Vojna na Ukrajine a ceny nehnuteľností

Lenka Buchláková, moderátorka: „S cenami nehnuteľností môže v najbližšom období zamávať okrem zvyšovania hypotekárnych sadzieb aj vojnový konflikt na Ukrajine. Ak by vojna trvala dlhšiu dobu, alebo by došlo k vojenskému ovládnutiu Ukrajiny Putinovým Ruskom, ľudia budú pociťovať neistotu ohľadom budúcnosti a môžu stratiť záujem aj o nákup domácich nehnuteľností, ktorý je dlhodobou investíciou. V takomto scenári by mohlo dôjsť aj k poklesu cien nehnuteľností. Viac už s Máriom Glosom, viceprezidentom Národnej asociácie realitných kancelárií. Dobrý deň.“

Mário Glos, viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií: „Dobrý deň.“

Lenka Buchláková: „Hneď v úvode sa poďme pozrieť na situáciu, ktorú tu máme, vojnový konflikt. Akým spôsobom to môže ovplyvniť náš realitný trh?“

Mário Glos: „V prvom momente treba povedať, že je ešte veľmi krátko hodnotiť, aký to môže mať dosah. Závisí to od toho, ako rýchlo sa podarí tento konflikt ukončiť, či to prerastie alebo neprerastie hranice. V súčasnej dobe je to možno porovnateľné s tým obdobím počas korony, počas tej úplne prvej vlny, že dneska tí ľudia naozaj nevedia si to vyhodnotiť, ani my nevieme presne predpokladať, ako sa to bude vyvíjať, a z tohto hľadiska je mierne dopyt spomalený, ale nedá sa povedať, že by zastavil sa záujem kupovať nehnuteľnosti. Práve naopak, je tu relatívne široká skupina klientov, ktorá chce svoju hotovosť, svoje finančné zdroje umiestňovať do nehnuteľností, lebo stále to vyhodnocuje ako bezpečný prístav.“

Lenka Buchláková: „Pred tým, ako si pozrieme aj ďalšie teda faktory, ktoré môžu znižovať cenu nehnuteľností, pozrime sa na aktuálne dáta. Máme pripravený graf, kde uvidíme, aký je vývoj cien nehnuteľností na bývanie na Slovensku. V minulom roku, koncom minulého roka rástli ceny bývania zhruba o dvadsaťdva percent, za celý rok takmer devätnásť percent. Vidíme, že tá krivka neustále rastie, aj teda začiatkom tohto roka. Ak si pozrieme aj na druhom grafe, ktorý máme pripravený, tak tam budeme vidieť, že ako je to v rámci krajov. Asi ten najvýraznejší rast vidíme, že je stále v Bratislave, tritisíc deväťdesiatjeden eur za meter štvorcový, a takisto rástol napríklad aj Žilinský kraj alebo Prešovský kraj, v tomto roku aj v minulom roku rástol. Prečo je tomu tak, že tieto kraje takisto rástli, ako aj Bratislavský?“

Mário Glos: „Dopyt je veľmi silný aj v regiónoch. Samozrejme nedostatok bytov toto len podporuje. Ďalším takým dôležitým faktom sú stále nízke úrokové sadzby na hypotékach, veľmi dobrý sentiment na trhu. To sú všetko faktory. A v konečnom dôsledku obrovský počet chýbajúcich bytov, ktorý sa odhaduje na Slovensku, že je v státisícoch, ktoré reálne chýbajú, ako je ten trh poddimenzovaný. Čiže toto sú faktory, ktoré my pomenúvame dlhodobo. A z tohto hľadiska, keď sa budeme pýtať aj na nejaký budúci vývoj, my predikujeme ďalší rast.“

Lenka Buchláková: „Dnes mala Európska centrálna banka zasadnutie. Všetci sme očakávali, čo teda povie, ale zrejme podľa predpokladov dalo sa čakať, že nebude zvyšovať úrokové sadzby, teda základnú úrokovú sadzbu, čo je dobrá správa zatiaľ aj pre nás, ktorí teda aj mnohí Slováci uvažujú nad hypotékou, že sa im nebude teda zvyšovať tá úroková sadzba aj pre súčasných dlžníkov, ale napriek tomu už šesť bánk na Slovensku zvyšovalo úrokové sadzby. Ako sa toto prejavilo za tú krátku dobu? Alebo teda či sa prejavilo na trhu, že ľudia sú trošku obozretnejší.“

