Štartujú tvrdšie hypotéky. Štvrtina ľudí bude mať veľký problém

Dostať sa k hypotéke bude ešte ťažšie. Po novom musí žiadateľovi po odpočítaní splátok a životného minima zostať finančná rezerva na úrovni 40 percent. Klienti budú musieť v robiť väčšie kompromisy a siahnuť aj po alternatívnych spôsoboch.

Od januára tohto roka platí nová regulácia Národnej banky Slovenska pri hypotékach a spotrebných úveroch. Kým predtým mohli splátky úverov na jedného klienta tvoriť 80 percent príjmu po odpočítaní životného minima, od nového roka nemôžu všetky splátky prekročiť 60 percent.

“Inak povedané, kým predtým po splátkach úverov a nutných výdavkoch postačovala 20-percentná rezerva z príjmu, od januára je dvojnásobok, čiže 40 percent,” objasňuje pre TREND Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

Ovplyvní to mnohých

Regulátor hovorí o poklese úverovania o približne 6 percent, niektorí finanční odborníci o podstatnom vplyve na štvrtinu nových žiadateľov.

Efekt novej regulácie od januára 2020 sa primárne dotkne nízkopríjmových rodín s viacerými deťmi, najmä pokiaľ plánujú kúpu nehnuteľnosti na hypotéku a súčasne i na spotrebný úver. V praxi to znamená, že napríklad získajú nižší úver, ako pôvodne žiadali.

Najväčší vplyv táto zmena bude mať pri domácnostiach, ktorých celkový disponibilný príjem je menej ako 1 400 eur mesačne, spresňuje pre TREND Peter Világi, vedúci analytického a marketingového oddelenia spoločnosti Fincentrum.

Práve táto skupina ľudí je podľa NBS najviac ohrozená v prípade nepriaznivého ekonomického vývoja Slovenska, respektíve zvyšovania úrokových sadzieb v budúcnosti.

“To sú klienti, ktorí budú musieť robiť kompromisy napríklad výberom lacnejšej nehnuteľnosti, alebo odložením investície do nehnuteľnosti na neskôr, kým si dostatočnú rezervu vytvoria,” podotýka P. Világi.

Aktuálnou reguláciou sa má docieliť obmedzenia dofinancovania spotrebným úverom, ktorý má krátku splatnosť a tým pádom vysokú mesačnú splátku. Vhodnou alternatívou sú skôr stavebné úvery a medziúvery, ktoré majú výrazne dlhšiu splatnosť, a teda i nižšie splátky.

Otázne zostáva, aký to bude mať vplyv na úvery, keďže ceny nehnuteľností zostanú pravdepodobne naďalej vysoké a zadlžovanie bude podľa odborníkov rásť stále tempom presahujúcim desať percent.

“Predpokladám, že táto situácia prinúti regulátora opäť sprísniť reguláciu k júlu 2020 a ďalej obmedziť príjmovo rizikové skupiny obyvateľov, ktorí sa k úverom dnes vedia dostať len vďaka extrémne nízkym úrokovým sadzbám,” konštatuje analytik OVB. Táto situácia nie je podľa neho zdravá a nesie v sebe značné riziko pre ekonomiku a rodinné rozpočty mnohých domácností.

Výnimka pre mladých dlžníkov

Práve to, aký majú ľudia finančný vankúš, musia banky sledovať zo zákona pri posudzovaní schopnosti splácať v rámci ukazovateľa DSTI (Debt-Service-to-Income).

Pre mladých dlžníkov do 35 rokov platí od roku 2020 výnimka – päť percent nových úverov môže byť aj pre dlžníkov s ukazovateľom DTSI 70 percent. Ich splátka teda nebude môcť prekročiť až 70 percent príjmu po odpočítaní životného minima. “Táto výnimka pre mladých začne platiť až od apríla. Dovtedy budú môcť dať banky 15 percent nových úverov s DTSI vyšším ako 60 percent,” konštatuje M. Búlik.

Pri stavebnom sporení sa zásadné zmeny udiali už od úvodu roka 2019, kedy štát zásadne obmedzil atraktivitu sporenia.

Stavebné sporiteľne sa teraz snažia prilákať nových sporiteľov, avšak ich primárny prínos bude pravdepodobne v poskytovaní úverov a medziúverov.

Prečo nedostávajú úvery

Už v minulom roku viacerí klienti nezískali úver v požadovanej výške, alebo dokonca vôbec žiadny, z viacerých príčin. Najčastejšie to boli neúspešné pokusy získať až 90-percentnú hypotéku, ktoré však banky štandardným klientom schvaľovali len výnimočne.

Druhou najčastejšou príčinou bolo prekročenie limitu DTI, teda klient by novým úverom v požadovanej výške presiahol svoju maximálnu celkovú zadlženosť vo výške ôsmich ročných príjmov.

