J. Palenčár v TA3 – Vývoj na realitnom trhu!

Marek Mašura, moderátor:

Aktuálny vývoj na realitnom trhu nás zaujal, viac nám o tom teraz povie Ján Palenčár, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, ktorého vítam u nás v štúdiu. Pán Palenčár, prajem príjemný dobrý deň.

Ján Palenčár, prezident NARKS, (hosť v štúdiu):

Dobrý deň.

Marek Mašura:

Tak počuli sme o tom, ako to vyzerá v bratislavskej Petržalke, tam je na predaj teraz iba 50 starších bytov, a toto je jeden z príkladov, ako vyzerá situácia na realitnom trhu.

[TA3, 12:30; Ekonomika; 16/10/2018; ]

Ján Palenčár:

Áno, tá situácia sa zmenila oproti rokom, ktoré sme boli zvyknuté, to znamená, že v každom prípade prišlo k určitému spomaleniu rastu cien nehnuteľností, a zároveň prišlo k výpredaju, alebo k veľkému tlaku na kúpu najlacnejších nehnuteľností, čiže pokiaľ si zoberieme staršie nehnuteľnosti, tých naozaj niektorých lokalitách je veľmi
ubudlo, to znamená, sa vypredali, na druhej strane novostavby sú ešte, dá sa povedať, stále v širokej ponuke.

Táto situácia vznikla z dôvodu toho, že práve na polroku roku 2018, keď prichádzali do platnosti nové opatrenia Národnej banky ohľadne nových podmienok pre získanie hypoték, klienti do väčšej miery zareagovali a do väčšej miery urýchlili rozhodnutie kúpiť nehnuteľnosti, a dnes pociťujeme, už zhruba od augusta pociťujeme určité zvolnenie dopytu, čo má samozrejme aj zásadný vplyv na zmenu vývoja cien.

Môžme povedať, že v priemere v Bratislave medzikvartálne sa zvýšili ceny nehnuteľností len zhruba o percento, čo je po dlhej dobe najnižšie číslo v rámci medzikvartálneho porovnania, pokiaľ by sme si zobrali porovnanie s minulým rokom, tak ceny nehnuteľností stúpli zhruba o 4 percentá.

Marek Mašura:

Skúsme to povedať na nejakom konkrétnom príklade, koľko dnes stojí dvojizbový, alebo trojizbový byt?

Ján Palenčár:

Pokiaľ si zoberieme dvojizbový byt v priemere za 125-tisíc euro, tak jeho cena v medzikvartálnom porovnaní sa zvýšila len o tých 1 250 euro, v porovnaní medziročnom by sme sa bavili zhruba o 5 500 euro.

Marek Mašura:

Čo z tohto teda vyplýva, čo môžeme v budúcnosti očakávať na trhu s bývaním?

Ján Palenčár:

Treba si jasne povedať, že plánované opatrenia a vlastne tie opatrenia, ktoré prišli do praxe v rámci regulátora – Národnej banky, už dnes majú vplyv na realitný trh, a ten vplyv bude stupňovaný. To znamená, že vieme, že od nového roka sa tieto pravidlá ešte sprísnia, to znamená dopyt sa, alebo ten vplyv na realitný trh sa znásobí, to znamená, že klienti, žiadatelia o úver zhruba medzi 10 až 20 percentami žiadatelia už dnes má problémy získať hypotéku, a to číslo sa bude zvyšovať.

Táto situácia zníži ten silný dopyt, to znamená, aj vplyv na zvyšovanie cien sa zníži. Predpokladáme, že tento trend, ktorý sme teraz zaznamenali, to znamená, to mierne zvyšovanie cien bude pokračovať, v medziročnom porovnané zhruba o tie 3 percentá.

Marek Mašura:

Ostaňme ešte u tých ľudí, ktorí majú problém získať hypotéku, alebo ktorí majú ťažší prístup k hypotékam, dostanú sa ťažšie k úverom, o kom vlastne hovoríme.

Ján Palenčár:

V prvom rade hovoríme o samožiadateľoch, to znamená, sú to ľudia, ktorí sami žiadajú, bez manžela, manželky, bez partnera, partnerky, to znamená, majú k dispozícii jednu svoju výplatu, a tuto to má vplyv práve osemnásobok ročného príjmu, to je to stropovanie, čiže tu je práve táto skupina, potom samozrejme sú to tí žiadatelia,
ktorí majú malé rezervy finančné, to znamená, oni by mali potrebu žiadať stopercentné financovanie, ktoré už dnes nezískajú, a získajú 70, maximálne 80 percent, čiže toto je taká druhá skupina najsilnejšia, ktorým bude obmedzená možnosť dostať sa k hypotéke.

