Trh s bývaním: ceny rastú zatiaľ bezpečne

Developeri majú dôvod na spokojnosť a ani NBS nesignalizuje bublinu

[GoodWill; 02/2017; 12/05/2017; s.: 54,55; Eva Albertová; Mikuláš Cár; Zaradenie: Stavebníctvo a reality]

Čo formuje súčasný realitný trh? Deti ,,Husákových detí” nakupujú bývanie, do hlavného mesta stále prúdia ľudia z celej republiky a úrokové sadzby na úvery na bývanie sa držia na historickom minime.

Stavať byty a domy sa na Slovensku oplatí – stále je a v dohľadnom čase i bude pre koho. Nové bývanie nakupuje predovšetkým veková skupina od 20 do 29 rokov. V našom štáte žije zhruba 1,3 milióna ľudí v tejto kategórii. Sú to potomkovia demograficky silných ročníkov zo 70. rokov, tzv. ,,Husákových detí”. Dobrou správou pre developerov je aj to, že na trhu nehnuteľností začína byť aktívna práve i táto generácia, ktorá je dnes v strednom veku. Štyridsiatnici a päťdesiatnici, ktorí si môžu dovoliť myslieť na komfort a idú do lepšieho.

Vo vybavenosti bytmi pritom stále máme rezervy. Na Slovensku pripadá 370 bytov na tisíc obyvateľov, čo nás radí až na 21. miesto v rámci európskej dvadsaťosmičky.

Všetci sa stretneme v Bratislave?

Migračné krivky pre jednotlivé kraje rozprávajú príbeh o sťahovaní do hlavného mesta a jeho okolia. V roku 2015 počet obyvateľov Bratislavského kraja stúpol o vyše 6-tisíc ľudí, čo je oproti roku 2014 nárast o tretinu. Z iných krajov si pozitívnu bilanciu drží iba Trnavský kraj a jemne stúpajúcu tendenciu (z mínusových hodnôt) má Košický. Všade inde vidno stabilný odliv obyvateľstva.

Migračná situácia sa, prirodzene, premieta do ceny nehnuteľností. Priemerná cena v regióne hlavného mesta je viac ako dvojnásobná oproti väčšine ostatných krajov. V minulom roku stál štvorcový meter v Bratislave priemerne okolo 1 750 eur, čo predstavuje medziročný nárast o zhruba 7 percent. Pre porovnanie, v Košickom kraji, ktorý je druhý najdrahší, zaplatíme za meter necelú tisícku. Vývoj priemernej ceny bývania na Slovensku je o málo vyšší ako priemer Európskej únie.

Národná banka bdie nad zadlžovaním Slovákov

Nákup domov a bytov pozitívne stimulujú výhodné pôžičky. Úrokové sadzby na úvery na bývanie sa počas roka 2016 prepadli až pod 2 percentá a táto situácia trvá. Národná banka Slovenska sleduje úverovú politiku komerčných bánk a v záujme zabezpečenia finančnej stability prijíma regulačné opatrenia. Niežeby sme občanom nedopriali bývanie a bankám biznis, treba však ustrážiť rozumnú mieru zadlženia populácie, ktorá na Slovensku nie je veľmi finančne gramotná. Je to prevencia, nie výsledok krízového vývoja. Oproti iným štátom máme nízke percento nesplácaných úverov, pod 3 percentá, zatiaľ čo napríklad v Taliansku je to dlhodobo nad 10 percent. Záujmom NBS je zabezpečiť stabilitu finančného trhu, a teda aj to, aby sa požičiavalo len tým, čo majú na to, splácať.

Byty sa predávali ako teplé rožky

Aktivity na trhu nehnuteľností sa v priebehu roku 2016 výrazne zvyšovali. Počet vkladov do katastra v roku 2016 prekonal hodnotu z rekordného roku 2008. Vklady do katastra síce nie sú presný ukazovateľ (týkajú sa aj iných situácií ako kúpy nehnuteľnosti), no ilustrujú čulý ruch v tejto oblasti.

Dobrú náladu na trhu dokresľujú okrem štatistík napríklad reakcie zástupcov developerov na aprílovej konferencii Real Estate Market 2017. ,,Nové byty v Bratislave sa predávajú na úrovni roku 2008, hoci dopyt rastie pomalšie ako ponuka. V roku 2016 sme zaznamenali fantastický predaj a rastúce ceny,” vyjadril sa Filip Žoldák z realitnej kancelárie Herrys.

Národná banka Slovenska očakáva, že v tomto roku bude ponuka developerských spoločností v porovnaní s rokom 2016 väčšia než dopyt po nehnuteľnostiach. Podľa samotných developerov záujem o bytové priestory stúpne o 7,5 percenta, záujem o kancelárske priestory o 2,1 percenta a záujem o haly a logistické centrá porastie o 4,5 percenta. Na rozdiel od minulého roka však bude k dispozícii o 8,7 percenta viac bytov, o 3,8 percenta viac kancelárií a o 5,4 percenta viac hál a logistických centier.

Nová bublina zatiaľ nehrozí

Okrem veľkých regionálnych rozdielov je priemerná cena bývania značne diferencovaná podľa typu nehnuteľností. Ceny bytov plynule stúpajú, zatiaľ čo ceny domov vyskočili v prvom kvartáli 2016, odvtedy stagnujú až klesajú. Aj v roku 2017 sa očakáva nárast cien iba pri bytových priestoroch. Jeho hlavnou príčinou budú nízke úrokové sadzby hypotekárnych úverov.

Súčasnú hodnotu nehnuteľností pritom hodnotia riaditelia developerských spoločností (69 %) ako primeranú.

Cena bývania bude aj naďalej výrazne determinovaná vývojom výkonnosti slovenskej ekonomiky a príjmovej situácie domácností. Na rok 2018 sa predpovedá rast HDP Slovenska až 4,2 %. Trh s realitami preto tiež pôjde dopredu. Ceny sú teda na vzostupe, no je to ďaleko od realitnej bubliny, akú sme zažili v roku 2008.

Opakovanie tejto extrémnej situácie zatiaľ nehrozí. Predpokladáme postupné tlmenie tlaku na rast ceny bývania. Zapríčiní ho jednak signalizovaná rastúca ponuka bytov, jednak zavedenie komplexu kritérií pri získavaní úverových prostriedkov na obstarávanie bývania.

Mikuláš Cár, Národná banka Slovenska, odbor ekonomických a menových analýz; Eva Albertová, spolupracovníčka redakcie

 

 

 

Na trhu s nehnuteľnosťami začali byť aktívni ľudia v strednom veku, ktorí chcú ísť do lepšieho.

 

Vo vybavenosti bytmi je SR až na 21. mieste z európskej 28-mičky – na 1 000 ľudí pripadá 370 bytov.

 

Priemerná cena za 1 m2 v Bratislave je viac ako dvojnásobná oproti väčšine ostatných krajov.