Reality sú napriek koronakríze v dobrej kondícii

Trh s nehnuteľnosťami zatiaľ problémy ekonomiky nezasiahli. Hoci sa dopyt po bytoch na chvíľu spomalil, opäť rýchlo stúpol

Pre realitný trh bola pandémia a s ňou spojená kríza šokom. Analytici signalizovali, že dlhodobejšie obmedzenia výrazne ovplyvnia vývoj cien nehnuteľností. Naznačovali to viaceré ekonomické faktory ako prepad hospodárstva, neistota či rastúca nezamestnanosť. Napriek tomu najnovší vývoj potvrdil, že segment realít, a to nielen v Bratislave, je samostatný trh, ktorý aktuálne ide proti doterajším trendom. Otázkou je dokedy.

Ekonomika rozhodne

Kým doteraz rastúca nezamestnanosť išla ruka v ruke s poklesom cien nehnuteľností, v tomto roku je to inak. „Nárast cien bývania opäť prekonal rekord. Napriek rastu nezamestnanosti, prebiehajúcej kríze a očakávanému dosahu na mzdy nie sú ceny nehnuteľností ovplyvnené týmto vývojom,“ konštatuje Matej Horňák, analytik Slovenskej sporiteľne.

Nezamestnanosť zatiaľ stúpla len mierne – z marcových 5,19 percenta na 7,4 percenta v júni. „To však neznamená, že sme sa ocitli na dne tejto recesie. Vzpruženie slovenskej ekonomiky bude závisieť najmä od zahraničných obchodných partnerov,“ upozorňuje Rudolf Bruchánik, hlavný analytik Bencont Investments.

„Ekonomická situácia v krajinách Európskej únie zatiaľ ostáva relatívne stabilná, no problém sa črtá najmä v Spojených štátoch, kde flexibilný pracovný trh zasiahla vlna prepúšťania,“ dopĺňa.

Realitného trhu na Slovensku sa prvotné problémy hospodárstva zatiaľ nedotkli, a hoci sa dopyt po bytoch v priebehu apríla a prvej polovice mája výraznejšie spomalil, následne opäť naštartoval na úroveň spred koronakrízy.

Dopyt neutícha

K rastu prispieva najmä pretrvávajúci dopyt predovšetkým z radov lepšie zarábajúcich klientov, ktorých sa kríza dotkla oveľa menej než ľudí s nižším príjmom.

„Významnú rolu zohráva aj stále pomerne dobrá dostupnosť úverov na bývanie,“ vysvetľuje M. Horňák.

Podľa údajov zverejnených Národnou bankou Slovenska priemerná cena bývania v druhom štvrťroku dosiahla 1 731 eur za štvorcový meter. „Oproti prvým trom mesiacom roka zaznamenávame nárast o 60 eur za štvorcový meter,“ vyčísluje M. Horňák.

Podľa analytika Slovenskej sporiteľne napriek prebiehajúcej kríze na trhu stále neutícha dopyt po nehnuteľnostiach, čo vytvára tlak na zvyšovanie ich cien.

Príjmy obyvateľstva sa síce dočasne znížili – v niektorých odvetviach aj výraznejšie, napríklad v hotelierstve, kde v máji 2020 poklesla medziročne priemerná mzda až o tretinu –, Národná banka však upozorňuje, že dopyt po bytoch vytvárajú predovšetkým lepšie zarábajúci zamestnanci, ktorých sa kríza natoľko nedotkla.

„Dostupnosť bývania je ovplyvnená nielen rastom cien nehnuteľností, ale aj zvyšovaním miezd. Ak mzdy rastú pomalšie než ceny domov či bytov, stáva sa kupovanie nehnuteľností menej dostupným,“ hovorí M. Horňák. Dodáva, že približne od roku 2011 rástli hrubé disponibilné príjmy rýchlejším tempom, vzhľadom na úroveň v roku 2005, než cena bývania za štvorcový meter.

„Pri hypotetickom zachovaní disponibilného príjmu v druhom štvrťroku tohto roka na úrovni minulého roka v rovnakom období sa nárast cien nehnuteľností vyrovná nárastu hrubého disponibilného príjmu a zmaže tak pozitívnu medzeru získanú za posledných deväť rokov,“ uzatvára.

Najdrahšie zostáva hlavné mesto

Realitný trh na Slovensku aj po krátkej prestávke ostáva v dobrej kondícii. Ceny nehnuteľností na bývanie v druhom štvrťroku stúpli v medziročnom porovnaní najviac od roku 2008, a to až o 11,2 percenta. Predchádzajúci štvrťrok sa zvýšili o 8,6 percenta.

Rast zaznamenali priemerné ceny bytov, ale aj domov, informuje Národná banka Slovenska. Tá uvádza, že jednoznačne najvyšší rast pozorovali v Košickom kraji, na medziročnej báze však ceny bývania stúpli v každom kraji.