Mário Glos: „Treba povedať, že slovenské banky neni sú nijako závislé v rozhodovaní o úrokovej sadzbe od Európskej centrálnej banky. Ide tu práve o ich maržovitosť. Tým pádom čím sú nižšie úroky, myslím, že Slovensko má tretie najnižšie úroky po Fínsku a Portugalsku, ak sa nemýlim, v rámci Európskej únie, tak tým pádom tá banka zarába menej. A na základe tohto, v podstate aby dokázala mať čo najširší kmeň klientov, pokiaľ mala k dispozícii vlastné peniaze, tie úrokové sadzby klesali a sú na tých úrovniach, kde sú dneska, ale to neznamená, že nemôžu stúpať. Pokiaľ by sa banky rozhodli, že idú sadzbami vyššie, je to ich rozhodnutie a v podstate ich konkurenčné postavenie. Ja si myslím, že napriek tomuto, čo sa tu udialo, že šesť bánk avizovalo zvyšovanie, toto zvyšovanie nebude ďalej pokračovať, respektíve sa udrží v týchto intenciách, ako to bolo. Dneska si vieme povedať, že banka, ktorá poskytuje hypotekárny úver s fixáciou na osem rokov pod jedno percento, stále na Slovensku existuje. Čiže predpokladáme to, že analytici bánk sú veľmi dobre pripravení a vedia čítať tento vývoj, ktorý bude nastávať na hypotekárnom a realitnom trhu.“

Lenka Buchláková: „Máme pripravený ešte jeden graf, ktorý ukazuje, že ako sa zlepšuje dostupnosť bývania na Slovensku. Priemerná mesačná splátka hypotéky klesla zo štyridsaťtri na dvadsaťdeväť percent čistej mzdy. Tým, ako nám rástli platy od roku 2012, ako sa vlastne zvyšovala tá životná úroveň, čiže je dostupnejšie bývanie, a to vlastne súvisí aj s tým, aké máme nízke úrokové sadzby. Ako ste hovorili, tretie najnižšie. Aj keď sa porovnávame napríklad s Českou republikou, kde už je v súčasnosti úroková sadzba na úrovni štyri a pol percenta a bude teda atakovať oveľa vyššie hranice. Čiže stále je to pre mnohých Slovákov atraktívne si zobrať hypotéku a takýmto spôsobom sa zadlžiť a riešiť bývanie.“

Mário Glos: „Určite áno. A ja si myslím, že pokiaľ by aj tie hypotekárne sadzby rástli a boli by niekde na úrovni stále dvoch – troch percent, stále je to veľmi zaujímavé. Môžeme si len povedať taký krátky príklad z roku 2008, keď tie hypotekárne sadzby boli niekde na úrovni štyroch až piatich percent, ak sa nemýlim. Pri dnešnej cene nehnuteľností tá mesačná splátka je rovnaká. To znamená, že ten klient dneska neplatí viac ako platil v roku 2008. To znamená, že aj tá samotná cena nehnuteľnosti, pokiaľ klient to nakupoval formou hypotekárneho úveru, sa nezmenila paradoxne, hoci ceny rástli výrazne.“

Lenka Buchláková: „Vrátim sa ešte k tej situácii, ktorú tu máme v súčasnosti. Vy ste na začiatku hovorili, že ešte to nevieme nejakým spôsobom zhodnotiť, ako vojna na Ukrajine ovplyvňuje náš realitný trh, je to krátko. Ak by trvala niekoľko mesiacov, to už by sme vedeli nejakým spôsobom zhodnotiť. Ale čo sa týka nájmov, to už v podstate možnože aj vieme povedať, pretože prichádza veľa Ukrajincov na Slovensko, hľadajú si prenájmy. Ako to ovplyvnilo ceny? Keďže vieme, ako počas koronakrízy klesali.“