Ďalším z dôvodov bol napríklad negatívny zápis v úverovom registri, o ktorom mnohí klienti ani netušili, prípadne mali problémy s platobnou disciplínou, či dlhy v zdravotnej alebo sociálnej poisťovni.

“Stačilo, ak napríklad svoj spotrebný alebo iný úver zaplatili v posledných mesiacoch raz či dvakrát s omeškaním. Pri žiadosti o hypotéku tak banke museli vysvetľovať, prečo sa tak stalo, poprípade nasledujúce obdobie daný úver splácať riadne a až potom o hypotéku požiadať opäť,” podotýka M. Búlik.

V prípade, že problém nie je v bonite žiadateľa, mohla byť dôvodom neschválenia úveru zakladaná, respektíve financovaná nehnuteľnosť. Najčastejšie pri rodinných domoch išlo o nevysporiadané pozemky alebo nelegálne prístavby a prestavby či chýbajúcu prístupovú cestu.

“Pri účele financovania zasa treba mať na pamäti, že úver na bývanie je možné použiť len na účel financovania bývania. Na to občas klienti zabúdajú, keď chcú kupovanú nehnuteľnosť napríklad využiť plne na komerčné účely,” konštatuje manažér Fincentra.

Buď vylepšiť príjem, alebo sa uskromniť

Posledné regulácie Národnej banky Slovenska nemajú podľa slov analytika za cieľ pripraviť časť obyvateľstva o šancu získať úver, ale znížiť úver adekvátne k čistému príjmu.

“Regulátor sa snaží nastaviť rozumnú výšku splátok voči príjmu jednotlivcov či rodín, aby sa pri najbližšej kríze a možnej strate zamestnania nedostali okamžite do existenčných problémov,” podotýka.

Ak niekto dostal podľa posledných regulácií nižší úver ako pôvodne žiadal, neurobil teda žiadnu chybu, iba jeho príjem nie je postačujúci pre vysoký úver, o ktorý pôvodne žiadal.

Od tohto roka sa tak budú musieť mnohí žiadatelia uskromniť, či poobzerať sa po iných alternatívach a začať robiť kompromisy. Treba myslieť napríklad na to, že pri žiadosti o úver na začiatku roku budú do výpočtu priemerného čistého príjmu vstupovať aj prípadné vianočné či koncoročné odmeny.

Ak potrebuje klient získať vyšší úver, aby si mohol kúpiť byt napríklad v krajskom meste, ktorý medziročne v roku 2019 rekordne zdražel, možnou cestou je tiež zvýšiť si príjem.

  1. Búlik sa obáva, že v roku 2020 sa bude časť žiadateľov snažiť umelo si navýšiť príjem napríklad vytvorením vymysleného úväzku v spriaznenej firme či navýšením príjmov v prípade živnostníkov.

“Keďže sa v niektorých bankách do úvahy berie už trojmesačný príjem, mnohým sa oplatí zaplatiť navýšené odvody za toto obdobie, len aby mohli získať vyšší úver. V takom prípade bude celý trh čeliť skrytému riziku nesplácania, ktoré nebude ľahké obmedziť.”

Problémové dofinancovanie: čo využiť

Najviac podceňovanou možnosťou dofinancovania potrebného úveru je dlhodobé sporenie i vytváranie dostatočných úspor na dofinancovanie nového bývania.

Aj keď sa v posledných troch rokoch miera tvorby úspor zlepšila, Slováci stále majú čo doháňať. To je podľa odborníkov dôsledok konzumnej nálady, podporovanej spotrebnými úvermi a nízkou finančnou gramotnosťou. Väčšinou klienti na dofinancovanie využívajú spotrebné úvery alebo stavebné sporenie.

“Logickým dôsledkom bol raketový vzostup spotrebných úverov, ktoré obmedzila až posledná regulácia zo strany NBS. Jednoznačne nevyužitý je potenciál spotrebných úverov a medziúverov v stavebných sporiteľniach, ktoré sú podmienkami vhodnejšie na dofinancovanie ako spotrebné úvery,” apeluje M. Búlik.

Existuje aj možnosť dofinancovania prostredníctvom crowdfundingu, pri ktorom nebanková spoločnosť vyberá peniaze od investorov a tie potom rozdeľuje klientom vo forme úverov. Táto oblasť nespadá pod reguláciu NBS, preto sa teoreticky dá využiť aj na dofinancovanie nehnuteľnosti do 100 percent jej hodnoty.

“Klientov by som však pred touto možnosťou chcel vystríhať, ide totiž o veľmi drahé úvery. Dlžníci by mali počítať s tým, že v budúcnosti budú úrokové sadzby aj vyššie a netreba ísť so splátkami až nadoraz,” varuje P. Világi.

Vzoprie sa niekto klesajúcim sadzbám?

