Skôr ako začnete stavať

Kým sa prepracujete k samotnej výstavbe rodinného domu, prejdete pomerne dlhú cestu, ktorá si vyžaduje nasadenie, pevné nervy a možno aj trochu šťastia na ústretových úradníkov. Ak sa však vopred dôkladne pripravíte, nemusí to byť úplná katastrofa.

Radí Martin Čapo riaditeľ realitnej kancelárie Riešime bývanie

,,Ktokoľvek, kto má bežný životný rytmus plný pracovných a rodinných povinností, si v prípade vlastnej výstavby musí byť vedomý, že sa to dotkne všetkého, čo dovtedy ako-tak stíhal. Preto si myslím, že využitie služieb stavebnej firmy je dobrá cesta. Aj tá si však vyžaduje, aby sme boli v procese stále prítomní.”

1. Výber pozemku

Prvým z krokov, predtým, ako sa pustíte do výstavby vlastného rodinného domu, by mala byť kúpa pozemku. Ak chcete prejsť celým procesom stavebného konania bez väčších problémov, určite vyberajte pozemok, ktorý sa nachádza v intraviláne obce a parcela je určená v územnom pláne obce na individuálnu bytovú výstavbu. Podľa stavebného zákona sa stavebným pozemkom rozumie časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou. Územný plán by mal byť verejne prístupný na obecných, resp. mestských úradoch. Nie všetky obce, žiaľ, majú územný plán vypracovaný, v takom prípade určite navštívte príslušný stavebný úrad, kde by vám danú informáciu mali vedieť poskytnúť.

2. Tvar a veľkosť pozemku

Ďalšiu dôležitú úlohu pri výbere pozemku zohrávajú tvar pozemku a jeho rozmery. Treba myslieť na to, že medzi vaším a susedným domom musí ostať priestor min. 4 m, ak sa na protiľahlých stenách nenachádzajú okná obytných miestností, resp. 7 m. Preto voľte parcely so šírkou aspoň 15 m (pri šírke domu 6 m), optimálne 20 m, s rozlohou ideálne 600 m2, ale niektorí dokážu postaviť aj na 300 m2. Nezabudnite si overiť aj možnosť pripojenia budúcej stavby na inžinierske siete – teda na elektrinu, vodu a plyn. Nezanedbateľné sú aj orientácia pozemku na svetové strany, predovšetkým ak plánujete postaviť dom s takmer nulovou potrebou energie alebo na strechu umiestniť solárne či fotovoltické panely, a jeho rovnosť. Pri svahovitom pozemku treba počítať s výkopovými prácami navyše, resp. s vyššími základmi, ak neplánujete realizovať vo svahu pivnicu, čo si, samozrejme, vyžaduje kvalitnú hydroizoláciu spodnej stavby.

3. Projekt domu

Ak sa vám podarilo stavebný pozemok úspešne nadobudnúť, potom bude ďalším krokom návšteva projektanta či architekta, ktorý vám vypracuje projektovú dokumentáciu vášho vysnívaného domu. Cena projektovej dokumentácie na mieru predstavuje približne 7 až 10 % z obstarávacích nákladov stavby. Výhodou tohto variantu je, že vám projektant/architekt dokáže vytvoriť projekt presne podľa vašich predstáv a reálnych podmienok na vašom stavebnom pozemku. Samozrejme, je k dispozícii aj možnosť zakúpenia projektu katalógového rodinného domu, kde sa cena pohybuje od 900 eur.

4. Žiadosť o stavebné povolenie

Hneď, ako máte v rukách projektovú dokumentáciu, môžete sa smelo vybrať na stavebný úrad. Tam by mali smerovať vaše prvé kroky pred podaním žiadosti o stavebné povolenie. Aj keď formulár žiadosti o stavebné povolenie má väčšina obecných/mestských úradov uložený aj na svojej webovej stránke, určite sa osobnému kontaktu a konzultácii nevyhýbajte. Môžete si tak ušetriť množstvo času zháňaním doplňujúcich informácií či špecifických dokladov, ktoré daný stavebný úrad požaduje. Stavebné povolenie vyžadujú pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä pri prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.

5. Prílohy k žiadosti o stavebné povolenie

Okrem vyplnenej žiadosti o vydanie stavebného povolenia je potrebné priložiť predpísané dokumenty:

doklad, ktorým preukážete, že ste vlastníkom pozemku či stavby alebo že máte k pozemku či stavbe iné právo, ktoré vás oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby, alebo udržiavacie práce na nej – najčastejšie list vlastníctva potvrdený od katastrálneho úradu;

kópiu z katastrálnej mapy;

projektovú dokumentáciu stavby (projekt stavby) vypracovanú oprávnenou osobou v troch vyhotoveniach (sprievodná správa, súhrnná technická správa, pôdorysy, rezy, pohľady, starý stav, navrhovaný stav, príslušné projekty inštalácií, statický posudok, požiarna ochrana);

rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce;

doklady o rokovaniach s účastníkmi stavebného konania, ak sa konali pred podaním žiadosti;

kópiu všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny, ak sa územné rozhodnutie nevyžaduje;

ak ide o stavbu uskutočňovanú svojpomocou, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie uskutočňovania stavby;

súhlas obce s malým zdrojom znečistenia (komín) – informácie o kotle, ktorý bude použitý;

správny poplatok za vydanie stavebného povolenia na stavbu rodinného domu vo výške 50 eur.