Mário Glos: „Áno, práve koronakríza spôsobila to, že bol ako keby zastavený nejaký tranzit alebo pohyb klientov na práve krátkodobom nájomnom trhu, a tým pádom veľa bytov, ktoré boli určené na tento typ cez rôzne platformy, tak jednoducho nemali odbyt, a tým pádom sa zaradili na ten trh s dlhodobým nájomným. Tým pádom vznikol prebytok a ceny začali klesať. Neboli tu študenti, bola potlačená veľmi mobilita aj zahraničných klientov alebo manažérov, ktorí prichádzajú na Slovensko dlhodobo. Čiže z tohto hľadiska úplne logicky sa znižoval dopyt a klesala cena nájmu. Dneska ten trend je jednoznačný. Tým, že v súčasnej dobe prichádzajú na Slovensko dá sa povedať že utečenci, ktorí sú finančne na tom ešte lepšie, majú tu nejaké väzby, pracujú tu ich členovia rodiny, majú tu nejaké zázemie, títo utečenci majú na to, aby dokázali zaplatiť normálne klasické komerčné nájomné a samozrejme vybookujú tie byty, ktoré boli určené práve napríklad študentom alebo klientom na krátkodobý nájom, a to zase bude pôsobiť to, že cena nájmu sa bude zvyšovať.“

Lenka Buchláková: „Ak sa ešte teda pozrieme na ceny bývania mimo toho nájmu, aktuálne dáta Štatistického úradu ceny, stavebných prác medziročne koncom roka rástli o jedenásť percent a ceny materiálov v stavebníctve, ktoré je veľmi dôležité, a teda rástlo to celý minulý rok, tak koncom minulého roka medziročne o takmer dvadsaťštyri percent. Ako vidíme, situácia s ropou sa vyvíja veľmi dramaticky. Už sme tu mali včera cenu ropy Brent nad stotridsaťjeden dolárov za barel a je predpoklad, že sa to vyšplhá na stopäťdesiat až stošesťdesiat dolárov za barel. To je vlastne ako jedna z položiek, ktorá vlastne vstupuje aj v rámci stavebníctva a stavebných materiálov ako ten vstupný náklad. Čo to bude znamenať pre novostavby a celkovo pre realitný trh aj na Slovensku?“

Mário Glos: „Určite práve ceny energií budú predražovať ceny novostavieb alebo ceny výstavby ako takej. Môžem potvrdiť, že my na základe toho, že realizujeme nejaké developerské projekty, tak to zvýšenie minuloročné bolo plus-mínus v tých inštanciách, ako ste hovorili, čiže reálne tie náklady rástli. No a samozrejme z hľadiska aj inflácie, ktorá sa stále zvyšuje, tým pádom vyššej mzdy práce pre robotníkov, pre ľudí, ktorí na týchto projektoch developerských pracujú, toto všetko sú jednoznačné fakty, ktoré povedú k ďalšiemu zvyšovaniu cien, na základe ktorých z minulosti už môžeme povedať, že sa nebude dať postaviť za tú cenu, ktorá bola napríklad v minulom roku, meter štvorcový. Tak toto už je naozaj minulosťou a tá cena bude markantne iná, niekde na úrovni dvadsiatich až tridsiatich percent vyššia.“

Lenka Buchláková: „Tie najčastejšie otázky, ktoré dostávame od divákov, keď avizujeme tému nehnuteľností, je asi taká klasická, ktorú aj vy dostávate z praxe, či sa oplatí teraz kupovať nehnuteľnosť, alebo s tým počkať, teda brať si hypotéku alebo nie. To sú asi také najčastejšie otázky, ktoré dostávate od ľudí. Poďme si to zodpovedať, či je práve teraz ten čas, alebo ešte vyčkať.“

