TRHU VLÁDNU PREDÁVAJÚCI

SITUÁCIA NA TRHU S REZIDENČNÝMI NEHNUTEĽNOSŤAMI V KOCKE: ZÁUJEM O KÚPU BYTOV PRETRVÁVA, ČO POSÚVA MAJITEĽOV, KTORÍ CHCÚ SVOJU NEHNUTEĽNOSŤ PREDAŤ, DO VÝHODNEJŠEJ POZÍCIE. PENIAZE SÚ VŠAK STÁLE LACNÉ A KUPUJÚCI MÔŽU EŠTE VŽDY NAKÚPIŤ VÝHODNE AJ S INVESTIČNÝM POTENCIÁLOM.

MARTINA JURINOVÁ

Na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami, hlavne na tom najživšom bratislavskom, panuje zvýšený záujem o kúpu rezidenčných nehnuteľností aj pod vplyvom stále nízkych úrokových sadzieb. Kupujúci sú však erudovanejší a konkurencia v projektoch neustále rastie.

[Forbes; 09/2018; 04/09/2018; s.: 104,105; MARTINA JURINOVÁ ; Zaradenie: BÝVANIE]

Ak váhate, či je v tejto situácii správny čas na predaj vašej nehnuteľnosti, alebo na druhej strane, chcete vedieť, či je ešte stále výhodné kúpiť si za aktuálne ceny byt alebo dom, prečítajte si, čo si o súčasnej situácii myslia analytici a šéfovia realitných kancelárií. Zásadné argumenty v prospech predaja či kúpy nehnuteľností na bývanie uvádzame v prehľadnej tabuľke, ktorá vznikla na základe malého prieskumu medzi oslovenými odborníkmi (viď stĺpček ,,Prečo predávať a prečo kupovať na nasledujúcej strane).

Podľa Martina Čapa, šéfa realitnej kancelárie Riešime bývanie, dnes zažívame typický ,,trh predávajúceho. K dispozícii sú pomerne obmedzené zásoby hotových, voľných nehnuteľností na predaj, čo má za následok rast ich cien ,,Vzhľadom na náš akcelerovaný trh si myslím, že je naozaj najlepší čas na predaj nehnuteľnosti.

Paradoxne ale napriek tomu podľa Capa platí aj to, že výhodné je nehnuteľnosti aj nakupovať. ,,Znie to prekvapivo, ale je to tak. Sme vo výnimočnej situácii, keď na jednej strane rastú ceny nehnuteľnosti, ale zároveň (rastie) aj dostupnosť bývania. To zakladá veľmi pozitívnu situáciu pre nákupné rozhodnutie.

Ako pomerne vyvážený vníma súčasný trh aj Marian Paták, CEO spoločnosti Directreal Slovensko. ,,Ak predávajúci dobre nastaví predajnú cenu, zahrnúc do kalkulácie lokalitu, vybavenie, vek nehnuteľnosti a technický stav, nehnuteľnosť sa predá relatívne rýchlo." (To samozrejme neplatí v prípade, že predávajúci má príliš prehnané cenové očakávania.)

Pozitívne podľa neho je, že trh sa skvalitňuje a kupujúci sú náročnejší z hľadiska výberu nehnuteľnosti a neakceptujú zlý technicky stav. ,,Inými slovami, nekúpia len tak hocijakú ,haraburdu' za vysokú cenu a ak áno, cena musí byť adekvátna a korešpondovať s predpokladanou investíciou, či už na sanáciu, alebo rekonštrukciu.

Aj za súčasných okolností však môžete aj veľmi zle predať či veľmi zle kúpiť. Výhodu na trhu v konkrétnych transakciách má preto podľa Čapa hlavne ten, kto má viac informácií a skúseností. ,,Myslím, že dnes, viac než kedykoľvek predtým, má zmysel mať po svojom boku realitného profesionála, ktorý vie odhadnúť konkrétnu situáciu.

S tým, že lepšie karty majú momentálne v rukách najmä predávajúci, súhlasí aj Peter Ondrovič, risk manažér a odhadca ceny nehnuteľností spoločnosti Lexxus. ,,Neustále stúpajúce ceny, dostatočné množstvo voľných lacných peňazí na trhu a nedostatočný objem určitej kategórie nehnuteľností na primárnom alebo sekundárnom trhu umožňoval vlastníkom nehnuteľností v prípade niektorých kategórií bytových jednotiek získať predajom zaujímavý výnos.