Aj v tomto roku budú úrokové sadzby na úveroch na bývanie pravdepodobne klesať. Avšak nemalo by ísť o tak raketové tempo, akého sme boli svedkami na jeseň 2019. A keďže dostupnosť úverov sa ani novou reguláciou zásadne neobmedzí, ceny bytov klesať nebudú, naopak podľa slov M. Búlika naďalej porastú.

“Aj keď pravdepodobne pôjde o rast miernejším tempom ako vlani. Banky v tejto situácii nemajú inú možnosť, ako sa úrokovo prispôsobiť konkurencii, snažiť sa zväčšovať portfólio a zároveň redukovať náklady,” dodáva analytik.

To znamená napríklad zatvárať neperspektívne pobočky, prepúšťať a zmrazovať investície. Najnovšie od januára tohto roka začínajú rušiť v niektorých pobočkách možnosť pracovať s hotovosťou. V tomto smere ich výrazne tlačí k zemi nesystémový bankový odvod, ktorý vláda nielen nezrušila, ale ho dokonca zdvojnásobila.

“Budúcnosť úrokových sadzieb bude závisieť od toho, ako sa aj ostatné banky dokážu financovať. V každom prípade Národná banka Slovenska poukazuje na riziká nízkych úrokových marží pre stabilitu bankového sektora a jeho atraktivitu v očiach zahraničných investorov. Preto sa môžeme dočkať aj opačného prekvapenia. Teda, že niektorá z veľkých bánk zvýši úrokové sadzby aj za cenu straty časti trhového podielu,” myslí si P. Világi.

Nie každá nehnuteľnosť je výhodná

Ak chcú klienti investovať v tomto roku do bývania s cieľom prenajímať nehnuteľnosť, treba si to dobre zvážiť. Na investície tohto typu rozhodne nie sú vhodné rodinné domy, ktoré sa cenovo vyvíjajú úplne inak ako byty vo veľkých mestách. “Avšak aj pri bytoch sú zásadné rozdiely medzi trhom veľkých bytov a trhom najdostupnejších a ešte stále nedostatkových jedno a dvojizbových bytov,” podotýka M. Búlik.

Ľudia by si takisto mali dať pozor na rizikové typy nehnuteľností, ktoré nie sú určené priamo na bývanie, prípadne sú v zlom technickom stave. Napríklad porozmýšľať treba nad investíciou do apartmánov či podobných priestorov, ktoré developeri v snahe dodržať reguláciu územia začleňujú do projektov. Aj keď priestor spĺňa parametre bytu, banka sa naň často pozerá inak ako na regulárny byt. A to isté platí aj pre trh kupujúcich.

Koncom minulého roka rozvíril stojaté vody projekt na Vajnorskej ulici, ktorý chcel stavať viac ako 400 bytov a apartmánov v priemyselnej zóne mimo centra Bratislavy. Developer v obytnom súbore navrhol aj priestory označené ako “sklady”, ktoré mali rovnaké parametre ako apartmány.

“Ak by tento pokus nestopol magistrát Bratislavy, videli by sme o pár rokov desiatky majiteľov takýchto “skladov” v neistote,” konštatuje M. Búlik. Je síce pravdou, že napríklad trvalý pobyt dnes nie je problém získať v takzvaných office housoch, avšak takáto nehnuteľnosť je navždy problematická z hľadiska predaja, a tým pádom aj zábezpeky pre banky.

Trh úverov na bývanie ešte vlani zasiahla ďalšia vlna znižovania úrokových sadzieb. To podľa P. Világiho viedlo k nárastu objemu poskytnutých pôžičiek a návratu k rekordnom.

Kým v októbri 2019 banky podľa NBS poskytovali hypotéky s priemerným úrokom 1,19 percenta, v novembri to už bolo 1,06 percenta. Aktuálne priemerné úroky z hypoték atakujú jedno percento.

“Podľa štatistík regulátora si Slováci môžu v súčasnosti požičať zhruba o tretinu vyšší úver ako v roku 2016,” podotýka P. Világi.

Aj keď posledné opatrenia NBS začali platiť ešte v júli 2018, skutočný efekt priniesli až od januára 2019, kedy sa počet výnimiek zredukoval. V druhom polroku však efekt opatrení úplne zmazali práve rekordne nízke úrokové sadzby úverov. Je otvorenou otázkou, či NBS nemohla tento vývoj predpokladať skôr a prísť s ďalšou vlnou opatrení už k júlu 2019.

“Úrokové sadzby na medzibankovom trhu sú totiž dlhodobo záporné a banky dnes zúfalo hľadajú príležitosti na umiestnenie vlastných depozít aspoň s nulovou sadzbou. Preto sa dnes môžu dostať k úverovým produktom s nulovým, prípadne záporným úrokom a dokážu stlačiť výsledný úrok pre klientov na rekordne nízku úroveň, uzatvára M. Búlik.

[etrend.sk; 09/01/2020; Zuzana Kullová ; Zaradenie: Ekonomika]