Mário Glos: „Mne sa veľmi páči výrok Benjamina Franklina, ktorého sa pýtali, že kedy je ten správny čas kupovať nehnuteľnosti, a on odpovedal, že vždy pred piatimi rokmi. A toto úplne platí. Čiže pokiaľ ten klient dneska chce investovať, alebo chce bývať, potrebuje bývať, ťažko povedať, či je nejaký racionálny dôvod na to, aby odkladal toto rozhodnutie a čakal. Lebo pokiaľ tam chce bývať a fungovať, kupuje to dlhodobo v nejakom horizonte dajme tomu, päť, desať, pätnásť rokov, pokiaľ by potom generačne menil bývanie, a z dlhodobého hľadiska je svetový vývoj cien, aspoň taký trend zaznamenávame doteraz, je šesťpercentný ročný nárast. Bez ohľadu na to, že medzitým mohli byť výkyvy, mohol byť pokles. Napríklad Amerika je týmto známa, že tam ten trh naozaj skáče hore-dolu. Ale v konečnom dôsledku, keď zarátame dlhodobé obdobie, napríklad horizont pätnástich rokov, tak bol zaznamenaný permanentný rast na úrovni šiestich percent. To znamená, že pre klientov je jasná voľba. Pokiaľ chcú, potrebujú bývať, je správny čas. Pokiaľ by bývanie potrebovali krátkodobo, poviem príklad na dva – tri roky, že sú niekde alokovaní, presúvajú sa za prácou, v takomto momente by som zvažoval túto možnosť, lebo ten nedostatok bývania je výrazný, tým pádom klient musí robiť veľa kompromisov pri výbere nového bývania a možnože ten byt nemusí byť preňho úplne najideálnejší, čiže v takomto prípade je výhodnejší preňho prenájom.“

Lenka Buchláková: „Národná banka Slovenska sa nedávno vyjadrila, že v blízkej budúcnosti očakáva, že tempo rastu cien nehnuteľností bude postupne zvoľňovať z vysokých úrovní, ktoré dosiahli v priebehu minulého roka, a zároveň aj mnohí developeri odhadujú, že v podstate už to tempo rastu nebude také výrazné, respektíve že to dvojciferné tempo rastu nie je udržateľné dlhodobo.“

Mário Glos: „Súhlasím. Dlhodobo udržateľné nie je. Dlhodobý priemer je práve tých šesť percent. Ale my sme stále ešte pod určitým vrcholom cien, ktorý môže nastať práve v dôsledku napríklad tohto konfliktu, zo zdražovania materiálov, energií, a my práve predpokladáme, že ten rast bude dvojciferný aj tento rok.“

Lenka Buchláková: „Je taká zaujímavosť na našom slovenskom trhu, čo takisto na to upozorňuje Národná banka Slovenska, že tým, že sú také nízke úrokové sadzby, je to pre nás veľmi atraktívne v súčasnosti sa zadlžiť, byť dlžníkom na Slovensku, a niekedy aj preceníme svoje možnosti a napríklad si predlžujeme splátku tej hypotéky, respektíve si ju navyšujeme, pretože sú nízke úroky a podobne, a tretina z hypoték, ktoré sú v súčasnosti, podľa odhadov ľudia splácajú, a teda budú splácať po sedemdesiatke, čo je teda veľký extrém. Ale my sme sa vlastne aj rozprávali o tom, ešte teda pred reláciou, aj taký nový trend, ktorý tu vlastne prichádza, a to je, ako ste spomínali, tie ako keby viacgeneračné hypotéky. Čo to je?“

Mário Glos: „Viacgeneračná hypotéka je taký štandardný produkt napríklad v Belgicku, kde z hľadiska toho, že ten samotný klient mal aj relatívne dobrý príjem a nedokázal si dovoliť kúpiť nehnuteľnosť z pohľadu svojej zadlženosti pri štandardnom splácaní nejakých tridsať rokov, lebo tie nehnuteľnosti boli príliš drahé, tak sa vyvinul produkt, ktorý vlastne tú splatnosť predlžoval na štyridsať rokov a viac, a tým pádom zrazu ten klient prechádzal tou klasifikáciu a mohol si ten byt dokázať alebo tú nehnuteľnosť dokázať zakúpiť, s tým, že sa zaviazal, že po produktívnom veku, ako skončí produktívny vek, má viacero možností a napríklad tento záväzok splácať si môže preniesť na tretiu osobu, tým pádom napríklad na deti, a v takomto prípade deti ako kebyže budú dosplácavať za toho rodiča to jeho bývanie. Na druhú stranu si treba povedať, že počas toho času a počas toho vývoja tých tridsiatich rokov tá obstarávacia cena a tá nesplatená časť istiny je úplne v zanedbateľnej výške oproti aktuálnym cenám nehnuteľností. Čiže kebyže to máme porovnať napríklad, by sme sa mohli baviť, že dneska by sme kupovali byt v Petržalke v hodnote nejakých dvadsaťtisíc eur.“