6. Podanie žiadosti

Žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podáva stavebník stavebnému úradu. V žiadosti je potrebné uviesť účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby a predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitú dobu aj dobu užívania stavby. Zároveň musíte preukázať, že ste vlastníkom pozemku alebo že máte k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 stavebného zákona, ktoré vás oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Stavebnému konaniu predchádza územné konanie, výsledkom ktorého je územné rozhoduntie o umiestnení stavby. Pri jednoduchých stavbách pristupuje stavebný úrad k zlúčeniu územného a stavebného konania, čím môžete ušetriť trochu času. Za jednoduchú stavbu považuje stavebný zákon bytové budovy, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m2, majú jedno nadzemné podlažie a môžu mať aj jedno podzemné podlažie a podkrovie.

7. Účastníci stavebného konania

Účastníkmi stavebného konania sú stavebník, ďalej osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva k pozemkom a stavbám na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva k týmto pozemkom a stavbám môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté, ďalšie osoby, ktorým toto postavenie vyplýva z osobitného predpisu, stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba, projektant v časti, ktorá sa týka projektu stavby. Pomerne dôležitými účastníkmi sú teda vaši susedia, ktorých nehnuteľnosť priamo susedí s vaším pozemkom. V snahe predísť neočakávaným konfliktom odporúčame ich osobnú návštevu s pripravenou projektovou dokumentáciu. Svoje súhlasné stanovisko môžu vyjadriť jej podpisom. Nezabudnite si dohodnúť aj odstupové vzdialenosti, ak potrebujete, aby boli kratšie, ako predpisuje zákon, prípadne podmienky vstupu na ich pozemok, ak je to nevyhnutné.

8. Vyjadrenie inštitúcií a štátnych orgánov

Stavebné konanie sa nezaobíde bez vyjadrenia správcov inžinierskych sietí (vodárenský a plynárenský podnik, energetické závody, telekomunikácie), ktorí musia dať súhlas s napojením stavby na ich prípojky, prípadne upozorniť na rozvody svojich sietí na stavebnom pozemku a dať návrh na ich zabezpečenie. K žiadosti o ich vyjadrenie je potrebné priložiť list vlastníctva, situáciu napojenia na príslušné prípojky a predpísanú časť zdravotnotechnickej dokumentácie. Medzi ďalšie inštitúcie, od ktorých by ste mali získať vyjadrenie, sú inšpektorát požiarnej ochrany, pozemkový úrad (vyňatie pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu), príp. dopravný inšpektorát. Treba myslieť na to, že každá inštitúcia má 30 dní na vyjadrenie. Túto lehotu môžete urýchliť osobnou návštevou danej inštitúcie. Dnes už celkom dobre fungujú zákaznícke zóny a zároveň budete hneď vedieť, či je vaša žiadosť kompletná, čím sa vyhnete ďalšiemu predlžovaniu času.

9. Vydanie rozhodnutia

Keď sa vám podarí všetky uvedené dokumenty zozbierať, stačí všetko už len odniesť na stavebný úrad a trpezlivo čakať. Stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania dotknutým orgánom, všetkým známym účastníkom a nariadi ústne pojednávanie spojené s miestnym zisťovaním. Súčasne ich upozorní, že svoje námietky môžu uplatniť najneskoršie pri ústnom pojednávaní, inak že sa na ne neprihliadne. Na pripomienky a námietky, ktoré boli alebo mohli byť uplatnené v územnom konaní alebo pri prerokúvaní územného plánu zóny, sa neprihliada. Stavebný úrad oznámi začatie stavebného konania do siedmich dní odo dňa, keď je žiadosť o stavebné povolenie úplná. Od miestneho zisťovania, prípadne aj od ústneho pojednávania môže stavebný úrad upustiť, ak sú mu dobre známe pomery staveniska a žiadosť poskytuje dostatočný podklad na posúdenie navrhovanej stavby. Stavebný úrad má na vydanie rozhodnutia 30 dní, resp. 60 dní v zložitých prípadoch. Túto lehotu môže predĺžiť, musí o tom však upovedomiť stavebníka a toto predĺženie odôvodniť.

10. Platnosť stavebného povolenia

Stavebné povolenie je platné dva roky odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, ak stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu. To znamená, že do dvoch rokov by ste mali aspoň začať s výstavbou, inak povolenie stratí platnosť a budete musieť oň opätovne požiadať. Ak nastanú udalosti, ktoré posunú termín začatia s výstavbou, požiadajte príslušný stavebný úrad písomne o predĺženie platnosti stavebného povolenia.

Vybavenie stavebného povolenia na kľúč

Pri vybavovaní stavebného povolenia môžete osloviť oprávnenú osobu alebo firmu, ktorá na základe zmluvy pre vás vybaví všetky náležitosti súvisiace so stavebným povolením. Musíte však počítať s poplatkom za túto službu. Vybavenie stavebného povolenia, ktoré je zlúčené s územným konaním, vás tak vyjde na 680 eur.

[Urob si sám; 01/2020; 12/12/2019; s.: 66,67,68; Andrea Dingová ; Zaradenie: STAVBA]

Text Andrea Dingová Foto Martin Čapo, isifa /Shutterstock