuka nehnuteľností, ktoré nie sú, ktorých cena nie je umelo vyhnaná príliš vysoko. Takže to sú faktory, ktoré naozaj nahrávajú tomu, že sa oplatí kupovať dnes nehnuteľnosť. A ten vývoj, predpokladaný vývoj nesmeruje k tomu, že by tie nehnuteľnosti sa oplatilo kúpiť za rok, za dva, za tri.”
Daniel Horňák: “Aký teda očakávate cenový vývoj v tomto roku a v ďalšom z pohľadu teda, hovoríte, že neoplatí sa očakávať ďalší pokles, naopak sú tu nejaké faktory, ktoré môžu znamenať výraznejší nárast cien z nejakého dôvodu?”
Ján Pálenčár: “Predpokladáme, že vývoj, ktorý bol zaznamenaný za posledné dva roky, bude pokračovať, to znamená, zaznamenáme opäť mierny nárast. Ten mierny nárast bude opäť nad úrovňou inflácie. Čiže z pohľadu vývoja to budeme považovať za pozitívny vývoj. Je to dôležité povedať aj pri porovnaní so zahraničím, kde dnes zaznamenávame niektoré až extrémne navýšenia cien, čo je opäť náznakom nezdravého vývoja, ktorý môže v zahraničí smerovať k vytvorenú realitných a cenových bublín. To sa na Slovensku nedeje, a nie je ani predpoklad, že by sa to malo najbližšie roky diať.”
Daniel Horňák: “To už je definitívny záver dnešnej relácie. Takže ja vám veľmi pekne ďakujem za rozhovor a prajem príjemný zvyšok večera.”
Ján Pálenčár: “Ďakujem pekne. Dovidenia.”