Lenka Buchláková: „Ak sa rozprávate s tými klientmi, ktorí sa takýmto spôsobom neúmerne zadlžujú častokrát, pretože sú tie nízke úrokové sadzby, my sme sa teda bavili o tých bankách, že zvyšujú úrokovú sadzbu o nula celá dva, nula celá tri percenta, je to kvázi stále zanedbateľná časť, ako keď teda vidíme, čo sa deje v Českej republike, ale zároveň neplatíme vlastne alebo nesplácame tú hypotéku presne že tri – štyri roky, ale tridsať a viac rokov. Stretávate sa s tým, že možnože na to tí ľudia alebo nemyslia pri tom, keď sa potrebujú zadlžiť takýmto spôsobom, že možno ich upozorniť na to, že si to treba ako keby týmto spôsobom vyrátať, keď teda si berieme úver na bývanie?“

Mário Glos: „Veľa klientov, hlavne sa stretávame v mladších ročníkoch, ktorí si vyberajú to prvé svoje štartovacie bývanie, tak majú úplne iný názor. Presne taký, ako vy opisujete, že proste neberú to ako záväzok na tridsať rokov. A v konečnom dôsledku je otázka, či je to záväzok na tridsať rokov. Lebo v prípade, že sa zmení situácia, že sa trh vyvinie nejakým iným spôsobom, tak oni sú neni viazaní, že to musia tridsať rokov splácať. Oni tú nehnuteľnosť vedia napríklad po troch – štyroch rokoch predať a ešte dokonca profitovať na raste ceny. To znamená, že z pohľadu nejakých transakčných nákladov, ktoré vlastne má tá daná nehnuteľnosť, ktoré súvisia s kúpou nehnuteľnosti, sprostredkovateľským poplatkom, nejakými daňami a podobne, sa dá hovoriť, že už po dvoch rokoch, keď rátame nejaký priemerný rast cien na úrovni iba štyroch – piatich percent, je to rentabilné a ten klient o nič neprichádza. A tento uhol pohľadu je veľmi zaujímavý a tá mladá generácia ho práve takýto má, že okej, nebudem mať po piatich rokoch na splácanie, tak nehnuteľnosť predám, idem do nájmu, idem ďalej. Je to taký spotrebný uhol pohľadu práve na splácanie hypotéky.“

Lenka Buchláková: „Nie je práve z pohľadu tej mladšej generácie teraz viac v popredí ten nájom? V zahraničí je to bežné, že ľudia nevlastnia nehnuteľnosti, ale sú najmä v prenájmoch.“

Mário Glos: „No my máme stále tu na Slovensku a v Čechách taký syndróm alebo chuť niečo vlastniť, vlastniť nejakú pôdu, preto aj z hľadiska napríklad investovania sú nehnuteľnosti veľmi obľúbené, lebo je to hmotné, máme to v rukách, dokážeme to ovplyvniť. A práve si myslím, že tento fakt ešte stále prevláda aj u nás v tých nových generáciách, že proste mať nejakú nehnuteľnosť pre nás je výrazné aj z nejakého psychologického hľadiska, nejaký pocit domova oproti tomu, ako je to v zahraničí, kde je tento pocit úplne iným spôsobom potlačený.“

Lenka Buchláková: „Ešte na záver otázka. V podstate my sme si tu vymenovali aj faktory, ktoré môžu vlastne vplývať na to, že či cena pôjde nahor, alebo teda nadol. Jeden z takých dôležitých ešte faktorov, ktorý by mohol ako keby zvýšiť dostupnosť bývania na Slovensku aj pre tých mladých ľudí, a teda možno aj znížiť v konečnom dôsledku ceny, je nový stavebný zákon, ktorý by teda mal vstúpiť do platnosti 2023 a nejakým spôsobom ovplyvniť realitný trh. Čo od neho očakávate vy?“