Zároveň ale upozorňuje, že to neplatilo na trhu celoplošne. Od začiatku roka 2018 bolo podľa neho možné vidieť výrazné korekcie cien v prípade bytových jednotiek s neštandardnou podlahovou plochou či veľkometrážnych bytových jednotiek.

A kupujúci zatiaľ ťahali za kratší koniec. ,,Každým kvartálom je kúpa nehnuteľnosti drahšia a kupujúci musia zaplatiť za nehnuteľnosti stále viac, upozorňuje Ondrovič. Rast cien, podporovaný spektrom faktorov, podľa neho výrazne znevýhodňuje kupujúcich. ,,To isté môžeme tvrdiť aj o procese vyjednávania o cene. Výhodná kúpa, keď minimálnymi
investíciami došlo k výraznejšiemu zhodnoteniu vložených financií, sa v princípe z trhu vytratila.

Podľa Filipa Žoldáka, partnera realitnej spoločnosti Herrys, sa ešte donedávna vďaka podmienkam na čerpanie úverov na bývanie, v kombinácii so štátnym príspevkom pre mladých, doslova každý kupujúci správal a uvažoval ako investor. Toto nastavenie sa v dohľadnom čase zmení.

,,Aktuálne očakávame, že sa situácia vráti na úroveň skutočnej vlastnej potreby," uvádza Žoldák. Zároveň sa podľa neho zvýši počet nájomných bytov ako riešenie pre záujemcov, ktorí nebudú spĺňať podmienky banky na získanie úveru alebo
nebudú mať postačujúcu výšku vlastných zdrojov.

Aj Richard Churý, regionálny majiteľ Re/Max Slovakia, je presvedčený, že dnes zažívame typický a vrcholiaci ,,trh predávajúceho. Prevaha dopytu nad ponukou je podľa neho taká vysoká, že ku korekcii cien nehnuteľností zatiaľ nedochádza a ani sa tak skoro neočakáva.

A už vôbec nie cenové ,,zemetrasenie, ktoré by bolo spôsobené výlučne lokálnym prehriatím trhu. ,,Prasknutie realitnej bubliny môže nastať pri drastických situáciách presahujúcich slovenskú ekonomiku, ako sme zažili v rokoch 2008 – 2009 a v prípade, že by banky stopli financovanie bývania úplne, uzatvára Churý.

PREČO PREDÁVAŤ

* Dopyt po bývaní stále prevyšuje ponuku
* Predávajúci si môžu vyberať medzi viacerými ponukami a často tak môžu svoju nehnuteľnosť predať za vyššiu cenu
* Na trhu je dostatok investičných kupujúcich, ktorí nakupujú byty na prenájom
* Byty a domy sú ,,nedostatkovým tovarom" nielen v Bratislave ale naprieč celou krajinou
* Na trh čoskoro dorazia nové modernejšie projekty. Ak teda chcete predávať svoju staršiu nehnuteľnosť, predajte ju
teraz, konkurencia na trhu z hľadiska kvality stavieb bude narastať
* Kúpyschopnosť obyvateľstva je vysoká, ako aj ochota ľudí míňať peniaze na bývanie
* Možnosti záujemcov uvažujúcich o financovaní prostredníctvom úveru sa budú postupne zmenšovať

PREČO KUPOVAŤ

* Napriek opatreniam NBS sú lacné peniaze k dispozícii, požičať si na bývanie je stále    výhodné
* Ceny nehnuteľností budú naďalej rásť, nakupovať tak dáva zmysel aj z investičného pohľadu
* Výhodne sa dá nakúpiť v projektoch, ktoré spúšťajú predaj. Prvé byty v nich sa niekedy ponúkajú za nižšie ceny
* Očakáva sa rast cien stavebných materiálov a ceny práce, čo môže v budúcnosti zvýšiť ceny bývania
* Byt v prípade potreby vždy dokážete pomerne rýchlo predať, ide o likvidnú komoditu
* Prasknutie realitnej bubliny na Slovensku zatiaľ vážne nehrozí (iba ak by došlo k zásadnej externej udalosti)