Dôvodom bol pretrvávajúci dopyt a stále nedostatočná ponuka, hoci tá sa podľa NBS priebežne zvyšuje. Najvyššiu primernú cenu bývania zaznamenal Bratislavský kraj – 2 273 eur za štvorcový meter. Nasledoval Košický kraj s 1 354 eurami a Žilinský kraj s 1 330 eurami za štvorcový meter.

Ako uvádza analytik Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martin Lazík, prvá polovica druhého štvrťroku bola pritom takmer bez aktivity na realitnom trhu a činnosť realitných kancelárií sa minimalizovala.

Nové rekordy na obzore

Podľa NARKS sa potvrdil pretrvávajúci dopyt a na rozbeh postačovalo takpovediac len niekoľko dní. „Rozsah záujmu o nehnuteľnosti bol až prekvapujúci, pretože negatívnych správ nebolo málo,“ komentovala asociácia s tým, že to považuje za potvrdenie odolnosti trhu rezidenčných nehnuteľností proti krátkodobým výkyvom. Ponuku voľných novostavieb v Bratislave ku koncu druhého štvrťroka tvorilo podľa analýzy tímu Bencont Investments 2 430 bytov, čo je najviac od začiatku roka 2019.

Zýšenie ponuky malo dve príčiny: nižší dopyt po bytoch v priebehu apríla a mája a veľký počet nových projektov.

Nižší dopyt po bytoch znamená, že v Bratislave sa v priebehu druhého štvrťroka predalo v novostavbách len 451 bytov. V prvom štvrťroku 2020 to bolo 607 bytov, zatiaľ čo v druhom štvrťroku 2019 sa predalo 824 bytov. Nižší predaj bytov bol najmä dôsledkom reštriktívnych opatrení, s čím súvisel obmedzený pohyb ľudí.

„Ekonomický život sa takpovediac na mesiac a pol zastavil a väčšina obyvateľstva čakala, ako sa situácia vyvinie. Kúpa bytu je pre mnoho ľudí najväčšou investíciou v ich živote, preto je pochopiteľné, že sa k nej v časoch najväčšej ekonomickej neistoty posledných rokov správajú opatrne,“ hovorí Rudolf Bruchánik.

Dopyt po bývaní nie je konštanta zvestovaná z nebies, tvrdí ekonóm a analytik inštitútu INESS Juraj Karpiš. „Aj on je ovplyvnený príjmom dopytujúcich, teda poklesom miezd a nezamestnanosťou,“ vysvetľuje. A to napriek tomu, že aktuálne sa ceny vyvíjajú v rozpore s tým, ako sa vyvíja nezamestnanosť. Vďaka tomu priemerná absolútna cena predaného nového bytu v Bratislave dosiahla v ostatnom období nový rekord.

„Nízka ponuka bude pretrvávať naďalej, a preto predávajúci nebudú mať dôvod znižovať ceny bytov pod aktuálnu cenovú úroveň. K poklesu cien by malo dôjsť len za predpokladu výrazného zvýšenia ponuky bytov na trhu a poklesu kúpnej sily obyvateľstva spôsobených vysokou mierou prepúšťania v odvetviach s vyššou pridanou hodnotou,“ myslí si analytik Bencont Investments.

Neutíchajúci záujem o nové bývanie je možný aj vďaka dobrej dostupnosti hypotekárnych úverov, pri ktorých sa medziročný rast výraznejšie nespomalil napriek súčasnej kríze a ostal na úrovni 10 percent. Objem úverov na bývanie už prekročil 31,5 miliardy eur. Dlhodobý nárast objemu úverov určených na financovanie bývania sa nezastavil ani v júni. Konkurencia na bankovom trhu a hlavne uvoľnená politika Európskej centrálnej banky (ECB) dostali úroky na historicky najnižšie hodnoty. „Pretože neočakávame, že by sa dostupnosť nehnuteľností na trhu v najbližších rokoch radikálne zlepšila a nízke úrokové sadzby stále dostatočne stimulujú dopyt, je možné očakávať nárast cien bývania aj v nasledujúcich rokoch, aj keď dynamika bude pravdepodobne výrazne nižšia,“ tvrdí analytik SLSP Matej Horňák. (rž)

Bratislava pokles neočakáva

V Bratislave novú ponuku obmedzuje extrémne nízky počet vydaných stavebných povolení, pričom miera nezamestnanosti sa sa tu drží pod úrovňou päť percent. „Na trhu s novostavbami preto v najbližších mesiacoch pokles cien nečakáme,“ predpovedá Rudolf Bruchánik z Bencont Investments. „Z dlhodobého hľadiska pre zdĺhavé a náročné povoľovacie procesy či nedostatok stavebných povolení očakávame prehĺbenie problému nedostatku bytov v Bratislave. Z tohto dôvodu tu v horizonte dvoch až troch rokov skôr vidíme priestor na ďalší rast cien, ktorý sa môže pohybovať na úrovni okolo päť percent ročne,“ konštatuje. (rž)

[13.08.2020; Trend; Financie; s. 26,27; Radovan Žuffa AVE: 12910.58€]