Marek Mašura:

Pán Palenčár, ja som sa o tejto téme rozprával minulý týždeň s pánom Bulíkom, finančným analytikom spoločnosti OVB, a ten hovoril, že ten ťažší prístup k hypotékam ešte nie je, takpovediac, realitou, keďže banky môžu udeľovať z týchto pravidiel, ktoré ste spomínali, výnimky. Tak ako vnímate jeho slová? Že ten ťažší prístup teda bude až od budúceho roka, takto to povedal.

Ján Palenčár:

Áno, ale už dnes máme jasné podiely v bankách, aké množstvo tzv. stopercentných hypoték môžu dávať, to znamená výnimky tu sú, ale to znamená, že veľká časť je obmedzená týchto stopercentných hypoték, a to percento stopercentných hypoték sa bude stále znižovať, čiže tuto, keď hovoríme o tých tzv. stopercentných hypotékach, resp. 90- percentných. Čo sa týka osemnásobku ročného príjmu, ten je daný, takže, áno, bude to ťažšie, zároveň ale však treba povedať, že podmienky na najbližšie obdobie, čo sa týka úrokov, sa meniť nebudú, a najbližšie obdobie, povedzme, môže byť druhá polovica jari budúceho roka, kedy Európska centrálna banka vyjde s informáciou von, či zdvihne
medzibankové úrokové sadzby, alebo nezdvihne referenčné sadzby. A to je veľmi dôležité.

Marek Mašura:

Od toho sa potom budú odvíjať aj úroky na hypotékach.

Ján Palenčár:

Presne tak.

Marek Mašura:

Ešte jedna otázka, veľa sme tu hovorili o cenách, povedzme, tých dvojizbových a trojizbových bytov, a to sa vždy diváci pýtajú, tak ja sa to spýtam, takpovediac, ešte raz, kam sa tie ceny nehnuteľností môžu ešte dostať? Myslíte si, že zamieria nadol, keď tu máme takýto vývoj na trhu, alebo to pôjde nahor? Ako to vnímate?

Ján Palenčár:

Nepredpokladám ani z krátkodobého hľadiska, ani zo strednodobého, že by mali ísť ceny nehnuteľností dolu. Naopak, budú naďalej stúpať, hoci miernejším tempom. Ak by mali ísť ceny nehnuteľností dolu, muselo by prísť k nejakému zásadnému vplyvu na realitný trh, to znamená, buď by sa museli výrazne zvýšiť úrokové sadzby, to znamená,
klienti by nemali záujem si brať hypotéky, alebo by prišlo k celkovému ekonomickému zhoršeniu situácie, resp. k zníženiu reálnych miezd. Toto sú faktory, ktoré ovplyvňujú realitný trh, a tu veríme, že sa nič takéto v krátkej dobe nestane.

Marek Mašura:

Ceny nehnuteľností majú teda ešte rásť. Tak povedzme si to aj na konkrétnom príklade. Ak ceny majú rásť, a ja chcem predať nehnuteľnosť, tak ešte počkám. Je to tak?

Ján Palenčár:

Ak by sme si pozreli len tú cenu, že koľko dostanem, áno, ak za rok budem predávať svoj byt, tiež je dôležité, kde ten byt je, a aký byt je, pretože niektoré lokality nám začnú stagnovať, predovšetkým pri starších bytoch môžme uvažovať o tom, že príde k stagnácii cien, ale pokiaľ by sme boli v tej kategórii dobrá lokalita, kvalitný byt, veľkosť
bytu, o ktorý je najväčší záujem, to znamená dvojizbový, alebo trojizbový, tu môžme uvažovať, že keď tento byt má dnes hodnotu 100-tisíc, tak o rok môže mať hodnotu 103-tisíc euro. Dôležité samozrejme je tiež si povedať, či ten byt chcem predať, pretože chcem si kúpiť väčší, a v tom prípade nemá zmysel čakať.

Marek Mašura:

Ešte jedna otázka k tomu, čo nám svieti aj v titulku, v ponuke už ostalo iba málo bytov. Zmení sa tento stav v nasledujúcich štvrťrokoch, dostavajú developeri ďalšie byty a objavia sa tieto byty v ponuke?

Ján Palenčár:

Áno, dnes vieme, že developeri majú pripravené ďalšie projekty, to znamená, developeri nezaspali, ani nejakým spôsobom nezabrzdili svoje aktivity, a priebežne sa budú dostávať nové projekty na trh.

Marek Mašura:

Takže dajme tomu všetkému bodku, alebo pointu na záver, aké budú teda trendy na realitnom trhu v nasledujúcich mesiacoch? Zhrňme si to.

Ján Palenčár:

Čo sa týka novostavieb, budú pribúdať projekty, to znamená, klienti budú mať z čoho vyberať, a ceny budú len mierne rásť.

Marek Mašura:

Pán Palenčár, to bola moja posledná otázka. Ďakujem veľmi pekne, že ste si našli čas pre našich divákov.

Ján Palenčár:

Ďakujem.