Mário Glos: „No stavebný zákon v súčasnej dobe je veľmi nešťastne postavený, hlavne sa z hľadiska možnosti pripúšťania rôznych subjektov do stavebného konania, naťahovanie času, potom vieme, že tam nie sú nejaké lehoty práve pre stavebné úrady, respektíve sú bez sankcií. My si počkáme na výsledný stavebný zákon, ako prejde medzirezortným pripomienkovaním, v akej bude finálnej podobe, lebo máme skúsenosti, že práve v tomto procese sa môže výrazne zmeniť. A v každom prípade, pokiaľ bude funkčný, tak bude to len napomáhať veci, aby sa tie projekty dokázali stavať oveľa rýchlejšie. A tým pádom práve takéto zrýchlenie procesu môže priniesť zlacnenie samotnej výstavby, lebo developer nemá v tom viazané finančné prostriedky, poviem príklad, päť rokov, ale iba tri roky, a to sa môže na konci dňa premietnuť do cien nehnuteľností.“

Lenka Buchláková: „A opíšme si súčasnú situáciu, ako to teda funguje respektíve nefunguje na trhu.“

Mário Glos: „Z hľadiska stavebného zákona? No stavebný zákon je postavený tak, ako je. Jednoducho dneska je to častokrát na ľudskom faktore. Najhoršie napríklad, čo z praxe vnímame pri developerských projektoch, je také určité, aj pri malých developerských projektoch napríklad, že niekto stavia tri – štyri domy, je také určité kúskovanie alebo postupné podávanie informácií, že prídete so žiadosťou, samozrejme úradník má možnosť tú žiadosť prevziať, iba keď kompletná, a on vám povie, že vám chýba, áno, takýto nejaký papier, nejaký proces, ktorý nemáte. Doplníte proces, čakáte na to tridsať – šesťdesiat dní, kým vám to nejaká inštitúcia zašle, prídete znova s papiermi a znova vám povie – a ešte vám chýba toto. Že nepovie to napríklad celé naraz. A tým pádom z jednoduchého dá sa povedať, procesu, ktorý môže byť šesťdesiatdňový, je zrazu pol roka – rok. No a potom sú to samozrejme odvolávania, ktoré môžu byť úplne bezpredmetné, napríklad z hľadiska susedov, petičný charakter a podobne, ktorým jednoducho ten stavebný úrad sa tým musí zaoberať, a tým pádom sa tá lehota takýmto spôsobom predlžuje. No a potom sú to samozrejme územné plány, ktoré v mnohých mestách sú proste zastaralé, nezohľadňujú aktuálne požiadavky. Napríklad máme územie, v ktorom by boli úplne ideálne dneska byty, hromadná bytová výstavba, historicky je tam navrhnutá nejaká polyfunkcia, respektíve obchod a služby, čiže tie byty nie je možné tam stavať, a tým pádom trpí aj to samotné územie, lebo už obchod a služby v tejto lokalite dávno by nefungoval, alebo by celý ten návrh toho územného plánu, pokiaľ by bol s nejakými ďalšími ako keby polyfunkčnými územiami, že tam môže byť aj nejaká kombinácia bytov, by to mohlo byť okej, ale čisto ako keby retail v danej lokalite by nemal potenciál, a tým pádom to dané územie je nefunkčné.“

Lenka Buchláková: „Uvidíme, akým spôsobom zmení túto situáciu nový stavebný zákon. Papier znesie všetko, takže uvidíme, ako to bude v praxi. V tejto chvíli vám ďakujem za informácie. Pekný deň.“

Mário Glos: „Ďakujem. Pekný deň.“

https://www.ta3.com/relacia/23552/ak-by-vojna-trvala-dlhsiu-dobu-ludia-mozu-stratit-zaujem-aj-o-nakup-nehnutelnosti-moze-dojst-k-poklesu-cien

 

Zdroj: TV TA3; Ekonomika

Autor: Lenka Buchláková